壽光市場調(diào)研分析報告

1、2013.1壽光麗都國際廣場市場調(diào)研分析報告城市概況山東省壽光市位于山東半島中北部，渤海萊州灣南畔，總面積2072平方公里，轄14處鎮(zhèn)街道，975個行政村，人口103萬，是中國最主要的蔬菜和原鹽產(chǎn)地之一。壽光市在全國縣域經(jīng)濟基本競爭力百強縣排名中列第24位，年GDP增長速度保持在近20%；是全國最大的蔬菜生產(chǎn)和批發(fā)基地，有“中國蔬菜之鄉(xiāng)”的美譽。壽光壽光位于山東半島中北部，是中國最主要的蔬菜和原壽光位于山東半島中北部，是中國最主要的蔬菜和原鹽產(chǎn)地之一，總人口約鹽產(chǎn)地之一，總人口約114萬萬區(qū)位優(yōu)勢壽光區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚，城鄉(xiāng)交通快速便捷。省道濰高路、新海路橫貫東西，羊益路、昌大路縱貫南北。濟青高

2、速從市區(qū)穿過，距濟南、青島飛機場僅有1小時車程，北部羊口港可直航韓國、日本、港澳等國家和地區(qū)?，F(xiàn)已建成中國最大的國際化農(nóng)產(chǎn)品物流園，設施先進，集果蔬交易、儲存、運輸與一體。是中國目前最大的果蔬集散地。對南北果蔬的調(diào)節(jié)及各大城市果蔬供應有重要作用。 地處南北中心地處南北中心、城鄉(xiāng)交通快速便捷，城鄉(xiāng)交通快速便捷，多條高速公路穿越市多條高速公路穿越市境境城市發(fā)展壽光市的城市規(guī)劃突出城、鎮(zhèn)、村三個節(jié)點，著力推進城郊村向城區(qū)集中、鎮(zhèn)郊村向鎮(zhèn)區(qū)集中、周邊村向中心村集中，加快構筑中心城區(qū)、小城鎮(zhèn)、新農(nóng)村“三位一體”的新型城鄉(xiāng)格局。城市規(guī)劃一帶：彌河綠化帶二軸：沿圣城街東西向城市發(fā)展軸線，沿渤海 路南北向城市

3、發(fā)展軸線三組團：中心城區(qū)、北洛組團、洛城組團 規(guī)劃形成“一帶、二軸、三組團”的布局結構城市模式1+1的城市發(fā)展模式，新舊城互補協(xié)調(diào)發(fā)展老城的城市基礎設施建設齊全，各種配套十分完善，依然是壽光的核心生活城區(qū)；新城是以會展博覽等現(xiàn)代生態(tài)產(chǎn)業(yè)為依托，以博覽展示、商務辦公、居住休閑為主要職能的新都市主義生態(tài)新城。宏觀經(jīng)濟壽光位列中國百強縣排名第壽光位列中國百強縣排名第24位，年位，年GDP增長速度保持在近增長速度保持在近20%；是全；是全國最大的蔬菜生產(chǎn)和批發(fā)基地，經(jīng)濟的發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)的繁榮奠定了基礎國最大的蔬菜生產(chǎn)和批發(fā)基地，經(jīng)濟的發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)的繁榮奠定了基礎壽光市各項收入和投資指標成逐年上升趨勢

4、，整體經(jīng)濟情況向好，2012年是壽光經(jīng)濟發(fā)展的重要年，農(nóng)業(yè)仍將穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，農(nóng)業(yè)蔬菜的科技含量比值不斷增大，第二產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)保持領先地位。產(chǎn)業(yè)結構壽光產(chǎn)業(yè)結構不斷優(yōu)化，第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)比例上調(diào)，壽光產(chǎn)業(yè)結構不斷優(yōu)化，第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)比例上調(diào)，農(nóng)業(yè)產(chǎn)值保持穩(wěn)定農(nóng)業(yè)產(chǎn)值保持穩(wěn)定通過09年、10年三產(chǎn)比例情況我們可以看出，壽光市第二、三產(chǎn)業(yè)比例上調(diào)，農(nóng)業(yè)產(chǎn)值保持穩(wěn)定；2011年數(shù)據(jù)缺失，但是仍可判斷三產(chǎn)發(fā)展將延續(xù)以前趨勢；市場分析城市功能區(qū)域分布圖中部綜合區(qū)新城生活區(qū)南部生活區(qū)汽車新站片區(qū)壽光農(nóng)產(chǎn)品物流園區(qū)中心城區(qū)，錢力無限，配套完善，無與比擬雖然壽光現(xiàn)在大的發(fā)展方向是向東發(fā)展新城區(qū)，但未來雖然壽

5、光現(xiàn)在大的發(fā)展方向是向東發(fā)展新城區(qū)，但未來610年之內(nèi)，東部新年之內(nèi)，東部新城的依然達不到本案所在中部綜合區(qū)的發(fā)展水平，本案位于壽光城市規(guī)劃城的依然達不到本案所在中部綜合區(qū)的發(fā)展水平，本案位于壽光城市規(guī)劃二二軸軸“中的渤海路核心位置，新城的生活配套還存在很大的差距中的渤海路核心位置，新城的生活配套還存在很大的差距新城景觀區(qū)教育創(chuàng)業(yè)園區(qū)壽光樓市分布圖東城景觀房東城景觀房東城聚居區(qū)東城聚居區(qū)農(nóng)圣街生活區(qū)農(nóng)圣街生活區(qū)中部綜合區(qū)中部綜合區(qū)南部生活區(qū)南部生活區(qū)汽車新站片區(qū)汽車新站片區(qū)競爭對手鎖定競爭對手鎖定昌宏新達城本案錦嘉苑中央華府銀海SOHO主要競爭對手克利來1號鴻正領寓城市帝景世豪華府圣和苑蘇州園

6、金頓大廈項目名稱項目名稱昌宏.新達城項目地址項目地址 壽光市渤海路與圣城街交匯處北150米路西項目規(guī)模8萬開發(fā)商開發(fā)商壽光昌鴻置業(yè)有限公司交通狀況交通狀況交通發(fā)達，緊鄰渤海路營銷策略戶外廣告周邊配套周邊配套全福元百貨、佳樂家、全福元世紀廣場店、春天購物城、假日廣場項目配套裙樓底商建筑類別建筑類別高層產(chǎn)權70年銷售價格銷售價格小公寓均價3650元/ping命令，打完折均價在3400元/左右交房時間交房時間2014年10月主力戶型一室公寓核心競爭力核心競爭力1、區(qū)位優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢位于壽光城市中心，周位于壽光城市中心，周邊配套完善邊配套完善2、交通優(yōu)勢、交通優(yōu)勢緊鄰最為繁華的城市中緊鄰最為繁華的城市

7、中心干道渤海路心干道渤海路3、產(chǎn)品優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢融匯融匯“酒店、商業(yè)、餐酒店、商業(yè)、餐飲、居住、辦公、娛樂飲、居住、辦公、娛樂”等多功能為一體等多功能為一體價值點研究：土地、產(chǎn)品、營銷賦予1 1、位于商業(yè)中心、位于商業(yè)中心2 2、片區(qū)配套資源豐富、片區(qū)配套資源豐富 3 3、交通便利、交通便利 土地價值點30003000多平米商業(yè)生活廣多平米商業(yè)生活廣場，精致小戶型場，精致小戶型 ，分期，分期 首付，首付，1.31.3萬起萬起 產(chǎn)品價值點1 1、壽光城市中心、壽光城市中心2 2、開創(chuàng)壽光全新城市生活空間形態(tài)開創(chuàng)壽光全新城市生活空間形態(tài)3 3、廣告主題語：、廣告主題語：凝聚壽光萬千精華凝聚壽光萬千

8、精華營銷賦予價值點項目名稱項目名稱錦嘉苑項目地址項目地址 壽光市渤海路與新興街交匯處東150米路南開發(fā)商開發(fā)商壽光圣坤置業(yè)交通狀況交通狀況交通發(fā)達，緊鄰渤海路營銷策略售樓處廣告周邊配套周邊配套全福元百貨、佳樂家、全福元世紀廣場店、春天購物城、假日廣場項目配套底商建筑類別建筑類別小高層裝修狀況毛坯銷售價格銷售價格均價3700元/交房時間交房時間2013年主力戶型三室一廳、三室兩廳核心競爭力核心競爭力1、區(qū)位優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢位于壽光城市中心，周位于壽光城市中心，周邊配套完善邊配套完善2、交通優(yōu)勢、交通優(yōu)勢緊鄰最為繁華的城市中緊鄰最為繁華的城市中心干道渤海路心干道渤海路3、產(chǎn)品優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢戶型多樣，

9、即將完工戶型多樣，即將完工價值點研究：土地、產(chǎn)品、營銷賦予1 1、片區(qū)配套資源豐富、片區(qū)配套資源豐富 2 2、交通便利、交通便利 土地價值點產(chǎn)品種類齊全，戶型合理產(chǎn)品種類齊全，戶型合理 產(chǎn)品價值點1 1、壽光城市中心、壽光城市中心2 2、城市中央城市中央 領尚生活領尚生活營銷賦予價值點項目名稱項目名稱中央華府項目地址項目地址人民廣場東側緊靠壽光市法院 項目規(guī)模25萬開發(fā)商開發(fā)商盛興地產(chǎn)交通狀況交通狀況交通發(fā)達營銷策略戶外廣告周邊配套周邊配套廣場、銀行、銀座、餐飲娛樂、全福元購物、學校、夜市項目配套沿街商鋪建筑類別建筑類別高層、小高層產(chǎn)權50年銷售價格銷售價格住宅4200元/沿街商鋪1、2層連體

10、1萬-1萬5之間，三層單賣價格在7000元/左右交房時間交房時間一期入住二期封頂三期籌備主力戶型140核心競爭力核心競爭力1、區(qū)位優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢緊鄰人民廣場，周邊配緊鄰人民廣場，周邊配套完善套完善2、交通優(yōu)勢、交通優(yōu)勢靠近主干道，四周交通靠近主干道，四周交通發(fā)達發(fā)達3、產(chǎn)品優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢項目位置優(yōu)越，定位高項目位置優(yōu)越，定位高端，客戶認可度高端，客戶認可度高價值點研究：土地、產(chǎn)品、營銷賦予1 1、片區(qū)價值空間大，商業(yè)、片區(qū)價值空間大，商業(yè)氛圍濃厚，生活配套充足氛圍濃厚，生活配套充足 2 2、交通便利、交通便利 3 3、人民廣場休閑娛樂、人民廣場休閑娛樂土地價值點1、產(chǎn)品前期良好的銷售、產(chǎn)品前期

11、良好的銷售為后期樹立了良好的形象；為后期樹立了良好的形象；2 2、買大戶型送車位、買大戶型送車位 產(chǎn)品價值點1 1、壽光首席城市綜合體、壽光首席城市綜合體2 2、緊鄰壽光人民廣場、緊鄰壽光人民廣場3 3、周邊商業(yè)氛圍濃厚、周邊商業(yè)氛圍濃厚營銷賦予價值點項目名稱項目名稱東宇銀海SOHO項目地址項目地址銀海路銀座東臨，南靠新興街，北臨招賢街 項目規(guī)模8萬開發(fā)商開發(fā)商壽光東宇房地產(chǎn)有限公司交通狀況交通狀況緊鄰銀海路營銷策略戶外廣告周邊配套周邊配套銀座、中百超市、婦幼保健醫(yī)院、中醫(yī)院、銀行、華僑中學、實驗小學、夜市項目配套底商、寫字樓建筑類別建筑類別高層、小高層裝修情況簡裝銷售價格銷售價格住宅均價42

12、00元/，3300元/起工程進度工程進度住宅全部封頂，寫字樓在建主力戶型120核心競爭力核心競爭力1、區(qū)位優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢比鄰銀座，周邊生活配比鄰銀座，周邊生活配套齊全套齊全2、交通優(yōu)勢、交通優(yōu)勢緊鄰銀海路緊鄰銀海路3、產(chǎn)品優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢項目產(chǎn)品類型多樣，可項目產(chǎn)品類型多樣，可選擇性高選擇性高價值點研究：土地、產(chǎn)品、營銷賦予1 1、商業(yè)氛圍濃厚，生活配、商業(yè)氛圍濃厚，生活配套充足套充足 2 2、交通便利、交通便利 土地價值點1、項目產(chǎn)品類型多樣，、項目產(chǎn)品類型多樣，可選擇性高可選擇性高2 2、園林景觀作了較大投園林景觀作了較大投入入 產(chǎn)品價值點1 1、壽光首席城市綜合體、壽光首席城市綜合體2 2

13、、緊鄰壽光人民廣場、緊鄰壽光人民廣場3 3、周邊商業(yè)氛圍濃厚、周邊商業(yè)氛圍濃厚營銷賦予價值點市場調(diào)研總結分析壽光經(jīng)濟快速發(fā)展，城鎮(zhèn)化水平不斷提高，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了壽光經(jīng)濟快速發(fā)展，城鎮(zhèn)化水平不斷提高，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了廣闊空間廣闊空間目前壽光市房地產(chǎn)項目分布主要沿幾條主干道分布：圣城街，渤目前壽光市房地產(chǎn)項目分布主要沿幾條主干道分布：圣城街，渤海路，銀海路，菜都路和文圣街（北環(huán)路），除此之外，中高檔住海路，銀海路，菜都路和文圣街（北環(huán)路），除此之外，中高檔住宅沿彌河展開；宅沿彌河展開；壽光城市規(guī)劃走向決定了東部新城區(qū)是未來發(fā)展重心，但未來壽光城市規(guī)劃走向決定了東部新城區(qū)是未來發(fā)展重心，但未來

14、6-10年本案所在中心城區(qū)依然屬于城市核心年本案所在中心城區(qū)依然屬于城市核心以人民廣場為中心的輻射圈，投資性產(chǎn)品占絕對優(yōu)勢，如商鋪，以人民廣場為中心的輻射圈，投資性產(chǎn)品占絕對優(yōu)勢，如商鋪，公寓，寫字樓，但是大多項目售完，只有部分在售；公寓，寫字樓，但是大多項目售完，只有部分在售；由于市政中心東移，彌河西岸，東部片區(qū)及東南片區(qū)，住宅產(chǎn)品由于市政中心東移，彌河西岸，東部片區(qū)及東南片區(qū)，住宅產(chǎn)品的市場占有比例居首位，以中高檔產(chǎn)品為主，品質(zhì)居高的市場占有比例居首位，以中高檔產(chǎn)品為主，品質(zhì)居高房地產(chǎn)營銷水平單一，多以戶外廣告和單頁的形式為主房地產(chǎn)營銷水平單一，多以戶外廣告和單頁的形式為主房地產(chǎn)項目整體包

15、裝力度不夠，銷售人員素質(zhì)偏低，不能全方位房地產(chǎn)項目整體包裝力度不夠，銷售人員素質(zhì)偏低，不能全方位詮釋項目價值詮釋項目價值壽光壽光住住宅市場宅市場在售項目在售項目分析對比分析對比項目名稱菜都路-農(nóng)產(chǎn)品物流園片區(qū)項目體量銷售均價主力戶型房款總價城投.錦繡城14萬2600元/110-15028-40萬凱萊尚品3.6萬2900元/61-15018-44萬杭州家園15萬3500元/89-14731-52萬農(nóng)產(chǎn)品物流園片區(qū)目前有三個大產(chǎn)權住宅項目在對外銷售，主要客戶群體為物流園區(qū)上班人員、周邊村莊打算改善生活品質(zhì)的較富裕群體以及市區(qū)剛開始工作，承受不了市區(qū)房價的年輕工薪階層；錦繡城、凱萊尚品是期房銷售，價

16、格相對較低；杭州家園定位高端，社區(qū)配套完善，并且是現(xiàn)房銷售，價格定位過高，也造成了目前銷售有所停滯。項目名稱汽車新站片區(qū)項目體量銷售均價主力戶型房款總價西城首府40萬3650元/70-14025-51萬蘇州園31萬3700元/86-13031-48萬凱龍國際135萬3300元/92-13030-43萬本片區(qū)住宅價格較為集中，隨著新汽車站、紅星美凱龍的投入運營，片區(qū)價值空間大，但目前來說周邊配套還不算完善，價格還有漲幅空間壽光壽光住住宅市場宅市場在售項目在售項目分析對比分析對比項目名稱教育創(chuàng)業(yè)園區(qū)項目體量銷售均價主力戶型房款總價壹號公館19萬3800元/75-12528-48萬金色年華3萬360

17、0元/56-12720-46萬銀海家園12萬3750元/78-13329-50萬本片區(qū)依托壽光新一中，教育資源豐富，距離市中心2公里左右路程，比較適合居住，但壽光住宅市場整體向東部新城發(fā)展，區(qū)域升值潛力有限壽光壽光住住宅市場宅市場在售項目在售項目分析對比分析對比項目名稱南部生活區(qū)項目體量銷售均價主力戶型房款總價圣錦花園7.3萬3700元/85-14031-52萬春蕾組團41萬2720元/86-13523-37萬南部生活區(qū)已成熟多年，屬于老的生活聚居區(qū)，在售新住宅項目較少，根據(jù)項目品質(zhì)、項目位置、項目定位、交房標準等方面的不同，銷售價格也參差不齊，住宅毛坯房現(xiàn)售價格集中在3600元/區(qū)間鴻正領寓

18、41萬3600元/46-13716-49萬壽光壽光住住宅市場宅市場在售項目在售項目分析對比分析對比項目名稱東城生活片區(qū)項目體量銷售均價主力戶型房款總價領事郡28萬4000元/80-15032-60萬現(xiàn)代家苑21萬4200元/100-18042-76萬玫瑰園14萬4600元/88-13640-62萬圣?；▓@5.4萬4300元/90-17038-73萬中南世紀城28萬4300元/100-19043-82萬左岸綠洲10萬6500元/70-15045-97萬壽光壽光住住宅市場宅市場在售項目在售項目分析對比分析對比項目名稱東城生活片區(qū)項目體量銷售均價主力戶型房款總價美林花園22萬4800元/80-14038-67萬威尼斯小鎮(zhèn)37萬4800元/14067萬卡諾島67萬3800元/復式170萬/套壽光目前70%的住宅項目集中在東城區(qū)，雖然東城的市政建設以及生活配套還沒有成熟，但因是政府規(guī)劃的未來新城，升值潛力無限，因此價格也較老城區(qū)高出300-800元/壽光壽光住住宅市場宅市場在售項目在售項目分析對比分析