【房地產(chǎn)】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程

1、【精品房地產(chǎn)資料合集】更多資料請(qǐng)進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程前期準(zhǔn)備工作詳細(xì)流程大體如下，由于各地的實(shí)際情況不一樣，因此可能存在差異，具體請(qǐng)以當(dāng)?shù)氐木唧w規(guī)定為準(zhǔn)，本文僅供參考。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程1如果是工業(yè)用地，首先到規(guī)劃局規(guī)劃處辦理變更。手續(xù)需提交：A、土地證 B、變更申請(qǐng) C、航測(cè)圖 D、變更用地總平面圖 E、填寫(xiě)申請(qǐng)表 F、轉(zhuǎn)讓合同2如果是集體用地，也應(yīng)到規(guī)劃局規(guī)劃用地處辦理征用手續(xù)。需提交：A、轉(zhuǎn)讓合同B、航測(cè)圖C、征用土地總平面圖 D、填寫(xiě)申請(qǐng)表 E、領(lǐng)取并填寫(xiě)選址意見(jiàn)書(shū)，規(guī)劃局批準(zhǔn)后發(fā)用地許可證需交費(fèi)：A、水利基金B(yǎng)、耕地占用稅C、配套費(fèi)1.規(guī)劃部門(mén)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程2、

2、領(lǐng)取規(guī)劃用地許可證后，再到市計(jì)委辦理立項(xiàng)手續(xù)。需提交：1規(guī)劃用地許可證 2可行性研究報(bào)告 3投資方案及立項(xiàng)申請(qǐng) 4領(lǐng)取立項(xiàng)批文3、完成1、2項(xiàng)后，再到土地部門(mén)辦理過(guò)戶或征用手續(xù)。需提交：1用地申請(qǐng)書(shū)2計(jì)委立項(xiàng)批文3用地總平面圖 4規(guī)劃局出具的用地紅線圖 5規(guī)劃用地許可證 6土地補(bǔ)償表蓋章組、村、鎮(zhèn)、區(qū)四個(gè)章 7簽訂土地出讓合同8交費(fèi)、領(lǐng)證需繳納：1土地出讓金。70220元/平方米2地界勘測(cè)費(fèi) 3土地過(guò)戶費(fèi)4管理及工本費(fèi)5土地使用稅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程4、完成前3項(xiàng)后，再到規(guī)劃局建管處辦理報(bào)建手續(xù)。1建設(shè)單位寫(xiě)出書(shū)面申請(qǐng) 內(nèi)容包括建設(shè)意向、建房結(jié)構(gòu)、層數(shù)、總建筑面積、投資額、投資周期等2提交土地證、航

3、測(cè)圖、規(guī)劃用地證、計(jì)委立項(xiàng)批文、總平面圖。3根據(jù)規(guī)劃部門(mén)發(fā)的“建設(shè)工程申請(qǐng)復(fù)函的具體要求，設(shè)計(jì)院做出12 個(gè)方案，包括：總平面圖、單體平立剖面圖、再次報(bào)請(qǐng)規(guī)劃局審定 前方可進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。4領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請(qǐng)表，到相關(guān)部門(mén)：消防支隊(duì)、文物鉆 探、空軍作戰(zhàn)科、預(yù)設(shè)電信管線等辦理手續(xù)。需交費(fèi)：審核費(fèi)280元/棟消防支隊(duì)；文物鉆探費(fèi)28元/平方米。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程 5經(jīng)局長(zhǎng)簽發(fā)后領(lǐng)取交費(fèi)通知單，需繳納： 規(guī)劃管理費(fèi)：0.10.25% 檔案保證金：5% 建設(shè)配套費(fèi)：520元/平方米 綠化費(fèi)：1元/平方米 人防費(fèi)：6.5元/平方米 商業(yè)網(wǎng)電費(fèi)：15元/平方米 墻改基金：15元/平方米 6交費(fèi)、蓋章

4、、領(lǐng)取規(guī)劃建筑許可證。5、第4項(xiàng)完成后，到建委辦理報(bào)建及招標(biāo)手續(xù)。A、報(bào)建需提交：1工程報(bào)建申請(qǐng)表 2計(jì)委立項(xiàng)批文 3建設(shè)工規(guī)劃許可證4資金證明、進(jìn)賬單復(fù)印件房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程B、招標(biāo)表：1建設(shè)單位憑報(bào)建表領(lǐng)取招投標(biāo)申請(qǐng)書(shū)。2發(fā)布招標(biāo)工程信息。3編制招標(biāo)文件，確定評(píng)標(biāo)方法。4選定投標(biāo)隊(duì)伍不少于5家。5建設(shè)單位書(shū)寫(xiě)考察報(bào)告，并提出侯標(biāo)單位的名單報(bào)招標(biāo)辦。6招標(biāo)單位以書(shū)面形式通知投標(biāo)候選單位，明確選定投標(biāo)單位的方法、 活動(dòng)地點(diǎn)和時(shí)間。7確定開(kāi)標(biāo)日期，由招標(biāo)辦派人監(jiān)督開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)。8確定中標(biāo)單位后，雙方簽訂?中標(biāo)條件內(nèi)容?，按規(guī)定繳納招標(biāo)投標(biāo) 管理費(fèi)，辦理?中標(biāo)通知書(shū)?。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程9按?中標(biāo)通知

5、書(shū)?文件及內(nèi)容，簽訂工程承包發(fā)包合同。 C、抗震 0.1元/平方米 D、質(zhì)量監(jiān)督：0.25%0.65% E、施工許可證 F、辦理平安監(jiān)督 G、核定工程類(lèi)別和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) H、辦理開(kāi)工報(bào)告房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程6、房管局：與上手續(xù)全部辦理完畢后，工程形象進(jìn)度出地面一層后到 房管局預(yù)售科辦理預(yù)售許可證。需提交：1營(yíng)業(yè)執(zhí)照2土地使用證 3建設(shè)工程規(guī)劃許可證 4紅線圖 5開(kāi)工許可證 6施工合同 7標(biāo)準(zhǔn)層平面圖8預(yù)售動(dòng)態(tài)圖9物價(jià)審批 10物業(yè)管理內(nèi)容11拆遷許可證 12房屋注銷(xiāo)證 13繳納勘驗(yàn)審核費(fèi)，按總房款的0.2%14領(lǐng)證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程 7、供電局：辦理施工用電申請(qǐng) 8、自來(lái)水公司：施工用水申請(qǐng)9、環(huán)保局：辦理

6、噪音申請(qǐng)10、物價(jià)局：銷(xiāo)售價(jià)格審批 注：從2000年開(kāi)始，不再征收：1投資方向調(diào)節(jié)稅 2消防配套費(fèi)用 3規(guī)劃管理費(fèi) 4緩收土地出讓金。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程規(guī)劃報(bào)建流程大體如下(供參考)：1、工程前期立項(xiàng)。 規(guī)劃部門(mén)須參與工程前期立項(xiàng)，招商引資工作，就建設(shè)工程選址提 出初步意見(jiàn)。2、辦理?選址意見(jiàn)書(shū)?。 建設(shè)單位向規(guī)劃部門(mén)提出申請(qǐng)，經(jīng)規(guī)劃審查會(huì)研究，按規(guī)定程序報(bào) 批后，頒發(fā)?選址意見(jiàn)書(shū)?，同時(shí)提出規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。3、辦理?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?。 建設(shè)單位依據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，利用招標(biāo)、委托等方式，委托有資質(zhì) 的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位做出修建性詳細(xì)規(guī)劃，報(bào)規(guī)劃審批會(huì)議研究，按規(guī) 定程序報(bào)批后頒發(fā)?建設(shè)用地

7、規(guī)劃許可證?。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程4、辦理?土地證?。 建設(shè)單位依據(jù)?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?，到土地部門(mén)辦理用地手續(xù) ，同時(shí)規(guī)劃部門(mén)提出建筑設(shè)計(jì)要求。5、審批建筑設(shè)計(jì)方案 建設(shè)單位依據(jù)建筑設(shè)計(jì)要求委托有資質(zhì)的建設(shè)設(shè)計(jì)單位做建筑設(shè)計(jì) 方案。大型工程、沿主要干道、國(guó)道的工程需提報(bào)二個(gè)以上建筑工 程方案，經(jīng)規(guī)劃審批會(huì)研究，按規(guī)定程序報(bào)批后實(shí)施。6、辦理?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?。 建設(shè)單位依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的建筑設(shè)計(jì)方案做建筑工程施工圖。施工圖經(jīng)建 設(shè)部門(mén)審圖中心審查后，報(bào)規(guī)劃分局申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 辦證時(shí)，土地手續(xù)尚未辦理完畢但已同意使用的，應(yīng)由土地部門(mén)出具 證明。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程7、辦理?建設(shè)施工許可證?。

8、 建設(shè)單位依據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，到建設(shè)部門(mén)辦理建設(shè)工程 施工招投標(biāo)手續(xù)和施工許可證。8、批后管理。 開(kāi)工前，建設(shè)單位須到規(guī)劃部門(mén)申請(qǐng)放線、驗(yàn)線。開(kāi)工后，應(yīng) 申請(qǐng)驗(yàn)槽，否那么視為違法建設(shè) 驗(yàn)槽：在根底開(kāi)挖至設(shè)計(jì)標(biāo)高后，有設(shè)計(jì)，監(jiān)理，甲方會(huì)同檢驗(yàn)根底下部土質(zhì) 是否符合設(shè)計(jì)條件，有無(wú)地下障礙物及不良土層需處理，合格前方可進(jìn) 行根底施工。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程9、竣工規(guī)劃驗(yàn)收。 工程竣工后，建設(shè)單位應(yīng)到規(guī)劃部門(mén)申報(bào)竣工規(guī)劃驗(yàn)收，驗(yàn)收合格的辦理建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收合格證；不合格的做為違法建設(shè)查處。1、開(kāi)發(fā)商持工程建議書(shū)及批準(zhǔn)文件指工程的立項(xiàng)批準(zhǔn)文件及經(jīng)審 批的可行性研究報(bào)告含有用地單位位置及周?chē)P(guān)系的定線地形

9、 圖劃示道路、綠化、河湖 、文物、電力等控制線、總平面圖 ，向規(guī)劃管理部門(mén)申請(qǐng)建設(shè)用地地點(diǎn)、選址。2、規(guī)劃管理部門(mén)作出是否批準(zhǔn)建設(shè)工程定點(diǎn)、選址的決定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程3、選址申請(qǐng)獲得批準(zhǔn)后，開(kāi)發(fā)商向規(guī)劃管理部門(mén)提交規(guī)劃總圖，規(guī) 劃管理部門(mén)經(jīng)審核向開(kāi)發(fā)商核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。4、開(kāi)發(fā)商向規(guī)劃管理部門(mén)提交工程批準(zhǔn)文件、?建設(shè)工程選址意見(jiàn) 書(shū)?及批復(fù)的文件、圖紙、?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?建設(shè)工程規(guī) 劃報(bào)建申請(qǐng)表、規(guī)劃道路紅線圖、市政管網(wǎng)現(xiàn)狀、規(guī)劃圖、工程 區(qū)域位置圖、交通分析圖、綠化布置圖、消防分析圖、建筑設(shè)計(jì) 方案圖、建設(shè)基地地形圖及設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、其他有關(guān)文件，申請(qǐng)辦 理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 房地產(chǎn)

10、開(kāi)發(fā)流程?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程開(kāi)發(fā)流程?一個(gè)完整的房地產(chǎn)工程從開(kāi)始到竣工,大致可以分以下三大局部 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程第一局部 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的準(zhǔn)備工作 在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建工程進(jìn)行研究并制作報(bào)告書(shū),應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開(kāi)發(fā)資金。 第二局部 行政審批局部 根據(jù)我國(guó)當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)工程的行政許可程序一般共分六個(gè)階段： 1選址定點(diǎn)； 2規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件； 3初步設(shè)計(jì)及施工圖審查； 4規(guī)劃報(bào)建圖審查； 5施工報(bào)建； 6建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程一、選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理

11、以下事項(xiàng)： 1、計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行工程立項(xiàng)。 2、國(guó)土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供給方式的審查。 3、建委辦理投資開(kāi)發(fā)工程建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)。 4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性工程環(huán)保意見(jiàn)書(shū)表。 5、文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。 6、規(guī)劃部門(mén)辦理工程選址意見(jiàn)書(shū)。 二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)： 1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。 2、國(guó)土資源局辦理土地預(yù)審。 3、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。 4、規(guī)劃部門(mén)對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)?建設(shè)用

12、地規(guī)劃許可證?。 5、規(guī)劃部門(mén)確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)： 1、規(guī)劃部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。 2、公安消防支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。 3、公安局交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。 4、人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。 5、國(guó)土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。 6、市政部門(mén)、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi) 容進(jìn)行審查。 7、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。 8、建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見(jiàn)，核發(fā)技術(shù)性 審查委托通知單。 9、建委根據(jù)施工圖

13、設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的?建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查 報(bào)告?，發(fā)放?建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書(shū)?。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程四、規(guī)劃報(bào)建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)： 1、公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。 2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。 3、建委、市政部門(mén)、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍 進(jìn)行審查。 4、規(guī)劃部門(mén)對(duì)變更局部的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān) 規(guī)費(fèi)后，核發(fā)?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?副本。 五、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)： 1、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。 2、建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類(lèi)工程通過(guò)招標(biāo)確定施工隊(duì)伍， 非招標(biāo)類(lèi)工程直

14、接發(fā)包。 3、建委組織職能部門(mén)對(duì)工程開(kāi)工條件進(jìn)行審查，核發(fā)?建筑工程施工許可證?。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)： 由房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，核發(fā)?商品房預(yù)售許可證?。 開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理?商品房預(yù)售許可證?應(yīng)當(dāng)提交以下證件復(fù)印件及資料： 1、以下證明材料： 1已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)； 2持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； 3按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金到達(dá)工程建設(shè)總投資的25 以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。 2、開(kāi)發(fā)企業(yè)的?營(yíng)業(yè)執(zhí)照?和資質(zhì)等級(jí)證書(shū)； 3、工程施工合同； 4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商

15、品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程一個(gè)房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)的整個(gè)流程 大體上包括10個(gè)階段 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制條件下，開(kāi)發(fā)設(shè)想是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最關(guān)鍵的一項(xiàng)工作，從這項(xiàng)工作起，整個(gè)房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)就進(jìn)入了狀態(tài)。開(kāi)發(fā)設(shè)想是否準(zhǔn)確地反映了市場(chǎng)的需要，將決定未來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)的成敗。這需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)真研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)，確定不同地段的開(kāi)展前景，把握不同工程的市場(chǎng)需求狀況。 一開(kāi)發(fā)商提出開(kāi)發(fā)設(shè)想是整個(gè)房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)的起點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程二可行性研究是房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)的第二步，也是非常關(guān)鍵的一步 開(kāi)

16、發(fā)商提出了設(shè)想，但這種設(shè)想究竟有沒(méi)有真正的市場(chǎng)前景，需要進(jìn)行可行性研究?？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)工程開(kāi)發(fā)不可缺少的一個(gè)階段。政府是否批準(zhǔn)此工程立項(xiàng)，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結(jié)果。進(jìn)行可行性研究，就可能有兩種結(jié)果：一是可行性研究說(shuō)明這個(gè)設(shè)想不可行，那么即使開(kāi)發(fā)商不同意，這個(gè)工程開(kāi)發(fā)的全過(guò)程實(shí)際上就結(jié)束了；二是可行性研究說(shuō)明這個(gè)設(shè)想可行，那么不出意外，這個(gè)工程就可以一直進(jìn)行到最后的階段。目前，在我國(guó)無(wú)視可行性研究，或者將可行性研究當(dāng)成一種形式的風(fēng)氣，在房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)領(lǐng)域還相當(dāng)濃厚，這造成了空置率居高不下等一系列惡果，需要政府認(rèn)真對(duì)待。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程三申請(qǐng)工程用地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第三

17、步，也是正式啟開(kāi)工程開(kāi)發(fā) 的第一步 土地是所有建筑的根底，申請(qǐng)土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正式啟動(dòng)的第一步。在我國(guó)，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對(duì)許多開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，拿到土地才是最關(guān)鍵的一步，有了土地就有了開(kāi)發(fā)的全部條件，有土地就不愁工程賺不到錢(qián)。因此，在土地市場(chǎng)上各種腐敗事件層出不窮。我國(guó)原來(lái)規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場(chǎng)的運(yùn)行，目前只有少數(shù)幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數(shù)土地都是通過(guò)出讓獲得。但在實(shí)際上，從原土地使用者即原來(lái)占有國(guó)有土地的國(guó)有企事業(yè)單位獲得土地卻是主要方式。開(kāi)發(fā)商在獲得了土地使用權(quán)的規(guī)定使用年限之后，要到建設(shè)行政主管部門(mén)備案，領(lǐng)

18、取?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程手冊(cè)?。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程四工程設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第四步，也是關(guān)系到工程是否符合市場(chǎng)需要 的重要一步 根據(jù)工程的規(guī)模，設(shè)計(jì)的具體工作流程也有所不同。對(duì)于規(guī)模較大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程來(lái)說(shuō)，一般要分成方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)3個(gè)具體步驟。方案設(shè)計(jì)反映了建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結(jié)構(gòu)、環(huán)境關(guān)系等方面的設(shè)計(jì)要求。初步設(shè)計(jì)在方案設(shè)計(jì)的根底上，應(yīng)提出設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、根底形式、結(jié)構(gòu)方案及各專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)方案。初步設(shè)計(jì)文件應(yīng)該包括設(shè)計(jì)總說(shuō)明書(shū)、設(shè)計(jì)圖紙、主要設(shè)備與材料表、工程概算書(shū)4個(gè)局部。施工圖設(shè)計(jì)是初步設(shè)計(jì)根底上的更詳細(xì)的設(shè)計(jì)，具有工程設(shè)備各構(gòu)成局部的尺寸、布置和主要施工方法

19、；并要繪制完整詳細(xì)的建筑及安裝祥圖及必要的文字說(shuō)明。開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)前，需要向城市規(guī)劃行政管理部門(mén)申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，以獲得規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)主要規(guī)定規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車(chē)位個(gè)數(shù)等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)通知書(shū)，委托有規(guī)劃設(shè)計(jì)資格的單位完成方案設(shè)計(jì)，然后持方案設(shè)計(jì)報(bào)審表、方案設(shè)計(jì)及其說(shuō)明書(shū)等有關(guān)資料，報(bào)經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門(mén)審查，確認(rèn)符合規(guī)劃要求后，核發(fā)?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?。方案設(shè)計(jì)得到批準(zhǔn)后，即可以進(jìn)行初步設(shè)計(jì)。城市規(guī)劃行政管理部門(mén)對(duì)建設(shè)工程的初步設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審查，確認(rèn)其符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)后，建設(shè)單位就可以進(jìn)行施

20、工圖設(shè)計(jì)。城市規(guī)劃行政管理部門(mén)在對(duì)工程施工圖及有關(guān)材料進(jìn)行審查合格后，核發(fā)?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程五征地及拆遷安置是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第五步，也是取得土地使用權(quán) 后的第一步 在取得?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?和?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?之后，就需要進(jìn)行征地及拆遷安置的工作。開(kāi)發(fā)商還需要到土地管理部門(mén)辦理相關(guān)手續(xù)。土地管理部門(mén)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的土地使用權(quán)證書(shū)及建設(shè)用地規(guī)劃許可證，進(jìn)行場(chǎng)地范圍的實(shí)地劃定。開(kāi)發(fā)商只能在劃定的范圍內(nèi)，進(jìn)行征地及拆遷方案的實(shí)施工作。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程六籌措房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第六步，也是征地及拆遷安置后 最重要的工作 取得土地使用權(quán)后，大局部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自己投入的資金就根本上花費(fèi)殆盡，如何取得進(jìn)一步開(kāi)發(fā)所需的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金，就成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最重要的工作。開(kāi)發(fā)商需要制定資金使用方案，然后以此為根底確定所需要籌措的資金數(shù)量。再通過(guò)各種融資方案的選擇，確定合理的融資方案。目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資渠道偏少，根本上是通過(guò)商業(yè)銀行貸款，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是風(fēng)險(xiǎn)極大的商業(yè)活動(dòng)，一旦投資失敗，將牽連銀行體系。最近人民銀行大幅度提高了對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款的門(mén)檻，對(duì)我國(guó)有些過(guò)熱的房地產(chǎn)投資將起到抑制作用。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程七建設(shè)工程招標(biāo)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第七步，是選擇適宜的承包商和監(jiān)理單 位的有效方法 工程工程招標(biāo)投標(biāo)制，是我國(guó)工程建設(shè)市場(chǎng)的重大改革