疊墅產(chǎn)品專題性研究PPT課件[通用]

1、創(chuàng)新疊排、疊加別墅 9月份專題性研究前言.受 國家政府，頒布的“禁墅令”及1.0容積率的限制性影響，以別墅產(chǎn)品為代表的高端定位產(chǎn)品體系供應(yīng)日益受到壓制；然而客群財(cái)富積累構(gòu)架，亦在隨著城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化及進(jìn)程加快，發(fā)生質(zhì)變，中產(chǎn)階級，即強(qiáng)改善型首置首改客群的基數(shù)在不斷擴(kuò)大，而此類客群終極“別墅夢”，在不斷擴(kuò)充；各地開發(fā)商大鱷，在政府政策下壓，高端產(chǎn)品市場嚴(yán)重供不應(yīng)求的情況下，另辟蹊徑；拓展創(chuàng)新高端產(chǎn)品的營銷途徑，滿足高端產(chǎn)品需求，使利潤空間最大化；1.專題背景研究2003國土資源部關(guān)于清理各類園區(qū)用地、加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知第四條規(guī)定：“今后5年內(nèi)停止別墅類用地供應(yīng)?！敝袊嗣胥y行關(guān)于進(jìn)一步

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知嚴(yán)格限制高檔商品房開發(fā)貸款和個人購買高檔商品房及二次購房按揭貸款國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知再次提出“要控制高檔商品房建設(shè)”國土資源部關(guān)于加強(qiáng)土地供應(yīng)管理促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知要求“停止別墅類用地的土地供應(yīng)”國土資源部關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知一律停止別墅類房地產(chǎn)項(xiàng)目供地和辦理用地手續(xù)，對別墅進(jìn)行全面清理2007國土資源部2007年全國土地利用計(jì)劃再度明確禁止別墅類、高爾夫球場等項(xiàng)目用地批建2012國土資源部關(guān)于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作的通知再次強(qiáng)調(diào)停止別墅類用地的土地供應(yīng)“限墅令”和“1.0容積率”政策的頻出：對

3、于別墅自身產(chǎn)品價(jià)值：隨著其稀缺性的顯現(xiàn)，別墅的價(jià)值也在逐年攀升。對于開發(fā)商利潤空間：別墅產(chǎn)品代表的高端市場受到限制，故開發(fā)商游走在政策邊緣，滿足客群對于低密度生活的渴望的高性價(jià)比豪宅產(chǎn)品營運(yùn)而生； 高端豪宅，一級土地市場，供應(yīng)受限：自2003年以來，地產(chǎn)市場受“限墅令”和 “1.0容積率”的影響較大； 隨著區(qū)域城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，各地財(cái)富分配結(jié)構(gòu)中，中產(chǎn)階級所代表的首改首置客群的“別墅夢”需求旺盛；以客戶類型作為衡量別墅項(xiàng)目檔次的檔次的標(biāo)準(zhǔn)，更為科學(xué)；圈定經(jīng)濟(jì)型別墅目標(biāo)市場客群的標(biāo)準(zhǔn)；在不同階段，別墅產(chǎn)品的主流客群都不相同，總體經(jīng)歷了頂級買家充斥、中產(chǎn)階級引領(lǐng)、普通用戶主導(dǎo)的三個過程；以中產(chǎn)階級為主

4、的首改首置、強(qiáng)改善型客群需實(shí)現(xiàn)的終極夢想“別墅夢”，不僅僅是高水準(zhǔn)、高質(zhì)量的生活方式，更是身份、地位、權(quán)勢的象征； 高端豪宅，強(qiáng)改首置首改客群，需求旺盛： 高端豪宅供不應(yīng)求的市場現(xiàn)狀，開發(fā)商改該如何握市場空白，搶占高端價(jià)值產(chǎn)品市場：展望未來：開發(fā)商應(yīng)引導(dǎo)日益旺盛的豪宅客群，改變傳統(tǒng)的豪宅觀念：“ 豪宅 別墅”的觀念日益形成屬于“瘦身”后的別墅產(chǎn)品：以緊湊、功能性為主，不再屬于金字塔頂端的專屬產(chǎn)品，新興消費(fèi)群體的隊(duì)伍不斷擴(kuò)大；謀求產(chǎn)品創(chuàng)新路：面對政策步步緊逼的調(diào)控政策，以及日新月異的產(chǎn)業(yè)環(huán)境，開發(fā)商必須打造創(chuàng)新產(chǎn)品與創(chuàng)新服務(wù)來硬的未來的別墅低密度大市場; 高層大平墅疊排別墅疊加別墅低層多層在先天

5、具有稀缺城市價(jià)值的高密度地塊中，開發(fā)商將“別墅”頂級生活享受價(jià)值通過戶型、入戶空間、單體、園林及物業(yè)配套等打造“墅級”生活感受的高端產(chǎn)品；因此，我們此次選取建筑結(jié)構(gòu)先進(jìn)，具備一定復(fù)雜性的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)行專題性研究；2.疊拼傳統(tǒng)概念疊拼別墅傳統(tǒng)別墅的優(yōu)化傳統(tǒng)別墅通過入戶方式的優(yōu)化，已可以成功做到別墅真正意義上的同時“有天有地”1st ：別墅產(chǎn)品規(guī)劃較高容積率區(qū)間0.81.2。4th：四至五層，一般為一、二層組合一套戶型，三、四或五層組成另一套戶型。2nd: 和雙拼、聯(lián)排別墅極其相似的立面觀感。5th：下層戶型一般有南向獨(dú)立花園，上層戶型一般有北向入戶花園及屋頂獨(dú)立露臺3rd：單套戶型面積一般不超過2

6、50平米上一代疊加式別墅往往是小間距、排排坐的格局，居住空間顯得局促而壓抑。而新一代疊加式別墅一般間距比較大，并且將別墅巧妙穿插于花園中，注重房子和花園、景觀的關(guān)系，強(qiáng)調(diào)整體的美感與和諧度。疊排別墅創(chuàng)新C.復(fù)合五疊墅3.A.復(fù)合二疊墅B.復(fù)合三疊墅疊排別墅，顧名思義，疊排別墅的聯(lián)排化升級：實(shí)質(zhì)為疊排別墅在入戶方式、附加值層面的產(chǎn)品優(yōu)化：別墅的產(chǎn)品本質(zhì)優(yōu)化：在保證低層建筑形態(tài)、高舒適度的要求下，縮小單戶面積，將產(chǎn)品瘦身，同時，加大戶數(shù)，保證吃足容積率的利潤要求；A. 2 世茂愛馬尚郡3.A.復(fù)合二疊墅A.1 世茂寰海城介于傳統(tǒng)疊加產(chǎn)品的升級優(yōu)化，以入戶方式實(shí)現(xiàn)“上有天下有地”；疊排別墅創(chuàng)新占地面

7、積241643總建筑面積315217容積率0.53物業(yè)類型1.高層24F6棟2.小高層18F8棟3.多層6F6棟4.疊加3F-4F11棟。疊加多層小高層 高層所屬區(qū)域上海-奉賢海灣投資商世茂地產(chǎn)產(chǎn)品定位具有國際灣區(qū)氣質(zhì)的純正馬場別墅上海首席馬場別墅社區(qū)融騎馬、觀海、運(yùn)動、別墅四種浪漫于一體區(qū)位優(yōu)勢臨近海灣旅游度假區(qū)，擁有“世界第九灣”美譽(yù)的奉賢海灣北部，近未來的海灣鎮(zhèn)中心。地塊附近為已建成的18洞高爾夫球場、碧海金沙浴場、漁人碼頭、馬術(shù)俱樂部、國際風(fēng)箏放飛場等旅游配套。建筑風(fēng)格以“英倫田園”為基調(diào)，以“島居”為出發(fā)點(diǎn)，形成“S”形主要景觀軸線，營造一種純自然的田園氛圍，形成具有國際氣質(zhì)的馬場別

8、墅。愛馬、養(yǎng)馬、騎馬是一種運(yùn)動更是一種文化，是一種前瞻的生活方式?！榜R場別墅來自遙遠(yuǎn)的英倫，歷經(jīng)歲月的洗禮而始終風(fēng)采依舊，是上流階層崇尚的居住領(lǐng)地，代表著一種恒久尊貴的生活方式。既有別墅莊園的闊綽奢華，又滲透著馬場藝術(shù)的貴族情調(diào)，是別墅領(lǐng)域內(nèi)的稀缺品。愛馬尚郡就是將馬術(shù)這種貴族運(yùn)動引入中國、引進(jìn)上海、成功嫁接在奉賢黃金海岸的核心地段。馬的氣息與海的浪漫最能舒緩都市人疲乏的身心。所以，在愛馬尚郡別墅社區(qū)的一墻之隔，世茂打造了面積約700畝以馬文化為主題的運(yùn)動公園世茂愛馬會：一期為pony馬青少年馬術(shù)運(yùn)動培訓(xùn)基地；二期將為世茂愛馬尚郡業(yè)主專情規(guī)劃，引入專業(yè)馬場顧問公司運(yùn)營、培訓(xùn)、管理工作，將愛馬會

9、打造成上海高端、專業(yè)的馬場活動中心。世茂愛馬尚郡在傳統(tǒng)的疊拼基礎(chǔ)上進(jìn)行優(yōu)化：夾層產(chǎn)品，在有限的4層空間，使上疊享受3層生活空間，豐富縱向立體空間感，提升別墅產(chǎn)品的高舒適度；下疊 -1、1、2F 1874室3廳3衛(wèi)1廚 夾層夾層上疊 3、4F 1664室2廳2衛(wèi)1廚下疊=1F+2F+地下1F （面積約187平米）上疊=3F+4F+地下1F+ 夾層+閣樓（面積約166平米） 由于下疊戶型為完整的兩層標(biāo)準(zhǔn)層組合，但上疊附送空間面積比下疊要多，突破傳統(tǒng)疊拼別墅的組合方式，通過室外入戶樓梯進(jìn)入地下室， 大幅度提升上疊產(chǎn)品附加值，銷售面積下疊面積較多，但附贈面積上疊性價(jià)比較高；上疊：北向3米層高夾層上疊產(chǎn)

10、品入戶方式下疊產(chǎn)品入戶方式南向私家花園入戶上疊：南向4.6米層高世茂愛馬尚郡單體介紹餐廳南面和背面分別連接客廳和一個附贈的入戶花園，入戶花園贈送一半面積，可以打通和餐廳相連，做作為單獨(dú)的書房使用；夾層：將1F層高進(jìn)行挑，通過套上下相連的兩個單位的樓梯平臺，進(jìn)行屋頂臥室設(shè)計(jì)，則夾層層高不受限制，錯落有致；南向老人房南向次臥南向主臥南向起居室開間較小，尺度感較低北向功能間套房設(shè)計(jì)附加值提升：主要在3層、夾層進(jìn)行南北陽臺設(shè)計(jì)，但進(jìn)深較??；由于英倫風(fēng)格，在人字形屋頂處理上，無法設(shè)計(jì)屋頂露臺，對于上疊客群而言，附加值相對降低；廚房：帶有北向的窗戶“L”型的廚房，位于入戶門的右側(cè)位置，功能區(qū)劃分明確實(shí)用性

11、強(qiáng)，可同時滿足兩個人操作；上疊二層-四層4室2廳2衛(wèi)1廚 166世茂愛馬尚郡上疊戶型地下室附加值下疊負(fù)一層-二層4室3廳3衛(wèi)1廚187南向雙主臥設(shè)計(jì)尺度小，私密性弱北向雙次臥設(shè)計(jì)雙衛(wèi)設(shè)計(jì)壓縮臥室空間，較為緊蹙南向起居室端頭餐廳采光起居空間尺度感較強(qiáng)北向老人房設(shè)計(jì)舒適感低有較大空間地下活動室，且二分之一開間設(shè)計(jì)南向采光井，采光效果較好；異型窗：豐富立面設(shè)計(jì)，但在戶型主臥設(shè)計(jì)此方案，降低采光舒適度與觀景效果；私家花園：南向入戶私家花園，進(jìn)深較長，但與相鄰戶型僅用綠植進(jìn)行軟性隔離，私密性較差，品質(zhì)較低；挑空起居室：借助坡地地勢，建筑物南向地坪低于北向的優(yōu)勢，在南向入戶的起居室打造錯層高挑空客廳；世茂

12、愛馬尚郡下疊戶型類型套型銷售面積附加值劣勢下疊4室3廳3衛(wèi)1廚1871.夾層層高不受限制，錯落有致；2.南向老人房，閣樓套房設(shè)計(jì)1.在人字形屋頂處理上，無法設(shè)計(jì)屋頂露臺，2.南向起居室開間較小，尺度感較低上疊4室2廳2衛(wèi)1廚 1661.有較大空間地下活動室，且二分之一開間設(shè)計(jì)南向采光井，采光效果較好；2南向挑空起居室，端頭餐廳采光，起居空間尺度感較強(qiáng)1.北向雙次臥設(shè)計(jì)，雙衛(wèi)設(shè)計(jì)壓縮臥室空間，較緊蹙；2.南向雙主臥設(shè)計(jì)，尺度小，私密性弱3.北向老人房設(shè)計(jì)舒適感低本戶型與傳統(tǒng)疊拼別墅基本一致，優(yōu)點(diǎn)：在地下一層分割給上疊住戶局部地下室空間，通過室外樓梯，實(shí)現(xiàn)下疊入戶，打破對于傳統(tǒng)別墅以二層劃作鮮明的

13、戶型分割界限的特點(diǎn)；世茂愛馬尚郡產(chǎn)品總結(jié)占地面積260萬總建筑面積35463容積率0.52物業(yè)類型1.高層3.獨(dú)棟5. 疊加22棟2.多層4.聯(lián)排 A04 二期A23一期A23 一期A04 二期世茂寰海城項(xiàng)目概況開發(fā)商大連世茂龍河發(fā)展有限公司所屬區(qū)域大連 旅順口區(qū)本著“締造生活品位”的理念，世茂集團(tuán)在中國大陸首創(chuàng)了房地產(chǎn)“濱江模式” 臨水高端住宅 2001年世茂地產(chǎn)在上海黃浦江東岸的世茂濱江花園中首創(chuàng)“濱江模式”，將景觀、親水、園林和建筑等各種元素融入生活，打造經(jīng)典濱江、濱水住宅，成為中國房地產(chǎn)江景華宅的典范。獨(dú)享資源：鮮明的濱河、湖、海特色，如黃浦江、錢塘江、閩江等，項(xiàng)目產(chǎn)品沿江延展、江景優(yōu)

14、勢獨(dú)厚；規(guī)劃布局：沿江弧形排列，戶戶面江；景觀園林：結(jié)合江河口的特殊地理環(huán)境，打造中央水景文化、園林、人工溪水、濕地等人文景觀，達(dá)到內(nèi)外景觀資源的互動和相生；戶型產(chǎn)品：營造朝江的落地玻璃大窗、觀景陽臺、大飄窗等；上疊下疊北向入戶私家花園端頭入戶私家花園下疊產(chǎn)品入戶方式：南私家花園，把頭外廊入戶上疊產(chǎn)品：北私家花園，入戶平臺世茂寰海城單體介紹“瀾庭”山海疊墅：世茂集團(tuán)首獻(xiàn)于大連的新墅種在傳統(tǒng)的疊拼基礎(chǔ)上進(jìn)行“聯(lián)排化”產(chǎn)品升級：上疊住戶：通過北向私家庭院于樓座2F用餐空間入戶，并通過套內(nèi)樓梯進(jìn)入3F-4F起居生活空間；下疊住戶：通過南向私家花園進(jìn)入建筑物端頭走廊回家，節(jié)省南向住戶的采光空間與私密性

15、；下疊一層-二層3室2廳3衛(wèi)1廚 1401F:北向采光、私密性受到影響：由于上疊戶型需要通過北向私家花園，進(jìn)入入戶樓梯的通道設(shè)計(jì)，對于下疊戶型的餐廳空間有必要較大程度的采光、觀景遮擋，且上疊車位的設(shè)計(jì)對于下疊的私密性受到一定影響；1F:南向采光得到最大程度優(yōu)化：下疊戶型在入戶設(shè)計(jì)上，避免了傳統(tǒng)南向私家花園入戶，占用南向采光面的設(shè)計(jì)劣勢；本案設(shè)計(jì)（端頭）東西花園，使業(yè)主通過南向花園進(jìn)入東西外廊，再通過把頭客廳設(shè)計(jì)，進(jìn)入戶內(nèi)，保證大尺度起居空間；本案將采光最后的功能區(qū)留給了老人房，客廳采取90采光窗，結(jié)合交通動線，優(yōu)化功能間組合形式；2F:標(biāo)準(zhǔn)層南北不通透，通風(fēng)受到影響：由于上疊戶型需要的入戶需要

16、，在2F北向空間設(shè)置獨(dú)立用餐區(qū)，占用標(biāo)準(zhǔn)層全部北向開間面，故下疊戶型的2F無北向采光面，直接導(dǎo)致南北不通透，即2F的主臥套房及南向次臥室無法達(dá)到較好的通風(fēng)效果；2F:主臥套房與次臥的舒適度得到優(yōu)化；下疊戶型2F私密空間中，將1F的起居空間打造成為2F的主臥套房，保證主臥套房的功能性與采光度，同時兼顧次臥的舒適度，但2F的主臥衛(wèi)生間在防水、建筑等層面需要進(jìn)行單獨(dú)設(shè)計(jì)；套內(nèi)樓梯：直跑樓梯；上下聯(lián)系空間采用直跑樓梯有效節(jié)省交通空間，提升居住空間的舒適度；缺少陽臺附加值；由于功能間尺度受限，無法壓縮出灰空間；世茂寰海城下疊戶型陽臺附加值；由于3F起居室功能需要，故將原先衛(wèi)生間北移后，進(jìn)深南移變更為陽臺

17、空間；功能間北移；由于用餐空間獨(dú)立設(shè)置在2F，故衛(wèi)生間北移；露臺附加值；出于控制總建筑面積與增加產(chǎn)品附加值的需要，戶型在頂層進(jìn)行退臺（屋頂露臺）的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，并在限定空間內(nèi)打造主人套房，兼顧大尺度臥室、更衣室、主衛(wèi)及露臺空間；用餐空間獨(dú)立；根據(jù)日常生活習(xí)慣，普通人在廚房及餐廳的頻率較低，故將用餐空間置于獨(dú)立的2F，而起居生活空間設(shè)計(jì)于獨(dú)立功能空間，提升產(chǎn)品性價(jià)比；北向私家花園入戶；設(shè)計(jì)獨(dú)立地下停車位，且直接進(jìn)入回家路線，較為人性化，且大面積地上花園使上疊戶型做到實(shí)質(zhì)“上有天下有地”；上疊二層-四層3室2廳2衛(wèi)1廚 140世茂寰海城上疊戶型類型銷售面積附加值劣勢下疊1401.南向采光得到最大程度優(yōu)

18、化；2.主臥套房與次臥的舒適度得到優(yōu)化;3.套內(nèi)樓梯：直跑樓梯;1.北向采光、私密性受到影響;2.標(biāo)準(zhǔn)層南北不通透，通風(fēng)受到影響;3.缺少陽臺附加值;上疊1401.北向私家花園入戶；用餐空間獨(dú)立；2.功能間北移；陽臺附加值；露臺附加值；世茂寰海城產(chǎn)品總結(jié)優(yōu)點(diǎn)：打破傳統(tǒng)疊拼別墅一個橫向標(biāo)準(zhǔn)層僅有一個戶型的特性； 為緩解上疊住戶入戶樓梯至3F過長的抗性，將上疊戶型的入戶通道近地面1層，占用下疊住戶空間價(jià)值較低的北向空間，并設(shè)計(jì)為獨(dú)立的用餐空間，提升戶型“墅級”感受；缺點(diǎn)：沒有地下室設(shè)計(jì)；世茂寰海城世茂愛馬尚郡3.A.復(fù)合二疊墅疊排別墅創(chuàng)新世茂愛馬尚郡在地下空間優(yōu)化了上疊戶型的地面附加值；世茂寰海城

19、在入戶方式的近地性，優(yōu)化上疊的入戶抗性，但直接造成下疊二層的南北不通透，建議：上疊戶型可在2F戶型設(shè)上，為下疊戶型預(yù)留北向透風(fēng)空間；B.1 保利生態(tài)城3.A.復(fù)合二疊墅B.復(fù)合三疊墅B.3 世茂納米幻城B.2 世茂諾沙灣在一個縱向升級三疊戶型，進(jìn)一步分割縱向面積；疊排別墅創(chuàng)新B.4 上海橡樹灣所屬區(qū)域東莞 樟木頭開發(fā)商保利東莞投資有限公司占地面積250113總建筑面積300134容積率1.2物業(yè)類型1.別墅4F106棟 200-4002.洋房29F64棟 90-180一期保利生態(tài)城項(xiàng)目概況保利生態(tài)城建設(shè)以“森林世界、圓夢之城”為主題，采用旅游綜合體開發(fā)模式，打造成為世界性生態(tài)宜居旅游地產(chǎn)。童夢

20、王國南中國最大的兒童主題度假勝地芙蓉禪境以芙蓉寺為代表打造文化宗教旅游勝地名仕領(lǐng)地樹立高端休閑新標(biāo)桿，以高端休閑運(yùn)動、國際會議中心、品牌酒店群、企業(yè)休閑會所為特色其他配套設(shè)施五星級酒店、山地高爾夫球場、山頂餐廳、登高步道、高空有氧步道等 保利生態(tài)城是保利地產(chǎn)在新復(fù)合地產(chǎn)領(lǐng)域中的全新嘗試，它不是單一地僅僅局限于旅游的KPI體系，還集結(jié)了藝術(shù)、文化、養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)相結(jié)合； 項(xiàng)目按照“一片、雙弧、多點(diǎn)”的發(fā)展架構(gòu)來規(guī)劃，為北美賴特草原風(fēng)格原山別墅；上疊中疊下疊北向入戶私家花園南向入戶私家花園空間結(jié)構(gòu)產(chǎn)品推出90方左右的疊墅 ，通過不同戶型結(jié)構(gòu)中，同一樓層局部功能間的復(fù)合， ；保利生態(tài)城單體解析創(chuàng)新型mi

21、ni100平別墅 ：剛需戶型附加值較高： 100戶型帶陽關(guān)地下室，贈送大花園、大露臺等，剛需“聯(lián)排化”疊墅戶型：通過北向空間局部躍層方式，將中疊、上疊的入戶通道下移一層，體現(xiàn)戶型的親地性，實(shí)現(xiàn)入戶方式的優(yōu)化，使每個戶型都可以獨(dú)立入戶； 功能間開間進(jìn)深套內(nèi)面積客廳+餐廳4.2m8.05m33.81主臥（+主衛(wèi)）4.2m5.9m25次臥4.2m3.1m13.02次衛(wèi)2.7m1.8m4.86廚房3.3m1.8m5.94交通動線6m1.2m7.2功能間面積合計(jì)90一層下疊一層2室2廳2衛(wèi)1廚 105.00入戶外廊1F:主臥沒有更衣室設(shè)置：作為主臥4.2米開間，4.2+1.7的進(jìn)深設(shè)計(jì)，約為25的主臥套

22、房，沒有更衣室設(shè)計(jì)，直接降低了主人的生活品質(zhì)舒適度，但4.2米的開間作為105的二居室戶型，功能布局較為不合理；1F:開間進(jìn)深比較大，通風(fēng)效果差套型開間約為8.3m，進(jìn)深約為17.6m，開間進(jìn)深比約為0.47，舒適度較低，且北向較大面積被中疊戶型所占據(jù)，通透度較低，通風(fēng)效果較差；1F:交通動線空間浪費(fèi)：鑒于套型進(jìn)深約為17.6m，交通動線長達(dá)6m，浪費(fèi)約為7.2；1F:客廳4.2的開間的采光受限：客廳4.2m開間，被入戶外廊占據(jù)部分采光面，同時，西南向4.2m開間主臥南凸約為2m，較大程度影響客廳采光效果；保利生態(tài)城下疊戶型中疊戶型下疊戶型一層二層用餐空間獨(dú)立；根據(jù)日常生活習(xí)慣，普通人在廚房及

23、餐廳的頻率較低，故將用餐空間置于獨(dú)立的2F，而起居生活空間設(shè)計(jì)于獨(dú)立功能空間，提升產(chǎn)品性價(jià)比；附加值空間超值:1F贈送大面積地上花園（北向、端頭），鑒于獨(dú)立用餐空間設(shè)計(jì)，在2F縮減餐廳進(jìn)深，打造進(jìn)深3.4m，約為14.28的退臺花園做到實(shí)質(zhì)“上有天下有地”；中疊一層-二層2室2廳2衛(wèi)2廚1002F:客廳4.2的開間的采光受限：在2F中，西南向4.2m開間主臥南凸增加至5.9m，而相鄰客廳開間4.2m ，影響客廳采光效果加??；保利生態(tài)城中疊戶型上疊戶型二層三層起居空間親地性:上疊戶型的3F空間中，起居空間與主臥均連接室外露臺或陽臺，有較大的附加值空間；主臥與次臥均北向:本項(xiàng)目位于南方，故北臥對于

24、當(dāng)?shù)乜腿憾钥剐暂^小，但于青島，抗性較大，戶型適用性低；上疊二層-三層室2廳2衛(wèi)1廚 109.00上海橡樹灣上疊戶型上疊戶型上疊戶型中疊戶型中疊戶型下疊戶型一層二層三層類型面積附加值劣勢下疊1051.南向大花園；1.開間進(jìn)深比較大，通風(fēng)效果差；2.交通動線空間浪費(fèi)：3.客廳4.2的開間的采光受限：中疊1001.附加值空間超值:2.用餐空間獨(dú)立；1.客廳4.2的開間的采光受限：上疊1091.起居空間親地性:1.主臥與次臥均北向:保利生態(tài)城產(chǎn)品總結(jié)優(yōu)點(diǎn)1：打破傳統(tǒng)疊拼別墅一個縱向模塊僅有一個戶型的特性； 開發(fā)商為實(shí)現(xiàn)“瘦身”別墅的產(chǎn)品創(chuàng)新理念，在3F的基礎(chǔ)上，打造一個縱向模塊分割為三疊的創(chuàng)新產(chǎn)品模

25、式，分割戶均面積，保證每戶100左右的經(jīng)濟(jì)效益；優(yōu)點(diǎn)2：優(yōu)化中疊、上疊戶型的入戶方式，彰顯近地性； 中疊住戶通過入戶通道下移至1F下疊戶型空間價(jià)值較低的北向空間，獲取北向入戶私家花園的附加值；缺點(diǎn)：沒有地下室設(shè)計(jì)；所屬區(qū)域青島（黃島開發(fā)區(qū)）開發(fā)商青島世茂濱海置業(yè)有限公司產(chǎn)品亮點(diǎn)山海別墅占地面積260000 總建筑面積320000容積率1.4物業(yè)類型面積段開盤推出產(chǎn)品1.高層60-140二房89三房1232.小高層90-1203.聯(lián)排210-280210-2404.疊墅80-180三疊84-104世茂諾沙灣專門打造了1000米的業(yè)主私屬純天然沙灘和5萬平方米的世茂濱海公園。世茂諾沙灣位于山海之間

26、，沙灘和濱海公園將小珠山山景和靈山灣海景融為一體，業(yè)主可盡享有山有海有園有灘的高端居住生活。6月23日上午，世茂諾沙灣二期開盤，推出B3-B28棟別墅132套和B22棟高層122套房源，開盤當(dāng)日到訪客戶約150組，截止中午13點(diǎn)別墅去化81套，高層去化44套，總?cè)セ始s51%。聯(lián)排小高層疊墅世茂諾沙灣項(xiàng)目概況1F2F3F南向-1F1F2F3F-1F-1F1F2F3F下疊戶型：中疊戶型：上疊戶型：世茂諾沙灣單體介紹三疊產(chǎn)品通過南北兩向不同的入戶方式，通過室內(nèi)平面戶型結(jié)構(gòu)的有機(jī)布局設(shè)計(jì)，在三疊300總建面戶型中，規(guī)劃設(shè)計(jì)3戶戶均面積約為100的別墅戶型；上疊中疊下疊北向入戶私家花園南向入戶私家花園

27、1.戶型功能展示：在控制戶型面積的前提下，實(shí)現(xiàn)復(fù)式錯層結(jié)構(gòu)、超大面積露臺贈送等價(jià)值拓展，提升項(xiàng)目產(chǎn)品別墅的產(chǎn)品價(jià)值；南向 上疊戶型：將動靜空間關(guān)系有效分離，利用2F打造專屬用餐空間，利用3F打造南北通透的客廳及具備270采光的主臥室，且與超大露臺巧妙連接，在保證生活必備功能空間的前提下，拓展附加值的露臺贈送空間，提升戶型價(jià)值。上疊戶型空間布局功能布局建筑面積三層私密生活空間客廳南北通透，臥室270全南向采光面起居室、書房與露臺形成巧妙空間變化95-100二層專屬用餐空間餐廳、廚房一層私家花園專屬花徑入戶樓梯南向西向1F2F3F-1F32世茂諾沙灣上疊戶型2. 交通動線：由北向1F贈送的私家花園

28、獨(dú)立入戶，途徑花徑入戶樓梯至二樓，獨(dú)立入戶門廳內(nèi)，即可回家；-1F1F2F3F中疊戶型下疊戶型下疊中疊中疊33世茂諾沙灣上疊戶型1. 戶型功能展示：在95-100建筑面積下有效利用樓梯布局，真正實(shí)現(xiàn)上有天，下有地的別墅要求：南向西向-1F1F2F3F 中疊戶型：在95-100建筑面積前提下，優(yōu)化室內(nèi)樓梯空間布局； 將-1F會客空間與1F專屬用餐空間，以及2F主人私密空間有效進(jìn)行動靜分離； 利用錯層結(jié)構(gòu)，使1F北向餐廚空間與2F南向生活空間進(jìn)行巧妙設(shè)計(jì)，并打造大尺度南向露臺，拓展贈送面積增強(qiáng)附加值。-1F2F1F南向中疊戶型空間布局功能布局建筑面積二層私密生活空間起居室、主臥與露臺形成巧妙空間變

29、化超大南向露臺拓展生活空間；95-100一層專屬用餐空間餐廳、廚房地下室私家會客廳下沉式花園34世茂諾沙灣中疊戶型即上有露臺，下有私家花園及地下室的超值贈送；2. 交通動線：由北向1F贈送的私家花園獨(dú)立入戶，途徑花徑入戶樓梯至二樓，獨(dú)立入戶門廳內(nèi)，即可回家；-1F1F2F3F上疊戶型上疊下疊戶型下疊35世茂諾沙灣中疊戶型1. 戶型功能展示：由南向經(jīng)私家花園、下沉式庭院入戶，南向采光面較大，在80-90的建筑面積在完成二居室空間設(shè)計(jì)，贈送超大面積地下室；南向西向-1F1F2F3F 下疊戶型：在南向采光面被入戶通道占用的前提下， 合理布局南向功能空間，同時通過戶型巧妙設(shè)計(jì)，保證南臥的私密性，與客廳

30、、餐廳等活動空間有效間隔； 同時，與中疊的地下室通過南北分割的方式，有效節(jié)省項(xiàng)目整體開間，有效弱化地下室進(jìn)深過長，利用率較低的抗性，結(jié)合使用面積，有效調(diào)整地下室贈送面積，設(shè)計(jì)理念科學(xué)合理；-1F1F南向中疊戶型空間布局功能布局建筑面積一層生活空間標(biāo)準(zhǔn)二居室生活空間，南向主臥、客廳及北向次臥；80-90地下室娛樂空間下沉式花園、次臥、起居室36世茂諾沙灣下疊戶型2. 交通動線：由南向1F途徑下疊戶型自身的私家花園、下沉式花園，經(jīng)橋梁至下疊的獨(dú)立入戶門廳內(nèi)；-1F1F2F3F上疊戶型上疊戶型中疊中疊私家花園下沉式庭院橋梁獨(dú)立入戶門廳37世茂諾沙灣下疊戶型世茂諾沙灣產(chǎn)品總結(jié)優(yōu)點(diǎn)1：打破傳統(tǒng)疊拼別墅一

31、個縱向模塊僅有一個戶型的特性； 優(yōu)點(diǎn)2：優(yōu)化中疊、上疊戶型的入戶方式，彰顯近地性； 優(yōu)點(diǎn)3 ：增加地下室設(shè)計(jì)，使中疊戶型實(shí)現(xiàn)“一戶三層”的產(chǎn)品亮點(diǎn)；世茂諾沙灣優(yōu)化了 保利生態(tài)城沒有地下室的附加值較低的產(chǎn)品缺點(diǎn)，增加地下室設(shè)計(jì)，同時，地下室與中疊戶型通過套內(nèi)樓梯相連接，實(shí)現(xiàn)中疊戶型具備三層產(chǎn)品優(yōu)勢，整體大幅度提升了重點(diǎn)產(chǎn)品的附加值；基本概況項(xiàng)目整體規(guī)劃分析：本案為納米魔幻城，在其南側(cè)為納米假日城、北側(cè)為人工納米湖以及天馬山峰、西側(cè)為全球第一個深坑超五星級酒店，可以說本案納米魔幻城被配套及自然資源所包圍，未來價(jià)值顯而易見項(xiàng)目地址上海市松江區(qū)辰花路5088弄（近鼎源路）開盤時間2013-03-31項(xiàng)

32、目開發(fā)商上海世茂新體驗(yàn)置業(yè)有限公司銷售代理同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司景觀設(shè)計(jì)單位英國阿特金斯集團(tuán)有限公司占地面積300,000總建面積150,000容積率0.51綠化率38%物業(yè)形態(tài)疊加別墅規(guī)劃戶數(shù)999戶車位數(shù)1554個物業(yè)公司世茂物業(yè)累計(jì)推案套數(shù)999套（2013-3-11推出）累計(jì)成交套數(shù)345套（截至2013-4-8）上海首個親子旅居夢工場集超五星級深坑酒店、兒童主題樂園、低密度住宅于一體的旅游度假、居住復(fù)合型項(xiàng)目世茂超五星級深坑酒店納米湖（人工）納米魔幻城（東區(qū)）納米魔幻城（西區(qū)）納米假日城納米魔幻城規(guī)劃分析： 本案歐洲小鎮(zhèn)定位方向，規(guī)劃布局采用圍合方式，分設(shè)東西兩個片區(qū) 社區(qū)實(shí)現(xiàn)完全

33、人車分流，大面積的地下開挖，保證地上面積充分釋放世茂納米幻城項(xiàng)目概況一期：東區(qū)二期：西區(qū)法式鄉(xiāng)村風(fēng)格物業(yè)類型產(chǎn)權(quán)面積段（）套數(shù)配比疊加別墅50-100121.2%100-15048248.25%150-20050250.25%200-25030.3%合計(jì)999100%注：標(biāo)準(zhǔn)層層高3.1m世茂納米幻城疊墅產(chǎn)品概況項(xiàng)目以100-200平方米為主力戶型，該面積段覆蓋疊墅上中下三類戶型，面積適中總價(jià)受控；高性價(jià)比產(chǎn)品戶型核心特征：超大附贈面積，附贈率達(dá)100%-150%，地下室5米挑高;上疊中疊下疊北向入戶私家花園南向入戶私家花園熱銷C戶型下疊（地下復(fù)1F）產(chǎn)權(quán)面積約180地上建筑面積：80地下附贈

34、面積：100-103 （含地下室和夾層）包 含額外附贈面積：65平方米（含南入戶花園、下沉式庭院）使用面積245地下贈送空間：地下室5.2m挑高，可配置夾層地上1F地下一層（夾層）注：夾層為選配采光井采光井南入戶花園（贈送）地下二層下沉式庭院（贈送）下疊戶型優(yōu)勢： 下疊附贈面積為單棟三套戶型里最多 單棟三套戶型內(nèi)唯一一套配送南入戶花園，且花園面積最大下疊戶型劣勢： 小戶型疊墅面寬有所限制，因此套內(nèi)空間略感局促 下疊戶型多數(shù)生活空間基本處于地下，地下空間相對較陰冷潮濕，不利于老人和孩童長期生活居住 旅居型產(chǎn)品相對弱化廚房功能，但戶型內(nèi)廚房位置可能與其他生活動線發(fā)生交叉 地上1F北向臥室基本無采光

35、地面南入戶注：贈送使用權(quán)車位1個世茂納米幻城下疊C戶型熱銷B戶型中疊（1F復(fù)2F）產(chǎn)權(quán)面積約150地上建筑面積：約95附贈面積：55-58（含地下空間及地上南露臺）包 含額外附贈面積：65平方米（含北入戶花園、下沉式庭院、北露臺）使用面積215地下贈送空間：地下室5.2m挑高，可配置夾層地下一層（夾層）地下二層注：夾層為選配地上1F地上2F地面北入戶北入戶花園（贈送約10）下沉式庭院（贈送）南露臺北露臺中疊戶型優(yōu)勢： 單棟三套戶型內(nèi)唯一一套既送地下空間又有南北露臺 北向臥室空間舒適感優(yōu)于上下疊，且連接露臺中疊戶型劣勢： 中疊餐廳與客廳分設(shè)兩層，就餐與會客或是平時居家多了樓上樓下運(yùn)動時間，不利于

36、老人的起居生活 2F衛(wèi)生間靠近南臥室，對于北臥室而言動線距離較長，不利于孩童或是老人起夜用側(cè)注：贈送使用權(quán)車位1個世茂納米幻城中疊B戶型熱銷A戶型上疊（2F復(fù)3F）產(chǎn)權(quán)面積約111地上建筑面積：約101地上附贈面積：10-12（含南向大露臺）包 含額外附贈面積：58平方米（含北入戶花園、北露臺、南臥露臺）使用面積169地上3F地上2F地面北入戶南大露臺南臥露臺北露臺上疊戶型優(yōu)勢： 單棟三套戶型上疊戶內(nèi)舒適度最強(qiáng)，客廳面積大，并連接南向大露臺，采光性好 上疊客廳連接南北露臺通風(fēng)性好，且加強(qiáng)室外景觀與室內(nèi)的互動性，作為最上層觀景視野最佳 臥室與衛(wèi)生間的動線合理布置，避免造成起夜用側(cè)不便上疊戶型劣勢

37、： 上疊同中疊，餐廳與客廳分設(shè)兩層，就餐與會客或是平時居家多了樓上樓下運(yùn)動時間，不利于老人的起居生活 上疊北臥室面寬有限，充其量可作為功能房，基本無法放置標(biāo)準(zhǔn)尺寸的床 上疊需要通過戶外樓梯走上2樓入戶，相比中下疊，入戶方式稍顯麻煩 上疊贈送面積最少，相比中下疊注：贈送使用權(quán)車位1個世茂納米幻城上疊A戶型戶型綜合分析項(xiàng)目戶型特色 高性價(jià)比戶型，附贈面積多，附贈率達(dá)100%-150%，尤其是中下疊，均附贈地下空間 下疊附贈面積最多，含地下空間以及南向大入戶花園 中疊附贈空間最全，含地下空間以及南北雙向露臺 上疊居住舒適感最強(qiáng)，客廳連接南北大露臺 每戶均贈送使用權(quán)車位1個戶型不足之處 小戶型疊墅面寬

38、尺度有限，因此戶型內(nèi)部空間相對比較局促 疊墅產(chǎn)品上下樓梯較為不便，下疊戶型基本活動空間在地下，需往下走兩層；中疊既有向上空間又含向下空間，樓梯運(yùn)動最頻繁；上疊戶外樓梯入戶，內(nèi)部樓梯上三層，并不適合老人居住 下疊北臥采光有限，上疊次臥空間過小，只適合用作功能房 地下空間挑高5.2M，夾層雖作為選配，業(yè)主可自行搭建，但無論自制還是委托都定量地造成業(yè)主的購置成本，且業(yè)主自行裝置可能會破壞交房裝修；若不做夾層，5.2m挑高空間就被浪費(fèi)世茂納米戶型最大優(yōu)勢是附贈面積大總價(jià)可控；但其也存在一定居住舒適度及附加成本的問題世茂納米幻城產(chǎn)品總結(jié)所屬區(qū)域上海（新江灣城）開發(fā)商堅(jiān)實(shí)置地（上海）有限公司產(chǎn)品亮點(diǎn)以庭院

39、為主題，“自然而然”的滲透式手法，創(chuàng)造了豐富的庭院空間 橡樹灣可謂是典藏集的巨獻(xiàn)，最適宜領(lǐng)悟社區(qū)景觀的魅力所在，雄瞰中央景觀軸線；以包容萬象的從容姿態(tài)，笑納社區(qū)景觀的繁茂精華，為斑斕生活平添生態(tài)注腳。哪怕只是不經(jīng)意間的路過，也會被其所呈現(xiàn)出的新古典風(fēng)潮所折服，整體保持高立挺拔、簡潔流暢的同時，兼顧穩(wěn)重、內(nèi)斂等裝飾語言，成就貴雅氣質(zhì)。景觀植物配置講求層次感。配以香樟、銀杏、雞爪槭、玫瑰、繡線菊等多種植物，人行走其中，達(dá)到一步一景，四季分明的效果；與道路結(jié)合，景觀慢慢滲透庭院之中，讓人體會閑庭信步之感；并且與建筑的完美結(jié)合，更能凸顯建筑的大氣沉穩(wěn)。一期二期三期占地面積144247 總建筑面積230

40、782容積率0.8物業(yè)類型1.高層2.聯(lián)庭別墅榮庭183怡庭207躍庭224上海橡樹灣華潤橡樹灣創(chuàng)新三疊聯(lián)庭別墅優(yōu)勢：化解1.6高容積率較難打造低密度產(chǎn)品的難題，拔高了項(xiàng)目的檔次；獨(dú)立入戶方式，每戶都有獨(dú)立庭院，確保私密性；做到別墅真正意義上的同時“有天有地”上海華潤橡樹灣：疊拼別墅聯(lián)排化，將傳統(tǒng)疊加別墅每戶擁有獨(dú)立入戶門，一層的庭院環(huán)繞，向聯(lián)排別墅看齊的居住感；入戶示意2每戶單獨(dú)樓梯入戶1: 中疊：二、三層位于一層的獨(dú)立入戶；2：下疊：一層住戶入口；3：上疊：四、五層位于一層的入戶口；中疊下疊上疊1 3 上海橡樹灣聯(lián)排私有化入戶上海橡樹灣戶型解讀一宅四庭院，坐擁近百平方米花園，居所為陽光，綠

41、意簇?fù)恚匀唤?。廳室大平層設(shè)計(jì)，使總面寬達(dá)15.4米，是一般聯(lián)排別墅的2倍以上。室內(nèi)層高達(dá)3.3米，尺度宜人，視線通融，空間寬敞舒適。南北花園，遙相輝映，滿庭馨香盡染生活。約20地下庭院，承接百余平方米地下室，足以滿足您的收藏欲望。首層建面160房型3室2廳2衛(wèi)層數(shù)1+地下室開間15.4進(jìn)深16.25花園3南向開間3A戶型（首層+地下）建筑面積約1601F-1F下疊戶型戶型解讀創(chuàng)新聯(lián)庭別墅產(chǎn)品，庭院與露臺相呼應(yīng)，空間尺度開闊奢華，美不勝收。底層入戶花園，獨(dú)立入戶樓梯，完全私有，可盡情隨心裝飾。南面大露臺搭配北面陽臺，通風(fēng)采光，極盡自然舒暢。廳室全南的戶型設(shè)計(jì)，讓生活充滿陽光，6.2米超豪華挑

42、高客廳，亦在彰顯尊貴。曲徑通幽的樓梯設(shè)計(jì)，使跨層連接成為可能，全視角露臺設(shè)計(jì)，為您收藏室外風(fēng)光。二躍三建面207-224房型3室3廳3衛(wèi)層數(shù)2+地下室開間15.4進(jìn)深13.55露臺1南向開間5B戶型（二層+三層）建筑面積約224-1F2F3F上海橡樹灣中疊戶型戶型解讀居聯(lián)庭至高處，俯仰之間，風(fēng)景無處不在，飄逸之情，悠然心生。底層入戶花園，家門外花香彌漫，并有私家樓梯獨(dú)立入戶。室內(nèi)的部分層高達(dá)3.3米，尺度宜人，視線通融，空間寬敞舒適。雙梯（電梯與樓梯）結(jié)合的入戶方式，自然與奢華的生活，由您選擇?？蛷d餐廳面寬分別達(dá)5.9米和5.3米，充分容納家庭聚會的溫馨氛圍。全南廳室設(shè)計(jì)、大尺度空中露臺，通透

43、視野盡收眼底。四躍五建面211-234房型3室3廳2衛(wèi)層數(shù)2+地下室開間15.4進(jìn)深13.55陽臺/露臺2南向開間5C戶型（四層+五層）建筑面積約2344F5F-1F上海橡樹灣上疊戶型上海橡樹灣產(chǎn)品總結(jié)華潤橡樹灣創(chuàng)新三疊聯(lián)庭別墅優(yōu)勢：化解1.6高容積率較難打造低密度產(chǎn)品的難題，拔高了項(xiàng)目的檔次；疊拼別墅聯(lián)排化，將傳統(tǒng)疊加別墅每戶擁有獨(dú)立入戶門，一層的庭院環(huán)繞，向聯(lián)排別墅看齊的居住感，做到別墅真正意義上的同時“有天有地”；3F三疊聯(lián)庭別墅的戶型產(chǎn)品：在160的躍層戶型 空間內(nèi)，實(shí)現(xiàn)了15.3m的南向開間優(yōu)勢，整體開間進(jìn)深比較大，舒適度較高；利用戶型躍層空間打造的挑空、露臺及功能間等多附加值賣點(diǎn)，

44、也從先天價(jià)值上為項(xiàng)目提供產(chǎn)品競爭力；世茂納米幻城保利生態(tài)城3.A.復(fù)合二疊墅疊排別墅創(chuàng)新保利生態(tài)城、世茂諾沙灣及世茂納米幻城這三個項(xiàng)目：依次實(shí)現(xiàn)了一個縱向上的三疊產(chǎn)品入戶近地性的產(chǎn)品升級，并在地下室附加值層面逐次升級產(chǎn)品賣點(diǎn)；上海橡樹灣：將疊墅產(chǎn)品聯(lián)排化，三戶基本以傳統(tǒng)的疊拼別墅平層沒有變化，但在入戶方式上，使各疊戶型不共用入戶通道，且分別擁有私家庭院，彰顯別墅本質(zhì)；世茂諾沙灣B.復(fù)合三疊墅上海橡樹灣A.復(fù)合二疊墅B.復(fù)合三疊墅C.復(fù)合五疊墅推展為兩個建筑模塊，打造五重疊墅戶型，拓展三疊基層面積；C.1 萬科渝園疊排別墅創(chuàng)新3.所屬區(qū)域（板塊）渝北區(qū)當(dāng)下市場境況開發(fā)商萬科重慶房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目

45、對于開發(fā)的意義低密居所、城市豪宅投資商萬科企業(yè)股份有限公司占地面積199800總建筑面積137862容積率0.69物業(yè)類型1.聯(lián)排 3F2.疊拼 3F144-192萬科渝園項(xiàng)目概況多空間可具備改造可能性，為后期產(chǎn)品的延伸提供空間。保證住戶私密性的同時在有效空間內(nèi)通過做到多維度私人花園。下沉式花園與庭院花園空中花園組合應(yīng)用，在每一層都可觀賞到多種花園。戶型緊湊，功能完備。疊拼別墅和聯(lián)排之間的一種創(chuàng)新戶型。贈送面積幾乎高達(dá)實(shí)際購買面積的一倍，產(chǎn)品極具競爭力。萬科渝園單體介紹萬科渝園E1型(疊下A)5室3廳3衛(wèi)1廚144.00下沉式后院下沉式中庭花園下沉式中庭花園首層后院花園首層前庭花園不計(jì)入產(chǎn)權(quán)面

46、積后院花園后期可改房間不計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積客廳挑空后期可改房間地下室不計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積萬科渝園下疊A戶型下沉式后院下沉式中庭花園地下室不計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積首層前庭花園首層中庭花園不計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積后院花園后期可改房間萬科渝園E2型(疊中)5室3廳4衛(wèi)1廚163.00萬科渝園中疊戶型萬科渝園E3型(疊上B)4室2廳3衛(wèi)1廚187.00負(fù)一層儲物空間不計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積入戶花園客廳挑空不計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積空中花園不計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積空中花園不計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積一層入口萬科渝園上疊B戶型萬科渝園E4型(疊下B)5室3廳4衛(wèi)1廚160.00下沉式中庭花園下沉式中庭花園后院花園后院中庭花園后院中庭花園客廳挑空不計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積不計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積后院花園后

47、期可改房間萬科渝園下疊B戶型萬科渝園產(chǎn)品總結(jié)疊拼別墅和聯(lián)排之間的一種創(chuàng)新戶型。多空間可具備改造可能性，為后期產(chǎn)品的延伸提供空間。保證住戶私密性的同時在有效空間內(nèi)通過做到多維度私人花園。下沉式花園與庭院花園空中花園組合應(yīng)用，在每一層都可觀賞到多種花園。戶型緊湊，功能完備。超值地下空間贈送花園類型較多萬科渝園3.A.復(fù)合二疊墅疊排別墅創(chuàng)新萬科渝園：依次實(shí)現(xiàn)了兩個縱面模塊，五個戶型的疊排產(chǎn)品設(shè)計(jì)；優(yōu)點(diǎn)1：保證每個戶型南向較大的采光面及南北通透的舒適的居住價(jià)值；優(yōu)點(diǎn)2：擴(kuò)展戶均面積，與復(fù)合三疊墅產(chǎn)品形成總建面區(qū)隔，豐富產(chǎn)品線；優(yōu)點(diǎn)3：每戶擁有獨(dú)立的私家庭院及獨(dú)立入戶方式，高品質(zhì)的“墅級”體驗(yàn)B.復(fù)合三

48、疊墅C.復(fù)合五疊墅疊加洋墅創(chuàng)新C. 城堡疊墅4.A. 復(fù)合四疊墅B. 復(fù)合六疊墅疊加洋墅 ：洋房產(chǎn)品的疊墅化升級：實(shí)質(zhì)上通過建筑結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品附加值等“墅級”價(jià)值的賦予，變異升級“5+1”洋房 ：“5+1”洋房產(chǎn)品本質(zhì)升級：將疊拼別墅的戶型結(jié)構(gòu)優(yōu)勢，應(yīng)用的洋房產(chǎn)品中，即結(jié)合每層的空間布局價(jià)值，將不同錯層、躍層、復(fù)式等結(jié)構(gòu)，應(yīng)用到每個產(chǎn)品中，豐富洋房產(chǎn)品線；C.復(fù)合四疊墅C.1 世茂上游墅C.2 上海橡樹灣復(fù)合四疊墅：在三疊墅基礎(chǔ)上，疊加屋頂疊四戶，增加建面；疊加洋墅創(chuàng)新4. 雙拼 聯(lián)排疊加所屬區(qū)域（板塊）閩侯江濱當(dāng)下市場境況類別墅產(chǎn)品系開發(fā)商福州世茂新世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目對于開發(fā)的意義投資地

49、產(chǎn)、生態(tài)宜居投資商福州世茂投資有限公司占地面積880000 總建筑面積352240容積率2.5物業(yè)類型1.聯(lián)排25棟2.雙拼18棟3.高層9棟4.疊加30棟世茂上游墅戶型B戶型A北向入戶私家花園南向入戶私家花園戶型C戶型D南北入戶層的高差設(shè)計(jì)和戶型B的錯層處理較有新意，法式風(fēng)情的外立面較為刻板，不利于設(shè)置露臺贈送戶型缺少電梯導(dǎo)致客戶對高樓層抗性較大受制于容積率，棟距不足，造成底層戶型缺少地面花園，價(jià)值貶損較大世茂上游墅經(jīng)典復(fù)合四疊世茂上游墅：世茂御龍灣的2期產(chǎn)品，系世茂為了在閩江上游建造舒適的低密度社區(qū)而全新研發(fā)的“類別墅”產(chǎn)品系；附贈地下超大面積多功能空間：負(fù)一層半地下室結(jié)合采光，合理布局酒

50、窖、影音室等附加值空間；1F:開間進(jìn)深比較小，通風(fēng)效果差；套型開間進(jìn)深比約為小，舒適度較低，且北向較大面積被中疊戶型所占據(jù)，通透度較低，通風(fēng)效果較差；1F:由于戶型B的樓梯設(shè)置，直接壓縮同一水平線上戶型A的次臥開間，且臥室門占據(jù)廚房空間，舒適度大幅度降低；但結(jié)合整體功能布局，此劣勢也是無法抗拒的；A疊負(fù)一層-一層120.00一層負(fù)一層世茂上游墅疊A戶型產(chǎn)品用餐空間獨(dú)立；根據(jù)日常生活習(xí)慣，普通人在廚房及餐廳的頻率低，故將用餐空間置于獨(dú)立的2F，而起居生活空間設(shè)計(jì)于獨(dú)立功能空間，提升產(chǎn)品性價(jià)比；附加值空間超值：1F贈送大面積北向地上花園；在2F縮減餐廳進(jìn)深，打造進(jìn)深次臥的北向退臺花園，做到實(shí)質(zhì)“上

51、有天下有地”一層二層負(fù)一層南向多功能間設(shè)計(jì)：由于1F戶型設(shè)計(jì)，餐廳節(jié)省空間打造南向多功能空間，提升產(chǎn)品品質(zhì)舒適度；B疊一層-二層120.00套內(nèi)直角樓梯：有利于優(yōu)化兩層戶型功能間合理化布局；下沉式庭院：負(fù)一層地下室通過局部下沉式庭院采光，整體舒適度較高；世茂上游墅疊B戶型產(chǎn)品C疊二層-三層120.00客廳沙發(fā)墻寬敞，尺度感墻：由于戶型C的套內(nèi)樓梯功能空間變更，故，將原先樓梯空間變更給客廳，但戶型電視墻受南向功能間入戶需要，占用電視墻寬度；次衛(wèi)至服務(wù)的相應(yīng)功能空間的交通動線過長：由于疊加功能間的入戶通道變更，增加的北向次臥加劇了次衛(wèi)的服務(wù)面積，同時由于電視墻的延伸，直接導(dǎo)致動線增長；南向多功能間

52、設(shè)計(jì)：由于1F戶型設(shè)計(jì)，餐廳節(jié)省空間打造南向多功能空間，提升產(chǎn)品品質(zhì)舒適度；用餐空間獨(dú)立；根據(jù)日常生活習(xí)慣，普通人在廚房及餐廳的頻率低，故將用餐空間置于獨(dú)立的2F，而起居生活空間設(shè)計(jì)于獨(dú)立功能空間，提升產(chǎn)品性價(jià)比；附加值空間超值：由于戶型C的本身屬于戶型的上疊，但還可以享用北向大面積私家地上花園，同時三層進(jìn)行北向退臺，形成二層的門廳與三層的露臺，為頂疊的總建面控制，提供一定前提；戶型整體南北通透效果好：本套型的北向未受到其他戶型的影響，則相對其他戶型而言，通風(fēng)效果好；世茂上游墅疊C戶型產(chǎn)品D疊四層-閣樓120.00客廳局部挑空，拓展戶型縱向空間感：由于疊D戶型占用兩個完整的標(biāo)準(zhǔn)層，綜合附加值提

53、升，本案在客廳空間設(shè)計(jì)局部挑空，提升戶型的升值空間，確立頂墅的高空縱向感；附加值空間超值：由于本案的建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)，故在疊墅D疊頂層，閣樓屋頂可設(shè)置大面積屋頂露臺，贈與D疊業(yè)主，同時通過北向露臺，南向陽臺，拓展本案的附加值，同時亦控制總建面；世茂上游墅疊D戶型產(chǎn)品類型附加值劣勢A疊1.附贈地下超大面積多功能空間：1.開間進(jìn)深比較小，通風(fēng)效果差；2. 樓梯設(shè)置壓縮次臥廚房空間，舒適度降低；B疊1.下沉式庭院：用餐空間獨(dú)立；3.附加值空間超值：2.南向多功能間設(shè)計(jì)：套內(nèi)直角樓梯：C疊1.附加值空間超值：用餐空間獨(dú)立；2.客廳沙發(fā)墻寬敞，尺度感墻：3.戶型整體南北通透效果好：4.南向多功能間設(shè)計(jì)：1.

54、次衛(wèi)至服務(wù)的相應(yīng)功能空間的交通動線過長：D疊1.客廳局部挑空，拓展戶型縱向空間感：2附加值空間超值：世茂上游墅產(chǎn)品總結(jié)優(yōu)點(diǎn)1：南北入戶層的高差設(shè)計(jì)和戶型B的錯層處理較有新意;優(yōu)點(diǎn)2：120小面積段別墅產(chǎn)品，做到了“雙面寬”，且在上層增加了第四疊層戶型，在保證戶型品質(zhì)不變的情況下，提升容積率，為開發(fā)商贏取更大利潤空間；缺點(diǎn)1：上疊戶型缺少電梯，導(dǎo)致客戶對高樓層抗性較大；缺點(diǎn)2：受制于容積率，棟距不足，造成底層戶型缺少地面花園，價(jià)值貶損較大；改良點(diǎn)所屬區(qū)域南湖核心板塊，投資商保利房地產(chǎn)股份有限公司保利中央公館入市恰逢調(diào)控加劇、市場下行，一系列的內(nèi)憂外患注定了此盤命運(yùn)多舛占地面積198935總建筑面

55、積661851容積率3.02物業(yè)類型1.高層33-34F20棟 40-1302.英倫疊墅5F6棟 130-1703.聯(lián)排別墅3F17棟240-270高層高層疊墅別墅整體規(guī)劃遵循高低配原則， 10萬方罕見城心綠地組成的雙水景歐風(fēng)園林，呈現(xiàn)多重唯美景觀。國際化的標(biāo)準(zhǔn)以及大師風(fēng)范的交匯，讓風(fēng)靡世界的古典主義ArtDeco建筑在林海的掩映中愈發(fā)生動。保利中央公館南北入戶層的高差設(shè)計(jì)和局部躍式的處理較有新意，英倫風(fēng)情的外立面層次豐富，有利于設(shè)置露臺贈送戶型缺少電梯導(dǎo)致客戶對高樓層抗性較大受制于容積率，棟距不足，造成底層戶型缺少地面花園，價(jià)值貶損較大通過入戶方式的差異以及露臺、地下室贈送提升附加值，缺少疊

56、墅產(chǎn)品親地性的本質(zhì)特征；保利中央公館底Town戶型約23平米下沉式花園，面寬4.7m南北雙入戶，贈送約5平米南向入戶花園，但實(shí)用性不高，而且北入戶必須通過工作間，使用不便7.75m超大面寬橫廳，餐客廳合一設(shè)計(jì)利用戶型拐角設(shè)置12平米獨(dú)立會客廳，設(shè)計(jì)巧妙三臥室均帶凸窗設(shè)計(jì)，附加值較高通往地下室樓梯較狹長，梯面寬度1.2m左右185 ：南北雙入戶，贈送102 地下室以及23 下沉式花園，獨(dú)立會客廳設(shè)計(jì)巧妙保利中央公館底Town戶型創(chuàng)新南北雙入戶，但同時也存在豎向空間劃分過于零碎的弊端，地下室缺少室外樓梯，通道采光不佳7.75m超大面寬橫廳，餐客廳合一地下室贈送南北雙花園，但整體進(jìn)深過長造成采光不佳

57、三臥室均帶凸窗設(shè)計(jì)，客廳接南向雙露臺1212入戶向前上至二層入戶左轉(zhuǎn)進(jìn)地下室北入戶平臺實(shí)際上在1層181 ：創(chuàng)新南北雙入戶設(shè)計(jì)，贈送約78 地下室并帶南北雙下沉式花園，但地下室整體采光依然較差保利中央公館二躍戶型大尺度贈送，總計(jì)4露臺，4層贈送10平米空中花園及11平米次臥7.75m超大面寬橫廳，餐客合一三臥室均帶凸窗設(shè)計(jì)，主臥贈送8角凸窗10平米挑高空中花園126 ：贈送尺度較大，總計(jì)4露臺，并通過臥室上空贈送11 次臥；保利中央公館三躍戶型179 （4F）：3F入戶，南北4露臺設(shè)計(jì)，7.75m超大面寬橫廳頂躍入戶門三躍入戶門先通過三層入戶樓梯上至四層頂躍入戶位于3層，豎向空間劃分過于零碎，

58、通道狹長采光不佳7.75m超大面寬橫廳，餐客廳合一4層南北4露臺設(shè)計(jì)，臥室?guī)щp層挑高8角露臺保利中央公館頂躍戶型179 （5F）：贈送尺度大，同樣南北4露臺設(shè)計(jì)（頂躍戶型總共擁有8個露臺），主臥帶南北雙露臺，且坡屋頂，可隔出附加空間；頂層主臥區(qū)為坡屋頂設(shè)計(jì)頂躍5層同樣采用南北4露臺設(shè)計(jì)，特別是北露臺，面寬4.75m，總面積20.4平米臥室均外接露臺，豪華主臥總面積23平米，南向雙露臺+分離式主衛(wèi)+景觀浴缸設(shè)計(jì)主臥區(qū)為坡屋頂設(shè)計(jì)，空間感較強(qiáng)，可搭閣樓保利中央公館頂躍戶型保利中央公館產(chǎn)品總結(jié)5+1F的疊四產(chǎn)品中：頂躍與三躍的局部躍式的處理較有新意，但頂躍在4F的空間中，占用北向空間較大面積，同時三

59、躍的南向空間的采光價(jià)值受益空間較?。唤ㄗh4F中頂躍與三躍的分隔墻北移；二躍的平層設(shè)計(jì)，在價(jià)值相對較高的樓層空間，隨保證南北通透，但160的平層產(chǎn)品設(shè)計(jì)，使價(jià)值卻相對降低，且無法享受地下私家花園空間；建議可參照三疊墅的中疊入戶方式，進(jìn)行空間布局；5+1F的疊四入戶方式中：在三躍和頂躍的戶型中，缺少電梯，抗性較大；建議北向入戶可設(shè)計(jì)獨(dú)立私家入戶電梯，提升品質(zhì)；二躍設(shè)計(jì)南向入戶樓梯，一定程度上保證北向入戶的私密性，但是，使得底TOWN戶型喪失一定南向采光面；可調(diào)改世茂上游墅4.A.復(fù)合四疊墅疊加洋墅創(chuàng)新保利中央公館世茂上游墅、保利中央公館：在一個縱面上實(shí)現(xiàn)了4疊戶型的層層錯躍，在入戶方式層面，世茂上

60、游墅實(shí)現(xiàn)每戶的差異化，回避了統(tǒng)一公共樓梯的抗性；產(chǎn)品層層布局方面，較保利中央公館有較大程度的提升；A.復(fù)合四疊墅B.復(fù)合六疊墅B.1 世茂御瓏墅六疊墅，更大程度上為洋房與疊墅的綜合產(chǎn)品，以疊墅的建筑結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)洋房的總建面，實(shí)屬二者的融合產(chǎn)品；疊加洋墅創(chuàng)新4.占地面積81236 總建筑面積97960容積率1.2物業(yè)類型1.6F洋房2.獨(dú)棟3.聯(lián)排4. 6F疊加御瓏情懷 墅定天下所屬區(qū)域吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)開發(fā)商蘇州世茂新里程置業(yè)有限公司投資商上海世茂股份有限公司2012年12月世茂五億兩千萬拿下，打造一個世茂系的高端低密度住宅區(qū);位于木瀆2012-G-110地塊的案名已確定 項(xiàng)目名稱為御瓏墅。地塊規(guī)劃為