房地產(chǎn)法第五章

1、 ?？贾R點 房地產(chǎn)開發(fā)的特點及立法的基本原則 房地產(chǎn)開發(fā)用地使用權(quán)取得的方式 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理的要求 工程監(jiān)理制度的作用第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)概述一、概念：在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上，進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為 。二、分類: : 按開發(fā)對象來劃分，分為新區(qū)開發(fā)和舊城改造 按開發(fā)方式來劃分，分為單項開發(fā)、成片開發(fā)和小區(qū)開發(fā) 按開發(fā)主體來劃分，分為政府開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)概述三、房地產(chǎn)開發(fā)的特點：投資量大，回收期長，并 且涉及面廣。四、我國房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展 起步階段，以“統(tǒng)建”為主 轉(zhuǎn)型階段，從“統(tǒng)建”向綜合開發(fā)過渡 迅速發(fā)展和逐步規(guī)范階段，房地產(chǎn)開發(fā)逐漸走上規(guī)范

2、健康發(fā)展的軌道 第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)概述五、房地產(chǎn)開發(fā)立法的原則 嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則 綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則 經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益三統(tǒng)一的原則 鼓勵開發(fā)建設(shè)居民住宅的原則第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè) 分類：按所有制性質(zhì)分為全民所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、集體所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中外合資經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立 設(shè)立條件： 有自己的名稱和組織機構(gòu) 有固定的經(jīng)營場所 符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本 有足夠的專業(yè)技術(shù)人員 符合法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件 設(shè)立程序：申請登記、依法備案

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理按照2000年建設(shè)部發(fā)布的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定申請核定企業(yè)資質(zhì)等級。第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理一、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的規(guī)劃控制 土地利用總體規(guī)劃控制 城市規(guī)劃控制二、房地產(chǎn)開發(fā)用地計劃管理 土地利用計劃 建設(shè)用地計劃 建設(shè)用地計劃對房地產(chǎn)開發(fā)用地的控制第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理三、環(huán)境保護法對房地產(chǎn)開發(fā)的要求 房地產(chǎn)開發(fā)前期階段，應(yīng)進行環(huán)境影響評價 。 房地產(chǎn)開發(fā)實施階段，開發(fā)企業(yè)必須按“環(huán)境影響評價報告書”的要求，落實各項環(huán)保措施。 房地產(chǎn)項目竣工階段，環(huán)境保護措施的落實情況是開發(fā)成果驗收的重要內(nèi)容之一。 第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地管理一、房

4、地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地使用權(quán)取得方式土地使用權(quán)的一般取得方式：出讓 實踐中常見的出讓方式：招標、掛牌、拍賣、合作開發(fā)，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等。土地使用權(quán)的特殊取得方式：劃撥 法律、法規(guī)規(guī)定可以采取劃撥方式取得土地使用權(quán)的土地，其使用權(quán)是通過劃撥取得的。 在土地使用權(quán)出讓之前，縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)對下列事項提出書面意見： （1）房地產(chǎn)開發(fā)項目性質(zhì)、規(guī)模、開發(fā)期限； （2）城市規(guī)劃設(shè)計條件； （3）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求； （4）基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定； （5）項目拆遷補償、安置要求。第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地管理二、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地的審批 1.出讓方式取

5、得土地使用權(quán)的審批：人民政府土地管理部門同城市規(guī)劃、建設(shè)及房產(chǎn)管理部門，共同對出讓的地塊、用途、年限和其他條件擬定方案，然后報有批準權(quán)的人民政府批準。 2.征用或使用土地的審批：符合土地利用總體規(guī)劃和年度土地利用計劃的房地產(chǎn)開發(fā)項目用地予以批準，不符合規(guī)劃或計劃的用地不予批準。第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地管理 3.土地使用權(quán)審批權(quán)限：國務(wù)院：使用基本農(nóng)田，基本農(nóng)田以外的耕地在35公頃以上的，使用耕地以外的其他土地在70公頃以上的，由國務(wù)院批準；省級人民政府：使用耕地在35公頃以下的，使用耕地以外的其他土地在70公頃以下的，由省級人民政府批準。人民政府在批準出讓土地使用權(quán)時，必須嚴格遵守法律規(guī)定，

6、不得超越法定權(quán)限行使土地審批權(quán) 三、房地產(chǎn)開發(fā)用地的使用 必須遵循開發(fā)合同第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)中的施工管理制度一、施工企業(yè)資質(zhì)管理制度：作為房地產(chǎn)項目實施的主體，是工程項目施工任務(wù)的承擔(dān)者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對施工單位的選擇，應(yīng)符合國家關(guān)于施工企業(yè)資質(zhì)管理的有關(guān)規(guī)定。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，施工企業(yè)資質(zhì)管理主要包括三部分內(nèi)容： 1確定資質(zhì)標準 2認定企業(yè)資質(zhì)等級 3劃定企業(yè)的營業(yè)范圍第五節(jié) 房地產(chǎn)項目建設(shè)中的施工管理制度二、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程的招投標制度（一）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程的招投標制度 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程的招投標，是指開發(fā)建設(shè)單位作為建筑工程發(fā)包者，采用招標方式，擇優(yōu)選定勘察、設(shè)計、施工單位，由被

7、選中的施工單位作為承包方承擔(dān)并完成設(shè)計、施工任務(wù)的行為。 1. 1.適用范圍： 根據(jù)1999年招標投標法及有關(guān)部門的規(guī)章，主要包括：（1）大型基礎(chǔ)設(shè)施，公益事業(yè)等關(guān)系社會公共利益、公共安全的項目；（2）使用國際組織或者外國貸款、援助資金的項目；（3）全部或部分使用國有資金投資或者國家融資的項日；（4）商品住宅。 第五節(jié) 房地產(chǎn)項目建設(shè)中的施工管理制度二、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程的招投標制度2.2.投標人的資格審查： 凡實行公開招標的，項目法人或招標投標監(jiān)督管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)對報名投標之單位的資質(zhì)條件、財務(wù)狀況以及有無承擔(dān)類似工程的經(jīng)驗等進行審查，經(jīng)資格審查合格的，方可參加投標。3.3.招標、投標的要求：

8、(1)招標必須公示；(2)開標應(yīng)當(dāng)在招標文件規(guī)定的時間、地點公開進行，評標定標時，應(yīng)按照公正合理的原則進行綜合評價，擇優(yōu)確定中標人；(3)簽訂建設(shè)工程承包合同（二）施工分包制度 所謂施工分包是指建筑企業(yè)將其所承包的房屋建筑和基礎(chǔ)設(shè)施工程中的專業(yè)工程或者勞務(wù)作業(yè)發(fā)包給其他建筑企業(yè)完成的活動。 我國對工程施工分包的管理主要體現(xiàn)在：1、工程施工分包實行備案制度 分包合同簽訂后，發(fā)包人應(yīng)在訂立分包合同后7 7個工作日內(nèi)，將合同送工程所在地縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門備案。 2、合同履行擔(dān)保 發(fā)包人可以要求分包工程承包人提供擔(dān)保。(二）施工分包制度3、轉(zhuǎn)包的禁止 轉(zhuǎn)包是指承包人與發(fā)包人簽訂建設(shè)工

9、程承包合同后，又將承包的工程建設(shè)任務(wù)部分或全部轉(zhuǎn)讓給第三人的行為。我國現(xiàn)行法律制度對轉(zhuǎn)包或以分包名義進行轉(zhuǎn)包的行為是明確禁止的。 4、責(zé)任的承擔(dān) 分包工程承包人應(yīng)當(dāng)按照分包合同的約定，對其承包的工程向分包工程發(fā)包人負責(zé)。分包工程發(fā)包人和分包工程承包人就分包工程對建設(shè)單位承擔(dān)連帶責(zé)任。 三、開發(fā)建設(shè)項目施工管理（一）開發(fā)建設(shè)項目開工管理 建設(shè)單位在施工之前要向工程所在地縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門辦理施工許可證手續(xù)，取得施工許可證。（二）施工現(xiàn)場管理和竣工驗收制度 建筑企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴格按照有關(guān)法律、法規(guī)和工程建設(shè)技術(shù)標準的規(guī)定，編制施工組織計劃，制定質(zhì)量、安全、技術(shù)、文明施工等各項保證措施，確保

10、工程質(zhì)量，施工安全和現(xiàn)場文明施工。 三、開發(fā)建設(shè)項目施工管理 竣工驗收制度 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自接到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防、供排水、園林綠化等部門或者單位進行驗收。 四、建設(shè)工程質(zhì)量管理制度 建設(shè)工程是指土木工程、建筑工程、線路管道和設(shè)備安裝工程及裝修工程。凡在中華人民共和國境內(nèi)從事建設(shè)工程的新建、擴建、改建等有關(guān)活動及實施對建設(shè)工程監(jiān)督管理的，必須遵守建設(shè)工程質(zhì)量管理條例。 （一）建設(shè)單位的質(zhì)量義務(wù)和責(zé)任 （二）建設(shè)工

11、程質(zhì)量保修制度 建設(shè)工程承包單位在向建設(shè)單位提交工程驗收報告時，應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書。質(zhì)量保修書中應(yīng)明確建設(shè)工程的保修期限，保修范圍和保修責(zé)任。建設(shè)工程質(zhì)量管理條例第40條對此有明確的規(guī)定 。四、建設(shè)工程質(zhì)量管理制度（三）建設(shè)工程保證金制度 建設(shè)工程保證金是指房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，發(fā)包人與承包人在建設(shè)工程承包合同中約定，從發(fā)包人應(yīng)付的工程款中預(yù)留，用以保證承包人在缺陷責(zé)任期內(nèi)對建設(shè)工程出現(xiàn)的缺陷進行維修的資金。 建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理暫行辦法明確規(guī)定“發(fā)包人應(yīng)當(dāng)在招標文件中明確保證金預(yù)留、返還等內(nèi)容，并與承包人在合同條款中對涉及保證金的具體事項進行約定。建設(shè)工程竣工結(jié)算后，發(fā)包人應(yīng)按照合同約定及時向承包人支付工程結(jié)算價款并預(yù)留保證金。” 五、工程監(jiān)理制度 （一）工程監(jiān)理的概念 工程監(jiān)理是指監(jiān)理單位受建設(shè)單位的委托，依據(jù)國家批準的工程項目建設(shè)文件、有關(guān)工程建設(shè)的法律、法規(guī)和工程建設(shè)監(jiān)理合同及其他工程建設(shè)合同，對工程建設(shè)實施的監(jiān)督管理。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)工程監(jiān)理的內(nèi)容 1、工程進度監(jiān)理 2、工程造價監(jiān)理 3、工程質(zhì)量監(jiān)理 監(jiān)理單位在監(jiān)理過程中因過錯造成重大經(jīng)濟損失的，應(yīng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。五、工程監(jiān)理制度 （三）工程監(jiān)理的作用 首先，有利于加強對工程建設(shè)環(huán)節(jié)的控制，保證工程質(zhì)量；其次，有利于提高項