房地產(chǎn)建筑業(yè)“營改增”的納稅處理與稅收籌劃(4)

1、房地產(chǎn)建筑業(yè)“營改增”的納稅處理與稅收籌劃貸款服務(wù) 注意1：36號文對應(yīng)稅行為的定義，通常不以納稅人從事的行業(yè)性質(zhì)來判斷，而是以納稅人發(fā)生的具體應(yīng)稅行為來判斷納稅義務(wù)。也就是說，對貸款服務(wù)而言，即使不是金融機構(gòu)，只要發(fā)生了貸款服務(wù)定義范圍內(nèi)的應(yīng)稅行為，都應(yīng)按照貸款服務(wù)來計算繳納增值稅。貸款服務(wù)的增值稅適用稅率為6%。 注意2：36號文規(guī)定貸款服務(wù)相關(guān)費用不能抵扣，對目前企業(yè)集團之間常見的資金池業(yè)務(wù)就會導(dǎo)致一定程度上的不利影響，鑒于資金池業(yè)務(wù)應(yīng)該按照貸款服務(wù)繳納增值稅，一方面從資金池取得貸款利息收入的一方需要按照6%計算繳納增值稅，而支付利息的一方卻無法就其繳納的增值稅進行進項稅額抵扣。因此，營

2、改增后，關(guān)聯(lián)企業(yè)之間需要重新考慮資金池的安排。3、計算分攤方法 第二十九條 適用一般計稅方法的納稅人,兼營簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額，按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額： 不得抵扣的進項稅額當期無法劃分的全部進項稅額（當期簡易計稅方法計稅項目銷售額+免征增值稅項目銷售額）當期全部銷售額 主管稅務(wù)機關(guān)可以按照上述公式依據(jù)年度數(shù)據(jù)對不得抵扣的進項稅額進行清算。5、反避稅條款 3.納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費、手續(xù)費、咨詢費等費用，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。 （投融資顧問費在土地增值稅清算中的三種觀點） 1、按照實質(zhì)，就

3、是利息支出，因此允許扣除，但是不允許加計扣除； 2、投融資顧問費在開發(fā)間接費用列支，且不是利息支出，因此不僅應(yīng)允許扣除，而且還要加計扣除。 3、該費用應(yīng)該屬于開發(fā)費用的范疇，不允許扣除。6、不動產(chǎn)抵扣 國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法的公告 國家稅務(wù)總局公告2016年第15號 （不動產(chǎn)抵扣-變型消費型）增值稅類型類型特點優(yōu)點缺點1.生產(chǎn)型增值稅1、不允許扣除任何外購固定資產(chǎn)價款2、由于作為增值稅課稅對象的增值額相當于國民生產(chǎn)總值，因此將這種類型的增值稅稱作“生產(chǎn)型增值稅”保證財政收入不利于鼓勵投資2.收入型增值稅1.對外購固定資產(chǎn)只允許扣除當期計入產(chǎn)品價值的折舊費部分-10年

4、折舊的固定資產(chǎn)，扣除120次完全避免重復(fù)征稅給以票扣稅造成困難3.消費型增值稅1、當期購入固定資產(chǎn)價款一次全部扣除2、從全社會的角度來看，增值稅相當于只對消費品征稅，其稅基總值與消費品總值一致，故稱消費型增值稅。 體現(xiàn)增值稅優(yōu)越性，便于操作兩年抵扣方法： 第四條 納稅人按照本辦法規(guī)定從銷項稅額中抵扣進項稅額，應(yīng)取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。 上述進項稅額中，60%的部分于取得扣稅憑證的當期從銷項稅額中抵扣；40%的部分為待抵扣進項稅額，于取得扣稅憑證的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。 第六條 納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)或者不動產(chǎn)在建工程時，尚未抵扣完畢的待抵扣進項稅額，允許于銷售的當期從銷項稅額中抵扣。對于新建+改擴建：抵扣范圍與標準 第三條 納稅人2016年5月1日后購進1貨物和2設(shè)計服務(wù)、3建筑服務(wù)，用于新建不動產(chǎn)，或者用于改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)并增加不動產(chǎn)原值超過50%的，其進項稅額依照本辦法有關(guān)規(guī)定分2年從銷項稅額中抵扣。 不動產(chǎn)原值,是指取得不動產(chǎn)時的購置原價或作價。 上述分2年從銷項稅額中抵扣的購進貨物，是指構(gòu)成不動產(chǎn)實體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采