北京XX村房地產(chǎn)商業(yè)投資評(píng)估報(bào)告( 19頁(yè))

1、單擊此處編輯母版文本樣式第二級(jí)第三級(jí)第四級(jí)第五級(jí)*北京南三環(huán)南頂村58號(hào)商業(yè)投資評(píng)估報(bào)告Part 1工程本體研究周邊商業(yè)環(huán)境調(diào)研工程商業(yè)價(jià)值預(yù)估及投資估算Part 2Part 3區(qū)位：工程處于南三環(huán)外，北京CBC商圈 “時(shí)裝之都商貿(mào)核心區(qū) 的核心位置本案 北京CBC北抵南三環(huán)木樨園橋，南至四環(huán)路，西起馬家堡東路，東至榮耀路。占地約5平方公里的區(qū)域里， 大紅門(mén)商圈樞紐重地，京城九大商圈效益創(chuàng)龍頭勝地，CBC日漸成熟，經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，集約優(yōu)勢(shì)無(wú)可比較，蘊(yùn)藏巨大消費(fèi)潛力與商機(jī)。 大紅門(mén)服裝商貿(mào)區(qū)現(xiàn)有根底，建設(shè)成集商貿(mào)交易、展覽展示、物流配送、商務(wù)辦公、金融效勞、研發(fā)設(shè)計(jì)、信息交流等功能于一體的北京服裝商務(wù)

2、核心區(qū)。 包括服裝商貿(mào)核心區(qū)、原輔材料展示交易區(qū)、商務(wù)辦公效勞區(qū)、服裝創(chuàng)意研發(fā)產(chǎn)業(yè)區(qū)和北京南站綜合商業(yè)區(qū)等5大功能區(qū)， 由目前單一服裝產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)型商業(yè)業(yè)態(tài)向效勞型產(chǎn)業(yè)和復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變。 CBC商圈交通：雙向六車(chē)道，區(qū)域內(nèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)聚集，客流車(chē)流量大，交通擁堵，地鐵十號(hào)線(xiàn)的運(yùn)營(yíng)極大改善交通現(xiàn)狀大紅門(mén)地鐵站地鐵十號(hào)線(xiàn)2期規(guī)劃線(xiàn)路圖含大紅門(mén)站，離本工程步行僅需5分鐘?，F(xiàn)場(chǎng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)地鐵站已在建設(shè)中。位于京城南中軸：貫穿京城東西南北，速度連接南苑路，木樨園，大紅門(mén)橋等快速交通要道！公交線(xiàn)路包括2路，54路，341路，運(yùn)通103，101，705、742，729，859854等多條線(xiàn)路可到達(dá)！ 10號(hào)線(xiàn)二

3、期隧道貫穿時(shí)間為2021年6月，同年9月實(shí)現(xiàn)全線(xiàn)軌道鋪通。到2021年9月，地鐵10號(hào)線(xiàn)二期將開(kāi)始試運(yùn)行，并力爭(zhēng)在2021年12月實(shí)現(xiàn)開(kāi)通試運(yùn)營(yíng)。周邊環(huán)境：商業(yè)氣氛非常成熟并具有極大潛力的服裝產(chǎn)業(yè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)聚集地 大紅門(mén)已聚集40多萬(wàn)商業(yè)貿(mào)易從業(yè)人員，日均客流量20萬(wàn)人次，商圈平均日貨量約1600噸，年交易額幾百億元商圈服裝交易量以每年10%-15%的速度迅速增長(zhǎng)。體量：總建筑面積6258平米，地上四層的中等規(guī)模商業(yè)，根底良好根底數(shù)據(jù)：總建面積6258平米，地上四層商業(yè)；地下一層的規(guī)劃：土地規(guī)劃用途綜合商業(yè)樓特性：工程屬裕隆園小區(qū)商業(yè)配套；現(xiàn)房，兩證齊全，產(chǎn)權(quán)50年?，F(xiàn)狀：未裝修，處于閑置狀態(tài)；

4、車(chē)位：工程門(mén)前開(kāi)闊性不好，無(wú)充足停車(chē)位及延展空間；優(yōu) 勢(shì)劣 勢(shì)小結(jié)1處于CBC核心地段，商業(yè)氣氛成熟；3重大規(guī)劃利好，10號(hào)線(xiàn)二期線(xiàn)路大紅門(mén)站，距離本工程步行5分鐘路程；4工程現(xiàn)房證件齊全并；1工程所在地交通擁堵， 人車(chē)擁擠秩序混亂 2工程門(mén)前開(kāi)場(chǎng)有限，停車(chē)位缺乏Part 1工程本體研究周邊商業(yè)環(huán)境調(diào)研工程商業(yè)價(jià)值預(yù)估及投資估算Part 2Part 3工程周邊商業(yè)氣氛成熟，由街鋪、眾多專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)組成，業(yè)態(tài)涵蓋輕紡、皮草、服飾、餐飲、便利店?；鬯掠鸾q一條街方仕國(guó)際輕紡城銀都建皮毛輔料商城眾人眾輕紡市場(chǎng)京都輕紡城丹陛華小商品市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)周邊街鋪北向藥房東方名剪阿姐飯店縫紉機(jī)專(zhuān)賣(mài)店北向藥房東方名剪阿姐

5、飯店縫紉機(jī)專(zhuān)賣(mài)店參考商鋪?zhàn)饨鹈娣e分解單價(jià)北向藥房5萬(wàn)/年25平米5.5元/平米天阿姐飯店11萬(wàn)/年45平米6.7元/平米天東方名剪40萬(wàn)/年500平米2.2元/平米天工程周邊較近的街鋪，業(yè)態(tài)涵蓋美容美發(fā)、餐飲醫(yī)藥便利店等，街鋪?zhàn)饨鹚絽⒉畈积R專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)業(yè)態(tài)涵蓋輕紡、皮草、服飾、餐飲、小商品等，租金水平較高?；鬯掠鸾q一條街銀都建皮毛輔料商城眾人眾輕紡市場(chǎng)京都輕紡城丹陛華小商品市場(chǎng)參考商鋪樓層面積分解單價(jià)丹陛華一樓A27815平米60元/平米/ 天丹陛華三樓內(nèi)鋪 6平米44元/平米/ 天丹陛華四樓內(nèi)鋪6平米 23元/平米/ 天丹陛華四樓邊鋪18平米 15元 /平米/ 天大紅門(mén)紡織品批發(fā)市場(chǎng)內(nèi)商鋪10

6、萬(wàn)/年30平米9.1元/平米天方仕國(guó)際輕紡城小結(jié)工程周邊商業(yè)氣氛成熟，由街鋪、眾多專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)組成，業(yè)態(tài)涵蓋輕紡、皮草、服飾、餐飲、便利店；周邊較近的街鋪，業(yè)態(tài)涵蓋美容美發(fā)、餐飲醫(yī)藥便利店等，街鋪?zhàn)饨鹚絽⒉畈积R；專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)業(yè)態(tài)涵蓋輕紡、皮草、服飾、餐飲、小商品等，租金水平較高；Part 1工程本體研究周邊商業(yè)環(huán)境調(diào)研工程商業(yè)價(jià)值預(yù)估及投資估算Part 2Part 3模式一模式二模式三租售方式整售不售整租不售零租適用條件通常使用于已經(jīng)經(jīng)營(yíng)成熟的商業(yè)物業(yè)未投入使用的商業(yè)物業(yè)想要整售可通過(guò)項(xiàng)目信托方式進(jìn)行，但操作難度較高開(kāi)發(fā)商實(shí)力較強(qiáng)，希望通過(guò)商業(yè)賺取長(zhǎng)期高額利潤(rùn)必須找到一家具備成功經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公

7、司愿意承租開(kāi)發(fā)商實(shí)力較強(qiáng)，希望通過(guò)商業(yè)賺取長(zhǎng)期高額利潤(rùn)開(kāi)發(fā)商自身?yè)碛谐墒斓纳虡I(yè)管理團(tuán)隊(duì)優(yōu)點(diǎn)一次性完成整體銷(xiāo)售，迅速回籠資金便于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，商業(yè)經(jīng)營(yíng)易于成功物業(yè)租金逐年遞增，形成穩(wěn)定的利潤(rùn)源泉可將物業(yè)抵押融資，等待增值 在一定程度上便于管理最大限度地實(shí)現(xiàn)商業(yè)的潛在價(jià)值，并帶動(dòng)整體升值同時(shí)能實(shí)現(xiàn)較高租金缺點(diǎn)由于整體出售，一般價(jià)格較低于市場(chǎng)價(jià)格信托方式審批程序復(fù)雜，受政策影響明顯機(jī)會(huì)渺茫，可遇而不可求經(jīng)營(yíng)談判實(shí)力強(qiáng)，壓價(jià)狠，開(kāi)發(fā)商租金菲薄初期資金壓力較大回報(bào)期長(zhǎng)開(kāi)發(fā)商資金壓力較大，存在一定風(fēng)險(xiǎn)前期經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)較低無(wú)法通過(guò)商業(yè)獲得大量資金回籠回報(bào)期長(zhǎng)租售模式建議通用租售策略的六種模式1/2模式四模式五模

8、式六租售方式零售整租零售零租租售結(jié)合適用條件有較為成熟的商業(yè)氛圍開(kāi)發(fā)商有較強(qiáng)的招商或商業(yè)管理能力，或聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司開(kāi)發(fā)商資金有限，希望全部物業(yè)盡可能變現(xiàn)開(kāi)發(fā)商期望通過(guò)商業(yè)直接獲取利潤(rùn)同時(shí)也希望商業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)優(yōu)點(diǎn)短期內(nèi)回收大量資金;實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營(yíng)，有利于樓盤(pán)升值。有助于開(kāi)發(fā)商迅速回款品牌商家入住有利于促進(jìn)其余商鋪銷(xiāo)售，能夠?qū)崿F(xiàn)一部分回款主力店的帶動(dòng)在一定程度上促進(jìn)商業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)缺點(diǎn)零售整租一般通過(guò)返租形式實(shí)現(xiàn)。6%10%的返租率往往高于百貨業(yè)行業(yè)平均利潤(rùn)率，經(jīng)營(yíng)方難以支付租金，業(yè)主利益受損，后續(xù)經(jīng)營(yíng)困難，從而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的品牌受損。后續(xù)經(jīng)營(yíng)缺乏有效管理，易造成經(jīng)營(yíng)不善開(kāi)發(fā)商無(wú)法控制業(yè)態(tài)

9、小業(yè)主成本壓力過(guò)大，后續(xù)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題小商鋪較難形成統(tǒng)一風(fēng)格大型持有商業(yè)難以實(shí)現(xiàn)高租金零散商鋪部分無(wú)法控制業(yè)態(tài)，難以形成統(tǒng)一風(fēng)格租售模式建議通用租售策略的六種模式2/2本工程建議采用零售整租或零售零租的方式，以售為主，盡快變現(xiàn)，躲避風(fēng)險(xiǎn)由于開(kāi)發(fā)商商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力缺乏，而本工程未來(lái)面對(duì)的市場(chǎng)環(huán)境尚未穩(wěn)定成型，需要較強(qiáng)的商業(yè)把控能力，建議控制運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)盡快變現(xiàn)，故不適宜采用全部持有不售的模式；整售模式在條件允許的情況下可以嘗試，但一般來(lái)講，對(duì)整售不可抱有太大希望，以免貽誤商機(jī)；零售零租模式能夠?qū)崿F(xiàn)全部變現(xiàn)，但后期難以統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，因此商業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)難以保證，對(duì)開(kāi)發(fā)商的品牌可能有所影響，需謹(jǐn)慎

10、采用；租售結(jié)合模式需要大規(guī)模品牌主力店提升商鋪價(jià)值，本工程難以采用；零售整租模式即返租模式，能夠快速變現(xiàn)，并在一定時(shí)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，有利于商業(yè)氣氛的培養(yǎng)。雖然后續(xù)經(jīng)營(yíng)存在一定風(fēng)險(xiǎn)，但如果采用與開(kāi)發(fā)商毫無(wú)關(guān)系的第三方進(jìn)行返租的模式，可以較好的躲避風(fēng)險(xiǎn)； 本工程商業(yè)價(jià)值初步判斷樓層可以實(shí)現(xiàn)的租金水平（元/平/天）負(fù)1F2-31F8-102F5-73F3-4.54F2-3本工程可實(shí)現(xiàn)租金水平預(yù)判樓層可以實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售單價(jià)（萬(wàn)元/平）負(fù)1F0.6-0.91F2.6-3.92F1.6-2.43F1-1.54F0.6-0.9本工程可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售單價(jià)預(yù)判依據(jù)工程可能實(shí)現(xiàn)的租金，以年10%回報(bào)率計(jì)算售價(jià)租金均價(jià)為4元/平/天左右售價(jià)均價(jià)為1.44萬(wàn)元/平左右序號(hào)項(xiàng) 目指標(biāo)測(cè)算依據(jù)1銷(xiāo)售收入9011萬(wàn)元均價(jià)：商鋪均價(jià)1.4萬(wàn)元/平2開(kāi)發(fā)成本7000萬(wàn)元3銷(xiāo)售費(fèi)用