附件1代收代付業(yè)主款項(xiàng)管控方案

1、附件 1：代收代付業(yè)主款項(xiàng)管控方案為完善代收代付業(yè)主款項(xiàng)的管控要求，明確業(yè)務(wù)范圍，防范法律及財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)，保證公司安全，現(xiàn)制定代收代付業(yè)主款項(xiàng)管控方案。一、 款項(xiàng)定義及內(nèi)容代收代付業(yè)主款項(xiàng)，是指房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房時(shí)，代有關(guān)部門（房管局、稅局等）向購房者收取住房維修基金、印花稅、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、房屋交易手續(xù)費(fèi)、權(quán)證工本費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、初裝費(fèi)、水電氣暖預(yù)存費(fèi)等。二、業(yè)務(wù)類型劃分（一）業(yè)務(wù)介紹1收款業(yè)務(wù)收取業(yè)主款項(xiàng)前，根據(jù)當(dāng)?shù)卣哒_設(shè)置應(yīng)收金額；收取款項(xiàng)時(shí)，在售樓系統(tǒng)錄入收款信息并打印通用收據(jù)。若應(yīng)收金額有誤，修改應(yīng)收金額后方可收款，否則會顯示欠款并計(jì)算滯納金。2退款業(yè)務(wù)款項(xiàng)、退樓后申請退款、申請自

2、行、自行到相關(guān)部門繳款后申請退款等情況時(shí)，需退款給業(yè)主，則在售樓系統(tǒng)操作退款發(fā)起共享1 / 7銷售特殊應(yīng)付單流程。3劃出業(yè)務(wù)我司代業(yè)主支付款項(xiàng)給房管局、稅局或水電局等，由經(jīng)辦人員完成審批流程后，在售樓系統(tǒng)操作批量劃出后發(fā)起共享銷售退款應(yīng)付單流程。（二）業(yè)務(wù)場景分析1先收后支：收齊業(yè)主款，代業(yè)主向繳納款項(xiàng)。管控要求：一般情況下，所有的款項(xiàng)都須收齊業(yè)主款方可劃出給，保證公司安全。核實(shí)實(shí)收金額大于等于劃出金額，若實(shí)收金額小于劃出金額，則需要客戶補(bǔ)繳款方可劃出；若實(shí)收金額大于劃出金額，則劃出款按差額退款給業(yè)主。經(jīng)辦人完成審批流程后，在售樓系統(tǒng)操作批量劃出后發(fā)起共享銷售退款應(yīng)付單流程。審批流程要求：經(jīng)辦

3、人發(fā)起-項(xiàng)目財(cái)務(wù)-項(xiàng)目總2先支后收：未收齊業(yè)主款項(xiàng)前，我司代業(yè)主向墊付款收回業(yè)主款項(xiàng)。管控要求：對于所有需公司先行代墊預(yù)付的費(fèi)用，須判墊原因是否合理，是否存在業(yè)務(wù)部門管理導(dǎo)致代墊的情形，墊付款項(xiàng)是否及時(shí)收回。經(jīng)辦人完成審批流程后，在共享報(bào)賬銷售退款應(yīng)付單。審批流程要求：經(jīng)辦人發(fā)起-項(xiàng)目財(cái)務(wù)2 / 7-項(xiàng)目總-區(qū)域財(cái)務(wù)-區(qū)域。具體情況如下：情景一：按當(dāng)?shù)匾?，辦理預(yù)售證時(shí)，需按預(yù)售面積由公司墊付預(yù)交相關(guān)費(fèi)用，后向業(yè)主收回款項(xiàng)。管控要求：經(jīng)辦人發(fā)起審批流程時(shí)，提供繳款通知書，核實(shí)面積信息及金額計(jì)算是否有誤；完成審批后，在共享報(bào)賬銷售退款應(yīng)付單。后，即簽訂商品房合同時(shí)，收回業(yè)主款項(xiàng)。常見款項(xiàng)類型：物

4、業(yè)維修基金。情景二：按當(dāng)?shù)匾螅k理竣工驗(yàn)收時(shí)，需按樓棟面積支付相關(guān)費(fèi)用，未售或者已售未向業(yè)主收取的部分，由公司墊付后向業(yè)主收回。管控要求：經(jīng)辦人發(fā)起審批流程時(shí)，提供繳款通知書，核實(shí)實(shí)收金額，劃出總金額、已收金額、未收金額。已收部分劃出，在售樓系統(tǒng)操作批量劃出后發(fā)起共享銷售退款應(yīng)付單流程；未收部分，在共享報(bào)賬銷售退款應(yīng)付單。已劃出未收回的款項(xiàng)，須在簽訂商品房合同時(shí)收回。常見款項(xiàng)類型：測繪費(fèi)。情景三：本應(yīng)收齊業(yè)主款型后方可劃出支付給相關(guān)部門，為了加快辦理或者按揭回款等原因，未及時(shí)收回業(yè)主款項(xiàng)部分，申請由公司墊付后，收樓時(shí)收回業(yè)主款項(xiàng)。管控要求：因業(yè)務(wù)部門催收款項(xiàng)不及時(shí)，若公司先行墊付，占用公司，

5、將造成公司損失。一般情況下，須收回業(yè)主款方可劃出，不允許公司先行墊付。若存在特殊情況，需申請由公司墊付3 / 7，經(jīng)辦人發(fā)起審批流程，說明墊付原因，墊付，完成審批后在共享報(bào)賬銷售退款應(yīng)付單。所有款項(xiàng)須在業(yè)主收樓時(shí)收回。情景四：按當(dāng)?shù)鼗蚝贤諛菞l件要求，公司需代業(yè)主墊付水、電、氣、暖、有線電視的初裝費(fèi)或預(yù)存費(fèi)，在收樓時(shí)向業(yè)主收回。管控要求：若在簽訂商品房買合同時(shí)，已明確需代收水、電、氣、暖或有線電視的初裝費(fèi)或預(yù)存費(fèi)，要求收齊業(yè)主款項(xiàng)方可劃出給相關(guān)，減少占用公司。若存在特殊情況，須由公司代墊，經(jīng)辦人發(fā)起審批流程時(shí)，須提供報(bào)裝流程說明或標(biāo)準(zhǔn)，說明需要墊付原因，代墊。經(jīng)辦人完成審批流程后，在共享報(bào)賬銷

6、售退款應(yīng)付單。所有款項(xiàng)須在業(yè)主收樓時(shí)收回。3其他情況說明情景一：為加快按揭回籠，由公司代墊付抵押登記費(fèi)，取得后向收回。管控要求：按字2017131 號，所有按揭的抵押登記費(fèi)由承擔(dān)并繳交或由與客戶自行約定處理。若因未及時(shí)繳交抵押登記費(fèi)影響按揭回籠，申請由公司墊付后向收回，要求我司與簽訂協(xié)議，明確費(fèi)用承擔(dān)責(zé)任方、款項(xiàng)收回時(shí)間；發(fā)起審批流程，說明墊付情況，明確追繳責(zé)任部門及收回時(shí)間，完成審批流程后在共享報(bào)賬銷售退款應(yīng)付單。審批要求：經(jīng)辦人發(fā)起-項(xiàng)目財(cái)務(wù)4 / 7-項(xiàng)目總-區(qū)域財(cái)務(wù)總-區(qū)域情景二：成立代收款項(xiàng)管理公司，同時(shí)代多家公司收取代收款退款、劃出業(yè)務(wù)。管控要求：成立代收款項(xiàng)管理公司前，各項(xiàng)目需評

7、估運(yùn)營費(fèi)用及核算、對賬、管理難度，公司成立時(shí)須發(fā)起審批流程（終審至）。所有代收款項(xiàng)業(yè)務(wù)（包括收款、退款、劃出業(yè)務(wù)），須在售樓系統(tǒng)中錄入數(shù)據(jù)；代收款項(xiàng)管理公司須按項(xiàng)目名稱進(jìn)行輔助核算，按月進(jìn)行數(shù)據(jù)核對，保證系統(tǒng)數(shù)據(jù)一致。若存在未收先支，需公司墊付的情況，按上述先支后收的管控要求，由代收款項(xiàng)管理公司墊付，不得由項(xiàng)目公司墊付。若存在壓力，可向項(xiàng)目公司申請調(diào)撥。情景三：代收代付業(yè)主的款項(xiàng)，先劃出給第機(jī)構(gòu)，由第機(jī)構(gòu)繳納款項(xiàng)給；第機(jī)構(gòu)墊付后，由我司劃出給第機(jī)構(gòu)。管控要求：我司須與第機(jī)構(gòu)簽訂合作服務(wù)協(xié)議，合同條款須明確代收代付業(yè)主款項(xiàng)事宜，保證我司安全。按上述先收后支或先支后收的情形進(jìn)行審批，審批流程中須提

8、供與第機(jī)構(gòu)簽訂的合作服務(wù)協(xié)議，收回第機(jī)構(gòu)實(shí)際支付的回單及相關(guān)證明。（三）支付方式1對公支付：一般情況下，由我司對公直接支付給；2員工借支支付：若當(dāng)?shù)匾?，不接受對公支付或要? / 7按戶進(jìn)行繳交，允許員工借支后支付款項(xiàng)（按員工借支管理制度執(zhí)行）或員工自行墊付后報(bào)銷，在售樓系統(tǒng)操作劃出后，選擇是否報(bào)銷，觸發(fā)報(bào)銷流程。3自動扣款：按要求，我司完成內(nèi)部支付審批流程后，由自動扣款。發(fā)起流程審批前，須與相關(guān)核實(shí)支付金額，若實(shí)際自動扣款金額與審批劃出金額不一致，實(shí)際扣款金額大于劃出審批金額時(shí)，需按上述不同情景就差額部分補(bǔ)走流程；實(shí)際扣款金額小于劃出審批金額時(shí)，核實(shí)具體明細(xì)，在售樓系統(tǒng)操作收款，進(jìn)行賬務(wù)調(diào)

9、整。三、異常情況（一）逾期未收回款項(xiàng)若客戶已簽約，對于本應(yīng)在簽約日收回的款項(xiàng)未收回；若客戶已實(shí)際收樓，應(yīng)收金額大于實(shí)收金額、劃出金額大于實(shí)收金額，均屬于異常情況。對于逾期未收回的款項(xiàng)，將業(yè)務(wù)部門的直接責(zé)任及各項(xiàng)目財(cái)務(wù)部的監(jiān)督責(zé)任。（二）劃出后申請退款針對我司收取業(yè)主代收款已劃出給相關(guān)，若業(yè)主退樓申請退代收款，原則上由業(yè)主向相關(guān)申請退款，我司不代業(yè)主向相關(guān)部門申請退款。若存在特殊情況，須報(bào)批至區(qū)域。四、科目設(shè)置（一）【其他應(yīng)付款-專項(xiàng)維修基金】：用于核算向業(yè)主收取的物業(yè)維修基金，收款、退款、劃出業(yè)務(wù)，科目已受控，須通過售樓系統(tǒng)傳6 / 7遞數(shù)據(jù)進(jìn)行賬務(wù)處理。（二）【其他應(yīng)付款-代收款項(xiàng)-費(fèi)用】：用于核算為辦理證而向業(yè)主收取的所有款項(xiàng)類型（包括但不限于：契稅、印花稅、工本費(fèi)、費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)），收款、退款、劃出業(yè)務(wù)，科目已受控，須通過售樓系統(tǒng)傳遞數(shù)據(jù)進(jìn)行賬務(wù)處理。（三）【其他應(yīng)付款-代收款項(xiàng)-