中梁運(yùn)營(yíng)之道學(xué)習(xí)教案

1、會(huì)計(jì)學(xué)1中梁運(yùn)營(yíng)中梁運(yùn)營(yíng)(ynyng)之道之道第一頁(yè)，共56頁(yè)。目錄(ml)1運(yùn)營(yíng)規(guī)劃運(yùn)營(yíng)規(guī)劃運(yùn)營(yíng)管控內(nèi)部小試題23第1頁(yè)/共56頁(yè)第二頁(yè)，共56頁(yè)。運(yùn)營(yíng)(ynyng)思考初創(chuàng)期單項(xiàng)目成長(zhǎng)期同城多項(xiàng)目小規(guī)模擴(kuò)張期異地多項(xiàng)目大規(guī)模穩(wěn)定發(fā)展期異地多項(xiàng)目瓶頸！執(zhí)行力越來(lái)越弱瓶頸！面臨失控風(fēng)險(xiǎn)第2頁(yè)/共56頁(yè)第三頁(yè)，共56頁(yè)。運(yùn)營(yíng)(ynyng)思考第3頁(yè)/共56頁(yè)第四頁(yè)，共56頁(yè)。運(yùn)營(yíng)管理發(fā)展(fzhn)階段單項(xiàng)目單項(xiàng)目管理管理時(shí)間(shjin)，發(fā)展階段管理層級(jí)多項(xiàng)目多項(xiàng)目(xingm)(xingm)粗放式粗放式運(yùn)營(yíng)管理運(yùn)營(yíng)管理區(qū)域化、專(zhuān)業(yè)區(qū)域化、專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)管理化運(yùn)營(yíng)管理以運(yùn)營(yíng)籌劃支以運(yùn)營(yíng)籌劃支撐發(fā)

2、展戰(zhàn)略撐發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃督辦多項(xiàng)目協(xié)調(diào)以經(jīng)營(yíng)分析實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目規(guī)劃在戰(zhàn)略框架下支撐投、融資計(jì)劃管理型計(jì)劃管理型管理型運(yùn)營(yíng)體系管理型運(yùn)營(yíng)體系專(zhuān)業(yè)型運(yùn)營(yíng)體系專(zhuān)業(yè)型運(yùn)營(yíng)體系 計(jì)劃管理計(jì)劃管理關(guān)鍵決策管理流程管理階段成果管理信息與知識(shí)管理項(xiàng)目投資決策及利潤(rùn)管控項(xiàng)目成果管理進(jìn)度計(jì)劃管理運(yùn)營(yíng)決策管理過(guò)程管理資金、預(yù)算管理（現(xiàn)金流管控）第4頁(yè)/共56頁(yè)第五頁(yè)，共56頁(yè)。運(yùn)營(yíng)管理(gunl)本質(zhì)從本質(zhì)上講，運(yùn)營(yíng)管理就是在一定(ydng)資源條件下，為達(dá)成公司目標(biāo)而采取的各種管理手段，為公司的增長(zhǎng)服務(wù)。設(shè)定項(xiàng)目基準(zhǔn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)設(shè)定項(xiàng)目基準(zhǔn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)(jngyng)(jngyng)目標(biāo)目標(biāo)運(yùn)運(yùn) 營(yíng)營(yíng) 管管 理理管理范疇管理范

3、疇管理措施管理措施管理目標(biāo)管理目標(biāo)項(xiàng)目投資決策及利潤(rùn)管控參與投資決策，實(shí)施全過(guò)程項(xiàng)目收益跟蹤科學(xué)決策，降低投資風(fēng)險(xiǎn)；項(xiàng)目收益控制項(xiàng)目成果管理項(xiàng)目各階段的成果管理+項(xiàng)目后評(píng)估成果降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提升項(xiàng)目質(zhì)量進(jìn)度計(jì)劃管理項(xiàng)目計(jì)劃、管理計(jì)劃的管理協(xié)調(diào)提升項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率運(yùn)營(yíng)決策管理會(huì)議管理（項(xiàng)目例會(huì)、評(píng)審會(huì)、運(yùn)營(yíng)例會(huì)等）提高決策效率過(guò)程管理目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本的過(guò)程跟蹤、過(guò)程分析及復(fù)盤(pán)研判成本目標(biāo)的動(dòng)態(tài)即時(shí)控制資金、預(yù)算管理（現(xiàn)金流管控）預(yù)算的編制及滾動(dòng)控制防范資金風(fēng)險(xiǎn)，提高資金使用效率實(shí)現(xiàn)預(yù)定項(xiàng)目基準(zhǔn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)預(yù)定項(xiàng)目基準(zhǔn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)第5頁(yè)/共56頁(yè)第六頁(yè)，共56頁(yè)。運(yùn)營(yíng)(ynyng)根本價(jià)價(jià)

4、值值【（簽約（簽約- -成本成本/ /費(fèi)用）費(fèi)用）規(guī)模規(guī)?！恐苻D(zhuǎn)周轉(zhuǎn)一切一切(yqi)(yqi)為了增長(zhǎng)服務(wù)！為了增長(zhǎng)服務(wù)！銷(xiāo)售(xioshu)凈利率資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率權(quán)益乘數(shù)X XX XROE ROE = =盈利盈利能力能力經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)效率效率財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)杠桿杠桿經(jīng)營(yíng)視角經(jīng)營(yíng)視角價(jià)值實(shí)現(xiàn)路徑價(jià)值實(shí)現(xiàn)路徑第6頁(yè)/共56頁(yè)第七頁(yè)，共56頁(yè)。運(yùn)營(yíng)(ynyng)最終目標(biāo)運(yùn)營(yíng)(ynyng)最終目標(biāo)經(jīng)營(yíng)視角經(jīng)營(yíng)視角經(jīng)營(yíng)參謀經(jīng)營(yíng)參謀(cnmu)(cnmu)業(yè)務(wù)裁判業(yè)務(wù)裁判戰(zhàn)略推進(jìn)器戰(zhàn)略推進(jìn)器規(guī)模發(fā)動(dòng)機(jī)規(guī)模發(fā)動(dòng)機(jī)利潤(rùn)利潤(rùn)監(jiān)控者監(jiān)控者區(qū)域董事長(zhǎng)區(qū)域董事長(zhǎng)的的搖籃搖籃第7頁(yè)/共56頁(yè)第八頁(yè)，共56頁(yè)。A A產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)+ +增長(zhǎng)增

5、長(zhǎng)+ +布局布局+ +資源資源(zyun)+(zyun)+策略策略戰(zhàn)略戰(zhàn)略(zhnl)(zhnl)推進(jìn)器推進(jìn)器運(yùn)營(yíng)(ynyng)最終目標(biāo) | 戰(zhàn)略推進(jìn)器 p 將目標(biāo)/進(jìn)行分解，過(guò)程進(jìn)行監(jiān)控p 最終對(duì)比分析使目標(biāo)達(dá)成，使目標(biāo)增長(zhǎng)p推導(dǎo)明年的戰(zhàn)略目標(biāo)是否能實(shí)現(xiàn)、投資是否有缺口圍繞公司戰(zhàn)略戰(zhàn)略如何實(shí)現(xiàn)？第8頁(yè)/共56頁(yè)第九頁(yè)，共56頁(yè)。運(yùn)營(yíng)(ynyng)最終目標(biāo) | 規(guī)模發(fā)動(dòng)機(jī) B B規(guī)模規(guī)模(gum)(gum)發(fā)動(dòng)機(jī)發(fā)動(dòng)機(jī)資金流資金流+ +資源資源(zyun)(zyun)流流+ +信息流信息流投投- -儲(chǔ)儲(chǔ)- -產(chǎn)產(chǎn)- -銷(xiāo)銷(xiāo)- -存存- -轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)p規(guī)模是很重要的，要迅速擴(kuò)張p “產(chǎn)-供-銷(xiāo)”貨值資

6、源盤(pán)點(diǎn)p 高周轉(zhuǎn)保障拿地后規(guī)?？焖賹?shí)現(xiàn)圍繞經(jīng)營(yíng)目標(biāo)規(guī)模如何實(shí)現(xiàn)？第9頁(yè)/共56頁(yè)第十頁(yè)，共56頁(yè)。運(yùn)營(yíng)(ynyng)最終目標(biāo) | 利潤(rùn)監(jiān)控者 C C利潤(rùn)利潤(rùn)(lrn)(lrn)監(jiān)控者監(jiān)控者p 關(guān)注利潤(rùn)率、IRR、年自有資金投資回報(bào)率p 關(guān)注不同業(yè)態(tài)(y ti)的利潤(rùn)、均底價(jià)和可售單方成本圍繞項(xiàng)目目標(biāo)利潤(rùn)利潤(rùn)+ +資金資金+ +品牌品牌土地土地- -市場(chǎng)市場(chǎng)- -客戶(hù)客戶(hù)- -產(chǎn)品產(chǎn)品- -供應(yīng)鏈供應(yīng)鏈有多少利潤(rùn)清楚嗎？第10頁(yè)/共56頁(yè)第十一頁(yè)，共56頁(yè)。運(yùn)營(yíng)(ynyng)最終目標(biāo) | 經(jīng)營(yíng)視角、經(jīng)營(yíng)參謀、業(yè)務(wù)裁判 D D經(jīng)營(yíng)視角、經(jīng)營(yíng)參謀、業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)視角、經(jīng)營(yíng)參謀、業(yè)務(wù)(yw)(yw)裁判裁判

7、p立足經(jīng)營(yíng)視角，不僅要按節(jié)點(diǎn)推進(jìn)把工作完成，還要保證(bozhng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)及增長(zhǎng)p聚焦項(xiàng)目指標(biāo)，統(tǒng)一價(jià)值評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)、協(xié)調(diào)交圈，項(xiàng)目快速?zèng)Q策、任務(wù)分判案例：要把涂料換成面磚，換還是不換？第11頁(yè)/共56頁(yè)第十二頁(yè)，共56頁(yè)。運(yùn)營(yíng)最終目標(biāo) | 區(qū)域(qy)董事長(zhǎng)搖籃 E E區(qū)域區(qū)域(qy)(qy)董事長(zhǎng)搖籃董事長(zhǎng)搖籃p在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，站在經(jīng)營(yíng)者角度，保證經(jīng)營(yíng)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)p提升全局意識(shí)(y sh)和戰(zhàn)略思維，提升多維度經(jīng)營(yíng)管理能力要晉升當(dāng)區(qū)域董，要提升哪些意識(shí)和能力？第12頁(yè)/共56頁(yè)第十三頁(yè)，共56頁(yè)。運(yùn)營(yíng)組織(zzh)定位及重要職能集團(tuán)集團(tuán)(jtun)(jtun)區(qū)域(qy)集團(tuán)/區(qū)域(qy)

8、項(xiàng)目項(xiàng)目組織組織定位定位重要職能重要職能“經(jīng)營(yíng)參謀經(jīng)營(yíng)參謀”“業(yè)務(wù)裁判業(yè)務(wù)裁判”區(qū)董的區(qū)董的左右手左右手承上啟下承上啟下事業(yè)部事業(yè)部總經(jīng)理總經(jīng)理是是運(yùn)營(yíng)第一運(yùn)營(yíng)第一負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)人“經(jīng)營(yíng)參謀經(jīng)營(yíng)參謀”“業(yè)務(wù)裁判業(yè)務(wù)裁判”經(jīng)營(yíng)指標(biāo)管理貨值資源管理計(jì)劃與高周轉(zhuǎn)決策會(huì)議管理內(nèi)控體系管理信息化管理第13頁(yè)/共56頁(yè)第十四頁(yè)，共56頁(yè)。運(yùn)營(yíng)重要職能 | 經(jīng)營(yíng)指標(biāo)(zhbio)管理 經(jīng)營(yíng)指標(biāo)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)(zhbio)(zhbio)管理管理經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)(jngyng)(jngyng)指指標(biāo)體系標(biāo)體系總部指標(biāo)子體系項(xiàng)目指標(biāo)子體系區(qū)域指標(biāo)子體系經(jīng)營(yíng)指標(biāo)下達(dá)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)下達(dá)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)年初確定分解年中經(jīng)營(yíng)指標(biāo)調(diào)整分解經(jīng)營(yíng)指標(biāo)跟蹤分析

9、經(jīng)營(yíng)指標(biāo)跟蹤分析周經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警通報(bào)月經(jīng)營(yíng)分析會(huì)質(zhì)詢(xún)決策重大事件即時(shí)通報(bào)半年/年度回顧復(fù)盤(pán)第14頁(yè)/共56頁(yè)第十五頁(yè)，共56頁(yè)。運(yùn)營(yíng)(ynyng)重要職能 | 貨值資源管理 貨值貨值(hu zh)(hu zh)資源管理資源管理貨值基礎(chǔ)貨值基礎(chǔ)(jch)(jch)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)貨值盤(pán)點(diǎn)貨值盤(pán)點(diǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)管理預(yù)售證數(shù)據(jù)管理可售面積數(shù)據(jù)管理貨值狀態(tài)管理貨值狀態(tài)管理各業(yè)態(tài)工期標(biāo)準(zhǔn)各業(yè)態(tài)推盤(pán)標(biāo)準(zhǔn)土儲(chǔ)貨值管理開(kāi)工貨值管理貨值損益管理貨值損益管理可售貨值管理結(jié)轉(zhuǎn)貨值管理庫(kù)存庫(kù)齡管理貨值業(yè)態(tài)分布管理貨值節(jié)點(diǎn)數(shù)據(jù)管理各業(yè)態(tài)去化轉(zhuǎn)簽標(biāo)準(zhǔn)各業(yè)態(tài)結(jié)轉(zhuǎn)標(biāo)準(zhǔn)貨值損益管控規(guī)則貨值損益跟蹤第15頁(yè)/共56頁(yè)第十六頁(yè)，共56頁(yè)。運(yùn)營(yíng)(y

10、nyng)重要職能 | 計(jì)劃與高周轉(zhuǎn) 計(jì)劃計(jì)劃(jhu)(jhu)與高與高周轉(zhuǎn)周轉(zhuǎn)計(jì)劃計(jì)劃(jhu)(jhu)管控管控對(duì)標(biāo)提速對(duì)標(biāo)提速高周轉(zhuǎn)推進(jìn)高周轉(zhuǎn)推進(jìn)組織計(jì)劃節(jié)點(diǎn)制定及調(diào)整一級(jí)節(jié)點(diǎn)監(jiān)控及預(yù)警項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度巡檢組織進(jìn)行節(jié)點(diǎn)考核組織進(jìn)行計(jì)劃后評(píng)估行業(yè)標(biāo)桿對(duì)標(biāo)分析內(nèi)部對(duì)標(biāo)項(xiàng)目提速盤(pán)點(diǎn)組織實(shí)施高周轉(zhuǎn)高周轉(zhuǎn)實(shí)施后評(píng)估第16頁(yè)/共56頁(yè)第十七頁(yè)，共56頁(yè)。運(yùn)營(yíng)重要職能(zhnng) | 決策會(huì)議管理 決策會(huì)議決策會(huì)議(huy)(huy)管理管理會(huì)議會(huì)議(huy)(huy)體體系管理系管理會(huì)議會(huì)議過(guò)程過(guò)程管理管理專(zhuān)項(xiàng)會(huì)組織專(zhuān)項(xiàng)會(huì)組織戰(zhàn)略決策會(huì)議子體系項(xiàng)目決策會(huì)議子體系經(jīng)營(yíng)決策會(huì)議子體系會(huì)前管理規(guī)則及跟蹤會(huì)

11、中管理規(guī)則及跟蹤會(huì)后管理規(guī)則及跟蹤會(huì)議優(yōu)化完善管理經(jīng)營(yíng)分析會(huì)組織落實(shí)資金分析會(huì)組織落實(shí)業(yè)務(wù)匯報(bào)會(huì)組織落實(shí)項(xiàng)目預(yù)備會(huì)組織落實(shí)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)組織落實(shí)首開(kāi)復(fù)盤(pán)會(huì)組織落實(shí)交付復(fù)盤(pán)會(huì)組織落實(shí)第17頁(yè)/共56頁(yè)第十八頁(yè)，共56頁(yè)。運(yùn)營(yíng)重要職能(zhnng) | 內(nèi)控體系管理 內(nèi)控體系內(nèi)控體系(tx)(tx)管理管理知識(shí)知識(shí)(zh shi)(zh shi)管理管理制度制度管理管理授權(quán)管理授權(quán)管理制度規(guī)劃體系管理制度培訓(xùn)宣貫管理制度編制規(guī)范管理制度問(wèn)題收集反饋管理制度落實(shí)檢查督導(dǎo)管理制度外部對(duì)標(biāo)管理制度評(píng)估優(yōu)化管理授權(quán)規(guī)劃體系管理授權(quán)管控邊界管理授權(quán)編制規(guī)范管理審批操作規(guī)范管理審批表單規(guī)范管理授權(quán)培訓(xùn)宣貫管理授權(quán)

12、問(wèn)題收集反饋管理授權(quán)落實(shí)檢查督導(dǎo)管理授權(quán)外部對(duì)標(biāo)管理授權(quán)評(píng)估優(yōu)化管理知識(shí)規(guī)劃體系管理知識(shí)庫(kù)管理知識(shí)收集管理知識(shí)分享管理知識(shí)積分管理知識(shí)固化管理知識(shí)專(zhuān)家標(biāo)管理知識(shí)地圖管理中梁詞典管理產(chǎn)品缺陷管理第18頁(yè)/共56頁(yè)第十九頁(yè)，共56頁(yè)。運(yùn)營(yíng)重要(zhngyo)職能 | 信息化管理 信息化管理信息化管理(gunl)(gunl)信息信息(xnx)(xnx)對(duì)稱(chēng)對(duì)稱(chēng)建設(shè)建設(shè)運(yùn)維支持運(yùn)維支持ITIT業(yè)務(wù)管理體系業(yè)務(wù)管理體系基礎(chǔ)辦公網(wǎng)絡(luò)業(yè)務(wù)信息化培訓(xùn)+考核IT巡檢IT報(bào)事單滿(mǎn)意度調(diào)查業(yè)務(wù)信息化系統(tǒng)新模塊建設(shè)月度區(qū)域系統(tǒng)應(yīng)用排名第19頁(yè)/共56頁(yè)第二十頁(yè)，共56頁(yè)。目錄(ml)1運(yùn)營(yíng)規(guī)劃運(yùn)營(yíng)管控運(yùn)營(yíng)管控內(nèi)部小試

13、題23第20頁(yè)/共56頁(yè)第二十一頁(yè)，共56頁(yè)。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管控(un kn) | 總覽 投資(tu z)階段定位(dngwi)階段方案設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工及銷(xiāo)售交房及后評(píng)估投資版指標(biāo)拿地后指標(biāo)預(yù)備會(huì)指標(biāo)啟動(dòng)會(huì)指標(biāo)開(kāi)盤(pán)復(fù)盤(pán)指標(biāo)交付復(fù)盤(pán)指標(biāo)指標(biāo)管理指標(biāo)管理月度指標(biāo)動(dòng)態(tài)跟蹤開(kāi)發(fā)階段開(kāi)發(fā)階段計(jì)劃管理計(jì)劃管理集團(tuán)集團(tuán)審一級(jí)計(jì)劃審一級(jí)計(jì)劃區(qū)區(qū)域編一級(jí)計(jì)劃域編一級(jí)計(jì)劃會(huì)議管理會(huì)議管理頭腦風(fēng)暴頭腦風(fēng)暴會(huì)會(huì)預(yù)備預(yù)備會(huì)會(huì)啟動(dòng)會(huì)啟動(dòng)會(huì)交付復(fù)盤(pán)交付復(fù)盤(pán)會(huì)會(huì)開(kāi)盤(pán)復(fù)盤(pán)開(kāi)盤(pán)復(fù)盤(pán)會(huì)會(huì)集團(tuán)集團(tuán)審一級(jí)計(jì)劃審一級(jí)計(jì)劃 區(qū)域組區(qū)域組織織編全景計(jì)劃編全景計(jì)劃過(guò)程跟蹤預(yù)警過(guò)程跟蹤預(yù)警集團(tuán)層面區(qū)域?qū)用媸聵I(yè)部編制區(qū)域?qū)徍思瘓F(tuán)決策貨值管理貨值管理集

14、團(tuán)集團(tuán)審貨值目標(biāo)審貨值目標(biāo) 區(qū)域組織區(qū)域組織編貨值目標(biāo)編貨值目標(biāo)集團(tuán)組織月度貨值盤(pán)點(diǎn)跟蹤集團(tuán)組織月度貨值盤(pán)點(diǎn)跟蹤區(qū)域、事業(yè)部配合貨值盤(pán)點(diǎn)區(qū)域、事業(yè)部配合貨值盤(pán)點(diǎn)運(yùn)營(yíng)總圖運(yùn)營(yíng)總圖集團(tuán)集團(tuán)審運(yùn)營(yíng)總圖審運(yùn)營(yíng)總圖 區(qū)域區(qū)域組織編運(yùn)營(yíng)總圖組織編運(yùn)營(yíng)總圖集團(tuán)集團(tuán)組織半組織半年修訂年修訂 區(qū)域、事區(qū)域、事業(yè)部配合組織編運(yùn)營(yíng)總圖業(yè)部配合組織編運(yùn)營(yíng)總圖第21頁(yè)/共56頁(yè)第二十二頁(yè)，共56頁(yè)。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)(ynyng)管控 | 總覽 收益(shuy)（指標(biāo)）計(jì)劃(jhu)決策數(shù)據(jù)成果土地-定位-設(shè)計(jì)-施工-銷(xiāo)售-交付住宅類(lèi)住宅類(lèi)（銷(xiāo)售）（銷(xiāo)售）收益（指標(biāo)）計(jì)劃決策數(shù)據(jù)成果土地-定位-設(shè)計(jì)-施工-招商-開(kāi)業(yè)過(guò)程評(píng)估制度

15、過(guò)程評(píng)估制度+ +信息通報(bào)制度信息通報(bào)制度回報(bào)率回報(bào)率 回收期回收期 凈利潤(rùn)率凈利潤(rùn)率 IRR IRR 開(kāi)盤(pán)周期開(kāi)盤(pán)周期 結(jié)轉(zhuǎn)周期結(jié)轉(zhuǎn)周期 總貨值總貨值 總投資總投資 單方售價(jià)單方售價(jià) 單方成本單方成本定目標(biāo)定目標(biāo)下下決策決策做復(fù)做復(fù)盤(pán)盤(pán)“項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管控項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管控”過(guò)程過(guò)程動(dòng)態(tài)監(jiān)控動(dòng)態(tài)監(jiān)控經(jīng)營(yíng)意識(shí)項(xiàng)目視角高周轉(zhuǎn)高周轉(zhuǎn)運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng)策略策略商業(yè)商業(yè)類(lèi)類(lèi)（持有（持有）第22頁(yè)/共56頁(yè)第二十三頁(yè)，共56頁(yè)。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管控(un kn) | 指標(biāo)管理 投資階段定位階段方案設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工及銷(xiāo)售交房及后評(píng)估投資版指標(biāo)拿地后指標(biāo)預(yù)備會(huì)指標(biāo)啟動(dòng)會(huì)指標(biāo)開(kāi)盤(pán)復(fù)盤(pán)指標(biāo)交付復(fù)盤(pán)指標(biāo)指標(biāo)建立指標(biāo)建立月度指標(biāo)動(dòng)態(tài)跟蹤開(kāi)發(fā)階

16、段開(kāi)發(fā)階段評(píng)判評(píng)判(pngpn)(pngpn)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)成功標(biāo)尺成功標(biāo)尺投資版指標(biāo)投資版指標(biāo)預(yù)備會(huì)預(yù)備會(huì)指標(biāo)指標(biāo)啟動(dòng)會(huì)啟動(dòng)會(huì)指標(biāo)指標(biāo) 動(dòng)態(tài)動(dòng)態(tài)版指標(biāo)版指標(biāo)復(fù)盤(pán)指標(biāo)復(fù)盤(pán)指標(biāo)模模 板板現(xiàn)金流管控現(xiàn)金流管控(un kn)(un kn)及收益率指標(biāo)表模板及收益率指標(biāo)表模板第23頁(yè)/共56頁(yè)第二十四頁(yè)，共56頁(yè)。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管控(un kn) | 指標(biāo)管理 序號(hào)序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)指標(biāo)名稱(chēng)說(shuō)明說(shuō)明參考控制指標(biāo)參考控制指標(biāo)1稅前利潤(rùn)（萬(wàn)）總銷(xiāo)-（開(kāi)發(fā)成本+期間費(fèi)用+營(yíng)業(yè)稅及附件）/2稅前銷(xiāo)售利潤(rùn)率（%）稅前利潤(rùn)（總銷(xiāo)）/3稅前投資利潤(rùn)率（%）稅前利潤(rùn)（土地成本）/4稅前成本利潤(rùn)率（%）稅前利潤(rùn)（開(kāi)發(fā)成本+期間費(fèi)用+營(yíng)業(yè)

17、稅及附加）/5項(xiàng)目累計(jì)現(xiàn)金流回正時(shí)間項(xiàng)目累計(jì)現(xiàn)金流回正時(shí)間1 1（月）（月）（含融資）（含融資）自項(xiàng)目開(kāi)始投入至累計(jì)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正周期（含融資）/6項(xiàng)目累計(jì)現(xiàn)金流回正時(shí)間項(xiàng)目累計(jì)現(xiàn)金流回正時(shí)間2 2（月）（月）（不含融資）（不含融資）自項(xiàng)目開(kāi)始投入至累計(jì)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正周期（不包含融資）/7土地資金周轉(zhuǎn)速度（月）項(xiàng)目自獲取至正式開(kāi)盤(pán)時(shí)間/8實(shí)際銷(xiāo)售凈利率（凈利率（% %）實(shí)際凈利潤(rùn)/總貨值，實(shí)際項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)率大于等于7.5%9實(shí)際凈利潤(rùn)（萬(wàn)元）稅后凈利潤(rùn)（僅按銷(xiāo)售部分計(jì)算）/10IRRIRR（項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率）（項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率）（% %）項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率大于等于25%11稅后自有資金投資回報(bào)率（%）凈利潤(rùn)自有

18、資金投資總額（峰值)/12年自有資金投入回報(bào)率（年自有資金投入回報(bào)率（% %）凈利潤(rùn)/（自有資金（峰值）*靜態(tài)投資回收期（年）大于等于30%13EVA值（經(jīng)濟(jì)增加值）（萬(wàn)元）項(xiàng)目稅后凈利潤(rùn)-集團(tuán)資本成本+項(xiàng)目資金利息收入（暫不計(jì)）根據(jù)項(xiàng)目測(cè)算14ROE（凈資產(chǎn)收益率）（%）凈利潤(rùn)（自有資金平均投入開(kāi)發(fā)周期年）25%第24頁(yè)/共56頁(yè)第二十五頁(yè)，共56頁(yè)。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管控(un kn) | 指標(biāo)管理 指標(biāo)體系指標(biāo)體系指標(biāo)指標(biāo)(zhbio)(zhbio)計(jì)劃計(jì)劃指標(biāo)指標(biāo)(zhbio)(zhbio)跟蹤跟蹤考核激勵(lì)考核激勵(lì)第25頁(yè)/共56頁(yè)第二十六頁(yè)，共56頁(yè)。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管控(un kn) | 計(jì)劃管理

19、所有新獲取土地的計(jì)劃節(jié)點(diǎn)編制必須滿(mǎn)足所有新獲取土地的計(jì)劃節(jié)點(diǎn)編制必須滿(mǎn)足(mnz)(mnz)基準(zhǔn)周期要求，特殊情況，專(zhuān)題匯報(bào)基準(zhǔn)周期要求，特殊情況，專(zhuān)題匯報(bào)20162016年年6 6月月1616頒布頒布(bnb)(bnb)全景節(jié)點(diǎn)全景節(jié)點(diǎn)拿拿地至項(xiàng)目首期開(kāi)盤(pán)地至項(xiàng)目首期開(kāi)盤(pán)基準(zhǔn)周期表基準(zhǔn)周期表工程施工標(biāo)準(zhǔn)工期工程施工標(biāo)準(zhǔn)工期第26頁(yè)/共56頁(yè)第二十七頁(yè)，共56頁(yè)。項(xiàng)目(xingm)運(yùn)營(yíng)管控 | 計(jì)劃管理 說(shuō)明：1、本表適用于項(xiàng)目首期開(kāi)盤(pán)，項(xiàng)目續(xù)期工程施工工期按工程施工標(biāo)準(zhǔn)工期執(zhí)行； 2、項(xiàng)目續(xù)期工期，原則上按前期銷(xiāo)售面積去化率達(dá)60%-70%時(shí)，續(xù)期形象進(jìn)度滿(mǎn)足預(yù)售條件進(jìn)行倒排； 3、“拿地至

20、首期開(kāi)盤(pán)周期”是集團(tuán)基準(zhǔn)要求，不得突破（跨春節(jié)的項(xiàng)目增加工期20天）；各階段周期標(biāo)準(zhǔn)作為“拿地至首期開(kāi)盤(pán)周期”的計(jì)算參考依據(jù)，不作強(qiáng)制要求。項(xiàng)目在不突破“拿地至首期開(kāi)盤(pán)周期”的情況下，可對(duì)各階段周期時(shí)間進(jìn)行調(diào)整平衡。 4、項(xiàng)目首期開(kāi)盤(pán)后施工工期按工程施工標(biāo)準(zhǔn)工期執(zhí)行，但浙江項(xiàng)目結(jié)構(gòu)封頂前仍須按本表的標(biāo)準(zhǔn)層工期執(zhí)行。 基準(zhǔn)基準(zhǔn)(jzhn)(jzhn)工期工期第27頁(yè)/共56頁(yè)第二十八頁(yè)，共56頁(yè)。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管控(un kn) | 計(jì)劃管理 基準(zhǔn)基準(zhǔn)(jzhn)(jzhn)工期工期第28頁(yè)/共56頁(yè)第二十九頁(yè)，共56頁(yè)。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)(ynyng)管控 | 計(jì)劃管理長(zhǎng)周期長(zhǎng)周期(zhuq)(zhuq)的產(chǎn)

21、品的產(chǎn)品短周期短周期(zhuq)(zhuq)的產(chǎn)品的產(chǎn)品不可預(yù)測(cè)的市場(chǎng)不可預(yù)測(cè)的市場(chǎng)可預(yù)知的市場(chǎng)可預(yù)知的市場(chǎng)讓資金讓資金飛飛起來(lái)起來(lái)降低市降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)三個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)三個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)現(xiàn)金流回正時(shí)間現(xiàn)金流回正時(shí)間預(yù)售節(jié)點(diǎn)管控預(yù)售節(jié)點(diǎn)管控產(chǎn)品銷(xiāo)售速度產(chǎn)品銷(xiāo)售速度高周轉(zhuǎn)實(shí)質(zhì)是追求資金的高周轉(zhuǎn)，核心是最大程度減少自有資金的占用，使其效益最大化實(shí)施456制度。要求項(xiàng)目拿地后立即進(jìn)場(chǎng)施工，4個(gè)月開(kāi)盤(pán)，5.5個(gè)月現(xiàn)金流回正，6個(gè)月再周轉(zhuǎn)首期推盤(pán)一個(gè)月內(nèi)銷(xiāo)售面積去化率達(dá)到70%高高周周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)本本質(zhì)質(zhì)第29頁(yè)/共56頁(yè)第三十頁(yè)，共56頁(yè)。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管控 | 高周轉(zhuǎn)(zhuzhun)管理n針對(duì)已下發(fā)的計(jì)劃管理制度，基準(zhǔn)

22、工期是底線(xiàn)，未達(dá)成則給予處罰n針對(duì)本次盤(pán)點(diǎn)提速項(xiàng)目，以提速后的計(jì)劃為準(zhǔn)，未按時(shí)達(dá)成則給予處罰n僅對(duì)首次(shu c)開(kāi)盤(pán)節(jié)點(diǎn)提前給予獎(jiǎng)勵(lì)維度延誤處罰金額（萬(wàn)元）獎(jiǎng)勵(lì)金額（萬(wàn)元）15天15天提前11-15天（含）提前16-30天（含）提前30天以上1 1取得擴(kuò)初批復(fù)（或方案批復(fù)）取得擴(kuò)初批復(fù)（或方案批復(fù)）3萬(wàn)/天5萬(wàn)/天- - - -2 2開(kāi)盤(pán)（含首次開(kāi)盤(pán)）開(kāi)盤(pán)（含首次開(kāi)盤(pán)）3萬(wàn)/天5萬(wàn)/天- - - -3 3首次開(kāi)盤(pán)首次開(kāi)盤(pán)-1030504 4主體結(jié)構(gòu)封頂（僅浙江地區(qū)）主體結(jié)構(gòu)封頂（僅浙江地區(qū)）3萬(wàn)/天5萬(wàn)/天- - - -5 5交付交付3萬(wàn)/天5萬(wàn)/天- - - -激勵(lì)機(jī)制激勵(lì)機(jī)制第30頁(yè)/

23、共56頁(yè)第三十一頁(yè)，共56頁(yè)。項(xiàng)目(xingm)運(yùn)營(yíng)管控 | 高周轉(zhuǎn)管理激勵(lì)機(jī)制激勵(lì)機(jī)制n鼓勵(lì)各區(qū)域持續(xù)提速實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)，試行4個(gè)月開(kāi)盤(pán)(ki pn)，針對(duì)類(lèi)似高周轉(zhuǎn)項(xiàng)目，主要以激勵(lì)為主n對(duì)實(shí)現(xiàn)4個(gè)月開(kāi)盤(pán)(ki pn)的高周轉(zhuǎn)，且銷(xiāo)售去化達(dá)集團(tuán)要求的項(xiàng)目，給予重獎(jiǎng)。在全集團(tuán)范圍內(nèi)排名第一的項(xiàng)目，頒發(fā)流動(dòng)紅旗n獎(jiǎng)勵(lì)獎(jiǎng)勵(lì)100100萬(wàn)萬(wàn)n獎(jiǎng)勵(lì)獎(jiǎng)勵(lì)100100萬(wàn)萬(wàn)n 獎(jiǎng)勵(lì)獎(jiǎng)勵(lì)100100萬(wàn)萬(wàn)第31頁(yè)/共56頁(yè)第三十二頁(yè)，共56頁(yè)。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管控(un kn) | 會(huì)議管理 土地土地(td)(td)獲獲取取擴(kuò)初批復(fù)擴(kuò)初批復(fù)(p f)(p f)開(kāi)工開(kāi)工開(kāi)盤(pán)開(kāi)盤(pán)交付交付集團(tuán)集團(tuán)層面層面區(qū)域區(qū)域?qū)用鎸用娴貕K地塊

24、頭腦頭腦風(fēng)暴風(fēng)暴會(huì)會(huì)項(xiàng)目項(xiàng)目交底交底會(huì)會(huì)項(xiàng)目項(xiàng)目啟動(dòng)啟動(dòng)會(huì)會(huì)項(xiàng)目項(xiàng)目工程工程策劃策劃評(píng)審評(píng)審會(huì)會(huì)項(xiàng)目項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)方案方案評(píng)審評(píng)審會(huì)會(huì)施施工工圖圖聯(lián)聯(lián)審審會(huì)會(huì)開(kāi)盤(pán)開(kāi)盤(pán)復(fù)盤(pán)復(fù)盤(pán)會(huì)會(huì)項(xiàng)目項(xiàng)目后評(píng)后評(píng)估會(huì)估會(huì)施工圖交底會(huì)項(xiàng)目項(xiàng)目層面層面竣工備案竣工備案項(xiàng)目項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)開(kāi)盤(pán)方案方案評(píng)審評(píng)審會(huì)會(huì)項(xiàng)目周運(yùn)營(yíng)會(huì)項(xiàng)目項(xiàng)目交付交付方案方案評(píng)審評(píng)審會(huì)會(huì)1 1周周2 2周周1.51.5周周1515天天3 3個(gè)月個(gè)月1 1個(gè)月個(gè)月3 3個(gè)月個(gè)月示范區(qū)方案評(píng)審會(huì)1 1周周1 1周周概念方概念方案（含案（含示范區(qū)示范區(qū)）評(píng)審）評(píng)審會(huì)會(huì)項(xiàng)目項(xiàng)目預(yù)備預(yù)備會(huì)會(huì)1010天天1 1周周1 1周周示范區(qū)示范區(qū)概念方概念方案（意案（意向）評(píng)

25、向）評(píng)審會(huì)審會(huì)1 1月月第32頁(yè)/共56頁(yè)第三十三頁(yè)，共56頁(yè)。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)(ynyng)管控 | 會(huì)議管理 序號(hào)序號(hào) 層面層面 會(huì)議級(jí)別會(huì)議級(jí)別會(huì)議名稱(chēng)會(huì)議名稱(chēng)會(huì)議時(shí)間會(huì)議時(shí)間組織部門(mén)組織部門(mén)決策人決策人1集團(tuán)二級(jí)地塊頭腦風(fēng)暴會(huì)項(xiàng)目初判通過(guò)評(píng)審后15天內(nèi)且市場(chǎng)定位報(bào)告完成集團(tuán)投資發(fā)展中心對(duì)應(yīng)市場(chǎng)策劃組負(fù)責(zé)人（區(qū)域?qū)用婺玫氐挠蓞^(qū)域項(xiàng)目發(fā)展部組織）分管副總裁2集團(tuán)二級(jí)概念方案評(píng)審會(huì)拿地后10天內(nèi)集團(tuán)投資發(fā)展中心分管副總裁3集團(tuán)二級(jí)項(xiàng)目預(yù)備會(huì)項(xiàng)目預(yù)備會(huì)概念方案確定后1周內(nèi)集團(tuán)運(yùn)營(yíng)內(nèi)控中心分管副總裁4集團(tuán)二級(jí)開(kāi)盤(pán)復(fù)盤(pán)會(huì)開(kāi)盤(pán)復(fù)盤(pán)會(huì)開(kāi)盤(pán)后1個(gè)月內(nèi)區(qū)域運(yùn)營(yíng)內(nèi)控部分管副總裁5集團(tuán)二級(jí)項(xiàng)目后評(píng)估會(huì)項(xiàng)目后評(píng)估會(huì)該樓

26、盤(pán)集中交付后3個(gè)月?lián)駲C(jī)召開(kāi)區(qū)域運(yùn)營(yíng)內(nèi)控部分管副總裁6集團(tuán)三級(jí)示范區(qū)概念方案（意向）評(píng)審會(huì)拿地后10天內(nèi)區(qū)域研發(fā)設(shè)計(jì)部體驗(yàn)中心負(fù)責(zé)人7集團(tuán)三級(jí)示范區(qū)方案評(píng)審會(huì)示范區(qū)概念方案確定之后30天區(qū)域研發(fā)設(shè)計(jì)部產(chǎn)品研發(fā)中心負(fù)責(zé)人8區(qū)域二級(jí)項(xiàng)目交底會(huì)拿地后1周內(nèi)區(qū)域項(xiàng)目發(fā)展部區(qū)域董事長(zhǎng)項(xiàng)目決策項(xiàng)目決策(juc)(juc)會(huì)議子體系圖會(huì)議子體系圖第33頁(yè)/共56頁(yè)第三十四頁(yè)，共56頁(yè)。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管控 | 會(huì)議(huy)管理 序號(hào)序號(hào) 層面層面 會(huì)議級(jí)別會(huì)議級(jí)別會(huì)議名稱(chēng)會(huì)議名稱(chēng)會(huì)議時(shí)間會(huì)議時(shí)間組織部門(mén)組織部門(mén)決策人決策人9區(qū)域二級(jí)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)方案批復(fù)后一周區(qū)域運(yùn)營(yíng)內(nèi)控部區(qū)域董事長(zhǎng)10區(qū)域二級(jí)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案評(píng)

27、審會(huì)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)同時(shí)或之后20天內(nèi)區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)客服部區(qū)域董事長(zhǎng)(與集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人達(dá)成一致)11區(qū)域二級(jí)項(xiàng)目工程策劃評(píng)審會(huì)政府批復(fù)后2周內(nèi)區(qū)域項(xiàng)目管理部區(qū)域董事長(zhǎng)(與集團(tuán)項(xiàng)管負(fù)責(zé)人達(dá)成一致)12區(qū)域二級(jí)施工圖聯(lián)審會(huì)施工圖紙下發(fā)后一周內(nèi)召開(kāi)區(qū)域研發(fā)設(shè)計(jì)部區(qū)域董事長(zhǎng)13區(qū)域二級(jí)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)方案評(píng)審會(huì)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前15天區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)客服部區(qū)域董事長(zhǎng)(與集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人達(dá)成一致)14區(qū)域二級(jí)項(xiàng)目交付方案評(píng)審項(xiàng)目交付前3個(gè)月區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)客服部區(qū)域董事長(zhǎng)15事業(yè)部三級(jí)施工圖交底會(huì) 聯(lián)合審圖結(jié)束后一周內(nèi)區(qū)域事業(yè)部工程區(qū)域事業(yè)部總16事業(yè)部三級(jí)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周會(huì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周會(huì) 每周5事業(yè)部運(yùn)營(yíng)區(qū)域事業(yè)部總項(xiàng)目決策項(xiàng)目決策(juc)(juc)會(huì)

28、議子體系圖會(huì)議子體系圖第34頁(yè)/共56頁(yè)第三十五頁(yè)，共56頁(yè)。公司運(yùn)營(yíng)(ynyng)管控 | 總覽 經(jīng)營(yíng)(jngyng)意識(shí)公司(n s)視角公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)經(jīng)營(yíng)管理體系經(jīng)營(yíng)管理體系+ +組織績(jī)效體系組織績(jī)效體系內(nèi)控內(nèi)控管理體系管理體系+ +信息系統(tǒng)體系信息系統(tǒng)體系規(guī)模與銷(xiāo)售規(guī)模與銷(xiāo)售 資金與盈利資金與盈利 資源與庫(kù)存資源與庫(kù)存 效率與計(jì)劃效率與計(jì)劃 穩(wěn)健與安全穩(wěn)健與安全以多項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)為基礎(chǔ)，從公司層面審視經(jīng)營(yíng)目標(biāo)以多項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)為基礎(chǔ)，從公司層面審視經(jīng)營(yíng)目標(biāo)通過(guò)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)操作，實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)濟(jì)指標(biāo)最優(yōu)化通過(guò)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)操作，實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)濟(jì)指標(biāo)最優(yōu)化過(guò)程動(dòng)態(tài)監(jiān)控過(guò)程動(dòng)態(tài)監(jiān)控“公司運(yùn)營(yíng)公司運(yùn)營(yíng)管控管控

29、經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)增長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)效率效率 經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)收收益益經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)目標(biāo)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)績(jī)效評(píng)價(jià)績(jī)效評(píng)價(jià)第35頁(yè)/共56頁(yè)第三十六頁(yè)，共56頁(yè)。運(yùn)營(yíng)(ynyng)定位 | 經(jīng)營(yíng)分析 對(duì)3年戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，戰(zhàn)略布局提供經(jīng)營(yíng)意見(jiàn)推動(dòng)經(jīng)營(yíng)模式創(chuàng)新、內(nèi)部能力提升、資源整合安排通過(guò)年度3年計(jì)劃盤(pán)點(diǎn)，明確(mngqu)2年銷(xiāo)售/結(jié)轉(zhuǎn)目標(biāo)與缺口，指導(dǎo)投資和運(yùn)營(yíng)節(jié)奏3 3年年經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃規(guī)劃2 2年經(jīng)營(yíng)盤(pán)點(diǎn)年經(jīng)營(yíng)盤(pán)點(diǎn)分解執(zhí)行集團(tuán)年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模(gum)與成長(zhǎng)、盈利與效率實(shí)現(xiàn)對(duì)年度經(jīng)營(yíng)情況的預(yù)測(cè)、預(yù)案年度的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)動(dòng)作（投融資、開(kāi)工、銷(xiāo)售、資金等）的協(xié)調(diào)、交圈1 1年年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)計(jì)劃確定季度經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向和重點(diǎn)圍繞

30、年度目標(biāo)與市場(chǎng)變化，實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)策略的靈活調(diào)整、及時(shí)糾偏開(kāi)工、銷(xiāo)售、庫(kù)存、現(xiàn)金流及合作事項(xiàng)安排1 1季季經(jīng)營(yíng)回顧經(jīng)營(yíng)回顧把控月度的銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)、計(jì)劃完成、決策落地等內(nèi)部狀態(tài)的監(jiān)控，把控確定施工計(jì)劃、銷(xiāo)售、資金安排1 1月月經(jīng)營(yíng)跟蹤經(jīng)營(yíng)跟蹤公司經(jīng)營(yíng)“想3看2做1管1”第36頁(yè)/共56頁(yè)第三十七頁(yè)，共56頁(yè)。公司運(yùn)營(yíng)(ynyng)管控 | 經(jīng)營(yíng)分析規(guī)模規(guī)模(gum)(gum)與銷(xiāo)售與銷(xiāo)售 資金資金(zjn)(zjn)與盈利與盈利 資源與庫(kù)存資源與庫(kù)存 效率與計(jì)劃效率與計(jì)劃 穩(wěn)健與安全穩(wěn)健與安全經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng) 經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)效率效率 經(jīng)營(yíng)收益經(jīng)營(yíng)收益經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健1、季度/年度的市場(chǎng)排名、占有率，推進(jìn)深耕戰(zhàn)略

31、2、競(jìng)爭(zhēng)性的銷(xiāo)售策略、合理的量?jī)r(jià)組合、有效的客戶(hù)積累、快速去化3、支持銷(xiāo)售的有效保障：示范區(qū)&樣板房的開(kāi)放及效果4、年度銷(xiāo)售/結(jié)轉(zhuǎn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)情況分析公司層面公司層面運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng)維度維度分析維度分析維度運(yùn)營(yíng)把控運(yùn)營(yíng)把控/ /監(jiān)控重點(diǎn)監(jiān)控重點(diǎn)核心核心指標(biāo)指標(biāo)1、市場(chǎng)排名、市場(chǎng)占有率2、銷(xiāo)售額/面積3、去化分析、去化率、轉(zhuǎn)化率4、年度銷(xiāo)售/結(jié)轉(zhuǎn)目標(biāo)完成率第37頁(yè)/共56頁(yè)第三十八頁(yè)，共56頁(yè)。規(guī)模規(guī)模(gum)(gum)與銷(xiāo)售與銷(xiāo)售 資金資金(zjn)(zjn)與盈利與盈利 資源資源(zyun)(zyun)與庫(kù)存與庫(kù)存 效率與計(jì)劃效率與計(jì)劃 穩(wěn)健與安全穩(wěn)健與安全經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng) 經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)效率效率

32、 經(jīng)營(yíng)收益經(jīng)營(yíng)收益經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健1、全面融資早到位：結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)度，確保融資到位，協(xié)助專(zhuān)業(yè)部門(mén)推進(jìn)商辦大宗交易等大資金前置2、銷(xiāo)售回款早到位：緊盯銷(xiāo)售，協(xié)調(diào)財(cái)務(wù)，確?；乜钅繕?biāo)3、與合作方進(jìn)行積極溝通協(xié)調(diào)，盤(pán)活合作項(xiàng)目資金，增加公司自由現(xiàn)金流4、合理控制支出：結(jié)合銷(xiāo)售和供貨節(jié)奏，控制資金付款計(jì)劃5、平衡融資資金使用效率與融資成本6、項(xiàng)目角度，全周期控制大成本（四大類(lèi)+三大費(fèi)+三大稅），合理稅務(wù)籌劃7、專(zhuān)業(yè)角度，提升產(chǎn)品溢價(jià)、加強(qiáng)去化、提升質(zhì)量公司層面公司層面運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng)維度維度分析維度分析維度運(yùn)營(yíng)把控運(yùn)營(yíng)把控/ /監(jiān)控重點(diǎn)監(jiān)控重點(diǎn)核心核心指標(biāo)指標(biāo)1、回款額/回款率、應(yīng)收款、應(yīng)付款2、現(xiàn)金流、融資方案

33、、融資額、分類(lèi)資金成本3、IRR/年自有資金投資回報(bào)率/凈利率、費(fèi)用率（三項(xiàng)）分析、費(fèi)效比4、成本適配與變動(dòng)（如面積損失、成本變動(dòng)、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證）公司運(yùn)營(yíng)管控 | 經(jīng)營(yíng)分析 第38頁(yè)/共56頁(yè)第三十九頁(yè)，共56頁(yè)。規(guī)模規(guī)模(gum)(gum)與銷(xiāo)售與銷(xiāo)售 資金資金(zjn)(zjn)與盈利與盈利 資源資源(zyun)(zyun)與庫(kù)存與庫(kù)存 效率與計(jì)劃效率與計(jì)劃 穩(wěn)健與安全穩(wěn)健與安全經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng) 經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)效率效率 經(jīng)營(yíng)收益經(jīng)營(yíng)收益經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健公司層面公司層面運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng)維度維度分析維度分析維度運(yùn)營(yíng)把控運(yùn)營(yíng)把控/ /監(jiān)控重點(diǎn)監(jiān)控重點(diǎn)核心核心指標(biāo)指標(biāo)1、從產(chǎn)品角度，符合市場(chǎng)需求的主流產(chǎn)品

34、定位2、從開(kāi)工角度，彈性開(kāi)工、均衡產(chǎn)能釋放、供應(yīng)與去化是否匹配3、從供貨角度，保障安全供應(yīng)，待售產(chǎn)品結(jié)構(gòu)是否符合主流市場(chǎng)4、庫(kù)存結(jié)構(gòu)，各項(xiàng)目及整體的存貨的組合是否合理5、不給未來(lái)留負(fù)擔(dān)：控制會(huì)對(duì)未來(lái)資產(chǎn)流動(dòng)性帶來(lái)壓力的經(jīng)營(yíng)事項(xiàng)，如大量不可售車(chē)位、會(huì)所、低效資產(chǎn)6、不給未來(lái)留負(fù)擔(dān)：銷(xiāo)售和持有比例的合理控制、持有經(jīng)營(yíng)/退出方案7、為了將來(lái)打基礎(chǔ)：安全的土地儲(chǔ)備品類(lèi)結(jié)構(gòu)1、開(kāi)工、在建的供應(yīng)總量/品類(lèi)/結(jié)構(gòu)、開(kāi)銷(xiāo)比2、銷(xiāo)售率、去化率3、庫(kù)存總量/品類(lèi)/結(jié)構(gòu)、存銷(xiāo)比4、低效資產(chǎn)總量/分布/占用/費(fèi)用5、土地儲(chǔ)備與占用公司運(yùn)營(yíng)管控 | 經(jīng)營(yíng)分析 第39頁(yè)/共56頁(yè)第四十頁(yè)，共56頁(yè)。規(guī)模規(guī)模(gum)(g

35、um)與銷(xiāo)售與銷(xiāo)售 資金資金(zjn)(zjn)與盈利與盈利 資源資源(zyun)(zyun)與庫(kù)存與庫(kù)存 效率與計(jì)劃效率與計(jì)劃 穩(wěn)健與安全穩(wěn)健與安全經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng) 經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)效率效率 經(jīng)營(yíng)收益經(jīng)營(yíng)收益經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健公司層面公司層面運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng)維度維度分析維度分析維度運(yùn)營(yíng)把控運(yùn)營(yíng)把控/ /監(jiān)控重點(diǎn)監(jiān)控重點(diǎn)核心核心指標(biāo)指標(biāo)1、開(kāi)發(fā)效率：關(guān)注高周轉(zhuǎn)的實(shí)現(xiàn)，分析開(kāi)發(fā)過(guò)程的瓶頸環(huán)節(jié)，并全力協(xié)調(diào)，如定位決策方案批復(fù)2、周轉(zhuǎn)效率：主要是存貨的周轉(zhuǎn)效率3、把控一級(jí)節(jié)點(diǎn)、監(jiān)控二級(jí)節(jié)點(diǎn)4、開(kāi)工均衡：避免大量資金占用，判斷存銷(xiāo)比合理5、開(kāi)盤(pán)均衡：保證開(kāi)盤(pán)供貨時(shí)間、品類(lèi)的均衡6、交付均衡：確保結(jié)轉(zhuǎn)，避免交付集中壓力，

36、以及趕工的質(zhì)量和進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)1、一級(jí)節(jié)點(diǎn)完成率2、開(kāi)發(fā)節(jié)奏、開(kāi)發(fā)周期3、周轉(zhuǎn)效率（資源、庫(kù)存）公司運(yùn)營(yíng)管控 | 經(jīng)營(yíng)分析 第40頁(yè)/共56頁(yè)第四十一頁(yè)，共56頁(yè)。規(guī)模規(guī)模(gum)(gum)與銷(xiāo)售與銷(xiāo)售 資金資金(zjn)(zjn)與盈利與盈利 資源資源(zyun)(zyun)與庫(kù)存與庫(kù)存 效率與計(jì)劃效率與計(jì)劃 穩(wěn)健與安全穩(wěn)健與安全經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)效率經(jīng)營(yíng)效率 經(jīng)營(yíng)收益經(jīng)營(yíng)收益經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健公司層面公司層面運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng)維度維度分析維度分析維度運(yùn)營(yíng)把控運(yùn)營(yíng)把控/ /監(jiān)控重點(diǎn)監(jiān)控重點(diǎn)核心核心指標(biāo)指標(biāo)1、協(xié)助財(cái)務(wù)，從運(yùn)營(yíng)節(jié)奏上及多項(xiàng)目平衡上，保障負(fù)債率穩(wěn)健、債務(wù)期限合理、債務(wù)成本合理、現(xiàn)金保障能力穩(wěn)健

37、2、專(zhuān)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)：定位風(fēng)險(xiǎn)、報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)、違章施工風(fēng)險(xiǎn)、供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)、量?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)3、風(fēng)險(xiǎn)：質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、客戶(hù)群訴風(fēng)險(xiǎn)1、負(fù)債率、債務(wù)期限、債務(wù)成本2、現(xiàn)金保障能力3、專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與流程4、質(zhì)量與投訴公司運(yùn)營(yíng)管控 | 經(jīng)營(yíng)分析 第41頁(yè)/共56頁(yè)第四十二頁(yè)，共56頁(yè)。公司(n s)運(yùn)營(yíng)管控 | 指標(biāo)及任務(wù)分判土土地地( (t t d d ) )價(jià)價(jià)值值產(chǎn)產(chǎn)品品( (c ch h n np p n n) )領(lǐng)領(lǐng)先先品品牌牌營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)利潤(rùn)提升利潤(rùn)提升優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)服服務(wù)務(wù)客客戶(hù)戶(hù)敏敏感感產(chǎn)產(chǎn)品品標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化化配配置置標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)資資源源整整合合責(zé)責(zé)任任成成本本無(wú)無(wú)效效成成本本成本管理成本管理營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)費(fèi)費(fèi)用用財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)費(fèi)用用管管理理費(fèi)費(fèi)

38、用用稅稅務(wù)務(wù)籌籌劃劃成成本本分分?jǐn)倲傎M(fèi)用管理費(fèi)用管理稅務(wù)稅務(wù)優(yōu)優(yōu)化化結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)快快速速周周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)產(chǎn)產(chǎn)銷(xiāo)銷(xiāo)匹匹配配資源管理資源管理合合作作借借力力全全面面融融資資收收支支管管理理資金管理資金管理彈彈性性調(diào)調(diào)整整開(kāi)源開(kāi)源節(jié)流節(jié)流盤(pán)活資產(chǎn)盤(pán)活資產(chǎn), ,快速快速周轉(zhuǎn)周轉(zhuǎn)融資融資/ /合作合作小小股操盤(pán)股操盤(pán)銷(xiāo)售凈利率資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率權(quán)益乘數(shù)盈利盈利能力能力經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)效率效率財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)杠桿杠桿X XX XROE =ROE =第42頁(yè)/共56頁(yè)第四十三頁(yè)，共56頁(yè)。公司(n s)運(yùn)營(yíng)管控 | 指標(biāo)及任務(wù)分判 指標(biāo)(zhbio)價(jià)值樹(shù)影響(yngxing)方面銷(xiāo)售收入地價(jià)四項(xiàng)成本營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用營(yíng)業(yè)稅及附加股東銀行人員費(fèi)

39、用其他費(fèi)用銷(xiāo)售面積價(jià)格創(chuàng)造利潤(rùn)創(chuàng)造利潤(rùn)銷(xiāo)售利潤(rùn)占用成本銷(xiāo)售收入成本費(fèi)用占用資金占用利率x管理費(fèi)用+x+稅金所得稅土增稅+第43頁(yè)/共56頁(yè)第四十四頁(yè)，共56頁(yè)。公司運(yùn)營(yíng)管控(un kn) | 指標(biāo)及任務(wù)分判 指標(biāo)(zhbio)價(jià)值樹(shù)影響(yngxing)方面提高提高資產(chǎn)利用率資產(chǎn)利用率營(yíng)運(yùn)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率資源占用回報(bào)率銷(xiāo)售收入回款周期降低平均存貨提高銷(xiāo)售回款提高平均應(yīng)付降低平均應(yīng)收提高考核凈利潤(rùn)降低平均占用資源可售資源開(kāi)工資源土地資源土地款工程款/稅費(fèi)第44頁(yè)/共56頁(yè)第四十五頁(yè)，共56頁(yè)。籌資性現(xiàn)籌資性現(xiàn)金流管理金流管理投資性現(xiàn)投資性現(xiàn)金流管理金流管理合作資金管理合作資金管理融資擴(kuò)展融資擴(kuò)展經(jīng)營(yíng)性

40、現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流管理金流管理銷(xiāo)售回款銷(xiāo)售回款地價(jià)支出地價(jià)支出工程支出工程支出稅費(fèi)支出稅費(fèi)支出量入為出量入為出(ling r wi ch)(ling r wi ch)，全力提升，全力提升經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流公司運(yùn)營(yíng)(ynyng)管控 | 指標(biāo)及任務(wù)分判 第45頁(yè)/共56頁(yè)第四十六頁(yè)，共56頁(yè)。公司運(yùn)營(yíng)管控 | 指標(biāo)(zhbio)及任務(wù)分判 投入資本周轉(zhuǎn)率投入資本周轉(zhuǎn)率支付現(xiàn)金流支付現(xiàn)金流銷(xiāo)售速度銷(xiāo)售速度回款速度回款速度資金使用效率資金使用效率持有物業(yè)持有物業(yè)回款現(xiàn)金流回款現(xiàn)金流空置率空置率持有期限持有期限租金水平租金水平資金占?jí)号c沉淀資金占?jí)号c沉淀資金閑置資金閑置vs.vs.儲(chǔ)備儲(chǔ)備市場(chǎng)風(fēng)

41、險(xiǎn)大小匹配性匹配性開(kāi)盤(pán)時(shí)間開(kāi)盤(pán)時(shí)間地價(jià)支付進(jìn)度地價(jià)支付進(jìn)度工程開(kāi)發(fā)進(jìn)度工程開(kāi)發(fā)進(jìn)度竣工時(shí)間竣工時(shí)間分期開(kāi)發(fā)規(guī)模分期開(kāi)發(fā)規(guī)模簽約速度按揭放款速度價(jià)格、預(yù)期與需求彈性營(yíng)銷(xiāo)傳播市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)度市場(chǎng)飽和度商業(yè)銷(xiāo)售商業(yè)銷(xiāo)售銷(xiāo)售時(shí)機(jī)價(jià)格預(yù)測(cè)和執(zhí)行偏差及時(shí)的土地機(jī)會(huì)及時(shí)的土地機(jī)會(huì)多項(xiàng)目節(jié)奏協(xié)調(diào)按揭保證金項(xiàng)目公司日常存款項(xiàng)目現(xiàn)金流峰值現(xiàn)金流偏差現(xiàn)金流偏差現(xiàn)金流平滑性現(xiàn)金流平滑性其他占?jí)号c沉淀資金的情況工程付款進(jìn)度工程付款進(jìn)度資金供給風(fēng)險(xiǎn)資金供給風(fēng)險(xiǎn)限制資金調(diào)度的合作條款限制調(diào)度的開(kāi)發(fā)貸定位周期設(shè)計(jì)周期報(bào)建周期采招周期施工周期銷(xiāo)售周期回款周期交付周期運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng)周期周期規(guī)劃運(yùn)營(yíng)規(guī)劃運(yùn)營(yíng)(ynyng)(ynyng)周期與資

42、金關(guān)系，產(chǎn)銷(xiāo)平衡、收周期與資金關(guān)系，產(chǎn)銷(xiāo)平衡、收支平衡支平衡第46頁(yè)/共56頁(yè)第四十七頁(yè)，共56頁(yè)。公司(n s)運(yùn)營(yíng)管控 | 會(huì)議管理 1月2月3月4月5月6月每年定期每年定期(dngq)(dngq)召開(kāi)會(huì)議圖召開(kāi)會(huì)議圖三年戰(zhàn)略規(guī)劃與部署(b sh)會(huì)議集團(tuán)半年度經(jīng)營(yíng)會(huì)、區(qū)域半年度經(jīng)營(yíng)會(huì)三年戰(zhàn)略規(guī)劃與部署會(huì)議年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)確認(rèn)會(huì)集團(tuán)年度經(jīng)營(yíng)會(huì)、區(qū)域年度經(jīng)營(yíng)會(huì)集團(tuán)機(jī)制回顧會(huì)7月8月9月10月11月12月頭腦風(fēng)暴會(huì)集團(tuán)-區(qū)域公司溝通會(huì)集團(tuán)資金計(jì)劃會(huì)集團(tuán)月度、季度經(jīng)營(yíng)分析會(huì)區(qū)域月度、季度經(jīng)營(yíng)分析會(huì)集團(tuán)融資例會(huì)（雙月會(huì)）每月定期召開(kāi)會(huì)議每月定期召開(kāi)會(huì)議每周定期召開(kāi)會(huì)議每周定期召開(kāi)會(huì)議周一周二周三周四周

43、五周六高管學(xué)習(xí)會(huì)集團(tuán)業(yè)務(wù)匯報(bào)會(huì)（雙周）區(qū)域業(yè)務(wù)匯報(bào)會(huì)集團(tuán)土地拓展例會(huì)副總裁分管條線(xiàn)工作匯報(bào)會(huì)（周2-4）集團(tuán)投資發(fā)展工作例會(huì)集團(tuán)機(jī)制回顧會(huì)年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)確認(rèn)會(huì)非定期召開(kāi)會(huì)議非定期召開(kāi)會(huì)議創(chuàng)新融資方案評(píng)審會(huì)傳統(tǒng)融資方案評(píng)審第47頁(yè)/共56頁(yè)第四十八頁(yè)，共56頁(yè)。公司(n s)運(yùn)營(yíng)管控 | 會(huì)議管理 序號(hào)序號(hào) 層面層面 會(huì)議級(jí)別會(huì)議級(jí)別會(huì)議名稱(chēng)會(huì)議名稱(chēng)會(huì)議時(shí)間會(huì)議時(shí)間組織部門(mén)組織部門(mén)決策人決策人1集團(tuán)一級(jí)三年戰(zhàn)略規(guī)劃與部署會(huì)議每年1月15日/7月15日董事長(zhǎng)辦公室董事長(zhǎng)2集團(tuán)一級(jí)市場(chǎng)頭腦風(fēng)暴會(huì) 每月9日集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)客服中心董事長(zhǎng)3集團(tuán)一級(jí)高管學(xué)習(xí)會(huì)每周一上午董事長(zhǎng)辦公室董事長(zhǎng)4集團(tuán)一級(jí)集團(tuán)土地拓展例會(huì)每

44、周四下午集團(tuán)投資發(fā)展中心董事長(zhǎng)（20%）副總裁（80%）戰(zhàn)略決策會(huì)議戰(zhàn)略決策會(huì)議(huy)(huy)子體系圖子體系圖第48頁(yè)/共56頁(yè)第四十九頁(yè)，共56頁(yè)。公司運(yùn)營(yíng)管控(un kn) | 會(huì)議管理 經(jīng)營(yíng)決策會(huì)議經(jīng)營(yíng)決策會(huì)議(huy)(huy)子體系圖子體系圖序號(hào)序號(hào) 層面層面會(huì)議級(jí)別會(huì)議級(jí)別會(huì)議名稱(chēng)會(huì)議名稱(chēng)會(huì)議時(shí)間會(huì)議時(shí)間組織部門(mén)組織部門(mén)決策人決策人u一級(jí)會(huì)議（集團(tuán)）一級(jí)會(huì)議（集團(tuán)）1集團(tuán)一級(jí)年度年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)確認(rèn)會(huì)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)確認(rèn)會(huì) 每年12月底集團(tuán)運(yùn)營(yíng)內(nèi)控中心董事長(zhǎng)2集團(tuán)一級(jí)集團(tuán)-區(qū)域公司溝通會(huì)每月9日（頭腦風(fēng)暴會(huì)之后召開(kāi)）董事長(zhǎng)辦公室董事長(zhǎng)3集團(tuán)一級(jí)副總裁分管條線(xiàn)工作匯報(bào)會(huì)每周定期召開(kāi)（周二上午：周總；周二下午：孫總；周三下午：徐總；周四下午：黃總）董事長(zhǎng)辦公室董事長(zhǎng)4集團(tuán)一級(jí)集團(tuán)年度/半年度經(jīng)營(yíng)會(huì)每年1月30日/7月30日集團(tuán)人力資源中心董事長(zhǎng)5集團(tuán)一級(jí)集團(tuán)機(jī)制回顧會(huì)每年1