河南至興置業(yè)有限公司商住樓項目

1、河南至興置業(yè)有限公司商業(yè)居住樓項目申 請 報 告第一章 概論1.1項目申報單位概況1.1.1項目名稱：河南至興置業(yè)有限公司商業(yè)居住樓項目1.1.2項目承辦單位及法人代表項目承辦單位：河南至興置業(yè)有限公司法人代表：張允鋒1.2項目概況1.2.1項目擬建地址該項目位于內鄉(xiāng)縣永順路南側，工業(yè)路東側區(qū)域。1.2.2項目建設依據隨著國家停止實物分房，實行住房分配貨幣化，住房金融服務進一步完善，使我國住宅建設完成了由計劃型向市場型的重大轉變。這一市場的特點是，個人購買商品住宅的比例達到了94%，而居民的購買力和購買需求直接決定了商品住宅的銷售。同時，國家有關部門明確提出，住宅建設必須改變目前存在的面向高收

2、入階層，賺取高額利潤的開發(fā)傾向，應定位于中低收入居民，體現(xiàn)最廣大人民群眾的根本利益。1982年國家規(guī)定超過10層的住宅建筑和超過24米高的其他民用建筑稱為高層建筑。高層建筑的優(yōu)勢是：可節(jié)約城市用地，縮短公用設施和市政管網開發(fā)周期，從而減少市政投資，加快城市建設。在當今，基本農田保護日益受到重視的前提下，最大限度利用建設用地，保障城鄉(xiāng)居民住房供應，成為各級政府面臨的重要問題。發(fā)展高層建筑，向藍天要空間，是解決這一問題的較好途徑。商業(yè)地產在我國的起步比普通住宅較晚，但卻展現(xiàn)出較強的生命力。它的蓬勃發(fā)展首先同中國總體經濟發(fā)展情況密切相關，持續(xù)20幾年中國經濟以9的速度高速增長。整個經濟增長是商業(yè)發(fā)展

3、和商業(yè)地產發(fā)展的最基本的基礎。第二，城市化發(fā)展的動力，是商業(yè)乃至商業(yè)地產發(fā)展的一個推動力，城市化的建設也使更多人進入到城市，創(chuàng)造更多的城市消費群體。城市的聚集作用和帶動作用非常明顯。第三，商業(yè)地產發(fā)展的基本背景就是消費結構快速升級的帶動。第四，國內外諸多資本投入到商業(yè)地產開發(fā)中，客觀促進了商業(yè)地產的發(fā)展。不僅僅是商業(yè)開發(fā)商的投資。事實上這些年來進入到商業(yè)地產開發(fā)里，眾多產業(yè)資本已經進入，包括很多國外資本進入。在這里，資本托起整個商業(yè)地產發(fā)展。第五，城市化推進過程里，舊城改造和新城的建設。我們的城市在城市化過程當中，不斷拉大城市框架，帶動了這樣一些商業(yè)地產結構的調整和新的商業(yè)地產的開發(fā)1.3研究

4、過程及內容2012年8月，我公司受至興置業(yè)有限公司的委托，派專業(yè)技術人員組成項目組，開展本項目的外業(yè)調查工作，項目組根據項目具體特點及項目單位對本項目的有關要求，編制了本項目申請報告。項目組通過現(xiàn)場查看，認真調查了湍河水文、地質條件、工程材料、商業(yè)用房性價比等情況，通過發(fā)放表格調查內鄉(xiāng)城鄉(xiāng)居民對該小區(qū)的入住意愿及購買價格承受能力，搜集了區(qū)域經濟發(fā)展、城鎮(zhèn)規(guī)劃等資料，并就小區(qū)建設的相關內容與項目主管領導座談、匯報、征求意見，在此基礎上，于2011年9月完成本項目的工程申請報告。1.4研究工作依據項目申請報告編制委托書；河南省十一五基礎設施發(fā)展計劃；項目承建單位提供的有關本項目的基礎技術資料等。第

5、二章 項目建設的條件及必要性2.1項目建設的自然條件2.1.1地形、地貌擬建項目位于河南省的西南部，伏牛山老界嶺南麓，南陽盆地西部，內鄉(xiāng)縣南部。內鄉(xiāng)縣位于南陽盆地西沿，伏牛山南麓，東接鎮(zhèn)平，南連鄧州，西依淅川、西峽，北與南召、嵩縣接壤。全縣地勢北高南低，由西北向東南逐漸傾斜，山區(qū)、丘陵、平原、河川多種地形相同。北部伏牛山脈主峰及山嶺呈東西走向，峰巒疊峙，山高林密；西南部為淺山崗坡，屬伏牛山余脈，溝壑縱橫；中南部系南北走向的黃土丘陵及條帶平原，湍河、默河、刁河、黃水河為境內四大河流。2.1.2氣象項目區(qū)域氣候屬北亞熱帶大陸性季風氣候，處在北亞熱帶北界，具有由北亞熱帶向暖溫帶過渡的特點，兼有南北氣

6、候之長，氣候溫和，雨熱同季。區(qū)域內年平均氣溫15，最冷為1月份，極端最低氣溫為-14.4，最熱為每年的7月份，極端最高氣溫為42.1；降雨量750850毫米，年平均降雨量為790.8毫米，年降雨量多集中在6月至8月份，占全年降雨量的63.2%，暴雨多為短歷時。年平均日照時數(shù)1973.6小時，全年平均無霜期220天。2.1.3地質南陽地層區(qū)跨華北地臺和秦嶺褶皺系兩大地質單元，以欒川維摩寺新安店一線為界，以北屬華北地臺，以南屬秦嶺褶皺系。在瓦子穴喬端與商丹西峽鎮(zhèn)平兩大斷裂之間發(fā)育加里東造山帶，在強烈的板塊擠壓碰撞過程中，地層發(fā)生褶皺和變質，并伴有巖漿侵入，地質構造發(fā)育，形成了現(xiàn)在的地貌形態(tài)。項目區(qū)

7、內地層為上元古界和下古生界加里東構造層，在坳陷盆地為白堊系陸相碎屑沉積，以及第四系松散堆積物和花崗巖或花崗閃長巖侵入體。2.1.4地震烈度南陽市位于華北、西南強地震帶與中南弱地震帶之間，受區(qū)域性較大控震構造與較小發(fā)震構造的影響，形成了震級小、震源淺、烈度大、地震活動弱等特點，歷史上多次發(fā)生過地震。據統(tǒng)計資料表明，有史以來，南陽市共發(fā)生地震60余起?？偟膩碚f，項目區(qū)域是我國大陸地區(qū)上地震活動水平低的一個地區(qū)。根據中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖（GB19306-2001）的劃分，本區(qū)地震動峰值加速度系數(shù)不大于0.05g，對應國家地震烈度區(qū)劃，路區(qū)為小于度。2.1.5水文地質區(qū)域河流水系屬長江流域漢水水系：路

8、線所經河流為湍河及其支流，區(qū)域內地表水豐富。區(qū)內地下水類型主要有：基巖裂隙水、巖溶水及孔隙潛水?；鶐r烈隙水主要賦予片巖、片麻巖以及花崗巖中，片巖裂隙細小，水量不大；片麻巖和花崗巖裂隙寬度較大，延伸較遠，儲水空間大，導水性強，特別是構造帶為良好的儲水結構，主要接受大氣降水補給和遠程構造裂隙補給，地下水往往以潛流形形式排泄于溝谷中。由于山高谷深，植被繁茂，枯枝落葉對降雨起滯流作用，地下水以潛流形式教經常補給溝谷，所以山高水高。巖溶水主要賦予大理巖中，在與片巖接觸帶往往形成地下水匯集帶，沿著層面以泉的形式出露，為人畜用水水源。潛水主要儲存于河流溝谷中的砂礫石層內。2.1.6工程地質評價項目地區(qū)地質構

9、造具有多旋回、強烈變動特征。褶皺構造呈線狀展布，形態(tài)復雜；斷裂構造以區(qū)域性大斷裂為主，呈北西西或北西向，次為北東向、北北東向延伸。該區(qū)內發(fā)育有不同時期的構造形跡，其中維向構造體系尤為發(fā)育，構成了基本的構造格架，形成了一系列北西南東向的褶皺帶、斷裂帶、變質巖帶和巖漿巖帶。綜合評價：本區(qū)域工程地質條件良好。2.2項目所在區(qū)域建設條件河南至興置業(yè)有限公司商業(yè)居住樓項目的開發(fā)具有得天獨厚的優(yōu)勢條件。2.2.1地理位置優(yōu)勢開發(fā)項目選址，緊鄰湍河，生活舒適，環(huán)境優(yōu)雅。2.2.2交通通訊條件優(yōu)勢緊鄰宛坪高速公路內鄉(xiāng)出口，不僅交通方便，郵電、通訊也很便利，內鄉(xiāng)縣郵電局程控電話系統(tǒng)，內鄉(xiāng)縣有線電視臺與其它通訊手

10、段為小區(qū)保障暢通，直入各戶。2.2.3給水、供電優(yōu)勢項目按城區(qū)規(guī)劃均有市政給水干管經過，可為小區(qū)提供足夠的給水引入管道，滿足生活用水和消防要求。小區(qū)生活污水經處理后可排入縣城排水管道。小區(qū)電源引自縣城10kv供電系統(tǒng)，經變壓器變壓后使用，可滿足居民用戶用電。2.2.4地形地貌優(yōu)勢整個小區(qū)地勢平坦，無拆遷任務，便于直接開發(fā)，四周無任何污染源，較大噪聲源。2.2.5工程地質及水文地質該地區(qū)位于湍河西岸，地質條件較為復雜，上部為粘土，下部為中粗砂層。內鄉(xiāng)縣地界烈度為六度，根據抗震設計規(guī)劃，按抗震六級建設。2.2.6氣象資料年平均氣溫：14.9極端最高氣溫：45.1（7-8月）極端最低氣溫：-21.2

11、年最大降水量：1290.1mm年平均相對溫度72%絕對溫度：14.0mp常年主導風向：東北風（冬季）東偏南風（夏季）最大凍土深度：200mm最大積雪深度：250mm基本風壓：35kg/m2基本雨壓：30kg/m22.3建筑材料及運輸條件2.3.1石料根據調查，項目所在區(qū)域優(yōu)質石料分布較小，工程用石料主要來源內鄉(xiāng)縣靈山，通過公路直接運往工地。但必須經試驗其材質合格方可使用。2.3.2砂、砂礫工程用砂料來源于湍河內開采，湍河內砂礫料品質優(yōu)良，可直接挖取利用，通過公路直接運往工地。2.3.3其它材料該項目所需其它材料在市場供應充足，目前價格平穩(wěn)，而且能夠就地取材，便于施工，符合施工條件。水泥：主要貨

12、源有空后水泥廠、泰隆水泥廠，他們規(guī)模大，信譽好，產品質量優(yōu)，價格平穩(wěn)。鋼材：各種型號鋼材均可購到，而且質量有保證。磚的供應：內鄉(xiāng)磚廠甚多，且質量穩(wěn)定，能夠保證工程質量。2.4項目建設的必要性內鄉(xiāng)縣總面積2465平方公里，人口64萬人，改革開放以來，隨著電力交通、通訊等城市基礎設施發(fā)展迅速，尤其是隨著宛坪高速公路和寧西鐵路的建成通車，有力的吸引著中外客商，從而也促進內鄉(xiāng)縣的外來商戶和城市人口猛增。這些人員進入城市給我縣原有的房地產市場和商業(yè)地產帶來一定沖擊，加之城鎮(zhèn)原有居民受各種廣告和推廣概念的引導，接受新生事物的能力在某種程度上有了一定的提高，住房觀念也有了很大的改變，消費心理由居住型逐步向舒

13、適型轉變，并有向享受型轉變的趨勢，這些都有力的刺激了我縣住房消費的升溫。為改善湍河沿岸環(huán)境，緩解住房供需矛盾，提高和完善城市住房條件，為居民排憂解難，實現(xiàn)安居樂業(yè)、穩(wěn)定發(fā)展的方針舉措，遵循“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設”的原則，統(tǒng)籌兼顧經濟效益，環(huán)境效益和社會效益，河南至興置業(yè)有限公司決定在縣永順路南側，工業(yè)路東側區(qū)域建設商業(yè)居住樓。第三章 項目建設的社會條件內鄉(xiāng)縣地處豫西南，位于伏牛山南麓，東接鎮(zhèn)平，南連鄧州，西依淅川、西峽，北與南召、嵩縣接壤。內鄉(xiāng)縣總面積2465平方公里，人口64萬，轄16個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)），289個行政村。內鄉(xiāng)縣礦產資料豐富，聚寶藏珍，目前已發(fā)現(xiàn)有金、銀、鈾、石墨、大

14、理石、矽線石、高嶺土等金屬和非金屬礦產30多種。矽線石、石墨、金礦、花崗巖、大理石等具有儲量大、質量好、品位高、易開采等特點，尤其是矽線石礦儲量超過1000萬噸，精礦三氧化二鋁含量達58.9%，儲量和品位均居全國第一。大理石、花崗巖、石墨、海泡石等遠銷日本、歐洲和東南亞各國。內鄉(xiāng)縣主要糧食作物有小麥、玉米、大豆、水稻、紅薯等；主要經濟作物有棉花、煙葉、芝麻、花生、食用菌、朝天椒、龍須草等；林果資源有松、杉、泡桐等用材料30多種和蘋果、柑桔、板栗、柿子、油桐、生漆等經濟樹20多種及猴頭、木耳、蘑菇等繁多的土特產品。中藥材有山萸肉、杜仲、天麻、辛夷、桔梗等，其中山萸肉年產25萬公斤，占全國產量的六

15、分之一。境內生物種類繁多，有珍貴的野生動物資源。內鄉(xiāng)縣旅游資源非常豐富。內鄉(xiāng)縣衙興建于元代，重修于明清，是全國唯一保存比較完整的古代縣衙建筑群，被國務院公布為國家級文物保護單位，年接待海內外游客3萬人以上。位于內鄉(xiāng)北部山區(qū)的寶天曼國家級自然保護區(qū)，有很多孑遺植物和珍奇動物在這里繁衍生息，是我國少有的生物物種資源天然基因庫，登上寶天曼峰頂，俯瞰群山巍巍，林海蒼茫，云霧繚繞，氣象萬千，是不可多得的天然公園。此外，恐龍蛋及恐龍骨骼化保護區(qū)、天然溶洞天心洞、狄青洞、影視基地春秋城和七里潭、五龍?zhí)丁⒆尯语L景區(qū)，風景旖旎，妙趣橫生，是休閑旅游的好去處。改革開放以來，內鄉(xiāng)縣經濟和各項社會事業(yè)取得了長足發(fā)展。

16、內鄉(xiāng)縣小辣椒種植面積30萬畝，以袋料香菇為主的食用菌3500萬袋，大白山羊年飼養(yǎng)量130萬只，湖桑8萬多畝，林果30萬畝，龍須草8.2萬畝，中草藥材10萬畝，國際香型烤煙10萬畝，是河南省食用菌、小辣椒、大白山羊生產大縣。內鄉(xiāng)農科所培育的豫麥35良種，在全國大面積推廣種植。內鄉(xiāng)縣工業(yè)以機械、黃金建材、絲織地毯、化工等為主，主要產品有無碳復寫紙、CF紙、文化用紙、玉器、服裝、汽車密封墊、化工原料、白酒、手扶拖拉機、中西藥制劑等160多種。目前已有六大類75個品種的產品出口歐、美、東南亞、港、澳等國家和地區(qū)，38種工業(yè)產品獲省優(yōu)、部優(yōu)稱號，兩種產品獲國際性金獎。基礎建設發(fā)展快捷。電力資源充沛，擁有

17、丹江至欒川電網、丹江至淅川電網和姚孟至南陽電網三條供電渠道，一座220千伏、一座110千伏和八座35千伏輸電站覆蓋了全縣各個角落；通訊事業(yè)快速發(fā)展，萬門程控電話的開通縮短了內鄉(xiāng)與世界各地的距離；舊城改造、湍東經濟開發(fā)區(qū)、瓦亭辣椒城、夏館山珍城、工業(yè)園區(qū)、濱河公園等已具規(guī)模。2010年，內鄉(xiāng)縣實現(xiàn)生產總值112億元，比上年增長11%，其中第一產業(yè)實現(xiàn)27.4億元，第二產業(yè)實現(xiàn)54.5億元，第三產業(yè)實現(xiàn)30.1億元，分別上年增長5%、15%和10%。第四章 建設方案4.1總平面設計4.1.1河南至興置業(yè)有限公司商業(yè)居住樓，堅持以人為本，結合周邊環(huán)境，考慮到綜合性生態(tài)平衡，建設設計的安全性、經濟性、

18、實用性，力爭使整個小區(qū)功能齊全，設計合理，服務優(yōu)質，舒適方便，在小區(qū)內設社區(qū)醫(yī)療服務站等服務設施，小區(qū)內的建設嚴格按照國家建設標準留足遮陽面和綠化帶，種植花草樹木，隨身場所，并視其情況，建設立體綠化，屋頂綠化，力爭使整個小區(qū)安靜、舒適、方便、衛(wèi)生。4.1.2路網設計小區(qū)內主要道路寬6米，轉彎半徑為9米，采用城市型水泥砼雙坡道，槽型模斷面。次要道路寬4米，轉變半徑為6米，采用城市水泥砼單坡道，最大縱坡1.6%。居住區(qū)交通考慮無障礙設計，主要出入口均設置盲道和盲人指示路及殘疾人坡道。道路路面采用15厘米厚的C25混凝土結構。4.2建筑設計建筑的本質在于通過物質手段為人提供滿足不同使用要求的空間，作

19、為安居工程，其使用功能，建筑造型，裝修標準，建筑層高，建筑物群體及其與周圍環(huán)境的關系都影響著建設使用和管理服務效果。4.2.1設計依據（1）采用建設設計通則JG）37-87（試行）（2）住宅建筑設計規(guī)劃GB）96-86（3）建筑設計防火規(guī)范GB）16-87（4）國家人防工程標準 GB50038-944.2.2建筑功能在形體上，住宅設計采用大客廳，大廚房，小臥室，主臥室設衛(wèi)生間，面積從70m2130m2設立五種戶型：二室一廳，二室二廳，三室一廳，三室二廳，四室二廳，雙衛(wèi)等配套系列，盡可能地創(chuàng)造良好的居住環(huán)境。4.2.3立面設計根據小區(qū)周邊環(huán)境，經過多次方案論證和比較，為使小區(qū)親切、別致。建筑群外

20、坪采用新型的防水彩色外墻涂料，與藍天、草地構成一幅雅致、脫俗、親切怡人的畫面。4.2.4裝修標準及主要構造外坪裝修：以新型的外坪涂料粉刷，其色調以清新的淺色為主色調；樓地面：客廳、臥室、陽臺采用水泥砂漿樓地面；廚房、衛(wèi)生間：采用防滑地板磚地面；內墻面：除衛(wèi)生間、廚房貼瓷磚外，其它房間均采用混合砂漿107涂料。屋面：采用40厚1：8水泥珍珠巖保溫層，架空屋，SBC卷材屋面，磚混結構采用粘土磚，框架結構采用輕質砌塊。所有建筑門為木門，窗為鋁合金推拉窗，小戶門手用安全防盜門。4.3結構設計（1）小區(qū)內住宅為磚混結構，臨街房采用框架結構。（2）抗震結構嚴格按照6度抗震設防要求設計。（3）基礎方案根據場

21、地質情況而定，若地質情況良好，地耐力較高，原則上采用天然淺地基礎方案。4.4給排水及消防設計4.4.1設計依據（1）小區(qū)規(guī)劃圖（2）建筑給水排水設計規(guī)范GBJ15-88（3）建筑設計防水規(guī)范GBJ16-874.4.2設計范圍及供水量計算（1）設計范圍：本工程室內外給排水及消防設計（2）供水量計算用水單位平均時（m3/h）最大時（m3/h）最大日（m3/d）住宅25.0450繞道路3.010.0綠化用水3.025.0公用設施1.53.515.0合計32.558.5500消防用水量：室內5L/s，室外15L/s，共計20L/s，同一時間火災次數(shù)按一次，火災延續(xù)時間按小時計。4.4.3給水設計水源由

22、縣城自來水管網接入，盡量利用外網壓力，加壓部分采用變頻調速恒壓供水，采用下行上給式供水。室外管網沿小區(qū)街道環(huán)狀鋪設，同時沿管線每120米左右設室外消火栓一只，主管直徑150mm，采用給水鑄鐵管，石棉水泥接口。管徑小于直徑75mm時采用鍍鋅鋼管，絲扣連接。4.4.4排水設計（1）室內排水采用雨污分流，室內排水管采用UPVC排水管粘接，室外雨水采用PVC排水管。（2）室內污水排出后，經生物化糞池處理后最終排入市政污水管網，經縣污水處理廠處理達標后排入湍河下流。（3）屋面雨水有組織排至室外地墻坪。室外地面雨水匯集后，接地形排入市政雨水系統(tǒng)。設計重現(xiàn)期為一年，采用鋼筋混凝土管洪流，出口坡度為3%，初選

23、總出口管徑為DN800mm。4.4.5消防設計1、設計依據：各有關專家提供的設計條件要求及建筑設計防火規(guī)范。2、建筑而火等級：本設計所有建筑物耐火等級均為二級。3、總平面布置：居住區(qū)內所有建筑物之間均能滿足防火間距要求，小區(qū)及各組團內均布置有相互貫通的道路并分別與縣城道路相連，并備有消防通道，使區(qū)內道路形成出入方便的環(huán)形消防通道。4、消防供水：小區(qū)內設有生活、消防給水管網。管網沿道路環(huán)狀布置，按規(guī)范要求敷設室外地下消火栓。5、消火栓均采用DN100mm，25米水帶，直徑19mm 水槍，箱內設遠距離消防泵啟動按鈕。6、滅火器配置滅火器配置由甲方根據不同建筑物內可燃物性質、類別、數(shù)量和所處位置按建

24、筑物滅火器配置設計規(guī)范最終確定。4.5電氣設計4.5.1設計依據1、總平面布置圖2、國家現(xiàn)行的有關規(guī)范/標準及規(guī)定4.5.2設計范圍本設計包括配電系統(tǒng)、電力系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、電話系統(tǒng)及防雷、接地系統(tǒng)。4.5.3供電設計1、該建設項目負荷為三類用電負荷。2、供電電源及電壓等級工作電源引自縣城10KV供電系統(tǒng)，經變壓器變至380V/220V后配至各建筑3、負荷計算及變壓器容量選擇本設計負荷計算采用需要系數(shù)法，住宅安裝容量：10KW/戶，公共建筑安裝容量300KW，小區(qū)配電房設三臺800KVA電力變壓器。4、電能計量在變、配電站電源進線側設有功和無功電能計量儀表，作為供電部門的計費依據，

25、在各低壓出路回路及各攤位，住房裝設有功能計量儀表，以便內部管理和成本核算。5、功率因數(shù)補償方式自然功率因數(shù)為COS直徑=0.75，為了滿足供電部門對功率因數(shù)的需求和降低變壓器的安裝容量及減少配電線路電能損耗，在變配電所裝設低壓無功功率自動補償裝置，補償后高壓側功經因數(shù)可達COS直徑=0.9以上。4.5.4電力設計1、導線、電纜選擇及敷設方式對各獨立的單項建筑采用電纜放射式供電，采用VLO22電纜直接埋地敷設，過馬路及進出建筑物時空鋼管敷設，所有導線穿管均沿墻板暗敷，各相導線色別專一，中性線（N線）選用線蘭色，保護線（PE線）選用紅綠相間導線。2、設備安裝開關均暗裝，底邊距地1.4m，插座均暗裝

26、，底邊距地1.8m，衛(wèi)生間采用防濺插座。4.5.5照明設計照明電源電壓為380/220伏，照度標準按照國標GB113-90民用建筑照明設計標準執(zhí)行。根據區(qū)內建筑不同的室間和使用功能選用不同的燈具，住宅大的手用熒光燈和節(jié)能型水源，樓間綠化地帶以草坪燈點綴，除公共場所燈號為集中控制外，其它的為就地控制。4.5.6防雷與接地1、防雷該建設項目在建筑物屋頂裝設避雷網，利用樓內主筋（不少于2根）做引下線，基礎內鋼筋做為接地裝置，接地裝置圍繞建筑物構成閉合回路，沖擊接地電阻不大于10歐。突出屋面的金屬物體均與屋面防雷裝置相連，所有進入建筑物的埋地金屬管道，穿線鋼管在入戶處均與防雷接地裝置相連接。2、設備過

27、電壓保護在高壓母線上裝設TBP-A/H，IC/150型及Y5CS-12.7型避雷器以消除大氣過電壓和操作過電壓。3、接地建筑接地采用TN-S系統(tǒng)，電力系統(tǒng)的工作接地及電力設備的保護接地，弱電系統(tǒng)的工作接地等電位連接共用接地裝置，配電設備的金屬外殼等在非正常情況下可能帶電和可能補觸及的金屬物均應與PE線相接或與PE線作等電位連接。4.5.7有線電視系統(tǒng)配合有線電視網，在需要有線電視的地房頂留電視插座，管路采用PVC管沿墻，板暗敷。設計僅預留穿線管，有線電視設備及電纜型號規(guī)格均由有線電視管理部門確定，負責施工、調試。4.5.8電話系統(tǒng)在需要電話的地方預留電話插座，管路要用鋼管、PVC管樣，板暗敷，

28、電話用戶數(shù)量以建筑平面為依據，結合實際需要綜合考慮確定，設計僅預留穿線管，電話設備及線型規(guī)格由電信部門確定，并負責施工和調試。第五章 項目建設的規(guī)模及內容5.1項目選址該項目位于內鄉(xiāng)縣永順路南側，工業(yè)路東側區(qū)域5.2項目建設規(guī)模及內容該建設項目總用地面積：38754.76平方米，總建筑面積91200平方米，其中商服面積11000平方米，住宅面積80200平方米，建筑容積率不高于3.3，建筑密度不大于33%，綠地率不低于35%。第六章 投資估算與資金籌措項目估計投資26000萬元，主要包括征地費用、住宅樓建設、路面的硬化、綠化、供排水、消防設備以及其它費用等，資金來源全部為企業(yè)自籌。第七章 市場

29、分析該項目的銷售具有以下優(yōu)勢：7.1 處于農運會比賽場地附近，受外界關注程度較高。7.2自然環(huán)境優(yōu)美。該小區(qū)靠近湍河游覽區(qū)，湍河游覽區(qū)風景宜人，是休閑娛樂的好去處。7.3由于該項目是內鄉(xiāng)縣的高層住宅小區(qū)，物以稀為貴，必將引起城鄉(xiāng)居民的好奇心，吸引人們注意力。第八章 項目組織與實施本項目承辦單位為河南至興置業(yè)有限公司，,公司成立項目建設領導小組，全權負責該項目的前期、建設、物業(yè)等一切手續(xù)，以確保項目高標準、高質量按計劃安排的工期完成。實行工程質量終身負責制。對項目建設工程質量負主要責任的領導、對參建單位的領導人和直接責任人，實行工程質量終身追究制度。實行工程監(jiān)理制。項目建設過程中，聘請有資質的監(jiān)

30、理單位和人員，對項目建設進行監(jiān)理，抓好工程進度，提高工程質量，降低成本。第九章 機構設置、人員培訓及勞動用工制度 9.1組織體系及機構設置設立以法定代表人負責制的管理體制。設總經理、副總經理，下設若干部門，部門負責人由總經理聘任。9.2崗位定員及人員培訓9.2.1崗位定員從實際出發(fā)，人員配置比例：中層以上管理人員占10%，工程技術人員20%，一線人員占60%，其它后勤人員占10%。9.2.2人員培訓：公司特聘請業(yè)內專家對施工技術人員、物業(yè)管理人員，其它后勤服務人員進行崗前培訓，培訓時間為一個月。9.3勞動用工制度9.3.1職工的招聘、雇用、辭退、解聘、報酬、福利、勞保、按國家和河南省及內鄉(xiāng)縣的

31、有關規(guī)定訂立制度，簽定合同并報內鄉(xiāng)縣勞動局備案，確保職工在正常條件下從事生產和工作。9.3.2對違反公司規(guī)章制度和勞動紀律的職工，給予警告、記過、降薪的處分，情節(jié)嚴重的可以開除。 第十章 物業(yè)管理項目建成后，物業(yè)管理由河南至興置業(yè)有限公司承擔。10.1物業(yè)公司的管理范圍10.1.1房屋的使用、維修、養(yǎng)護。10.1.2消防、機電設施、路燈、車庫及綠化地，道路等公共設施的使用、維護、養(yǎng)護和管理。10.1.3清潔衛(wèi)生。10.1.4車輛衛(wèi)生。10.1.5公共秩序，安全衛(wèi)生。10.2物業(yè)公司工作原則10.2.1根據有關法律、法規(guī)，結合實際情況，制定本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法。10.2.2依據物價局批準的物業(yè)管

32、理收費標準執(zhí)行。10.2.3以全心全意為業(yè)主服務為宗旨，注意社會效益，經濟效益和環(huán)境效益。10.2.4接受管委會和業(yè)主的監(jiān)督10.2.5做好小區(qū)的各項管理和服務工作，使小區(qū)成為文明小區(qū)，保證居住業(yè)主能夠安居樂業(yè)。第十一章 環(huán)境影響評價及節(jié)能措施11.1生態(tài)環(huán)境影響評價本項目的建設有可能造成對生態(tài)的不利影響，例如：該項目的建設對地表植被引起的水土流失，對農業(yè)土壤造成不同程度的破壞，為最大限度的減少這些不利影響，在建設過程中，應嚴格執(zhí)行國家已發(fā)布實施的有關標準，貫徹國家環(huán)保政策，按其相應的功能標準控制。11.2環(huán)境保護項目所在地位于縣城區(qū)內，周圍環(huán)境悠靜，生活污水通過處理后排向場外排水網，場地受外

33、界污染的可能性較小。為了保護和美化環(huán)境，創(chuàng)造更好的生活和工作環(huán)境，在總體規(guī)劃中，考慮了一定的綠化面積，并在主要道路兩旁種植樹木，建筑周圍及部分空地上，采用點、線、面的方式，設計綠化帶，養(yǎng)花植草，根據實際情況，設計雕塑等園林景區(qū)，力圖建設一個環(huán)境優(yōu)美、舒適的商業(yè)住宅區(qū)。11.3主要污染物本項目屬于社會公用事業(yè)工程，沒有工業(yè)性污染，主要污染物為生活污水和生活垃圾。11.4治理措施11.4.1依據（1）中華人民共和國大氣污染防治法；（2）中華人民共和國水污染防治法；（3）中華人民共和國噪音污染防治法；（4）中華人民共和國固體廢物污染環(huán)境防治法。11.4.2廢水治理方案生活污水經化糞處理后排入城市污水管網。生活垃圾及其它廢棄物由運輸車運至垃圾處理廠處理。本項目實施以后，對周圍環(huán)境不會產生新的污染。項目產生的廢水、垃圾均可以得到有效的控制和治理。所有排放物可以做到按國家規(guī)定的排放標準達標排放。11.5消防及安全11.5.1根據消防設計規(guī)范敷設環(huán)形消防管網和設置室外地上式消火栓2處。11.5.2該項目均按規(guī)范規(guī)定的最低耐火等級和防火間距進行防火設計，并配備完善的滅火系統(tǒng)和設備完善的防雷裝置。11.5.3項目建設期間，建筑施工企業(yè)實行消防責任制，明確防火責任。工程施工中嚴格遵守規(guī)范規(guī)程，嚴把工程質量關，嚴防不安全因素的存在和發(fā)生。11.5.4在電氣系統(tǒng)設計中，確保用電