資產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)途徑PPT課件

1、 8.1 市場(chǎng)途徑及程序 8.2 市場(chǎng)參照物 8.3 市場(chǎng)途徑中的主要評(píng)估方法 8.4 市場(chǎng)途徑應(yīng)用舉例及方法評(píng)價(jià)目 錄第1頁/共53頁 通過本章的學(xué)習(xí)，學(xué)生應(yīng)當(dāng)了解和掌握資產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)途徑及其具體技術(shù)方法的理論基礎(chǔ)、適用條件、應(yīng)用前提、構(gòu)成要素、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)、數(shù)學(xué)表達(dá)式和歸納式，以及市場(chǎng)途徑中的各種評(píng)估技術(shù)方法的基本應(yīng)用?！緦W(xué)習(xí)目標(biāo)】第2頁/共53頁 8.1.1 市場(chǎng)途徑的基本涵義 市場(chǎng)途徑是指利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析來估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估技術(shù)思路和實(shí)現(xiàn)該評(píng)估技術(shù)思路的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。 市場(chǎng)途徑是根據(jù)替代原理，采用比較和類比的思路及方法判斷資產(chǎn)價(jià)

2、值的評(píng)估技術(shù)規(guī)程。 運(yùn)用已被市場(chǎng)檢驗(yàn)了的結(jié)論來評(píng)估被評(píng)估對(duì)象，顯然是容易被資產(chǎn)業(yè)務(wù)各當(dāng)事人接受的。8.1 市場(chǎng)途徑及程序第3頁/共53頁 通過市場(chǎng)途徑及方法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估需要滿足兩個(gè)最基本的前提條件：其一是要有一個(gè)活躍的公開市場(chǎng)； 排除了個(gè)別交易的偶然性其二是公開市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。8.1.2 市場(chǎng)途徑的基本前提第4頁/共53頁參照物及其交易的可比性具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似。（2）面臨的市場(chǎng)條件具有可比性，包括供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)和交易條件（3）參照物成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日間隔時(shí)間不能過長(zhǎng)，同時(shí)，時(shí)間因素的影響是可以調(diào)整的。第5頁/

3、共53頁 1）選擇參照物 選擇參照物的關(guān)鍵要求是可比性問題，資產(chǎn)功能、市場(chǎng)條件、成交時(shí)間等；參照物應(yīng)選擇三個(gè)以上，以避免偶然因素。 2）在評(píng)估對(duì)象與參照物之間選擇比較因素 具體到每一種資產(chǎn)時(shí)，影響資產(chǎn)價(jià)值的因素各有側(cè)重。選擇對(duì)資產(chǎn)價(jià)值形成影響較大的因素作為對(duì)比指標(biāo)。例如：地理位置是房地產(chǎn)價(jià)值的重要影響因素，技術(shù)水平在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中起主導(dǎo)作用。8.1.3 市場(chǎng)途徑的基本程序第6頁/共53頁 3）指標(biāo)對(duì)比、量化差異 將參照物與評(píng)估對(duì)象對(duì)比指標(biāo)之間的差異數(shù)量化和貨幣化。 4）在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)差異 將已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)差異進(jìn)行調(diào)增或調(diào)減，得到每個(gè)參照物為基礎(chǔ)的評(píng)估對(duì)象的

4、初評(píng)結(jié)果。 5）綜合分析確定評(píng)估結(jié)果 對(duì)若干初評(píng)結(jié)果進(jìn)行綜合分析，以確定最終評(píng)估值?？杀刃远己芎脮r(shí)，可采用算術(shù)平均或加權(quán)平均。第7頁/共53頁評(píng)估單項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)考慮的可比因素： （1）資產(chǎn)的功能 資產(chǎn)功能是資產(chǎn)使用價(jià)值的主體，在社會(huì)需要的前提下資產(chǎn)功能越好，其價(jià)值越高。 （2）資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量 指外觀、結(jié)構(gòu)、役齡、規(guī)格型號(hào)和制造工藝水平。 （3）市場(chǎng)條件 參照物交易時(shí)間與評(píng)估對(duì)象評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)條件及供求關(guān)系的變化情況。 （4）交易條件 指交易批量、交易動(dòng)機(jī)、交易時(shí)間。第8頁/共53頁 8.2.1 市場(chǎng)參照物的基本特征 1）市場(chǎng)參照物的實(shí)體特征 具體表現(xiàn)在功能、具體用途、性能上具有可比（相同、

5、相似、相近） 2）市場(chǎng)參照物的權(quán)益特征 權(quán)益可比，如所有權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等 3）市場(chǎng)參照物的市場(chǎng)特征 市場(chǎng)條件可比，如市場(chǎng)空間、市場(chǎng)級(jí)次、市場(chǎng)供求關(guān)系、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況等8.2 市場(chǎng)參照物第9頁/共53頁 4）市場(chǎng)參照物的時(shí)效特征參照物成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日間隔時(shí)間不能過長(zhǎng)，適度期間內(nèi)的價(jià)格才具有可比性和相容性。 5）市場(chǎng)參照物的其他特征 主要指參照物的交易條件（交易批量、動(dòng)機(jī)、付款方式）第10頁/共53頁運(yùn)用市場(chǎng)途徑評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值時(shí)，參照物通常應(yīng)選擇三個(gè)和三個(gè)以上。以避免某個(gè)參照物個(gè)別交易中的特殊因素或偶然因素對(duì)成交價(jià)及評(píng)估值的影響。只選擇一個(gè)參照物將面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。8.2.2 市

6、場(chǎng)參照物的數(shù)量要求第11頁/共53頁 8.3.1 直接比較法 利用參照物的交易價(jià)格，以評(píng)估對(duì)象的某一或若干基本特征與參照物對(duì)應(yīng)特征直接進(jìn)行比較得到兩者的基本特征修正系數(shù)或基本特征差額，在參照物交易價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行修正從而得到評(píng)估對(duì)象價(jià)值。 直觀簡(jiǎn)捷，便于操作，但要求可比性較高評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物成交價(jià)格修正系數(shù)1修正系數(shù)2修正系數(shù)n （81） 或：評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物成交價(jià)格基本特征差額1基本特征差額2基本特征差額n （82）8.3 市場(chǎng)途徑中的主要評(píng)估方法(直接、間接）第12頁/共53頁特例（差異僅體現(xiàn)在某一基本特征上） 1）現(xiàn)行市價(jià)法 當(dāng)評(píng)估對(duì)象本身具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格或與評(píng)估對(duì)象基本相同的參

7、照物具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)候，直接利用基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為評(píng)估價(jià)值。 2）市價(jià)折扣法 以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮到評(píng)估對(duì)象某方面不利因素，憑評(píng)估人員經(jīng)驗(yàn)或有關(guān)部門規(guī)定，設(shè)定一個(gè)價(jià)格折扣率來估算評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值參照物成交價(jià)格（1價(jià)格折扣率） （83）第13頁/共53頁例題8-1 評(píng)估某一擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評(píng)估基準(zhǔn)日與其完全相同的資產(chǎn)的正常變現(xiàn)價(jià)位10萬元，經(jīng)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師綜合分析，認(rèn)為快速變現(xiàn)的折扣率為40%，因此，擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值接近于6萬元。 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=10 (1 40%)6第14頁/共53頁 以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象之間的功能差異進(jìn)行調(diào)整來估算

8、評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。 資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈線性關(guān)系的情況，通常被稱作生產(chǎn)能力比例法，其計(jì)算公式為： 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格（評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力參照物生產(chǎn)能力） （84） 例8-2: 資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況，通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法，其計(jì)算公式為： 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格（評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力參照物生產(chǎn)能力） （85） 例8-3: 3）功能價(jià)值類比法10 (90 120)7.50.710 (90 120)8.18第15頁/共53頁例題8-2例題8-3第16頁/共53頁 以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物的成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日的時(shí)間間隔對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響，利用價(jià)格指數(shù)調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象的

9、價(jià)值。 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值參照物成交價(jià)格（1+價(jià)格變動(dòng)指數(shù)） （86） （861） 或 （862） 4）價(jià)格指數(shù)法產(chǎn)定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)參照物交易期日同類資基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)評(píng)估基準(zhǔn)日同類資產(chǎn)定參照物資產(chǎn)交易價(jià)格資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值11(1資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值參照物資產(chǎn)交易價(jià)格參照物交易期日至評(píng)估基準(zhǔn)日各期環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)）第17頁/共53頁 價(jià)格指數(shù)法一般只運(yùn)用于評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅有時(shí)間因素存在差異，且時(shí)間差異不能過長(zhǎng)。第18頁/共53頁例8-5應(yīng)用公式8-6、8-7-1 被評(píng)估房地產(chǎn)于2015年6月30日進(jìn)行評(píng)估，該類房地產(chǎn)2015年上半年各月月末的價(jià)格同2014年年底相比，分別上漲了2.5%、5.7%、6.8%、

10、7.3%、9.6%，10.5%。其中，參照房地產(chǎn)在2015年3月底的價(jià)格為3800元/M2,則評(píng)估對(duì)象于2015年6月30日的價(jià)值接近于3932元/M2。 計(jì)算式為：(1 10.5%)38003932(1 6.8%)第19頁/共53頁例8-6應(yīng)用公式8-6-2（8-7-2） 已知某資產(chǎn)在2015年1月的交易價(jià)格為300萬元，該類資產(chǎn)已不再生產(chǎn)，但該類資產(chǎn)的價(jià)格變化情況如下：從2015年1月至5月的環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為103.6%、98.3%、103.5%、104.7%，評(píng)估對(duì)象于2015年5月的評(píng)估價(jià)值接近于331.07萬元。300103.6%98.3%103.5%104.7%331.1第20頁

11、/共53頁 以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象新舊程度上的差異，通過成新率調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。 只運(yùn)用于評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅有成新程度差異的情況。 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值參照物成交價(jià)格（評(píng)估對(duì)象成新率參照物成新率） （88） 其中： 資產(chǎn)的成新率資產(chǎn)的尚可使用年限（資產(chǎn)的已使用年限資產(chǎn)的尚可使用年限）5）成新率價(jià)格調(diào)整法第21頁/共53頁 1）市場(chǎng)售價(jià)類比法 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)功能差異值時(shí)間差異值交易情況差異值 （89） 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)功能差異修正系數(shù)時(shí)間差異修正系數(shù) （810） 在具體操作過程中，運(yùn)用直接比較法時(shí)使用頻率較高的有以下技術(shù)方法：第22頁/共53頁 價(jià)值比

12、率法是指利用參照物的市場(chǎng)交易價(jià)格與其某一經(jīng)濟(jì)參數(shù)或經(jīng)濟(jì)指標(biāo)相比較形成的價(jià)值比率作為乘數(shù)或倍數(shù)，乘以評(píng)估對(duì)象的同一經(jīng)濟(jì)參數(shù)或經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，從而得到評(píng)估對(duì)象價(jià)值的一種具體評(píng)估方法。 （1）成本市價(jià)法 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理成本（參照物成交價(jià)格參照物現(xiàn)行合理成本） （811）例8-7（2）市盈率倍數(shù)法（主要適用于企業(yè)價(jià)值評(píng)估） 企業(yè)評(píng)估價(jià)值被評(píng)估企業(yè)相同口徑收益額參照物（企業(yè)）市盈率 （812）例8-8 2）價(jià)值比率法10002020000第23頁/共53頁 評(píng)估基準(zhǔn)日某市商品住宅的成本市價(jià)率為150%，已知被評(píng)估全新住宅的現(xiàn)行合理成本為20萬元，則其市價(jià)接近于30萬元。 計(jì)算式：8-720 15

13、0%30第24頁/共53頁 某被評(píng)估企業(yè)的年凈利潤(rùn)為1000萬元，評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)市場(chǎng)上同類企業(yè)平均市盈率為20倍，則該企業(yè)的評(píng)估價(jià)值為：20000萬元。 計(jì)算式：8-810002020000第25頁/共53頁 間接比較法也是市場(chǎng)法中最基本的評(píng)估方法。 該法是利用資產(chǎn)的國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)（標(biāo)準(zhǔn)可以是綜合標(biāo)準(zhǔn)，也可以是分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)）作為基準(zhǔn)，分別將評(píng)估對(duì)象與參照物整體或分項(xiàng)與其對(duì)比打分從而得到評(píng)估對(duì)象和參照物各自的分值，再利用參照物的市場(chǎng)交易價(jià)格，以及評(píng)估對(duì)象的分值與參照物的分值的比值（系數(shù)）求得評(píng)估對(duì)象價(jià)值的一類評(píng)估方法。 該法只要求參照物與評(píng)估對(duì)象在大的方面基本相同或相似。8.3.2 間

14、接比較法第26頁/共53頁 市場(chǎng)途徑中的具體方法使用前提必須滿足的 兩個(gè)基本條件： 第一，利用參照物進(jìn)行評(píng)估，參照物與評(píng)估對(duì)象必須相同或相似，即具有可比性。 第二，參照物的交易時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日間隔不能過長(zhǎng)。 市場(chǎng)途徑的具體方法可以成為成本途徑的具體方法，但成本途徑中的具體方法的使用前提會(huì)有所區(qū)別。第27頁/共53頁 8.4.1 市場(chǎng)途徑在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 1）估價(jià)對(duì)象概況 2）評(píng)估要求 3）評(píng)估過程 （1）選擇評(píng)估方法 （2）收集有關(guān)的評(píng)估資料（評(píng)估對(duì)象資料和參照物資料） （3）進(jìn)行交易情況修正 （4）進(jìn)行交易日期修正 （5）進(jìn)行區(qū)域因素修正 （6）進(jìn)行個(gè)別因素修正 （7）計(jì)算被評(píng)估土地的初

15、步價(jià)格 （8）計(jì)算評(píng)估結(jié)果8.4 市場(chǎng)途徑應(yīng)用舉例及方法評(píng)價(jià)第28頁/共53頁 (1)估價(jià)對(duì)象概況。待估地塊為城市規(guī)劃上屬于住宅區(qū)的一塊空地，面積為600平方米，地形為長(zhǎng)方形。 (2)評(píng)估要求。評(píng)估該地塊2014年10月3日的公平市場(chǎng)交易價(jià)格。 (3)評(píng)估過程。 選擇評(píng)估方法。該種類型的土地有較多的交易實(shí)例，故采用市場(chǎng)法時(shí)行評(píng)估。 搜集有關(guān)的評(píng)估資料。 A.搜集待估土地資料。 B.搜集交易實(shí)例資料。選擇4個(gè)交易實(shí)例作為參照物，具體情況見表8-1。第29頁/共53頁例：評(píng)估屬于住宅區(qū)的一塊600平方米的空地 表8-1 交易情況修正：A、D正常買賣，B偏低2%，C偏低3% 交易日期修正：每月上漲1

16、% 所以A為6%，B為7%，C為12%，D為10% 區(qū)域因素修正：表8-2，A100，B88，C108，D100 充分利用修正：評(píng)估地塊大，有利使用，ABCD高2% 使用年限修正：折現(xiàn)率8% 計(jì)算參照物修正后的單價(jià)，取其平均值作為評(píng)估單價(jià)，再按面積計(jì)算總價(jià)。第30頁/共53頁 進(jìn)行交易情況修正。經(jīng)分析交易實(shí)例A、D為正常買賣，無需進(jìn)行交易情況修正;交易實(shí)例B較正常買賣價(jià)格偏低2%;交易實(shí)例C較正常買賣價(jià)格偏低3%。 則各交易實(shí)例的交易情況修正率為： 交易實(shí)例A：0%;交易實(shí)例B：2%;交易實(shí)例C：3%;交易實(shí)例D：0%。第31頁/共53頁第32頁/共53頁 進(jìn)行交易日期修正。根據(jù)調(diào)查，2004

17、年10月4日以來土地價(jià)格平均每月上漲1%，則各參照物交易實(shí)例的交易日期修正率為： 交易實(shí)例A：6%;交易實(shí)例B：7%;交易實(shí)例C：12%;交易實(shí)例D：10%。 評(píng)估價(jià)值=交易實(shí)例的價(jià)值(1+間隔月份數(shù)1%)第33頁/共53頁第34頁/共53頁 進(jìn)行區(qū)域因素修正交易實(shí)例A與待估土地處于同一地區(qū)，無需作區(qū)域因素修正。交易實(shí)例B、C、D的區(qū)域因素修正情況可參照表2-2判斷。本次評(píng)估設(shè)定待估地塊的區(qū)域因素值為100，則根據(jù)表2-2各種區(qū)域因素的對(duì)比分析，經(jīng)綜合判定打分，交易實(shí)例B所屬地區(qū)為88，交易實(shí)例C所屬地區(qū)為108，交易實(shí)例D所屬地區(qū)為100。第35頁/共53頁第36頁/共53頁 進(jìn)行個(gè)別因素修

18、正。A.經(jīng)比較分析，待估土地的面積較大，有利于充分利用，另外環(huán)境條件也比較好，故判定比各交易實(shí)例土地價(jià)格高2%。B.土地使用年限因素的修正。交易實(shí)例B、D與待估土地的剩余使用年限相同無需修正。交易實(shí)例A、C均需作使用年限因素的調(diào)整，其調(diào)整系數(shù)測(cè)算如下（假定折現(xiàn)率為8%）：=（1-0.0994）（1-0.0676）=0.90060.9324=0.9659第37頁/共53頁計(jì)算式：第38頁/共53頁計(jì)算待估土地的初步價(jià)格參照價(jià)交易系數(shù)日期系數(shù)區(qū)域系數(shù)面積系數(shù)年限系數(shù)第39頁/共53頁采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法求取評(píng)估結(jié)果土地評(píng)估單價(jià)為：（909+1 038+901+942）4=948（元/m2）土地評(píng)估總

19、價(jià)為：600948=568 800（元）第40頁/共53頁 1）評(píng)估對(duì)象基本情況 2）二手設(shè)備市場(chǎng)調(diào)研 3）確定調(diào)整因素，進(jìn)行差異調(diào)整 （1）制造廠家調(diào)整：B廠高出11% （2）出廠年限調(diào)整：相同不需調(diào)整 （3）實(shí)體狀態(tài)調(diào)整：表8-5 （4）計(jì)算評(píng)估值 先計(jì)算參照物調(diào)整后的價(jià)格，取平均作為評(píng)估值。8.4.2 市場(chǎng)途徑在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用第41頁/共53頁2014年2月2014年2月第42頁/共53頁 2)二手設(shè)備市場(chǎng)調(diào)研 對(duì)二手設(shè)備市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，確定市場(chǎng)參照物。 3）確定調(diào)整因素，進(jìn)行差異調(diào)整。 （1）制造廠家調(diào)整 新設(shè)備的價(jià)格差異率=（4.44-4）/4*100%=11% B廠家生產(chǎn)的該產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格比A廠家高11% 以此作為評(píng)估舊設(shè)備的調(diào)整比率。 （2）出廠年限調(diào)整 參照