房地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新全解程及案例解析

1、房地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新全解程及案例解析目錄1234住宅產(chǎn)品創(chuàng)新的目的產(chǎn)品創(chuàng)新的與形式住宅產(chǎn)品創(chuàng)新的階段與流程項目主題與產(chǎn)品創(chuàng)新5住宅產(chǎn)品創(chuàng)新的實現(xiàn)與案例分析四、 項目主題與產(chǎn)品創(chuàng)新1.主題在產(chǎn)品創(chuàng)新中的主導作用2.項目主題的分類3. 項目主題在產(chǎn)品創(chuàng)新中的重要作用4. 項目主題覆蓋產(chǎn)品創(chuàng)新的范疇5. 項目主題與產(chǎn)品線(形態(tài))五、 住宅產(chǎn)品創(chuàng)新的實現(xiàn)與案例分析1.在產(chǎn)品設(shè)計的各階段如何把握客戶價值要素2. 概念設(shè)計階段的創(chuàng)新3. 產(chǎn)品設(shè)計研發(fā)階段的創(chuàng)新4. 產(chǎn)品標準化與多樣化5. 產(chǎn)品的展示設(shè)計6. 其它一、住宅產(chǎn)品創(chuàng)新的目的：1.實現(xiàn)客戶價值、改善生活硬件環(huán)境、激發(fā)社區(qū)潛能2.是企業(yè)核心競爭力的體現(xiàn)3

2、.口號一流企業(yè)制造標準二流企業(yè)制造品牌三流企業(yè)制造產(chǎn)品二、 產(chǎn)品創(chuàng)新的與形式：1.改善型創(chuàng)新 住宅發(fā)展階段：居住生存型、寬裕型、舒適享受型、發(fā)展型四個階段。階段變化需求產(chǎn)生的創(chuàng)新2.組合型創(chuàng)新 多類型的組合、小區(qū)規(guī)劃中住宅不同外立面的組合。3. 移植型創(chuàng)新 不同物業(yè)類型生活方式、空間的移植，別墅空間、生活方式向聯(lián)排、疊拼移植，聯(lián)排、疊拼向多層住宅移植等。三、住宅產(chǎn)品創(chuàng)新的階段與流程階段：1、項目決策（論證策劃階段）概念設(shè)計階段2、產(chǎn)品研發(fā)（方案實施階段）方案設(shè)計、擴初設(shè)計3、產(chǎn)品實施（工程管理階段）施工圖繪制、實施建造階段 產(chǎn)品創(chuàng)新研發(fā)貫穿概念規(guī)劃方案、建筑規(guī)劃方案、擴初設(shè)計三個階段。四、項目

3、主題與產(chǎn)品創(chuàng)新1. 主題在產(chǎn)品創(chuàng)新中的主導作用2. 項目主題的分類3. 項目主題在產(chǎn)品創(chuàng)新中的重要作用4. 項目主題覆蓋產(chǎn)品創(chuàng)新的范疇5. 項目主題與產(chǎn)品線(形態(tài))1.主題在產(chǎn)品創(chuàng)新中的主導作用: 項目主題是產(chǎn)品創(chuàng)新的主線,貫穿整個產(chǎn)品從客觀規(guī)劃到微觀細節(jié)的全過程,體現(xiàn)了項目的人文品質(zhì)、調(diào)性與生活形態(tài)的線索。2.項目主題的分類: 對項目自身特色素材(自然、人文、生活方式、城市規(guī)劃、民族風情等)的挖掘提煉,可以形成既符合市場特點又有自身特異性的主題概念。2.1地域人文類主題:天津格林世界-海河印象主題2.2自然地貌類主題:香密山-城市山林主題2.3民族風情類主題:北京格林小鎮(zhèn)-北歐風情 北京格林

4、小鎮(zhèn)6-法國風情 萬科紅群-英國風情 萬城華府-中國地王,城市別墅2.4城市規(guī)劃類主題:金地名津-一個城市,兩個世界2.5人文時尚類主題:梅隆鎮(zhèn)-城市的T型舞臺 億城新天地-新蘇州人,新天地3. 項目主題在產(chǎn)品創(chuàng)新中的重要作用案例1:香密山概念規(guī)劃的演變(原規(guī)劃概念)日清方案模型日清方案總圖王董方案一王董方案二新加坡DP方案總圖新加坡DP方案模型案例1:香密山概念規(guī)劃的演變(最終規(guī)劃概念)最終規(guī)劃概念草圖 天津市中心蜿蜒的海河和變化的城市街坊是規(guī)劃概念的起源，一條意寓海河的“綠河”從北向南蜿蜒穿過用地中心，形成了住宅區(qū)的中心綠化帶。并創(chuàng)造了一個南北向的強有力的視覺和功能聯(lián)系。案例2:天津格林世

5、界規(guī)劃概念4. 項目主題覆蓋產(chǎn)品創(chuàng)新的范疇4.1 規(guī)劃-概念-方案-擴初設(shè)計、部品設(shè)計4.2 景觀-概念-小品細節(jié)、材料4.3 室內(nèi)-概念主題-配飾設(shè)計主題5. 項目主題與產(chǎn)品線(形態(tài))1.在產(chǎn)品設(shè)計的各階段如何把握客戶價值要素2. 概念設(shè)計階段的創(chuàng)新3. 產(chǎn)品設(shè)計研發(fā)階段的創(chuàng)新4. 產(chǎn)品標準化與多樣化5. 產(chǎn)品的展示設(shè)計6. 其它五、住宅產(chǎn)品創(chuàng)新的實現(xiàn)與案例分析1. 在產(chǎn)品設(shè)計的各階段如何把握客戶價值要素，是實 現(xiàn)創(chuàng)新的關(guān)鍵。 根據(jù)創(chuàng)新的流程,分為以下幾個創(chuàng)新層次,各階段解決 的創(chuàng)新問題各自不同: 1.1 概念設(shè)計階段。 1.2 產(chǎn)品研發(fā)階段。 1.3 標準化與多樣化階段。 目錄2.1 概念

6、設(shè)計要點2.2 項目的規(guī)模分類2.3 不同項目規(guī)模下概念設(shè)計的特點2.4 不同項目自然資源下概念設(shè)計的特點2.5 概念設(shè)計的標準化思考2. 概念設(shè)計階段的創(chuàng)新2.1 概念設(shè)計要素 策劃報告中的項目概念設(shè)計內(nèi)容主要涉及項目主題特征的挖掘與描述,以及 針對此主題概念展開的規(guī)劃、建筑、景觀等一系列設(shè)計概念等。 良好的項目概念設(shè)計，使項目的市場價值能夠充分展示及挖掘出來，形成有力的產(chǎn)品支撐點，使得它在項目策劃報告書成為不可或缺的重要內(nèi)容，它也使得項目的市場定位免于空泛而具有可操作性和現(xiàn)實性。 2.2 項目的規(guī)模分類:超大盤:100萬平方米以上大盤:50萬平方米以上中盤:1530萬平方米以上小盤:15萬

7、平方米以下2.3 不同項目規(guī)模下概念設(shè)計的特點:目錄2.3.1 規(guī)劃概念2.3.2 景觀概念2.3.1 規(guī)劃概念大盤案例1:荔湖城大盤案例1:荔湖城大盤案例2:北京格林小城大盤案例2:北京格林小城大盤案例2:北京格林小城 自始至終，本項目都被作為城市的一部分進行設(shè)計，如何延續(xù)城市文脈，如何提升區(qū)域品質(zhì)，是我們一直關(guān)注的話題。 基于對城市、對歷史文脈的關(guān)注與尊重，我們找到了來源于海河的設(shè)計構(gòu)思。 大盤案例3: 天津金地格林世界天津金地格林世界在規(guī)劃設(shè)計理念上吸納了干百年來的海河文化沉淀下來的文化精髓，以豐富和延伸海河精神為規(guī)劃線索,以營造天津“五大道”的生活氛圍為目的。在總平面上大膽采用了一條寬

8、闊的綠化曲線來象征海河,以條形街區(qū)來模擬五大道的布局。 設(shè)計過程道路系統(tǒng)停車比例：0.7輛/戶；其中：地面停車比例：0.4輛/戶；半地下室、架空層、地下人防停車比例：0.3輛/戶項目設(shè)計主題以法國浪漫小鎮(zhèn)為主題。在建筑規(guī)劃及景觀的層面都能體現(xiàn)到法國小鎮(zhèn)之藝術(shù)及浪漫情懷。小區(qū)分為南片區(qū)及北片區(qū)兩部份，南北片區(qū)定位有差別。南片區(qū)以精致、細膩為主；北片區(qū)以自然開闊空間為依歸。中盤案例1:北京格林小鎮(zhèn)6規(guī)劃概念中盤案例2:北京格林小鎮(zhèn)6(北歐風情)小盤案例1:億城新天地7#地小盤案例2:四惠項目規(guī)劃概念概念設(shè)計回顧承孝相小盤案例2:四惠項目規(guī)劃概念2.3.2 景觀概念大盤案例中盤案例小盤案例樣板房院落

9、景觀概念案例主題：中央公園以一條寓意海河的“綠河”從北到南蜿蜒穿過用地中心，形成了住宅區(qū)的中心綠化帶，四個住宅小區(qū)則分別以英國、法國、意大利、北歐等風格的設(shè)計手法，宜人的尺度來營造具異國懷舊氣息的居住環(huán)境。 大盤案例:天津格林世界景觀規(guī)劃概念概念設(shè)計階段案例天津格林世界景觀結(jié)構(gòu)概念分析天津金地格林世界中盤案例:北京格林小鎮(zhèn)6中盤案例:北京格林小鎮(zhèn)6小盤案例:億城新天地7#地小盤案例: 億城新天地7#地小盤案例: 億城新天地7#地樣板房院落景觀概念案例樣板房院落景觀概念案例2.4 不同項目自然資源下概念設(shè)計特點: 案例1 香密山案例1 香密山2.5 概念設(shè)計的標準化思考(留作業(yè))產(chǎn)品設(shè)計研發(fā)階段

10、的創(chuàng)新3.1 規(guī)劃中各物業(yè)形態(tài)在布局中的價值特點3.2 戶型創(chuàng)新3.3 立面創(chuàng)新3.4 部品系列與創(chuàng)新3.1 規(guī)劃中各物業(yè)形態(tài)在布局中的價值分布特點 11.5F4.5F高端4.5F主力8.5F5.5F9F18F混合社區(qū)：各種檔次和種類的產(chǎn)品均勻分布于整個居住區(qū)，它有助于豐富造型和擴大交往。3.2 戶型創(chuàng)新3.2.1 小戶型研究與創(chuàng)新3.2.2 特色戶型創(chuàng)新3.2.1 小戶型研究與創(chuàng)新小戶型研究案例:天津山水頤園公建小戶型研究案例:天津山水頤園公建小戶型研究案例:蘇州億城新天地7#地戶型設(shè)計特點一、節(jié)地型：窄面寬大進深日本戶型設(shè)計特點國家戶均人數(shù)主流戶型（m2）人均面積（m2/人）戶進深（不含陽

11、臺,m）戶面寬（m）中國3.290120241113811日本2.7608530111368日本小戶型研究日本戶型設(shè)計特點特點二、外廊式交通特殊處理的入口玄關(guān) 節(jié)約用地；減少樓電梯的用量，節(jié)約造價；保證發(fā)生地震、火災時住戶能快速到達室外。日本小戶型研究特點三、內(nèi)部采用靈活隔斷墻 住宅采用框架結(jié)構(gòu)，戶間分隔墻占用空間少； 戶內(nèi)分隔墻采用輕質(zhì)材料，并與推拉門、壁柜等結(jié)合設(shè)置，靈活、充分利用空間。 日本小戶型研究特點四、設(shè)備與結(jié)構(gòu)同壽命將室內(nèi)地面抬高，在地板下面布置戶內(nèi)的各種管線及儲藏空間，便于更新與翻新日本小戶型研究借鑒一、過渡空間人性化門廳空間設(shè)置完整，形成過渡空間；門廳實用性和裝飾性并重，設(shè)置

12、相應的儲藏空間，滿足生活需求。日本戶型可借鑒處日本小戶型研究借鑒二、主臥功能擴大化 主臥除基本五件套外，主衛(wèi)、衣帽間、陽光間、小書房等功能空間已逐步進入主臥室的設(shè)計范圍日本中小戶型設(shè)計借鑒三、儲藏空間細分化日本儲藏空間一般達到住宅使用面積的1/10左右，且分類細致，是我國住宅戶型深化設(shè)計及精裝修的發(fā)展方向之一日本中小戶型設(shè)計借鑒四、衛(wèi)浴空間三件分離日本中小戶型設(shè)計借鑒五、管井設(shè)備可替代化設(shè)備水平管線走管置于地板下;可以隨意更換管線而不影響住宅的主體結(jié)構(gòu);真正實現(xiàn)“全壽命住宅”。日本中小戶型設(shè)計小戶型專題研究3.2.2 特色戶型創(chuàng)新案例:北京格林小鎮(zhèn)6戶型設(shè)計創(chuàng)新類型以移植型為主 1、容積率：1

13、.4規(guī)劃條件1、高單價，接近TOWNHOUSE單價。2、低總價，低于TOWNHOUSE、疊拼住宅總價營銷要求 1、2030%的小高層2、住宅進深12米左右1、100%多層2、住宅平均進深 13-14米（小面寬）1、低密度的室內(nèi)室外空間感覺2、高的產(chǎn)品附加值、高實用率3、差異化的產(chǎn)品小高層無法支撐高單價方案不可行第一步確定產(chǎn)品定位第二步確定產(chǎn)品物業(yè)類型1、住宅平均進深 13-14米（小面寬）2、戶均面積150-160平方米3、部分復式戶型，（支撐高單價）住宅設(shè)計輸入條件1、40%的4.5層，60%的6層2、高的復式戶型比例3、每戶都需要有賣點，并非部分戶型有賣點初步結(jié)論1、4.5層設(shè)計為疊拼2、

14、6層的為帶觀景電梯1、傳統(tǒng)疊拼住宅戶型總面積大，3-4層的住宅容積率低2、樓上的復式戶型得房率低，兩戶公攤3-4層的樓梯面積4.5層住宅問題 1、一梯多戶、2、小面寬 3、5層住宅解決方案確定移植的類型1、首二層連排別墅2、樓棟疊拼住宅形式反反樓梯3 反454 反單元戶型分布圖(北向)第三步確定移植的類型和形式金地格林小鎮(zhèn)64。5層戶型下層花園贈送地下影音室每戶贈送庫房底層戶型地下室平面室內(nèi)直接上二層3.3 立面創(chuàng)新 3.3.1 傳統(tǒng)文脈類 3.3.2 地域文化類 3.3.3 風情類 3.3.4 組合創(chuàng)新3.3.1 傳統(tǒng)文脈類案例:億城新天地7#地立面設(shè)計億城新天地7#地立面設(shè)計3.3.2 地

15、域文化類案例:天津格林世界一二期4.5主力產(chǎn)品(中建)主力系列產(chǎn)品是社區(qū)中比例最多的，在設(shè)計手法上，通過調(diào)整磚與白色涂料之間的比例來形成不同的感受。采用水平板片加垂直構(gòu)件的手法，墻面利用磚墻與涂料墻面穿插，加入雙坡屋頂、轉(zhuǎn)角窗，使其風格在現(xiàn)代中透出古典的氣息。案例:天津格林世界三期4.5主力產(chǎn)品(墨臣)案例:天津格林世界三期4.5主力產(chǎn)品(墨臣)案例:天津格林世界三期4.5主力產(chǎn)品(墨臣)3.3.3 風情類-北京格林小鎮(zhèn)6(馬駒橋項目)特點：純粹、雕塑感、個性鮮明立面來源市場定位法式風情、法國住宅北立面改善發(fā)展型創(chuàng)新： 從4.5層到6層到9層住宅立面風格沿著由典雅向現(xiàn)代簡約路線逐步演化發(fā)展，使

16、小區(qū)外觀富含歷史生長感。法國設(shè)計公司設(shè)計草圖北京馬駒橋項目4.5層住宅北立面法國設(shè)計公司設(shè)計草圖北京馬駒橋項目4.5層住宅南立面概念效果圖工作模型照片北京馬駒橋項目4.5層住宅法國設(shè)計公司設(shè)計草圖北京馬駒橋項目4.5層住宅概念效果圖北京馬駒橋項目4.5層住宅北京馬駒橋項目9層立面概念效果圖北京馬駒橋項目現(xiàn)場實景北京馬駒橋項目現(xiàn)場實景3.3.4 組合創(chuàng)新-天津格林世界天津金地格林世界立面設(shè)計背景 “五大道”地區(qū)是天津名居名宅最為集中的地區(qū)，這里被譽為“萬國建筑博覽會”，因小洋樓多、保存完整、建筑風格多樣以及體現(xiàn)出的中西文化的沖突、交融而著名，匯聚著英、法、意、德、西班牙等國各式風貌建筑230多幢

17、，名人名宅50余座，這些風貌建筑從建筑形式上豐富多彩，有文藝復興式、希臘式、哥特式、浪漫主義、折衷主義以及中西合璧式等，構(gòu)成了一種凝固的藝術(shù)。 天津金地格林世界住宅單體立面設(shè)計特點：典雅、溫馨、懷舊、文化性在立面設(shè)計中,強調(diào)小區(qū)既體現(xiàn)現(xiàn)代感,又富有家居溫馨的氛圍，在不同的產(chǎn)品上，我們運用了風格近似但不盡相同的設(shè)計手法，以營造天津“五大道”豐富而統(tǒng)一的建筑環(huán)境。外墻材料以暖色面磚墻及涂料為主，輔以金屬構(gòu)架和玻璃雨蓬，局部墻體采用玻璃磚透光設(shè)計；坡屋頂采用青灰色水泥品硯瓦屋面。（1）高端系列4.5F高端產(chǎn)品是社區(qū)中品質(zhì)最高的，它位于全區(qū)的最佳地段，采用的是簡潔的體塊穿插手法，全磚的外墻面上點綴以鋼

18、與玻璃的纖細與純粹，加上局部的涂料線腳,利用窗和空調(diào)百葉布置的變化，取得了豐富的立面形態(tài)，略有角度的斜切屋頂處理把居住建筑的特質(zhì)表現(xiàn)的含蓄而生動。整個建筑充滿體量感，具有雍容穩(wěn)重的高貴姿態(tài)。（1）主力系列主力系列產(chǎn)品是社區(qū)中比例最多的，包括4.5F、5.5F兩種類型，在設(shè)計手法上，通過調(diào)整磚與白色涂料之間的比例來形成不同的感受。我們采用了水平板片加垂直構(gòu)件的手法，墻面利用磚墻與涂料墻面穿插，加入雙坡屋頂、轉(zhuǎn)角窗，使其風格在現(xiàn)代中透出古典的氣息。 8.5層主要和其他多層住宅進行拼接形成高低錯落的社區(qū)形態(tài)，它以獨有的體量點綴在街坊ZONE中，在視線上形成一個個錯動的小高潮。11.5層是點綴在PAR

19、K ZONE中央景觀帶中的。它們的建筑風格均以純現(xiàn)代為主，利用住宅立面的陽臺、露臺做出豐富的變化，實現(xiàn)了點線面的多重組合。通高的觀光電梯讓回家的路充滿了情趣，即使住在頂層也可以讓住戶將自然景觀帶到家門口。（3）8.5層、11.5層小高層9層薄板住宅以清新的姿態(tài)少量出現(xiàn)在基地中，它面寬大，建筑面積小，非常適合青年消費群體。建筑立面以白色抹灰為主，在墻面凹凸有限的條件下做出了豐富的層次。白色抹灰框架為最外側(cè)的層次，配上局部深色空調(diào)百葉，以豎向樓梯間為焦點，其上開著左右錯動的豎條窗，極富現(xiàn)代感。磚的質(zhì)感與色彩形成了第二個層次，點綴在白色框架之后，它們共同構(gòu)成了立面上的實體部分。（4）9層薄板3.4

20、部品系列與創(chuàng)新 3.4.1 部品定義 3.4.2 部品設(shè)計創(chuàng)新3.4.1 部品定義：材料、設(shè)備、構(gòu)配 件的統(tǒng)稱。3.4.2 部品設(shè)計創(chuàng)新欄桿欄桿鋁合金窗外墻磚部品設(shè)計創(chuàng)新:單元入口裝置 單元入口門廳包含的部件：單元入口門、門牌、雨蓬等。強化入口概念，美化建筑形體。 3.5 景觀方案體系與創(chuàng)新-案例格林小鎮(zhèn)6G:講稿資料景觀方案格林小鎮(zhèn)6060927南區(qū)深化文本成果ddsheet4 標準化與多樣性產(chǎn)品標準化：以在市場已成功的項目作為 標準之一， 在新項目設(shè)計中進行組合，實現(xiàn)多樣化。部品標準化標準化與多樣性北京金地格林小鎮(zhèn)標準化與多樣性天津金地格林世界標準化與多樣性天津金地格林世界實景照片天津金地格林世界三期立面效果圖天津金地格林世界二期立面效果圖標準化與多樣性5. 產(chǎn)品展示設(shè)計 1. 樣板示范區(qū)設(shè)計 2. 樣板間概念 3. 包裝展示設(shè)計 案例: