房地產項目投資可行性的方案的報告書的（模板）

1、.wd“SGDHSZ工程投資可行性分析報告目 錄目 錄2第一章 總論4一、 工程背景及概況4二、 主要技術經濟指標6表1 “SGDHSZ工程主要經濟技術指標6第二章 住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略6一、投資環(huán)境分析6表2 “十二五規(guī)劃經濟社會開展主要指標7二、住宅市場分析8三、當前住宅市場面臨的矛盾和問題10四、營銷推廣戰(zhàn)略11表3 樓盤銷售價格増況表12第三章 工程選址及區(qū)設條件13一、工程選址13二、區(qū)域歷史文化地位13三、建立條件13第四章 建立規(guī)模及功能標準14一、建筑面積及內容14二、工程規(guī)劃設計方案14表4 “SGDHSZ住宅戶型15三、工程工程情況15表5 工程工程一覽表15第五章 建立

2、方案16一、建立場地環(huán)境16二、總體規(guī)劃布局17表6 工程建立經濟指標一覽表17三、建立方式18表7 招標情況一覽表18四、構造設計19五、 室內給排水及供電工程19第六章 工程施工進度安排21表8 工程施工進度安排表21第七章 投資估算與資金籌措22一、投資估算22表9 “SGDHSZ工程投資估算 單位:萬元22二、資金籌措23第八章 經濟效益分析23一、住宅銷售價格23二、銷售進度及付款方案23表10 各類建筑銷售方案表24三、稅費率24表11 稅費率表24四、盈利能力分析24五、清償能力分析24六、主要經濟指標25表12 主要經濟指標表25第九章 風險分析及對策26一、風險分析26二、投

3、資風險的控制26第十章 工程可行性研究結論及建議27一、結論27二、建議28附錄國民經濟評價28表13 工程總投資估算表 單位：萬元28表14 投資使用方案與資金籌措表 單位：萬元29表15 售房收入與經營稅金及附加估算表 單位：萬元30表16 損益表 單位：萬元30表17 財務現金流量表全部投資 單位：萬元31表18 財務現金流量表資本金 單位：萬元32表19 資金來源于運用表 單位：萬元33第一章 總論一、 工程背景及概況1、工程名稱 SGDHSZ2、開發(fā)商及簡介四川省科學城SG置業(yè)德陽分公司四川省科學城SG置業(yè)是由中國工程物理研究院六所所屬SG實業(yè)總公司于二00四年十二月發(fā)起設立的高新技

4、術產業(yè)的國有控股企業(yè)。注冊資本金為人民幣7730萬元。由法人股東四川省科學城SG實業(yè)總公司、綿陽金色家園商貿等組成。主要經營：房地產開發(fā)、商品房銷售、光纖通訊設備、數字通訊器材設備、根底機械加工、制造、銷售等。公司資金實力雄厚，科技人才眾多，擁有中國工程物理研究院作為強大的后盾。3、工程地址德陽市玉泉路與屏山街交匯處4、臨時接待中心德陽市廬山北路360號5、工程概況工程位于玉泉路與屏山街交匯處，有四棟電梯公寓組成，工程占地為17120，總建筑面積99354,其中住宅面積78168，商鋪面積6576，停車庫面積14610。工程戶型區(qū)間為51137。以簡裝面市。整個工程緊鄰占地千畝的東湖山公園，東

5、湖山上是以山水園林為載體，集休閑娛樂旅游觀光健身為一體的城市近郊公園，是你感到心曠神怡；同時周邊生活配套也是十分方便，下面簡單做個介紹：公交路線：14路、23路、24路、27路等。教育配套：德陽一中、外國語學校、德陽八中、黃河路小學、四川省商貿學校等。醫(yī)療配套：德陽腫瘤醫(yī)院眼科醫(yī)院、德陽肝膽醫(yī)院、中山醫(yī)院等。休閑配套：東湖山公園、旌湖文化長廊等。生活配套：沃爾瑪超市、玉泉綜合市場、香詩美林市場、豐聯超市、富江超市、紅旗連鎖等。6、資金來源本工程建立資金由SG職業(yè)自籌，缺乏局部通過預售房款和銀行貸款解決。7、可行性報告制定依據1?城市居住區(qū)規(guī)劃設計標準?2?德陽市城市拆遷管理條例?3?城市居住區(qū)

6、公共效勞設施設置規(guī)定?4?住宅設計標準?5?住宅建筑設計標準?6?建筑工程交通設計及停車場設置標準?7?城市道路綠化規(guī)劃及設計標準?8?高層民用建筑設計防火標準?8、編制范圍根據國家有關政策、法律、法規(guī)及標準對SGDHSZ工程建立的目的、必要性、工程區(qū)域概況、工程規(guī)劃方案及建立內容、投資方案、融資方案與效益分析、財務分析、工程風險分析等方面進展全面論證和研究。二、 主要技術經濟指標表1 “SGDHSZ工程主要經濟技術指標序號工程名稱單位指標1總占地面積171202 總建筑面積993543地上建筑面積847444住宅建筑面積781685商業(yè)建筑面積65766停車場面積146107容積率4.958

7、層數層1.2#地上34層，3.4#地上33層，地下1層9停車位個住宅地上72+地下390+商業(yè)地上25=48710地面建筑基底面積363911住宅建筑基底面積275812戶型區(qū)間51.23137.1713建筑密度%21.1514小區(qū)綠化%36第二章 住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略一、投資環(huán)境分析1、德陽市根本情況、 地理位置：德陽市地處成都平原與川中丘陵接壤地帶，市區(qū)距成都58公里，距綿陽50公里，地理位置介于東徑104.15104.43，北緯31.131.27之間，是我國西南地區(qū)重要的重工業(yè)城市和農業(yè)生產基地。全市轄6個縣市、區(qū)土地總面積為5951.55平方公里，人口約384.5萬人，德陽市中心城區(qū)

8、建成區(qū)規(guī)模為45.76平方公里，人口約70萬人。、行政區(qū)域劃分德陽市是1983年經國務院批準成立的地級市，現轄“一區(qū)三市二縣即旌陽區(qū)、廣漢市、什邡市、綿竹市、中江縣和羅江縣。1、 德陽市經濟開展情況2021年是“十二五開局之年，全市人民在市委、市政府的領導下，堅持“高位求進、加快開展的工作基調，大力推進“一三五八開展戰(zhàn)略，經濟開展全面增長，人民生活水平不斷提高，社會事業(yè)不斷進步。表2 “十二五規(guī)劃經濟社會開展主要指標指標體系及名稱計算單位2021年2021 年指標屬性實際數五年年均增長%規(guī)劃數五年年均增長%1、地區(qū)生產總值億元921.311.4180012.0預期性2、人均地區(qū)生產總值元250

9、0011.24865015.1預期性3、全社會固定資產投資億元601.340.3五年累計投資總額同口徑增長50%以上預期性4、地方財政一般預算收入億元45.819.69014.5預期性5、社會消費品零售總額億元299.715.954012.5預期性6、年末人口總數萬人389.24.53946.5約束性7、城鎮(zhèn)居民可支配收入元/人年1620212.12800012.0預期性8、農民人均純收入元/人年648612.61150012.1預期性10、城市化水平%42.2提高1.1453提高2.16 預期性11、森林覆蓋率%38.5提高0.2140.8提高0.46預期性12、節(jié)能：萬元GDP能耗噸“十一

10、五累計下降20%到達國家及省上要求約束性13、減排：二氧化碳排放量及主要污染物排放噸到達國家及省上要求約束性注：1、地區(qū)生產總值絕對數按現價計算，增長速度按可比價計算。2、地方財政一般預算收入增長速度為同口徑增長。3、以2021年為基期測算，考慮物價指數為2.6。3、從2021年起，固定資產投資統(tǒng)計起點由50萬元提高到500萬元，500萬元以下的工程和農戶投資將不再納入到固定資產投資統(tǒng)計范圍，“全社會固定資產投資指標變?yōu)椤肮潭ㄙY產投資。3、總體目標新一輪德陽市城市總體規(guī)劃描繪了未來德陽的開展藍圖，到2021年，經濟總量較2021 年再翻一番以上，綜合經濟實力、人民生活水平和生態(tài)環(huán)境保護再上一個

11、新臺階，成為具有國際競爭力的重大技術裝備制造業(yè)基地，國內一流的名優(yōu)食品基地、清潔化工基地、新材料基地、現代農業(yè)基地和職業(yè)教育基地，成為西部經濟強市，重要的工業(yè)化先導區(qū)、現代產業(yè)聚集區(qū)，四川重要的區(qū)域性中心城市和山水宜居城市，實現成德綿同城化開展，在西部地區(qū)率先實現城鄉(xiāng)經濟繁榮、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、和諧穩(wěn)定、協調開展的全面小康社會。 二、住宅市場分析1、當前住宅市場現狀 隨著經濟的快速開展以及國家對住宅建立和城鎮(zhèn)住房制度的深化改革，以住宅為主題的房地產市場，總體上呈現出平穩(wěn)開展的態(tài)勢。主要表現在：、房地產開發(fā)投資穩(wěn)步上升，商品住宅投資增長加快。、山品住宅銷售形式好轉，銷售額大幅增長。、住房消費熱點逐步

12、形成，個人購房比例不斷提高。、住房公積金制度逐步完善，個人住房消費貸款迅猛開展。、房地產二、三級市場聯動效應突出，三級市場逐漸活潑。綜上所述，我國房地產市場具有廣闊的開展前景和巨大潛力。在方案經濟向市場經濟轉化的過程中，住宅市場本身也正在發(fā)生著深刻的變化。這一切，都是我國住宅市場進一步開展的良好開端和根底。2、德陽市商品房現狀和市場需求、住宅市場供給情況：從目前德陽房地產住宅市場來看，前幾個月，整個樓市在全國大環(huán)境影響下，購置者觀望情緒比擬濃厚，大家都在等待著樓市大幅降價，雖然在開發(fā)商大力的促銷下，剛需置業(yè)者的購置力得到了釋放，但是相對有限，不能很好的緩解當前壓力，投資性需求被抑制。、商業(yè)市場

13、供給分析：目前德陽市純高層的工程較少根本上都集中在老城區(qū)核心地帶，商業(yè)工程的開發(fā)規(guī)模也相對較大，銷售價格也較高。目前的社區(qū)商業(yè)較多，根本上每個開發(fā)工程都設計了商業(yè)臨街用房。電梯公寓一般都考慮了2-3層的商業(yè)用房。、德陽市房地產市場需求分析：、需求范圍分析：德陽市地處成都、綿陽之間，處于成綿經濟核心地帶，經濟開展比擬迅速，城市環(huán)境比擬適合居住，市場需求包括周邊幾個市縣。、需求人口分析：主要為城市首次置業(yè)者、大中型企業(yè)員工、公務員、企業(yè)管理人員等為主。、需求數量分析：根據德陽市政府制定的城市人口規(guī)劃，到2021 年城市人口到達100萬人，即每年需新增城市人口6-8萬人左右，再加上現有城市人口換房需

14、求，每年的剛性需求總量大約為180萬-240萬平方米約20000-30000套住宅。但這些剛性需求中較多的一局部表現為因購置力缺乏而導致的無效需求，又因為德陽目前的住宅銷售價格相對較高，商品房銷售壓力應該是很大的。、需求價格分析：從目前德陽市已經在售工程可以看出，德陽市各區(qū)域的樓盤銷售價格差距不大，價格幅度根本在3500-5700元/左右，由于政府宏觀政策調控力度越來越大，已經明確表示要堅持調控政策不動搖，老百姓在認識到房地產價格高位運行后投資空間變小，更多項選擇擇持幣待購，以期政府能將房價調控下來。從今年起，國家又對房地產市場進展重點調控，出臺了大量的房產政策，諸如調整貸款利率、限制二套、三

15、套房等，從全國到地方，房地產市場急劇萎縮，銷售進入停滯狀態(tài)，雖然目前價格并未被大降，但不排除未來大幅降價的可能，這將對工程的開發(fā)產生重大的影響，也將影響工程的價格政策。、市場特征分析：、在所有的購房者中，45歲以下的中青年人占的比重較大。、 在所有的購房者中，城區(qū)人口占的比重較大，在產品設計中應關注他們的心理需求和家庭構造特征。、 從目前德陽市住宅消費市場來看，自主和投資性需求各占一個比例，但因最近房地產市場調控嚴厲，以投資為目的的購房客戶占比重已越來越小，故在進展產品設計時，應盡可能地考慮自住性購置需求。、 企業(yè)人員、國家公務員、經商人員等購房比例較多。、 城區(qū)內客戶大多數在城區(qū)有一套住宅，

16、屬于二次置業(yè)，也有考慮第一居所和局部投資需求，主要考慮樓盤的區(qū)位、品質，開發(fā)商及物業(yè)升值空間。、 外地客戶大局部屬于第一次置業(yè)，周邊客戶根本都作為第一居所不太注重升值空間，對物業(yè)的性價比要求偏高，對社區(qū)環(huán)境認同度一般。三、當前住宅市場面臨的矛盾和問題我國以住宅為主體的房地產市場，已進入平穩(wěn)開展期。認真分析當前住宅市場的現狀，深入研究其面臨的主要矛盾，并從體制、機制和政策上探索改革與開展的新思路，對房地產業(yè)持續(xù)、安康、協調開展，為國民經濟與社會開展作出新奉獻是很有必要的。、當前住宅市場開展的根本態(tài)勢、房地產開發(fā)投資穩(wěn)步上升，商品住宅投資增長加快。、山品住宅銷售形式好轉，銷售額大幅增長。、住房消費

17、熱點逐步形成，個人購房比例不斷提高。、住房公積金制度逐步完善，個人住房消費貸款迅猛開展。、房地產二、三級市場聯動效應突出，三級市場逐漸活潑。綜上所述，我國房地產市場具有廣闊的開展前景和巨大潛力。在方案經濟向市場經濟轉化的過程中，住宅市場本身也正在發(fā)生著深刻的變化。這一切，都是我國住宅市場進一步開展的良好開端和根底。、住宅市場面臨的只要矛盾探析 我國以住宅為主體的房地產市場在開展過程中面臨著一些深層次的矛盾，出現了買方市場的形勢，構造性、階段性、體制性供給過剩的現象突出，面臨著市場有效需求的缺乏。主要表現在一下三個方面：、商品房空置量繼續(xù)上升，消化空置房壓力加大。、住房制度改革的預期進度和力度未

18、能實際到位，住宅市場消費的啟動要有一個過程。、市場發(fā)育程度整體水平偏低，地區(qū)之間開展嚴重不平衡。 綜上所述，這幾點充分反映住住宅市場在當前宏觀經濟形勢下，擴大內需、加快住宅建立的迫切要求，與商品房市場有效需求缺乏，供求難以有效銜接的矛盾?；膺@一矛盾，是今后幾年住宅市場開展的主旋律。四、營銷推廣戰(zhàn)略高素質的物業(yè)開發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設計外，還需要有一套行之有效的市場營銷策略和手段，高標準的經營和管理，以確保工程有市場銷路，開發(fā)商有合理的收益。根據本工程市場定位和開發(fā)特點，擬采用以下營銷推廣策略：1、賣點分析、工程高達36%的綠化率，且緊鄰占地千畝的東湖山公園，使得整個小區(qū)成為一個“園林式的單

19、位，因此有其突出的環(huán)境特點。此外，開發(fā)商重視小區(qū)住宅戶型多樣化和房屋外觀設計，大大增加了該工程的吸引了。、工程位于黃河片區(qū)，已落戶的生活小區(qū)較多，配套設施十分豐富。教育、休閑、娛樂、購物等都很便利。、小區(qū)堅持以“山無里，景無界，心無邊的開發(fā)理念，工程為四幢電梯公寓組成，居民生活便捷，在此根底上還引進了“智能化新概念，更加提高了小區(qū)居民的舒適度。、工程定位于黃河片區(qū)中高檔住宅，但價格相對同片區(qū)競爭樓盤顯得十分親民，且采用多種優(yōu)惠付款方式極大地提高了其競爭力。、工程開發(fā)商是由中國工程物理研究院六所所屬SG實業(yè)總公司于二00四年十二月發(fā)起設立的高新技術產業(yè)的國有控股企業(yè)，在成都、綿陽等地已開發(fā)多個優(yōu)

20、質的樓盤和公共設施工程，信譽良好。2、廣告宣傳策略由于SG置業(yè)已經在成都、綿陽等地開發(fā)了一系列樓盤在消費者心目中形成了良好地形象，再加上黃河片區(qū)優(yōu)質的生活環(huán)境對置業(yè)者都是一個比擬大的吸引。“SGDHSZ工程針對確定的目標群體，按方案、分階段，系統(tǒng)的對小區(qū)的整體形象和“賣點進展廣告宣傳。包括以下廣告媒體：現場售樓部、工地現場、報紙、電視臺、網絡、公車及戶外廣告牌等。3、促銷策略、促銷的階段性策略，按不同的階段指定不同的銷售策略。一般按以下階促銷：促銷準備階段；首次公開展銷和銷售階段；二次公開展銷和銷售階段；三次公開展銷和銷售階段；掃尾銷售階段。、銷售對象：城市首次置業(yè)者、大中型企業(yè)員工、公務員、

21、企業(yè)管理人員等。、促銷手段：擬采用多種促銷手段，包括：廣告宣傳、內部認購、人員直銷、舉辦展銷會、集團認購、靈活多樣的付款方式及優(yōu)惠方案、售樓現場樣板房促銷等。4、定價策略、價格定位根據目前德陽市房地產房源交易信息，以及黃河片區(qū)一帶同類房地產銷售價格如表3所示：表3 樓盤銷售價格増況表序號名稱地段最低價元/)最高價元/)均價元/)1黃河畔島黃河片區(qū)4260526047002瑞琪曼國際社區(qū)黃河片區(qū)4800623354003希望城黃河片區(qū)4788575850784凱旋國際老城區(qū)5258666855005春天印象城北片區(qū)4588514847006天籟福河東片區(qū)400048004500從德陽市近期樓盤價

22、格情況分析，中高檔住宅售價在40006668元/之間。參考各樓盤價格和對其區(qū)位、環(huán)境、配套等比照，“SGDHSZ價格定位為中高檔住宅，住宅價格為4380元/，商鋪價格為6680元/，停車位每個10000元。、價格優(yōu)惠策略、預付房款優(yōu)惠 ：一次性交納10000元誠意金，成為銀卡用戶，擁有1%優(yōu)惠；一次性交納20000元誠意金，成為金卡用戶，擁有2%優(yōu)惠；一次性交納30000元誠意金，成為鉆石卡用戶，有用3%優(yōu)惠。 、集團購置優(yōu)惠；、特殊消費對象優(yōu)惠； 、其他優(yōu)惠措施、價格浮動策略：、展銷會期促銷優(yōu)惠價； 、仙器銷售優(yōu)惠浮動價；、正常銷售期段浮動價；、其他浮動措施第三章 工程選址及區(qū)設條件一、工程

23、選址作為開展中的旌陽區(qū)內，黃河片區(qū)以上風上水、純居住、無工業(yè)等因素和其優(yōu)越的自然環(huán)境，成為城市規(guī)劃中山水宜居特點的重點建立區(qū)域。二、區(qū)域歷史文化地位黃河片區(qū)的區(qū)域范圍是指北起青衣江路，南至黃河東路，東靠東湖山，西側黃山路；整個片區(qū)位于德陽城市的東北面，是06年后新興建立起來的行政、高尚居住中心。在市政府及建立局的投入巨資重點打造之下，強力推進片區(qū)建立，首先便是對青衣江東路、龍泉山北路等重要道路進展了建立，全面完成了渭河路、廬山北路等道路建立。當前片區(qū)市政配套設施越來越完善，道路寬闊縱橫交織，市、區(qū)兩級眾多行政機關及國家級重點示范中學等名校均在該區(qū)；區(qū)域內環(huán)境優(yōu)美，東靠風景秀麗的東湖山公園，西臨

24、碧波蕩漾的綿遠河，依山傍水自然條件出眾。三、建立條件1、區(qū)域配套:近幾年內德陽市、區(qū)兩級眾多行政機關辦公地點已先后遷到黃河片區(qū)；學校擁有鼎天幼兒園、國家級重點示范中學德陽中學、德陽外國語學校等；提供醫(yī)療效勞的眼科醫(yī)院和肝膽病醫(yī)院；綜合市場有主要玉泉農貿市場，為市民的生活消費提供了便捷；2、區(qū)域樓盤情況房地產經濟:黃河片區(qū)當前是以純居住社區(qū)為主，區(qū)域內樓盤主要以萬興魅力城系列、福康集團、順天房產開發(fā)的樓盤為主。已入市的樓盤有：御景東苑、駿逸東山、上東風景。即將入市的工程有萬興魅力城四期、?？等痃髀?。樓盤戶型戶型面積從60平米的一室一廳到200余平米的奢華戶型齊全。區(qū)域樓盤主要以中型社區(qū)為主，都較

25、注重小區(qū)的內部環(huán)境和景觀配套的打造。 3、交通方便SGDHSZ坐落于北起青衣江路，南至黃河東路，東靠東湖山，西側黃山路的黃河片區(qū)，即德陽城市的東北面，是06年后新興建立起來的行政、高尚居住中心。其市政配套設施越來越完善，道路寬闊縱橫交織，有14路、23路、24路、27路等公交車經過此地，距離火車站30需要25min,而距離汽車站只需15min，交通十分便捷。3、 土地征用情況開發(fā)土地由出讓方式獲得土地17120，土地價格為5680萬元。第四章 建立規(guī)模及功能標準一、建筑面積及內容SGDHSZ工程建立為商業(yè)小區(qū)，初步規(guī)劃總建筑面積為99354，其中住宅面積78168，商鋪面積6576，停車庫面積

26、14610。二、工程規(guī)劃設計方案1、工程在規(guī)劃設計時，充分考慮德陽整個消費需求以及德陽市地方環(huán)境對建筑的影響，堅持“山萬里，景無界，心無邊的開發(fā)理念，工程致力于打造一個適合人居的居住生態(tài)社區(qū)。2、 建筑外立面風格：概念主題生態(tài)、時尚、經濟、適用、舒適的現代派生活。主要通過窗、玻璃、陽臺、腰線、空調機位、屋頂等建筑符號來表達。3、 建筑內裝飾：為了更好的順應市場和給客戶更大的自由發(fā)揮空間，交屋標準為清水房，重點在隱蔽工程中盡量做到一次到位，防止客戶二次裝修對建筑產生破壞。4、 戶型定位：由于本工程規(guī)模不大，戶數不多，但是在設計時特別注意不要簡單的重復，充分挖掘各戶型的特點，使每一個戶型盡量有變化

27、，力求到達各具特色和獨有的賣點，以到達吸引客戶的目的。5、戶型設計：根據“SGDHSZ區(qū)位環(huán)境和住宅市場需求，規(guī)劃為以下及三種戶型：表4 “SGDHSZ住宅戶型戶型面積數量套套型A87.6350兩室兩廳一衛(wèi)137.1750三室兩廳兩衛(wèi)107.8350三室兩廳一衛(wèi)B51.23132一室兩廳一衛(wèi)72.25124兩室兩廳一衛(wèi)93.13124兩室兩廳一衛(wèi)107.83132三室兩廳一衛(wèi)C129.4950三室兩廳兩衛(wèi)87.6350兩室兩廳一衛(wèi)D69.2125兩室兩廳一衛(wèi)129.8425三室兩廳兩衛(wèi)130.4325三室兩廳兩衛(wèi)85.6825兩室兩廳一衛(wèi)總數862套以上戶型在設計時綜合考慮了住宅使用功能和空間

28、組合、家庭人口、職業(yè)特征等因素，住宅內有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室及陽臺、餐廳和書房。各種功能空間如臥室、起居室、餐廳、衛(wèi)生間的使用面積也滿足規(guī)定的要求。三、工程工程情況表5 工程工程一覽表序號工程名稱說明1土建工程建筑面積993541.1住宅建筑面積781681.2商鋪建筑面積65761.3停車場建筑面積146102給排水工程水箱、水池、水泵機房3普通消防系統(tǒng)住宅區(qū)4變配電工程強電配電房變配電設備5照明工程小區(qū)照明6通信工程普通 配線端子接單元口7火災報警及平安監(jiān)視公共場所火災報警，可視防盜門8通風工程地下停車庫通風9閉路電視住宅區(qū)10室外工程室外綠化及局部道路場地第五章 建立方案一

29、、建立場地環(huán)境1、總體分析本工程位于地勢平坦，不占用城市主干道，無需大規(guī)模拆遷。城市主次干道的水、電、煤氣、通訊等市政設施配套完善，承當施工任務的施工隊伍，只要滿足施工資質的企業(yè)就能完成施工任務。而德陽市滿足資質要求的企業(yè)有幾十家，施工隊伍不成問題，施工所需場地、施工道路、用水、用電均已滿足，故施工條件較好。2、 自然環(huán)境： 地形、地貌 德陽市旌陽區(qū)地處龍門山東和龍泉山西北地帶，地跨成都平原和鹿頭山系列，綿遠河、凱江河由西北向東南斜穿區(qū)境，石亭江沿西南區(qū)界注入，江河間地形開闊平坦，綿遠河以東地形起伏為丘陵區(qū)。全區(qū)地勢西北高，東南低，西北海拔在460米至600米之間。土地類型按地貌劃分平原、淺丘

30、。 氣候、水文 德陽市屬于亞熱帶濕潤型氣候區(qū)，四季清楚、氣候溫和、降雨充分、無霜期長，平均風速小，冬季常有干旱，秋多綿雨。德陽市水資源總量為82.75億立方米，其中地表水為56.98億立方米，地下水為25.77億立方米，在水資源總量中可利用水量占總水量為35.70%，其中地表水為22.38億立方米，地下水為7.13億立方米。二、總體規(guī)劃布局1、 片區(qū)規(guī)劃“SGDHSZ工程位于位于德陽城市的東北面，是06年后新興建立起來的行政、高尚居住中心，屬于市政府及建立局的投入巨資重點打造之下以園林旅游、休閑娛樂和中高檔住宅為主的區(qū)域。目前，該片區(qū)市政配套設施齊全，周邊環(huán)境也十分完善。2、 總平面布局“SG

31、DHSZ總平面呈方形布局，由4幢電梯公寓組合而成，其中底層或低層為商鋪，下設地下停車場，綠化率高達36%，布局合理，休閑宜居。2、 整體規(guī)劃設計特點A、 在建造現場銷售部時應充分考慮樓盤概念，充分利用工程區(qū)位優(yōu)勢，表達樓盤品質、特征。B、 將工程外觀色彩和建筑風格同小區(qū)景觀有機結合起來，到達天、地、景、房、人的完美統(tǒng)一境界。C、 在工程開盤時先將局部區(qū)內凈化，景觀先做出來。尤其是接待中心的景觀，表達樓盤概念，讓購置者有一個切身體會。D、 在小區(qū)內的景觀凈化設計重點表達生態(tài)精品樓盤的概念。E、 充分利用區(qū)位優(yōu)勢提升綜合利用效率，在屋高、平面規(guī)劃、外立面等方面提升工程的商業(yè)價值。4、工程建筑經濟技

32、術指標表6 工程建立經濟指標一覽表序號工程指標1總用地面積171202總建筑面積993542.1 停車場建筑面積146102.2 地上建筑面積847442.2.1 住宅781682.2.2 商鋪65763建筑層數34層3.1 地上 33層3.2 地下1層4建筑總高99.3m5建筑容積率4.956綠化率36%7停車位數量4877.1 地上977.2 地下390三、建立方式1、工程發(fā)包方式是采用公開招標的方式。工程的勘察、設計，土方工程，樁基工程，土建工程，裝修裝飾工程，水電工程，綠化、景觀塑造，小區(qū)道路及根底設施建立，重要設備、材料等物資的采購，工程監(jiān)理宜采用委托招標的組織形式。2、招標范圍表7

33、 招標情況一覽表序號名 稱招標情況備 注不招標招標1工程勘察、設計招標2土方工程招標3樁基工程施工招標4土建工程施工招標5裝修裝飾工程招標6水電工程招標7小區(qū)綠化、景觀塑造招標8小區(qū)道路及根底設施施工招標9重要設備、建筑材料等物資的采購招標10工程監(jiān)理招標四、構造設計根據“SGDHSZ地質勘查情況和本工程初步規(guī)劃，工程根底和上部構造設計擬采用以下類型：1、根底選型及處理樁根底：根據工程所在地地基狀況采取打鋼筋混凝土預制樁工程。質量保證：采用規(guī)格質量必須符合設計要求和施工標準規(guī)定，且有出廠合格證的2、預制鋼筋混凝土樁。工藝流程操作：就樁樁機 起吊預制樁 穩(wěn)樁 打樁 接樁 送樁 中間檢查驗收 移樁

34、機至下一個樁位 深層攪拌樁：采用注漿加固地基施工及大體積混凝土筏板根底施工，并通過動力觸探和載荷試驗等原位測試方法對施工結果進展檢測來驗證試驗結果。 上部構造：“DHSZ建筑群由4幢高99.3米的塔樓、高層住宅組成，其中地上33層，地下1層。 地上建筑物為框架剪力墻構造，地下停車庫為底板、側壁頂板均為抗?jié)B等級為P6的防水混凝土。抗震烈度為7度，構造平安等級為二級，耐火等級為二級。其中，屋面防水等級為2級，地下室防水等級為2級。 必須指出的是，德陽在2021年地震以后，人們逐漸對建筑物的抗震強度有了一定的要求，因此在構造施工中明確注意提升建筑抗震強度，因此：使構造具有明確的計算簡圖和合理的地震作

35、用傳遞途徑。具備必要的抗震承載力，良好的變形能力和消耗地震能量的能力。對可能出現的薄弱部位，擬采取措施提高抗震能力。五、 室內給排水及供電工程給排水工程由生活給水、消防給水、排水三個系統(tǒng)組成。本工程位于黃河片區(qū)，可運用已有的市政給水設施。1、生活給水系統(tǒng)：采用豎向分區(qū)供水方式，一五層為下區(qū)，采用下行上給市政直供給水管提供，六十一層為中區(qū)，十二層及以上威上區(qū)，中區(qū)和上區(qū)均采用地下室水泵房內設置無負壓變頻水泵，供給樓頂容積為48m3的水箱。水表按樓層集中放置，熱水由戶內氣燃氣熱水器供給。給水干管、立管采用內筋嵌入鋼塑復合管，室內生活給水管及熱水管均采用PP-R聚丙烯塑料給水管，熱熔連接。2、消防給

36、水系統(tǒng):室外消火栓由小區(qū)給水管網直接供水,20L/s,室內設置400m3的消防蓄水池，消防給水由室外給水管供給，消火栓由普消泵(一備一用)從消防水池供給。樓頂設置容積為48m3的玻璃鋼水箱。本工程地下車庫及一、二層商場及標準層公共走廊，設置自動噴水滅火系統(tǒng)。自動噴水系統(tǒng)危險級級設計，噴水強度8L/minm2,作用面積160m2，系統(tǒng)設計流量為30L/s,設濕式報警閥一套，在每層的供水干管上調信號蝶閥和水流指示器。加壓泵房內設主加壓泵6臺，系統(tǒng)設水泵接合器6個，噴頭采用標準型玻璃球噴頭，68。C溫度級。室內系統(tǒng)管道豎向成環(huán)狀連接，室風消火栓系統(tǒng)及自動噴水滅火系統(tǒng)管道均采用內外壁熱鍍鋅鋼管：DN1

37、00，采用溝槽式卡箍連接或法蘭連接閥門處；DN100,采用螺紋連接。3、排水系統(tǒng)：室內采用污廢水合流，系統(tǒng)采用單立管排水方式，伸頂通氣管，排入室外沼氣化糞池，經處理后再排入市政污水管。室內排水立管采用U-PVC螺旋排水管道，排水橫管采用擠出成型U-PVC排水管道，承插粘接。4.供電配套系統(tǒng)供電電源及電壓。供電電壓為10KV，從黃河片區(qū)的主干線接入，有專門的配電房進展轉壓分送。負荷等級。工程消防用電設備，設備機房，小區(qū)道路照明等采用二級負荷，其他為三級。計量方式。由系統(tǒng)進線設專用計量柜，每戶都有電壓表。5.照明及電力設計照明設計。有正常照明，小區(qū)照明，應急照明等，小區(qū)主要光源為節(jié)能型熒光燈，住宅

38、預留燈位，自行選擇，在公用的疏散通道，地下車庫等，設平安出口標志燈。電力設計。生活水泵與潛水泵水位由系統(tǒng)自動控制，消防設備接消防中心指令開啟或停機。6.供氣。采用城市管道煤氣供給，每戶都配備專用煤氣管道，從事先設計的預留孔接入。7.通風住宅空調。每個住戶室外都有空調預留位置，可自行購置安裝。通氣。在地下車庫等位置安裝機器排煙通風設備，以保證空氣質量的清新。8.通訊設施光纖。小區(qū)接入電信的光纖設備， 線的接入，每戶都有預留線路，可自行選擇開通。電視線路。同光纖一樣，統(tǒng)一接入，預留線路由用戶自行選擇。9.消防小區(qū)的通道，樓梯道等都有消防設備。小區(qū)室外按標準設置消火栓。地下車庫按標準標準，設置防火分

39、區(qū)，并采用自動噴淋系統(tǒng)。10.環(huán)境保護生活垃圾的處理。每個樓層設置有垃圾通道，每天進展垃圾的處理，小區(qū)設置有垃圾箱，并有專人進展清掃。生活污水。有專用管道進展合流匯中，進入片區(qū)的城市污水管道。噪聲。小區(qū)距離街道有一定的距離，且為高層建筑，在這方面不需要專門的設施設備。第六章 工程施工進度安排本工程方案在兩年半左右的時間內建成。建立進度方案如下：表8 工程施工進度安排表時間說明2021年3月工程建議書批復2021年4月-5月編制可行性研究報告并報批2021年7月-9月建筑方案設計2021年10月綜合管網設計2021年11月-12月施工圖設計2021年1月報建、領取建立規(guī)劃許可證2021年2月10

40、日工程開工2021年6月完成投資25%2021年8月取得預售許可證，開場預售2021年12月主體工程斷水2021年2月-5月單體工程驗收2021年4月-6月分項工程驗收2021年8月正式入住第七章 投資估算與資金籌措一、投資估算根據本工程設計方案確定的建筑面積、構造、建立標準，以及可行性研究財務評價有關取費要求，估算總投資造價如表9和表15所示。表9 “SGDHSZ工程投資估算單位:萬元序號 項 目開發(fā)產品本錢 分期方案進度1 23451土地費用 56805680 2前期工程費901 601 3303根底設施建立費 2727 927 18004建筑安裝工程費 9088 2508 5080 15

41、005公共配套設施建立費 455 85 170 2006開發(fā)間接費 227 40 55 55 40 377管理費用 407 85 85 85 84 688銷售費用 909 70 230 230 220 1599開發(fā)期稅費 368 160 20810其他費用 368 50 50 108 16011不可預見費 1590 540 650 400 合計 22720 6526 4400 8276 2854 664備注：本次費用設計以5個月為一個周期，時間從2021年3月2021年8月，總共2年半時間。二、資金籌措 本工程建立資金完全由建立單位自籌，四川省科學城SG置業(yè)德陽分公司使用自有資金10000萬作

42、為工程資本金，按照國家對商品房銷售有關規(guī)定，缺乏資金通過向銀行借貸和預售房款解決。借貸資金約5589萬元，按一年期利率10%計算，到期后還本付息，本金及利息擬用預售收入扣除相關稅費后進展歸還，本工程考慮用預售收入扣除相關稅費后補充建立資金，將采取邊回款邊將回款用于建立資金以及歸還債務使用，最大限度的利用工程預售收入。第八章 經濟效益分析一、住宅銷售價格根據工程所處位置，周圍環(huán)境條件和房地產市場的趨勢預測，考慮房地產銷售風險和工程建立本錢等綜合因素，住宅按4380元/，商鋪按6680元/進展銷售，平均售價4378元/，停車庫每個車位10000元。二、銷售進度及付款方案本工程方案在1年半內完成銷售

43、，其銷售方案如表10所示。表10 各類建筑銷售方案表工程合計123住宅%100156025商鋪%100106030停車位%100106030備注：所有業(yè)主均在2年內付清房款，簽合同當年付一半，第二年再付一半。三、稅費率本報告采用的各種稅費如表11所示。表11 稅費率表稅費工程稅費率%稅費工程稅費率%營業(yè)稅5公益金5城市維護建立費7法定盈余公積金10教育費附加費3任意盈余公積金8企業(yè)所得稅25不可預見費7四、盈利能力分析工程在計算期內經營收入43500萬元，可獲利潤總額18387萬元，扣除所得稅9399萬元，公益金449萬元，公積金899萬元，任意盈余公積金719萬元后，還有6921萬元可分配利

44、潤。工程繳納的經營稅金2393萬元，企業(yè)所得稅9399萬元，合計繳納稅金11792萬元。工程全投資內部收益率所得稅前為17.42%，在預期可承受的內部收益率為12%時凈現值可達3308.03萬元，投資回收期為2.96年。工程全投資內部收益率所得稅后為9.59%，投資回收期為3.23年。資本金內部收益率為10.99%。詳見表17和表18五、清償能力分析本工程所需資金單獨由開發(fā)商自籌的話是不夠的，因此所需資金由開發(fā)商自籌、銀行短期借款和預售房款解決。根據投資估算情況向金融機構借款9203萬元，借款一年，在2021年3月借入，2021年3月還款，借貸利率按10%計算。在投資的第5期將其售房收入歸還銀

45、行貸款本金9203萬元，利息920萬元。除去向銀行短期借款，開發(fā)商還通過預售房款填補投資，在總投資的第4、5期共計3518萬元。但是當戶主停頓供給房款，開發(fā)商就面臨著資金中段的危險，無法供給開發(fā)所需，即提高了資產負債率。所以在向投資者分配利潤時，應該適當的多留一些，防止清償的能力出現危機。六、主要經濟指標本工程的主要經濟指標如表14所示。表12 主要經濟指標表序號名稱單位數據一建立規(guī)模1房地產開發(fā)產品總建筑面積993541.1商品房銷售99354其中：住宅78168商鋪6576停車場14610二經濟數據1總投資萬元227202資金籌措萬元22720其中：資本金萬元10000使用預售房款萬元35

46、18銀行短期借款萬元92023經營收入萬元435004經營稅金及附加萬元23935總本錢費用萬元227206利潤總額萬元183877所得稅萬元93998稅后利潤萬元8988三財務評價指標1全部投資內部收益率所得稅前%17.422全部投資投資回收期所得稅前年2.963全部投資內部收益率所得稅后%9.594全部投資投資回收期所得稅后年3.285資本金內部收益率%10.99第九章 風險分析及對策為了確保風險分析的質量，有必要對“SGDHSZ投資過程中可能存在的風險因素進展科學的分析，使投資決策者能更好地把握風險的本質和變化規(guī)律，從而采取相應的措施或對策來減少風險損失。一、風險分析1、工程自身情況分析

47、從德陽市目前的住宅市場來看，出現了住房供過于求的情況。除了市場有效需求缺乏，改革滯后，購房者舉棋不定，房價超過消費者的承受能力等原因外，小區(qū)位置偏僻，設施不配套，交通不方便，住宅小區(qū)環(huán)境不盡如意，缺乏良好的居住環(huán)境是其重要原因。 本工程市場定位為中高檔住宅，工程在區(qū)位價格、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場需求優(yōu)勢，但在配套設施方面還是一個劣勢，由于工程相對較小，其自身配套較為不完善，主要依靠所在地黃河片區(qū)完善優(yōu)質的配套設施。2、方案規(guī)劃分析工程市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃根底上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。硬杜絕規(guī)劃設計單調。缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和

48、戶型的設計上贏得消費者，減小工程的市場風險。二、投資風險的控制 及早的發(fā)現或預測到這些風險并能及時地采取有效地措施，化解或緩和、減輕、控制這些風險。房地產投資的成功在很大程度上依賴于對風險的認識和管理。改工程控制風險的方式包括以下三項措施：1、通過加快進度來回避風險 開發(fā)經營周期越長工程建成后的經濟形勢就越難預測。其次，開發(fā)經營周期越長工程建成后的政治形勢也越難與粗。所以回避房地產開發(fā)經營風險的方法就是加快完成開發(fā)工程。針對該工程，我們采取招投標的方式和建立單位簽訂具有法律效應的城堡合同，以保證資金的充分供給，與建筑材料等物資供給商簽訂施工材料供給合同。這樣極可能防止不必要因素的影響。2、通過

49、市場調查來降低風險 通過市場調查，獲得盡可能多的信息。獲得的信息有關投資環(huán)境和環(huán)境工程的市場信息越多，做出的預測就越準確，從而能進展正確而科學的決策，包括投資工程的選擇、區(qū)位的選擇、時機的選擇、融資的選擇、租售的選擇等。這樣就能把不確定性降到最低限度，較好的控制房地產投資過程中的風險。3、通過加強管理來控制風險 良好的工程管理師重要的保證。從投資開發(fā)來看，工程全過程的投資、進度和質量是重點。聘請有經歷的房地產專家進展指導是非常有必要的，可以有效地減少經營費用，提高效益水平，進而降低并控制風險。第十章 工程可行性研究結論及建議一、結論本工程屬于房地產住宅開發(fā)工程，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建立產業(yè)政策，開發(fā)用地變更及工程建立規(guī)劃手續(xù)已辦理，建立資金由自籌和銀行貸款兩局部組成，現場建立條件具備。自地震后德陽市民購房需求增加以及購房者對房產的要求由低檔走向中高檔的趨勢，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據對德陽市住宅市場分析預測，工程開發(fā)有市場銷路。財務分析結果說明，工程經濟效益可行。1、從經濟效益來說：由于公司在工程開發(fā)建立前，進展了廣泛。深入的市場調研，了解客戶的需求，目前局部單元已有意向性客戶預定，銷售前景看好。改方案采取了提前預售，分期付款等措施，可以給公司帶來高額利潤回報，可以提高公司在社會上的知名度，為公司將來的開展奠定了根底，并且為德陽的房地產經濟