東莞某汽車鎮(zhèn)房地產(chǎn)宏觀市場調(diào)研分析

1、長安鎮(zhèn)房地產(chǎn)宏觀市場調(diào)研與分析 n2.1東莞及長安鎮(zhèn)經(jīng)濟環(huán)境狀況n區(qū)域經(jīng)濟現(xiàn)狀與開展 n產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況n政府推動經(jīng)濟開展的重大舉措 小結(jié) 東莞各鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)過二十多年的經(jīng)濟開展，積東莞各鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)過二十多年的經(jīng)濟開展，積累了財富，提高了居民的綜合素質(zhì)，各行累了財富，提高了居民的綜合素質(zhì)，各行各業(yè)得到長足的進步，以房地產(chǎn)業(yè)為代表各業(yè)得到長足的進步，以房地產(chǎn)業(yè)為代表的城鎮(zhèn)建設(shè)取得巨大的成果，東莞正逐漸的城鎮(zhèn)建設(shè)取得巨大的成果，東莞正逐漸成為繼廣州、深圳后又一個地區(qū)中心城市，成為繼廣州、深圳后又一個地區(qū)中心城市，市場潛力巨大；市場潛力巨大； 長安鎮(zhèn)作為東莞的經(jīng)濟強鎮(zhèn)，外向性經(jīng)濟長安鎮(zhèn)作為東莞的經(jīng)濟強鎮(zhèn)，外向性經(jīng)

2、濟一直走在東莞甚至全國的前列，雄厚的經(jīng)一直走在東莞甚至全國的前列，雄厚的經(jīng)濟實力支持城鎮(zhèn)建設(shè)快速開展，居民對改濟實力支持城鎮(zhèn)建設(shè)快速開展，居民對改善居住環(huán)境的需求不斷擴大；善居住環(huán)境的需求不斷擴大； 隨著隨著“把東莞建設(shè)成為以國際制造業(yè)名城把東莞建設(shè)成為以國際制造業(yè)名城為特色的現(xiàn)代化中心城市戰(zhàn)略目標(biāo)確定，為特色的現(xiàn)代化中心城市戰(zhàn)略目標(biāo)確定，長安鎮(zhèn)新一輪城鎮(zhèn)建設(shè)開始展開，將會吸長安鎮(zhèn)新一輪城鎮(zhèn)建設(shè)開始展開，將會吸引更多的投資者，創(chuàng)造更多的就業(yè)時機，引更多的投資者，創(chuàng)造更多的就業(yè)時機，也給房地產(chǎn)帶來新的市場。也給房地產(chǎn)帶來新的市場。 2.2長安鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場分析 供求分析 市場宏觀預(yù)測 風(fēng)險預(yù)測風(fēng)險

3、預(yù)測 商業(yè)樓盤少，消費者可選性小商業(yè)樓盤少，消費者可選性小 土地資源有限，商業(yè)樓盤開發(fā)集中，競爭土地資源有限，商業(yè)樓盤開發(fā)集中，競爭加劇加劇 機遇預(yù)測機遇預(yù)測 經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長，城市化要求越來越高經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長，城市化要求越來越高外來人口的持續(xù)增加外來人口的持續(xù)增加 城鄉(xiāng)居民投資手段單一城鄉(xiāng)居民投資手段單一 2.3長安鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場概況 開展特點 中心區(qū)土地資源稀少，可開展規(guī)模小 錦廈村將成為新的商務(wù)文化居住中心 市場需求潛力大小高層、高層逐漸興起 地段特征 錦廈村區(qū)域錦廈村區(qū)域 中心區(qū)區(qū)域中心區(qū)區(qū)域 咸西村區(qū)域咸西村區(qū)域 2.4長安鎮(zhèn)競爭對手分析 住宅局部 價格分析價格分析n分析：分析：n

4、上述樓盤中，價格集中在上述樓盤中，價格集中在2450-40002450-4000元元/M2/M2n與工程最有競爭的城市花園、蓮花苑售價與工程最有競爭的城市花園、蓮花苑售價在在40004000元元/M2/M2左右，也間接反映本工程的價左右，也間接反映本工程的價格定位區(qū)間。格定位區(qū)間。 樓盤蓮花苑錦江花園城市花園蓮花廣場銷售均價4000245039803200戶型分析戶型分析 項目名稱一 房一廳二 房一廳二 房二廳三 房一廳三 房二廳四 房二廳五 房二廳六 房三廳復(fù)式蓮花苑 錦江花園 城市花園 蓮花廣場 分析：分析： 從上述在售樓盤戶型分布結(jié)構(gòu)上看，戶型主要集中在二房二廳、三房二廳和四房二廳，反映

5、當(dāng)?shù)貙粜偷南M接受程度。 上述樓盤當(dāng)中，蓮花苑和錦江花園銷售最好，共同特點是產(chǎn)品線豐富，偏向中小戶型；反觀城市花園和蓮花廣場，大戶型占有相當(dāng)比例，偏離市場需要，銷售不太理想。工程戶型定位要防止重復(fù)。 配套設(shè)施分析配套設(shè)施分析 長安樓盤配套設(shè)施主要集中在會所，占38.9%；游泳池，占38.9%；休閑廣場，占27.8%；士多店，占22.2%；兒童樂園，占16.7%； 以上可以看出，長安樓盤配套設(shè)施工程薄弱，很難適應(yīng)不斷開展的消費者對高質(zhì)素住宅小區(qū)的綜合需求，工程需要在配套設(shè)施上將不斷開展的需求考慮在內(nèi)，并做一定程度的超前設(shè)計，才能在劇烈的房地產(chǎn)市場競爭中贏得消費者。 小結(jié)小結(jié) 1、長安鎮(zhèn)經(jīng)過二十

6、幾年外向型經(jīng)濟的開展，、長安鎮(zhèn)經(jīng)過二十幾年外向型經(jīng)濟的開展，不斷吸引外資企業(yè)的投資，也不斷吸引全不斷吸引外資企業(yè)的投資，也不斷吸引全國各地乃至全世界的人才來創(chuàng)業(yè)和工作，國各地乃至全世界的人才來創(chuàng)業(yè)和工作，使得長安的房地產(chǎn)業(yè)不斷的開展和壯大，使得長安的房地產(chǎn)業(yè)不斷的開展和壯大，他們已經(jīng)成為住宅小區(qū)的主要購置者；他們已經(jīng)成為住宅小區(qū)的主要購置者； 2、當(dāng)?shù)厝艘呀?jīng)不是房產(chǎn)消費的主要消費者，但城市人口的增長，租賃市場的活潑，使物業(yè)投資市場潛力增大，只要有質(zhì)優(yōu)、環(huán)境幽雅、管理良好的住宅小區(qū)，就有購置力； 3、工程要充分結(jié)合當(dāng)前的市場形勢，利用自身位置、規(guī)劃等優(yōu)勢，防止現(xiàn)有樓盤的缺點和重復(fù)。 商鋪局部 商

7、業(yè)樓盤只有50%設(shè)置商業(yè)用途，面積根本在10000平方米以下，主要以單間商鋪為主，占52.6%，超市、連鎖店、便利店占42.1%；主要作為樓盤配套設(shè)施，經(jīng)營范圍狹小，集中在飲食、日常消費品、美容美發(fā)、服裝； 小結(jié)小結(jié) 1、商鋪不是樓盤開發(fā)重點，只是配套設(shè)施的一局部； 2、多種經(jīng)營的商鋪，能最大限度的滿足業(yè)主的需要，提升樓盤附加值。 A、B工程的定位策略 n我司對兩個工程定位的中心思想：我司對兩個工程定位的中心思想： n創(chuàng)造工程的差異化、提高工程的競爭平臺創(chuàng)造工程的差異化、提高工程的競爭平臺 n貴司工程與本地工程的差異化貴司工程與本地工程的差異化nA和和B工程之間的差異化工程之間的差異化 A工程

8、中惠錦苑籌劃案 中惠錦苑以下統(tǒng)一簡稱“A工程 A工程SWOT分析 2.1工程的優(yōu)勢Strength 地理位置 工程規(guī)模 2.2工程的劣勢Weak 周邊環(huán)境 人文環(huán)境 工地現(xiàn)場 A工程SWOT分析 2.3工程的威脅Threaten 內(nèi)憂 外患 2.4工程的時機點Opportunity 需求市場情況良好租賃市場情況良好 工程可創(chuàng)立自身優(yōu)勢 A工程市場開展定位 工程定位策略 創(chuàng)造長安中心商務(wù)居住區(qū)域 墊高工程的競爭平臺 工程定位策略 利用工程所在區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥黹L安中心利用工程所在區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥黹L安中心利用利用WTO帶來的龐大商機帶來的龐大商機利用五星級的利用五星級的“長安國際大酒店配套功能互補長安國

9、際大酒店配套功能互補 利用五星級的利用五星級的“長安國際大酒店租賃價值的比長安國際大酒店租賃價值的比照照 工程定位策略n通過首期開發(fā)的酒店式商務(wù)公寓，拉開工通過首期開發(fā)的酒店式商務(wù)公寓，拉開工程的整體檔次往高層次開展，真正塑造我程的整體檔次往高層次開展，真正塑造我司建議整體工程定位的高檔次社區(qū)。起到司建議整體工程定位的高檔次社區(qū)。起到引爆當(dāng)?shù)馗邫n樓盤市場的作用。引爆當(dāng)?shù)馗邫n樓盤市場的作用。n后期整體的純住宅定位須不如前期的高開，后期整體的純住宅定位須不如前期的高開，但也會利用前期的優(yōu)勢繼續(xù)在市場上保持但也會利用前期的優(yōu)勢繼續(xù)在市場上保持相當(dāng)?shù)母叨?！相?dāng)?shù)母叨龋?工程整體定位 長安首個國際化大型

10、、高檔社區(qū)長安首個國際化大型、高檔社區(qū) n首首 個個特顯工程在地區(qū)的唯一性特顯工程在地區(qū)的唯一性n國國 際化際化工程的開發(fā)理念與世界同步工程的開發(fā)理念與世界同步n大大 型型表達(dá)工程的規(guī)模表達(dá)工程的規(guī)模n高高 檔檔工程的售價將高于市場上平工程的售價將高于市場上平均售價，但性價比更高，更能滿足目標(biāo)客均售價，但性價比更高，更能滿足目標(biāo)客戶群的需要戶群的需要n社社 區(qū)區(qū)除生活元素外，參加更多的除生活元素外，參加更多的人文文化的交流空間人文文化的交流空間 整體產(chǎn)品定位：整體產(chǎn)品定位：長安首個國際化大型、高檔社區(qū)長安首個國際化大型、高檔社區(qū)前期產(chǎn)品定位：首個酒店式前期產(chǎn)品定位：首個酒店式效勞的商務(wù)公寓效勞

11、的商務(wù)公寓作用：提升工程檔次作用：提升工程檔次產(chǎn)品開展定位：首個大型高產(chǎn)品開展定位：首個大型高檔社區(qū)檔社區(qū)時機：延續(xù)高開的檔次時機：延續(xù)高開的檔次工程首期開發(fā)定位 n 首個酒店式效勞的商務(wù)公寓首個酒店式效勞的商務(wù)公寓 n 首首 個個特顯工程在地區(qū)的唯一性特顯工程在地區(qū)的唯一性n酒店式效勞酒店式效勞以以“一把鑰匙開啟一個全套的家為理一把鑰匙開啟一個全套的家為理念，念，n 營造一個營造一個“既有居家的親切與溫馨，又既有居家的親切與溫馨，又有有 n 酒店的舒適與優(yōu)越的典型生活品味。酒店的舒適與優(yōu)越的典型生活品味。n 商務(wù)公寓商務(wù)公寓著眼于著眼于21世紀(jì)世紀(jì)“SOHO家庭辦公的家庭辦公的工作工作n 與

12、生活方式，將辦公與居家完美地融與生活方式，將辦公與居家完美地融合合n 起來。起來。 本定位的支撐平臺：本定位的支撐平臺：n本地該類產(chǎn)品的稀缺性本地該類產(chǎn)品的稀缺性n本地兩間四星級酒店的出租率達(dá)本地兩間四星級酒店的出租率達(dá)9成成n大量外地人員對商務(wù)居住的需求酒大量外地人員對商務(wù)居住的需求酒店長包房可見一斑店長包房可見一斑n自身完善的商務(wù)配套、小區(qū)配套自身完善的商務(wù)配套、小區(qū)配套 5.2工程目標(biāo)客戶細(xì)分及定位 n本工程的目標(biāo)客戶定位思路在于鎖定客戶層面，企業(yè)金領(lǐng)、企業(yè)投資者和吸引投資客戶。n置業(yè)目標(biāo)客戶群： n外資企業(yè)的投資者、高級金領(lǐng)、外籍技術(shù)人員 n投資客戶目標(biāo)群： n二次或?qū)掖沃脴I(yè)的外商n擁

13、有大量投資資金的本地人 5.3工程形象設(shè)計定位 n 尊貴的、現(xiàn)代感的、國際化的尊貴的、現(xiàn)代感的、國際化的 n尊貴的尊貴的工程在長安所有工程中的表現(xiàn)特色，工程在長安所有工程中的表現(xiàn)特色，所面對的潛在客戶群在社會上的地位、身份所面對的潛在客戶群在社會上的地位、身份n現(xiàn)代感的現(xiàn)代感的工程形象的超前性、時代開展的前工程形象的超前性、時代開展的前瞻性瞻性n國際化的國際化的反映工程素質(zhì)與其他工程的差異化，反映工程素質(zhì)與其他工程的差異化，定位與世界同步定位與世界同步 n根據(jù)工程上述的形象特征，我們聯(lián)想起一個國家n國際化的現(xiàn)代大都市n亞洲四小龍之一的國際金融中心n高素質(zhì)的人文環(huán)境n 新加坡 首期工程形象設(shè)計建

14、議首期工程形象設(shè)計建議 n獅城國際商住社區(qū)n n 新加坡異域園林風(fēng)情新加坡異域園林風(fēng)情5.4工程價格定位 n根據(jù)我司本次建議工程產(chǎn)品的開發(fā)理念，根據(jù)我司本次建議工程產(chǎn)品的開發(fā)理念，形成的產(chǎn)品與目前接近本工程的市場在售形成的產(chǎn)品與目前接近本工程的市場在售樓盤作比較，選取三個接近的樓盤蓮花苑、樓盤作比較，選取三個接近的樓盤蓮花苑、城市花園、蓮花廣場，進行市場比較法：城市花園、蓮花廣場，進行市場比較法：n A A工程權(quán)重修正價為工程權(quán)重修正價為45354535元元/ / n根據(jù)：根據(jù)：n市場比較法得出的數(shù)據(jù)支持市場比較法得出的數(shù)據(jù)支持n爭取市場競爭優(yōu)勢爭取市場競爭優(yōu)勢n酒店式公寓適合帶裝修出售酒店式

15、公寓適合帶裝修出售n我司建議我司建議A A工程初步的均價定價為：工程初步的均價定價為：n47004700元元/ /-4900-4900元元/ /帶約帶約500500元元/m2/m2裝修裝修 A工程規(guī)劃建筑概念設(shè)計n6.1工程用地概述 6.2工程規(guī)劃設(shè)計原那么及意境的建議n規(guī)劃目標(biāo)原那么 n規(guī)劃意境 n “新加坡式現(xiàn)代社區(qū) (1)(1)規(guī)劃意境涵義規(guī)劃意境涵義: 2 2針對目標(biāo)客戶群的可行性分析針對目標(biāo)客戶群的可行性分析 n聯(lián)想示意圖聯(lián)想示意圖： 新加坡式現(xiàn)代社區(qū)經(jīng)濟發(fā)達(dá)現(xiàn)代城市管理完善相符點商務(wù)化都市氣息高質(zhì)素配套服務(wù)客戶需求商務(wù)的使用功能現(xiàn)代社區(qū)社區(qū)配套齊全優(yōu)美環(huán)境世界花園良好小區(qū) 園林6.

16、3規(guī)劃整體布局6.4分期物業(yè)開發(fā)的建議n采取同期開發(fā)，分階段推出銷售的策略同期開發(fā)，分階段推出銷售的策略 6.5交通系統(tǒng)建議6.6環(huán)境、景觀設(shè)計建議n園林主題是：園林主題是： n 獅城園林獅城園林 6.7空間序列組織建議6.8建筑風(fēng)格及色調(diào)建議 6.9住宅設(shè)計建議 n平面組織 n單體交通組織 n外立面設(shè)計 n新技術(shù)設(shè)備的介紹 n結(jié)構(gòu)設(shè)計 n6.10物業(yè)管理及智能化建議 n6.11工程配套功能建議 B工程中惠高爾夫花園籌劃案 中惠高爾夫花園以下統(tǒng)一簡稱“B工程 B工程SWOT分析 n7.1工程的優(yōu)勢Strength n地塊環(huán)境 n工程規(guī)模 n7.2工程的劣勢Weak n地理位置 n人文環(huán)境 n工

17、地現(xiàn)場 B工程SWOT分析 n7.3工程的威脅Threaten n內(nèi)憂 n外患 n7.4工程的時機點Opportunity n需求市場情況良好 n工程可創(chuàng)立自身優(yōu)勢 B工程市場開展定位 n8.1工程產(chǎn)品定位 n 長安大型、中檔、年輕態(tài)精品小區(qū) n大大 型型表達(dá)工程的規(guī)模表達(dá)工程的規(guī)模n中中 檔檔工程在售價方面應(yīng)該貼近目標(biāo)客戶工程在售價方面應(yīng)該貼近目標(biāo)客戶群且具備市場競爭力群且具備市場競爭力n精精 品品代表開展商的開發(fā)理念和決心做好代表開展商的開發(fā)理念和決心做好產(chǎn)品信心產(chǎn)品信心n年輕態(tài)年輕態(tài)小區(qū)設(shè)計風(fēng)格更能活潑、節(jié)奏更輕小區(qū)設(shè)計風(fēng)格更能活潑、節(jié)奏更輕快快n小小 區(qū)區(qū)表達(dá)出工程生活配套設(shè)施的完善表

18、達(dá)出工程生活配套設(shè)施的完善 8.2 工程目標(biāo)客戶細(xì)分及定位 n本工程的目標(biāo)客戶定位思路在于保障應(yīng)有的客戶層面，擴大客戶來源。以企業(yè)白領(lǐng)階層為根底，廣泛吸引投資客戶。n主要目標(biāo)群： n外資企業(yè)管理人員和白領(lǐng)階層 n擴大目標(biāo)群： n二次或?qū)掖沃脴I(yè)的香港人n擁有大量投資資金的本地人 8.3工程形象設(shè)計定位 n 悠閑、清新、浪漫悠閑、清新、浪漫 n悠閑悠閑生活節(jié)奏的放緩，輕松、寫意的生活節(jié)奏的放緩，輕松、寫意的享受生活每一個細(xì)節(jié)享受生活每一個細(xì)節(jié)n清新清新輕盈、明快、有節(jié)奏感輕盈、明快、有節(jié)奏感n浪漫浪漫漫步桃花銀柳叢中，融入溪流花漫步桃花銀柳叢中，融入溪流花影之下，影之下，“初戀的感覺從現(xiàn)眼前初戀的

19、感覺從現(xiàn)眼前 工程整體形象建議工程整體形象建議n 桃花映軒桃花映軒n 桃花主題園林風(fēng)情桃花主題園林風(fēng)情 8.4工程價格定位 n根據(jù)我司本次建議工程產(chǎn)品的開發(fā)理念，根據(jù)我司本次建議工程產(chǎn)品的開發(fā)理念，形成的產(chǎn)品與目前接近本工程的市場在售形成的產(chǎn)品與目前接近本工程的市場在售樓盤作比較，選取三個接近的樓盤蓮花苑、樓盤作比較，選取三個接近的樓盤蓮花苑、城市花園、蓮花廣場，進行市場比較法：城市花園、蓮花廣場，進行市場比較法：n nB工程權(quán)重修正價工程權(quán)重修正價3780元元/ n根據(jù)：根據(jù)：n市場比較法得出的數(shù)據(jù)支持市場比較法得出的數(shù)據(jù)支持n爭取市場競爭優(yōu)勢爭取市場競爭優(yōu)勢n利于將裝修費用打入樓價進行按揭

20、，降低置業(yè)利于將裝修費用打入樓價進行按揭，降低置業(yè)門檻門檻n我司建議我司建議B工程初步的均價定價為：工程初步的均價定價為：n4000元元/-4200元元/帶約帶約350元元/m2裝修裝修 B工程規(guī)劃建筑概念設(shè)計 n9.1工程用地概述 n9.2工程規(guī)劃設(shè)意境的建議n 桃花映軒 9.3規(guī)劃整體布局9.5交通系統(tǒng)建議 9.6環(huán)境、景觀設(shè)計建議n園林主題是園林主題是 n “繽紛爛漫桃花境繽紛爛漫桃花境 n造園手法的建議 9.7空間序列組織建議n總體空間形態(tài)控制 n天際線的建議 n空間序列 n9.8建筑風(fēng)格及色調(diào)建議 n9.9住宅設(shè)計建議n9.10物業(yè)管理及智能化建議 n9.11工程配套功能建議 謝謝！

21、n9、靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。4月-224月-22Sunday, April 24, 2022n10、雨中黃葉樹，燈下白頭人。23:35:3623:35:3623:354/24/2022 11:35:36 PMn11、以我獨沈久，愧君相見頻。4月-2223:35:3623:35Apr-2224-Apr-22n12、故人江海別，幾度隔山川。23:35:3623:35:3623:35Sunday, April 24, 2022n13、乍見翻疑夢，相悲各問年。4月-224月-2223:35:3623:35:36April 24, 2022n14、他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。24 四月 202211:35

22、:36 下午23:35:364月-22n15、比不了得就不比，得不到的就不要。四月 2211:35 下午4月-2223:35April 24, 2022n16、行動出成果，工作出財富。2022/4/24 23:35:3623:35:3624 April 2022n17、做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。11:35:36 下午11:35 下午23:35:364月-22n9、沒有失敗，只有暫時停止成功！。4月-224月-22Sunday, April 24, 2022n10、很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。23:35:3623:35:3623:

23、354/24/2022 11:35:36 PMn11、成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。4月-2223:35:3623:35Apr-2224-Apr-22n12、世間成事，不求其絕對圓滿，留一份缺乏，可得無限完美。23:35:3623:35:3623:35Sunday, April 24, 2022n13、不知香積寺，數(shù)里入云峰。4月-224月-2223:35:3623:35:36April 24, 2022n14、意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。24 四月 202211:35:36 下午23:35:364月-22n15、楚塞三湘接，荊門九派通。四月 2211:35 下午4月-2223:35April 24, 2022n16、少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。2022/4/24 23:35:3623:35:3624 April 2022n1