房地產(chǎn)押品價值評估培訓

1、房地產(chǎn)押品價值評估操作模板一、設(shè)計思路與主要特點操作模板的設(shè)計思路“三位一體的押品評估管理體系押品評估Title in here工具研發(fā)模板Title in here制度建設(shè)指引Title in here隊伍建設(shè)培訓房地產(chǎn)押品價值評估管理制度標準和技術(shù)標準中國農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)押品價值評估指引靈活實用的操作工具中國農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)押品評估操作模板逐步完善C3的押品管理功能三個層次的人才隊伍客戶經(jīng)理：普及型、操作型根底評估人員：專業(yè)型，資格考試和崗位準入評估專家：專家型，國際認證操作模板的主要特點標準統(tǒng)一符合行業(yè)標準和?指引?的根本要求統(tǒng)一評估報告信息內(nèi)容和報告格式兩頁A4紙操作標準控制輸入內(nèi)容的格式

2、和范圍，減少操作隨意性非輸入項自動計算生成，保證公式應(yīng)用正確固定評估報告的結(jié)構(gòu)和內(nèi)容，確保評估報告完整、合規(guī)應(yīng)用簡便單界面、引導式操作輸入根本信息，自動生成評估報告實用靈活適用于大局部房地產(chǎn)押品類別和業(yè)務(wù)開展需要與現(xiàn)有業(yè)務(wù)流程和信息系統(tǒng)無縫連接可根據(jù)需要改進升級，向更高級別操作工具平滑過渡二、操作模板的適用范圍模板適用的評估方法市場法收益法按出租收益測算房地產(chǎn)價值未采用經(jīng)營收益估價思路本錢法基準地價系數(shù)修正法假設(shè)開發(fā)法模板適用的房地產(chǎn)類型居住用房商品房住宅普通商品房高檔公寓經(jīng)濟適用房、房改房別墅、自建房商業(yè)辦公用房商鋪內(nèi)鋪、外鋪商場超市、購物中心辦公用房寫字樓工業(yè)用房工業(yè)廠房倉儲設(shè)施土地使用權(quán)

3、住宅用地商業(yè)用地辦公用地工業(yè)用地綜合用地商住在建工程模板不適用的房地產(chǎn)類型評估過程復雜、對評估技術(shù)水平要求較高情況較為特殊例如：大型的混合業(yè)態(tài)賓館、酒店加油站三、根本結(jié)構(gòu)與主要內(nèi)容模板的根本結(jié)構(gòu)1個EXCEL文件13個表格sheet目錄模板11個sheet序列表目錄目錄頁：查看操作模板的各單頁內(nèi)容導航頁：引導用戶根據(jù)房地產(chǎn)押品類型和評估方法選擇適宜的操作模板全部保護，不可修改，點擊鏈接自動跳轉(zhuǎn)中國農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)押品抵押評估操作模板請根據(jù)房地產(chǎn)押品類型，選擇使用相應(yīng)的操作模板：評估對象類別評估模板建筑物商品房住宅市場法+收益法市場法+成本法收益法+成本法自建房/別墅商鋪市場法+收益法市場法+成本

4、法收益法+成本法商場辦公用房工業(yè)用房收益法+成本法土地工業(yè)用地市場法+基準地價法基準地價法+假設(shè)開發(fā)法市場法+假設(shè)開發(fā)法商業(yè)用地辦公用地居住用地綜合用地在建工程在建工程假設(shè)開發(fā)法+成本法示 例模板的根本結(jié)構(gòu)單個模板針對一個或多個類型的房地產(chǎn)押品使用兩種評估方法進行估價測算輸入根本信息，生成評估報告局部保護，局部單元格可修改序列表EXCEL表格選項字典全部保護，不可修改單個模板的結(jié)構(gòu)標題表頭信息評估報告表測算過程市場法收益法一、評估對象的根本情況二、評估對象的概況信息三、使用兩種方法對評估對象進行估 價測算四、未來風險及其他要說明的因素五、評估結(jié)論六、評估人員七、附件四、模板操作演示與應(yīng)用要求模

5、板的根本操作EXCEL條件格式說明展現(xiàn)樣式格式描述格式說明舉例白色底、加粗黑色字項目名稱，不可改舉例白色底、普通黑色字根據(jù)上下文自動計算或填寫的內(nèi)容舉例淺綠色底、藍色字輸入內(nèi)容，可修改舉例黃色底、不顯示單元格內(nèi)容根據(jù)上下文，隱藏部分舉例灰色底、加粗黑色字評估報告標題舉例紅色字警告，計算結(jié)果超出規(guī)定要求模板的根本操作模板評估前的準備工作確定評估事項評估對象評估時點評估方法完成現(xiàn)場勘查收集評估所需信息資料模板評估選擇模板確認評估報告標題 填寫輸入項 表頭信息評估報告表“一至“七各局部評估報告 打印簽字評估客體農(nóng)業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)中的評估對象擬抵押房地產(chǎn)、已抵押房地產(chǎn)按規(guī)定不能抵押的房地產(chǎn)，不作為評估對

6、象商用房地產(chǎn)商業(yè)用房商鋪、商場；賓館酒店；其他商業(yè)用房工業(yè)用房工業(yè)廠房（含工業(yè)配套宿舍）；倉儲辦公用房多層辦公樓；高層辦公樓；公寓式辦公樓商用建設(shè)用地使用權(quán)商業(yè)用地、工業(yè)用地、辦公用地、其他用地居住用房地產(chǎn)居住用房普通商品房、高檔公寓、經(jīng)濟適用房（限價房）、別墅、其他居住用房居住用建設(shè)用地使用權(quán)居住用地房產(chǎn)類在建工程商用房產(chǎn)類在建工程、居住用房類在建工程評估目的、時點評估目的不同的評估目的將影響評估結(jié)果評估目的不同，評估對象的范圍、評估時點、價值類型、評估依據(jù)、評估應(yīng)考慮的因素、評估方法都有可能不同我行房地產(chǎn)押品價值評估目的：科學、公允、客觀反映房地產(chǎn)抵押品價值、防范信貸風險貸前評估：為審批決

7、策提供參考，以獲得足值的第二還款來源貸后重估：加強價值監(jiān)控，有效防范信貸風險評估時點評估時點，也稱評估基準日，是指評估結(jié)果對應(yīng)的日期只在該評估日期，評估對象才有該評估價值。一般應(yīng)為完成評估對象實地查看之日，但評估委托合同另有約定的除外。因特殊需要，評估時點可定為過去或未來的某個日期模板的應(yīng)用要求報告標題表頭信息評估單位：請?zhí)顚懺u估人員所在行及部門名稱報告編號：按照“評估單位CMS機構(gòu)編碼+年份+5位順序號的規(guī)那么填寫，順序號由評估評估單位統(tǒng)一控制，不得重復評估日期：?指引?要求的評估基準日評估類型：選擇“貸前評估或“貸后重估評估方法、單位：不需要評估人員填寫或修改模板的應(yīng)用要求評估報告表“一、

8、評估對象根本情況局部評估對象名稱、地址等產(chǎn)權(quán)證載信息和評估對象根本信息產(chǎn)權(quán)證上明確記載的，按照產(chǎn)權(quán)證填寫產(chǎn)權(quán)證未記載的根據(jù)現(xiàn)場勘查或調(diào)查情況填寫。特別要注意正確填寫評估對象的用途信息、權(quán)利起始時間和剩余使用年限信息。對于土地性質(zhì)為劃撥的，還要填寫應(yīng)補繳土地處上金信息 模板的應(yīng)用要求評估報告表“二、評估對象概況描述局部主要描述評估對象的“實物狀況、“權(quán)益狀況、“區(qū)位狀況、“市場背景等四局部情況根據(jù)現(xiàn)場勘查或調(diào)查情況填寫“三、使用兩種方法對評估對象進行估價測算局部根據(jù)選用模板的不同、評估方法的不同，填寫不同的工程，由模板自動計算估價測算結(jié)果。評估價值由兩種方法分別計算的評估價格加權(quán)平均后獲得。兩種

9、方法的估價權(quán)重分配，由評估人員在30%-70%之間的范圍內(nèi)確定。模板的應(yīng)用要求評估報告表“四、未來風險及其他要說明的因素局部填寫評估所涉及的未來風險因素，以及模板其他局部未涉及但需要說明的情況“五、評估結(jié)論局部根據(jù)估價測算結(jié)果，結(jié)合未來風險因素及有關(guān)情況，綜合確定評估對象的評估價值，填寫評估結(jié)論“六、評估人員局部填寫評估人員、審核人員的名稱、日期空白處供打印后簽字“七、附件局部填寫評估報告所需的必要附件如果重新開發(fā)建設(shè)一宗類似房地產(chǎn)需要多少費用如果將該宗房地產(chǎn)出租或經(jīng)營預計可以獲得多少收益近期市場上類似房地產(chǎn)是以什么價格進行交易的評估方法思路一思路二思路三市場法收益法成本法基準地價系數(shù)修正法假

10、設(shè)開發(fā)法評估方法概述評估方法選用在評估一宗房地產(chǎn)的價值時，當理論上可以同時采用多種評估方法進行評估的，應(yīng)同時采用多種評估方法進行評估，不得隨意排除可以采用的評估方法。如果確因客觀條件不能采用某種方法的，必須在評估報告中充分說明不采用的理由市場法：概述定義市場法又稱市場比較法，是指將評估對象與在評估基準日近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當?shù)男拚?，以此估算評估對象的客觀合理價格或價值的方法采用市場法求得的房地產(chǎn)價格，稱為比準價格使用前提有一個活潑的公開市場公開市場上要有可比的交易實例市場法：概述適用范圍同種類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)住宅：普通住宅、高檔公寓

11、、別墅商業(yè)用房：寫字樓、商鋪標準廠房房地產(chǎn)開發(fā)用地不適用市場法評估的房地產(chǎn)數(shù)量很少的房地產(chǎn)：特殊廠房、機場、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)：學校、醫(yī)院、行政辦公樓可比性很差的房地產(chǎn)：在建工程市場法：概述第一步：搜集交易實例實例來源房地產(chǎn)交易當事人、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和經(jīng)紀人、政府和有關(guān)部門的房地產(chǎn)價格資料、專業(yè)房地產(chǎn)信息提供機構(gòu)、房地產(chǎn)估價機構(gòu)逐步建立我行內(nèi)部的交易實例庫搜集內(nèi)容交易實例房地產(chǎn)根本狀況、交易雙方、成交日期、成交價格、付款方式、交易情況市場法：概述第二步：選擇可比實例數(shù)量要求3個以上質(zhì)量要求與評估對象類似的房地產(chǎn)同一供求范圍內(nèi)，用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性

12、質(zhì)類似交易類型與評估目的相吻合成交價格為正常市場價格或可修正為正常價格成交日期與評估基準日接近，最長不超過1年操作：填寫?比較因素情況表?市場法：概述第三步：價格修正公式(1)：Pf =PB A B CPB 可比實例成交價格：建立價格比較基準A 交易情況修正系數(shù)：對交易情況修正B 市場狀況調(diào)整系數(shù)：對市場狀況價格漲跌修正C 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：C = C區(qū)位 C實物 C權(quán)益 C區(qū)位 區(qū)位狀況修正 C實物 實物狀況修正 C權(quán)益 權(quán)益狀況修正公式(2)：Pf = PB1 + PB2 + PB3 / 3Pf 評估對象的比準價格：三個實例比準價格的算術(shù)平均市場法：概述第三步：價格修正操作：填寫?比較因

13、素條件指數(shù)表?并計算結(jié)果合理的修正范圍單項因素修正不能超過20% -20% A 20% -20% B 20% -20% C 20%綜合因素修正不能超過30%。 -30% A B C 30%因素修正超出范圍的，應(yīng)更換其他可比交易實例市場法估價測算比較因素1押品類型商品房住宅自建房/別墅商業(yè)辦公土地使用權(quán)交易情況單價單價單價單價面積面積面積面積交易狀況交易狀況交易狀況交易狀況市場情況成交日期成交日期成交日期成交日期價格漲跌價格漲跌價格漲跌價格漲跌區(qū)位因素交通通達程度交通通達程度交通通達程度交通通達程度自然與人文環(huán)境自然與人文環(huán)境周圍環(huán)境和景觀區(qū)域土地利用方向外部配套設(shè)施外部配套設(shè)施配套設(shè)施公共配套

14、設(shè)施商業(yè)繁華程度商業(yè)繁華程度是否有電梯樓層位置位置臨街道路狀況市場法估價測算比較因素2押品類型商品房住宅自建房/別墅商業(yè)辦公土地使用權(quán)實物因素建筑外觀與公共裝修建筑外觀與公共裝修外觀與裝修宗地形狀及可利用度設(shè)施設(shè)備設(shè)施設(shè)備設(shè)施設(shè)備宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施內(nèi)部裝修與成新度內(nèi)部裝修與成新度產(chǎn)業(yè)聚集度/商業(yè)繁華程度空間布局/層高/朝向空間布局/層高/朝向空間布局與層高建筑結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)臨路狀況物業(yè)管理與車位物業(yè)管理與車位權(quán)益因素規(guī)劃限制與容積率規(guī)劃限制與容積率規(guī)劃限制與容積率規(guī)劃限制與容積率剩余使用年限剩余使用年限剩余使用年限剩余使用年限其他因素其他因素其他因素其他因素其他因素市場法估價測算可比實例選擇限制交易

15、情況必須是正常交易模板中將“交易狀況這一比較因素都固定設(shè)置為“正常，不再考慮對非正常交易情況的修正對交易價格的比較因素修正幅度不能超過30%否那么該實例的比準價格將顯示為紅色比較因素條件說明表中將提示“因素修正幅度超過30%靈活調(diào)整工程“其他因素允許評估人員增加模板中未表達但實際評估過程中需要考慮的比較因素 必須對調(diào)整的情況和原因進行說明單個實例的“其他因素調(diào)整幅度不能超過20% “調(diào)整比例根據(jù)實際需要擴大或縮小某項比較因素的調(diào)整幅度允許評估人員在1%-3%的范圍內(nèi)調(diào)整市場法估價測算輸入項說明價格漲跌交易實例在評估時點的正常交易價格比最近一次正常買賣交易的成交價格的漲跌幅度例如：交易實例A的最

16、近成交單價為3000元/每平方米，但是在此次評估時點如果再進行買賣交易價格將上漲到3300元/平方米，那么在“價格漲跌欄填寫10%。區(qū)位因素、實物因素、權(quán)益因素定性判斷選擇“相同、“較好、“較差?！跋嗤菏侵附灰讓嵗哪稠棻容^因素狀況與評估對象相比，根本一致。“較好：是指交易實例的某項比較因素狀況與評估對象相比，交易實例的情況更好。“較差：是指交易實例的某項比較因素狀況與評估對象相比，交易實例的情況更差。房地產(chǎn)狀況調(diào)整區(qū)位狀況調(diào)整例在某宗房地產(chǎn)評估中，選取的可比實例A、B、C的區(qū)域分析如下表所示，請計算可比實例A、B的區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)可比實例A可比實例B可比實例C區(qū)位狀況交通通達程度（100分

17、）（相同）100（稍差）98（相同）100自然人文環(huán)境（100分）（較好）102（相同）100（較差）97外部配套設(shè)施（100分）（相同）100（較好）102（相同）100商業(yè)繁華程度（100分）（較差）97（相同）100（較好）102是否有電梯（100分）（較好）102（相同）100（較好）102樓層位置（100分）（相同）100（稍差）98（相同）100市場法的計算應(yīng)用解可比實例A、B的區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)分別為市場法的計算應(yīng)用房地產(chǎn)狀況調(diào)整實物狀況因素修正例 在某宗房地產(chǎn)評估中，選取的可比實例A、B、C的實物狀況分析如下表所示，請計算可比實例A、C的實物狀況因素修正系數(shù)可比實例A可比實例B可

18、比實例C實物狀況建筑外觀與公共裝修（100分）（相同）100（稍差）98（相同）100設(shè)施設(shè)備（100分）（較好）102（相同）100（較差）97內(nèi)部裝修與成新度（100分）（相同）100（稍差）98（較好）102空間布局/層高/朝向（100分）（相同）100（較好）102（相同）100建筑結(jié)構(gòu)（100分）（較差）97（相同）100（較好）102物業(yè)管理與車位（100分）（較好）102（相同）100（較好）102市場法的計算應(yīng)用房地產(chǎn)狀況調(diào)整實物狀況因素修正可比實例A、C的實物狀況因素修正系數(shù)分別為市場法的計算應(yīng)用房地產(chǎn)狀況調(diào)整權(quán)益狀況調(diào)整將可比實例房地產(chǎn)在其權(quán)益狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象

19、房地產(chǎn)權(quán)益狀況下的價格。權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容主要包括土地使用期限、城市規(guī)劃限制條件如容積率等影響房地產(chǎn)價格的因素收益法：概述定義收益法是指預計評估對象未來正常凈收益，選用適當?shù)膱蟪曷驶蛸Y本化率將其轉(zhuǎn)換為價值，以此估算評估對象的客觀合理價格或價值的方法。通常把收益法測算出的價值簡稱為收益價格選用條件被評估房地產(chǎn)的未來預期收益可預測并可用貨幣衡量房地產(chǎn)擁有者獲得預期收益所承擔的風險可以預測并可以用貨幣衡量被評估房地產(chǎn)預期獲利期限壽命可以預測適用范圍對于可獨立經(jīng)營獲利或具有潛在收益的房地產(chǎn)收益法：概述原型公式V房地產(chǎn)在評估時點的價格，即現(xiàn)值A(chǔ)房地產(chǎn)未來凈運營收益，簡稱凈收益A1An分別為評估時點未來各

20、期的期末凈收益Y房地產(chǎn)的報酬率，即折現(xiàn)率。Y1Yn分別為評估時點未來各期的報酬率n房地產(chǎn)的收益期限，通常為收益年限收益法：概述根本公式報酬率不變Y公式1凈收益不變A公式2凈收益按比例遞增g公式3凈收益按數(shù)額遞增b收益法：概述公式4：收益可分段計算凈收益在前假設(shè)干年前有變化凈收益分段遞增前幾期收益遞增后轉(zhuǎn)售t收益遞增年限Vn第n年末的轉(zhuǎn)售凈收益或市場價值收益法估價測算技術(shù)路線使用評估對象全部出租的租金收益來測算評估價值未考慮使用評估對象全部或局部自營收益來測算評估價值居住用房使用固定月租金或按固定比例增長的月租金計算評估對象出租收益。商業(yè)辦公用房使用日租金，并提供兩種測算模型，同時考慮商業(yè)用房在

21、租約到期后不再持有、予以專賣的情況收益法：概述收益模型“固定增長模型：按固定日租金或按固定比例增長的日租金計算評估對象出租收益“分段確定模型：分段計算評估對象的租金收益，每段租金收益根據(jù)固定日租金和收益期限等要素進行計算。適用于帶分段確定租金水平的租約的情況考慮是否持有到期、到期后是否轉(zhuǎn)售 模型持有至到期提前轉(zhuǎn)售固定增長模型一模型三分段確定模型二模型四收益法：測算方法基于出租的凈收益Ai總體測算框架其他收入主要包括租賃保證金和押金的利息收入、房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)態(tài)帶來的除租賃收入外的其他收入。沒有其他收入取值為0有效毛收入管理費+其他收入+維修保養(yǎng)費+保險費+稅費+其他費用年總收入-年總費用=凈收益有

22、效毛收入=單位租金建筑面積365天1空置率拖欠的租金以及其他收入損失收益法：測算方法基于出租的凈收益年總收入-管理費-維修保養(yǎng)費-保險費-稅費-其他費用凈收益為保證房地產(chǎn)正常使用每年需要支付的修繕費。根據(jù)房地產(chǎn)實際情況，可按照房屋重置價格的2%計算，也可按照年租金收入的1-3%計算工作人員的工資、福利費、辦公費用等，一般根據(jù)房地產(chǎn)出租年總收入的一定比例計算房屋重置本錢或年租金收入的一定比例計算，保險費率一般為1.5-2按照國家和地方政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，主要包括房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城建稅、教育附加。對于經(jīng)營性用房，四項稅費約占年總收入的17.5%根據(jù)具體情況確定，主要包括供暖費、水電費、 費等，但是要

23、注意租金收入是否包括該項費用，并根據(jù)實際情況決定是否計算或扣除收益法：測算方法報酬率Y根據(jù)實際情況，從市場提取法、風險累加法、投資收益率排序插入法中，選取適宜的方法進行計算不得低于5%市場提取法搜集市場上三宗類似房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法計算公式，求出每個可比交易實例的報酬率Yi。再將三個可比交易實例的報酬率算術(shù)平均或加權(quán)平均后，得出評估對象的報酬率Yi的計算公式收益法：測算方法房地產(chǎn)的報酬率Y風險累加法Y=平安利率風險調(diào)整值。平安利率選用同期中國人民銀行公布的一年定期存款利率；風險調(diào)整值應(yīng)根據(jù)評估對象所在地區(qū)的經(jīng)濟現(xiàn)狀及未來預測，評估對象的用途及新舊程度等確定，取值范圍不低

24、于3%。綜合考慮現(xiàn)行的定期存款利率和風險調(diào)整值，根據(jù)風險累加法確定的報酬率，取值應(yīng)不低于5%。投資收益率排序插入法找出相關(guān)投資類型及其收益率、風險程度，將按照風險程度排序，將評估對象與這些投資的風險程度進行比較，判斷、確定折現(xiàn)率收益法：測算方法可獲收益的年限n一般根據(jù)房屋剩余經(jīng)濟壽命耐用年限扣除已使用年限、建設(shè)用地剩余使用年限孰低原那么來確定，哪個年限短就將其作為可獲收益年限對單獨土地或單獨房屋建筑物的評估，應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和房屋建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，并選用有限年的收益法計算公式對土地與房屋建筑物合一的評估對象，當房屋建筑物耐用年限大于等于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)根據(jù)土地使

25、用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限，選用有限年的收益法計算公式 收益法：測算方法可獲收益的年限n對土地與房屋建筑物合一的評估對象，當房屋建筑物耐用年限小于土地使用權(quán)年限時，可采用以下方式之一進行處理先根據(jù)房屋建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有限年收益法計算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷；然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值根據(jù)房屋建筑物維修養(yǎng)護狀況，在適當增大未來維修費用的情況下，按土地剩余使用年限確定未來可獲收益的年限，選用有限年的收益法計算公式測算收益法：測算方法凈收益增長率g不同區(qū)域和不同實物狀況的房地產(chǎn)，其租金收入增

26、長水平是不一致的。在實際測算過程中，要對評估對象特點進行分析，選取適當?shù)膬羰找嬖鲩L率。如果預計未來收益保持穩(wěn)定不變，該值按0計算假設(shè)干年后的價格Vn在計算假設(shè)干年后的價格Vn時，要依據(jù)實際情況合理預測。如果購置房地產(chǎn)的目的是為了持有一段時間后轉(zhuǎn)售，那么為預測的實現(xiàn)轉(zhuǎn)售時的價格減去銷售稅費后的凈值，簡稱期末轉(zhuǎn)售收益。期末轉(zhuǎn)售收益是在持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)時可以獲得的凈收益本錢法：概述定義本錢法又稱本錢逼近法，是指求取評估對象在評估時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算評估對象客觀合理價格或價值的方法。采用本錢法求得的房地產(chǎn)價格，稱為積算價格選用條件評估對象處于繼續(xù)使用狀態(tài)或假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)

27、具備可利用的歷史資料。本錢法的應(yīng)用是建立在歷史資料根底上的，許多信息需要通過歷史資料獲得形成資產(chǎn)價值的消耗應(yīng)表達社會或行業(yè)的平均水平本錢法：概述適用范圍適用于市場流動性稍差的非收益性房地產(chǎn)特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)學校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益的房地產(chǎn)化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場等有獨特設(shè)計或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)。市場狹小或不完善而無法運用市場法評估的房地產(chǎn)新近開發(fā)建造、方案開發(fā)建造或者可以假設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)不適用過于老舊的房地產(chǎn)本錢法：概述根本公式房地產(chǎn)價值重新構(gòu)建價格折舊 重新購建價格重新購建價

28、格又稱重新購建本錢，是指假設(shè)在評估時點重新取得全新狀況的評估對象的必要本錢費用支出，或重新開發(fā)建造全新狀況的評估對象所必須的本錢費用支出和應(yīng)得利潤重新購建價格分類重置價格重建價格本錢法：概述重購價格的求取求取路徑模擬房地產(chǎn)開發(fā)商從取得土地、規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、房屋銷售的全過程，計算各個階段的本錢費用和開發(fā)利潤將評估對象分為土地和建筑物兩個相對獨立的局部，先求取土地的重新購建價格，再求取建筑物的重新購建價格，然后將兩者相加來求取土地重新構(gòu)建價格的求取采用本錢法或市場比較法、基準地價修正法等方法，直接求取土地在估價時點狀況的重新構(gòu)建價格，即為土地的重新取得價格。特別注意估價對象在估價時點的開發(fā)利用

29、狀況，以便于準確確定其價格構(gòu)成。注意土地的剩余使用年限，得出土地重置價格后，應(yīng)當扣除至估價時點已使用年限的價格，得出剩余年限的土地使用權(quán)價格本錢法：概述重購價格的求取建筑物重新構(gòu)建價格的求取建筑物的重新構(gòu)建價格可采用本錢法、市場比較法求取，或通過政府確定公布的屋重置價格的比較修正來求取，也可按工程造價估算的方法求取單位比較法先從當?shù)毓こ淘靸r部門獲得單方造價本錢根據(jù)評估對象的建筑結(jié)構(gòu)、建造標準、建筑規(guī)模、建筑設(shè)備、工程進度、裝飾裝修、建筑市場價格水平等因素的差異狀況對單方造價本錢進行綜合修正，得到建安本錢加上其他相關(guān)費用、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤，得到建筑物的重新構(gòu)建價格

30、。本錢法：概述重購價格的求取建筑物重新構(gòu)建價格的求取分局部項法將建筑物分為根底工程、墻體工程、地面工程、屋面工程、給排水工程、供暖工程、電氣工程、外部配套設(shè)施等分項工程，測算各個局部的工程量利用建筑工程綜合預算定額查出各局部工程的單位本錢，分別乘以各局部工程的工程量，加總得到建安本錢加上其他相關(guān)費用、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤，從而得到建筑物的重新構(gòu)建價格預決算調(diào)整法。以待估建筑物預決算中的工程量為根底，按當?shù)噩F(xiàn)行的工程概預算定額、費用定額及其他取費文件，將其調(diào)整為評估時點的建安工程造價再加上其他相關(guān)費用、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤，從而得到建筑物的

31、重新構(gòu)建價格本錢法：概述重購價格的構(gòu)成土地取得本錢指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的必要支出土地使用權(quán)出讓金城市根底設(shè)施建設(shè)費土地開發(fā)建設(shè)補償費土地取得稅費開發(fā)本錢在取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上進行根底設(shè)施和房屋建設(shè)所必須的直接費用、稅金等勘察設(shè)計和前期工程費建筑安裝工程費室外工程費：根底設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費其他費用本錢法：概述重購價格的構(gòu)成管理費用：為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的必要支出，包括房地產(chǎn)開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等銷售費用：也稱銷售本錢，指預售或銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的必要支出，包括廣告宣傳費、樣板間和售樓處建設(shè)費、銷售人員費用或銷售代理費等投資利息：在房地產(chǎn)開發(fā)完成或?qū)崿F(xiàn)銷售

32、之前發(fā)生的所有必要費用應(yīng)計算的利息銷售稅費：預售或銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由賣方繳納的稅費。分為銷售稅金及附加通常簡稱為“兩稅一費和其他銷售稅費開發(fā)利潤：房地產(chǎn)開發(fā)商進行特定的房地產(chǎn)開發(fā)所期望獲得的利潤平均利潤本錢法：概述折舊的概念本錢法估價中的建筑物折舊，是各種原因造成的建筑物價值的損失物質(zhì)折舊：又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是指建筑物在實體上的老化、損壞所造成的建筑物價值損失功能折舊：又稱精神磨損、無形損耗，是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值損失經(jīng)濟折舊：又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價值損失折舊的求取方法最常用的是直線折舊法、成新折扣法本

33、錢法：概述折舊的求取方法直線折舊法是一種最簡單也是應(yīng)用最普遍的折舊求取方法，它假設(shè)建筑物在經(jīng)濟壽命期間內(nèi)的損耗是均勻的，每年的折舊額相等Di第i年的折舊額，或稱做第i年的折舊，在直線法的情況下，每年的折舊額Di是一個常數(shù)DC建筑物的重新購建價格S一建筑物的凈殘值，是建筑物的殘值減去清理費用后的余額N一建筑物的經(jīng)濟壽命R一建筑物的凈殘值率，是凈殘值與其重新購建價格的比率本錢法：概述折舊的求取方法成新折扣法是根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度或完損程度等，判定出建筑物的成新率，然后將建筑物的重新購建價格乘以該成新率來直接求取建筑物的現(xiàn)值計算公式為：V=CqV建筑物的現(xiàn)值；建筑物的重新構(gòu)建價格；建筑物的

34、成新率當R=0時，q=n/(t+n)n建筑物剩余經(jīng)濟壽命剩余使用年限t建筑物有效年齡已使用年限本錢法：概述折舊的求取方法綜合法。直線折舊法和成新折扣法各具優(yōu)缺點，直線折舊法過于機械，而成新折扣法主觀因素參與太強，因此，在估價實務(wù)上往往采用多種方法分別計算建筑物折舊，然后采用加權(quán)算術(shù)平均法綜合各種方法計算折舊額，得出切合實際的建筑物折舊，即綜合法。綜合成新率現(xiàn)場勘察成新率60%理論成新率40% 假設(shè)土地以招拍掛方式取得，土地開發(fā)本錢已包含在土地購置價格中，不再單獨計取。假設(shè)土地以拆遷方式獲得，開發(fā)本錢應(yīng)為到達宗地紅線外“七通及紅線內(nèi)“場地平整條件下的土地開發(fā)費用，可根據(jù)評估對象所在區(qū)域和土地開發(fā)

35、實際情況確定。本錢法：計算過程土地購買價格+拆遷補償安置等費用+土地取得稅費+土地開發(fā)成本土地取得成本年期修正系數(shù)折舊的土地取得成本+管理費用+銷售費用+投資利息+開發(fā)利潤+銷售稅費土地單價分攤土地面積土地總價取得評估對象所在區(qū)域同類土地所需支付的平均費用，包括拆遷補償、補助、安置費、拆遷涉及的相關(guān)稅費以及其他費用。假設(shè)土地以招拍掛方式取得或購置別人轉(zhuǎn)讓的已完成征地拆遷補償安置的土地，那么該項費用不再單獨計取。r為土地復原利率一般為5-7%，政府另有規(guī)定的，從其規(guī)定；n為宗地剩余使用年限；m為法定最高出讓年限。當土地的剩余使用年限與法定最高出讓年限一致時，修正系數(shù)取1=取得本錢+管理費用費率，

36、取2-5%本錢法：計算過程土地購買價格+拆遷補償安置等費用+土地取得稅費+土地開發(fā)成本土地取得成本年期修正系數(shù)取得成本+管理費用+銷售費用+投資利息+開發(fā)利潤+銷售稅費土地單價分攤土地面積土地總價=取得本錢費率，取2-5%=取得本錢(1利率)開發(fā)周期1管理費用銷售費用(1利率)(開發(fā)周期/2)1=土地取得本錢管理費用銷售費用投資利潤率，取值50%執(zhí)行國家和地方政府有關(guān)規(guī)定。主要包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加等。一般按售價或開發(fā)完成后價值的一定比例計算本錢法：計算過程勘察設(shè)計和前期工程費+建筑安裝工程費+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費+公共配套設(shè)施建設(shè)費+其他費用開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+

37、開發(fā)利潤+銷售稅費建筑物重購單價綜合成新率折舊的建筑物單價建筑面積建筑物總價=建安工程費費率，取5-10%=土建工程費用設(shè)備安裝工程費用裝飾裝修工程費用根據(jù)所在區(qū)域地質(zhì)條件、評估對象結(jié)構(gòu)、建造標準、裝修標準、安裝工程內(nèi)容，結(jié)合當?shù)亟ㄔO(shè)工程預算定額、建筑市場價格水平綜合確定=建安工程費費率，取5-10%根據(jù)實際發(fā)生費用確定。如果是熟地，該項費用已包含在土地取得本錢中，不單獨計取=建安工程費費率，取5-10%根據(jù)實際發(fā)生費用確定。未建公共配套設(shè)施的那么取值為0=建安工程費費率，取1-3%包括臨時用地費、臨時設(shè)施費、招標代理費、監(jiān)理費、竣工驗收費、房產(chǎn)測繪費、綠化建設(shè)費、人防工程費等本錢法：計算過程

38、勘察設(shè)計和前期工程費+建筑安裝工程費+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費+公共配套設(shè)施建設(shè)費+其他費用開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+開發(fā)利潤+銷售稅費建筑物重購單價綜合成新率折舊的建筑物單價建筑面積建筑物總價=開發(fā)本錢+管理費用費率，取2-5%=開發(fā)本錢費率，取2-5%=開發(fā)本錢管理費用銷售費用(1利率)(開發(fā)周期/2)1=開發(fā)本錢管理費用銷售費用投資利潤率，取值50%=房地產(chǎn)總價稅率稅率執(zhí)行國家和地方政府有關(guān)規(guī)定。主要包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加等綜合成新率現(xiàn)場勘察成新率60%理論成新率40%理論成新率剩余使用年限耐用年限耐用年限剩余使用年限已經(jīng)使用年限本錢法：計算過程勘察設(shè)計和前期工程費土

39、地購買價格+建筑安裝工程費+拆遷補償安置等費用+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費+土地取得稅費+公共配套設(shè)施建設(shè)費+土地開發(fā)成本+其他費用土地取得成本開發(fā)成本年期修正系數(shù)+管理費用取得成本+銷售費用+管理費用+投資利息+銷售費用+開發(fā)利潤+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤建筑物重購單價+銷售稅費綜合成新率土地單價折舊的建筑物單價分攤土地面積建筑面積土地總價+建筑物總價=房地產(chǎn)總價本錢法估價測算技術(shù)路線對建成的房屋建筑物和在建工程可使用本錢法分別測算地上建筑物和土地的本錢對土地價格土地本錢的測算，提供了“基準地價法和“本錢法兩種方法。評估人員可以根據(jù)收集掌握資料的情況，選擇其中一種來測算土地本錢 假設(shè)開發(fā)法：概述適用

40、的對象適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的評估，如在建工程、待開發(fā)的土地、可裝修改造或可改變用途的舊房等城市規(guī)劃設(shè)計條件尚未明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法估價如果在這種情況下仍然需要估價的話，估價人員可根據(jù)所推測的最可能的城市規(guī)劃設(shè)計條件來估價，但必須將該最可能的城市規(guī)劃設(shè)計條件列為估價的假設(shè)和限制條件，并在估價報告中作特別的提示，說明它對評估結(jié)果的影響，或估價結(jié)果對它的依賴性假設(shè)開發(fā)法：概述根本的公式待開發(fā)房地產(chǎn)的價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值后續(xù)需要支付的取得稅費后續(xù)開發(fā)本錢后續(xù)管理費用后續(xù)銷售費用后續(xù)銷售稅費后續(xù)投資利息后續(xù)開發(fā)利潤 評估步驟調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的根本情況；選擇最正

41、確的開發(fā)利用方式；估計開發(fā)經(jīng)營期；預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；測算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營支出進行具體計算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值開發(fā)完成后價值-取得待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔的稅費-后續(xù)開發(fā)成本-后續(xù)管理費用-后續(xù)銷售費用-后續(xù)投資利息-后續(xù)銷售稅費-后續(xù)開發(fā)利潤測算結(jié)果假設(shè)開發(fā)法：測算方法主要包括契稅、印花稅、交易手續(xù)費等，稅率執(zhí)行國家和地方政府有關(guān)規(guī)定采用市場法與長期趨勢分析相結(jié)合的方法，預測開發(fā)完成后的價值售價。出租和營業(yè)用房地產(chǎn)，可先預測租賃或經(jīng)營收益，再用收益法轉(zhuǎn)換成價值假設(shè)開發(fā)法：測算方法開發(fā)完成后價值-取得待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔的稅費-后續(xù)開發(fā)成本-后續(xù)管理費用-后續(xù)銷售費用-后續(xù)投資利息-后續(xù)銷售稅

42、費-后續(xù)開發(fā)利潤測算結(jié)果勘察設(shè)計和前期工程費=建安工程費費率,取5-10%+建筑安裝工程費=土建工程費用+設(shè)備安裝工程費用+裝飾裝修工程費用根據(jù)所在區(qū)域地質(zhì)條件、評估對象結(jié)構(gòu)、建造標準、裝修標準、安裝工程內(nèi)容,結(jié)合當?shù)亟ㄔO(shè)工程預算定額、建筑市場價格水平綜合確定+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費=建安工程費費率，取5-10%根據(jù)實際發(fā)生費用確定。如果是熟地，該項費用已包含在土地取得成本中，不單獨計取+公共配套設(shè)施建設(shè)費=建安工程費費率，取5-10%根據(jù)實際發(fā)生費用確定。未建公共配套設(shè)施的則取值為0+不可預見費=（勘察設(shè)計和前期工程費+建安工程費+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費+公共配套設(shè)施建設(shè)費）費率后續(xù)開發(fā)成本開發(fā)完成后價值-

43、取得待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔的稅費-后續(xù)開發(fā)成本-后續(xù)管理費用-后續(xù)銷售費用-后續(xù)投資利息-后續(xù)開發(fā)利潤-后續(xù)銷售稅費測算結(jié)果假設(shè)開發(fā)法：測算方法=開發(fā)完成后價值費率，取2-5%=后續(xù)開發(fā)本錢費率，取2-5%=后續(xù)開發(fā)本錢后續(xù)管理費用后續(xù)銷售費用1利率續(xù)建周期/21已開發(fā)房地產(chǎn)價值購置稅費1利率續(xù)建周期1=后續(xù)開發(fā)本錢后續(xù)管理費用后續(xù)銷售費用投資利潤率，取值50%=開發(fā)完成后價值稅率稅率執(zhí)行國家和地方政府有關(guān)規(guī)定。主要包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加等基準地價系數(shù)修正法：概述基準地價基準地價是指以一個城鎮(zhèn)為對象，在該城鎮(zhèn)一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原那么劃分土地級別或地價

44、區(qū)段，然后調(diào)查評估出的各個土地級別或地價區(qū)段一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在某一時點的平均價格?；鶞实貎r具有特定的內(nèi)涵，即有其對應(yīng)的具體的評估時點、土地用途、土地使用權(quán)性質(zhì)、土地使用期限、土地開發(fā)程度、容積率等基準地價系數(shù)修正法：概述基準地價系數(shù)修正法基準地價系數(shù)修正法是通過對待估宗地地價影響因素的分析，對各城市已公布的同類用途同級土地基準地價進行修正，估算宗地客觀價值的方法基準地價系數(shù)修正法是一種間接的估價方法，其估價結(jié)果的準確性主要取決于基準地價的準確性及各種調(diào)整系數(shù)的科學性基準地價系數(shù)修正法的適用范圍適用于已公布城市基準地價的宗地地價評估。特別適用于土地出讓地價、土地抵押價格、課稅價格和國

45、有企業(yè)兼并等行為中的土地資產(chǎn)評估基準地價系數(shù)修正法：概述基準地價系數(shù)修正法的評估步驟收集有關(guān)基準地價資料確定待估宗地所處級別區(qū)域的同類用途基準地價 分析待估宗地的地價影響因素，編制待估宗地地價影響因素條件說明表依據(jù)宗地地價影響因素指標說明表和基準地價系數(shù)修正表 ,確定待估宗地地價修正系數(shù)進行估價期日、容積率、土地使用年期等其它修正求出待估宗地地價基準地價系數(shù)修正法：測算方法基準地價系數(shù)修正法的根本公式Pf=P1+KDYTPf估價對象修正后地價P估價對象所在區(qū)域基準地價K因素修正系數(shù)D容積率修正系數(shù)Y使用年期修正系數(shù)T估價期日修正系數(shù)基準地價系數(shù)修正法：測算方法P估價對象所在區(qū)域基準地價搜集政府

46、有關(guān)部門土地基準地價資料含土地級別劃分、各種用途的基準地價表、基準地價修正系數(shù)表等 查出評估對象所處地段的基準地價K因素修正系數(shù)因素修正系數(shù)是指除容積率、期日、年期、用途之外的其它地價影響因素的綜合修正系數(shù)。參照當?shù)鼗鶞实貎r體系中因素修正系數(shù)說明表，根據(jù)宗地各種因素情況確定每種因素的修正系數(shù)，使用下面公式測算宗地因素修正系數(shù)K： K=kiki為第i種因素的修正系數(shù)。包括區(qū)域因素和個別因素。基準地價系數(shù)修正法：測算方法D容積率修正系數(shù) 容積率修正系數(shù)按下式計算：Kijki/kjKij容積率修正系數(shù)ki待估宗地容積率對應(yīng)的地價水平指數(shù)kj級別或均質(zhì)地域內(nèi)該類用地平均容積率對應(yīng)的地價水平指數(shù) Y使用

47、年期修正系數(shù)基準地價對應(yīng)的使用年期，是各用途土地使用權(quán)的最高出讓年期，而具體宗地的使用年期可能各不相同，必須進行年期修正。土地使用年期修正系數(shù)可按下式計算：r土地復原利率一般為5-7%，政府另有規(guī)定的，從其規(guī)定n宗地剩余使用年限；m法定最高出讓年限。評估方法與評估價值成熟的房地產(chǎn)市場市場法、收益法、本錢法測算價值根本一致本錢法測算價值傾向于最低賣價 收益法測算價值傾向于最高買價收益法測算價值趨向于理論價格 市場法測算價值趨向于市場價格存在泡沫的房地產(chǎn)市場市場法測算價值會大大高于收益法、本錢法測算價值不景氣的房地產(chǎn)市場本錢法測算價值大大高于收益法、市場法測算價值評估方法：選用根本要求同一個評估對

48、象原那么上應(yīng)采用兩種或兩種以上評估方法進行評估，并對評估結(jié)果進行相互印證。對于僅采用一種評估方法的，應(yīng)在評估報告中說明原因。有條件采用市場法進行評估的，應(yīng)以市場法作為主要的評估方法對于收益性房地產(chǎn)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種評估方法對于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)，應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種評估方法。在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場法、收益法進行評估的情況下，可采用本錢法作為主要的評估方法評估方法：選用居住類房地產(chǎn)最常使用的評估方法是市場法有出租收益或潛在出租收益的居住房地產(chǎn)可采用收益法出于平安、審慎的考慮，評估中也會采用本錢法房改房、經(jīng)濟適用房、限價房等特殊類型居住用房地產(chǎn)，評估方法和技術(shù)路線與商品房類似，但要考慮土地出讓金或土地收益的扣除問題評估方法：選用商業(yè)房地產(chǎn)最常采用的評估方法是收益法根據(jù)不同商業(yè)業(yè)態(tài)類型，測算商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益，確定收益年限和收益率在商業(yè)房地產(chǎn)交易比較活潑的地區(qū)，商業(yè)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)售較為頻繁，特別是小型商業(yè)更是如此，比較容易獲得可比實例，因此市場法也是一種常用的評估方法一般不宜將本錢法作為商業(yè)房地產(chǎn)的主要評估方法評估方法：選用工業(yè)房地產(chǎn)一般采用本錢法將土地和