資產評估學（全套課件429P）

1、資產評估學2成績考核方式v課堂表現(xiàn)課堂表現(xiàn) 20% v作業(yè)作業(yè)20% v期終考試期終考試60%3教學目的教學目的v對資產評估的根本概念、理論、評估方法有較對資產評估的根本概念、理論、評估方法有較全面而深入的掌握；全面而深入的掌握；vv通過一定量的案例和企業(yè)資產評估的討論，使通過一定量的案例和企業(yè)資產評估的討論，使同學們對如何對企業(yè)資產進行評估的能力得到同學們對如何對企業(yè)資產進行評估的能力得到一定程度的鍛煉和提高。一定程度的鍛煉和提高。4引言：注冊資產評估師前景與現(xiàn)狀引言：注冊資產評估師前景與現(xiàn)狀職業(yè)描述與現(xiàn)狀職業(yè)描述與現(xiàn)狀中國資產評估萌芽于中國資產評估萌芽于80年代末、年代末、90年代初，伴隨

2、著中國市場經濟的開展年代初，伴隨著中國市場經濟的開展而迅速壯大起來，短短的而迅速壯大起來，短短的20多年即走過了其他國家用了多年即走過了其他國家用了100多年才完成的多年才完成的歷史，應該說中國資產評估行業(yè)的開展得益于中國市場經濟的開展和對國有歷史，應該說中國資產評估行業(yè)的開展得益于中國市場經濟的開展和對國有經濟的改造。經濟的改造。資產評估作為一種專業(yè)化市場中介行業(yè)，在標準資產運作、維護經濟秩序、資產評估作為一種專業(yè)化市場中介行業(yè)，在標準資產運作、維護經濟秩序、促進經濟開展等方面具有十分重要的作用。資產評估活動是注冊資產評估師促進經濟開展等方面具有十分重要的作用。資產評估活動是注冊資產評估師運

3、用專業(yè)方法，遵循專業(yè)標準，評定和估算資產或經濟資源價值的中介行為。運用專業(yè)方法，遵循專業(yè)標準，評定和估算資產或經濟資源價值的中介行為。目前，根據相關法律法規(guī)的規(guī)定以及市場經濟主體的需要，資產評估已效勞目前，根據相關法律法規(guī)的規(guī)定以及市場經濟主體的需要，資產評估已效勞于諸多重要經濟領域和經濟活動，包括設立中外合資企業(yè)、國有企業(yè)改制上于諸多重要經濟領域和經濟活動，包括設立中外合資企業(yè)、國有企業(yè)改制上市、企業(yè)重組、國有產權或股權轉讓、金融風險防范、會計公允價值計量、市、企業(yè)重組、國有產權或股權轉讓、金融風險防范、會計公允價值計量、稅基確定等。稅基確定等。隨著市場經濟的開展，各種經濟活動和經濟行為日益

4、復雜，資產評估在幫隨著市場經濟的開展，各種經濟活動和經濟行為日益復雜，資產評估在幫助企業(yè)降低交易本錢、提高經濟效率、標準交易行為、改善經營管理，以及助企業(yè)降低交易本錢、提高經濟效率、標準交易行為、改善經營管理，以及促進政府轉變職能、維護社會經濟秩序、構建和諧社會等方面的作用更加明促進政府轉變職能、維護社會經濟秩序、構建和諧社會等方面的作用更加明顯。迄今全國有注冊資產評估師顯。迄今全國有注冊資產評估師3萬多人，資產評估從業(yè)人員萬多人，資產評估從業(yè)人員6萬多人，資萬多人，資產評估機構產評估機構3500多家。隨著資產評估越來越廣泛地介入經濟生活，社會對多家。隨著資產評估越來越廣泛地介入經濟生活，社會

5、對注冊資產評估師的需求越來越大，行業(yè)和資產評估師在經濟生活中的影響也注冊資產評估師的需求越來越大，行業(yè)和資產評估師在經濟生活中的影響也越來越大，社會地位不斷提高。越來越大，社會地位不斷提高。 5v 就業(yè)渠道與領域就業(yè)渠道與領域v 注冊資產評估師是從事資產價值評估的專業(yè)人員，注冊資產評估師是從事資產價值評估的專業(yè)人員， 因此對評估師的因此對評估師的根本素質要求較高，根本素質要求較高， 不僅需要一定的學歷，還要具有一定時間的相關工不僅需要一定的學歷，還要具有一定時間的相關工作經驗，并且參加統(tǒng)一的全國注冊資產評估師考試，考試合格之后才能作經驗，并且參加統(tǒng)一的全國注冊資產評估師考試，考試合格之后才能獲

6、得注冊資產評估師執(zhí)業(yè)資格證書。考生考試合格后，既可選擇在資產獲得注冊資產評估師執(zhí)業(yè)資格證書?？忌荚嚭细窈?，既可選擇在資產評估機構執(zhí)業(yè)，專職從事資產評估中介效勞，也可選擇在企業(yè)、銀行等評估機構執(zhí)業(yè)，專職從事資產評估中介效勞，也可選擇在企業(yè)、銀行等部門就職，從事與資產評估相關的企業(yè)價值估價與認定和抵、質押品價部門就職，從事與資產評估相關的企業(yè)價值估價與認定和抵、質押品價值評估業(yè)務。值評估業(yè)務。v 職業(yè)收入初探職業(yè)收入初探v 注冊資產評估師的薪酬與其實踐經驗及業(yè)務能力密切相關，就北京、注冊資產評估師的薪酬與其實踐經驗及業(yè)務能力密切相關，就北京、上海、深圳等大中城市而言，取得執(zhí)業(yè)資格初到資產評估機構

7、工作的評上海、深圳等大中城市而言，取得執(zhí)業(yè)資格初到資產評估機構工作的評估師年薪一般為估師年薪一般為3 3至至5 5萬元，具有一至兩年評估機構實踐經驗并具有一定萬元，具有一至兩年評估機構實踐經驗并具有一定業(yè)務能力的工程經理，年薪為業(yè)務能力的工程經理，年薪為8 8萬至萬至1515萬元，而經理級注冊資產評估師年萬元，而經理級注冊資產評估師年薪可達薪可達2020萬元以上。未來隨著業(yè)務領域的拓寬和評估行業(yè)的對外開放，萬元以上。未來隨著業(yè)務領域的拓寬和評估行業(yè)的對外開放，評估師的薪酬將有可能更加豐厚。評估師的薪酬將有可能更加豐厚。v 職業(yè)考試與認證職業(yè)考試與認證v 注冊資產評估師執(zhí)業(yè)資格考試共設注冊資產評

8、估師執(zhí)業(yè)資格考試共設5 5個科目：個科目：? ?資產評估資產評估? ?、? ?經濟經濟法法? ?、? ?財務會計財務會計? ?、? ?機電設備評估根底機電設備評估根底? ?、? ?建筑工程評估根底建筑工程評估根底? ?，各科，各科目均由客觀題和主觀題兩個局部組成。目均由客觀題和主觀題兩個局部組成。6本學期教學內容本學期教學內容v資產評估根本理論資產評估根本理論v資產評估根本方法資產評估根本方法v機器設備評估機器設備評估v房地產評估房地產評估 v流動資產評估流動資產評估v無形資產評估無形資產評估v長期投資性資產評估長期投資性資產評估v企業(yè)整體資產評估企業(yè)整體資產評估v資產評估綜合操作實務資產評估

9、綜合操作實務理論局部理論局部實務局部實務局部第一章理論根底第一章理論根底學習目的學習目的:了解資產評估的興起與開展；了解資產評估的興起與開展；了解資產評估的特點；了解資產評估的特點；掌握資產評估的定義和價值類型；掌握資產評估的定義和價值類型；重點掌握資產評估的目的；重點掌握資產評估的目的；熟悉資產評估的假設和原那么；熟悉資產評估的假設和原那么；理解資產評估與會計和審計的關系。理解資產評估與會計和審計的關系。8主要內容主要內容第一節(jié)第一節(jié) 資產評估的興起與開展資產評估的興起與開展 第二節(jié)第二節(jié) 資產評估及其特點資產評估及其特點 第三節(jié)第三節(jié) 價值類型和評估目的價值類型和評估目的 第四節(jié)第四節(jié) 資

10、產評估的假設和原那么資產評估的假設和原那么 第五節(jié)第五節(jié) 資產評估與會計和審計的關系資產評估與會計和審計的關系9第一節(jié)第一節(jié) 資產評估的興起與開展資產評估的興起與開展一、國際資產評估業(yè)開展歷史一、國際資產評估業(yè)開展歷史19世紀后期，美國出現(xiàn)專業(yè)評估公司。世紀后期，美國出現(xiàn)專業(yè)評估公司。1868年，英國皇家特許測量師協(xié)會的前身正式成立，并于年，英國皇家特許測量師協(xié)會的前身正式成立，并于1881年由英國維多利亞女王授予年由英國維多利亞女王授予“皇家特許稱號?；始姨卦S稱號。1981年成立國際資產評估標準委員會年成立國際資產評估標準委員會The International Assets Valuati

11、on Standards Committee ，TIAVSC，現(xiàn)，現(xiàn)改名為國際評估標準委員會改名為國際評估標準委員會International Valuation Standards Committee，IVSC。 1985年制定年制定?國際評估國際評估準那么準那么?，并屢次修改。，并屢次修改。上個世紀八十年代后期以來，資產評估業(yè)在世界范圍內得上個世紀八十年代后期以來，資產評估業(yè)在世界范圍內得到了前所未有的高速開展，開展中國家和經濟轉軌國家到了前所未有的高速開展，開展中國家和經濟轉軌國家也積極開展本國的評估業(yè)，并取得了很大成就。也積極開展本國的評估業(yè)，并取得了很大成就。10二、我國資產評估的實

12、踐與開展二、我國資產評估的實踐與開展 我國的資產評估行業(yè)從上世紀我國的資產評估行業(yè)從上世紀8080年代末期誕生。年代末期誕生。19891989年年大連市政府率先做出嘗試，規(guī)定國有企業(yè)在與外資企業(yè)合資大連市政府率先做出嘗試，規(guī)定國有企業(yè)在與外資企業(yè)合資合作經營時，必須對中方資產價值進行評估。合作經營時，必須對中方資產價值進行評估。 1989 1989年我國進行了第一個資產評估工程年我國進行了第一個資產評估工程大連煉鋼廠大連煉鋼廠中外合資工程，這標志著資產評估行業(yè)在我國的誕生。中外合資工程，這標志著資產評估行業(yè)在我國的誕生。19901990年國資局組建評估中心。年國資局組建評估中心。1991199

13、1年年1111月，國務院以月，國務院以9191號令形式頒發(fā)號令形式頒發(fā)? ?國有資產評估管理方國有資產評估管理方法法? ?，規(guī)定國有企業(yè)產權或經營主體發(fā)生變動時，必須進行，規(guī)定國有企業(yè)產權或經營主體發(fā)生變動時，必須進行評估。評估。19931993年年1212月中國資產評估協(xié)會的成立，標志著資產評估行業(yè)逐月中國資產評估協(xié)會的成立，標志著資產評估行業(yè)逐步由政府直接管理向政府監(jiān)管下的行業(yè)自律性管理過渡。步由政府直接管理向政府監(jiān)管下的行業(yè)自律性管理過渡。19951995年年3 3月，中國資產評估協(xié)會參加國際評估標準委員會。月，中國資產評估協(xié)會參加國際評估標準委員會。19951995年年5 5月實行注冊

14、評估師考試制度月實行注冊評估師考試制度 。11v 19961996年年5 5月，中評協(xié)月，中評協(xié)19961996第第0303號發(fā)布號發(fā)布? ?資產評估操作標準資產評估操作標準意義試行意義試行? ?。v 19991999年年1010月，由財政部中國資產評估協(xié)會主辦的月，由財政部中國資產評估協(xié)會主辦的9999北京國北京國際評估論壇際評估論壇在京舉行。在京舉行。v 20012001年年1212月月3131日，國務院轉發(fā)了財政部改革國有資產評估管日，國務院轉發(fā)了財政部改革國有資產評估管理方法的文件，從理方法的文件，從20022002年起，國有資產評估取消了立項確認年起，國有資產評估取消了立項確認制這一

15、制度從制這一制度從19911991年起實行至年起實行至20012001年取消代以核準制和年取消代以核準制和備案制。備案制。v 20012001年以來，先后公布和實施了一系列評估準那么和執(zhí)業(yè)標年以來，先后公布和實施了一系列評估準那么和執(zhí)業(yè)標準。準。12主要內容主要內容 第一節(jié)第一節(jié) 資產評估的興起與開展資產評估的興起與開展第二節(jié)第二節(jié) 資產評估及其特點資產評估及其特點 第三節(jié)第三節(jié) 價值類型和評估目的價值類型和評估目的 第四節(jié)第四節(jié) 資產評估的假設和原那么資產評估的假設和原那么 第五節(jié)第五節(jié) 資產評估與會計和審計的關系資產評估與會計和審計的關系13第二節(jié)資產評估及其特點第二節(jié)資產評估及其特點一、

16、資產評估定義一、資產評估定義一資產評估一資產評估資產評估是專業(yè)機構和人員按照國家法律、資產評估是專業(yè)機構和人員按照國家法律、法規(guī)和資產評估準那么，根據特定目的，遵循法規(guī)和資產評估準那么，根據特定目的，遵循評估原那么，依照相關程序，選擇適當?shù)膬r值評估原那么，依照相關程序，選擇適當?shù)膬r值類型，運用科學方法，對資產價值進行分析、類型，運用科學方法，對資產價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。評估主體評估主體評估依據評估依據評估客體評估方法評估方法評估程序評估目的評估目的評估原那么評估價值類型14根本的評估要素：根本的評估要素：(1)評估主體評估主體 (2)評估

17、客體評估客體(3)評估依據評估依據 (4)評估目的評估目的(5)評估原那么評估原那么 (6)評估程序評估程序(7)評估價值類型評估價值類型(8)評估方法評估方法(9)資產評估假設資產評估假設(10)資產評估基準日資產評估基準日15二資二資 產產資產評估中的資產或作為資產評估對象的資產評估中的資產或作為資產評估對象的資產，其內涵更接近于經濟學中的資產，即特資產，其內涵更接近于經濟學中的資產，即特定權利主體擁有或控制的，能夠給特定權利主定權利主體擁有或控制的，能夠給特定權利主體帶來未來經濟利益的經濟資源。而其外延那體帶來未來經濟利益的經濟資源。而其外延那么包括了具有內在經濟價值以及市場交換價值么包

18、括了具有內在經濟價值以及市場交換價值的所有實物和無形的權利。的所有實物和無形的權利。資產評估中資產的根本特征：資產評估中資產的根本特征： 1.必須是經濟主體擁有或控制的；必須是經濟主體擁有或控制的； 2.能夠給經濟主體帶來經濟利益的資源；能夠給經濟主體帶來經濟利益的資源； 3.必須能貨幣計量。必須能貨幣計量。16資產的分類資產的分類1.1.按資產存在形態(tài)分類，可以分為有形資產和無按資產存在形態(tài)分類，可以分為有形資產和無形資產。形資產。2.2.按資產的構成和是否具有綜合獲利能力分類，按資產的構成和是否具有綜合獲利能力分類，可以分為單項資產和整體資產?？梢苑譃閱雾椯Y產和整體資產。3.3.按資產能否

19、獨立存在分類，可以分為確指的資按資產能否獨立存在分類，可以分為確指的資產和不可確指的資產。產和不可確指的資產。4.4.按資產與生產經營過程的關系分類，可以分為按資產與生產經營過程的關系分類，可以分為經營性資產有效資產、無效資產和非經營經營性資產有效資產、無效資產和非經營性資產。性資產。5.5.按資產的流動性分類，可以分為流動資產、長按資產的流動性分類，可以分為流動資產、長期投資、固定資產和無形資產等。期投資、固定資產和無形資產等。 為什么對資產進行分類？為什么對資產進行分類？思考思考17三價格和價值三價格和價值價格價格是一個歷史數(shù)據或事實，是特定是一個歷史數(shù)據或事實，是特定的交易行為中特定買方

20、和賣方對商品或效勞實的交易行為中特定買方和賣方對商品或效勞實際支付或收到的貨幣金額。際支付或收到的貨幣金額。 價值價值只是專業(yè)人員根據特定的價值定義只是專業(yè)人員根據特定的價值定義在特定時間內對商品、效勞價值的估計。作為在特定時間內對商品、效勞價值的估計。作為資產評估的目標是判斷評估對象的價值而不是資產評估的目標是判斷評估對象的價值而不是評估對象的實際成交價格。評估對象的實際成交價格。18二、資產評估的特點二、資產評估的特點1.1.市場性：模擬市場條件對資產價值作出經得起市場性：模擬市場條件對資產價值作出經得起市場檢驗的評定估算和報告。市場檢驗的評定估算和報告。2.2.公正性：效勞于資產業(yè)務的需

21、要，而不是效勞公正性：效勞于資產業(yè)務的需要，而不是效勞資產評估業(yè)務當事人任何一方的需要。資產評估業(yè)務當事人任何一方的需要。3.3.專業(yè)性：專業(yè)人員、專業(yè)機構采取專業(yè)的方法。專業(yè)性：專業(yè)人員、專業(yè)機構采取專業(yè)的方法。4.4.咨詢性：只提供參考，不提供決策。咨詢性：只提供參考，不提供決策。19三、資產評估的功能和作用三、資產評估的功能和作用一資產評估的功能一資產評估的功能評價和評值是資產評估具有的最根本的內評價和評值是資產評估具有的最根本的內在成效和能力。在成效和能力。二資產評估的根本作用二資產評估的根本作用 1. 1.咨詢：為資產業(yè)務提供專業(yè)化估價意見，該意咨詢：為資產業(yè)務提供專業(yè)化估價意見，該

22、意見無強制執(zhí)行力，不能也不應該取代資產交易見無強制執(zhí)行力，不能也不應該取代資產交易當事人的交易決策。當事人的交易決策。 2. 2.公正協(xié)調：協(xié)調價格爭議。公正協(xié)調：協(xié)調價格爭議。 3. 3.鑒證：鑒別和舉證。資產評估從事的是價值鑒證：鑒別和舉證。資產評估從事的是價值鑒證，而不是權屬鑒證鑒證，而不是權屬鑒證20主要內容主要內容 第一節(jié)第一節(jié) 資產評估的興起與開展資產評估的興起與開展 第二節(jié)第二節(jié) 資產評估及其特點資產評估及其特點第三節(jié)第三節(jié) 價值類型和評估目的價值類型和評估目的 第四節(jié)第四節(jié) 資產評估的假設和原那么資產評估的假設和原那么 第五節(jié)第五節(jié) 資產評估與會計和審計的關系資產評估與會計和審

23、計的關系21第三節(jié)價值類型和評估目的第三節(jié)價值類型和評估目的一、資產評估的價值類型一、資產評估的價值類型資產評估中的價值類型是指資產評估結果資產評估中的價值類型是指資產評估結果的價值屬性及其表現(xiàn)形式。的價值屬性及其表現(xiàn)形式。以資產評估的估價標準形式表達的價值類型，具以資產評估的估價標準形式表達的價值類型，具體包括：重置本錢、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價或體包括：重置本錢、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價或變現(xiàn)價值和清算價格四種。變現(xiàn)價值和清算價格四種。從資產評估假設的角度表述資產評估的價值類型，從資產評估假設的角度表述資產評估的價值類型，具體包括：繼續(xù)使用價值、公開市場價值和清具體包括：繼續(xù)使用價值、公開市場價值和清

24、算價值三種。算價值三種。22v從資產業(yè)務的性質，即資產評估的特定目的劃從資產業(yè)務的性質，即資產評估的特定目的劃分資產評估的價值類型，具體包括：分資產評估的價值類型，具體包括：抵押價值、抵押價值、保險價值、課稅價值、投資價值、清算價值、保險價值、課稅價值、投資價值、清算價值、轉讓價值、保全價值、交易價值、兼并價值、轉讓價值、保全價值、交易價值、兼并價值、拍賣價值、租賃價值、補償價值拍賣價值、租賃價值、補償價值等。等。v以資產評估時所依據的市場條件、被評估資產以資產評估時所依據的市場條件、被評估資產的使用狀態(tài)以及評估結論的適用范圍劃分資產的使用狀態(tài)以及評估結論的適用范圍劃分資產評估結果的價值類型，

25、具體包括評估結果的價值類型，具體包括市場價值市場價值和和市市場以外的價值場以外的價值兩大類。兩大類。23關于資產評估中的市場價值與市場價值以外的價值關于資產評估中的市場價值與市場價值以外的價值市場價值是指資產在評估基準日公開市場市場價值是指資產在評估基準日公開市場上最正確使用狀態(tài)下最有可能實現(xiàn)的交換價值上最正確使用狀態(tài)下最有可能實現(xiàn)的交換價值的估計值。的估計值。市場價值以外的價值是指不符合市場價值市場價值以外的價值是指不符合市場價值定義條件的資產價值類型，它是一系列不符合定義條件的資產價值類型，它是一系列不符合資產市場價值定義條件的價值形式的總稱或組資產市場價值定義條件的價值形式的總稱或組合。

26、合。在資產評估實務中使用頻率較高的市場價值以外在資產評估實務中使用頻率較高的市場價值以外的價值類型主要有：的價值類型主要有： 在用價值、投資價值、清算價值、剩余價值在用價值、投資價值、清算價值、剩余價值24二、資產評估的目的二、資產評估的目的一資產評估的一般目的一資產評估的一般目的資產評估所要實現(xiàn)的一般目的只能是資產資產評估所要實現(xiàn)的一般目的只能是資產在評估時點的公允價值。在評估時點的公允價值。二資產評估的特定目的二資產評估的特定目的資產轉讓；企業(yè)兼并；企業(yè)出售；企業(yè)聯(lián)資產轉讓；企業(yè)兼并；企業(yè)出售；企業(yè)聯(lián)營；股份經營；中外合資、合作；企業(yè)清算；營；股份經營；中外合資、合作；企業(yè)清算；擔保；企業(yè)

27、租賃；債務重組；引起資產評估的擔保；企業(yè)租賃；債務重組；引起資產評估的其他合法經濟行為。其他合法經濟行為。25三資產評估特定目的在資產評估中的地位作用三資產評估特定目的在資產評估中的地位作用1.1.資產評估特定的全過程，不僅是某項具體資產評資產評估特定的全過程，不僅是某項具體資產評估活動的目的貫穿于資產評估起點，同時也是資估活動的目的貫穿于資產評估起點，同時也是資產評估活動所要到達的目標。產評估活動所要到達的目標。2.2.是界定評估對象的根底；是界定評估對象的根底；3.3.對資產評估價值類型選擇具有約束作用；對資產評估價值類型選擇具有約束作用；4.4.在不同時期、地點及市場條件下，同一資產業(yè)務

28、在不同時期、地點及市場條件下，同一資產業(yè)務對資產評估結果的價值類型的要求也會有差異。對資產評估結果的價值類型的要求也會有差異。四價值類型選擇與資產評估目的的關系四價值類型選擇與資產評估目的的關系1.1.價值類型是資產評估結果的屬性及表現(xiàn)形式，受價值類型是資產評估結果的屬性及表現(xiàn)形式，受評估目的等相關條件的制約；評估目的等相關條件的制約；2.2.價值類型的選擇也應該成為實現(xiàn)評估目的，滿足價值類型的選擇也應該成為實現(xiàn)評估目的，滿足相關條件的重要途徑和手段。相關條件的重要途徑和手段。26市場價值在資產評估中的作用市場價值在資產評估中的作用1.1.市場價值是資產評估中公允價值的坐標；市場價值是資產評估

29、中公允價值的坐標；2.2.市場價值是在評估中所依據的市場范圍內，從市市場價值是在評估中所依據的市場范圍內，從市場整體的角度把握資產價值的相對合理和公允性場整體的角度把握資產價值的相對合理和公允性的。的。共同攀登27主要內容主要內容 第一節(jié)第一節(jié) 資產評估的興起與開展資產評估的興起與開展 第二節(jié)第二節(jié) 資產評估及其特點資產評估及其特點 第三節(jié)第三節(jié) 價值類型和評估目的價值類型和評估目的第四節(jié)第四節(jié) 資產評估的假設和原那么資產評估的假設和原那么 第五節(jié)第五節(jié) 資產評估與會計和審計的關系資產評估與會計和審計的關系28第四節(jié)資產評估的假設與原那么第四節(jié)資產評估的假設與原那么一、資產評估的假設一、資產評

30、估的假設1.交易假設：假定所有待評估資產已經處于交易過程交易假設：假定所有待評估資產已經處于交易過程中。中。2.公開市場假設公開市場假設公開市場是指充分興旺與完善的市場條件，是公開市場是指充分興旺與完善的市場條件，是一個有自愿的買者和賣者的競爭性市場，在這個市一個有自愿的買者和賣者的競爭性市場，在這個市場上，買者和賣者的地位是平等的，彼此都有獲取場上，買者和賣者的地位是平等的，彼此都有獲取足夠市場信息的時機和時間，買賣雙方的交易行為足夠市場信息的時機和時間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的而非強制或不受限制的條件都是在自愿的、理智的而非強制或不受限制的條件下進行的。下進行的。3.持續(xù)使用

31、假設：資產狀態(tài)的一種假定性描述。持續(xù)使用假設：資產狀態(tài)的一種假定性描述。4.清算假設：資產擬進入的市場條件的一種假定說明。清算假設：資產擬進入的市場條件的一種假定說明。29二、資產評估的原那么二、資產評估的原那么一資產評估工作原那么一資產評估工作原那么1.1.獨立性原那么：評估機構和人員的獨立。獨立性原那么：評估機構和人員的獨立。2.2.客觀公正性原那么：實事求是，尊重客觀實際?？陀^公正性原那么：實事求是，尊重客觀實際。3.3.科學性原那么：科學的態(tài)度，科學的方法評估?？茖W性原那么：科學的態(tài)度，科學的方法評估。二資產評估經濟技術原那么二資產評估經濟技術原那么1.1.預期收益原那么：資產價值的上

32、下取決于預期收益的多預期收益原那么：資產價值的上下取決于預期收益的多少。少。2.2.供求原那么：供求規(guī)律對資產價值的評估產生規(guī)律性影供求原那么：供求規(guī)律對資產價值的評估產生規(guī)律性影響。響。3.3.奉獻原那么：要素資產對整體資產的奉獻決定了要素資奉獻原那么：要素資產對整體資產的奉獻決定了要素資產的價值。產的價值。4.4.替代原那么：評估數(shù)據、評估方法的合理替代。替代原那么：評估數(shù)據、評估方法的合理替代。5.5.評估時點原那么：評估基準日。評估時點原那么：評估基準日。30主要內容主要內容 第一節(jié)第一節(jié) 資產評估的興起與開展資產評估的興起與開展 第二節(jié)第二節(jié) 資產評估及其特點資產評估及其特點 第三節(jié)

33、第三節(jié) 價值類型和評估目的價值類型和評估目的 第四節(jié)第四節(jié) 資產評估的假設和原那么資產評估的假設和原那么第五節(jié)第五節(jié) 資產評估與會計和審計的關系資產評估與會計和審計的關系31第五節(jié)第五節(jié) 資產評估與會計和審計的關系資產評估與會計和審計的關系一、資產評估與會計和審計的聯(lián)系一、資產評估與會計和審計的聯(lián)系一資產評估與會計的聯(lián)系一資產評估與會計的聯(lián)系 特定條件下資產會計計價和財務報告利用資產評特定條件下資產會計計價和財務報告利用資產評估結論，以及資產評估需要參考會計數(shù)據資料。估結論，以及資產評估需要參考會計數(shù)據資料。二資產評估與審計的聯(lián)系二資產評估與審計的聯(lián)系1.1.資產評估中的資產清查階段，有相當局

34、部采用了與審資產評估中的資產清查階段，有相當局部采用了與審計類似的方法，具有事實判斷的性質。計類似的方法，具有事實判斷的性質。2.2.流動資產和負債的評估有相當局部可借鑒審計的方法。流動資產和負債的評估有相當局部可借鑒審計的方法。3.3.經審計后的企業(yè)財務報表及相關數(shù)據可作為企業(yè)價值經審計后的企業(yè)財務報表及相關數(shù)據可作為企業(yè)價值評估的根底數(shù)據。評估的根底數(shù)據。4.4.審計審核會計資產計價大量運用資產評估技術和方法。審計審核會計資產計價大量運用資產評估技術和方法。32二、資產評估與會計和審計的區(qū)別二、資產評估與會計和審計的區(qū)別一資產評估與會計的區(qū)別一資產評估與會計的區(qū)別1.1.會計的根本職能是反

35、映和監(jiān)督；資產評估的根本職能會計的根本職能是反映和監(jiān)督；資產評估的根本職能是評估和咨詢。是評估和咨詢。2.2.會計中對資產確實認和計價大量采用歷史本錢；資產會計中對資產確實認和計價大量采用歷史本錢；資產評估中的資產確認和計價主要以資產效用和市場價值評估中的資產確認和計價主要以資產效用和市場價值為根底。為根底。3.3.會計中資產計價大量采用本錢核算方法；資產評估中會計中資產計價大量采用本錢核算方法；資產評估中還運用預期收益折現(xiàn)、市場售價類比等方法。還運用預期收益折現(xiàn)、市場售價類比等方法。4.4.會計的根本目標為企業(yè)管理、會計核算和會計信息披會計的根本目標為企業(yè)管理、會計核算和會計信息披露效勞；資

36、產評估的根本目標位資產交易和產權變動露效勞；資產評估的根本目標位資產交易和產權變動效勞。效勞。33二資產評估和審計的區(qū)別二資產評估和審計的區(qū)別1.1.審計是對企業(yè)財務報表所反映的企業(yè)財務審計是對企業(yè)財務報表所反映的企業(yè)財務狀況和經營成果的真實性和公允性做出事狀況和經營成果的真實性和公允性做出事實判斷；資產評估旨在為委托人與有關當實判斷；資產評估旨在為委托人與有關當事人的被評估資產做出價值判斷。事人的被評估資產做出價值判斷。2.2.審計和資產評估原那么不同。審計和資產評估原那么不同。3.3.審計以會計學、稅法及經濟法規(guī)為根底；審計以會計學、稅法及經濟法規(guī)為根底；資產評估那么還需要工程技術知識。資

37、產評估那么還需要工程技術知識。4.4.審計對業(yè)務的處理標準與會計是同一的；審計對業(yè)務的處理標準與會計是同一的；資產評估那么不同。資產評估那么不同。34本章小結本章小結v1.資產評估的定義、特點。資產評估的定義、特點。v2.價值類型價值類型v3.資產評估目的：一般目的、特定目的資產評估目的：一般目的、特定目的*v4.價值類型和評估目的的關系價值類型和評估目的的關系#。v5.資產評估的假設：資產評估的假設：4個個v6.資產評估的原那么：工作原那么和經濟技術資產評估的原那么：工作原那么和經濟技術原那么原那么v7.資產評估與會計和審計的聯(lián)系。資產評估與會計和審計的聯(lián)系。第二章第二章 資產評估的根本方法

38、資產評估的根本方法學習目的學習目的掌握市場法、收益法、本錢法；掌握市場法、收益法、本錢法；掌握三種根本方法的適用范圍。掌握三種根本方法的適用范圍。36本章重點本章重點v對資產評估中的市場法、收益法和本錢法的理解，對資產評估中的市場法、收益法和本錢法的理解，特別是三種根本評估方法中各項參數(shù)指標的根本含特別是三種根本評估方法中各項參數(shù)指標的根本含義和取得方法是掌握資產評估方法的關鍵。義和取得方法是掌握資產評估方法的關鍵。37主要內容主要內容第一節(jié)第一節(jié) 資產評估的程序資產評估的程序 第二節(jié)第二節(jié) 資產評估的根本方法資產評估的根本方法 第三節(jié)第三節(jié) 評估方法的選擇評估方法的選擇38第一節(jié)資產評估的程

39、序第一節(jié)資產評估的程序v明確評估業(yè)務的根本領項明確評估業(yè)務的根本領項v簽訂資產評估業(yè)務約定書簽訂資產評估業(yè)務約定書v編制資產評估方案編制資產評估方案v現(xiàn)場調查現(xiàn)場調查v收集資產評估資料收集資產評估資料v評定估算評定估算v編制和提交評估報告編制和提交評估報告v資產評估工作底稿歸檔資產評估工作底稿歸檔39主要內容主要內容 第一節(jié)第一節(jié) 資產評估的程序資產評估的程序第二節(jié)第二節(jié) 資產評估的根本方法資產評估的根本方法 第三節(jié)第三節(jié) 評估方法的選擇評估方法的選擇40資產評估方法資產評估方法資產評估方法是實現(xiàn)評定估算資產價值資產評估方法是實現(xiàn)評定估算資產價值的技術手段。是在工程技術、統(tǒng)計、會的技術手段。是

40、在工程技術、統(tǒng)計、會計等學科中的技術方法的根底上，結合計等學科中的技術方法的根底上，結合自身特點形成的一整套方法體系。自身特點形成的一整套方法體系。41資產評估根本途徑和方法資產評估根本途徑和方法市場途徑市場途徑本錢途徑本錢途徑收益途徑收益途徑評估基準日評估基準日過去過去未來未來本錢法本錢法市場法市場法收益法收益法42市場法市場法本錢法本錢法收益法收益法直接法間接法重置本錢成新率重置核算法價格指數(shù)法 生產能力比例法統(tǒng)計分析法 觀察法 使用年限法 修復費用法收益額折現(xiàn)率收益期資產評估方法體系資產評估方法體系43市場法市場法一、市場法的根本含義一、市場法的根本含義市場法是指利用市場上相同或類似資產

41、的近期交易價格，經過市場法是指利用市場上相同或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析，以估算資產價值的各種技術方法的總直接比較或類比分析，以估算資產價值的各種技術方法的總稱。運用已被市場檢驗了的結論來評估被評估資產，容易被稱。運用已被市場檢驗了的結論來評估被評估資產，容易被當事人接受，是資產評估中最為直接、最具有說服力的方法當事人接受，是資產評估中最為直接、最具有說服力的方法之一。之一。根本思路：根據替代原那么，采用比較和類比的思路及其方法根本思路：根據替代原那么，采用比較和類比的思路及其方法判斷資產價值的評估技術規(guī)程。一般來說，一個理性的投資判斷資產價值的評估技術規(guī)程。一般來說，一個

42、理性的投資者在購置某項資產時，他所愿意支付的價格不會高于市場上者在購置某項資產時，他所愿意支付的價格不會高于市場上具有相同用途的替代品的現(xiàn)行價格。具有相同用途的替代品的現(xiàn)行價格。根本公式：根本公式： 資產評估價值資產評估價值= =參照物成交價格參照物成交價格1 1調整系數(shù)調整系數(shù)或或 資產評估價值資產評估價值= =參照物成交價格差異調整額參照物成交價格差異調整額44二、市場法的根本前提二、市場法的根本前提1.1.要有一個活潑的公開市場；要有一個活潑的公開市場；2.2.公開市場上要有可比的資產及其交易活動。公開市場上要有可比的資產及其交易活動。資產及其交易的可比性具體表達在以下幾個方面：資產及其

43、交易的可比性具體表達在以下幾個方面：1 1功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；相似；2 2市場條件具有可比性，包括市場供求關系、競爭市場條件具有可比性，包括市場供求關系、競爭狀況和交易條件等；狀況和交易條件等；3 3參照物成交時間與評估基準日間隔時間不能過長，參照物成交時間與評估基準日間隔時間不能過長，應在一個適度時間范圍內。應在一個適度時間范圍內。45三、市場法的根本程序及有關指標三、市場法的根本程序及有關指標一選擇參照物 ：應3個以上。二在評估對象與參照物之間選擇比較因素：根據不同資產價值形成的特點，選擇對資產價值形成影響較大的因素為比

44、照指標。 三指標比照、量化差異四在各參照物成交價格的根底上，調整已經量化的比照指標差異五綜合分析確定評估結果46運用市場法評估單項資產應考慮的可比因素主要有：運用市場法評估單項資產應考慮的可比因素主要有：v資產的功能：功能越好，價值越大。資產的功能：功能越好，價值越大。v資產的實體特征和質量資產的實體特征和質量v市場條件：供不應求，價格偏高；供過于求，市場條件：供不應求，價格偏高；供過于求，價格偏低。價格偏低。v交易條件：交易批量、交易動機、交易時間等。交易條件：交易批量、交易動機、交易時間等。47四四、市場法中的具體評估方法市場法中的具體評估方法一直接比較法一直接比較法直接比較法，是指利用參

45、照物的交易價格，以評估直接比較法，是指利用參照物的交易價格，以評估對象的某一或假設干根本特征與參照物的同一及假設干對象的某一或假設干根本特征與參照物的同一及假設干根本特征直接進行比較，得到兩者的根本特征修正系數(shù)根本特征直接進行比較，得到兩者的根本特征修正系數(shù)或根本特征差額，在參照物交易價格的根底上進行修正或根本特征差額，在參照物交易價格的根底上進行修正從而得到評估對象價值的一類方法。從而得到評估對象價值的一類方法。評估對象價值參照物成交價格修正系數(shù)評估對象價值參照物成交價格修正系數(shù)1 1 修正系數(shù)修正系數(shù)2 2 修正系數(shù)修正系數(shù)n n或或評估對象價值參照物成交價格根本特征差額評估對象價值參照物

46、成交價格根本特征差額1 1 根本特征差額根本特征差額2 2 根本特征差額根本特征差額n n優(yōu)點：直觀簡潔、便于操作；優(yōu)點：直觀簡潔、便于操作；缺點：要求的可比性較高。缺點：要求的可比性較高。48參照物與評估對象的差異僅表達在某一根本特征上時：參照物與評估對象的差異僅表達在某一根本特征上時：1.1.現(xiàn)行市價法現(xiàn)行市價法當評估對象本身具有現(xiàn)行市場價格或與評估對象根當評估對象本身具有現(xiàn)行市場價格或與評估對象根本相同的參照物具有現(xiàn)行市場價格的時候，可以本相同的參照物具有現(xiàn)行市場價格的時候，可以直接利用評估對象或參照物在評估基準日的現(xiàn)行直接利用評估對象或參照物在評估基準日的現(xiàn)行市場價格作為評估對象的評估

47、價值。市場價格作為評估對象的評估價值。適用于：參照物資產與被評估資產完全相同或高度適用于：參照物資產與被評估資產完全相同或高度相似。相似。 例如：上市流通的股票債券可按評估基準日的收盤例如：上市流通的股票債券可按評估基準日的收盤價為評估價值；批量生產的設備、汽車等價為評估價值；批量生產的設備、汽車等492.2.市價折扣法市價折扣法資產評估價值參照物成交價格資產評估價值參照物成交價格1-1-價格折扣率價格折扣率適用范圍：評估對象與參照物之間僅存在交易條件方適用范圍：評估對象與參照物之間僅存在交易條件方面差異的情況。面差異的情況。例例1.1.評估某擬快速變現(xiàn)資產，在評估時點與其完全相評估某擬快速變

48、現(xiàn)資產，在評估時點與其完全相同的正常變現(xiàn)價為同的正常變現(xiàn)價為1010萬元，評估師經綜合分析，認萬元，評估師經綜合分析，認為快速變現(xiàn)的折扣率應為為快速變現(xiàn)的折扣率應為40%40%，因此，擬快速變現(xiàn)，因此，擬快速變現(xiàn)資產價值為資產價值為6 6萬元。萬元。 資產評估價值資產評估價值10101-401-406 6萬元萬元503.3.功能價值類比法功能價值類比法適用于評估對象與參照物之間僅存在功能差異的情況。1生產能力比例法 資產評估價值參照物成交價格評估對象生產能力 參照物生產能力 例2.被評估資產年生產能力為90噸，參照資產的年生產能力為120噸，評估時點參照資產的市場價格為10萬元，由此確定：資產

49、評估價值10901207.5萬元 2規(guī)模經濟效益指數(shù)法 資產評估價值參照物成交價格評估對象生產能力 參照物生產能力x 例3.同上例，該類資產的功能價值指數(shù)為0.7，由此確定：被評估資產價值10 901200.78.18萬元514.4.價格指數(shù)法亦稱物價指數(shù)法價格指數(shù)法亦稱物價指數(shù)法 適用于評估對象與參照物之間僅存在交易時間方面差異的情況。適用于評估對象與參照物之間僅存在交易時間方面差異的情況。 資產評估價值參照物成交價格資產評估價值參照物成交價格1+1+物價變動指數(shù)物價變動指數(shù)運用定基指數(shù)修正運用定基指數(shù)修正資產評估價值參照物資產交易價格評估基準日資產定基價格指數(shù)資產評估價值參照物資產交易價格

50、評估基準日資產定基價格指數(shù)/ /參參照物交易期日資產定基價格指數(shù)照物交易期日資產定基價格指數(shù)運用環(huán)比指數(shù)修正運用環(huán)比指數(shù)修正資產評估價值參照物資產交易價格參照物交易期日資產評估價值參照物資產交易價格參照物交易期日 至評估基準日各期環(huán)比價格指數(shù)乘積至評估基準日各期環(huán)比價格指數(shù)乘積例例4.4.與評估對象完全相同的參照資產與評估對象完全相同的參照資產6 6個月前的成交價格為個月前的成交價格為1010萬元，半年間萬元，半年間該類資產的價格上升了該類資產的價格上升了5%5%，那么：，那么： 資產評估價值資產評估價值10101+51+5=10.5=10.5萬元萬元 52v 例例5 5：被評估房地產于：被評

51、估房地產于20062006年年6 6月月3030日進行評估，該類日進行評估，該類房地產房地產20062006年上半年各月月末的價格同年上半年各月月末的價格同20052005年底相比，年底相比，分別上漲了分別上漲了2.5%2.5%、5.7%5.7%、6.8%6.8%、7.3%7.3%、9.6%9.6%和和10.5%10.5%。其中參照房地產在其中參照房地產在20062006年年3 3月底的價格為月底的價格為38003800元元/ /平方平方米，那么評估對象于米，那么評估對象于20062006年年6 6月月3030日的價值接近于：日的價值接近于：平方米）（元/3932%)8 . 61 (%)5 .

52、101 (380053v例例6 6：某資產在：某資產在20062006年年1 1月的交易價格為月的交易價格為300300萬元，萬元，該種資產已不再生產，但該類資產的價格變化情況該種資產已不再生產，但該類資產的價格變化情況如下：如下：20062006年年1 14 4月的環(huán)比價格指數(shù)分別為月的環(huán)比價格指數(shù)分別為103.6%103.6%、98.3%98.3%、103.5%103.5%和和104.7%104.7%。評估對象于。評估對象于20062006年年1010月月的評估價格最接近于：的評估價格最接近于：v300300 103.6% 103.6% 98.3% 98.3% 103.5% 103.5%

53、104.7% 104.7%v = 331.1 = 331.1萬元萬元545.5.成新率價風格整法成新率價風格整法適用于評估對象與參照物之間僅存在成新程度方面差異的適用于評估對象與參照物之間僅存在成新程度方面差異的情況。情況。資產評估價值參照物成交價格評估對象成資產評估價值參照物成交價格評估對象成 新率參照物成新率新率參照物成新率 其中：其中： 成新率成新率=資產的尚可使用年限資產的已使資產的尚可使用年限資產的已使 用年限用年限+資產的尚可使用年限資產的尚可使用年限55如果參照物與被評估對象的差異不僅僅表達在某一根如果參照物與被評估對象的差異不僅僅表達在某一根本特征上：本特征上：v上述方法的運用

54、就演變成參照物與被評估對象各個根上述方法的運用就演變成參照物與被評估對象各個根本特征修正系數(shù)的計算了。主要有以下修正系數(shù)：本特征修正系數(shù)的計算了。主要有以下修正系數(shù)：v交易情況修正系數(shù)正常交易情況交易情況修正系數(shù)正常交易情況/ /參照物交易情況參照物交易情況v功能價值修正系數(shù)評估對象生產能力功能價值修正系數(shù)評估對象生產能力/ /參照物生產參照物生產能力能力v交易時間修正系數(shù)評估對象的定基價格指數(shù)交易時間修正系數(shù)評估對象的定基價格指數(shù)/ /參照參照物的定基價格指數(shù)物的定基價格指數(shù)v成新程度修正系數(shù)評估對象成新率成新程度修正系數(shù)評估對象成新率/ /參照物成新率參照物成新率56直接法中使用頻率較高的

55、幾種方法：直接法中使用頻率較高的幾種方法：1.1.市場售價類比法市場售價類比法* *市場售價類比法是以參照物的成交價格為根底，考慮市場售價類比法是以參照物的成交價格為根底，考慮參照物與評估對象在功能、市場條件和銷售時間等參照物與評估對象在功能、市場條件和銷售時間等方面的差異，通過比照分析和量化差異，調整估算方面的差異，通過比照分析和量化差異，調整估算出評估對象價值的方法。其計算公式為：出評估對象價值的方法。其計算公式為：資產評估價值參照物售價十功能差異額十時間差異資產評估價值參照物售價十功能差異額十時間差異值十值十十交易情況差異額十交易情況差異額 資產評估價值參照物售價功能差異修正系數(shù)資產評估

56、價值參照物售價功能差異修正系數(shù)時間差異修正系數(shù)時間差異修正系數(shù) 57例例7 7：(1)(1)評估對象概況。待估地快為城市規(guī)劃上屬評估對象概況。待估地快為城市規(guī)劃上屬于住宅區(qū)的一塊空地，面積為于住宅區(qū)的一塊空地，面積為600600平方米，地形為平方米，地形為長方形。長方形。(2)(2)評估該地塊評估該地塊20072007年年1010月月3 3日的公平市場交易價格。日的公平市場交易價格。(3)(3)評估過程：評估過程：選擇評估方法。該種類型的土地有較多的交易實選擇評估方法。該種類型的土地有較多的交易實例，故采用市場法進行評估。例，故采用市場法進行評估。收集有關的評估資料收集有關的評估資料A.A.收

57、集待估土地資料略。收集待估土地資料略。B.B.收集交易實例資料。選擇收集交易實例資料。選擇4 4個交易實例作為參照物，個交易實例作為參照物，具體情況見表。具體情況見表。58 交易實例交易實例A A交易實例交易實例B B交易實例交易實例C C交易實例交易實例D D評估對象評估對象坐坐 落落略略略略略略略略略略所處地區(qū)所處地區(qū)臨近臨近類似類似類似類似類似類似一般市區(qū)一般市區(qū)用地性質用地性質住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅土地類型土地類型空地空地空地空地空地空地空地空地空地空地交易日期交易日期2007.4.22007.4.22007.3.32007.3.32006.10.42006.10.4

58、2006.12.52006.12.52007.10.32007.10.3單位價格單位價格870870元元/ /M2M2820820元元/ /M2M2855855元元/ /M2M2840840元元/ /M2M2 地塊面積地塊面積225225M2M2380380M2M2320320M2M2450450M2M2600600M2M2地塊形狀地塊形狀長方形長方形長方形長方形長方形長方形略正方形略正方形長方形長方形地勢地勢平坦平坦平坦平坦平坦平坦平坦平坦平坦平坦地質地質普通普通普通普通普通普通普通普通普通普通基礎設施基礎設施較好較好完備完備較好較好很好很好很好很好交通狀況交通狀況很好很好較好較好較好較好較

59、好較好很好很好正面路寬正面路寬8 8m m6 6m m8 8m m8 8m m8 8m m容積率容積率6 65 56 66 66 6剩余使用年剩余使用年限限3535年年3030年年3535年年3030年年3030年年進行交易情況修正。經分析，交易實例進行交易情況修正。經分析，交易實例A A、D D為正為正常買賣，無需進行交易情況修正；交易實例常買賣，無需進行交易情況修正；交易實例B B較正較正常買賣價格偏低常買賣價格偏低2%2%；交易實例；交易實例C C較正常買賣價格偏較正常買賣價格偏低低3%3%。那么各交易實例的交易情況修正率為：。那么各交易實例的交易情況修正率為： 交易實例交易實例A A：

60、0%0%； 交易實例交易實例B B：2%2%； 交易實例交易實例C C：3%3%； 交易實例交易實例D:0%D:0%。進行交易日期修正。根據調查，進行交易日期修正。根據調查，20042004年年1010月月4 4日以日以來土地價格平均每月上漲來土地價格平均每月上漲1%1%，那么各參照物交易，那么各參照物交易實例的交易日期修正率為：實例的交易日期修正率為： 交易實例交易實例A A：6%6%； 交易實例交易實例B B：7%7%； 交易實例交易實例C C：12%12%；交易實例；交易實例D D：10%10%。60進行區(qū)域因素修正。交易實例進行區(qū)域因素修正。交易實例A A與待估土地處于同與待估土地處于