漢中和諧陽光限價房定位報告

1、為民生吶喊 為限價房加冕和諧陽光定位報告工欲善其事，必先利其器。保障房市場投資分析主要內(nèi)容1. 雙軌制，大轉(zhuǎn)型2. 保障房建設(shè)有賴社會資金參與3. 分享政府紅利，積極把握投資機會1.1.1 過去：住房結(jié)構(gòu)單一化，保障性住房建設(shè)不足 過去十年，住房供應(yīng)主要依靠市場，多層次住房供應(yīng)體系從未建成1998年房改建立商品房、經(jīng)濟適用房、廉租房三位一體住房體系經(jīng)濟適用房：房改初期蓬勃發(fā)展，后由于地方政府動力不足、社會輿論壓力等漸漸陷入停滯，2007年甚至提出經(jīng)濟適用租賃房，可以看做公租房的前身廉租房體系：遲遲沒有建立，直到2006年國六條中央政府提出所有城市必須建立廉租房制度商品房棚改房推進期經(jīng)濟適用房

2、初步建立，蓬勃發(fā)展質(zhì)疑期退出期初步建立期廉租房限價房公租房全國覆蓋期競地價、競房價/率先在廣州實施初步建立期1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011快速發(fā)展期停滯期1.1.2 背后是深層次的發(fā)展階段問題 GDP考核與讓渡土地出讓收益的悖論經(jīng)濟適用房的銷售面積占比經(jīng)濟發(fā)展、經(jīng)營城市是過去十年中國社會的主旋律地方政府動力不足、社會輿論壓力等使經(jīng)適房建設(shè)陷入低谷25%20%15%10%5%0%1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2

3、007 2008經(jīng)濟適用房的新開工占比1.1.2 背后是深層次的發(fā)展階段問題 居者有其屋的政策目標超越階段根據(jù)發(fā)達經(jīng)濟體經(jīng)驗，早期政府營造大量住房，覆蓋面較大，伴隨經(jīng)濟成長政府逐漸退出，同時從支持居民租賃住房變?yōu)楣膭钇鋼碛挟a(chǎn)權(quán)目前中國仍處于住房短缺階段而非住房條件改善階段，政府應(yīng)著力解決居者有其屋的問題社會住房條件住房短期或房荒時期住房短期或房荒問題解決、住房條件改善住房條件進一步改善，整體住房水平較高住房保障覆蓋范圍囊括高中低收入階層中低收入階層向低收入階層傾斜發(fā)達國家住房保障一般路徑：從全覆蓋到低收入階層時間城市家庭數(shù)量增加住房總存量增加1400萬套1600萬套約6640萬套其中：開發(fā)企業(yè)

4、建設(shè)3880萬套日本（城市化率45%-60%）美國（城市化率45%-60%）中國（城市化率35%-45%）20年（1962-1982）35年（1910-1945）10年（1999-2009）1450萬戶1400萬戶9300萬戶資料來源：申萬研究相對來說，中國新增住房存量跟不上家庭數(shù)量增長，欠賬較多1.2 未來：構(gòu)建雙軌制，保障性安居工程助推經(jīng)濟轉(zhuǎn)型 未來五年，新增保障房將是過去十年的兩倍保障房存量：從1700萬套到5200萬套保障房存量比重：從11%到22%覆蓋城鎮(zhèn)人口比例：從8%提升到21%保障房供給的高峰期：2012-2013年11%13%17%20%21%22%0250002000015

5、0001000050002011E2013E2014E2015E2012E20100%20%15%10%5%25%住房存量保障房存量保障房存量占比萬套30000十二五期間保障房存量將大幅提高十二五期末保障房覆蓋城鎮(zhèn)人口將達20%以上8%10%15%17%20%21%19000240002300022000210002000020102011E2012E2014E2015E2013E0%20%15%10%5%25%城鎮(zhèn)人口總戶數(shù)保障房覆蓋家戶比例萬戶25000資料來源：住建部，各省市政府工作報告47%40%40%40%30%30%7%22%35%40%50%50%29%16%7%10%15%7%

6、10%5%10%5%5%10%5%5%10%5%5%10%0%20%10%40%30%60%50%70%100%90%80%2010A2011E2012E2013E2015E2014E棚戶區(qū)改造公租房廉租房經(jīng)濟適用房限價房1.2 未來：構(gòu)建雙軌制，保障性安居工程助推經(jīng)濟轉(zhuǎn)型 未來五年，保障性安居工程建設(shè)的重點是城市和國有工礦棚戶區(qū)改造和公租房政策新維度：廣覆蓋+租賃型棚戶區(qū)改造長期占建設(shè)規(guī)模的30%-40%公租房將成為建設(shè)主體，同時廉租房將慢慢并軌到公租房公租房建設(shè)規(guī)模不斷提升，棚戶區(qū)改造規(guī)模略有降低1.2 未來：構(gòu)建雙軌制，保障性安居工程助推經(jīng)濟轉(zhuǎn)型 未來兩年，將有效對沖商品房開發(fā)投資有所下

7、降導(dǎo)致的投資下行風險1412108642-20102011E2012E2013E2014E2015E18%16%14%12%10%8%6%4%2%0%房地產(chǎn)開發(fā)投資額保障房開發(fā)投資額保障房占比2012年保障房開發(fā)投資額將占到房地產(chǎn)開發(fā)投資額的17%2013年以后保障房對房地產(chǎn)開發(fā)投資額的支撐作用將慢慢變小萬億元2.1 保障房建設(shè)資金缺口有多大？ 保障房建設(shè)資金：缺口存在，但并非不可補足保守計算2011年開發(fā)投資額在7700億元（未含土地購置費），靜態(tài)計算，尚需地方財政及其他資金安排3200億元，動態(tài)計算則為5200億元2012年資金缺口達到峰值20102011E2012E2013E2014E2

8、015E備注土地出讓凈收益提取資金11641048136216351635196240%的凈收益率和10%的提取率中央財政廉租房補助專項基金63210301545160016001600規(guī)模會有所擴大，但最終將至穩(wěn)態(tài)住房公積金凈收益1005050505050東部一線城市依然是大頭住房公積金貸款493200200200200200試點階段銀行貸款500500500500500保持開發(fā)貸規(guī)模不變，其中10%用于保障房建設(shè)500政策性貸款（國開行）1000500500500500500險資（社保、保險）0200400400400400目前可投資于不動產(chǎn)的保險資金為4600億元中央代發(fā)地方債20050

9、0500500500500中央代發(fā)地方債每年配額2000億元資金來源合計358945285057538553855712資金需求（開發(fā)投資額）7748115835744116571055311772地方財政及其他自籌(2155)(3220)(6526)(6388)(4841)(6272)地方財政及其他自籌（考慮流動資金）(3591)(5158)(9422)(9331)(7479)(9186)經(jīng)驗值：開發(fā)投資/資金來源=80%保障房建設(shè)資金缺口測算單位：億元2.2 保障房建設(shè)有賴社會資本廣泛參與 地方政府完成保障房任務(wù)的核心是尋找資金特別是股權(quán)資金土地杠桿已經(jīng)很高地方融資平臺被清理土地出讓金收入

10、將下降中央代發(fā)地方債規(guī)模維持在2000億元 尋找之旅已經(jīng)開始當?shù)卣鷾氏嚓P(guān)單位在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃前提下利用自用土地建設(shè)公共租賃房引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和其他機構(gòu)投資者參與公租房的建設(shè)和運營鼓勵外來務(wù)工人員較多的開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)集中建設(shè)公租房30.025.020.015.010.05.00.0北京 上海 杭州 武漢 南京 天津 重慶 貴陽 全國 太原 西安 鄭州投資-土地出讓金比地方土地杠桿高企土地一級開發(fā)保障房運營棚改房保障房建設(shè)（開發(fā)及銷售）限價房經(jīng)適房2.3 引入社會資金的前提是構(gòu)建盈利模式 保障房產(chǎn)業(yè)鏈上運作模式安排保障房產(chǎn)業(yè)鏈保障房類型公租房（廉租房）2.3 引入社會資金的前提是構(gòu)建盈利模式

11、 構(gòu)建盈利模式的核心：建立長效機制 政府讓利棚戶區(qū)改造中引入開發(fā)商保障房小區(qū)配建可售商業(yè) 金融創(chuàng)新清晰的退出機制與期限結(jié)構(gòu)匹配的資金接力棒土地一級開發(fā)保障房建設(shè)（開發(fā)及銷售）保障房運營受益行業(yè)盈利模式建 筑工程代建商房地產(chǎn)分享土地收益代建模式開發(fā)模式開發(fā)商租金收入及補貼集體土地補償款開發(fā)商土地地方政府拆遷補償款拆遷第三方 土地出讓金2.4.1 土地一級開發(fā)：棚改房本質(zhì)是分享土地收益 優(yōu)質(zhì)毛地出讓：政府讓利，引入開發(fā)商進行土地一級開發(fā) 風險不高，進度可控：定金鎖定，違約責任，規(guī)模開發(fā)，分批拿地棚戶區(qū)改造一般操作模式：以城中村改造為例村委會或村集體企業(yè)土地劃撥資金（財政、金融機構(gòu)貸款）開發(fā)商代建公

12、租房政府 政府土地出讓開發(fā)商商品房公租房無償移交或回購?fù)瞥瞿Ｊ竭€建和銷售誰投資誰持有政府持有政府審核、市場銷售政府審核、市場銷售凈利潤率水平與商品房一樣，15%3-5%1-4%3-8%3-8%開發(fā)模式2.4.2 保障房建設(shè)：取決于政府讓利程度和開發(fā)商運作能力 目前保障房建設(shè)以開發(fā)模式為主保障房建設(shè)退出模式保障房類型 建設(shè)模式棚改房 開發(fā)模式公租房 開發(fā)模式、代建模式廉租房 代建模式經(jīng)適房 開發(fā)模式限價房 開發(fā)模式代建模式2.4.2 保障房建設(shè)：取決于政府讓利程度和開發(fā)商運作能力 短期：商業(yè)配套開發(fā)、低資本金要求、低息資金安排保障房（經(jīng)適房、公租房）小區(qū)配建10%-15%可售商業(yè)保障房資本金要求

13、為20%借款資金成本一般下浮10%，在5%-6% 中長期：土地資源獲取-100%-150%-200%-50%2005/062006/072007/082008/092009/10商業(yè)樓宇資助自置居所供給偏緊，招拍掛模式向綜合評分模式轉(zhuǎn)變將使參建開發(fā)商受益土地獲取能力將成開發(fā)商競爭優(yōu)勢香港房委會財政收支中，商業(yè)物業(yè)和住宅出售有正貢獻300%250%200%150%100%50%0% 租住房屋資料來源：房委會財政報告2.4.3 金融創(chuàng)新：期限結(jié)構(gòu)匹配的資金接力棒 金融創(chuàng)新的本質(zhì)是引入資金收益和退出機制 可以利用的資金余額規(guī)模大資料來源：住建部，保監(jiān)會，銀監(jiān)會30404121163778493770

14、0307400145546004048752220-10,0005,00035,00030,00025,00020,00015,000信托資金公積金社?；鹫咝再J款保險資金銀行貸款可利用資金余額保障房已利用資金短期：信托資金中期：銀行信貸中長期：政策性貸款、公積金貸款長期：保險資金、公積金過橋：財政資金億元3.1 開發(fā)商：分享土地紅利 兩類公司值得把握 區(qū)域龍頭：做地方政府想做的事保障房建設(shè)經(jīng)驗充足近水樓臺先得月 全國性開發(fā)商：周轉(zhuǎn)速度快，成本控制能力強快速周轉(zhuǎn)，運作流程化更具市場化操作經(jīng)驗，評估風險能力強受地方政府歡迎我們面臨的問題一、怎樣有效利用政策的允許，實現(xiàn)項目啟動?二、怎樣樹立企業(yè)

15、形象，得到政府支持?三、怎樣合理拓新市場與產(chǎn)品定位?四、怎樣有效提高項目經(jīng)濟效益?NO.1 項目地位論為漢臺區(qū)政府加冕什么是限價房：限價商品房：又稱限價房，是一種限價格限套型（面積）的商品房，主要解決中低收入家庭的住房困難，是目前限制高房價的一種臨時性舉措，并不是經(jīng)濟適用房。目前出現(xiàn)在北京、成都、廣州、南昌、福州等城市?？纯蹿厔轁h中：漢中市城市廉租住房管理辦法（陜政發(fā)200726號）漢中市經(jīng)濟適用住房管理辦法（試行）（陜政發(fā)200727號）漢中市限價商品住房管理辦法（試行）（陜政發(fā)20088號）漢中市人民政府貫徹落實國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知（陜政發(fā)201013號）資格：

16、（一）購買經(jīng)濟適用住房和限價商品住房的申請家庭成員包括申請人、配偶及未成年子女。其他申請條件不變。 申請廉租住房家庭成員，仍按照原政策規(guī)定執(zhí)行。（二）申請廉租住房、經(jīng)濟適用住房和限價商品住房家庭成員需提供社保、公積金、地稅部門出具的申請前12個月繳納情況證明。具體材料如下：1.社保部門出具的繳存人社會保險繳納信息憑證，如：社會保險個人繳費信息對帳單或參保職工四險繳費情況表等。2.公積金管理部門出具的繳存人住房公積金繳存?zhèn)€人信息或“住房公積金對帳簿”打印的住房公積金繳存明細。3.個人所得稅完稅憑證，包括完稅證、繳款書、代扣代收稅款憑證或個人所得稅完稅證明。 申請家庭成員無法提供上述材料的，須出具

17、未參加社會保險繳費、未繳存住房公積金或未繳納個人所得稅的書面承諾（附件1）。 住房保障管理部門在審核備案過程中發(fā)現(xiàn)申請家庭成員能夠提供但未提供的，按照瞞報家庭申請情況處理。（三）家庭成員在申請經(jīng)濟適用住房和限價商品住房前已經(jīng)正式辦理退（離）休手續(xù)，通過資格審核后，因職工退（離）休養(yǎng)老金統(tǒng)一上調(diào)而超出收入準入標準的，經(jīng)街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、區(qū)（縣）住房保障管理部門復(fù)核后，可繼續(xù)保留申請輪候資格。（四）申請家庭出售自有住房或?qū)⒆杂凶》抠浥c他人后申請廉租住房、經(jīng)濟適用住房和限價商品住房時，申請家庭出售或贈與住房辦理房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)年限須滿三年，起始日期以房屋所有權(quán)證記載的登記日期（填發(fā)日期）或完稅時間為準。

18、（五）家庭成員在拆遷補償安置協(xié)議或定向安置協(xié)議中已明確作為安置對象予以安置的，安置住房面積核定為家庭住房面積。（六）區(qū)（縣）住房保障管理部門按照關(guān)于對已通過廉租住房、經(jīng)濟適用住房和限價商品住房申請資格審核家庭進行定期復(fù)核等有關(guān)問題的通知（京建住2009830號）對經(jīng)濟適用住房或限價商品住房輪候家庭進行復(fù)核時，家庭年收入、資產(chǎn)和住房面積超出保障性住房準入標準的，區(qū)（縣）住房保障管理部門應(yīng)作出取消該家庭保障資格的決定。（七）區(qū)（縣）住房保障管理部門向申請家庭發(fā)放不予備案通知單、北京市保障性住房配租（購買）資格取消通知書、取消購房資格通知書時，應(yīng)加蓋區(qū)（縣）住房保障行政管理部門公章。本通知自 201

19、0年10月8日起施行。此前規(guī)定與本通知不一致的，以本通知為準。漢中：漢中市限價商品住宅銷售管理辦法(試行)陜府20081號發(fā)展限價商品住宅、規(guī)范限價商品住宅銷售管理，是貫徹黨的十七大精神，落實“富民優(yōu)先，民生為重”的重要舉措，關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益，關(guān)系到房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康發(fā)展。各級政府、各有關(guān)單位務(wù)必加強組織領(lǐng)導(dǎo)，深入宣傳，精心組織，確保工作的順利推進。陜西市人民政府二八年一月三日第一條為規(guī)范限價商品住宅的銷售，根據(jù)國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(國發(fā)200724號)、國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知(國辦發(fā)200637號)等有關(guān)

20、規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。第二條限價商品住宅(以下簡稱限價房)是指政府公開出讓商品住宅用地時，提出銷售價格、住宅套型面積、銷售對象等限制性要求，由開發(fā)建設(shè)單位通過公開競爭取得土地使用權(quán)，并嚴格執(zhí)行限制性要求開發(fā)建設(shè)和銷售的商品住宅。第三條限價房是本市多層次住房供應(yīng)體系的組成部分，是本市緩解中等收入階層住房困難、抑制商品住房價格過快增長的宏觀調(diào)控措施。第四條本辦法適用于本市市轄區(qū)范圍內(nèi)限價房的銷售和管理。第五條市國土資源和房屋管理局(以下簡稱市國土房管局)負責組織實施本辦法，其下屬的市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理所負責限價房銷售的具體監(jiān)管工作。第六條市國土房管局應(yīng)當及時根據(jù)本市房地產(chǎn)市場運行情況及住

21、宅需求，嚴格按照本辦法第三條規(guī)定對限價房用地供應(yīng)進行研究。需要在年度住宅用地供應(yīng)計劃中安排限價房用地的，市國土房管局應(yīng)當在報經(jīng)市人民政府批準后，編制和公布限價房用地年度供應(yīng)計劃。第七條第八條限價房套型建筑面積不得超過90平方米。限價房項目的最高銷售價格應(yīng)當根據(jù)房地產(chǎn)市場運行情況，按照地塊公開出讓時同一區(qū)域、同一地段、同一類型商品住宅市場價格的一定比例確定。 銷售限價房的實際價格不得超過土地公開出讓時確定的最高銷售價格。第九條限價房應(yīng)當限制銷售對象。 限價房的銷售對象應(yīng)當根據(jù)限價房用地供應(yīng)情況、本市居民住房現(xiàn)狀和收入情況、房地產(chǎn)市場運行情況，以及住房保障范圍和標準等因素確定。第十條市國土房管局應(yīng)

22、當根據(jù)本辦法的規(guī)定，按照循序漸進、優(yōu)先滿足有效需求的原則，報經(jīng)市人民政府批準，確定和公布限價房的最高銷售價格標準和銷售對象標準。第十一條符合條件的限價房購買者以夫妻雙方名義申請購買的，可以優(yōu)先購買限價房。第十二條開發(fā)建設(shè)單位在銷售限價房前，應(yīng)當制定包括樓盤銷售價格明細表、銷售各環(huán)節(jié)的時間安排等在內(nèi)的銷售方案。 商品房預(yù)售許可證經(jīng)批準后，銷售方案應(yīng)當與商品房預(yù)售許可證一起向社會公布。 限價房的預(yù)售應(yīng)當納入本市房屋管理系統(tǒng)，并對限價房設(shè)置“銷售限價”、“銷售對象”等特別審查環(huán)節(jié)。第十三條銷售限價房一般按照以下程序進行：一、預(yù)登記二、公開搖珠確定購買順序三、實質(zhì)審核預(yù)登記人購房資格四、購房資格公示五

23、、簽訂購房合同第十四條限價房項目的土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)當約定開發(fā)建設(shè)單位不得將土地和在建工程抵押。第十五條限價房自辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記之日起5年內(nèi)不得出租和轉(zhuǎn)讓。第十六條已購限價房者自辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記之日起5年內(nèi)，因購買、繼承、贈與、析產(chǎn)等原因再次擁有自有產(chǎn)權(quán)住宅的，應(yīng)當在辦理再次擁有住宅的產(chǎn)權(quán)登記前申請由市國土房管局回購或安排符合限價房購買資格者購買?；刭徎蛸徺I的價格按照原銷售價格結(jié)合成新確定;市國土房管局放棄回購或未安排符合限價房購買資格者購買，以及再次擁有自有產(chǎn)權(quán)住宅時限價房辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記已滿5年的，應(yīng)當按照本辦法第十五條第二款的規(guī)定補交土地收益價款。 購買限價房的申請人應(yīng)當在購房申

24、請時書面承諾遵守前款規(guī)定。已購限價房者違反承諾的，市國土房管局有權(quán)依約定限制其新購商品住宅買賣合同的登記備案和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。第十七條商品房預(yù)售許可證批準2年后仍有剩余限價房未售的，市住宅建設(shè)辦公室可以按照銷售方案中確定的銷售價格優(yōu)先購買。 市住宅建設(shè)辦公室放棄優(yōu)先購買權(quán)的，開發(fā)建設(shè)單位可以向市國土房管局申請取消銷售價格和銷售對象等限制性要求，經(jīng)審核同意并就剩余面積補交土地收益價款后，開發(fā)建設(shè)單位可以自行處置商品住宅。補交土地收益價款的標準與本辦法第十五條第二款規(guī)定相同。第十八條限價房項目配套車位和配套商業(yè)設(shè)施的銷售管理應(yīng)當按照國家、省、市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第十九條購房人申報虛假資料騙購限價房的，按

25、照以下規(guī)定處理：(一)要求其退還所購買的限價房，依法注銷其房地產(chǎn)權(quán)登記，按照原購買價格結(jié)合成新退回房價款;(二)按照申請購買時的承諾約定追究法律責任;購房人屬于國家公職人員的，依法給予行政處分;(三)將購房人相關(guān)信息移送中國人民銀行的征信機構(gòu)載入公民個人誠信檔案;(四)永久取消其購買限價房資格。第二十條購房人購房后違反本辦法規(guī)定將限價房出租的，按照以下規(guī)定處理：(一)要求其退還所購買的限價房，依法注銷其房地產(chǎn)權(quán)登記，按照原購買價格結(jié)合成新退回房價款;(二)依照申請購買時的承諾約定追究法律責任;(三)將購房人相關(guān)信息移送中國人民銀行的征信機構(gòu)載入公民個人誠信檔案;(四)永久取消其購買限價房資格。

26、第二十一條開發(fā)建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定進行銷售的，市國土房管局應(yīng)當立即責令開發(fā)建設(shè)單位整改，并根據(jù)國有土地使用權(quán)出讓合同的約定和相關(guān)法律規(guī)定進行處理和處罰。第二十二條行政機關(guān)和行政機關(guān)工作人員在限價房審核、銷售管理等工作中，存在瀆職、徇私舞弊、受賄等行為的，由行政監(jiān)察機關(guān)給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，移交司法機關(guān)依法處理。第二十三條為促進城市建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，吸引優(yōu)秀人才創(chuàng)業(yè)發(fā)展，經(jīng)市人民政府批準，可以參照本辦法規(guī)定，建設(shè)面向城市建設(shè)被拆遷家庭、重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員、中高級專家等特殊群體的限價房，優(yōu)先供應(yīng)給前述群體購買。本辦法自公布之日起施行，有效期3年。有效期屆滿，根據(jù)實施情

27、況依法評估修訂。本辦法自2008年5月1日至2013年4月30日施行。限價房乃政府利民之舉，功在千秋。北京 廣州福州 南昌天津南寧成都寧波前車之鑒，后事之師。漢中意欲何為？“開發(fā)區(qū) ”意欲何為？漢中政府工作報告:增加中低價位和限價商品房“我想有個家，一個不需要太大的地方”潘美辰唱這首歌時，年少的我們還無法理解家的含義，20年過去了，當房價高過我們的人生理想，一個“不大的地方”變成個不小的奢望，多少人再聽這首歌時會淚流滿面。看著這個城市，每天那么多高樓大廈平地而起，它們存在于我們的視線里，但我們卻走不進任何一間新房。2010年1月的政府工作報告中提出，將加大普通商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)投入

28、?；蛟S有了這樣的政策幫扶，可以讓在房價面前望而卻步的人能離“家”的方向更進一步。報告摘錄民生工程，以教育、衛(wèi)生、文化、安居、安全為重點，推進公共和基層醫(yī)療衛(wèi)生預(yù)防體系、廣電村村通、安全飲水工程等項目建設(shè)；加大普通商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)投入。促進住房消費健康發(fā)展。穩(wěn)定和擴大住房消費，加大對城市棚戶區(qū)、工礦棚戶區(qū)、煤礦棚戶區(qū)以及國有林場和農(nóng)村危房改造的支持力度，增加中低價位和限價商品房供應(yīng)。趨勢一限價商品房建設(shè)暫無時間表報告表示，政府預(yù)算內(nèi)基建投資的重點領(lǐng)域，包括保障性住房。此外，在民生工程和建設(shè)中，也將加大普通商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)投入。這一點和近日舉行的全省重點建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組第一

29、次會議上傳出的消息互相印證。2010年，我省將組織建設(shè)175個重點項目，計劃完成投資1300億元。這175個項目就包含了改善農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施以及解決低收入居民住房困難等問題。此外，對于報告中提到的“增加中低價位和限價商品房供應(yīng)”，省建設(shè)廳總工程師唐道明表示：關(guān)于“限價商品房”的建設(shè)，我省暫時沒有具體的時間表，對于低收入人群的住房保障，主要通過經(jīng)濟適用房和廉租住房的建設(shè)來實現(xiàn)。暫無不代表以后沒有趨勢二3年新增廉租房28.4萬套2009年5月，國家下發(fā)了20092011年廉租住房保障規(guī)劃，其中規(guī)劃我省2009年-2011年新增廉租住房28.4萬套，新增租賃補貼7.1萬戶?！敖衲晷略隽庾》?.9萬套的

30、任務(wù)已經(jīng)下發(fā)到全省，而今年住房保障工作中的資金保障等具體內(nèi)容也在進一步的落實中。”省建設(shè)廳住宅與房地產(chǎn)業(yè)處處長彭先成透露，住房保障作為住房工作的重點，在2010年仍會得到進一步的重視和強化。報告中特別提到“穩(wěn)定和擴大住房消費，加大對城市棚戶區(qū)、工礦棚戶區(qū)、煤礦棚戶區(qū)以及國有林場和農(nóng)村危房改造的支持力度”，危房改造也將成為今年我省的一項重點工作。2010年1月8日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部向社會公布了關(guān)于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見，其中就有城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項目將享受到的優(yōu)惠政策，包括“免稅，免費、免收土地出讓金”等。而早在2009年9月，陜西省出臺的關(guān)于進一步加快廉租住房建設(shè)的意見

31、中就已經(jīng)對城市和國有工礦棚改提出了一些具體的政策。唐道明說：“我省目前尚未針對城市和國有工礦棚戶區(qū)改造出臺相應(yīng)的地方細則，但是危房改造的相關(guān)政策肯定能按照國家的指導(dǎo)意見來執(zhí)行?！睆哪壳暗恼邅砜矗瑖医o出的棚改政策十分優(yōu)惠，有數(shù)據(jù)顯示，我省城市棚戶區(qū)總面積有2000平方米，總戶數(shù)約25.8萬戶，其中40%左右的住戶為低收入住房困難家庭。2010年陜西省政府將會抓住這個機會，加大危房改造力度，讓更多的人實現(xiàn)“安居愿望”。大勢代表了勢在必行我們的第一目標：漢臺區(qū)政府與民生接軌打造漢中第一限價商品房為漢臺區(qū)政府加冕限價房之首NO.2 品牌地位論為和諧陽光加冕策略前的思考要清晰的三點：一是：我們是個什

32、么樣的企業(yè)？二是：我們要打造什么樣的樓盤？三是：我們最終的想法是什么？欲擒故縱品牌導(dǎo)入策略我們是商人，在推銷產(chǎn)品，這是骨子里的本質(zhì)，無法抹掉，我們每天都在告訴市場選擇我們的特別之處；這個社會越來越掉進一個惡性循環(huán)的怪圈，一方面，我們都在想盡辦法去迎合別人，目的是去掏而且掏更多他們的錢，另一方面，我們又在想方設(shè)法去拒絕充滿功利的迎合；于是，盈利的手法從單刀直入的高調(diào)標榜演變成迂回含蓄的低調(diào)平實，從只說不做，到又說又做，但是這些都難以改變商業(yè)行為的功利實質(zhì)；在這樣的一個市場心理現(xiàn)狀之下，我們要思考的是：用什么樣的手法去傳播和諧陽光品牌的落腳點，除了讓政府因和諧陽光的實力、開發(fā)理念、產(chǎn)品品質(zhì)以及居住

33、氛圍感受到安信的獨特之外，還能產(chǎn)生更為與眾不同的品牌形象？啟發(fā)三十六計的最高境界有兩個：一個是“ 空城計” ，一個是“ 欲擒故縱” ，“ 空城計” 適合弱勢下運用，而“ 欲擒故縱” 則適合強勢下運用。第十六計： 欲擒故縱逼則反兵；走則減勢。緊隨勿迫，累其氣力，消其斗志，散而后擒，兵不血刃。古人按語說：所謂縱著，非放之也，隨之，而稍松之耳。理解采取直接（無論是單刀直入還是迂回含蓄，我們認為兩者的性質(zhì)是一致的，都屬于直接的商業(yè)行為）、緊迫的策略反而會讓市場產(chǎn)生或多或少的抗拒心理，因此在這個層面上，和諧陽光與其他品牌的企業(yè)形象并沒有太大的區(qū)分都是商人本質(zhì)，區(qū)別只是多或少；因此，要最大程度上實現(xiàn)和諧陽

34、光的與眾不同，必須最大程度的減少商人氣質(zhì)，而方法是站在更高的社會高度，讓自己高尚起來，但是“ 天下為公” 未免顯得虛偽，所以私利與公利并存才會真實而偉大。運用和諧陽光已經(jīng)在做熱心社會民生的企業(yè)公民因此和諧陽光落地的品牌策略是：以企業(yè)公民形象登場，以關(guān)注社會民生事業(yè)作為進入雨花區(qū)政府的切入口傳播品牌利益點。建立一個有實力、有品位而又高尚、人情味濃郁的品牌形象。我們的第二目標：和諧陽光 科技與民生接軌和諧陽光奉獻第一限價商品房為和諧陽光科技加冕限價房民企之首NO.3 產(chǎn)品地位論為產(chǎn)品加冕漢中安置房現(xiàn)狀：隨著城市空間不斷發(fā)展，為解決拆遷戶住房需求而建設(shè)的保障性用房。以2010年為界，之前所建的安置小區(qū)，建設(shè)整體水準一般，缺乏應(yīng)有的全盤科學安置規(guī)劃，存在小區(qū)綠化率低、環(huán)境衛(wèi)生差、基礎(chǔ)設(shè)施無人牽頭維護、水電費長期拖欠、沒