淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流管理

1、淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流管理第一節(jié) 現(xiàn)金流量表的初步分析一、現(xiàn)金流量表及其有關概念現(xiàn)金流量表是反映企業(yè)一定會計期間現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物（以下簡稱現(xiàn)金）流入和流出的報表。1、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物現(xiàn)金企業(yè)的庫存現(xiàn)金以及可以隨時用于支付的存款，包括現(xiàn)金、可以隨時用于支付的銀行存款和其他貨幣資金?，F(xiàn)金等價物一項投資被確認為必須同時具備四個條件：期限短、流動性強、易于轉(zhuǎn)換為已知金額現(xiàn)金、價值變動風險小。2、現(xiàn)金流量現(xiàn)金流量分為現(xiàn)金流入量和現(xiàn)金流出兩類，經(jīng)營活動現(xiàn)金流入、經(jīng)營活動現(xiàn)金流出投資活動現(xiàn)金流入、投資活動現(xiàn)金流出籌資活動現(xiàn)金流入、籌資活動現(xiàn)金流出。現(xiàn)金凈流量現(xiàn)金流入和與現(xiàn)金流出的差額,反映企業(yè)各類活動形

2、成的現(xiàn)金流量的最終結(jié)果。3、現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表的內(nèi)容（1）本期現(xiàn)金從何而來（2）本期的現(xiàn)金用向何方（3）現(xiàn)金余額發(fā)生了什么變化二、現(xiàn)金流量分析的意義現(xiàn)金流量分析具有以下作用：1、對獲取現(xiàn)金的能力作出評價；2、對償債能力作出評價；3、對收益的質(zhì)量作出評價；三、現(xiàn)金流量表的項目（一）經(jīng)營活動現(xiàn)金流量（二）投資活動現(xiàn)金流量（三）籌資活動現(xiàn)金流量（一）經(jīng)營活動現(xiàn)金流量經(jīng)營活動現(xiàn)金流入（1）銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金（2）收到的稅費返還（3）收到的其他與經(jīng)營活動有關的現(xiàn)金經(jīng)營活動現(xiàn)金流出（1）購買商品、接受勞務支付的現(xiàn)金（2）支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金（3）支付的各項稅費（4）支付的其他與經(jīng)營活

3、動有關的現(xiàn)金（二）投資活動的現(xiàn)金流量投資活動的現(xiàn)金流入1、收回投資所收到的現(xiàn)金2、取得投資收益所收到的現(xiàn)金3、處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所收到的現(xiàn)金4、收到的其他與投資活動有關的現(xiàn)金投資活動的現(xiàn)金流出項目有：1、購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金2、投資所支付的現(xiàn)金3、支付的其他與投資收到的現(xiàn)金（三）籌資活動現(xiàn)金流量籌資活動的現(xiàn)金流入項目包括：1、吸收投資所收到的現(xiàn)金2、借款收到的現(xiàn)金3、收到的其他與籌資活動有關的現(xiàn)金籌資活動的現(xiàn)金流出項目包括：1、償還債務所支付的現(xiàn)金2、分配股利、利潤或償付利息所支付的現(xiàn)金3、支付的其他與籌資活動有關的現(xiàn)金（四）經(jīng)營活動現(xiàn)金流量與凈利

4、潤分析凈利潤與凈現(xiàn)金流量的差別，有利于分析收益的質(zhì)量和企業(yè)的營運資金管理狀況。企業(yè)當期取得的凈利潤的基礎上，通過有關項目的調(diào)整，可以確定出經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量。調(diào)整項目一非經(jīng)營活動的損益需扣除的非經(jīng)營活動損益（籌資和投資活動的損益）處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、其他長期資產(chǎn)的損失固定資產(chǎn)報廢損失財務費用投資損失（減收益）調(diào)整項目二不支付經(jīng)營資產(chǎn)的費用需加上的不支付經(jīng)營資產(chǎn)的費用計提的減值準備計提固定資產(chǎn)折舊無形資產(chǎn)攤銷長期待攤費用攤銷待攤費用減少預提費用增加調(diào)整項目三非現(xiàn)金流動資產(chǎn)減少需加上的非現(xiàn)金流動資產(chǎn)減少存貨減少（減增加）應收票據(jù)減少（減增加）應收賬款減少（減增加）預付賬款減少（減增加）其他應收

5、款減少（減增加）調(diào)整項目四經(jīng)營性應付項目增加需加上的經(jīng)營性應付項目增加應付票據(jù)增加（減減少）應付賬款增加（減減少）其他應付款增加（減減少）應付工資增加（減減少）應付福利增加（減減少）應交稅金增加（減減少）以及遞延稅款貸項（該項目的性質(zhì)比特殊，也可列作非經(jīng)營損益）。第二節(jié) 三種活動及其分析一、經(jīng)營活動分析（一）經(jīng)營活動現(xiàn)金流量項目編制（二）經(jīng)營活動分析 1銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金 收回當期的銷售貨款和勞務收入款，收回前期銷售貨款和勞務收入款，以及轉(zhuǎn)讓應收票據(jù)所取得的現(xiàn)金收入等。 2收到的租金 企業(yè)收到的經(jīng)營租賃的租金收入。 3收到的增值稅銷項稅額和退回的增值稅款 企業(yè)銷售商品收到的增值稅銷項

6、稅額以及出口產(chǎn)品按規(guī)定退稅而取得的現(xiàn)金，應單獨反映。 4收到的除增值稅以外的其他稅費返還 實際收到的其他的稅費返還，如所得稅、消費稅、關稅和教育費附加返還款等。（一）經(jīng)營活動現(xiàn)金流量項目編制5購買商品、接受勞務支付的現(xiàn)金 當期購買商品支付的現(xiàn)金、當期支付的前期購買商品的應付款以及為購買商品而預付的現(xiàn)金等。 6經(jīng)營租賃所支付的現(xiàn)金 當期實際支付的經(jīng)營租賃租金款項反映 7支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金 以現(xiàn)金方式支付給職工的工資和為職工支付的其他現(xiàn)金。支付給職工的工資包括工資、獎金以及各種補貼等；為職工支付的其他現(xiàn)金，如企業(yè)為職工交納的養(yǎng)老、失業(yè)等社會保險基金、企業(yè)為職工交納的商業(yè)保險金等 8支付

7、的增值稅款 購買商品實際支付的能夠抵扣增值稅銷項稅額的增值稅進項稅額，以及實際交納的增值稅稅款。 9支付的所得稅款 當期實際支付的所得稅 10支付的除增值稅、所得稅以外的其他稅費 本項目反映企業(yè)按國家有關規(guī)定于當期實際支付的除增值稅、所得稅以外的其他各種稅款。包括本期發(fā)生并實際支出的稅金和當期支付以前各期發(fā)生的稅金以及預付的稅金 11支付的其他與經(jīng)營活動有關的現(xiàn)金 除上述主要項目外，企業(yè)還有一些項目，如管理費用等現(xiàn)金支出，中海地產(chǎn)深圳公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量截止到(單位：千元) 2009年6月30日 2008年6月30 El 2007年6月30日凈收益(損失) $3，763，000 $3，7

8、80，000 $3，415，000折舊攤銷費 2，148，000 1，598，000 1，487，000資產(chǎn)負債凈增加(減少)額 (437，000) (255，000) 1，001，000支付的其他與經(jīng)營活動有關的現(xiàn)金 70，000 (238，000) (21，000)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入額 $5，544，000 $4，885，000 $5,882，000練習a中海地產(chǎn)經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量狀況(好差)。b用至少一個觀察結(jié)果支持你的觀點。二、投資活動分析（一）投資活動現(xiàn)金流量項目編制（二）投資活動分析1收回投資所收到的現(xiàn)金 實際收回的投資款項，包括投資本金和投資收益。債券利息收入應與本金分開按反

9、映。 2分得股利或利潤所收到的現(xiàn)金 因?qū)ν馔顿Y而分得的股利或利潤 3取得債券利息收入所收到的現(xiàn)金 企業(yè)債券投資所取得的現(xiàn)金利息收入。包括在現(xiàn)金等價物范圍內(nèi)的債券投資，其利息收入也在本項目中反映 4處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)而收到的現(xiàn)金凈額 出售固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所取得的現(xiàn)金扣除為出售這些資產(chǎn)而支付的有關費用后的凈額。本項目還包括固定資產(chǎn)報廢、毀損的變賣收益以及遭受災害而收到的保險賠償收入等 （一）投資活動現(xiàn)金流量項目編制5購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金 為購建固定資產(chǎn)而支付的款項，包括購買機器設備所支付現(xiàn)金及增值稅款、建造工程支付的現(xiàn)金、支付在建工程入

10、員的工資等現(xiàn)金支出。 購買無形資產(chǎn)支付的現(xiàn)金，包括企業(yè)購入或自創(chuàng)取得各種無形資產(chǎn)的實際現(xiàn)金交出。 6權(quán)益性投資所支付的現(xiàn)金 企業(yè)購買股票等權(quán)益性投資所支付的現(xiàn)金 7債權(quán)性投資所支付的現(xiàn)金 購買的除現(xiàn)金等價物以外的債券而支付的現(xiàn)金。購買債券的價款中含有債券利息的，以及溢價或折價購入的，均按實際支付的金額反映 8其他與投資活動有關的現(xiàn)金收入與支出 其他投資活動項目的現(xiàn)金收入和現(xiàn)金支出。中海地產(chǎn)深圳公司投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量截止到(單位：千元) 2009年6月30日 2008年6月30日 20007年6月30日固定資產(chǎn)(增加)減少額 $(2,828,000) $(2，559,000) $(2，129

11、，000)購買處置子公司 (137,000) (3，269,000) (150，000)債券投資(增加)減少額 356,000 63，000 (309，000)其他現(xiàn)金流入 434000 555，000 520，000投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入$（2，175，000） $(5，210，000) $(2，068，000)練習a因為(增加)減少固定資產(chǎn)活動導致寶潔公司現(xiàn)金(流入流出)。 這說明寶潔公司在(購置出售)更多的固定資產(chǎn)。 一般來講，這說明公司處于(擴張收縮)階段。 固定資產(chǎn)是利潤產(chǎn)生的資產(chǎn)。更多的購置固定資產(chǎn)是為了在年末產(chǎn)生(更高更低) 的收入。b在(1999199819971996)年，寶

12、潔公司出售的債券數(shù)量超過了它購買的數(shù)量。c對于投資活動來說，寶潔公司連續(xù)三年都是現(xiàn)金(流入流出)。d寶潔公司披露的投資活動的現(xiàn)金狀況(好差)， 用至少兩個觀察結(jié)果支持你的結(jié)論。 三、籌資活動分析（一）籌資活動現(xiàn)金流量項目編制（二）籌資活動分析1吸收權(quán)益性投資所收到的現(xiàn)金 通過發(fā)行股票等方式籌集資本所收到的現(xiàn)金。其中，由金融企業(yè)直接支付的手續(xù)費、宣傳費、咨詢費、印刷費等費用，從發(fā)行股票取得的現(xiàn)金收入中扣除，以凈額列示。 2發(fā)行債券所收到的現(xiàn)金 企業(yè)發(fā)行債券籌集資金收到的現(xiàn)金。委托金融企業(yè)發(fā)行債券所花費的費用，與發(fā)行股票所花費的費用一樣處理 3借款收到的現(xiàn)企 企業(yè)舉借各種短期、長期借款所收到的現(xiàn)金

13、 4償還債務所支付的現(xiàn)金 當期實際償還債務所支付的現(xiàn)金，包括：歸還金融企業(yè)借款、償付企業(yè)到期的債券等。5發(fā)生籌資費用所支付的現(xiàn)金 企業(yè)為發(fā)行股票、債券或向金融企業(yè)借款等籌資活動發(fā)生的各種費用（一）籌資活動現(xiàn)金流量項目編制6分配股利或利潤所支付的現(xiàn)金 企業(yè)當期實際支付的現(xiàn)金股利以及分配利潤所支付的現(xiàn)金 7償付利息所支付的現(xiàn)金 企業(yè)用現(xiàn)金支付的借款利息、債券利息等。 8融資租賃所支付的現(xiàn)金 融資租賃租入固定資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金。包括支付的當期應付租金和前期應付未付而于本期支付的租金 9減少注冊資本所支付的現(xiàn)金 企業(yè)因縮小經(jīng)營規(guī)模而由股東抽回資本所發(fā)生的現(xiàn)金支出，在本項目反映。 10與籌資活動有關的其他

14、現(xiàn)金收入與支出 發(fā)生一些其他與籌資活動項目有關的現(xiàn)金收入和現(xiàn)金支出。中海地產(chǎn)深圳公司籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量截止到(單位：千元) 2009年6月30日 2008年6月30日 2007年6月30日發(fā)行(購買)股票 $(757，000) $(432，12100) $91，000發(fā)行(購買)債券 NA (98，000) NA借款增加(減少) (183，000) 65，000 345，000支付的其他與籌資活動有關的現(xiàn)金(116，000) (92，000) (84，000)籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入額 $(1，056，000) $(557，000) $(352，000)練習參照上面中海地產(chǎn)深圳公司的現(xiàn)金流量

15、表中籌資活動部分的數(shù)據(jù)回答下列的問題。a財政年度截止到2007年，中海地產(chǎn)深圳公司因發(fā)行(購買)股票產(chǎn)生現(xiàn)金(流入流出)。 這說明中海地產(chǎn)深圳公司(發(fā)行回購)了更多自己的股票。 回購公司已發(fā)行在外的股票并在未來日期再次發(fā)行的股票叫（ ？）股。b財政年度截止到(200920082007)年，寶潔公司股票發(fā)行的數(shù)額超過回購的數(shù)額。c寶潔公司(支付/未支付)股利。 d寶潔公司反映的籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金狀況(好/差)，用至少兩個觀察結(jié)果支持你的結(jié)論。 四、三種活動關系分析練習 區(qū)別現(xiàn)金流量表中的經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動 理解數(shù)據(jù)的內(nèi)在含義以及交易活動是產(chǎn)生現(xiàn)金流入還是現(xiàn)金流出 Kristin聯(lián)合公司

16、用直接法編制現(xiàn)金流量表。對每一筆業(yè)務，選擇O，I或F的方式確定下列業(yè)務是屬于經(jīng)營活動、投資活動還是籌資活動。1將成本為2，000美元的存貨以5，000美元的價格現(xiàn)款銷售。 (OIF) $ 2將賬面價值為65，000美元的設備以5，000美元的價格現(xiàn)款銷售。 (OIF) $ 3以7的利息率向銀行借款100，000美元，借款將于三年后到期。 (OIF) $ 4發(fā)行面值為100美元，利息率為6的優(yōu)先股1，000股，每股售價180美元。 (OIF) $ 5支付6，000美元的應付賬款。 (OIF) $ 6出售所持有的股票，取得現(xiàn)金12，000美元。該普通股初始以5，000美元購得，在上期會計年度截止日

17、其市場價值為11，000美元。(OIF) $ 71月1日，以現(xiàn)金50，000美元，長期應付票據(jù)150，000美元的方式購置設備。 (OIF) $ 練習 列舉大公司和小公司典型的經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動1現(xiàn)金流量表反映了三種基本活動導致的現(xiàn)金流入和流出。對于一個地方性的經(jīng)營金屬器具的獨資商店，列舉其典型的經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動。假定業(yè)主在商業(yè)街租得一家店面。a經(jīng)營活動 b投資活動 c籌資活動。2論述對于像沃爾瑪或西爾斯這樣的大型企業(yè)和上面那個地方性的私有金屬店，其典型的經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動的區(qū)別。a經(jīng)營活動 b投資活動 c籌資活動 五、三張報表關系分析練習：理解并解釋現(xiàn)金流量表

18、披露的數(shù)據(jù) 公司(單位：千美元)經(jīng)營活動投資活動籌資活動 家庭用品 公司1999年1月31日$1，917，000$(2，271，000)$248，000 強生公司1999年1月3日4，886，000(5，639，000)(98，000) 先驅(qū)者航空 1997年12月31日(26，390)(2，061)29，1321參照上面現(xiàn)金流量表的信息回答下面的問題。a表現(xiàn)出以借款來運行和開展經(jīng)營活動的公司是(家庭用品強生先驅(qū)者航空)。b表現(xiàn)出以借款進行擴張和發(fā)展的公司是(家庭用品強生先驅(qū)者航空)。c表現(xiàn)出以經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金來購置固定資產(chǎn)，償還債務和支付股利的公司是(家庭用品強生先驅(qū)者航空)。d公司現(xiàn)金狀

19、況表現(xiàn)最差的公司是(家庭用品強生先驅(qū)者航空)，至少用兩個觀察 結(jié)果來支持你的觀點。 2確定損益表未能表現(xiàn)出而現(xiàn)金流量表反映出的公司信息。 第三節(jié) 現(xiàn)金流量財務比率分析一、現(xiàn)金流動性比率分析1現(xiàn)金流量與當期債務之比2債務保障率1現(xiàn)金流量與當期債務之比現(xiàn)金流量與當期債務比是指年度經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量與當期債務相比值，表明現(xiàn)金流量對當期債務償還滿足程度的指標。這項比率與反映企業(yè)短期償債能力的流動比率有關。該指標數(shù)值越高，現(xiàn)金流入對當期債務清償?shù)谋Ｕ显綇?，表明企業(yè)的流動性越好；反之，則表明企業(yè)的流動性較差。2債務保障率債務保障率是以年度經(jīng)營活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量與全部債務總額相比較，表明企業(yè)現(xiàn)金流量

20、對其全部債務償還的滿足程度?，F(xiàn)金流量與債務總額之比的數(shù)值越高越好。二、獲取現(xiàn)金能力分析1每元銷售現(xiàn)金凈流入 2每股經(jīng)營現(xiàn)金流量3全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率1每元銷售現(xiàn)金凈流入每元銷售凈現(xiàn)金流入是指應用凈現(xiàn)金流入與主營業(yè)務銷售流入的比值；它反映企業(yè)通過銷售獲取現(xiàn)金的能力。2每股經(jīng)營現(xiàn)金流量每股經(jīng)營現(xiàn)金流量是反映每股發(fā)行在外的普通股票所平均占有的現(xiàn)金流量，或者說是反映公司為每一普通股獲取的現(xiàn)金流入量的指標。該指標實質(zhì)上是作為每股盈利的支付保障的現(xiàn)金流量，每股經(jīng)營現(xiàn)金流量指標越高越為股東們所樂意接受。3全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率，是指營業(yè)凈現(xiàn)金流入與全部資產(chǎn)的比值，反映企業(yè)運用全部資產(chǎn)獲取現(xiàn)金的能力。三、財務彈性分析 所謂財務彈性，是指企業(yè)自身產(chǎn)生的現(xiàn)金與現(xiàn)金需求之間的適合程度。 1現(xiàn)金流量適合比率 2現(xiàn)金再投資比率 3現(xiàn)金股利保障倍數(shù)1現(xiàn)金流量適合比率 現(xiàn)金