“未來石”項目定價報告公寓類產(chǎn)品市場分析

1、“未來石”項目定價報告公寓類產(chǎn)品市場分析保定市在售及待售公寓項目一覽備注：標注綠色： 住宅為主，有少量公寓 標注紫色： 產(chǎn)權(quán)70年公寓類型住宅 標注黃色： 純公寓 市場在售及待售公寓項目集中分布在高開區(qū)保百、先天下商圈，火車站裕華路商圈及東湖板塊三大區(qū)域。 高開區(qū)保百、先天下商圈 區(qū)域代表項目福堡秀域、青年公寓、悅正智慧城整體特征依托保百、北國先天下新興高端商業(yè)的帶動，帶來較優(yōu)質(zhì)的中高端消費群體；以純公寓項目為主，戶型面積多集中在80平米以下，以投資類產(chǎn)品為主要賣點；周邊銀行、保險等行業(yè)分布較集中，商務辦公需求旺盛；周邊法院、國土局、稅務局、工商局等政府機關(guān)分布集中，利于相關(guān)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)聚集，保

2、證后期物業(yè)出租率。各區(qū)域項目特征火車站裕華路商圈區(qū)域代表項目華創(chuàng)國際、萬博廣場整體特征商業(yè)綜合體項目，體量大，規(guī)劃設(shè)計超前，物業(yè)種類較齊全，為區(qū)域乃至全市標桿類物業(yè)，價格較高；占據(jù)市中心或繁華商圈道路節(jié)點位置，商業(yè)氛圍濃厚；依托項目自身聚客能力，發(fā)展前景比較被看好。各區(qū)域項目特征各區(qū)域項目特征東湖板塊區(qū)域代表項目炫彩soho、世紀名座整體特征項目開發(fā)體量較小，多為1棟單體建筑，產(chǎn)品多以40-60平米小戶型為主，總價不高，適合投資；以東湖、高鐵為項目賣點；周邊交通、市政配套有待進一步完善；商業(yè)氛圍差，有望在今后兩三年得到改善。住宅類公寓項目對比一樓盤名稱所屬區(qū)域位置開發(fā)商建筑風格建筑類型規(guī)劃體量

3、占地（畝）公寓總建面（萬）公寓總可售建筑面積戶型面積區(qū)間（）萬和城高科產(chǎn)業(yè)區(qū)樂凱大街魯崗新村北隆遠地產(chǎn)現(xiàn)代高層1棟30層公寓317約4約453-57領(lǐng)秀紫晶城七一路長城大街五四中路北關(guān)村瑞騰地產(chǎn)現(xiàn)代高層1棟28層公寓2005.65.642-89裕東公寓客運站片區(qū)裕華東路紅旗大街民生地產(chǎn)現(xiàn)代小高層、多層20保運嘉苑火車站片區(qū)建華大街裕華路交口天鴻地產(chǎn)現(xiàn)代多層及高層1棟7層公寓67.51150-78東湖國際東湖片區(qū)東二環(huán)花鳥魚蟲市場東150米華葉地產(chǎn)現(xiàn)代高層3棟，20層高層4018.618.652-79吉隆公寓七一路七一路地道橋東側(cè)吉隆房地產(chǎn)現(xiàn)代高層1棟，28層41.81.843-111備注：住宅

4、類公寓的體量都較小，一般在6萬平米以內(nèi)。住宅類公寓項目對比二樓盤名稱項目優(yōu)勢項目劣勢裝修情況價格萬和城開發(fā)商實力強，性價比高，配套全，綠化高地段偏，廠區(qū)多，目前配套較少毛坯3600起領(lǐng)秀紫晶城地段好 周邊配套全，緊鄰學校戶型傳統(tǒng)無亮點毛坯5600均價裕東公寓70年產(chǎn)權(quán)，交通便利、配套齊全，緊鄰學校社區(qū)規(guī)模較小LOFT精裝精裝11000保運嘉苑地段好，交通便利，客流量大周邊環(huán)境雜亂、多層建在倆棟32層中間，采光差、非正規(guī)產(chǎn)權(quán)毛坯5300均價東湖國際70年產(chǎn)權(quán)，公司實力較大、緊鄰兩所學校周邊無相關(guān)配套毛坯預計4500左右吉隆公寓緊鄰七一路、學區(qū)房、70年產(chǎn)權(quán)社區(qū)規(guī)模小，緊鄰地道橋，火車過往頻繁，有

5、噪音毛坯5400均價備注：住宅類公寓一般為毛坯交房，少數(shù)精裝。純公寓項目對比一樓盤名稱所屬區(qū)域位置開發(fā)商建筑風格建筑類型規(guī)劃體量占地（畝）總建面（萬）總可售建筑面積戶型面積區(qū)間（）炫彩SOHO東三環(huán)東三環(huán)與騰飛路交叉口東華中地產(chǎn)現(xiàn)代高層1棟189.4842-104東湖 世紀名座東三環(huán)鳳棲街88號光達地產(chǎn)現(xiàn)代高層4棟28101050-123紫御尚都東三環(huán)騰飛路與鳳棲街交口處東南角銘德嘉業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)代高層2棟246.56.552-110福堡秀域保百商圈保百廣場北福堡地產(chǎn)現(xiàn)代高層1棟125.45.449青年公寓保百商圈天鵝路北國對面澤龍地產(chǎn)現(xiàn)代高層1棟82.32.348-78備注：純公寓項目，受地塊限制

6、，體量都較小，一般在10萬平米以內(nèi)。純公寓項目對比二樓盤名稱項目優(yōu)勢項目劣勢裝修情況價格炫彩SOHO靠近高鐵、高速，緊鄰大學城周邊配套較差精裝6050均價東湖 世紀名座靠近高鐵、高速，緊鄰大學城周邊配套較差毛坯+菜單裝修4500(內(nèi)部認購)紫御尚都靠近高鐵、高速，緊鄰大學城周邊配套較差毛坯3980起福堡秀域地理位置好，周邊配套設(shè)施成熟開發(fā)商無實力毛坯6100均價青年公寓地理位置好，周邊配套設(shè)施成熟項目規(guī)模小，售樓部硬件差毛坯5500均價備注：東湖地區(qū)純公寓項目，受位置影響，傾向于帶裝修，且價格相對市區(qū)項目要低。綜合體公寓項目對比一樓盤名稱所屬區(qū)域位置開發(fā)商建筑風格建筑類型規(guī)劃體量占地（畝）總建

7、面（萬） 公寓總可售建筑面積戶型面積區(qū)間（）萬博廣場東風路商圈朝陽大街東風路恒祥地產(chǎn)現(xiàn)代超高層2棟超高層，12棟公寓12.557華創(chuàng)廣場裕華路商圈裕華路恒祥南大街華創(chuàng)地產(chǎn)現(xiàn)代高層3棟高層4017943-153悅正智慧城保百商圈翠園街與云杉路交叉口悅正地產(chǎn)現(xiàn)代高層2棟28層，1棟 15層，1棟5層商場217740-100備注：綜合體項目，公寓體量都較小，一般在10萬平米以內(nèi)。綜合體公寓項目對比二樓盤名稱項目優(yōu)勢項目劣勢裝修情況價格萬博廣場地理位置較好、宣傳百盛、洲際、沃爾瑪?shù)热腭v案場管理較差華創(chuàng)廣場傳統(tǒng)商圈、招商先行、工程形象、產(chǎn)品線豐富平層只剩高樓層、部分戶型舒適性較差LOFT精裝、LOFT毛

8、坯精裝12000-13000，毛坯11000左右悅正 智慧城整體采用智能化管理，采用3星級酒店式物業(yè)位置略偏，目前推出的b棟整體為南北走向，沒有純粹陽面毛坯5500分期備注：綜合體類項目，相對其他類型的公寓產(chǎn)品，更加注重項目的優(yōu)勢，或招商優(yōu)勢，或科技優(yōu)勢，以拔高項目的價值（1）分布： 目前市場在售及待售公寓項目主要集中在東湖板塊區(qū)域，朝陽大街保百、北國商圈區(qū)域，火車站周邊及裕華路商圈區(qū)域；（2）價格分布： 未正式開盤處于內(nèi)部認購階段的樓盤及東湖區(qū)域樓盤定價在4500元/平米左右（其中東湖板塊的紫御尚都起價3980元/平，總價15萬/套）； 市區(qū)公寓項目定價在5500元/平米； loft在110

9、00元/平米左右； 精裝修公寓價格在6000元/平米以上，同時拎包就能入住也受到部分人群的歡迎；（3）需求： 以投資為主要目的，大多數(shù)項目今年入市，只有裕東公寓項目2010年5月入市，最后實際成交價和入市價差別不大，可以看出保定市場公寓產(chǎn)品仍為新型產(chǎn)品，隨著今年公寓項目的大量入市，已得到市場認可；（4）現(xiàn)狀： 從實際調(diào)研中可以感受到，高開區(qū)保百、北國區(qū)域及東湖板塊區(qū)域公寓關(guān)注度較高，但公寓總體供應體量大，加之萬博廣場等項目的入市，預計到年底公寓產(chǎn)品供應量將突破80萬平米，截止目前總?cè)セ考s在14萬平，銷售速度緩慢，未來銷售壓力將會很大。小結(jié)周邊同類項目分析炫彩soho項目位置北市區(qū)東三環(huán)與騰飛

10、路交叉口東（洪金寶影視學校附近）開發(fā)商河北華中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積（）12500建筑面積（）94000物業(yè)劃分及體量1棟30層主力面積（）40-60均價（元/）6050項目賣點東湖、精裝修、高鐵、華中地產(chǎn)評析東湖、高鐵，未來發(fā)展升值潛力大短時間內(nèi)尚不具備商務辦公氛圍周邊缺乏相應配套支持戶型設(shè)計缺乏亮點周邊同類項目分析東湖世紀名座項目位置北市區(qū)鳳棲街88號（鳳棲街與騰飛路交口）開發(fā)商光達地產(chǎn)占地面積（）18710建筑面積（）100000物業(yè)劃分及體量4棟，平層和LOFT主力面積（）50-108均價（元/）預計4500項目賣點東湖、高鐵評析東湖、高鐵，未來發(fā)展升值潛力大短時間內(nèi)尚不具備商務辦

11、公氛圍周邊缺乏相應配套支持客戶較認同菜單式裝修周邊同類項目分析紫御尚都項目位置北市區(qū)鳳棲街與騰飛路東南開發(fā)商保定銘德嘉業(yè)開發(fā)有限公司占地面積（）14913建筑面積（）64975物業(yè)劃分及體量2棟雙子樓，均23層，4層以下為底商，5層設(shè)空中花園，連接兩樓主力面積（）52-110均價（元/）3980起價，15萬/套起項目賣點東湖、高鐵評析東湖、高鐵，未來發(fā)展升值潛力大短時間內(nèi)尚不具備商務辦公氛圍周邊缺乏相應配套支持目前推廣以低價為主訴求，同時深挖紫御美墅的老客戶（1）產(chǎn)品特征： 1-3F/4F以底商為主，部分含少量寫字樓樓層； 開始注重項目樓體內(nèi)部的打造，如空中花園、咖啡廳等； 外立面均為現(xiàn)代風格

12、；（2）價格： 毛坯房集中在4000-4500元/；（3）戶型： 戶型以一室和兩室為主，面積在40-100之間；（4）交房時間： 除紫御尚都外，其余項目均集中在2014年交房；（5）客戶特征： 以投資客戶為主，且觀望情緒濃厚；周邊同類項目特征小結(jié)本案定價分析本案介紹 項目為總建筑面積50萬的城市綜合體，以商業(yè)為主導重新整合城市空間，把分散的土地縫合起來，將多種城市功能立體復合并集約化地組織和建造，以適應高度知識化、信息化產(chǎn)業(yè)時代都市人的工作、居住、商務、休閑、學習等多樣而便利的生活需求。外部交通項目所在區(qū)域七 一 路東二環(huán)東三環(huán)長城 大 街本案騰 飛 路京港澳高速 項目四周道路：東側(cè)是東三環(huán)，

13、西側(cè)是規(guī)劃一路，南側(cè)是七一東路，可直達G4京港澳高速北側(cè)將規(guī)劃二路?，F(xiàn)有道路規(guī)劃道路看房通路外部交通四至及介紹項目東至項目西至項目南至項目北至本案現(xiàn)狀項目售樓部項目施工現(xiàn)場本案SWOT分析優(yōu)勢（Strength）創(chuàng)意外立面，國際化設(shè)計隆基泰和品牌實力保證項目緊鄰東湖、大學城周邊交通完善劣勢（Weakness ）周邊環(huán)境荒涼商業(yè)尚未啟動，不能支撐公寓價值東臨東三環(huán)，過往大車較多機會（Opportunity） 威脅（Threat） 保定整體市場觀望情緒濃厚市場公寓類產(chǎn)品供過于求，且供應量還在加大，但去化較慢周邊公寓已有低價產(chǎn)品入市政府重點建設(shè)東湖新區(qū)京石高鐵保定站的即將通車調(diào)研分析 十一期間，共發(fā)

14、放2000份問卷，收回1619份有效問卷。77%客戶選擇毛坯，說明客戶對精裝仍處于認知期。74%客戶選擇40-80平，說明前期對客戶的引導較為有效。66%客戶選擇分期付款，說明客戶對全款仍有一定的抗性。61%客戶選擇4000以下，26%客戶選擇4001-4500，說明客戶對價格的敏感度較高。定價因素 本次定價參照項目，選擇了區(qū)域內(nèi)的同類型項目，以及臨近的同產(chǎn)品類型項目，炫彩SOHO、東湖世紀名座、東湖國際、領(lǐng)秀紫晶成。 以參考區(qū)域內(nèi)項目為主，故本區(qū)域選取兩個項目：炫彩SOHO、東湖世紀名座。炫彩為本地知名開發(fā)商華中地產(chǎn)開發(fā)，其品牌溢價較高，東湖世紀名座為區(qū)域內(nèi)體量相對較大的項目。 緊鄰本區(qū)域，

15、選擇的是東湖國際和領(lǐng)秀紫晶城。東湖國際緊鄰二環(huán)，體量與本案接近； 二環(huán)內(nèi)項目領(lǐng)秀紫晶城（公寓），周邊配套完善，交通便捷，且緊鄰重點中小學及大學。 區(qū)域因素和個別因素，涵蓋了定價所涉及的相關(guān)因素，由于周邊配套、交通及銷售速度對價格影響因素較大，故這三項權(quán)重比值相對較高。定價系數(shù)表項目及權(quán)重本項目炫彩SOHO東湖世紀名座東湖國際領(lǐng)秀紫晶城總項目參考權(quán)重自選權(quán)重修正權(quán)重評分評分評分評分評分ABCDEF得分加權(quán)得分加權(quán)得分加權(quán)得分加權(quán)得分加權(quán)得分得分得分得分得分區(qū)位因素修正區(qū)位形象4%5%5%6%4%4.8%91.4384.4 80.253.9 74.3133.6 73.53.5 77.9383.7

16、大環(huán)境6%10%5%10%6%7.4%87.8756.5 73.1885.4 71.1255.3 71.255.3 76.4385.7 交通16%14%15%12%13%14.0%87.68812.3 79.43811.1 71.68810.0 72.12510.1 74.62510.4 周邊配套11%10%12%10%15%11.6%82.759.6 70.8758.2 69.1258.0 67.57.8 74.9388.7 合計37%39%37%38%38%37.8%32.8 28.6 26.9 26.7 28.5 個別因素修正開發(fā)商品牌3%2%3%3%3%2.8%93.5632.6 86

17、.52.4 123.443.5 65.9381.8 73.1252.0 項目規(guī)模2%3%4%3%4%3.2%88.252.8 74.252.4 72.252.3 70.8752.3 73.1252.3 工程形象2%3%3%3%2%2.6%90.8132.4 76.1882.0 71.751.9 70.1251.8 72.3751.9 證照情況2%4%3%2%2%2.6%80.3132.1 60.1251.6 61.4381.6 59.251.5 67.1881.7 園林景觀3%4%3%3%4%3.4%83.752.8 65.6882.2 65.1252.2 67.252.3 68.9382.3

18、 整體規(guī)劃4%3%5%4%3%3.8%89.6253.4 74.0632.8 71.8752.7 69.0632.6 69.4382.6 戶型設(shè)計6%4%4%4%5%4.6%88.54.1 76.253.5 73.8753.4 73.8753.4 74.753.4 社區(qū)配套4%4%3%3%4%3.6%87.4383.1 74.752.7 742.7 71.6252.6 74.1882.7 建筑外觀3%4%3%4%3%3.4%94.6253.2 73.1882.5 71.9382.4 69.752.4 73.0632.5 物管服務4%5%5%6%5%5.0%88.0634.4 79.9384.0 723