合富正創(chuàng)公寓營銷策劃案PPT課件

1、正創(chuàng)正創(chuàng)鳴香苑鳴香苑公寓營銷策劃案公寓營銷策劃案合富輝煌房地產(chǎn)（安徽）合富輝煌房地產(chǎn)（安徽）本案所研究重點(diǎn)：本案所研究重點(diǎn)： 如何確定目標(biāo)客群？如何確定目標(biāo)客群？ 如何確定公寓推廣名稱和主題形象？如何確定公寓推廣名稱和主題形象？ 如何確定儲客策略？如何確定儲客策略？ 如何銷售？如何銷售？目標(biāo)市場分析目標(biāo)市場分析目標(biāo)客群定位目標(biāo)客群定位項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析推廣策略推廣策略主題形象定位主題形象定位認(rèn)籌策略認(rèn)籌策略營銷策略營銷策略市場供應(yīng)市場供應(yīng)目前，合肥市小戶型公寓供應(yīng)總量約目前，合肥市小戶型公寓供應(yīng)總量約71007100套，合套，合37.737.7萬萬m2m2；主；主要供應(yīng)區(qū)域在合肥東區(qū)（新站）和南

2、區(qū)（包河）。要供應(yīng)區(qū)域在合肥東區(qū)（新站）和南區(qū)（包河）。區(qū)域區(qū)域供應(yīng)面積供應(yīng)面積供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)套數(shù)產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型代表樓盤代表樓盤0606年新盤年新盤東區(qū)東區(qū)16.216.2萬萬28502850套套裝修裝修/ /挑高挑高/ /普通普通金色地帶、圣大國際、溫莎杰座金色地帶、圣大國際、溫莎杰座金色地帶金色地帶南區(qū)南區(qū)10.710.7萬萬21282128套套普通普通/ /挑高挑高/ /裝修裝修城市華庭、金地城市華庭、金地BOXBOX、國貿(mào)公寓、國貿(mào)公寓金地金地BOXBOX西區(qū)西區(qū)6.66.6萬萬12801280套套普通普通/ /裝修裝修/ /挑高挑高大溪地、學(xué)府星座、城市天地大溪地、學(xué)府星座、城市天地

3、城市天地城市天地北區(qū)北區(qū)4.24.2萬萬850850套套普通普通/ /挑高挑高上城國際、元一名城、水晶城上城國際、元一名城、水晶城元一名城元一名城p 2006年合肥住宅市場供應(yīng)面積近年合肥住宅市場供應(yīng)面積近700萬平方米，其中小戶型供應(yīng)只有萬平方米，其中小戶型供應(yīng)只有37.7萬平方米，占總供應(yīng)量的萬平方米，占總供應(yīng)量的5.4%p 合肥東區(qū)和南區(qū)是小戶型產(chǎn)品的主合肥東區(qū)和南區(qū)是小戶型產(chǎn)品的主要供應(yīng)區(qū)域，占據(jù)了小戶型要供應(yīng)區(qū)域，占據(jù)了小戶型70%的供的供應(yīng)量。精裝修和挑高公寓是應(yīng)量。精裝修和挑高公寓是06年增加年增加最多的小戶性。最多的小戶性。p 西區(qū)和北區(qū)的小戶型多由大型樓盤西區(qū)和北區(qū)的小戶型多

4、由大型樓盤供應(yīng)，是制造產(chǎn)品差異化競爭的必然選供應(yīng)，是制造產(chǎn)品差異化競爭的必然選擇，也是各案迅速搶占市場的策略。擇，也是各案迅速搶占市場的策略。數(shù)據(jù)來源：合肥市商品房交易網(wǎng)上備案系統(tǒng)數(shù)據(jù)來源：合肥市商品房交易網(wǎng)上備案系統(tǒng)數(shù)據(jù)整理：合富輝煌房地產(chǎn)（安徽）市場部數(shù)據(jù)整理：合富輝煌房地產(chǎn)（安徽）市場部分布特征分布特征小戶型公寓產(chǎn)品多分布在東區(qū)和東南區(qū)，其中新站區(qū)域最為集小戶型公寓產(chǎn)品多分布在東區(qū)和東南區(qū)，其中新站區(qū)域最為集中，西區(qū)、北區(qū)以及市中心區(qū)域小戶型產(chǎn)品較少。中，西區(qū)、北區(qū)以及市中心區(qū)域小戶型產(chǎn)品較少。旺城國際旺城國際星海都市公館星海都市公館水晶城水晶城上城國際上城國際元一名城元一名城金龍公寓金

5、龍公寓天驕國際天驕國際金色地帶金色地帶圣大國際圣大國際天龍現(xiàn)代城天龍現(xiàn)代城城市之光城市之光香格里香格里拉三期拉三期蘋果公寓蘋果公寓鉑金時(shí)代鉑金時(shí)代國貿(mào)公寓國貿(mào)公寓金地金地BOX城市華庭城市華庭創(chuàng)景花園創(chuàng)景花園眾力同城眾力同城安高城安高城市天地市天地新華學(xué)新華學(xué)府星座府星座大溪地大溪地拓基城拓基城市廣場市廣場一里洋房一里洋房名邦錦名邦錦繡年華繡年華月半灣都市月半灣都市青年公寓青年公寓光大國際光大國際廣場廣場數(shù)據(jù)整理：合富輝煌房地產(chǎn)（安徽）市場部數(shù)據(jù)整理：合富輝煌房地產(chǎn)（安徽）市場部產(chǎn)品特征產(chǎn)品特征合肥的小戶型公寓市場與住宅市場相比，更為理性，純粹的小合肥的小戶型公寓市場與住宅市場相比，更為理性，

6、純粹的小面積不是市場主流，小戶型更注重功能上的完善。面積不是市場主流，小戶型更注重功能上的完善。p 從類型看，除了普通的平層公寓外，從類型看，除了普通的平層公寓外，精裝修公寓在市場中的份額最大，其次精裝修公寓在市場中的份額最大，其次是挑高公寓。這是合肥小戶型中兩種主是挑高公寓。這是合肥小戶型中兩種主要的產(chǎn)品形式。要的產(chǎn)品形式。p 從主力面積看，各樓盤的小戶型面從主力面積看，各樓盤的小戶型面積多集中在積多集中在50-60平方米之間。平方米之間。數(shù)據(jù)來源：合肥市商品房交易網(wǎng)上備案系統(tǒng)數(shù)據(jù)來源：合肥市商品房交易網(wǎng)上備案系統(tǒng)數(shù)據(jù)整理：合富輝煌房地產(chǎn)（安徽）市場部數(shù)據(jù)整理：合富輝煌房地產(chǎn)（安徽）市場部面

7、積配比面積配比合肥的小戶型公寓市場與住宅市場相比，更為理性，純粹的小合肥的小戶型公寓市場與住宅市場相比，更為理性，純粹的小面積不是市場主流，小戶型更注重功能上的完善。面積不是市場主流，小戶型更注重功能上的完善。面積區(qū)間面積區(qū)間戶數(shù)戶數(shù)比例比例普通普通精裝修精裝修挑高挑高30以下以下0030-40312套套4.4%2415套套40-502448套套34.5%50-602538套套35.7%3268套套60-701594套套22.4%1421套套70以上以上212套套3%合計(jì)合計(jì)7104套套100%p 40-60平方米的公寓是合肥小戶型供應(yīng)平方米的公寓是合肥小戶型供應(yīng)的主力，占的主力，占70%的比

8、例。的比例。p 40平方米以下和平方米以下和70平方米以上的小戶型平方米以上的小戶型公寓比例很小，特別是公寓比例很小，特別是30平方米以下的小戶平方米以下的小戶型是市場空白。型是市場空白。p 精裝修公寓面積集中在精裝修公寓面積集中在30-50平方米；平方米；挑高公寓面積集中在挑高公寓面積集中在60平方米以上。平方米以上。數(shù)據(jù)來源：合肥市商品房交易網(wǎng)上備案系統(tǒng)數(shù)據(jù)來源：合肥市商品房交易網(wǎng)上備案系統(tǒng)數(shù)據(jù)整理：合富輝煌房地產(chǎn)（安徽）市場部數(shù)據(jù)整理：合富輝煌房地產(chǎn)（安徽）市場部價(jià)格特征價(jià)格特征目前，合肥市一手住宅銷售均價(jià)目前，合肥市一手住宅銷售均價(jià)31933193元元/ /平方米，而小戶型公寓平方米，

9、而小戶型公寓的銷售均價(jià)約為的銷售均價(jià)約為37503750元元/ /平方米，價(jià)格高出約平方米，價(jià)格高出約560560元元/ /平方米。平方米。南區(qū)南區(qū)西區(qū)西區(qū)北區(qū)北區(qū)東區(qū)東區(qū)從區(qū)域分布看，南區(qū)和西區(qū)的小戶型價(jià)格相對較高；從產(chǎn)品看，挑高和精裝修公寓價(jià)格從區(qū)域分布看，南區(qū)和西區(qū)的小戶型價(jià)格相對較高；從產(chǎn)品看，挑高和精裝修公寓價(jià)格比普通公寓要高。比普通公寓要高。數(shù)據(jù)來源：合肥市商品房交易網(wǎng)上備案系統(tǒng)數(shù)據(jù)來源：合肥市商品房交易網(wǎng)上備案系統(tǒng)數(shù)據(jù)整理：合富輝煌房地產(chǎn)（安徽）市場部數(shù)據(jù)整理：合富輝煌房地產(chǎn)（安徽）市場部消化特征消化特征目前，合肥一手住宅銷售率約目前，合肥一手住宅銷售率約67%67%，小戶型公寓

10、銷售率為，小戶型公寓銷售率為63%63%；二者的銷售率基本持平，小戶型的快銷特征并未顯現(xiàn)。二者的銷售率基本持平，小戶型的快銷特征并未顯現(xiàn)。個(gè)盤中的小戶型公寓的銷售率明顯好于整體銷售率個(gè)盤中的小戶型公寓的銷售率明顯好于整體銷售率,銷售率靠前樓盤在產(chǎn)品定位和營銷銷售率靠前樓盤在產(chǎn)品定位和營銷推廣方面都是非常出色的。推廣方面都是非常出色的。數(shù)據(jù)來源：合肥市商品房交易網(wǎng)上備案系統(tǒng)數(shù)據(jù)來源：合肥市商品房交易網(wǎng)上備案系統(tǒng)數(shù)據(jù)整理：合富輝煌房地產(chǎn)（安徽）市場部數(shù)據(jù)整理：合富輝煌房地產(chǎn)（安徽）市場部市場預(yù)測市場預(yù)測政策：按照政策：按照“十一五十一五”規(guī)劃，合肥市未來高檔商品房供應(yīng)減少，規(guī)劃，合肥市未來高檔商品

11、房供應(yīng)減少，中小戶型供應(yīng)將大量增加。中小戶型供應(yīng)將大量增加。十一五期間十一五期間套數(shù)套數(shù)面積面積各類住房各類住房34.1534.15萬套萬套30003000萬平方米萬平方米住宅類商品房住宅類商品房27462746萬平方米萬平方米套型建面積套型建面積90M290M2住房住房26.6526.65萬套萬套21002100萬平方米萬平方米政策性住房，包括：政策性住房，包括：254254萬平方米萬平方米危舊房改造危舊房改造250250萬平方米萬平方米廉租房廉租房4 4萬平方米萬平方米按照按照“十一五十一五”計(jì)劃，合肥市住房計(jì)劃，合肥市住房建設(shè)規(guī)劃正式啟動，從建設(shè)規(guī)劃正式啟動，從0707年起，全年起，全市

12、每年新增供應(yīng)商品住宅市每年新增供應(yīng)商品住宅550550萬萬M2M2，其中其中76.5%76.5%是是90M290M2以下的小套住宅。以下的小套住宅。 即每年至少有即每年至少有421421萬平方米的小于萬平方米的小于9090平米小戶型投放市場。未來小戶型平米小戶型投放市場。未來小戶型銷售阻力增加。銷售阻力增加。數(shù)據(jù)來源：合肥市規(guī)劃局?jǐn)?shù)據(jù)來源：合肥市規(guī)劃局市場預(yù)測市場預(yù)測土地：在土地：在20042004年后的土地交易中，存在多幅用地面積在年后的土地交易中，存在多幅用地面積在2020畝以畝以下的小型商住類地塊下的小型商住類地塊, ,這類地塊適合開發(fā)小戶型。這類地塊適合開發(fā)小戶型。區(qū)域區(qū)域廬陽區(qū)廬陽區(qū)

13、包河區(qū)包河區(qū)蜀山區(qū)蜀山區(qū)瑤海區(qū)瑤海區(qū)經(jīng)開區(qū)經(jīng)開區(qū)合計(jì)合計(jì)數(shù)量（塊）數(shù)量（塊）181812124545面積（畝）面積（畝）205.70205.70116.72116.7270.3670.3645.0945.0935.6735.67473.54473.54p 04-06年年,合肥市共出讓合肥市共出讓45塊小型塊小型土地，合計(jì)土地，合計(jì)473.54畝。以廬陽區(qū)和包畝。以廬陽區(qū)和包河區(qū)最多。河區(qū)最多。p 在這些小型地塊中，住宅用地占了在這些小型地塊中，住宅用地占了1/3，其次是商住類，純辦公和商業(yè)類，其次是商住類，純辦公和商業(yè)類很少，這些地塊未來仍以住宅供應(yīng)為主，很少，這些地塊未來仍以住宅供應(yīng)為主，且

14、開發(fā)小戶型的可能性較大。且開發(fā)小戶型的可能性較大。p 近期市場中，廬陽區(qū)和包河區(qū)的小近期市場中，廬陽區(qū)和包河區(qū)的小戶型供應(yīng)會逐漸增加。戶型供應(yīng)會逐漸增加。數(shù)據(jù)來源：合肥市國土資源局?jǐn)?shù)據(jù)來源：合肥市國土資源局 數(shù)據(jù)整理：合富輝煌房地產(chǎn)（安徽）市場部數(shù)據(jù)整理：合富輝煌房地產(chǎn)（安徽）市場部競爭市場樓盤競爭市場樓盤p 普通小戶型：拓基城市廣場普通小戶型：拓基城市廣場p 挑高小戶型：名邦錦繡年華、金地國際城挑高小戶型：名邦錦繡年華、金地國際城p 裝修小戶型：裝修小戶型：U-townU-town金色地帶、新華學(xué)府星座金色地帶、新華學(xué)府星座拓基城市廣場拓基城市廣場拓基城市廣場拓基城市廣場拓基城市廣場位于蜀山

15、區(qū)長江西路與科學(xué)大道交匯處，其借助品牌優(yōu)勢和自身資源，成功引進(jìn)了合家福超市和鼓樓商廈，為該項(xiàng)目提供了優(yōu)越的生活配套，并在此基礎(chǔ)上帶動了周邊區(qū)域商業(yè)氛圍的改良，形成了新的區(qū)域型商業(yè)圈。成功原因：成功原因：品牌優(yōu)勢品牌優(yōu)勢主推小戶型：主推小戶型：51-62平米；戶型設(shè)計(jì)較合理，個(gè)別房型有暗衛(wèi)；銷售策略：銷售策略：銷售均價(jià)3700元/平米；首付1.8萬元起；低總價(jià)迅速引爆市場，小戶型短時(shí)間售罄；名邦錦繡年華名邦錦繡年華名邦錦繡年華位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)錦繡社區(qū)，定位為運(yùn)動型；并以七、八十年代出生的中青年定位為主要客源。項(xiàng)目成功亮相于2005年房展會，2400元/平米的低價(jià)格迅速吸引消費(fèi)者眼球。成功原因：

16、成功原因：低價(jià)策略低價(jià)策略主推小戶型：主推小戶型：50-60平米（5.2米挑高）；戶型設(shè)計(jì)前衛(wèi)，空間感強(qiáng)，實(shí)用性不高；銷售策略：銷售策略：利用低價(jià)格策略，普通公寓銷售均價(jià)2400元/平米，迅速吸引目標(biāo)客戶群，引爆市場，導(dǎo)致銷售火爆，短期內(nèi)售罄；挑高公寓3650元/平米。 金地國際城金地國際城金地國際城地理位置優(yōu)越，項(xiàng)目亮相時(shí)打出了HOPCA國際街區(qū)的全新定位，成為2006年合肥市最受關(guān)注樓盤之一。小戶型公寓分精裝修和挑高兩種。由于推廣成功，小戶型5000元以上的銷售均價(jià)成為06年價(jià)格最高的樓盤之一。成功原因：成功原因：地段地段+ +品牌品牌+ +營銷推廣營銷推廣主推小戶型：主推小戶型：精裝修3

17、4-52平方米 挑高50-60平方米戶型設(shè)計(jì)時(shí)尚，功能略顯不足07年初新推“BOX”公寓銷售均價(jià)：銷售均價(jià)：精裝修公寓5300元/平米；挑高公寓4300元/平米；06年所推公寓目前已基本售罄；目前“BOX”公寓，均價(jià)為4271元/平米，銷售率33%推廣策略：推廣策略：利用品牌的高端定位和媒體炒作。金色地帶金色地帶U-town金色地帶位于新站區(qū)勝利路，這里是合肥市小戶型公寓集中分布的區(qū)域，該案在產(chǎn)品上以精裝修公寓和躍層公寓的形成了與周邊項(xiàng)目的差異；小戶型在該項(xiàng)目中占有最多的比例，產(chǎn)品類型豐富多樣，選擇余地較大。成功原因：成功原因：產(chǎn)品產(chǎn)品+地段地段主推小戶型：主推小戶型：40-60平層，60-1

18、00躍層戶型設(shè)計(jì)較合理，存在暗衛(wèi)銷售策略：銷售策略：裝修房4300元/平米，不裝修3800元/平米；推廣策略：推廣策略：推廣力度雖然大，但由于周邊競爭樓盤眾多，市場相對飽和，導(dǎo)致銷售率至今僅42%，且持續(xù)銷售能力差。新華學(xué)府星座新華學(xué)府星座新華學(xué)府星座位于蜀山區(qū)潛山路與黃山路交匯處；項(xiàng)目以公寓中的星級酒店為定位，以全精裝修純小戶型面市，并在4月份開盤當(dāng)天取得較好的成交業(yè)績；銷售均價(jià)：銷售均價(jià)：4500元/平米；主推戶型：主推戶型：30-70平米，全精裝修。成功原因：成功原因：地段地段+產(chǎn)品產(chǎn)品+高密度推廣高密度推廣競爭市場營銷推廣總競爭市場營銷推廣總結(jié)結(jié) 公寓作為一種公寓作為一種“低總價(jià)低總價(jià)

19、”的住宅產(chǎn)品的住宅產(chǎn)品, ,有著其獨(dú)特的產(chǎn)品特性有著其獨(dú)特的產(chǎn)品特性, ,因此進(jìn)行廣告推因此進(jìn)行廣告推廣時(shí)廣時(shí), ,其廣告訴求點(diǎn)也較獨(dú)特鮮明。其廣告訴求點(diǎn)也較獨(dú)特鮮明。p 以價(jià)格優(yōu)勢為訴求點(diǎn)：以價(jià)格優(yōu)勢為訴求點(diǎn)：金色地帶金色地帶“這個(gè)圣誕，這個(gè)圣誕，3 3萬元能做什么？萬元能做什么？”；金地；金地 BOX“ BOX“首付三萬起首付三萬起”。p 以精致小戶型為訴求點(diǎn)：以精致小戶型為訴求點(diǎn)：天驕國際天驕國際 “ “尋找尋找9090平米以下房子平米以下房子”、城市華庭、城市華庭 “ “空間風(fēng)暴空間風(fēng)暴- -城市華庭之特供空間城市華庭之特供空間”“”“空間風(fēng)暴空間風(fēng)暴- -城市華庭之魔幻空間城市華庭之

20、魔幻空間”。p 以精裝修作為訴求點(diǎn)：以精裝修作為訴求點(diǎn)： “ “UTOWNUTOWN金色地帶金色地帶30-5030-50平米精裝修平米精裝修MINI House”MINI House”。p 以獨(dú)特的設(shè)計(jì)風(fēng)格為訴求點(diǎn)：以獨(dú)特的設(shè)計(jì)風(fēng)格為訴求點(diǎn)：溫莎杰座溫莎杰座“40-8440-84平米的英倫風(fēng)情，在這里平米的英倫風(fēng)情，在這里”。低總價(jià)是小戶型公寓最大的賣點(diǎn)，綜觀各小戶型樓盤，低總價(jià)是小戶型公寓最大的賣點(diǎn)，綜觀各小戶型樓盤，基本都是以此作為主要的廣告訴求點(diǎn)?；径际且源俗鳛橹饕膹V告訴求點(diǎn)。市場總結(jié)市場總結(jié)p 目前合肥房地產(chǎn)市場中小戶型住宅供應(yīng)數(shù)量相對較少。目前合肥房地產(chǎn)市場中小戶型住宅供應(yīng)數(shù)量相

21、對較少。p 小戶型住宅多分布在東區(qū)和南區(qū)，受政策影響，未來小戶型住宅大量出現(xiàn)，并將成小戶型住宅多分布在東區(qū)和南區(qū)，受政策影響，未來小戶型住宅大量出現(xiàn)，并將成為市場主力產(chǎn)品。但短期內(nèi)，就為市場主力產(chǎn)品。但短期內(nèi)，就0707年看，包河區(qū)、廬陽區(qū)是小戶型的主要供應(yīng)區(qū)域。年看，包河區(qū)、廬陽區(qū)是小戶型的主要供應(yīng)區(qū)域。p 投資性購房行為受到抑制，是導(dǎo)致合肥小戶型未能迅速去化的主要原因。投資性購房行為受到抑制，是導(dǎo)致合肥小戶型未能迅速去化的主要原因。p 合肥小戶型種類豐富，精裝、挑高公寓大量出現(xiàn)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)上也在不斷改良。合肥小戶型種類豐富，精裝、挑高公寓大量出現(xiàn)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)上也在不斷改良。p 綜合來看，小戶型

22、公寓在合肥具有較大的發(fā)展?jié)摿Γ灰盐蘸庙?xiàng)目前期定位規(guī)劃，綜合來看，小戶型公寓在合肥具有較大的發(fā)展?jié)摿?，只要把握好?xiàng)目前期定位規(guī)劃，提升產(chǎn)品自身素質(zhì)，同時(shí)強(qiáng)化行銷策劃等方面的細(xì)部因素，開發(fā)小戶型成功的可能性極提升產(chǎn)品自身素質(zhì)，同時(shí)強(qiáng)化行銷策劃等方面的細(xì)部因素，開發(fā)小戶型成功的可能性極大。大。p 普通小戶型是只以居住為主的小戶型，滿足了一般的想購房又不能輕松承受普通小戶型是只以居住為主的小戶型，滿足了一般的想購房又不能輕松承受購房負(fù)擔(dān)的家庭。購房負(fù)擔(dān)的家庭。p酒店式公寓吸收了星級酒店較好的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了住宅、寫酒店式公寓吸收了星級酒店較好的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了住宅、寫字樓的

23、某些特點(diǎn)；既可居住，又可辦公的綜合性很強(qiáng)的物業(yè)。主要以外籍客戶字樓的某些特點(diǎn)；既可居住，又可辦公的綜合性很強(qiáng)的物業(yè)。主要以外籍客戶為目標(biāo)客戶群，租金比普通公寓高為目標(biāo)客戶群，租金比普通公寓高20-30%20-30%左右，但略低于同檔酒店價(jià)格。左右，但略低于同檔酒店價(jià)格。pSOHOSOHO是混合的，在這里可以辦公可以居住，也就是家庭辦公，適用于完全是混合的，在這里可以辦公可以居住，也就是家庭辦公，適用于完全按照自己的興趣和愛好來工作，完全自由選擇自己的工作時(shí)間和地點(diǎn)的人群。按照自己的興趣和愛好來工作，完全自由選擇自己的工作時(shí)間和地點(diǎn)的人群。p SOLOSOLO戶型就是個(gè)性化的尊重客戶生活方式的的

24、精準(zhǔn)居住空間。戶型設(shè)計(jì)以戶型就是個(gè)性化的尊重客戶生活方式的的精準(zhǔn)居住空間。戶型設(shè)計(jì)以超小為特點(diǎn)，一般為十多平方米至超小為特點(diǎn)，一般為十多平方米至5050平方米左右，突出強(qiáng)調(diào)個(gè)性化界面。平方米左右，突出強(qiáng)調(diào)個(gè)性化界面。p LOFTLOFT這種工業(yè)化和后現(xiàn)代主義完美碰撞的藝術(shù)，在這種工業(yè)化和后現(xiàn)代主義完美碰撞的藝術(shù)，在2020世紀(jì)后期逐漸演化成世紀(jì)后期逐漸演化成為了一種時(shí)尚的居住與工作方式。為了一種時(shí)尚的居住與工作方式。 市場總結(jié)市場總結(jié)目標(biāo)市場分析目標(biāo)市場分析目標(biāo)客群定位目標(biāo)客群定位項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析推廣策略推廣策略主題形象定位主題形象定位認(rèn)籌策略認(rèn)籌策略營銷策略營銷策略項(xiàng)目理解項(xiàng)目理解開發(fā)商合肥

25、正創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)安徽省中鐵四局設(shè)計(jì)研究所規(guī)模占地：25畝 總建：5.5萬M2容積率3.3綠化率45%規(guī)劃戶數(shù)396戶 車位 391個(gè)商業(yè)6200M2（4#、1#1-3層）物業(yè)類型18層高層1#3#2#4#商業(yè)商業(yè)1#樓戶型配比樓戶型配比類型類型套數(shù)套數(shù)( (套套) )80.26一房兩廳一衛(wèi)1560.67一房一廳一衛(wèi)9056.53一房一廳一衛(wèi)1550.66一房一廳一衛(wèi)1564.64一房一廳一衛(wèi)1589.44三房兩廳一衛(wèi)30總計(jì)總計(jì)1501501#S S（優(yōu)勢）：（優(yōu)勢）：地理位置優(yōu)越，城市核心一環(huán)內(nèi)；周邊交通便捷；總價(jià)低，適宜梯級消費(fèi)；瑤海區(qū)和平路小學(xué)、38中頂級學(xué)區(qū)教育配套；WW

26、（劣勢）：（劣勢）：只能充當(dāng)住宅過渡性產(chǎn)品；一梯多戶，得房率低；戶型設(shè)計(jì)不合理，部分戶型已脫離公寓本質(zhì)通風(fēng)采光性能不佳；SWOT分析分析OO（機(jī)會）：（機(jī)會）： 總價(jià)低，適于投資； 目標(biāo)客群廣； 小戶型已經(jīng)不再是單純的過渡性產(chǎn)品 的含義； 目前股市熱已慢慢淡去，有部分客戶 會將股市的資金轉(zhuǎn)移到投資物業(yè)T T（威脅）：（威脅）： 目前市場上小公寓種類繁多，競爭激 烈，且周邊市場小戶型滯銷；發(fā)揮項(xiàng)目處于城市核心發(fā)揮項(xiàng)目處于城市核心一環(huán)內(nèi)一環(huán)內(nèi)的優(yōu)越地段，的優(yōu)越地段，升值升值潛力大，生活潛力大，生活 配套設(shè)施完善配套設(shè)施完善的優(yōu)勢的優(yōu)勢對于本項(xiàng)目的對于本項(xiàng)目的交通便捷交通便捷和和學(xué)區(qū)學(xué)區(qū)優(yōu)勢，進(jìn)行大

27、力宣傳和推廣優(yōu)勢，進(jìn)行大力宣傳和推廣通過對項(xiàng)目包裝提升產(chǎn)品通過對項(xiàng)目包裝提升產(chǎn)品綜合素質(zhì)綜合素質(zhì)、擺脫市場內(nèi)價(jià)格競爭、擺脫市場內(nèi)價(jià)格競爭以以低總價(jià)、低首付、低月供低總價(jià)、低首付、低月供吸引目標(biāo)客戶群；吸引目標(biāo)客戶群；市場強(qiáng)烈攻勢抓住時(shí)間在市場中第一時(shí)間搶客市場強(qiáng)烈攻勢抓住時(shí)間在市場中第一時(shí)間搶客策略重點(diǎn)策略重點(diǎn)目標(biāo)市場分析目標(biāo)市場分析目標(biāo)客群定位目標(biāo)客群定位項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析推廣策略推廣策略主題形象定位主題形象定位認(rèn)籌策略認(rèn)籌策略營銷策略營銷策略v 非終極住宅和最終住宅；v 是滿足人們在某一臨時(shí)性及暫時(shí)性居住需求而產(chǎn)生的產(chǎn)品；v 具有高變現(xiàn)能力和租賃平臺；v 有經(jīng)營性要求。項(xiàng)目特性項(xiàng)目特性臨時(shí)性

28、和暫時(shí)性居所臨時(shí)性和暫時(shí)性居所目標(biāo)客群定位目標(biāo)客群定位自住客自住客商用客商用客投資客投資客 自住客自住客共同點(diǎn)：共同點(diǎn)：v 以初次置業(yè)和為子女能有良好教育的臨時(shí)居住要求為目標(biāo)；v 年齡23-45歲為主v 個(gè)人儲蓄在3萬元以上，家庭儲蓄在5-10萬元以上；v 個(gè)人月收入在1500元以上，家庭月收入在4000元以上；v 首付盡可能輕松；目標(biāo)客群定位目標(biāo)客群定位他們是：他們是：周邊居民進(jìn)入社會已工作一年以上白領(lǐng)在此做生意的外地客戶在周邊租住的外來人員 投資客投資客共同點(diǎn)：共同點(diǎn)：v 對租賃市場了解，通過租賃賺取置業(yè)利潤的購房者v 年齡28-45歲青壯年人v 家有閑錢5萬以上，不急用v 要求有回報(bào)率，

29、出租租金期望值高，出租上的信心關(guān)心物業(yè)的變現(xiàn)能力、升值能力v 部份人事業(yè)有成，有較大的投資想法，具備股市等多方面經(jīng)驗(yàn)他們是：他們是：周邊私營企業(yè)主及個(gè)體工商戶周邊學(xué)校的教師及合工大教授 商用客商用客共同點(diǎn)：共同點(diǎn)：v 以辦公和商住為一體置業(yè)目標(biāo)v 年齡26-32歲青年人v 首次創(chuàng)業(yè)他們是：他們是：想獨(dú)立創(chuàng)業(yè)的年輕人v 年輕人為過渡性居家，較集中；v 處于事業(yè)初創(chuàng)成長期；v 希望擁有一個(gè)屬于自己的居住空間，以滿足自己成長階段的需要；v 希望該居住空間不一定很大，但“五臟俱全”，既能滿足其衣食住行的日常需要，又要能與自己講求自我、個(gè)性自由、追求時(shí)尚、緊握時(shí)代脈搏的心理要求相吻合；v 講求品味高尚，

30、安全和完善的管理服務(wù)；v 為子女能得到良好教育，看重學(xué)區(qū)的的置業(yè)父母；v 相對于租住房屋，具有身份的彰顯和品質(zhì)的差距；三大客群需求概要三大客群需求概要目標(biāo)市場分析目標(biāo)市場分析目標(biāo)客群定位目標(biāo)客群定位項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析推廣策略推廣策略主題形象定位主題形象定位認(rèn)籌策略認(rèn)籌策略營銷策略營銷策略 正創(chuàng)正創(chuàng)鳴香苑公寓是什么？鳴香苑公寓是什么？ 是事業(yè)的起跑線 是奮斗者的加油站 是人生歲月中的青春驛站 是心靈的憩居 是跨進(jìn)社會的第一個(gè)家 是獨(dú)立的標(biāo)志是成長的第一空間是成長的第一空間主題形象定位主題形象定位主選主選幾米空間公寓定位名：公寓定位名：幾米幾米空間空間 幾米幾米空間：空間：“幾米”是近年來臺灣最炙手

31、可熱的繪本作家，其作品有“向左走、向右走”、“地下鐵”等，擁有眾 多的年輕畫迷；它代表本項(xiàng)目個(gè)性化、時(shí)尚化，滿足現(xiàn)代年輕人的時(shí)尚品味；代表本項(xiàng)目產(chǎn)品精致，雖有幾米，但空間廣闊；更代表本項(xiàng)目的地段優(yōu)勢，真正的市中心，往往就只有那一段空間。釋義釋義釋義釋義幾米幾米主主張張： 青春不僅僅是奮斗，還是享受青春不僅僅是奮斗，還是享受 或許不可以徹底擁有一個(gè)人，但可以徹底擁有一座房子或許不可以徹底擁有一個(gè)人，但可以徹底擁有一座房子 拒絕供養(yǎng)過分空曠的空間拒絕供養(yǎng)過分空曠的空間 拒絕把青春寄放在別人的房子里拒絕把青春寄放在別人的房子里備選備選公寓定位名：公寓定位名：及第及第 狀元及第：狀元及第：“狀元”是古

32、代最高會試中“殿試”的第一名，代表本項(xiàng)目擁有瑤海區(qū)頂級教育配套的學(xué)區(qū)優(yōu)勢，也喻釋購買本項(xiàng)目定會狀元及第。釋義釋義備選備選公寓定位名：公寓定位名：正創(chuàng)正創(chuàng)SOLOSOLO公寓公寓 正創(chuàng)正創(chuàng)：本項(xiàng)目的發(fā)展商，既延續(xù)了前期的住宅又提升了項(xiàng)目品牌。 SOLOSOLO：代表個(gè)性化、時(shí)尚化，滿足現(xiàn)代年輕人的時(shí)尚品味。 公寓公寓：突出本項(xiàng)目的產(chǎn)品特性。釋義釋義釋義釋義SOLO： SOLO是一個(gè)英文單詞，含義為獨(dú)奏、單獨(dú)、單飛。 SOLO被房地產(chǎn)商拿來定義一種專為年輕人設(shè)計(jì)的經(jīng)典小戶型，目標(biāo)客戶群定位于25歲左右的單身或同居的青年人。 SOLO同時(shí)可引申為一件事情，一種生活狀態(tài)。 SOLO代表年輕態(tài)，代表獨(dú)立

33、自由的生活。SOLOSOLO主主張張：既然既然2323歲就能擁有自己的房子，何必等到歲就能擁有自己的房子，何必等到3030歲在享受生活。歲在享受生活。一切以你為中心一切以你為中心暗示本項(xiàng)目所有配套都是為業(yè)主親力打造；暗示本項(xiàng)目所有配套都是為業(yè)主親力打造；對項(xiàng)目主題語的概況提念；對項(xiàng)目主題語的概況提念；與項(xiàng)目的目標(biāo)客戶的特征相吻合，既突出項(xiàng)目品質(zhì)又突出項(xiàng)目的人性與項(xiàng)目的目標(biāo)客戶的特征相吻合，既突出項(xiàng)目品質(zhì)又突出項(xiàng)目的人性化的一面?；囊幻妗Ｑ永m(xù)前期住宅的宣傳。延續(xù)前期住宅的宣傳。主題廣告語主題廣告語圍繞主題和形象我們該怎么做？圍繞主題和形象我們該怎么做？目的：全方面演繹項(xiàng)目形象意境，提升項(xiàng)目形象

34、目的：全方面演繹項(xiàng)目形象意境，提升項(xiàng)目形象一切以你為中心一切以你為中心高端產(chǎn)品，低度門檻高端產(chǎn)品，低度門檻首付首付1 1萬，月供幾百，輕松萬，月供幾百，輕松做房東做房東幾米幾米空間空間一環(huán)內(nèi)幾米一環(huán)內(nèi)幾米空間空間5050、6060、8080平米任你選擇平米任你選擇成熟都市生活圈，成就成熟都市生活圈，成就1010分鐘完美生活分鐘完美生活自由定義，商用？居??？投資？任由你自由定義，商用？居??？投資？任由你小房子、大學(xué)區(qū)小房子、大學(xué)區(qū)瑤海區(qū)頂級教育配套瑤海區(qū)頂級教育配套目標(biāo)市場分析目標(biāo)市場分析目標(biāo)客群定位目標(biāo)客群定位項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析推廣策略推廣策略主題形象定位主題形象定位認(rèn)籌策略認(rèn)籌策略營銷策略營銷

35、策略用什么樣手段和方法賣給他們更有效？用什么樣手段和方法賣給他們更有效？營銷策略營銷策略 定價(jià)策略和價(jià)格策略定價(jià)策略和價(jià)格策略（見附件）（見附件）；營銷策略營銷策略 付款方式付款方式首付20%：其中先付一萬，簽定買賣合同，同時(shí)辦理按揭；2萬于封頂前繳清，剩余首付于交房前三個(gè)月繳清。剩余80%房款，20年按揭營銷策略營銷策略以低首付的方式降低置業(yè)門檻，擴(kuò)大目標(biāo)客戶群體！以低首付的方式降低置業(yè)門檻，擴(kuò)大目標(biāo)客戶群體！ 針對投資客針對投資客營銷策略營銷策略狀元及第狀元及第面積面積房價(jià)房價(jià)首期首期2020年月供年月供租金租金60.7760.7734003400413244132411661166900-1200900-12001、前期資金投入： 首期+1年供款=41324 +1166 X 12 =55316元 2、年收益與投入資金產(chǎn)出比： （1200-1166）X 12 / 55316= 7% 利用投資高回報(bào)概念，引導(dǎo)投資客戶！利用投資高回報(bào)概念，引導(dǎo)投資客戶！目標(biāo)市場分析目標(biāo)市場分析目標(biāo)客群定位目標(biāo)客群定位項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析推廣策略推廣策略主題形象定位主題形象定位認(rèn)籌策略認(rèn)籌策略營銷策略營銷策略根據(jù)我司經(jīng)驗(yàn)，建議開盤前二周