東秀公寓策劃案

1、東秀商務(wù)公寓策劃方案項(xiàng)目項(xiàng)目背景背景part 1part 1市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析核心價(jià)值核心價(jià)值定位建議定位建議目錄目錄推廣策略推廣策略part 2part 2part 3part 3part 4part 4part 5part 5前言 項(xiàng)目位置屬于佛山黃岐邊緣，與廣州相連接。它緊鄰廣州荔灣區(qū)，緊鄰茶窖、緊鄰廣州最大的茶葉批發(fā)專業(yè)市場(chǎng)-南方茶葉市場(chǎng)。由于項(xiàng)目這一特殊性，建議項(xiàng)目的發(fā)展方向是借勢(shì)廣州、依托荔灣。通過合理的規(guī)劃，找出市場(chǎng)的空白點(diǎn)，趁勢(shì)出擊。從而使項(xiàng)目能降低投資風(fēng)險(xiǎn)、快速銷售，并迅速回籠資金。 為此，項(xiàng)目的定位與發(fā)展將以廣州芳村作為調(diào)研重點(diǎn)。part 1part 1項(xiàng)項(xiàng)目目背背景景l(fā)項(xiàng)目

2、區(qū)位l 項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo)l項(xiàng)目四至l項(xiàng)目周邊l項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位本本 案案本案所處地段在廣州荔灣區(qū)與黃岐鹽步交界處的葵蓬。該位置是屬于廣佛的交接處，也是廣佛的中心位置。項(xiàng)目則位于穗鹽東路以北，距離荔灣區(qū)僅5分鐘車程。景裕嘉園景裕嘉園大水口大水口穗鹽東路穗鹽東路廣州芳村南方茶葉市場(chǎng)本本 案案項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo)項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo)2022-7-4 項(xiàng)目規(guī)模：酒店商業(yè)用地，地塊呈長(zhǎng)方塊型。 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 用地9247.65 建面10867.08 容積率1.15以下 限高22.65米 綠地率25% 建筑密度18.54% 地塊屬于佛山地塊形狀較規(guī)則，呈長(zhǎng)方塊狀，南北向狹長(zhǎng)，東西向長(zhǎng)度稍短。地塊形狀較規(guī)則，呈長(zhǎng)方塊狀

3、，南北向狹長(zhǎng)，東西向長(zhǎng)度稍短。本本 案案北北東東南南西西項(xiàng)目四至項(xiàng)目四至本本 案案景裕嘉園景裕嘉園大水口大水口穗鹽東路穗鹽東路 東面：錦帶河飯店 西面：景裕家園 南面：農(nóng)田、穗鹽東路 北面：廣州芳村南方茶葉 市場(chǎng)廣州芳村南方茶葉市場(chǎng)區(qū)域發(fā)展及定位區(qū)域發(fā)展及定位 本本 案案“廣佛都市圈”中心區(qū)，廣州“西聯(lián)”的輻射帶動(dòng)區(qū)，城市西部新的標(biāo)志性地區(qū)以及新的商務(wù)中心區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、物流和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，以及商貿(mào)和歷史文化風(fēng)貌旅游業(yè)，居住等功能。項(xiàng)目周邊項(xiàng)目周邊本本 案案綜合交通綜合交通 對(duì)外交通網(wǎng)絡(luò)對(duì)外交通網(wǎng)絡(luò) 道路交通：項(xiàng)目區(qū)域?qū)ν饨煌ǖ缆饭灿?2條，其中高快速路通道4條，包括：珠江大橋放

4、射線、西環(huán)高速、龍溪大道、廣珠西線高速。 軌道交通：對(duì)外軌道交通共有5條，包括廣佛城際、廣佛肇城際、廣佛江珠城際線、佛山地鐵2號(hào)線和佛山地鐵6號(hào)線。 內(nèi)部?jī)?nèi)部交通網(wǎng)絡(luò)交通網(wǎng)絡(luò) 道路交通：局部形成“三環(huán)七射”的扇形道路骨架系統(tǒng)。其中：三環(huán)為內(nèi)環(huán)路、快捷路、東南西環(huán)；七射為廣佛公路、珠江橋放射線、穗鹽路、龍溪大道、花地大道、廣珠西線高速、東新高速。 軌道交通：地鐵1號(hào)線、5號(hào)線、6號(hào)線、8號(hào)線、10號(hào)線、11號(hào)線、19號(hào)線，共7條線、19個(gè)站點(diǎn)，與城際軌道交通線共同構(gòu)成區(qū)域內(nèi)軌道交通網(wǎng)絡(luò)。 占廣佛之心，交通發(fā)達(dá)占廣佛之心，交通發(fā)達(dá)項(xiàng)目屬性項(xiàng)目屬性廣佛咽喉要地，商業(yè)價(jià)值受外圍影響，廣佛咽喉要地，商業(yè)

5、價(jià)值受外圍影響，小規(guī)模商住小規(guī)模商住區(qū)。區(qū)。廣佛中心廣佛中心項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)儆趶V佛之心，周邊在售項(xiàng)目不多，項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)儆趶V佛之心，周邊在售項(xiàng)目不多，價(jià)值受外圍影響，發(fā)展前景好。價(jià)值受外圍影響，發(fā)展前景好。小規(guī)模商住小規(guī)模商住占占9247.65，建面，建面10867.08，規(guī)模小，地，規(guī)模小，地塊塊為為商商業(yè)用地。業(yè)用地。市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析l 宏觀環(huán)境l區(qū)域價(jià)值l區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析l區(qū)域商業(yè)概況分析part 2part 2宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境2012年12月16日舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求明確提出改革總體方案、路線圖、時(shí)間表,允許摸著石頭過河；實(shí)施穩(wěn)健貨幣政策要適當(dāng)擴(kuò)大社會(huì)融資總規(guī)模，

6、保持貸款適度增加，降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展融資成本；堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖；增加并引導(dǎo)好民間投資，部分基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域加大投資力度。會(huì)議提出了明年經(jīng)濟(jì)工作的主要任務(wù)：加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。要牢牢把握擴(kuò)大內(nèi)需這一戰(zhàn)略基點(diǎn)，培育一批拉動(dòng)力強(qiáng)的消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn)，增強(qiáng)消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)作用，發(fā)揮好投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)鍵作用。要增加并引導(dǎo)好民間投資，同時(shí)在打基礎(chǔ)、利長(zhǎng)遠(yuǎn)、惠民生、又不會(huì)造成重復(fù)建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域加大公共投資力度。要繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，充分發(fā)揮逆周期調(diào)節(jié)和推動(dòng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的作用。實(shí)施積極的財(cái)政政策，要結(jié)合稅制改革完善結(jié)構(gòu)性減稅政策。實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，要注意把握好度

7、，增強(qiáng)操作的靈活性。要適當(dāng)擴(kuò)大社會(huì)融資總規(guī)模，保持貸款適度增加，保持人民幣匯率基本穩(wěn)定，切實(shí)降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的融資成本。要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖。要高度重視財(cái)政金融領(lǐng)域存在的風(fēng)險(xiǎn)隱患，堅(jiān)決守住不發(fā)生系統(tǒng)性和區(qū)域性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線。夯實(shí)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，保障農(nóng)產(chǎn)品供給。加快調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高產(chǎn)業(yè)整體素質(zhì)。積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，著力提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量。加強(qiáng)民生保障，提高人民生活水平。全面深化經(jīng)濟(jì)體制改革，堅(jiān)定不移擴(kuò)大開放。中央將繼續(xù)實(shí)施積極穩(wěn)健的經(jīng)濟(jì)政策積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策、加大基礎(chǔ)設(shè)施投資、適度增加貸款、推進(jìn)城鎮(zhèn)化都有利于房地產(chǎn)行業(yè)向上發(fā)展有利好的，樓市宏觀層面支撐力明確增強(qiáng)。宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步

8、企穩(wěn)，房地產(chǎn)復(fù)蘇支撐投資、消費(fèi)增長(zhǎng) 四大經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)12月15-16日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的明年六大任務(wù)之一是“積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，著力提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量”。城鎮(zhèn)化是房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的重大利好，可見行業(yè)發(fā)展仍將處于長(zhǎng)期的上行區(qū)間。但是另一方面，會(huì)議也強(qiáng)調(diào)將“繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖”。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，中國(guó)非制造業(yè)商務(wù)活動(dòng)指數(shù)已連續(xù)3個(gè)月回升。去年12月中國(guó)非制造業(yè)商務(wù)活動(dòng)指數(shù)為56.1%，較上月上升0.5個(gè)百分點(diǎn)，顯示非制造業(yè)有回暖態(tài)勢(shì)的跡象。2012年1-11月，固定資產(chǎn)投資約32.62萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)20.7%，增速與1-10月份持平。其中房地產(chǎn)投資為6.48萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)16.7%，增速

9、比1-10月份提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。從單月來(lái)看，11月房地產(chǎn)開發(fā)投資為7143億元，同比增28%，環(huán)比增8.5%。2012年1-11月，社會(huì)消費(fèi)品零售總額186833億元，同比名義增長(zhǎng)14.2%。單月數(shù)據(jù)顯示，11月社會(huì)消費(fèi)品零售總額為18477億元，同比增長(zhǎng)14.9%，增速較10月份回升0.4個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)4個(gè)月呈現(xiàn)加速回升態(tài)勢(shì)。中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議定調(diào)“穩(wěn)中求進(jìn)”，房地產(chǎn)政策面將保持平穩(wěn)非制造業(yè)PMI連升三月，房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)出現(xiàn)季節(jié)性回落消費(fèi)增速顯著提升至14.9%p中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出明年六大任務(wù)之一是“積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，著力提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量”，城鎮(zhèn)化是房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的重大利好，可見行業(yè)發(fā)展仍將

10、處于長(zhǎng)期的上行區(qū)間；另外會(huì)議強(qiáng)調(diào)“繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖”，這意味著現(xiàn)有的房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將延續(xù)一段時(shí)間。p2012年1-11月固定資產(chǎn)投資增速高位回穩(wěn)，房地產(chǎn)投資增速出現(xiàn)明顯回升，成為穩(wěn)定投資的重要支撐。鑒于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖跡象顯現(xiàn)，開發(fā)商投資力度會(huì)逐漸加強(qiáng)，未來(lái)投資增速有望繼續(xù)回升。 p非制造業(yè)PMI連升三月以及消費(fèi)增速顯著提升至14.9%，整體呈現(xiàn)穩(wěn)步回升勢(shì)頭 等，種種跡象均表明2013年的市場(chǎng)預(yù)期仍較為樂觀。值得注意的是，12月房地產(chǎn)業(yè)商務(wù)活動(dòng)指數(shù)和新訂單指數(shù)環(huán)比均出現(xiàn)回落，但是指數(shù)整體水平均好于2011年同期。投資增速高位回穩(wěn)，房地產(chǎn)成為重要支撐宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境宏

11、觀環(huán)境宏觀環(huán)境房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資2013年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同比小幅回落，其中住宅投資繼續(xù)往下滑。宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境政策解讀政策解讀廣東省細(xì)則力度總體偏溫和，未超出國(guó)五條框定范圍廣州在大限4月1日前的最后一刻3月31日深夜出臺(tái)“國(guó)五條”細(xì)則，似乎還沒有完全準(zhǔn)備好。整體來(lái)看，廣州的細(xì)則在“限購(gòu)”方面表述得比較具體，但在房?jī)r(jià)目標(biāo)、二套房貸、個(gè)稅新政等方面，依然未完全清晰，相比之下，北京的“國(guó)五條”細(xì)則更加具體而嚴(yán)格，廣州為下一步執(zhí)行預(yù)留了空間，此外，廣州的細(xì)則還提到住房用地供應(yīng)計(jì)劃、中小套型住房用占總量的70%、保障性住房建設(shè)計(jì)劃等，基本延續(xù)一貫的思路，對(duì)市場(chǎng)的短期影響不明顯。主要內(nèi)容如下：20

12、13年新建商品住房控制目標(biāo)，不含保障性住房（以前包含），漲幅要低于全市年度城市居民人均可支配收入實(shí)際增幅按照目標(biāo)粗略估算，2013年收入增長(zhǎng)目標(biāo)11%-2013年物價(jià)漲幅控制目標(biāo)3.5%=7.5%；限購(gòu)措施收緊非本市戶籍居民購(gòu)房個(gè)稅或社保證明，由現(xiàn)行的累計(jì)繳交1年以上，收緊為連續(xù)繳交1年以上；不再接受個(gè)稅或社保補(bǔ)繳證明；購(gòu)房資格審查環(huán)節(jié)前移至簽訂購(gòu)房合同（認(rèn)購(gòu)）前，目的是杜絕一手開盤制造熱銷假象，影響大眾預(yù)期；從化市、增城市是否限購(gòu)待定；提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率具體標(biāo)準(zhǔn)待定；個(gè)人所得稅按照“國(guó)五條”精神執(zhí)行具體操作指引待定；繼續(xù)實(shí)行限售、限網(wǎng)簽；廣東率先發(fā)布“粵五條”，但作為省

13、級(jí)文件，只在大方向上為調(diào)控定性，并無(wú)可執(zhí)行細(xì)則落地，對(duì)市場(chǎng)的短期影響不明顯，可見地方政府不肯打擊樓市，預(yù)示著廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)開放發(fā)展，持續(xù)穩(wěn)定向好。宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境小結(jié)小結(jié)宏觀環(huán)境研判：宏觀環(huán)境研判： 經(jīng)濟(jì)欣欣向榮經(jīng)濟(jì)欣欣向榮 政策穩(wěn)健推進(jìn)政策穩(wěn)健推進(jìn) 樓市大勢(shì)上行，市場(chǎng)熱度依然樓市大勢(shì)上行，市場(chǎng)熱度依然 商業(yè)地產(chǎn)有望加速發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)有望加速發(fā)展區(qū)域價(jià)值區(qū)域價(jià)值項(xiàng)目區(qū)域是“廣佛都市圈”中心區(qū)，城市西部新的標(biāo)志性地區(qū)以及新的商務(wù)中心區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、物流和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，以及商貿(mào)和歷史文化風(fēng)貌旅游業(yè)，兼一定的居住功能。廣州廣州“西聯(lián)西聯(lián)”的輻射帶動(dòng)區(qū)的輻射帶動(dòng)區(qū)規(guī)劃：“一軸一帶五廊”

14、的綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu) 一軸一軸：珠江沿岸綠色生態(tài)軸 一帶一帶：花地河濱水生態(tài)綠化帶 五廊五廊：塞壩涌綠地水系廊道；下市涌花香公園濱水綠地廊道；湖區(qū)公共綠地廊道；中央公園綠化廊道；東塱涌濱水綠地廊道。 未來(lái)發(fā)展定位為：廣佛之心、國(guó)際商業(yè)中心、水秀花香的宜居城區(qū)。規(guī)劃總用地面積35.11平方公里，北至大坦沙尾，南至環(huán)翠路與環(huán)城高速公路，東到工業(yè)大道中和工業(yè)大道南，西至芳村大道北和花地河。該區(qū)域計(jì)劃建成國(guó)際商業(yè)中心和宜居地區(qū)，主要以荔灣三江匯聚的白鵝潭為中心向外輻射。規(guī)劃居住人口79萬(wàn)，提供67萬(wàn)就業(yè)崗位，區(qū)域整體毛容積率控制在1.1左右，其中居住用地最多，占37.9%；商業(yè)金融用地建筑面積980萬(wàn)平方米

15、，與“國(guó)際商業(yè)中心”定位一致。規(guī)劃要拆除1631萬(wàn)平方米，保留1255萬(wàn)平方米，新建2930萬(wàn)平方米。 地區(qū)將重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)金融、商業(yè)服務(wù)、企業(yè)總部、文化創(chuàng)意、科技研發(fā)、現(xiàn)代商貿(mào)、文化娛樂、生活居住八大功能，形成十大功能區(qū)，分別是：商業(yè)商務(wù)核心區(qū)、北岸綜合生活區(qū)、海珠東岸綜合生活區(qū)、舊城綜合提商業(yè)商務(wù)核心區(qū)、北岸綜合生活區(qū)、海珠東岸綜合生活區(qū)、舊城綜合提升區(qū)、升區(qū)、西朗西朗綜合生活區(qū)、南部綜合生活區(qū)、海珠東岸商辦綜合區(qū)、生物醫(yī)藥港、西部門戶綜合區(qū)、花地濱水綜合生活區(qū)、南部綜合生活區(qū)、海珠東岸商辦綜合區(qū)、生物醫(yī)藥港、西部門戶綜合區(qū)、花地濱水生活區(qū)。生活區(qū)。白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈本項(xiàng)目商貿(mào)業(yè)發(fā)達(dá)，

16、消費(fèi)品市場(chǎng)活躍商貿(mào)業(yè)發(fā)達(dá)，消費(fèi)品市場(chǎng)活躍茶葉批發(fā)市場(chǎng)：茶葉批發(fā)市場(chǎng)：各式批發(fā)零售市場(chǎng)，年交易額13億廣東塑料交易所：廣東塑料交易所：現(xiàn)國(guó)內(nèi)外交易客戶已發(fā)展至6萬(wàn)多家，年成交總量超過1600萬(wàn)噸， “廣塑指數(shù)”被譽(yù)為“中國(guó)塑料第一指數(shù)”。廣州廣州國(guó)際醫(yī)藥國(guó)際醫(yī)藥港：港：醫(yī)藥港位于荔灣區(qū)白鵝潭地帶，總投資額42億元，占地面積73萬(wàn)平方米，建筑面積150萬(wàn)平方米，醫(yī)藥港的發(fā)展目標(biāo)是創(chuàng)立現(xiàn)代服務(wù)業(yè)典范，成就醫(yī)藥商貿(mào)第一品牌。廣東廣東中煙中煙廣州生產(chǎn)基地：廣州生產(chǎn)基地：項(xiàng)目占地面積1047畝，計(jì)劃投資約57億元，將引進(jìn)目前世界最先進(jìn)的卷煙生產(chǎn)設(shè)備，投產(chǎn)后產(chǎn)能為200萬(wàn)大箱，年創(chuàng)稅利130億元。廣東光電科

17、技產(chǎn)業(yè)基地：廣東光電科技產(chǎn)業(yè)基地：占地面積約450畝，由研發(fā)設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)區(qū)、中華液晶城和海角紅樓商務(wù)配套區(qū)三大板塊組成，被中國(guó)留學(xué)人員廣州科技交流會(huì)辦公室列為“中國(guó)留學(xué)人員廣州光電科技產(chǎn)業(yè)基地A.南方茶葉市場(chǎng)B.山村茶葉批發(fā)市場(chǎng)C.錦桂茶葉市場(chǎng)D.芳村茶葉批發(fā)市場(chǎng)園區(qū)E.芳村茶葉批發(fā)市場(chǎng)園區(qū)F.廣州芳村區(qū)南方茶葉批發(fā)市場(chǎng)G.南方茶葉市場(chǎng)南區(qū)H.南方茶葉市場(chǎng)B館I.南方茶葉市場(chǎng)(東二門)J.南方茶葉市場(chǎng)(東一門)南方茶葉市場(chǎng)占地面積103,052m2，現(xiàn)有商戶1,500家，專營(yíng)茶葉商鋪600余間，匯集了福建、潮陽(yáng)、浙江、廣州、香港、臺(tái)灣等地區(qū)的數(shù)百家茶商，年交易額13億，是全國(guó)最大的茶葉專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)

18、和集散地，市場(chǎng)輻射全國(guó)各地及東南亞地區(qū)。本本 案案廣州和佛山市委、市政府提出，廣州和佛山的發(fā)展要“三對(duì)接、一聯(lián)手”，也就是規(guī)劃對(duì)接、交通基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)接、產(chǎn)業(yè)對(duì)接和聯(lián)手治理珠江水系、大氣污染。因此，項(xiàng)目所處區(qū)域作為“廣佛之心”，位置得天獨(dú)厚，機(jī)遇千載難逢。搶占廣佛同城化的發(fā)展先機(jī)，發(fā)揮綜合服務(wù)功能和集聚輻射功能，成為廣佛對(duì)接的前沿地，將成為廣州未來(lái)最有發(fā)展前景的地區(qū)之一。廣佛都市圈的核心區(qū)、廣佛同城化的橋頭堡廣佛都市圈的核心區(qū)、廣佛同城化的橋頭堡廣州廣州佛山佛山區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析廣州上半年市場(chǎng)表現(xiàn)火熱，成交量同比均大幅上漲廣州上半年市場(chǎng)表現(xiàn)火熱，成交量同比均大幅上漲廣州上半年庫(kù)存

19、穩(wěn)定，去化速度稍慢廣州上半年庫(kù)存穩(wěn)定，去化速度稍慢由以上數(shù)據(jù)可知，荔灣區(qū)總體推貨量較少，導(dǎo)致成交量在廣州一手住宅市場(chǎng)的占比不高，但區(qū)域仍是廣州樓市的后起之秀。數(shù)據(jù)來(lái)源：中原數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)區(qū)域供貨量不足，成交量不大由以上數(shù)據(jù)可知，2012年全年成交均價(jià)為20000元/平方米。在限購(gòu)的政策環(huán)境下，需求仍然旺盛。數(shù)據(jù)來(lái)源：中原數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)價(jià)格處于廣州中上游位置0500010000150002000025000300003500040000天河區(qū) 越秀區(qū) 荔灣區(qū) 海珠區(qū) 白云區(qū) 黃埔區(qū) 番禺區(qū) 南沙區(qū) 花都區(qū) 蘿崗區(qū) 增城市 從化市2012年1月2013年6月廣州各區(qū)商品住宅成交均價(jià)走勢(shì)2012年1月2012年

20、2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月2013年1月2013年2月2013年3月2013年4月2013年5月2013年6月單位：（元/）荔灣區(qū)成交活躍樓盤：荔灣區(qū)成交活躍樓盤：受地價(jià)不斷攀升的影響，區(qū)域樓盤均價(jià)突破2萬(wàn)。該區(qū)域住宅供應(yīng)量有所增加，該區(qū)域住宅供應(yīng)量有所增加，9 9個(gè)在售項(xiàng)目，當(dāng)中個(gè)在售項(xiàng)目，當(dāng)中4 4個(gè)項(xiàng)目在加推新貨。個(gè)項(xiàng)目在加推新貨。逸翠灣荔灣嶺南灣畔逸彩新世界荔港南灣萬(wàn)科柏悅灣 西灣陽(yáng)光保利公園九里中鐵荔灣國(guó)際城路勁雋龍灣本項(xiàng)目景裕嘉園保利公園九里保利公園九里整體均

21、價(jià)維持21000元/M2左右。路勁雋瀧灣整體均價(jià)維持17000元/M2左右。保利塞納維拉荔灣國(guó)際城整體均價(jià)維持19000元/M2左右。整體均價(jià)維持15000元/M2左右。位于項(xiàng)目旁的景裕嘉園售價(jià)已達(dá)位于項(xiàng)目旁的景裕嘉園售價(jià)已達(dá)13000元元/方方客戶群體特征 1、群體性質(zhì)、群體性質(zhì)特征：特征：以拆遷戶居多，一種為政府拆遷安置戶；另一種為舊城區(qū)拆遷以得貨幣補(bǔ)償后自購(gòu)房戶；第二居住人群為房改戶，集中在市政府機(jī)關(guān)和教育系統(tǒng)職工以及芳村區(qū)屬政企職工房改戶；第三大居住人群為商品房零售對(duì)象，以小規(guī)模企業(yè)主和生意人居多。 2、群體區(qū)域、群體區(qū)域特征特征：以本市荔灣區(qū)人員最多。荔灣區(qū)因舊城改造、拆遷等原因獲得

22、重新置業(yè)機(jī)會(huì)后首選芳村區(qū)購(gòu)房。其次為芳村本地人居多，主要以政企房改職工為主。第三為海珠區(qū)和南海市居民，由于海珠區(qū)樓價(jià)的高漲、八橋一隧年票制的實(shí)施，海珠人到芳村購(gòu)房的人數(shù)有增多的趨勢(shì)。第四為外省人，多為生意人。 3、群體素質(zhì)、群體素質(zhì)特征特征：以低學(xué)歷、低素質(zhì)人口居多本地農(nóng)轉(zhuǎn)非人口及老城區(qū)拆遷安置的下崗工人和其他藍(lán)領(lǐng)階層為主，各類生意人為次；白領(lǐng)階層以區(qū)屬政企工薪階層為主，市內(nèi)高新技術(shù)企業(yè)高薪白領(lǐng)階層人士到此購(gòu)房極少。住宅市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè) 維持目前走勢(shì)，成交量同期相比趨向回升 小幅窄幅震蕩，房?jī)r(jià)總體將趨于平穩(wěn)，銷售面積趨向平穩(wěn) 房?jī)r(jià)與銷售量將邁入穩(wěn)定通道，鑒于廣州強(qiáng)勁的購(gòu)房需求，量?jī)r(jià)緩步上升 結(jié)構(gòu)表

23、現(xiàn)： 高端物業(yè)：由于限購(gòu)、土地增值稅等政策的影響，高端物業(yè)短期內(nèi)受影響較大，銷售或有 波動(dòng)；但中長(zhǎng)期仍具有保值增值性中低端物業(yè)：首付三成以及限貸政策將在一定程度上影響剛性和改善性需求，中低端住宅 受影響較小總體走勢(shì)預(yù)測(cè)： 第一階段第二階段第三階段 房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求 區(qū)域價(jià)格相對(duì)不高，吸引更多的廣州佛山客戶區(qū)域價(jià)格相對(duì)不高，吸引更多的廣州佛山客戶 樓市大勢(shì)上行，市場(chǎng)熱度依然樓市大勢(shì)上行，市場(chǎng)熱度依然 隨著人口的不斷增加，商業(yè)地產(chǎn)有望加速發(fā)展隨著人口的不斷增加，商業(yè)地產(chǎn)有望加速發(fā)展 白鵝白鵝潭商圈為區(qū)域帶來(lái)更長(zhǎng)遠(yuǎn)，更高速的發(fā)展潭商圈為區(qū)域帶來(lái)更長(zhǎng)遠(yuǎn)，更高速的發(fā)展小結(jié)小結(jié)區(qū)域商業(yè)

24、概況區(qū)域商業(yè)概況項(xiàng)目博皇家具城國(guó)覽醫(yī)療器械城花鳥魚蟲大市場(chǎng)茶葉批發(fā)市場(chǎng)芳村形成了茶葉批發(fā)、花鳥魚蟲 、家具、醫(yī)療器械四大專業(yè)市場(chǎng)，除家具市場(chǎng)外，其余三大專業(yè)市場(chǎng)在華南地區(qū)均具足夠大的影響力，也是全國(guó)性的專業(yè)市場(chǎng)，其中的醫(yī)療器械城是全國(guó)唯一的批發(fā)市場(chǎng) 芳村茶葉產(chǎn)業(yè)規(guī)模數(shù)量芳村目前有茶葉商戶3500多家；產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)面積達(dá)20.2萬(wàn)平米；大型的茶葉批發(fā)市場(chǎng)及交易中心有8家。市場(chǎng)名稱市場(chǎng)名稱建筑面積建筑面積數(shù)量數(shù)量單位租金單位租金建筑結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)狀況狀況芳村茶葉城3.2萬(wàn)600間60-400元/四層專業(yè)市場(chǎng)良好南方茶葉市場(chǎng)9萬(wàn)1500間100-350元/兩層街鋪良好山村茶葉城5000100間200-25

25、0元/四層專業(yè)市場(chǎng)良好三一國(guó)際茶葉城2萬(wàn)300間60-300元/四層專業(yè)市場(chǎng)良好錦桂茶葉市場(chǎng)2萬(wàn)300間100-250元/一層街鋪良好承鴻茶葉市場(chǎng)8000150間200-250元/一層街鋪良好正好茶葉市場(chǎng)2萬(wàn)300間100-250元/一層街鋪良好萬(wàn)華茶葉市場(chǎng)1萬(wàn)250間100-250元/一層街鋪良好芳村茶葉批發(fā)市場(chǎng)37芳村花鳥魚蟲大市場(chǎng) 位于廣東省廣州市荔灣區(qū)花地灣的“廣州市花地花鳥魚蟲批發(fā)市場(chǎng)”，其一期工程占地面積25000多平方米，分為水族器材區(qū)、寵物區(qū)、 雀鳥區(qū)、園藝根雕觀賞石區(qū)，約有600間商鋪。二期占地面積27000多平方米，設(shè)有高檔錦鯉海洋生物區(qū)、鮮干花區(qū)、工藝品區(qū)和家私精品收藏品

26、區(qū)，約有200多間商鋪。還擁有占地面積1萬(wàn)平方米的大型停車場(chǎng)，整個(gè)市場(chǎng)占地面積達(dá)7萬(wàn)平方米,不但成為亞洲最大最集中的同類市場(chǎng)，更已成為世界同行業(yè)中最大最齊集相關(guān)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)的匯聚中心。利用住宅的裙樓共4層作為醫(yī)療器械專業(yè)市場(chǎng)，第1-2層是展示商鋪，3-4層是商務(wù)辦公。目前第一期經(jīng)營(yíng)良好，僅有少量鋪面空置，第二期正在招租中，招租情況不理想，何時(shí)開業(yè)未有明確時(shí)間。國(guó)覽醫(yī)療器械城全國(guó)唯一醫(yī)療器械專業(yè)市場(chǎng) 博皇家具博覽中心，位于廣州芳村，緊靠廣深高速、華南快速干線、珠江隧道。中心占地面積達(dá)10萬(wàn)平方米，分A館、B館、現(xiàn)代辦公家具系列叁大部分。經(jīng)營(yíng)國(guó)際上最新款式的精品家私、現(xiàn)代辦公家具系列以及香港品牌家私、

27、臺(tái)灣品牌家私等中高檔家私，是目前華南地區(qū)規(guī)模較大、檔次較高的家具批發(fā)中心、品牌展示中心。小結(jié)1、芳村的茶葉、花鳥魚蟲、家具、醫(yī)療器械專業(yè)市場(chǎng)：除家具市場(chǎng)外，其它三個(gè)市場(chǎng)都是全國(guó)性的專業(yè)市場(chǎng)，影響力和經(jīng)營(yíng)狀況不錯(cuò)，但總體來(lái)講，各有其特點(diǎn)。2、茶葉市場(chǎng)：區(qū)域內(nèi)布局分散，集中式展示賣場(chǎng)與商業(yè)街鋪混雜，高低檔次混雜，環(huán)境較差。盡管如此，不影響茶葉市場(chǎng)的正常經(jīng)營(yíng)，因?yàn)槭桥l(fā)生意，客戶對(duì)購(gòu)物環(huán)境要求不高，只要談成生意即可。茶葉市場(chǎng)已形成了固有的商業(yè)模式，市場(chǎng)規(guī)模也足夠大，所以，新的茶葉批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展空間有限。本項(xiàng)目可考慮開辟一個(gè)小規(guī)模的高端茶葉展示銷售區(qū)，批發(fā)及零售兼顧。核核心心價(jià)價(jià)值值l SWOT分析l挖

28、掘核心競(jìng)爭(zhēng)力l項(xiàng)目屬性part 3part 3瞄準(zhǔn)市場(chǎng)抓住機(jī)遇面對(duì)挑戰(zhàn)塑造項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系挖核心競(jìng)爭(zhēng)力SStrengthsWOTWeaknessesOpportunitiesThreats優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)SS劣勢(shì)劣勢(shì)WW項(xiàng)目位于廣佛之心的核心位置緊鄰芳村南方茶葉城和茶窖。周邊有雙地鐵站，5號(hào)線滘口、1號(hào)線花地站位于穗鹽東路，是連接廣佛的交通要道周邊有學(xué)校、市場(chǎng)，生活便利酒店商業(yè)用地，不受限購(gòu)影響項(xiàng)目總建面積小，難以形成規(guī)模地塊使用年限短公交配套少項(xiàng)目周邊環(huán)境較差機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)OO威脅威脅TT白鵝潭商圈的規(guī)劃區(qū)域內(nèi)具有產(chǎn)業(yè)整合發(fā)展的愿望周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)入高速增長(zhǎng)期廣佛政府合力促進(jìn)同城發(fā)展項(xiàng)目所處位置屬于佛山區(qū)域

29、受市政規(guī)劃影響大交通優(yōu)勢(shì)距離5號(hào)線滘口、1號(hào)線芳村地鐵口直線距離約2公里周邊廣州環(huán)城高速、廣佛新干線、廣佛高速、實(shí)現(xiàn)珠三角隨時(shí)連通。雙地鐵半小時(shí)直達(dá)天河，廣佛半小時(shí)生活圈，30分鐘直達(dá)白云機(jī)場(chǎng)。核心價(jià)值體系地段優(yōu)勢(shì)緊鄰白鵝潭商圈項(xiàng)目地處廣項(xiàng)目地處廣佛之佛之心，該區(qū)域定位是國(guó)際心，該區(qū)域定位是國(guó)際商業(yè)中心、水秀花香的宜居商業(yè)中心、水秀花香的宜居城區(qū)，項(xiàng)目必將受城區(qū)，項(xiàng)目必將受規(guī)劃利好影響。規(guī)劃利好影響。 緊鄰南方茶葉市場(chǎng)全國(guó)最大的茶葉專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)和集散地，市場(chǎng)輻射全國(guó)各地及東南亞地區(qū)，現(xiàn)有商戶全國(guó)最大的茶葉專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)和集散地，市場(chǎng)輻射全國(guó)各地及東南亞地區(qū)，現(xiàn)有商戶1,500家，專營(yíng)茶葉商鋪家，

30、專營(yíng)茶葉商鋪600余間，年交易額超余間，年交易額超13億，為項(xiàng)目帶來(lái)的優(yōu)質(zhì)客戶群。億，為項(xiàng)目帶來(lái)的優(yōu)質(zhì)客戶群。天河商圈白云商圈海珠商圈番禺商圈越秀商圈白鵝潭商圈3、本項(xiàng)目宜居宜商，商業(yè)部分做好規(guī)劃、銷售。為最大限度地回籠資金，商業(yè)規(guī)劃時(shí)，盡可能考慮能將各區(qū)域面積分割成合適的單元，以便銷售。但部分集中式商業(yè)，開發(fā)商作為自有物業(yè)長(zhǎng)期持有。2、借勢(shì)白鵝潭商圈的大力推進(jìn)，提升項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值，區(qū)域住宅市場(chǎng)的火速發(fā)展，價(jià)格的不斷走高，為項(xiàng)目營(yíng)造一個(gè)較好的市場(chǎng)環(huán)境，本項(xiàng)目未來(lái)的價(jià)值將會(huì)有不少的提升。1、交通便利，地鐵、高速均有，30分鐘西可達(dá)佛山，東可達(dá)天河，可立足于南方茶葉市場(chǎng)，再向廣佛兩地發(fā)展，成為廣佛

31、兩地商家的后盾和基地。項(xiàng)目核心價(jià)值項(xiàng)目核心價(jià)值集餐飲、娛樂、辦公、商務(wù)、居住為一體的商務(wù)公寓給荔灣及黃岐的消費(fèi)者，提供一個(gè)休閑居住辦公的場(chǎng)所 廣佛同城第一站居住、辦公一體的商用物業(yè)項(xiàng)目屬性項(xiàng)目屬性定位定位定定位位建建議議l項(xiàng)目定位l客戶定位l物業(yè)發(fā)展建議l產(chǎn)品定位part 4part 4 從以上項(xiàng)目分析中可以看出本項(xiàng)目的賣點(diǎn)，所以本項(xiàng)目的形象定位須體現(xiàn)出本項(xiàng)目的特點(diǎn)及特殊性。在總結(jié)項(xiàng)目主要賣點(diǎn)時(shí)建議突出：廣佛之心、地鐵、專業(yè)市場(chǎng)環(huán)繞 三大方面，這幾方面同時(shí)并用顯然不太可能完成，會(huì)顯得太過繁瑣與不明確，因此我們?cè)谕茝V形象上會(huì)在上述幾大賣點(diǎn)中找到一個(gè)寄托，從而使客戶的想象力有一個(gè)起點(diǎn)或切入點(diǎn)，來(lái)更

32、好地表現(xiàn)本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，與市場(chǎng)上其他物業(yè)明顯不同。即尋找本項(xiàng)目獨(dú)特的賣點(diǎn)，他是其他物業(yè)不能比擬的，并將此概念定位為宣傳主線。項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位總體形象定位：白鵝潭伴精英商務(wù)公寓詮釋：l“白鵝潭伴”表明項(xiàng)目所處區(qū)位，在白鵝潭商圈旁邊。拉近與廣州之間的距離。l“精英”：項(xiàng)目緊鄰南方茶葉市場(chǎng)，而芳村又是專業(yè)市場(chǎng)的集中地，以此行業(yè)的精英作為項(xiàng)目的切入點(diǎn)，并打開市場(chǎng)。l“商務(wù)公寓”：主要指項(xiàng)目針對(duì)客戶，作為一個(gè)集居住、辦公于一體的形象出現(xiàn)。此定位把項(xiàng)目的賣點(diǎn)、形象、生活方式和項(xiàng)目檔次等多個(gè)元素融于其中。把項(xiàng)目的整體形象拉升到極致。賣給誰(shuí)？賣給誰(shuí)？廣州荔灣、佛山泛珠三角候鳥人群海珠、番禺佛山等周邊地區(qū)候鳥人群

33、 【核心客戶層】 【次核心客戶層】 【偶得客戶層】投資需求自住、辦公需求投資、自住、辦公需求投資需求需求次序需求次序客戶區(qū)域客戶區(qū)域需求方式需求方式駐芳村、黃岐的企業(yè)主、企業(yè)高管、員工等附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)駐荔灣工作者客戶群體客戶群體經(jīng)過以上分析，我們大概能把本案的客戶圈層劃分為：經(jīng)過以上分析，我們大概能把本案的客戶圈層劃分為：客戶定位客戶定位泛精英階層薪富新富先富1、解決規(guī)?；c高端市場(chǎng)容量有限的矛盾，盡量擴(kuò)大本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群。2、將家庭年收入10萬(wàn)元以上階層定義為“泛精英階層”。3、一個(gè)事業(yè)、知識(shí)和財(cái)富不斷“成長(zhǎng)和發(fā)展中”的階層4、一個(gè)超越了“小康”、奔向“現(xiàn)代化”，并開始擁有固定資產(chǎn)的階層。5

34、、分為“薪富”、“新富”和“先富”三類，形成相應(yīng)的低端、中端和高端目標(biāo)市場(chǎng)。薪富精英階層低端市場(chǎng)：家庭生命周期和特征：1、處于初婚期（從結(jié)婚建立家庭到生育第一個(gè)子女的時(shí)期），部分為單身人士；2、年齡由25至30歲；3、 家庭年收入10萬(wàn)20萬(wàn)元；4 、一般沒有私家車；5、主要包括: A、“非創(chuàng)業(yè)型”人士，主要指大型外資、合資企業(yè)的高級(jí)白領(lǐng)，我們稱之為“銀領(lǐng)”、打工仔； B、不想租屋住，夢(mèng)想有個(gè)屬于自己的家；6 、事業(yè)剛起步，但很有發(fā)展?jié)摿Γ?年輕、觀念超前，經(jīng)濟(jì)和家庭負(fù)擔(dān)相對(duì)較輕，對(duì)賺錢信心十足，不屑于“藏”錢，習(xí)慣先花“未來(lái)錢”。 購(gòu)房動(dòng)機(jī)和消費(fèi)心理： 1 、為改善居住環(huán)境需求購(gòu)房，基本為自

35、住購(gòu)房自住購(gòu)房，需求迫切。 2 、有勇氣借貸購(gòu)房，有足夠的還款能力。 3、對(duì)價(jià)格敏感度高，愛貪小便宜。 4、易受媒體廣告影響。 5 、求新、求美。薪富精英階層低端市場(chǎng)：購(gòu)房需求購(gòu)房需求開發(fā)對(duì)策開發(fā)對(duì)策家庭結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，面積要求不高，承受總價(jià)較低家庭結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，面積要求不高，承受總價(jià)較低小戶型：小戶型：50507070平方米平方米間隔：間隔：?jiǎn)伍g、單間、1 1室室1 1廳廳、2 2室室1 1廳廳積蓄不多，積蓄不多，荔灣和黃岐的房基本上買不起荔灣和黃岐的房基本上買不起，裝修，裝修、購(gòu)買家具、電器壓力大、購(gòu)買家具、電器壓力大降低置業(yè)門檻降低置業(yè)門檻低價(jià)入市低價(jià)入市輕松付款輕松付款提供精裝修提供精裝修提供家

36、具電器一體化貸款提供家具電器一體化貸款需要體面公共空間，滿足社交需要需要體面公共空間，滿足社交需要規(guī)模化開發(fā)大配套、會(huì)所、網(wǎng)線及家居系統(tǒng)，提高項(xiàng)目規(guī)?；_發(fā)大配套、會(huì)所、網(wǎng)線及家居系統(tǒng)，提高項(xiàng)目的附加值。的附加值。價(jià)廉物美價(jià)廉物美優(yōu)良的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)，精致的細(xì)部設(shè)計(jì)。優(yōu)良的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)，精致的細(xì)部設(shè)計(jì)。部分關(guān)心未來(lái)子女教育，希望有學(xué)校部分關(guān)心未來(lái)子女教育，希望有學(xué)?，F(xiàn)周邊已有葵逢小學(xué)現(xiàn)周邊已有葵逢小學(xué)家庭生命周期和個(gè)體特征:1、處于生育期（從第一個(gè)孩子出生到最小一個(gè)孩子被撫養(yǎng)成人的時(shí)期）2 、夫妻年齡由3040歲3、 家庭年收入20萬(wàn)至50萬(wàn)元。4、 一般擁有一輛國(guó)產(chǎn)私家車5 、主要包括:A、大

37、型外資、合資企業(yè)的高級(jí)管理人員，我們稱之為“金領(lǐng)”。B、小型私營(yíng)企業(yè)主。C、公務(wù)員、教師、醫(yī)生。6 、有較高的素質(zhì)和教養(yǎng)，有較好的職業(yè)和身份，有新的文化背景，新的人生體驗(yàn)，緊追時(shí)代的脈搏，追求新的生活方式；7、 有事業(yè)心，工作勤奮；事業(yè)成功或有良好的發(fā)展?jié)摿蜑榇藠^斗的精神；8、 受過良好的教育，有著良好的事業(yè)基礎(chǔ)和發(fā)展前景；9、 生活方式積極、健康、向上。10、好面子、喜歡扎堆、投資意識(shí)強(qiáng)，對(duì)規(guī)劃有超前的認(rèn)知。新富精英階層新富精英階層中端市場(chǎng)：中端市場(chǎng)： 購(gòu)房動(dòng)機(jī)和消費(fèi)心理: 1 、 投資意識(shí)強(qiáng)； 2、 讓自己的公司有更好的工作環(huán)境; 3、 效仿及炫耀動(dòng)機(jī); 4、 注重房屋的實(shí)用性、合理性；

38、 5、對(duì)當(dāng)?shù)匾?guī)劃有較前的認(rèn)知。新富精英階層新富精英階層中端市場(chǎng)：中端市場(chǎng)：購(gòu)房需求購(gòu)房需求開發(fā)對(duì)策開發(fā)對(duì)策戶型面積不宜太大戶型面積不宜太大廳、房面積要適中廳、房面積要適中接受總價(jià)處于中等水平接受總價(jià)處于中等水平小戶型：小戶型：50507070平方米平方米間隔：間隔：?jiǎn)伍g、單間、1 1室室1 1廳廳、2 2室室1 1廳廳投資、辦公、自住投資、辦公、自住需要體面公共空間，滿足社交需要需要體面公共空間，滿足社交需要規(guī)?；_發(fā)大配套、會(huì)所、網(wǎng)線及家居系規(guī)?；_發(fā)大配套、會(huì)所、網(wǎng)線及家居系統(tǒng)，提高項(xiàng)目的附加值。統(tǒng)，提高項(xiàng)目的附加值。第一類是投資買家，用于租賃或商住投資。 第二類是自住買家，日常居住辦公族

39、等。 第三類是SOHO買家，居住商務(wù)二合一的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)群客戶總體分三類人群客戶總體分三類人群SOHO公寓：集辦公、商務(wù)、工作、居住為一體的場(chǎng)所，極大滿足“SOHO”一族的需求。滿足附近專業(yè)市場(chǎng)及今后白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈商務(wù)人士住宿需求。首層街鋪：小規(guī)模的高端茶葉展示銷售區(qū)，批發(fā)及零售兼顧停車位：足夠的停車位是做旺項(xiàng)目的前提條件，盡可能地利用好空間，多規(guī)劃停車位。公寓：地處白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈，必然吸引大量高層管理階層工作，產(chǎn)生自住和投資需求，天河一帶的公寓很好出租，投資者多。物業(yè)發(fā)展建議商務(wù)辦公兼居住功能廣州公寓狀況調(diào)查名稱名稱裝修裝修戶型戶型面積面積租金租金管理費(fèi)管理費(fèi)馬賽國(guó)際公寓馬賽國(guó)際公寓精裝修（800元

40、）單間48m2月租：2900/月2.8元標(biāo)準(zhǔn)間63 m2月租：3200/月一房一廳73 m2月租：3500/月嘉裕嘉裕-禮頓陽(yáng)光禮頓陽(yáng)光精裝修（2000元）單身公寓3547 m24000元/月3.5元一房一廳5570 m25500元/月兩房三房80127 m26800元/月雙城國(guó)際公寓雙城國(guó)際公寓精裝修單間3846 m23500元/月2.8元套房65 m24500元/月鉑林國(guó)際公寓鉑林國(guó)際公寓精裝修單身公寓34 m23500元/月3.8元小復(fù)式3060 m24500元/月新大廈新大廈精裝修三房168 m21500025000元/月3.5元四房183 m21500025000元/月廣州盛雅服務(wù)公

41、寓廣州盛雅服務(wù)公寓精裝修單房38 m2月租：12000元/月日租：每房每天加收15%服務(wù)費(fèi)一房一廳65 m2月租：16000元/月兩房一廳95100 m2月租：1800020000元/月三房一廳138 m2月租：28000元/月富力愛丁堡富力愛丁堡精裝修（2500元）一房一廳89 m214500元/月5.0元一房一廳95 m215500元/月兩房一廳124 m216500元/月兩房一廳126 m218000元/月三房一廳187 m229000元/月單間面積單間面積3448m之間為之間為主；主；一一房房一一廳面積在廳面積在5070m之間之間為為主主；二房一廳面積在二房一廳面積在80126m之間之

42、間為為主；主；產(chǎn)品建議戶型戶型面積面積單間3538m一房一廳4548m二房一廳（?。?558m二房一廳（標(biāo)準(zhǔn)）6568m綜合市場(chǎng)上公寓產(chǎn)品的面積段，結(jié)合本項(xiàng)目的地理位置及客戶群需求，建議項(xiàng)目產(chǎn)品以單間、一房、二房單位為主，面積段如下表。廣州公寓狀況調(diào)查名稱名稱裝修裝修戶型戶型面積面積租金租金管理費(fèi)管理費(fèi)馬賽國(guó)際公寓馬賽國(guó)際公寓精裝修（800元）單間48m2月租：2900/月2.8元標(biāo)準(zhǔn)間63 m2月租：3200/月一房一廳73 m2月租：3500/月嘉裕嘉裕-禮頓陽(yáng)光禮頓陽(yáng)光精裝修（2000元）單身公寓3547 m24000元/月3.5元一房一廳5570 m25500元/月兩房三房80127

43、m26800元/月雙城國(guó)際公寓雙城國(guó)際公寓精裝修單間3846 m23500元/月2.8元套房65 m24500元/月鉑林國(guó)際公寓鉑林國(guó)際公寓精裝修單身公寓34 m23500元/月3.8元小復(fù)式3060 m24500元/月新大廈新大廈精裝修三房168 m21500025000元/月3.5元四房183 m21500025000元/月廣州盛雅服務(wù)公寓廣州盛雅服務(wù)公寓精裝修單房38 m2月租：12000元/月日租：每房每天加收15%服務(wù)費(fèi)一房一廳65 m2月租：16000元/月兩房一廳95100 m2月租：1800020000元/月三房一廳138 m2月租：28000元/月富力愛丁堡富力愛丁堡精裝修（

44、2500元）一房一廳89 m214500元/月5.0元一房一廳95 m215500元/月兩房一廳124 m216500元/月兩房一廳126 m218000元/月三房一廳187 m229000元/月單間租金在單間租金在60100元元/m/月月之間為主；之間為主；一一房房一廳租金一廳租金在在50220元元/m/月月之間為主之間為主；二房一廳租金在二房一廳租金在80200元元/m/月月之間為主；之間為主；關(guān)于價(jià)格制定思考：n項(xiàng)目處于南海區(qū)，價(jià)格與廣州有較大的落差。項(xiàng)目的使用年限僅25年。n相對(duì)于項(xiàng)目未來(lái)區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)格局會(huì)怎么樣？必然以主導(dǎo)性大盤為主導(dǎo)，價(jià)格定位也必須考慮未來(lái)的區(qū)域大競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)；n項(xiàng)目?jī)r(jià)格

45、的策略不能脫離項(xiàng)目市場(chǎng)定位，要在項(xiàng)目目標(biāo)顧客可以接受的范圍內(nèi)，而且要緊跟著項(xiàng)目推廣策略的方向。價(jià)格建議n項(xiàng)目市場(chǎng)定位為中低檔次物業(yè)，價(jià)格建議不能太高；n項(xiàng)目營(yíng)銷策略主打“性價(jià)比”，因此制定的價(jià)格要在合理的范圍內(nèi)；n與本案總定位比較接近的項(xiàng)目景裕家園的均價(jià)13000元/ 。建議銷售均價(jià)：5500元/1、本案價(jià)位低于同區(qū)物業(yè)的一半。2、本案物業(yè)面積較少，總價(jià)低，投資門檻低3、租金回報(bào)高，如下表物業(yè)投資價(jià)值分析戶型戶型租金租金年租金年租金投資金額投資金額回報(bào)率回報(bào)率單間35方1200144001925007.5%一房一廳45方1500180002475007.2%二房一廳55/p>

46、25007.1%總體投資回報(bào)達(dá)總體投資回報(bào)達(dá)7%以上以上推推廣廣策策略略l推廣原則l推廣部署l展示系統(tǒng)l價(jià)格策略part 5part 5根據(jù)定位來(lái)指導(dǎo)推廣： 項(xiàng)目的推廣始終要把握推廣的核心和主線，而推廣的核心和主線一定要以項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和形象定位為準(zhǔn)則，這樣才不會(huì)脫離方向和取得良好的推廣效果。成本控制： 推廣需要成本，片面追求極限的表達(dá)效果、最頂級(jí)的宣傳媒介則需要巨大的開支，我們從不主張這樣操作。將推廣成本控制在適宜的范圍內(nèi)、以小搏大是我們?cè)谕茝V部署時(shí)一個(gè)重要的考慮因素。推廣原則推廣部署我司建議在推廣策略上，借勢(shì)白鵝潭商圈，做輿論、炒作，樹立形象，快速深入目標(biāo)客戶群，迅速引爆市場(chǎng)。做輿論在導(dǎo)入

47、期通過產(chǎn)品推介，拓寬輿論渠道；精炒作大力炒作白鵝潭商圈、做到人未到聲先到；高姿態(tài)通過炒作拔高項(xiàng)目形象，最后高調(diào)亮相；震市場(chǎng)通過開盤大賣，引爆市場(chǎng)，吸引更多的目標(biāo)客戶關(guān)注；推廣部署塑造形象高端定位積極儲(chǔ)客控貨分流整合資源拓寬渠道統(tǒng)一項(xiàng)目宣傳形象，運(yùn)用在所有推廣活動(dòng)的方方面面，加深客戶印象。加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)包裝，從細(xì)節(jié)處提升項(xiàng)目檔次。加重產(chǎn)品內(nèi)在“含金量”，爭(zhēng)取獲得客戶認(rèn)同。積極儲(chǔ)客：運(yùn)用活動(dòng)營(yíng)銷等手段，提高本案知名度，針對(duì)不同客戶區(qū)別宣傳，為銷售儲(chǔ)客?？刎浄至鳎簣?jiān)持“低開高走”的營(yíng)銷策略，利用別墅營(yíng)造本案高端定位，肯定產(chǎn)品價(jià)值。有計(jì)劃地利用推貨杠桿吸引市場(chǎng)關(guān)注度，調(diào)節(jié)售價(jià)。靈活運(yùn)用折扣策略，達(dá)到快速銷售

48、，提高售價(jià)目的。運(yùn)用時(shí)間節(jié)點(diǎn)制造銷售熱潮。營(yíng)銷渠道：從不同的媒體渠道著手，展開泛宣傳、區(qū)域宣傳、實(shí)體展示等宣傳攻勢(shì)。多方面尋求目標(biāo)客戶，眼光不局限于本地市場(chǎng)，利用中原網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，積極開拓廣州地資源。制造節(jié)點(diǎn)提高售價(jià)執(zhí)行關(guān)鍵：覆蓋目標(biāo)客戶各階層，利用產(chǎn)品價(jià)值對(duì)比，務(wù)求“適銷對(duì)路”。推廣節(jié)奏安排（由于沒有本案的工程節(jié)點(diǎn)，推廣暫以2014年3月15日為開盤時(shí)間 ）階段階段時(shí)間時(shí)間節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn)階段任務(wù)階段任務(wù)目的目的第一階段第一階段2013.2013.1212導(dǎo)入期導(dǎo)入期高調(diào)宣傳高調(diào)宣傳產(chǎn)品導(dǎo)入產(chǎn)品導(dǎo)入產(chǎn)品導(dǎo)入、使目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目區(qū)位及產(chǎn)品導(dǎo)入、使目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目區(qū)位及產(chǎn)品有深刻認(rèn)知。產(chǎn)品有深刻認(rèn)知。第二階段第

49、二階段2012014.024.02儲(chǔ)客期儲(chǔ)客期塑造形象塑造形象積累客戶積累客戶塑造項(xiàng)目形象，塑造項(xiàng)目形象，為銷售蓄積熱能。為銷售蓄積熱能。第三階段第三階段2012014.034.03開盤開盤強(qiáng)勢(shì)推廣強(qiáng)勢(shì)推廣凸現(xiàn)品質(zhì)凸現(xiàn)品質(zhì)建立產(chǎn)品品牌，鞏固項(xiàng)目的地位。建立產(chǎn)品品牌，鞏固項(xiàng)目的地位。第四階段第四階段2012014.044.04熱銷期熱銷期積極銷售積極銷售 制造銷售熱點(diǎn)。制造銷售熱點(diǎn)。營(yíng)銷推廣訴求點(diǎn)：營(yíng)銷推廣訴求點(diǎn)：1、以、以“高性價(jià)比高性價(jià)比”的概念占領(lǐng)市場(chǎng)，迅速的概念占領(lǐng)市場(chǎng)，迅速吸引投資者吸引投資者的的眼球；眼球；2、主打低總價(jià)、低、主打低總價(jià)、低首付多方首付多方即可即可擁有房子等擁有房子等賣點(diǎn)引起核賣點(diǎn)引起核心目標(biāo)顧客的興趣；心目標(biāo)顧客的興趣；3、經(jīng)過現(xiàn)場(chǎng)包裝經(jīng)過現(xiàn)場(chǎng)包裝，華麗亮相市場(chǎng)，華麗亮相市場(chǎng)，塑造，塑造形象，力求與中形象，力求與中低端客戶的購(gòu)房理念產(chǎn)生共鳴；低端客戶的購(gòu)房理念產(chǎn)生共鳴；4、賦予項(xiàng)目、賦予項(xiàng)目時(shí)尚商務(wù)的時(shí)尚商務(wù)的精神理念，力求