欽州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的全新認(rèn)識(shí)

1、一座城市的未來(lái)對(duì)光大欽州白石湖地塊的全新認(rèn)識(shí)對(duì)光大欽州白石湖地塊的全新認(rèn)識(shí)新觀念帶來(lái)的新動(dòng)力銷售欲望=販賣未來(lái)光大欽州地塊到底有沒(méi)有未來(lái)？疑問(wèn)：城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)城市區(qū)位城市區(qū)位地處中國(guó)華南經(jīng)濟(jì)圈、西南經(jīng)濟(jì)圈與東盟經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合部，是中國(guó)西南地區(qū)最便捷的出海通道，也是連接中國(guó)西南、華南、中南與東盟大市場(chǎng)的重要樞紐。 區(qū)位區(qū)位優(yōu)越，既是北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)中心，又是大西南的橋頭堡和優(yōu)越，既是北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)中心，又是大西南的橋頭堡和中國(guó)中國(guó)東盟自由貿(mào)易區(qū)的重要樞紐中心東盟自由貿(mào)易區(qū)的重要樞紐中心城市發(fā)展方向：城市發(fā)展方向：主城區(qū)東拓南進(jìn)，近期主城區(qū)東拓南進(jìn)，近期“十二十二五五”規(guī)劃重點(diǎn)建

2、設(shè)濱海新城規(guī)劃重點(diǎn)建設(shè)濱海新城 l主城區(qū)主要向東、主城區(qū)主要向東、向南、向海發(fā)展。拓向南、向海發(fā)展。拓展河?xùn)|新區(qū)，完善主展河?xùn)|新區(qū)，完善主城區(qū)行政中心職能，城區(qū)行政中心職能，南進(jìn)濱海新城南進(jìn)濱海新城打打造新城市中心。造新城市中心。l在主城區(qū)和港區(qū)之在主城區(qū)和港區(qū)之間，茅尾海東北沿岸間，茅尾海東北沿岸建設(shè)濱海新城，突出建設(shè)濱海新城，突出濱海景觀優(yōu)勢(shì)，并連濱海景觀優(yōu)勢(shì)，并連接主城區(qū)與港區(qū)，形接主城區(qū)與港區(qū)，形成港城一體化互動(dòng)發(fā)成港城一體化互動(dòng)發(fā)展新格局。展新格局。l港區(qū)向東發(fā)港區(qū)向東發(fā)展港口經(jīng)濟(jì)和展港口經(jīng)濟(jì)和臨海工業(yè)。臨海工業(yè)。城市規(guī)劃城市規(guī)劃主城區(qū)主城區(qū)城市核心功能組團(tuán)：城市核心功能組團(tuán)：主城區(qū)

3、重點(diǎn)打造行政文體商業(yè)中主城區(qū)重點(diǎn)打造行政文體商業(yè)中心，白石湖重點(diǎn)建設(shè)欽州心，白石湖重點(diǎn)建設(shè)欽州CBD中心和創(chuàng)意體驗(yàn)區(qū)，功能定位中心和創(chuàng)意體驗(yàn)區(qū)，功能定位清晰、目標(biāo)明確，但開(kāi)發(fā)建設(shè)力度有待觀察實(shí)效清晰、目標(biāo)明確，但開(kāi)發(fā)建設(shè)力度有待觀察實(shí)效城市規(guī)劃城市規(guī)劃根據(jù)欽州根據(jù)欽州“十二五十二五”規(guī)劃目標(biāo)及欽州城市總體規(guī)劃規(guī)劃目標(biāo)及欽州城市總體規(guī)劃（20082025） ，主城區(qū)核心打造行政文體、商業(yè)商貿(mào)及居住為一體的綜合服務(wù)功能區(qū)，十二主城區(qū)核心打造行政文體、商業(yè)商貿(mào)及居住為一體的綜合服務(wù)功能區(qū)，十二五規(guī)劃建成面積五規(guī)劃建成面積50平方公里，實(shí)現(xiàn)人口過(guò)平方公里，實(shí)現(xiàn)人口過(guò)50萬(wàn)人；萬(wàn)人；濱海新城重點(diǎn)打造欽州

4、濱海新城重點(diǎn)打造欽州CBD中心、休閑旅游、創(chuàng)意研發(fā)及生態(tài)居住的功能體中心、休閑旅游、創(chuàng)意研發(fā)及生態(tài)居住的功能體驗(yàn)區(qū)，十二五規(guī)劃建成驗(yàn)區(qū)，十二五規(guī)劃建成8平方公里，實(shí)現(xiàn)人口平方公里，實(shí)現(xiàn)人口5萬(wàn)人；萬(wàn)人；白石湖片區(qū)白石湖片區(qū)為白石湖主城中心，重點(diǎn)突出金融商務(wù)中心、商業(yè)中心、文化娛樂(lè)中心和中高檔居住功能。 沙井島片區(qū)：沙井島片區(qū)：圍繞“海洋文化”，主要打造娛樂(lè)、康體、風(fēng)情體驗(yàn)等主題項(xiàng)目，建設(shè)濃厚濱海文化特色的現(xiàn)代都市活力區(qū)域。 茶山江片區(qū)：茶山江片區(qū)：主要打造科教、研發(fā)，構(gòu)建高品質(zhì)生態(tài)居住社區(qū)。 葵子江片區(qū)：葵子江片區(qū)：搭建現(xiàn)代服務(wù)業(yè)平臺(tái)，打造區(qū)域生產(chǎn)服務(wù)基地、城市副中心辣椒槌片區(qū)：辣椒槌片區(qū)：突

5、出度假療養(yǎng)、運(yùn)動(dòng)休閑、旅游居住休閑等功能。 濱海新城功能結(jié)構(gòu)：濱海新城功能結(jié)構(gòu)：從從“十二五十二五”規(guī)劃時(shí)序安排，重點(diǎn)規(guī)劃時(shí)序安排，重點(diǎn)建設(shè)白石湖中央建設(shè)白石湖中央CBD，集科研、海洋、度假養(yǎng)身、休閑運(yùn)動(dòng)、，集科研、海洋、度假養(yǎng)身、休閑運(yùn)動(dòng)、創(chuàng)意體驗(yàn)等為一體的結(jié)構(gòu)功能細(xì)分創(chuàng)意體驗(yàn)等為一體的結(jié)構(gòu)功能細(xì)分城市功能結(jié)構(gòu)城市功能結(jié)構(gòu)欽州到南寧，路程約1小時(shí)高鐵（欽州到南寧），路程半小時(shí)，一小時(shí)北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)六景高速（欽州至靈山），約30分鐘濱海大道（連接“欽北防”濱海城市），打造快速濱海海景大道城市對(duì)外交通：城市對(duì)外交通：欽州基本實(shí)現(xiàn)欽州基本實(shí)現(xiàn)“陸海陸海”立體網(wǎng)絡(luò)，擁立體網(wǎng)絡(luò)，擁有兩條鐵路線，四條高速

6、線，一條濱海公路直接構(gòu)建欽州與有兩條鐵路線，四條高速線，一條濱海公路直接構(gòu)建欽州與北海、防城港的互動(dòng)，描繪了欽州未來(lái)交通在北部灣的地位北海、防城港的互動(dòng)，描繪了欽州未來(lái)交通在北部灣的地位城市交通城市交通市政府市政府八大場(chǎng)館八大場(chǎng)館（體育中心）（體育中心）白石湖片區(qū)白石湖片區(qū)河西河西老城區(qū)老城區(qū)河?xùn)|河?xùn)|新城區(qū)新城區(qū)城市發(fā)展趨勢(shì)城市發(fā)展趨勢(shì)老城區(qū)向新城區(qū)轉(zhuǎn)移是城市發(fā)展到一定階段的必然趨勢(shì)向東發(fā)展向東發(fā)展萬(wàn)國(guó)飯店121白海豚國(guó)際酒店32高嶺商務(wù)酒店恒商大酒店金灣大酒店12123112342鑫興大酒店錢莊大酒店3名典商旅酒店45566東盟大酒店紅樹(shù)林大酒店海豚大酒店7788991010藍(lán)天賓館欽州賓館

7、泉城大酒店嘉園酒店1112111213131414康熙大酒店廣美商務(wù)酒店金花茶飯店幸福大酒店1515海納賓館五星級(jí)五星級(jí)四星級(jí)四星級(jí)三星級(jí)三星級(jí)星級(jí)酒店主要分布于老城區(qū)，河?xùn)|新區(qū)尚處于空白，新區(qū)主要是經(jīng)濟(jì)星級(jí)酒店主要分布于老城區(qū)，河?xùn)|新區(qū)尚處于空白，新區(qū)主要是經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店，檔次及服務(wù)水平低。型商務(wù)酒店，檔次及服務(wù)水平低。三星級(jí)酒店以上分布圖：三星級(jí)酒店以上分布圖：星級(jí)酒店云集于老城區(qū)，星級(jí)酒店云集于老城區(qū)，河?xùn)|新區(qū)尚是空白，但新區(qū)已開(kāi)始五星級(jí)酒店報(bào)建河?xùn)|新區(qū)尚是空白，但新區(qū)已開(kāi)始五星級(jí)酒店報(bào)建市場(chǎng)情況市場(chǎng)情況酒店酒店市場(chǎng)市場(chǎng)截止截止2013年年3月（春節(jié)以來(lái)），特別受國(guó)家政策影響，五星級(jí)酒店

8、入住月（春節(jié)以來(lái)），特別受國(guó)家政策影響，五星級(jí)酒店入住率為率為50-55%的水平；而酒店管理水平低，在經(jīng)營(yíng)的高星級(jí)酒店沒(méi)有一的水平；而酒店管理水平低，在經(jīng)營(yíng)的高星級(jí)酒店沒(méi)有一家是國(guó)際品牌管理公司，四星級(jí)多為自營(yíng)。家是國(guó)際品牌管理公司，四星級(jí)多為自營(yíng)。星級(jí)酒店運(yùn)營(yíng)水平：星級(jí)酒店運(yùn)營(yíng)水平：高檔酒店較少，五星級(jí)入住高檔酒店較少，五星級(jí)入住率高于四星級(jí)，管理水平不高，尚未出現(xiàn)國(guó)際知名酒店率高于四星級(jí)，管理水平不高，尚未出現(xiàn)國(guó)際知名酒店管理機(jī)構(gòu)管理機(jī)構(gòu)市場(chǎng)情況市場(chǎng)情況酒店酒店市場(chǎng)市場(chǎng)白海豚國(guó)際酒店白海豚國(guó)際酒店 萬(wàn)國(guó)飯店萬(wàn)國(guó)飯店酒店位置酒店位置 永福西大街58號(hào) 欽州灣大道(萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)內(nèi)) 星級(jí)星級(jí) 五星

9、 五星 經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)者 香港君豪最佳東方開(kāi)業(yè)時(shí)間開(kāi)業(yè)時(shí)間 2006-10-222009-9-23客房數(shù)客房數(shù) 280間 333 間 建筑情況建筑情況 1棟 24層 ，建筑面積 3.3萬(wàn)1棟 23層，建筑面積約 4萬(wàn)交通交通距火車站1.5公里，車程3分鐘；距長(zhǎng)途車站約2公里，車程5分鐘； 距離市行政信息中心、欽州灣廣場(chǎng)、火車站等僅5分鐘車程。功能設(shè)施功能設(shè)施 集餐飲，酒吧，商貿(mào)金融，健身娛樂(lè)，休閑度假，會(huì)議為一體的綜合型酒店，擁有套房，標(biāo)準(zhǔn)間，商務(wù)房各類房，配有中央空調(diào)，智能管理系統(tǒng)，寬帶上網(wǎng)，VOD點(diǎn)播，閉路電視，可視電視會(huì)議多功能廳等， 集客房、餐飲、會(huì)議、休閑、娛樂(lè)為一體的綜合涉外商務(wù)酒店客

10、房類型客房類型/價(jià)格散客價(jià)格散客門市價(jià)元門市價(jià)元/天）天）高級(jí)雙人房(山景)358-450（折返45元）；高級(jí)雙人房(城景)368-460 （折返45元） ； 豪華雙人房(山景、城景)450-520； 豪華單人房(山景、城景) 460-530；行政商務(wù)套房568-758；標(biāo)準(zhǔn)：288-328（折后價(jià)），市面價(jià)488；商務(wù)：348378 （折后價(jià)） ，市面價(jià)568；豪華觀景套房行政套房以上均含早餐，目前，無(wú)加床價(jià)總體評(píng)價(jià)總體評(píng)價(jià) 是欽州對(duì)外交往的標(biāo)志性建筑，服務(wù)和客房環(huán)境優(yōu)越，粵菜， 西餐，東南亞風(fēng)味云集，配套齊全。欽州第二家五星級(jí)酒店，開(kāi)業(yè)時(shí)間較短，設(shè)施較新，歐陸情調(diào)，加入品牌，知名度逐漸提高

11、。五星級(jí)酒店參數(shù)對(duì)比：五星級(jí)酒店參數(shù)對(duì)比：截止截止2013年年4月，白海豚月，白海豚酒店較萬(wàn)國(guó)飯店知名，價(jià)格相對(duì)較高，入住水平也高于酒店較萬(wàn)國(guó)飯店知名，價(jià)格相對(duì)較高，入住水平也高于萬(wàn)國(guó)飯店萬(wàn)國(guó)飯店市場(chǎng)情況市場(chǎng)情況酒店酒店市場(chǎng)市場(chǎng)2013年年3月客房?jī)r(jià)：月客房?jī)r(jià)：截止截止20112011年在建及規(guī)劃的五星級(jí)酒店項(xiàng)目年在建及規(guī)劃的五星級(jí)酒店項(xiàng)目五星級(jí)酒店五星級(jí)酒店項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址占地占地建筑規(guī)模建筑規(guī)模光大北部灣國(guó)際大酒店金海灣東大街白石湖片區(qū)50畝13萬(wàn)皇庭御瓏灣大酒店蓬萊大道八大場(chǎng)館旁已開(kāi)建，已開(kāi)建，5.65.6萬(wàn)萬(wàn)長(zhǎng)融人和春天大酒店子材東大街以南、揚(yáng)帆大道以東待建中恒欽州大酒店南珠東大街和揚(yáng)

12、帆大道交匯處待建約3萬(wàn)皇冠假日酒店欽州濱海新城辣椒槌片區(qū)45畝正在征地，前期工作沙井濱海觀光大酒店欽州沙井濱海旅游渡假區(qū)50畝正在征地，前期工作除去本項(xiàng)目，在建待建項(xiàng)目共除去本項(xiàng)目，在建待建項(xiàng)目共5個(gè)，預(yù)計(jì)個(gè)，預(yù)計(jì)35年時(shí)年時(shí)間里上市，可預(yù)見(jiàn)，未來(lái)間里上市，可預(yù)見(jiàn)，未來(lái)35年五星級(jí)酒店供量年五星級(jí)酒店供量猛增，主因是欽州真正的五星級(jí)酒店稀缺，特別猛增，主因是欽州真正的五星級(jí)酒店稀缺，特別是高質(zhì)量、高配套、高服務(wù)等方面的提升空間巨是高質(zhì)量、高配套、高服務(wù)等方面的提升空間巨大。大。光大北部灣國(guó)際大酒店皇庭御瓏灣大酒店中恒欽州大酒店皇冠假日酒店沙井濱海觀光大酒店長(zhǎng)融大酒店五星級(jí)酒店發(fā)展空間：五星級(jí)酒

13、店發(fā)展空間：未來(lái)五年內(nèi)，五星級(jí)酒店未來(lái)五年內(nèi)，五星級(jí)酒店劇增（新建劇增（新建6家以上），高檔酒店市場(chǎng)的急缺將得到緩解家以上），高檔酒店市場(chǎng)的急缺將得到緩解市場(chǎng)情況市場(chǎng)情況酒店酒店市場(chǎng)市場(chǎng)新興商圈新興商圈老中心商圈老中心商圈火車西站火車西站火車東站火車東站（高鐵）（高鐵）賽格廣場(chǎng)陽(yáng)光麗城（華潤(rùn)萬(wàn)家）年年豐廣場(chǎng)（沃爾瑪、夢(mèng)之島）大世界商業(yè)廣場(chǎng)金灣步行街紅日國(guó)貿(mào)協(xié)盛時(shí)代廣場(chǎng)河?xùn)|新區(qū)河?xùn)|新區(qū)暫未形成商業(yè)圈暫未形成商業(yè)圈商圈分布：商圈分布：目前商圈主要集中在欽州老城區(qū)的欽州灣大目前商圈主要集中在欽州老城區(qū)的欽州灣大道一帶，已形成以年年豐廣場(chǎng)和賽格華潤(rùn)萬(wàn)家為核心的兩道一帶，已形成以年年豐廣場(chǎng)和賽格華潤(rùn)萬(wàn)家

14、為核心的兩大商圈，但商圈周邊及自身配套環(huán)境較差大商圈，但商圈周邊及自身配套環(huán)境較差市場(chǎng)情況市場(chǎng)情況商業(yè)商業(yè)市場(chǎng)市場(chǎng)截止截止20122012年年1212月欽州市新城區(qū)主要在售樓盤商業(yè)及售價(jià)情況統(tǒng)計(jì)月欽州市新城區(qū)主要在售樓盤商業(yè)及售價(jià)情況統(tǒng)計(jì)區(qū)域區(qū)域項(xiàng)目項(xiàng)目名稱名稱位置位置商業(yè)商業(yè)總規(guī)?？傄?guī)模鋪面區(qū)間鋪面區(qū)間（ ）層高層高（m m）售價(jià)售價(jià)（元（元/ /）備注備注老城區(qū)老城區(qū)翰林福第人民路與新興路3.5萬(wàn)12F：30-1201F：6;2F：4.7;15000內(nèi)街商鋪在售中,售價(jià)2萬(wàn)2.4萬(wàn)元/,泰禾盛世名門南珠西大街100號(hào)1.2萬(wàn)1F：24-2562F：139-2801F：4.5;2F：4.9；

15、9500一樓商鋪均價(jià)9500元/平方米，一次性9折、按揭96折、分期94折鑫隆國(guó)際子材大街鑫興大酒店西側(cè)0.5萬(wàn)1F：6002F：7001F：5.4;2F：5.2；23000沿街外鋪45000元/，內(nèi)鋪9000元/年年豐廣場(chǎng)欽州灣大道汽車總站旁8.8萬(wàn)1F：15-4003F：284F：18-901F：5.3 ；4F：4；35000部分1F：5-6萬(wàn)元/，3F：4-5萬(wàn)元/，4F：1. 7萬(wàn)/，1-4F:已入駐夢(mèng)之島和沃爾瑪欽江邊欽江邊江濱豪園子材東大街與育才路交匯處 1.2萬(wàn)12F：69-350在售商業(yè)街，1F：45000元/白石湖白石湖片區(qū)片區(qū)金灣藍(lán)岸安州大道308號(hào)0.89萬(wàn)12F：15-

16、1001F：4.5;2F：3;12000起價(jià)7800元/河?xùn)|新河?xùn)|新區(qū)區(qū)恒大綠洲子材東大街 約1.2萬(wàn)35-2008600起價(jià)7900元/人和春天安州大道3.2萬(wàn)1-2F28-9213000 起價(jià)9988元/皇庭御龍灣蓬萊大道12萬(wàn)1F：20-1002F：200028000街鋪1500030000元/，MALL式國(guó)際商業(yè)街中地濱江國(guó)際永福東大街0.8萬(wàn)13F：100-4001F：5.4;2F：4.5;25000在售（一期）沿街商業(yè)商鋪規(guī)模及售價(jià)水平：商鋪規(guī)模及售價(jià)水平：老城區(qū)商業(yè)價(jià)值較高，白石老城區(qū)商業(yè)價(jià)值較高，白石湖片區(qū)商業(yè)價(jià)值因片區(qū)處于開(kāi)發(fā)初期，市場(chǎng)尚需培育，片湖片區(qū)商業(yè)價(jià)值因片區(qū)處于開(kāi)發(fā)

17、初期，市場(chǎng)尚需培育，片區(qū)處于價(jià)值洼地中區(qū)處于價(jià)值洼地中市場(chǎng)情況市場(chǎng)情況商業(yè)商業(yè)市場(chǎng)市場(chǎng)截止截止20122012年年1212月欽州市主要在建項(xiàng)目商業(yè)面積統(tǒng)計(jì)月欽州市主要在建項(xiàng)目商業(yè)面積統(tǒng)計(jì)區(qū)域區(qū)域項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱商業(yè)面積商業(yè)面積售價(jià)（元售價(jià)（元/ /）備注備注老商業(yè)中心紅日國(guó)貿(mào)中心4.2萬(wàn)在建金灣步行街5萬(wàn)在建 城市經(jīng)典1萬(wàn)在建 河?xùn)|新區(qū)中恒恒祥豪園2.1萬(wàn)未售在建，二至三層街鋪人和春天3.2萬(wàn)在售部分街鋪售價(jià)1.3萬(wàn)元/待建，商業(yè)樓+商業(yè)街皇庭御瓏灣12萬(wàn)在售部分底商2.8萬(wàn)元/MALL式國(guó)際商業(yè)街合計(jì)：合計(jì)：27.527.5萬(wàn)萬(wàn) l近三年內(nèi)，累計(jì)商業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)模將達(dá)近三年內(nèi)，累計(jì)商業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)模將達(dá)

18、27.5萬(wàn)，按照萬(wàn)，按照2010年欽年欽州市商業(yè)銷售面積備案為州市商業(yè)銷售面積備案為10.36萬(wàn)，預(yù)計(jì)需要近三年時(shí)間消化。萬(wàn)，預(yù)計(jì)需要近三年時(shí)間消化。而在商業(yè)規(guī)劃上，多以街鋪的形式進(jìn)行布局規(guī)劃。而在商業(yè)規(guī)劃上，多以街鋪的形式進(jìn)行布局規(guī)劃。在建商業(yè)體量：在建商業(yè)體量：近三年內(nèi)，商業(yè)規(guī)模將達(dá)近三年內(nèi)，商業(yè)規(guī)模將達(dá)30.8萬(wàn)，萬(wàn)，需時(shí)三年消化，以商業(yè)街鋪為主，集中于河?xùn)|新區(qū)需時(shí)三年消化，以商業(yè)街鋪為主，集中于河?xùn)|新區(qū)市場(chǎng)情況市場(chǎng)情況商業(yè)商業(yè)市場(chǎng)市場(chǎng)老城區(qū)中心商圈老城區(qū)中心商圈市級(jí)行政文化體育中心市級(jí)行政文化體育中心市級(jí)商務(wù)商業(yè)中心市級(jí)商務(wù)商業(yè)中心旅游會(huì)展科研中心旅游會(huì)展科研中心旅游會(huì)展科研中心：旅游

19、會(huì)展科研中心：以信息咨詢、金融保以信息咨詢、金融保險(xiǎn)、商業(yè)、商務(wù)、科技研發(fā)等功能為主，險(xiǎn)、商業(yè)、商務(wù)、科技研發(fā)等功能為主，兼具大型會(huì)展、體育設(shè)施的茅尾海濱海新兼具大型會(huì)展、體育設(shè)施的茅尾海濱海新城中心。城中心。市級(jí)商務(wù)商業(yè)中心：市級(jí)商務(wù)商業(yè)中心：以商務(wù)以商務(wù)辦公、商業(yè)金融、休閑娛樂(lè)、辦公、商業(yè)金融、休閑娛樂(lè)、餐飲等功能為主，并與老城餐飲等功能為主，并與老城區(qū)中心連成一體。區(qū)中心連成一體。市級(jí)行政文體中心：市級(jí)行政文體中心：以以市行政中心、八大場(chǎng)館市行政中心、八大場(chǎng)館為核心，打造集科教、為核心，打造集科教、博覽、文體娛樂(lè)等功能博覽、文體娛樂(lè)等功能為一體。為一體。根據(jù)總規(guī)（根據(jù)總規(guī)（2008-20

20、25）解讀，欽州將形成三大市級(jí)中心，）解讀，欽州將形成三大市級(jí)中心，即：商業(yè)中心、文化中心、旅游中心。即：商業(yè)中心、文化中心、旅游中心。商業(yè)規(guī)劃：商業(yè)規(guī)劃：根據(jù)總規(guī)，未來(lái)欽州將形成三大商圈（行政根據(jù)總規(guī)，未來(lái)欽州將形成三大商圈（行政文體中心、文體中心、CBD商業(yè)中心、休閑旅游及創(chuàng)意體驗(yàn)中心），目商業(yè)中心、休閑旅游及創(chuàng)意體驗(yàn)中心），目前河?xùn)|新區(qū)行政文體中心基本建成投入使用前河?xùn)|新區(qū)行政文體中心基本建成投入使用市場(chǎng)情況市場(chǎng)情況商業(yè)商業(yè)市場(chǎng)市場(chǎng)市政府市政府八大場(chǎng)館八大場(chǎng)館（體育中心）（體育中心）白石湖片區(qū)白石湖片區(qū)截止截止2013年年3月，在售項(xiàng)目約月，在售項(xiàng)目約50個(gè)，其中，河?xùn)|新區(qū)約個(gè)，其中，河

21、東新區(qū)約20個(gè)，個(gè)，新新樓盤也多集中于河?xùn)|新區(qū)，該片區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，市面均價(jià)樓盤也多集中于河?xùn)|新區(qū)，該片區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，市面均價(jià)3400-3700元元/（折后（折后3200-3500元元/）；從開(kāi)發(fā)布局，市政府）；從開(kāi)發(fā)布局，市政府與體育中心基本開(kāi)發(fā)成熟，而白石湖片區(qū)將成為新項(xiàng)目主戰(zhàn)場(chǎng)。與體育中心基本開(kāi)發(fā)成熟，而白石湖片區(qū)將成為新項(xiàng)目主戰(zhàn)場(chǎng)。河西河西老城區(qū)老城區(qū)河?xùn)|河?xùn)|新城區(qū)新城區(qū)市場(chǎng)情況市場(chǎng)情況住宅住宅市場(chǎng)市場(chǎng)序序號(hào)號(hào)樓盤樓盤 占地占地 計(jì)容面積計(jì)容面積 容積容積 物業(yè)物業(yè) 住宅面積住宅面積 商業(yè)面商業(yè)面積積 車位車位比比 開(kāi)工開(kāi)工時(shí)間時(shí)間 配套配套（畝）（畝） （萬(wàn)）（萬(wàn)） 率率 類型類型

22、（萬(wàn)）（萬(wàn)） （萬(wàn)）（萬(wàn)） 1紅日國(guó)貿(mào)25.89.5 5.5高層住宅、小戶型公寓和1棟5層商業(yè)5.1 4.20.6預(yù)計(jì)2012購(gòu)物中心、影院、7000空中花園2年年豐廣場(chǎng)11032.9 4.481棟商業(yè)、住宅、公寓、寫字樓23.9 8.80.52010-5購(gòu)物中心、影院3長(zhǎng)融人和春天61598.4 2.4別墅、洋房、高層公寓、商業(yè)街、商務(wù)寫字樓、酒店94.4 3.20.552010-4幼兒園、小學(xué)、五星級(jí)酒店（0.6萬(wàn)）及會(huì)館4 4皇庭御皇庭御龍灣龍灣20002000一期一期（240240畝）畝）33.0 33.0 2.52.5別墅、洋房、高層別墅、洋房、高層公寓、商業(yè)街、五公寓、商業(yè)街、五星

23、級(jí)酒店（星級(jí)酒店（5 5萬(wàn)）萬(wàn)）15.8 120.3420082008年年800800泳池、泳池、9 9萬(wàn)園林、五萬(wàn)園林、五星級(jí)酒店會(huì)所星級(jí)酒店會(huì)所5中恒恒祥豪苑142.9641.0 4.3高層住宅及公寓、商業(yè)街、酒店33.9 2.10.82010年商業(yè)街、五星級(jí)酒店（4.8萬(wàn)）6恒大綠洲30571.2 3.5高層住宅、1棟商業(yè)68.6 1.20.682010-127000商業(yè)樓，約5000會(huì)所7 7中地濱中地濱江國(guó)際江國(guó)際10801080158.4 158.4 2.2高層住宅及公高層住宅及公寓、商業(yè)街寓、商業(yè)街147.2 112007-2007-1111商業(yè)街商業(yè)街8欽江麗景66.913.4

24、 31棟4-6層商業(yè)商務(wù)綜合樓、高層住宅0.772010年9盛天華府6513.0 3高層住宅及公寓、商業(yè)街2011年10江濱豪園7826.0 5高層住宅及公寓、商業(yè)街24.6 1.20.452009年初商業(yè)街11大華富貴世家5015.0 4.5高層住宅、底商14.3 0.6 0.552009年12在售高品質(zhì)樓盤分析：在售高品質(zhì)樓盤分析：高端樓盤不多，一線品牌開(kāi)發(fā)少，車位比低，高端樓盤不多，一線品牌開(kāi)發(fā)少，車位比低，配套不完善，整體反映對(duì)品質(zhì)要求不高，較關(guān)注配套不完善，整體反映對(duì)品質(zhì)要求不高，較關(guān)注“性價(jià)比性價(jià)比”在售典型單盤年銷量（數(shù)據(jù)截止在售典型單盤年銷量（數(shù)據(jù)截止2012年年12月）月）城

25、區(qū)城區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目商品房成交商品房成交平均平均 首期開(kāi)盤首期開(kāi)盤 2012年年末銷售年年末銷售累計(jì)總套累計(jì)總套數(shù)數(shù)累計(jì)總面累計(jì)總面積積月銷量月銷量時(shí)間時(shí)間均價(jià)（元均價(jià)（元/）老城區(qū)年年豐廣場(chǎng) 73265108.808392011年5月1日4600 松江寧越花園29536959.77162012年5月12日3600江濱豪園 1386145540.85392009年11月29日4000-4400（起價(jià)（起價(jià)3700）河?xùn)|新區(qū)大華富貴世家 86494998.561282010年4月25日3400長(zhǎng)融人和春天 1145125950412010年7月10日3650-4200皇庭御龍灣 2477284829.

26、14652009年9月20日3500（剩尾貨約（剩尾貨約100套）套）中恒恒祥豪苑 55469297.595462011年12月17日3500-3700（起價(jià)（起價(jià)2888）恒大綠洲 1156150129.87642011年5月30日4300-4800（精裝）（精裝）中地濱江國(guó)際 1312142042.98442010年5月8日3650欽江麗景 35142308.036152010年11月28日4000-4300白石湖片區(qū)遠(yuǎn)辰金灣藍(lán)岸41535301.266102009年7月6日3200單盤年銷量：?jiǎn)伪P年銷量：?jiǎn)伪P最大月銷量為皇庭御龍灣單盤最大月銷量為皇庭御龍灣65套、套、恒大綠洲恒大綠洲64

27、套），白石湖片區(qū)周邊在售月銷量套），白石湖片區(qū)周邊在售月銷量10套，片套，片區(qū)價(jià)值有待提升，片區(qū)均價(jià)為區(qū)價(jià)值有待提升，片區(qū)均價(jià)為3200元元/。市場(chǎng)情況市場(chǎng)情況住宅住宅市場(chǎng)市場(chǎng)序序號(hào)號(hào)項(xiàng)目項(xiàng)目未成交未成交套數(shù)套數(shù)序序號(hào)號(hào)項(xiàng)目項(xiàng)目未成交未成交套數(shù)套數(shù)序序號(hào)號(hào)項(xiàng)目項(xiàng)目未成交未成交套數(shù)套數(shù)1金灣藍(lán)岸56156117翰林福第63163133文華新城3493492麗景天下35735718北部灣大廈14514534大華.富貴世家7137133江東名園292919江濱豪園1183118335悉尼陽(yáng)光1541544藍(lán)天麗都26626620城市之春14914936欽江麗景5155155海倫堡323221孟擇雅居

28、25825837萬(wàn)錦華府6576576水岸茗城17417422賽格都邦國(guó)際25325338古越揚(yáng)帆2672677年年豐廣場(chǎng)42442423匯海雅筑848439世代寶第1851858鑫隆國(guó)際22622624福盛家園49449440華信置業(yè)廣場(chǎng)63639城市經(jīng)典90690625恒大綠洲1543154341中地濱江國(guó)際25925910金海灣世紀(jì)廣場(chǎng)34134126七里香溪33233242皇庭御龍灣79779711祥和景都989827濱海明珠22422443東岸陽(yáng)光15415412青城中央廣場(chǎng)46546528松江寧越花園45745744人和春天16516513泰禾盛世名門10210229恒祥豪苑815

29、81545東方豪庭808014都市春天54454430奧林名城24924946文華名苑272715碧海盛世12712731雄泰香緹麗景16616616中海麗灣明404032銀河雅苑221221未售出（合計(jì)）未售出（合計(jì)）16280套（約套（約170萬(wàn)）萬(wàn)）累計(jì)至累計(jì)至2012年一月，已年一月，已批準(zhǔn)預(yù)售但批準(zhǔn)預(yù)售但未成交未成交16280套（約套（約170萬(wàn)萬(wàn)），預(yù)計(jì)），預(yù)計(jì)要一年半載要一年半載方能消化。方能消化。市場(chǎng)存量：市場(chǎng)存量：市場(chǎng)存量較大，銷售壓力劇增，按市場(chǎng)存量較大，銷售壓力劇增，按2011年年年年銷量（銷量（129.2萬(wàn)）水平，預(yù)計(jì)要一年半時(shí)間方能消化完萬(wàn)）水平，預(yù)計(jì)要一年半時(shí)間方能

30、消化完市場(chǎng)情況市場(chǎng)情況住宅住宅市場(chǎng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與本項(xiàng)目供應(yīng)時(shí)間重疊，面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)選取原則選取原則項(xiàng)目項(xiàng)目備注備注區(qū)域相近產(chǎn)品相似產(chǎn)品入市時(shí)段年年豐廣場(chǎng)老城區(qū)人和春天、萬(wàn)錦華府欽江麗景、陽(yáng)光曼哈頓、皇庭御龍灣河?xùn)|新區(qū)屬性屬性項(xiàng)目名項(xiàng)目名稱稱占地面積占地面積計(jì)容建筑計(jì)容建筑面積面積容積容積率率面積區(qū)間面積區(qū)間已推住宅已推住宅總貨量總貨量預(yù)計(jì)余貨預(yù)計(jì)余貨老城區(qū)老城區(qū)年年豐年年豐廣場(chǎng)廣場(chǎng)7.33萬(wàn)（約110畝）33萬(wàn)4.48公寓25-50；1364+175-120 2+1、3+1；14001400套套公寓余貨120套，住宅余貨約500套河?xùn)|新河?xùn)|新區(qū)區(qū)人和春人和春天天41萬(wàn)（約615畝）100.3萬(wàn)2

31、.4二期二期產(chǎn)品產(chǎn)品多層170-220；高層117-1323+1；高層782+1；170-180樓中樓15001500（二（二期期380380）整體余貨250套，其中，二期余貨約100套皇庭御皇庭御龍灣龍灣2000畝（含體育公園1200畝）一期240畝約33萬(wàn)二期560畝約100萬(wàn)2.5一期產(chǎn)一期產(chǎn)品品別墅220-450； 160-185（四、五房）；54170一至四房一期已推一期已推24802480套套一期余貨60套二期產(chǎn)二期產(chǎn)品品五星級(jí)酒店5.6萬(wàn)，別墅多層、高層住宅物業(yè)暫未公開(kāi)欽江麗欽江麗景景4.5萬(wàn)（約67畝）13.4萬(wàn)3.02房86-89；3房109-130；大3房142；4房143

32、-149；184-338復(fù)式；618618套套住宅余貨約168套萬(wàn)錦華府2.13萬(wàn)（約32畝）9.6萬(wàn)4.5小2+1房80-90；2+1房107-128；3+1房135-1437 78888套套住宅余貨約150套陽(yáng)光曼哈頓1.2萬(wàn)（約18畝）4.4萬(wàn)2.855.4-102商務(wù)公寓；寫字樓178-445；2 21212套套余貨200套公寓計(jì)劃星級(jí)酒店寫字樓余貨約64套預(yù)計(jì)項(xiàng)目入市時(shí)主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，總貨量約1448套商業(yè)中心，成熟配套，城市綜合體，主打N+1產(chǎn)品，預(yù)計(jì)余貨620套（含公寓120套）年年豐廣場(chǎng)n項(xiàng)目基本技術(shù)指標(biāo)：n地塊位置：欽州灣大道與新陽(yáng)街交匯處 （臨汽車總站、老城商業(yè)中心）。n占地

33、面積：7.33萬(wàn)。n計(jì)容建筑面積：33萬(wàn)。n樓層：B區(qū)2-3棟11層小高層產(chǎn)品；A區(qū)2-4棟為32層高層產(chǎn)品；公寓32層。n產(chǎn)品：65-136二房至四房，主力產(chǎn)品為105-1203+1房。n產(chǎn)品數(shù)量：約1400套，余貨620套n推售時(shí)間：住宅于2011年5月推出n項(xiàng)目整體去化率項(xiàng)目整體去化率56%戶型面積套數(shù)套數(shù)比公寓25-5045432.4%2房2廳1衛(wèi)65100.7%2+1房2廳1衛(wèi)70-8738227.3%3+1房2廳2衛(wèi)105-12051436.7%4+1房2廳2衛(wèi)133-136402.8%合計(jì)1400100%公寓樓購(gòu)物中心寫字樓（規(guī)劃）寫字樓（規(guī)劃）售完B區(qū)-3棟在建A區(qū)-2棟在建A

34、區(qū)-3棟在售A區(qū)-4棟在售B區(qū)-2棟戶型點(diǎn)評(píng)贈(zèng)送面積多，戶型大小贈(zèng)送約相應(yīng)的面積，基本可以贈(zèng)送得一個(gè)功能房，戶戶有兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)優(yōu)勢(shì)：n超高贈(zèng)送，贈(zèng)送約16，贈(zèng)送面積含含送一半陽(yáng)臺(tái)、主次臥、多功能房等；其中最有優(yōu)勢(shì)是贈(zèng)送一間8的書房，n戶型方正，經(jīng)濟(jì)實(shí)用；南北通透，采光、通風(fēng)；n優(yōu)勢(shì)n超高贈(zèng)送，112送約24,120送約28，含主次臥、衛(wèi)生間、一半的陽(yáng)臺(tái)、一間功能房；其中最有優(yōu)勢(shì)是贈(zèng)送一間12的書房；n主臥尺度大，主次分明、玄關(guān)、單獨(dú)衛(wèi)生間；熱銷產(chǎn)品：熱銷產(chǎn)品：8787（2+12+1房房2 2廳廳1 1衛(wèi)）衛(wèi)）112112和和120120的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)對(duì)比年年豐廣場(chǎng)：本項(xiàng)目總體處于劣勢(shì)

35、，但因本項(xiàng)目擁有五星級(jí)酒店，功能互動(dòng)性強(qiáng)、升值潛力大，且坐擁近千畝公園，環(huán)境較好，未來(lái)發(fā)展?jié)摿^高，因此，可在其產(chǎn)品上進(jìn)行重新，突出性價(jià)比。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素因素項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱本項(xiàng)目本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣比優(yōu)劣比年年豐廣場(chǎng)年年豐廣場(chǎng)項(xiàng)目項(xiàng)目自身自身?xiàng)l件條件品牌品牌廣東光大集團(tuán)=深圳年年豐集團(tuán)規(guī)劃規(guī)劃點(diǎn)列式布置建筑，建筑間隔較密，通風(fēng)采光一般產(chǎn)品產(chǎn)品以N+1房的中小戶型為主，設(shè)計(jì)合理、經(jīng)濟(jì)實(shí)用，贈(zèng)送面積較多建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格新古典主義建筑園林景觀園林景觀13000“意大利風(fēng)情”水景主題城市公園 功能互動(dòng)功能互動(dòng)/ /升升值值五星級(jí)酒店、商業(yè)、寫字樓、公寓、住宅等于一體大型商業(yè)、寫字樓、公寓、住宅，缺高端酒店與寫字

36、樓及商業(yè)的互動(dòng)項(xiàng)目項(xiàng)目外部外部因素因素區(qū)位區(qū)位/ /地段地段目前區(qū)位較差，但因未來(lái)CBD中心、發(fā)展價(jià)值較高市中心地段，商業(yè)價(jià)值高交通交通金海灣大街、揚(yáng)帆大道交匯處（兩條主干道均是六車道設(shè)計(jì)）欽州灣大道（四車道，交通擁擠、停車位嚴(yán)重不足）配套配套近千畝白石湖公園、未來(lái)CBD中心，目前生活配套不成熟、欠缺商業(yè)中心、成熟配套環(huán)境環(huán)境外部環(huán)境較好，全新區(qū)域規(guī)劃、白石湖公園、CBD中心。外部環(huán)境較差，不宜生活居住主打新中心超大綜合社區(qū)、超低容積率、高綠化率，預(yù)計(jì)余貨250套（不含未建規(guī)劃中物業(yè)）項(xiàng)目基本技術(shù)指標(biāo)：n地塊位置：揚(yáng)帆大道與子材東大街的交匯處。n占地面積：41.03萬(wàn) 。n計(jì)容建筑面積：100

37、.3 萬(wàn)n樓層：一期住宅基本售完；二期住宅12、13、17、18棟為11-18層高層、24、25棟為5層多層產(chǎn)品，一期別墅已售70%n產(chǎn)品：別墅283-385-536；一期住宅約50-146的一房至四房；二期住宅78-132二房至三房；多層洋房：170-220；n產(chǎn)品數(shù)量：已推約1500套（二期推380套），余貨250套n推售時(shí)間：二期2012年10月推出n項(xiàng)目整體去化率85%二期產(chǎn)品戶型面積套數(shù)套數(shù)比2+1房2廳1衛(wèi)78184.7%3+1房2廳2衛(wèi)117-132 31482.7%多層洋房170-2204812.6%合計(jì)380100%一期產(chǎn)品（推出898套、成交891套）2-3房70-110銷

38、量最快3房130-150人和春天二期多層高層區(qū)二期多層高層區(qū)一期別墅、高一期別墅、高層區(qū)層區(qū)未建（規(guī)劃中）未建（規(guī)劃中）戶型點(diǎn)評(píng)該項(xiàng)目高層除了樓王1梯2戶外，其他均為2梯4戶，產(chǎn)品最大特點(diǎn)就是贈(zèng)送面積，但戶型設(shè)計(jì)欠合理125125的的2+22+2房房2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi)優(yōu)勢(shì)：n面積適中、贈(zèng)送面積大，買2+2房得3+1房，通過(guò)空中花園及陽(yáng)臺(tái)可改為多功能房，而原書房可作為次臥；n戶型緊湊實(shí)用、性價(jià)比高；劣勢(shì)：缺玄關(guān)，衛(wèi)生間正對(duì)大門；主臥面積偏小，舒適度低；戶型點(diǎn)評(píng)該產(chǎn)品為2梯4戶，最大優(yōu)勢(shì)是花園與書房組合自由改造，舒適度較低，戶型設(shè)計(jì)狹長(zhǎng)、欠不合理7878的的1+21+2房房2 2廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi)優(yōu)

39、勢(shì)：n贈(zèng)送面積，買1+2房得2+1房，通過(guò)空中花園及陽(yáng)臺(tái)可改為次臥；劣勢(shì)：缺玄關(guān)，戶型狹長(zhǎng)，空間浪費(fèi)，舒適度低項(xiàng)目基本技術(shù)指標(biāo)：n地塊位置：興桂路與東升路交匯處 。n占地面積：4.5萬(wàn) 。n計(jì)容建筑面積：13.4 萬(wàn)n樓層：主售4棟17層高層、5棟25層高層，2棟及3棟共還剩50套n產(chǎn)品：四棟天墅184-338；住宅78-132二房至三房；n產(chǎn)品數(shù)量：已推約1500套（二期推380套），余貨250套n推售時(shí)間：2010年11月28日推出n項(xiàng)目整體去化率73%戶型面積套數(shù)套數(shù)比2房2廳1衛(wèi)86-8986-8917828.8%3房2廳2衛(wèi)109-130109-13022035.6%大3房2廳2衛(wèi)1

40、4214214022.7%4房2廳2衛(wèi)143-149143-149447%天墅（東西朝向，賣不動(dòng)）184-338172.9%樓中樓頂層193%合計(jì)618100%主打項(xiàng)目綠色生態(tài)的高端定位及城市資源（坐擁50畝市政公園（夢(mèng)園廣場(chǎng)），現(xiàn)余貨約168套（不含未建規(guī)劃中的一棟32層高層）欽江麗景2棟1棟在建未售5棟3棟4棟高層未建高層未建戶型點(diǎn)評(píng)該戶型為剛需產(chǎn)品，設(shè)計(jì)過(guò)于傳統(tǒng)，贈(zèng)送面積分散致使不實(shí)用89.589.5的的2 2房房2 2廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi)8888的的2 2房房2 2廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi)優(yōu)勢(shì)：n戶型方正，南北通透，動(dòng)靜分離；n大開(kāi)間客廳、餐廳與超闊陽(yáng)臺(tái)一體設(shè)計(jì)、舒適典雅；劣勢(shì)：n戶型過(guò)于傳統(tǒng)，存在空

41、間浪費(fèi)，得房率低；n贈(zèng)送面積少，缺入戶玄關(guān)優(yōu)勢(shì)：n空間設(shè)計(jì)合理實(shí)用；罕有的2房入戶花園設(shè)計(jì)，增加了私密性；雙景觀陽(yáng)臺(tái)，南北通透，采光好劣勢(shì)：n主臥偏小10.56，舒適性低；n主臥正對(duì)衛(wèi)生間，得房率低戶型點(diǎn)評(píng)該戶型為改善舒適產(chǎn)品，設(shè)計(jì)方正、主次分明，入戶花園和全明廚設(shè)計(jì)是最大優(yōu)勢(shì)，但贈(zèng)送面積利用度不高，缺少功能房128-130128-130的的3 3房房2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi)130-135130-135的的3 3房房2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi)優(yōu)勢(shì)：n戶型方正，南北通透，主次分明、干濕分區(qū)；n全明廚設(shè)計(jì)；入戶花園增加私密性；劣勢(shì)：缺少多功能房，贈(zèng)送的面積利用度不高中小規(guī)模社區(qū)，周邊配套完善，以85-128

42、2+1戶型為主，預(yù)計(jì)余貨150套萬(wàn)錦華府n項(xiàng)目位置：永福東大街17號(hào)（欽州市行政中心左側(cè)） n占地面積：2.13萬(wàn)（32畝）n計(jì)容建筑面積：9.6萬(wàn)n容積率：4.5 綠化率：33n建筑組成：由6棟17-25層高層住宅及300米長(zhǎng)的2層商業(yè)街、1棟17層商務(wù)公寓組成n戶型面積：80-1432+1房至3+1房；主力產(chǎn)品為80-128的2+1房n物業(yè)類型：住宅、商業(yè)n產(chǎn)品數(shù)量：已推788套，余貨150套n推售時(shí)間：2010年11月28日推出n項(xiàng)目整體去化率81%戶型面積套數(shù)套數(shù)比2+1房2廳1衛(wèi)80-9080-9016821.3%2+1房2廳2衛(wèi)107-128107-12835344.8%3+1房2

43、廳2衛(wèi)135-143135-14310212.9%商務(wù)公寓43-21016521%合計(jì)788100%戶型點(diǎn)評(píng)該戶型設(shè)計(jì)方正，布置合理，均考慮了剛需及改善客群對(duì)贈(zèng)送面積的需求，特別是多功能房的設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)：n戶型方正，緊湊實(shí)用，性價(jià)比高；n多功能房9.6，贈(zèng)送一半；客廳配置小陽(yáng)臺(tái)；劣勢(shì)：n主臥偏小，面積12.9，舒適性低；n主人房不帶套間，私密性差；9090的的2+12+1房房2 2廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi)108108的兩房?jī)蓮d一衛(wèi)的兩房?jī)蓮d一衛(wèi)優(yōu)勢(shì)：n戶型方正，性價(jià)比高；n空中花園可多變；客廳配置寬敞的陽(yáng)臺(tái)；主打欽州首席商務(wù)綜合體，產(chǎn)品兩類：商務(wù)公寓50-102，寫字樓178-445，商務(wù)公寓計(jì)劃引進(jìn)星級(jí)酒

44、店，目前余貨約200套陽(yáng)光曼哈頓n項(xiàng)目位置：欽州市子材大街（子材大橋東面） n占地面積：1.2萬(wàn)（約18畝）n建筑面積：4.4萬(wàn)n物業(yè)形態(tài)：3棟8-9層的小高層n戶型面積：商務(wù)公寓55.4-102；寫字樓178-445；n產(chǎn)品數(shù)量：產(chǎn)品數(shù)量：已推212套（寫字樓64套，公寓作為星級(jí)酒店148套），余貨200套n推售時(shí)間：推售時(shí)間：2012年5月推出n項(xiàng)目整體去化率項(xiàng)目整體去化率4%A棟星級(jí)酒店棟星級(jí)酒店B、C棟寫字樓棟寫字樓戶型面積套數(shù)套數(shù)比商務(wù)公寓（星級(jí)酒店）50-10250-10214870%寫字樓178-445178-4456430%合計(jì)212100%別墅別墅高層高層小高小高層層多層多層

45、項(xiàng)目一期項(xiàng)目一期（240畝）畝）項(xiàng)目二期項(xiàng)目二期1760畝畝（建設(shè)用地（建設(shè)用地560畝畝1200畝體育公園及高爾夫用地）畝體育公園及高爾夫用地）主打區(qū)位及配套（行政中心區(qū)、CLD）、千畝國(guó)際體育公園和9萬(wàn)西班牙皇家園林皇庭御龍灣n項(xiàng)目位置：欽州市蓬萊大道北段 n占地面積：133萬(wàn)（約2000畝），建設(shè)用地800畝，體育公園（高爾夫）用地1200畝n計(jì)容建筑面積：一期33萬(wàn)，二期100萬(wàn)n物業(yè)形態(tài)：一期為獨(dú)棟及類別墅、多層洋房、小高層及高層；二期為類別墅、多層及高層n戶型面積：一期別墅220-230 、公寓50-70、多層150-180、高層70-140；二期別墅、多層及高層住宅；n產(chǎn)品數(shù)量：

46、一期已推2480套，余貨60套n推售時(shí)間：2009年9月推出n項(xiàng)目整體去化率項(xiàng)目整體去化率98%戶型配比一期產(chǎn)品比例戶型面積套數(shù)套數(shù)比獨(dú)棟/類別墅220-250220-250924%公寓1房1廳50-7050-7065125%多層洋房3房2廳2衛(wèi)160-185160-185602%2房2廳1衛(wèi)85856036%高層住宅2房2廳1衛(wèi)70-90 70-90 6102房2廳2衛(wèi)90-110 90-110 2233房/4房2廳2衛(wèi)130-150 130-150 361%4房2廳2衛(wèi)150-180 150-180 73028%樓中樓180-220 180-220 1104%合計(jì)2480100%二期產(chǎn)品類

47、型主要為別墅、多層及高層、五星級(jí)酒店、10萬(wàn)Mall國(guó)際商業(yè)街主打以剛需改善為主的70-110和舒適為主的150-180兩類產(chǎn)品，一期余貨約60套市場(chǎng)存貨（批準(zhǔn)預(yù)售但未成交）： 16280套（約170萬(wàn)）；潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目（河?xùn)|新區(qū)和白石湖片區(qū)）：已拿地待開(kāi)發(fā)量達(dá)423.6萬(wàn)；2012年全年年銷年全年年銷量量143.25萬(wàn)萬(wàn)單盤最大年銷單盤最大年銷量量12萬(wàn)萬(wàn)l 近三年市場(chǎng)供過(guò)近三年市場(chǎng)供過(guò)于求，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓于求，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。力較大。整體市場(chǎng)空間容量總結(jié)整體市場(chǎng)空間容量總結(jié)投資力度：投資力度：目前，欽州房地產(chǎn)投資過(guò)快，高于同期經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，但占固定資產(chǎn)投資15%不到；一級(jí)市場(chǎng)：一級(jí)市場(chǎng)：土地成

48、交“量?jī)r(jià)齊升”，在目前商品住宅售價(jià)為3339元/的水平下，新興區(qū)域存在地價(jià)“虛高”，如白石湖片區(qū)成交公開(kāi)價(jià)為130萬(wàn)/畝（實(shí)際協(xié)議成交地價(jià)為80萬(wàn)/畝），折算樓面地價(jià)占銷售價(jià)格的21%左右；二級(jí)市場(chǎng)：二級(jí)市場(chǎng)：l住宅供大于求，且產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重：住宅供大于求，且產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重： 欽州市場(chǎng)的供貨量大，而且90-140的戶型集中度高，二房、三房以及140以上的平層大戶型競(jìng)爭(zhēng)激烈。l住宅銷售價(jià)格有明顯上限：住宅銷售價(jià)格有明顯上限： 90-140作為市場(chǎng)主力，受供量巨大影響，售價(jià)處于相對(duì)較低位置，整個(gè)欽州市場(chǎng)的普通住宅與品質(zhì)住宅的價(jià)格差距不大，本地客戶敏感度較高，接受度較低。l住宅客戶購(gòu)買特征：住宅客戶

49、購(gòu)買特征： 本地市場(chǎng)的客戶比較實(shí)在，注重朝向 多余品質(zhì)。對(duì)任何事物的關(guān)注度包括景觀的關(guān)注度都有物化的標(biāo)準(zhǔn)，用貨幣來(lái)做計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)。l商業(yè)空間較大，且未形成真正的城市綜合體：商業(yè)空間較大，且未形成真正的城市綜合體： 本地市場(chǎng)的商業(yè)租金水平較高，且市中心價(jià)格從7000-70000元/平的區(qū)間都有，發(fā)展空間較大，尚未形成城市綜合體。欽州市場(chǎng)特征欽州市場(chǎng)特征小結(jié)小結(jié)城市綜合體是欽城市綜合體是欽州市場(chǎng)的頭啖湯州市場(chǎng)的頭啖湯城市綜合體的發(fā)展趨勢(shì)表現(xiàn)為主體性明顯，三四線城市的建筑地標(biāo)性、業(yè)態(tài)復(fù)合性。城市綜合體的發(fā)展趨勢(shì)表現(xiàn)為主體性明顯，三四線城市的建筑地標(biāo)性、業(yè)態(tài)復(fù)合性。項(xiàng)目情況項(xiàng)目情況從萬(wàn)達(dá)幾代產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)歷程

50、總結(jié)得出，第三代綜合體的搭配模式具備較強(qiáng)的適應(yīng)性，它總結(jié)出商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)的最佳拍檔：購(gòu)物中心+步行街+其他（酒店、寫字樓、公寓、住宅等）萬(wàn)達(dá)成功發(fā)展模式萬(wàn)達(dá)成功發(fā)展模式政府省力人口需求得到滿足開(kāi)發(fā)商獲利萬(wàn)達(dá)就是在做這樣的事情，一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，哪怕是在新區(qū)，也能夠給政府信心，給當(dāng)?shù)厝诵判?。這種做法不僅符合中國(guó)特色，更適合萬(wàn)達(dá)本身的發(fā)展。隨著城市的發(fā)展、人口的遷移，中國(guó)正不斷朝著城鎮(zhèn)化的方向發(fā)展，如今一二線城市的發(fā)展已相對(duì)成熟，三四線城市的機(jī)會(huì)也逐漸顯露。城鎮(zhèn)化正是對(duì)城市功能不斷完善的過(guò)程，而談到城市功能，首先要有人，有人才有住宅的需求，有人才有商業(yè)消費(fèi)的需求，人口的不斷演變要求城市功能的不斷完善，

51、于是又有了各種配套的需求，最終帶來(lái)的結(jié)果便是城市的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值被逐漸拉升。三贏局面：萬(wàn)達(dá)成功發(fā)展模式萬(wàn)達(dá)成功發(fā)展模式1.萬(wàn)達(dá)模式品牌影響力強(qiáng)，能主動(dòng)選址主動(dòng)選址。在選址時(shí)，主要考慮三類區(qū)域：城市副中心，城市的新開(kāi)發(fā)區(qū)以及城市的新興商圈。2.由于政府的支持，使得萬(wàn)達(dá)集團(tuán)能夠低價(jià)拿地低價(jià)拿地。3.主力店、全業(yè)態(tài)組合容易復(fù)制主力店、全業(yè)態(tài)組合容易復(fù)制，能夠制造繁榮景象。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)基于第一二代產(chǎn)品時(shí)代打下的主力店基礎(chǔ)，結(jié)合先租后建以及次主力店統(tǒng)一招商的模式，現(xiàn)在已經(jīng)擁有約70%的固定合作伙伴，其中既包括沃爾瑪之類的主力店，還包括零售百貨之類的次主力店。這些合作伙伴會(huì)跟著萬(wàn)達(dá)“走南闖北”，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)建在哪里，他

52、們就進(jìn)駐哪里，從而使得萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的業(yè)態(tài)組合得以復(fù)制。4.萬(wàn)達(dá)奉行快速開(kāi)發(fā)、快速銷售快速開(kāi)發(fā)、快速銷售“雙快雙快”模式模式，從而盡可能提高資本周轉(zhuǎn)速度。萬(wàn)達(dá)的四大核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)萬(wàn)達(dá)的四大核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)1.在融資方面，在以資產(chǎn)抵押貸款、開(kāi)發(fā)貸和銷售回款為主的萬(wàn)達(dá)融資模式的基礎(chǔ)上又增加了IPO資金（香港上市）和海外債券（和銀行合作發(fā)行海外優(yōu)先票據(jù)和債權(quán)）的方式，拓寬了融資的渠道拓寬了融資的渠道。2.在投資方面，寶龍地塊避開(kāi)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)布局二三線城市中心的戰(zhàn)略，轉(zhuǎn)而將目光聚集在聚集在三四線城市的新區(qū)以及郊區(qū)三四線城市的新區(qū)以及郊區(qū)，從而成功避開(kāi)了與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的直接競(jìng)爭(zhēng)。而且由于城市新區(qū)以及郊區(qū)往往是價(jià)格洼地，所以

53、寶龍地產(chǎn)僅僅通過(guò)下搜后回款便能在收回成本的基礎(chǔ)上，再獲得一大部分銷售收益。3.在管理方面，和萬(wàn)達(dá)集團(tuán)采取一樣的措施，都是只對(duì)商業(yè)層面進(jìn)行管理只對(duì)商業(yè)層面進(jìn)行管理。4.在退出層面，相比萬(wàn)達(dá)，寶龍地產(chǎn)采取更為開(kāi)放的銷售策略：它采取只保留部分主力店，而將項(xiàng)目絕大部分的住宅和商鋪都進(jìn)行銷售將項(xiàng)目絕大部分的住宅和商鋪都進(jìn)行銷售的資金退出模式?？蓮?fù)制的輝煌：寶龍可復(fù)制的輝煌：寶龍萬(wàn)達(dá)模仿者萬(wàn)達(dá)模仿者作為萬(wàn)達(dá)的模仿者，寶龍地產(chǎn)將萬(wàn)達(dá)商業(yè)模式的精髓，根據(jù)自身?xiàng)l件進(jìn)行適用性調(diào)整后，在三四線城市的新區(qū)以及郊區(qū)同樣取得了競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)認(rèn)可和政府支持。萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)發(fā)展歷程萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)發(fā)展歷程萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)歷經(jīng)10年發(fā)展，從第一代的

54、單店、第二代的組合店，發(fā)展到第三代城市綜合體。而今，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)開(kāi)始的第四代產(chǎn)品的“研發(fā)”戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型第一代第一代第二代第二代第三代第三代第四代第四代產(chǎn)品特點(diǎn)純商業(yè)純商業(yè)商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅文化旅游地產(chǎn)選址核心商圈黃金地段核心商圈黃金地段城市副中心、城市開(kāi)發(fā)區(qū)及CBD城市中央文化區(qū)幾何中心城區(qū)規(guī)模5萬(wàn)平方米15萬(wàn)平方米40-48萬(wàn)平方米50-150萬(wàn)平方米業(yè)態(tài)購(gòu)物功能組合購(gòu)物功能組合24小時(shí)不夜城+集成功能組合全方位集成功能組合主力商家超市+家電+影視超市+建材+家電+影視百貨+超市+家電+美食+影院新增：休閑+健康類商家百貨+影院+文化+旅游觀光+超市+美食廣場(chǎng)+健康新增：收購(gòu)美國(guó)第二大

55、院線imax建筑形態(tài)單個(gè)盒子式組合式組合體，盒子+街區(qū)+高層的組合打造一座文化旅游城市項(xiàng)目地點(diǎn)長(zhǎng)沙、南昌、青島沈陽(yáng)、天津?qū)幉ā⑸虾?、北京、成都武漢、通州東城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)區(qū)位東城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)區(qū)位位于東莞市東城區(qū)東城中路與東縱路的交匯處，屬于東莞城區(qū)目前最繁華的商圈，商業(yè)氛圍濃厚，交通便捷東城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)地處東縱商圈及世博商圈的交匯處，是作為東城主山區(qū)域的三舊改造大項(xiàng)目，該項(xiàng)目的落成不僅是對(duì)東城區(qū)域商業(yè)的升級(jí)，同時(shí)顛覆整個(gè)東莞的商業(yè)格局，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)或以其強(qiáng)大的品牌影響力，締造東莞新的商圈，終結(jié)東莞的泛中心時(shí)代東城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)功能分區(qū)東城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)功能分區(qū)功能分區(qū)明確，集商業(yè)、辦公、住宅于一體，主力金街、酒店、

56、寫字樓分布于主干道一側(cè)，次主力店分布于住宅小區(qū)四周，soho產(chǎn)品獨(dú)立于小住宅之外，該項(xiàng)目屬于萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)第三代產(chǎn)品城市綜合體AD區(qū)1幢商業(yè)6層AD區(qū)2幢商業(yè)2層AD區(qū)3幢商務(wù)酒店8層AD區(qū)4幢商業(yè)3層B區(qū)5幢酒店20層B區(qū)6幢甲A辦公樓34層C區(qū)20幢soho21FC區(qū)22幢soho21FC區(qū)21幢商業(yè) 2層C區(qū)9幢商業(yè)2層C區(qū)12幢商業(yè)2層C區(qū)17幢商業(yè)2層C區(qū)7-8、10-11、13-16、18-19共10幢洋房30層?xùn)|城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)面積比例東城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)面積比例總建面55萬(wàn)平，以商業(yè)業(yè)態(tài)為主，其中萬(wàn)達(dá)自持物業(yè)面積23萬(wàn)平，推貨節(jié)奏首推商鋪起勢(shì)，再以城市豪宅拉高項(xiàng)目定位，各個(gè)業(yè)態(tài)產(chǎn)品交替推售自持物業(yè)類