疑難會計處理、房地產(chǎn)成本核算體系及土地增值稅籌劃

1、2022-6-2646疑難會計處理、房地產(chǎn)成本核疑難會計處理、房地產(chǎn)成本核算體系及土地增值稅籌劃算體系及土地增值稅籌劃主講主講: :沈中平沈中平中國注冊會計師中國注冊會計師2022-6-2647講解內(nèi)容講解內(nèi)容一、疑難會計處理：拆遷安置、委托代建、合作一、疑難會計處理：拆遷安置、委托代建、合作建房建房二、地產(chǎn)項目開發(fā)程序化管理、項目運營財務(wù)管二、地產(chǎn)項目開發(fā)程序化管理、項目運營財務(wù)管理、成本核算體系、差異分析理、成本核算體系、差異分析三、土地使用權(quán)（或固定資產(chǎn)）出售、普通住宅、三、土地使用權(quán)（或固定資產(chǎn)）出售、普通住宅、非普通住宅土地增值稅納稅數(shù)學(xué)模型分析及土地非普通住宅土地增值稅納稅數(shù)學(xué)模型

2、分析及土地增值稅籌劃策略增值稅籌劃策略四、項目決策和項目清算土地增值稅籌劃實戰(zhàn)分四、項目決策和項目清算土地增值稅籌劃實戰(zhàn)分析析“普通住宅項目普通住宅項目”、“普通住宅、營業(yè)房混合普通住宅、營業(yè)房混合開發(fā)項目開發(fā)項目”、“非普通住宅項目非普通住宅項目”2022-6-2648第一講：疑難會計處理：拆遷安置、委托代建、合作建房第一講：疑難會計處理：拆遷安置、委托代建、合作建房一、拆遷安置一、拆遷安置1、安置拆遷戶通常采取以下三種安置方式A貨幣安置B異地安置C用原地開發(fā)的樓盤進行安置；2、安置成本的合同體現(xiàn)A-貨幣安置：開發(fā)商在折遷合同中直接與拆遷戶約定賠付金額與賠付時間；B-異地安置：開發(fā)商與拆遷房

3、達成一致意見，雙方約定用開發(fā)商在異地開發(fā)的樓盤或在異地購買的商品房安置拆遷戶，拆遷合同中明確約定安置房樓層、面積、結(jié)構(gòu)、朝向等；C-用原地開發(fā)的樓盤進行安置：開發(fā)商與拆遷戶在合同中約定：開發(fā)樓盤中安置房屋的樓層、單元號、面積、朝向、結(jié)構(gòu)、交付使用時間、違約責(zé)任等，有的開發(fā)商為了避免開發(fā)樓盤的實測面積與合同約定安置面積出現(xiàn)差異引起的合同糾紛，同時在合同中約定增房補差結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)。3、安置成本的貨幣計量A-貨幣安置：合同約定的賠付金額即為安置成本；B-異地安置：開發(fā)商外購商品房成本或開發(fā)商開發(fā)產(chǎn)品賬冊中記錄的安置房開發(fā)產(chǎn)品成本即為安置成本；C-用原地開發(fā)的樓盤進行安置：合同中約定增房補差結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)時，可

4、按安置面積、增房補差結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)計算安置成本；合同中只約定安置面積時，需對安置面積轉(zhuǎn)化為貨幣以計量安置成本。2022-6-26494、安置面積向貨幣計量的轉(zhuǎn)化安置成本其經(jīng)濟實質(zhì)為取得土地而支付的成本，如安置成本無法準(zhǔn)確計量，則整個項目最終的開發(fā)成本也無法準(zhǔn)確計量；安置過程經(jīng)濟實質(zhì)可以分解為：開發(fā)商向拆遷戶支付了一定數(shù)量的貨幣，拆遷戶再以該數(shù)量的貨幣購買開發(fā)商所開發(fā)樓盤的商品房或營業(yè)房；因此，通過以上分析可以得出：開發(fā)商用其原地開發(fā)樓盤中商品房或營業(yè)房安置折遷戶，安置房市場平均售價乘以安置面積即為安置成本。（另外，合同約定的增房補差結(jié)算單價實際上也是以市場售價為標(biāo)準(zhǔn)確定的）5、拆遷安置過程：開發(fā)商與

5、拆遷戶簽訂拆遷安置合同安置房交付及辦理產(chǎn)權(quán)證；6、財務(wù)賬務(wù)處理過程：土地取得成本的確認(rèn)開發(fā)產(chǎn)品出庫、商品銷售收入與銷售成本的確認(rèn)7、土地成本的確認(rèn)：發(fā)揮應(yīng)付賬款的歸集作用按拆遷補償合同確認(rèn)土地取得成本，同時將債務(wù)表達在資產(chǎn)負(fù)債表的右方分錄：借：間接費土地拆遷安置補償費 貸：應(yīng)付賬款XX項目拆遷戶 XX樓 應(yīng)付賬款的賬戶設(shè)計： YY樓 應(yīng)付賬款XX項目拆遷戶 ZZ樓 HH樓 LL樓2022-6-26508、土地成本的支付：按安置結(jié)果一一對號入座貨幣安置：按領(lǐng)款支付憑證進行賬務(wù)處理分錄為：借：應(yīng)付賬款XX項目拆遷戶YY樓 貸：銀行存款（或現(xiàn)金） 異地安置：按出庫單、發(fā)票、竣工決算書、結(jié)清通知單、商

6、品房買賣合同進行賬務(wù)處理分錄為：借：應(yīng)付賬款XX項目拆遷戶ZZ拆遷戶 貸：主營業(yè)務(wù)收入WW項目 借：主營業(yè)務(wù)成本W(wǎng)W項目 貸：開發(fā)產(chǎn)品WW項目 原地安置：按出庫單、發(fā)票、竣工決算書、結(jié)清通知單、商品房買賣合同進行賬務(wù)處理分錄為：借：應(yīng)付賬款XX項目拆遷戶ZZ拆遷戶 貸：主營業(yè)務(wù)收入XX項目 借：主營業(yè)務(wù)成本XX項目 貸：開發(fā)產(chǎn)品XX項目9、納稅義務(wù)的確認(rèn)：開發(fā)商品出庫時確認(rèn)納稅義務(wù) 借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加WW項目 主營業(yè)務(wù)稅金及附加XX項目 營業(yè)外支出 貸：應(yīng)交稅金（其他應(yīng)交款）：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加2022-6-2651二、委托代建二、委托代建1、委托代建經(jīng)濟合同分析、

7、委托代建經(jīng)濟合同分析：受托人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義從事民事法律行為。在代理權(quán)限范圍內(nèi)獨立地表達自已的意志。代理人在代理權(quán)限范圍內(nèi)所實施的行為，其法律后果由被代理人承擔(dān)。2、建成資產(chǎn)經(jīng)濟分析：、建成資產(chǎn)經(jīng)濟分析：建成資產(chǎn)歸委托方所有；代建項目完工后，由代理人向委托人交付，委托方按合同約定支付代理人一定費用，建成資產(chǎn)交付后由委托方負(fù)責(zé)保管，由委托方進行處置；建成資產(chǎn)收益完全歸委托方所有，與受托方無關(guān)。3、相關(guān)規(guī)定：、相關(guān)規(guī)定：財政部1999年5月11日在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理若干問題的補充規(guī)定(財基字199974號)中作了明確的規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托代建房屋及其他工程，不需辦理土地使

8、用權(quán)過戶登記手續(xù)。在工程竣工驗收辦妥交接手續(xù)后，應(yīng)按照委托方確認(rèn)的結(jié)算價款，計入營業(yè)收入，并結(jié)轉(zhuǎn)代建工程相關(guān)成本?！?4、受托方權(quán)利與義務(wù)：、受托方權(quán)利與義務(wù)：受托方代表委托方對項目的組織實施進行全過程或若干階段的管理服務(wù)；受托方在代理期間對代建資產(chǎn)的安全性、完整性，在代建期間負(fù)責(zé)保管代建資產(chǎn)；代委托方對代建項目進行計量、核算工作；代建資產(chǎn)完工交付后，向委托方收取一定費用。2022-6-26525、代理事務(wù)完成時的義務(wù)、代理事務(wù)完成時的義務(wù)按合同約定的內(nèi)容全部完工后，向受托方交付代建資產(chǎn)；交付資產(chǎn)的同時，應(yīng)向委托方移交資產(chǎn)權(quán)證，即：與代建資產(chǎn)成本有關(guān)的原始憑證。（移交基建賬冊）6、委托代建賬務(wù)

9、設(shè)置的設(shè)計思考、委托代建賬務(wù)設(shè)置的設(shè)計思考代為索取的發(fā)票抬頭應(yīng)為委托方；與代建項目有關(guān)的原始單據(jù)應(yīng)單獨歸集，并要與受托方賬冊剝離；代建項目成本核算應(yīng)便于委托方確認(rèn)資產(chǎn)價值；代建項目移交時，同時將與代建項目有關(guān)的賬表、原始單據(jù)同時進行移交。7、委托代建賬務(wù)設(shè)計、委托代建賬務(wù)設(shè)計委托方賬務(wù)設(shè)計委托方賬務(wù)設(shè)計委托方向受托方撥付資金： 借：其他應(yīng)收款受托方代建XX項目 貸：銀行存款受托方向委托方交付資產(chǎn)和賬冊時 借：在建工程（或開發(fā)成本、間接費） 貸：其他應(yīng)收款受托方代建XX項目委托方分配土地成本和項目管理費 （委托方結(jié)轉(zhuǎn)土地使用權(quán)成本） 借：在建工程（或間接費） 貸：無形資產(chǎn)XX項目土地使用權(quán)（委托

10、方為非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)） 借：在建工程各單項工程 貸：在建工程土地出讓金、項目管理費 （委托方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)） 借：開發(fā)成本各單項工程 貸：間接費土地出讓金、項目管理費 委托方確認(rèn)資產(chǎn)價值： （委托方為非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)） 借：固定資產(chǎn)各單項工程 貸：在建工程各單項工程 （委托方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)） 借：開發(fā)產(chǎn)品各可售單項工程 貸：開發(fā)成本各可售單項工程 2022-6-2653受托方賬務(wù)設(shè)計受托方賬務(wù)設(shè)計受托方收到委托方撥付的資金 借：銀行存款 貸：其他應(yīng)付款委托方受托應(yīng)將委托方撥付的資金單獨開立銀行賬戶，作為基建賬戶使用，收到后應(yīng)?？顚Ｓ?（受托方將資金轉(zhuǎn)到基建賬戶） 借：其他應(yīng)收款代委托方建設(shè)

11、的XX項目（資金轉(zhuǎn)到基建賬戶） 貸：銀行存款受托方確認(rèn)代理勞務(wù)收入 借：其他應(yīng)收款代委托方建設(shè)的XX項目（資金轉(zhuǎn)到基建賬戶） 貸：其他業(yè)務(wù)收入代理勞務(wù)收入（向委托方開票勞務(wù)費發(fā)票）受托方向委托方交付資產(chǎn)和基建賬冊 借：其他應(yīng)付款委托方 貸：其他應(yīng)收款代委托方建設(shè)的XX項目受托方代建賬務(wù)設(shè)計（受托方以委托方名義單設(shè)的基建賬套）受托方代建賬務(wù)設(shè)計（受托方以委托方名義單設(shè)的基建賬套） （基建賬收到撥付資金時） 借：銀行存款（XX項目基建賬戶） 貸：其他應(yīng)付款受托方代建XX項目 （受托方向承包商撥付工程款） 借：應(yīng)付賬款YY承包商 貸：銀行存款（XX項目基建賬戶） （承包商開據(jù)工程發(fā)票） 借：開發(fā)成本

12、、間接費（或在建工程） 貸：應(yīng)付賬款YY承包商 （受托方向委托方開票的勞務(wù)發(fā)票） 借：間接費（或在建工程項目管理費） 貸：應(yīng)付賬款 （委托方收到移交賬冊后，將委托方代記的基建賬冊收到正式賬冊中） 基建賬冊處理 借：其他應(yīng)付款受托方代建XX項目 貸：間接費、開發(fā)成本（或在建工程）2022-6-26548、委托代建賬務(wù)處理步驟、委托代建賬務(wù)處理步驟 委托方賬務(wù)步驟委托方賬務(wù)步驟A：委托方：委托方(非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)) 撥付項目建設(shè)資金 銀行存款 其他應(yīng)收款 結(jié)轉(zhuǎn)項目用地成本 無形資產(chǎn) 在建工程間接費 支付項目有關(guān)的管理費 銀行存款 在建工程間接費 收到受托方交回的基建賬冊 其他應(yīng)收款

13、 在建工程各單項工程 在建工程間接費 分配間接費 在建工程-各單項工程 在建工程間接費 確認(rèn)轉(zhuǎn)出固定資產(chǎn) 固定資產(chǎn) 在建工程各單項工程B:委托方委托方(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)) 撥付項目建設(shè)資金 銀行存款 其他應(yīng)收款 結(jié)轉(zhuǎn)項目用地成本 無形資產(chǎn) XX項目間接費支付項目有關(guān)的管理費 銀行存款 XX項目間接費收到受托方交回的基建賬冊 其他應(yīng)收款 開發(fā)成本各單項工程 XX項目間接費分配間接費 開發(fā)成本各單項工程 XX項目間接費分配基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施成本 開發(fā)成本可售單項工程 開發(fā)成本基礎(chǔ)及配套設(shè)施確認(rèn)轉(zhuǎn)出開發(fā)產(chǎn)品 開發(fā)產(chǎn)品 開發(fā)成本各可售單項工程2022-6-2655受托方賬務(wù)處理步驟受托方賬

14、務(wù)處理步驟收到委托方撥付項目建設(shè)資金 銀行存款 其他應(yīng)付款 將專項資金撥付到基建戶 其他應(yīng)收款 銀行存款XX項目基建戶 確認(rèn)代理勞務(wù)收入 其他應(yīng)收款 其他業(yè)務(wù)收入 向委托方交付代建資產(chǎn)和賬冊 其他應(yīng)付款 其他應(yīng)收款 受托方代建代記賬務(wù)處理步驟（受托方以委托方名義單設(shè)的基建賬套）受托方代建代記賬務(wù)處理步驟（受托方以委托方名義單設(shè)的基建賬套） A：委托方為非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：委托方為非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基建賬收到撥付資金時） 銀行存款（XX項目基建賬戶） 其他應(yīng)付款 受托方收到承包商開據(jù)的工程發(fā)票 在建工程各單項工程 應(yīng)付賬款YY承包商 受托方向承包商撥付工程款 應(yīng)付賬款YY承包商 銀行存款（XX項目基

15、建賬戶） 受托方向委托方開票的勞務(wù)發(fā)票 在建工程項目管理費 應(yīng)付賬款 受托方收到基建撥付勞務(wù)費 應(yīng)付賬款 銀行存款（XX項目基建賬戶） 交付資產(chǎn)及代建代記賬冊 其他應(yīng)付款 在建工程B：委托方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：委托方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 基建賬收到撥付資金時） 銀行存款（XX項目基建賬戶） 其他應(yīng)付款 受托方收到承包商開據(jù)的工程發(fā)票 開發(fā)成本各單項工程 應(yīng)付賬款YY承包商 受托方向承包商撥付工程款 應(yīng)付賬款YY承包商 銀行存款（XX項目基建賬戶） 受托方向委托方開票的勞務(wù)發(fā)票 間接費 應(yīng)付賬款 受托方收到基建撥付勞務(wù)費 應(yīng)付賬款 銀行存款（XX項目基建賬戶） 交付資產(chǎn)及代建代記賬冊 其他應(yīng)付款 開發(fā)

16、成本 間接費2022-6-26569、委托代建項目賬務(wù)處理注意事項、委托代建項目賬務(wù)處理注意事項受托方代建代記的基建賬冊屬單獨賬套，與受托方自身賬務(wù)系統(tǒng)無關(guān)；受托方代為索取的票據(jù)抬頭都應(yīng)為委托方，并且受托方代委托方簽訂的各種經(jīng)濟合同的印花稅、各種手續(xù)費抬頭都應(yīng)為委托方；移交賬冊時，基礎(chǔ)賬冊貨幣資金余額應(yīng)結(jié)平，委托方資金撥付不足時，受托方向委托方移交資產(chǎn)、賬冊時，同時可向委托方債務(wù)；受托方交納的稅金，僅為確認(rèn)代理勞務(wù)收入應(yīng)交納的營業(yè)稅金及附加，受托方交納的稅金應(yīng)與收入配比，應(yīng)在其他業(yè)務(wù)支出科目核算；代建項目節(jié)省的余料按國稅發(fā)200631號文規(guī)定，留歸受托方所有時，應(yīng)按市場公平成交價確認(rèn)收入的實現(xiàn)

17、；受托方管理費用通過收取代理勞務(wù)收入的方式收回，因此受托方管理費用不應(yīng)通過往來向基建賬分?jǐn)偅皇芡蟹揭平毁~冊時，應(yīng)與委托方溝通，通常委托方除土地成本以外，還發(fā)生與委托項目有關(guān)的一些費用，移交賬冊前以不分配共同費用和成本為宜，共同費用和成本留給委托方處理為宜。2022-6-2657三、合作建房三、合作建房1、甲方提供土地權(quán)、乙方出資金，由乙方負(fù)責(zé)開發(fā)，建成后甲、乙雙方各分得部分房屋的所、甲方提供土地權(quán)、乙方出資金，由乙方負(fù)責(zé)開發(fā)，建成后甲、乙雙方各分得部分房屋的所有權(quán)；有權(quán)；營業(yè)稅稅收規(guī)定：營業(yè)稅稅收規(guī)定：國稅函【1995】第156號營業(yè)稅問題解答營業(yè)稅問題解答(之一之一)第十七第十七、問：對合作

18、建房行為應(yīng)如何征收營業(yè)稅？答：土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；對乙方應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當(dāng)按照中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不

19、動產(chǎn)行為，應(yīng)對其銷售收入再按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。 營業(yè)稅稅收規(guī)定營業(yè)稅稅收規(guī)定：財稅發(fā)財稅發(fā)200316號號財政部財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知 ：第（二十）單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。 單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額。 土地增值稅稅收規(guī)定：財稅字【土地增值稅稅收規(guī)定：財稅字【1995】第】第048號號財政部財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題

20、規(guī)定的國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知通知 二、關(guān)于合作建房的征免稅問題 ：對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。2022-6-2658甲、乙方分房后自用的會計處理：按“以物易物”非貨幣性交易進行會計處理甲方：出讓土地使用權(quán) 借：固定資產(chǎn) 貸：無形資產(chǎn)：賬面價值 貸：應(yīng)交稅金：營業(yè)稅、城建稅 貸：其他應(yīng)交款：教育費附加、地方教育費附加 注：土地使用權(quán)屬購置的，計稅營業(yè)額以收入減去購置成本。乙方：取得土地使用權(quán) 借：在建工程 貸：應(yīng)付賬款 乙方自建項目轉(zhuǎn)固定資產(chǎn) 借：固定資產(chǎn) 貸：在建工程 向甲方分配房

21、屋 借：應(yīng)付賬款 貸：固定資產(chǎn)清理 借：固定資產(chǎn)清理 貸：固定資產(chǎn) 貸：應(yīng)交稅金：營業(yè)稅、城建稅 貸：其他應(yīng)交款：教育費附加、地方教育費附加 注：甲方向乙方分配房屋計稅營業(yè)額按市場公平成交價確定。 甲方分房后自用、甲方分房后出售的會計處理：按“以物易物”非貨幣性交易進行會計處理甲方：會計處理同上乙方：取得土地使用權(quán) 借：間接費 貸：應(yīng)付賬款 乙方開發(fā)成本轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品 借：開發(fā)產(chǎn)品 貸：開發(fā)成本 向甲方分配房屋 借：應(yīng)付賬款 貸：主營業(yè)務(wù)收入 借：主營業(yè)務(wù)成本 貸：開發(fā)產(chǎn)品 借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅金：營業(yè)稅、城建稅 借：營業(yè)外支出 貸：其他應(yīng)交款：教育費附加、地方教育費附加 注：乙方建

22、成后轉(zhuǎn)讓，應(yīng)征收土地增值稅，屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，扣除項目享受20%加計，普通住宅增值額小于等于扣除項目20%時，享受免交土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策。2022-6-26592、甲方出租土地使用權(quán)、乙方出資金建造房屋，乙方建成后使用若干年，乙方使用期滿后將建、甲方出租土地使用權(quán)、乙方出資金建造房屋，乙方建成后使用若干年，乙方使用期滿后將建成資產(chǎn)交付給甲方成資產(chǎn)交付給甲方；營業(yè)稅稅收規(guī)定：營業(yè)稅稅收規(guī)定：國稅函【1995】第156號營業(yè)稅問題解答營業(yè)稅問題解答(之一之一)第十七第十七、問：對合作建房行為應(yīng)如何征收營業(yè)稅？答：以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán)。例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙

23、方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對其按“服務(wù)業(yè)一租賃業(yè)”征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，對其按“銷售不動產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅。對雙方分別征稅時，其營業(yè)額也按中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。 土地增值稅涉稅分析：土地增值稅涉稅分析：甲方出租土地使用權(quán)，土地使用權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，因此未發(fā)生土地增值稅應(yīng)稅行為；乙方租用甲方土地一定時間，按約定在土地上建造房屋及建筑物，按約定時間經(jīng)營（或使用）

24、完結(jié)后，將該地上建造的房屋及建筑物出售給甲方抵頂使用甲方的土地使用權(quán)租金，乙方實際發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為，但因不涉及土地使用的轉(zhuǎn)讓行為，是否交納土地增值稅，相關(guān)文件對此情況尚沒有明確規(guī)定，是否實際交納要視情況而定。甲、乙雙方賬務(wù)處理分析甲、乙雙方賬務(wù)處理分析A：甲方可按協(xié)議每年確認(rèn)租金收入，應(yīng)收債權(quán)可暫掛應(yīng)收賬款，待乙方交付地上房屋及建筑物后，將應(yīng)收債權(quán)按非貨幣產(chǎn)交易進行處理，轉(zhuǎn)增固定資產(chǎn)。乙方正常經(jīng)營（或使用）地上房屋及建筑物，每年將土地租賃費記入經(jīng)營成本，移交地上房屋及建筑物時，進行固定資產(chǎn)清理，將應(yīng)付債務(wù)作為出售固定資產(chǎn)收入轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)清理；優(yōu)點：收入均衡，費用均衡；缺點：不好應(yīng)對新變化。

25、B：甲方在乙方移交地上房屋及建筑物時，一次性確認(rèn)租金收入，同時按非貨幣性交易轉(zhuǎn)增固定資產(chǎn)；乙方合同期滿后，一次性將土地租賃費記入經(jīng)營成本，同時進行固定資產(chǎn)清理。優(yōu)點：容易應(yīng)對新變化；缺點：收入不均衡，費用不均衡，所得稅問題突出。2022-6-2660雙方賬務(wù)處理步驟雙方賬務(wù)處理步驟甲方：甲方： 確認(rèn)租金收入 借：應(yīng)收賬款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 借：其他業(yè)務(wù)支出 貸：應(yīng)交稅金、其他應(yīng)交款 甲方攤銷土地使權(quán) 借：其他業(yè)務(wù)支出 貸：無形資產(chǎn)土地使用權(quán) 甲方收到乙方交付的資產(chǎn) 借：固定資產(chǎn) 貸：應(yīng)收賬款 甲方分配土地成本（房地合一） 借 ：固定資產(chǎn) 貸：無形資產(chǎn)土地使用權(quán) 乙方：乙方： 在甲方土地上建造房

26、屋建筑物 借：固定資產(chǎn) 貸：貨幣資金 收到甲方租賃費發(fā)票 借：經(jīng)營成本 貸：應(yīng)付賬款 乙方向甲方移交房屋建筑物所有權(quán) 借：固定資產(chǎn)清理 貸：固定資產(chǎn)原值 借：累計折舊 乙方將固定資產(chǎn)出售收入轉(zhuǎn)入清理 借：應(yīng)付賬款 貸：固定資產(chǎn)清理 計提固定資產(chǎn)出售稅金及附加 借：固定資產(chǎn)清理 貸：應(yīng)交稅金、其他應(yīng)交款 結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)清理 借：營業(yè)外支出(清理損失) 貸： 固定資產(chǎn)清理 （或） 借：固定資產(chǎn)清理 貸：營業(yè)外收入 注：通常因乙方經(jīng)營（或使用）帶來較大經(jīng)濟利益，清理時收入一般不會大于原值，應(yīng)不涉及土地增值稅問題。 2022-6-26613、甲方提供土地使用權(quán)、乙方出資金，以甲方名義合作開方房地產(chǎn)項目，

27、建成后按約定給乙方、甲方提供土地使用權(quán)、乙方出資金，以甲方名義合作開方房地產(chǎn)項目，建成后按約定給乙方交付房屋交付房屋營業(yè)稅稅收規(guī)定營業(yè)稅稅收規(guī)定：國稅函【2005】第1003號國家稅務(wù)總局關(guān)于合作建房營業(yè)稅問題的批復(fù)：海南省地方稅務(wù)局： 你局海南省地方稅務(wù)局關(guān)于我省?？谧锨G花園合作開發(fā)稅收問題的請示（瓊地稅發(fā)200557號）收悉。經(jīng)研究，批復(fù)如下： 鑒于該項目開發(fā)建設(shè)過程中，土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人均為甲方，未發(fā)生中華人民共和國營業(yè)稅條例規(guī)定的轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為。因此，甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供所需資金，以甲方名義合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的行為，不屬于合作建房，不適用國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅問

28、題解答（之一）的通知（國稅發(fā)國稅發(fā)1995156號號）第十七條有關(guān)合作建房征收營業(yè)稅的規(guī)定。 土地增值稅涉稅分析：土地增值稅涉稅分析：因該行為在營業(yè)稅問題上已鑒定為非合作建房，因此不享受免征土地增值稅的優(yōu)惠政策，而應(yīng)按實際銷售對待。經(jīng)濟實質(zhì)分析：經(jīng)濟實質(zhì)分析：甲方土地使權(quán)在合作過程中未發(fā)生轉(zhuǎn)移，乙方所出資金實際上可以理解為預(yù)付的購房款。因此可按正常銷售對待。4、甲方以土地使用權(quán)出資、乙方以貨幣出資，成立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，雙方風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享、甲方以土地使用權(quán)出資、乙方以貨幣出資，成立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，雙方風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享營業(yè)稅稅收規(guī)定營業(yè)稅稅收規(guī)定：國稅函【1995】第156號營業(yè)稅問題解答營

29、業(yè)稅問題解答(之一之一)第十七第十七、問：對合作建房行為應(yīng)如何征收營業(yè)稅？答（二）房屋建成后，如果雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的分配方式，按照營業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對其不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。 土地增值稅稅收規(guī)定：土地增值稅稅收規(guī)定：財稅字【1995】第048號 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 ：一、關(guān)于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的征免稅問題 ：對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以

30、土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。 2022-6-2662財稅發(fā)【財稅發(fā)【2006】第】第021號號財政部財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知：國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知： 五、關(guān)于以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營的征免稅問題 對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅字財稅字1995048號號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。 六、本文自2006年3月2日起執(zhí)行。稅收文件規(guī)定理解：稅收文件規(guī)定理解：以土地使用（房地產(chǎn)）投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，雙方風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享，對以土地使用權(quán)出資的出資方到目前為止不征收營業(yè)稅，土地增值稅的征收分段鑒定： 2006年3月2日起出資方（以土地或