廈門市直管公房非住宅租金評估技術(shù)規(guī)范

1、廈門市直管公房非住宅租金評估技術(shù)規(guī)范第一章 總 則第一條 為加強(qiáng)直管非住宅用房租金評估過程的內(nèi)部管理，明確委托評估雙方職責(zé)義務(wù)，規(guī)范評估行為，確保直管非住宅評估結(jié)果客觀準(zhǔn)確合理。根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局關(guān)于廈門市直管非住宅用房租金管理的有關(guān)規(guī)定，制定本評估技術(shù)規(guī)范。第二條 公房非住宅租金評估機(jī)構(gòu)的選擇采用公開競爭、擇優(yōu)錄用的原則。租金評估機(jī)構(gòu)由具備甲級資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)（以下簡稱評估機(jī)構(gòu)）承擔(dān)。市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會對公房非住宅租金評估活動進(jìn)行行業(yè)監(jiān)管和業(yè)務(wù)指導(dǎo)。第三條 租金評估工作的目的是充分發(fā)揮公房資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益，為直管非住宅用房實(shí)施市場化租金提供依據(jù)。第四條 本技術(shù)規(guī)

2、范可作為委托評估合同組成部份，委托人通過監(jiān)督合同履行來實(shí)現(xiàn)公房公共資產(chǎn)的管理目的。第二章 評估一般規(guī)定第五條 評估機(jī)構(gòu)應(yīng)按照行業(yè)規(guī)范準(zhǔn)則、公開承諾和委托評估合同書約定履行職責(zé)，確保租金評估結(jié)果客觀、合理。第六條 租金評估機(jī)構(gòu)和評估人員應(yīng)按照公開競標(biāo)時(shí)的相關(guān)文件、承諾書和委托評估合同書進(jìn)行評估活動，并對所出具的評估報(bào)告結(jié)果負(fù)責(zé)。第七條 評估人員與評估對象當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。第八條 估價(jià)機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)包或變相轉(zhuǎn)包評估業(yè)務(wù)。第九條 租金評估委托雙方應(yīng)簽訂合同書，除遵守公開競標(biāo)的相關(guān)承諾條件外，雙方還應(yīng)在合同書上明確下列事項(xiàng)：一、評估目的、評估對象、評估時(shí)點(diǎn)等評估基本事項(xiàng)；二、委托人應(yīng)提供評估所

3、需具體資料；三、雙方的權(quán)利和義務(wù)；四、評估費(fèi)用及支付方式；五、評估報(bào)告格式要求、交付時(shí)間；六、違約責(zé)任；七、解決爭議的方法；八、其他需要載明的事項(xiàng)。第十條 承擔(dān)租金評估的評估機(jī)構(gòu)應(yīng)按照行業(yè)準(zhǔn)則規(guī)定的評估程序獨(dú)立完成評估活動。評估同一任務(wù)的不同評估機(jī)構(gòu)除對評估對象、價(jià)值內(nèi)涵、評估原則、評估依據(jù)等重要事項(xiàng)按規(guī)定需進(jìn)行必要的溝通外，不得串通或私下商量分包評估業(yè)務(wù)。在針對同一估價(jià)對象評估時(shí)，可以就評估對象、價(jià)值內(nèi)涵等重要事項(xiàng)按行業(yè)規(guī)定進(jìn)行必要的溝通。第十一條 評估機(jī)構(gòu)和評審人員需要了解與評估業(yè)務(wù)有關(guān)的信息，委托人應(yīng)當(dāng)提供便利。第十二條 租金評估應(yīng)明確評估對象的用途、面積。評估對象的用途和面積等主要信息

4、需公房中心房管員和業(yè)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)簽字確認(rèn)。第十三條 租金評估價(jià)值以人民幣為計(jì)價(jià)單位，精確到元。第三章 評估操作規(guī)范第十四條 租金評估一般是指在被評估對象為毛坯狀況下進(jìn)行自愿性承租的市場租金水平。評估機(jī)構(gòu)對委托方要求將評估對象現(xiàn)狀裝修可利用部份列入評估范圍的，可根據(jù)雙方協(xié)商確認(rèn)后的部份進(jìn)行評估。第十五條 評估對象用途一般按照最佳可能用途原則、權(quán)屬用途等的原則確定，是出租人在權(quán)屬用途的基礎(chǔ)上，在合法利用的條件下通過比較不同利用方式的最佳經(jīng)濟(jì)效果，依據(jù)市場而選擇確定的具體可能用途。第十六條 評估對象的面積確認(rèn)主要指建筑面積認(rèn)定。面積一般根據(jù)原租賃合同、測繪資料、產(chǎn)權(quán)證等的記載經(jīng)房管員認(rèn)定后確認(rèn)。對資料記載

5、面積與在實(shí)地勘測過程中，發(fā)現(xiàn)相關(guān)記載面積的明顯不一致的，評估人員應(yīng)提請房管員重新核定。第十七條 評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照現(xiàn)場操作規(guī)范的具體規(guī)定安排注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對被評估房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查評估對象的房屋狀況，拍攝反映評估對象內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄和照片編號，并妥善保管。第十八條 在實(shí)地勘察中，針對商業(yè)用房，除對區(qū)域因素如商業(yè)繁華度（商業(yè)區(qū)級別、商業(yè)聚集度、人流量、業(yè)態(tài)業(yè)種、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)檔次等）、交通條件、所臨街道性質(zhì)（商業(yè)性或交通性或綜合性或小弄巷）、環(huán)境與景觀等進(jìn)行客觀描述外，應(yīng)重點(diǎn)分析個(gè)別因素對租金水平的影響，如臨街狀況（直接或非直接臨街及相對標(biāo)高）、面寬、寬深比、建筑

6、面積、結(jié)構(gòu)質(zhì)式、房屋檔次、所在層次、新舊程度、店面位置、平面形狀、層高、拐角、配套設(shè)施，目前實(shí)際租金水平及利用現(xiàn)狀、經(jīng)營狀況及各部分使用功能等。在實(shí)地勘察中，對于辦公用房，除對區(qū)域因素如寫字樓聚集度（周邊寫字樓數(shù)量、入住本樓的機(jī)構(gòu)品牌及數(shù)量）、交通條件（包括停車場所）、繁華度、公共服務(wù)配套設(shè)施、環(huán)境與景觀等分析外，應(yīng)重點(diǎn)分析個(gè)別因素對租金水平的影響，如寫字樓類型（專用或非專用寫字樓）、結(jié)構(gòu)質(zhì)式、配套設(shè)施、層高、建筑面積、所在層次、新舊程度、門前廣場、出入口及大堂、公共部位裝飾裝修、停車場所、智能化辦公條件等目前實(shí)際租金及利用現(xiàn)狀，經(jīng)營狀況及各部分使用功能等。第十九條 委托人應(yīng)當(dāng)指派人員協(xié)助注冊

7、房地產(chǎn)估價(jià)師對評估對象進(jìn)行實(shí)地查勘，提供或者協(xié)助搜集被評估房屋所必需的情況和資料。委托人指派的人員應(yīng)當(dāng)對估價(jià)對象的基本情況和實(shí)地勘測情況進(jìn)行確認(rèn)，明確房屋范圍、建筑面積、用途及需要特別說明的事項(xiàng)等，并與注冊房地產(chǎn)估價(jià)師在廈門市直管非住宅租金評估對象主要情況確認(rèn)書上共同簽字，以示負(fù)責(zé)。第二十條 評估方法應(yīng)當(dāng)優(yōu)先采用市場法為主的技術(shù)路線，并選取合適的可比實(shí)例。無法采用市場法，可采用成本法等評估方法。當(dāng)選用兩種或兩種以上評估方法評估的，應(yīng)對各種評估方法的測算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析，并作合理說明，保證評估結(jié)果準(zhǔn)確。第二十一條 市場法中的租金可比實(shí)例的選取，除了要滿足可比性之外，要注意剔除偶然的和不正常

8、的因素對租金價(jià)格的影響，盡可能按照同一經(jīng)營用途、相同或類似區(qū)域的社會平均收益水平修正確定租金水平。選取的可比實(shí)例不少于3個(gè)，其成交時(shí)間距離估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般不宜超過1年。選取的可比實(shí)例成交單價(jià)之間差異原則上不應(yīng)超過25%，區(qū)域因素、個(gè)別因素的修正與調(diào)整，不得超過20%，綜合修正與調(diào)整不得超過30%。第二十二條 可比實(shí)例經(jīng)修正與調(diào)整之后的比準(zhǔn)單價(jià)比較接近的（差異不大于15%），可采用算術(shù)平均數(shù)求取估價(jià)對象的比準(zhǔn)單價(jià)；差異較大的，應(yīng)當(dāng)采用加權(quán)平均數(shù)求取估價(jià)對象的比準(zhǔn)單價(jià)。第二十三條 商業(yè)用房評估價(jià)格調(diào)整系數(shù)修正可參照市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。第二十四條 采用加權(quán)平均數(shù)時(shí)，權(quán)重的取值應(yīng)合理，與估價(jià)

9、對象最具可比性的（即綜合調(diào)整值的絕對值之和較小的）權(quán)重值取較大；反之權(quán)重值取較小。選取的可比實(shí)例為3個(gè)時(shí)，權(quán)重均30%。第四章 評估報(bào)告與評審第二十五條 評估報(bào)告對評估對象的描述應(yīng)當(dāng)真實(shí)、客觀、全面，估價(jià)對象范圍界定準(zhǔn)確，除描述坐落（包括行政區(qū)域、路名及門牌號等）、層數(shù)及用途、結(jié)構(gòu)、建筑面積及土地面積等基本情況外，還必須對不同建成年月的建筑物、附屬物及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行分類說明，并分析其對租金的影響。第二十六條 評估報(bào)告應(yīng)針對評估結(jié)果進(jìn)行分析，并預(yù)測該租金水平實(shí)施的可能性。評估的租金水平應(yīng)讓承租人在一定期限內(nèi)可持續(xù)性經(jīng)營。第二十七條 評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照委托合同的約定及時(shí)提供租金評估報(bào)告，報(bào)告格式符合房

10、地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)規(guī)范要求。提交的租金評估報(bào)告包含電子文檔和書面文檔兩種形式。第二十八條 評估報(bào)告中如市場背景分析等內(nèi)容相同且重復(fù)較多時(shí)，評估機(jī)構(gòu)可在征詢委托人同意且不影響閱讀和使用情況下，可在同一評估區(qū)域主報(bào)告中集中進(jìn)行描述，在其它評估單元報(bào)告中略寫，并以“詳見主報(bào)告”說明。但評估技術(shù)測算部分必須詳細(xì)列出，不得省略。第二十九條 評估報(bào)告應(yīng)由負(fù)責(zé)租金評估項(xiàng)目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字確認(rèn)，并加蓋房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)公章。出具評估報(bào)告的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師署名不得以印章代替簽字。第三十條 評估機(jī)構(gòu)提交評估報(bào)告后，委托人應(yīng)及時(shí)組織評審。租金評估評審對租金評估活動的程序的合法性價(jià)格的合理性進(jìn)行內(nèi)部評價(jià)，對租

11、金評估結(jié)果利用起指導(dǎo)和參考作用。租金評估評審不影響租金評估活動的獨(dú)立性和評估機(jī)構(gòu)所應(yīng)承擔(dān)的評估責(zé)任。評審人員由行風(fēng)評議代表、局紀(jì)檢監(jiān)察人員、公房管理部門相關(guān)人員、市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會代表、第三方評估專家代表等組成。第三十一條 評審人員在聽取評估機(jī)構(gòu)和房管員就有關(guān)事項(xiàng)說明的基礎(chǔ)上，對評估對象、評估原則、評估依據(jù)、評估假設(shè)、評估技術(shù)路線、評估方法等評估結(jié)果等進(jìn)行評審。在認(rèn)可不存在重大技術(shù)問題的前提下，以較低評估值為參照，若兩家（或多家）就同一評估對象的評估結(jié)果差異在10%以內(nèi)（含10%）的，以兩家（或多家）算術(shù)平均值確定為評估對象最終租金。若評估結(jié)果差異在10%-20%（含20%）的，在兩家（或多

12、家）評估機(jī)構(gòu)無法將評估值差異縮小到10%以內(nèi)（含10%）達(dá)成統(tǒng)一意見時(shí)，另外選擇一家評估機(jī)構(gòu)重新評估，評估結(jié)果最靠近的兩家（或多家）評估機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果的算術(shù)平均值作為最終租金的參考依據(jù)。第五章 評估后期事項(xiàng)第三十二條 評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地進(jìn)行估價(jià)并出具評估報(bào)告，履行估價(jià)報(bào)告的解釋說明義務(wù)，配合做好評審工作。委托人對評估報(bào)告有疑問的，出具評估報(bào)告的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)作出解釋和說明。第三十三條 評估機(jī)構(gòu)應(yīng)在報(bào)告中對評估結(jié)果的應(yīng)用進(jìn)行可行性分析與預(yù)測。第三十四條 評估機(jī)構(gòu)有下列行為之一的，將被列入不良信用檔案并取消其今后參與公房非住宅租金評估資格：一、未依照約定和承諾出具估價(jià)報(bào)告，經(jīng)提醒仍不改正的

13、；二、不履行估價(jià)報(bào)告解釋說明或不配合做好評審工作，經(jīng)提醒仍不改正的；三、評估報(bào)告經(jīng)專家評審評估過程存在明顯失誤且導(dǎo)致評估結(jié)果失實(shí)的。第三十五條 在房屋租金評估活動中，評估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師的有以下違法違規(guī)行為的，委托人將通報(bào)房地產(chǎn)評估主管部門按照房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法等有關(guān)規(guī)定處罰。一、明顯高估或低估；二、違反房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)；三、出具有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或者重大遺漏的估價(jià)報(bào)告；四、未經(jīng)委托人書面同意，擅自轉(zhuǎn)讓受托的估價(jià)業(yè)務(wù)；五、未經(jīng)委托人同意，擅自把委托人提供的資料公開或泄露給其他人；六、法律、法規(guī)禁止的其他行為。第六章 附 則第三十六條 本技術(shù)規(guī)范自公布之日起執(zhí)行。本技術(shù)規(guī)范適用于廈門市國土房產(chǎn)局開展的直管非住宅用房租金評估活動。直管非住宅用房協(xié)議租賃、競租租賃等需要提供底價(jià)評估租金參考的，參照本技術(shù)規(guī)范執(zhí)行。第三十七條 本技術(shù)規(guī)范由市國土房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。 附件：廈門市直管非住宅租金評估實(shí)地勘測情況確認(rèn)表2012年10月15日廈門市直管非住宅租金評估現(xiàn)場勘測情況確認(rèn)表 填寫日期： 年 月 日 房屋座落公房類別卡片號產(chǎn) 別所處樓層結(jié)構(gòu)等級建筑年份現(xiàn)合同承租人租賃關(guān)系來源1.租賃合同 2.協(xié)議租賃 3.房管所招租