第九章假設(shè)開發(fā)法及其運(yùn)用

1、1第四章第四章 假設(shè)開發(fā)法及其運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法及其運(yùn)用 第一節(jié)第一節(jié) 假設(shè)開發(fā)法概述假設(shè)開發(fā)法概述第二節(jié)第二節(jié) 假設(shè)開發(fā)法的基本公式假設(shè)開發(fā)法的基本公式第三節(jié)第三節(jié) 動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法第四節(jié)第四節(jié) 假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取第五節(jié)第五節(jié) 假設(shè)開發(fā)法總結(jié)和運(yùn)用舉例假設(shè)開發(fā)法總結(jié)和運(yùn)用舉例本本章章習(xí)習(xí)題題2第一節(jié)第一節(jié) 假設(shè)開發(fā)法概述假設(shè)開發(fā)法概述一、假設(shè)開發(fā)法的含義（熟悉）一、假設(shè)開發(fā)法的含義（熟悉）1、又稱開發(fā)法、預(yù)期開發(fā)法、剩余法，是預(yù)測估價對象、又稱開發(fā)法、預(yù)期開發(fā)法、剩余法，是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利開

2、發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。2、其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益能力為導(dǎo)向求取估價對、其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益能力為導(dǎo)向求取估價對象的價值。象的價值。3第一節(jié)第一節(jié) 假設(shè)開發(fā)法概述假設(shè)開發(fā)法概述二、假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)（熟悉）二、假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)（熟悉）1、其理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。、其理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。2、假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格、假設(shè)開發(fā)法在形式上是評

3、估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法。的成本法的倒算法。兩者的主要區(qū)別兩者的主要區(qū)別是：成本法中的土是：成本法中的土地價格為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格；地價格為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格；假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格已事先通過預(yù)測假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格已事先通過預(yù)測得到，需要求取的是土地價格或在建工程價格等。得到，需要求取的是土地價格或在建工程價格等。 4第一節(jié)第一節(jié) 假設(shè)開發(fā)法概述假設(shè)開發(fā)法概述三、假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象和條件（掌握）三、假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象和條件（掌握）1、適用房地產(chǎn)估價對象、適用房地產(chǎn)估價對象(1)待開發(fā)的土地待開發(fā)

4、的土地(包括生地、毛地、熟地包括生地、毛地、熟地)； (2)在建工程在建工程(包括房地產(chǎn)開發(fā)項目包括房地產(chǎn)開發(fā)項目) ；(3)可裝飾裝修改造或可改變用途的舊房可裝飾裝修改造或可改變用途的舊房(包括裝飾裝修、改包括裝飾裝修、改建、擴(kuò)建，如果是重建就屬于毛地的范疇建、擴(kuò)建，如果是重建就屬于毛地的范疇) ；注意：對于有城市規(guī)劃設(shè)計條件要求，但城市規(guī)劃設(shè)計條件注意：對于有城市規(guī)劃設(shè)計條件要求，但城市規(guī)劃設(shè)計條件尚未明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法估價。尚未明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法估價。5第一節(jié)第一節(jié) 假設(shè)開發(fā)法概述假設(shè)開發(fā)法概述2、適用房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析、適用房地產(chǎn)開發(fā)項目投資

5、分析（1）測算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價格；）測算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價格；（2）測算房地產(chǎn)開發(fā)項目的預(yù)期利潤；）測算房地產(chǎn)開發(fā)項目的預(yù)期利潤；（3）測算房地產(chǎn)開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費用。）測算房地產(chǎn)開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費用。6第一節(jié)第一節(jié) 假設(shè)開發(fā)法概述假設(shè)開發(fā)法概述四、假設(shè)開發(fā)法估價需要具備的條件四、假設(shè)開發(fā)法估價需要具備的條件估價結(jié)果的可靠性取決于兩個預(yù)測：估價結(jié)果的可靠性取決于兩個預(yù)測：o 是否根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則和最高最佳使用原則，是否根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式（包括用途、正確地判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式（包括用途、規(guī)模、檔次等）；

6、規(guī)模、檔次等）；o 是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情或供求狀況，正確地預(yù)測是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情或供求狀況，正確地預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。7第一節(jié)第一節(jié) 假設(shè)開發(fā)法概述假設(shè)開發(fā)法概述五、假設(shè)開發(fā)法估價的操作步驟（熟悉）五、假設(shè)開發(fā)法估價的操作步驟（熟悉）n 選擇具體估價方法；選擇具體估價方法；n 選擇估價前提；選擇估價前提；n 選擇最佳的開發(fā)利用方式；選擇最佳的開發(fā)利用方式；n 預(yù)測后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期；預(yù)測后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期；n 預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；n 預(yù)測后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤；預(yù)測后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤；n 進(jìn)行具體計算，求

7、出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。進(jìn)行具體計算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。8習(xí)題習(xí)題1. 下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是（）。下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是（）。a.假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格的假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法成本法的倒算法b.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法可測算開發(fā)房地產(chǎn)項目的土地最高價格、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法可測算開發(fā)房地產(chǎn)項目的土地最高價格、預(yù)期利潤和最高費用預(yù)期利潤和最高費用c.假設(shè)開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和假設(shè)開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房不得改變現(xiàn)狀的舊房d.假設(shè)開發(fā)法通常測算的是一次性

8、的價格剩余假設(shè)開發(fā)法通常測算的是一次性的價格剩余9習(xí)題習(xí)題2在實際估價中，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果的可靠性，在實際估價中，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果的可靠性，關(guān)鍵取決于（）。關(guān)鍵取決于（）。a房地產(chǎn)具有開發(fā)或者再開發(fā)的潛力房地產(chǎn)具有開發(fā)或者再開發(fā)的潛力 b將預(yù)期原理作為理論依據(jù)將預(yù)期原理作為理論依據(jù)c正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式 d正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險e正確預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值正確預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值10第二節(jié)第二節(jié) 假設(shè)開發(fā)法的基本公式（掌握）假設(shè)開發(fā)法的基本公式（掌握）一、假設(shè)開發(fā)法最基本的公式一、假

9、設(shè)開發(fā)法最基本的公式、公式：、公式：o 待開發(fā)房地產(chǎn)價值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值后續(xù)必待開發(fā)房地產(chǎn)價值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤要支出及應(yīng)得利潤o 其中，后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤取得稅費后續(xù)建設(shè)其中，后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤取得稅費后續(xù)建設(shè)成本后續(xù)管理費用后續(xù)銷售費用后續(xù)投資利息成本后續(xù)管理費用后續(xù)銷售費用后續(xù)投資利息后續(xù)銷售稅費后續(xù)開發(fā)利潤后續(xù)銷售稅費后續(xù)開發(fā)利潤o 與成本法對照與成本法對照11第二節(jié)第二節(jié) 假設(shè)開發(fā)法的基本公式（掌握）假設(shè)開發(fā)法的基本公式（掌握）2、運(yùn)用上述公式估價，注意：、運(yùn)用上述公式估價，注意：一是要把握待開發(fā)房地產(chǎn)在開發(fā)前、后的狀況；一是要把握待開發(fā)房地產(chǎn)

10、在開發(fā)前、后的狀況；二是要把握開發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式。二是要把握開發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式。12第二節(jié)第二節(jié) 假設(shè)開發(fā)法的基本公式（掌握）假設(shè)開發(fā)法的基本公式（掌握）（）待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況：即估價對象狀況，（）待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況：即估價對象狀況，有：有：土地（又可分為生地、毛地、熟地）土地（又可分為生地、毛地、熟地）在建工程在建工程舊的房地產(chǎn)（舊房）舊的房地產(chǎn)（舊房）（）開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，（）開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，有：有：熟地熟地新的房地產(chǎn)（新房），新房又可分為毛坯房、粗新的房地產(chǎn)（新房），新房又可分為毛坯房、粗裝修房、精裝修房裝修房、精裝修房o 生地指的是已完成土地使用權(quán)批準(zhǔn)手續(xù)（指征收

11、），沒生地指的是已完成土地使用權(quán)批準(zhǔn)手續(xù)（指征收），沒進(jìn)行或部分進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)和土地平整而未形成進(jìn)行或部分進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)和土地平整而未形成建設(shè)用地條件的土地；建設(shè)用地條件的土地； o 毛地指的是已完成宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)，但尚未完成宗毛地指的是已完成宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)，但尚未完成宗地內(nèi)房屋拆遷補(bǔ)償安置的土地；地內(nèi)房屋拆遷補(bǔ)償安置的土地； o 熟地指的是已完成土地開發(fā)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（具備熟地指的是已完成土地開發(fā)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（具備“幾幾通一平通一平”），形成建設(shè)用地條件可以直接用于建設(shè)的土），形成建設(shè)用地條件可以直接用于建設(shè)的土地；地； o 凈地指的是已完成宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)和場地內(nèi)拆

12、遷、凈地指的是已完成宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)和場地內(nèi)拆遷、平整，土地權(quán)利單一的土地。平整，土地權(quán)利單一的土地。1314第二節(jié)第二節(jié) 假設(shè)開發(fā)法的基本公式（掌握）假設(shè)開發(fā)法的基本公式（掌握）（）將待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況和開發(fā)完成的房地產(chǎn)狀況結(jié)合起（）將待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況和開發(fā)完成的房地產(chǎn)狀況結(jié)合起來，假設(shè)開發(fā)法的情形有七種：來，假設(shè)開發(fā)法的情形有七種：o 估價對象為生地，在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)；估價對象為生地，在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)；o 估價對象為生地，將生地開發(fā)成熟地；估價對象為生地，將生地開發(fā)成熟地；o 估價對象為毛地，在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè)；估價對象為毛地，在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè)；o 估價對象為毛地，將毛地

13、開發(fā)成熟地；估價對象為毛地，將毛地開發(fā)成熟地；o 估價對象為熟地，在熟地上進(jìn)行房屋建設(shè)；估價對象為熟地，在熟地上進(jìn)行房屋建設(shè)；o 估價對象為在建工程，將在建工程續(xù)建成房屋；估價對象為在建工程，將在建工程續(xù)建成房屋；o 估價對象為舊房，將舊房重新裝飾改造或改變用途成新房估價對象為舊房，將舊房重新裝飾改造或改變用途成新房15第二節(jié)第二節(jié) 假設(shè)開發(fā)法的基本公式（掌握）假設(shè)開發(fā)法的基本公式（掌握）（）開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式（）開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式銷售、出租、營業(yè)銷售、出租、營業(yè)16第三節(jié)第三節(jié) 動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法一、動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的定義一、動態(tài)分析法和靜態(tài)分

14、析法的定義、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價必須考慮資金的時間價值、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價必須考慮資金的時間價值o 原因：開發(fā)周期長，土地取得成本、后續(xù)開發(fā)成本、管原因：開發(fā)周期長，土地取得成本、后續(xù)開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)完成后的價值等所理費用、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)完成后的價值等所發(fā)生的時間不盡相同發(fā)生的時間不盡相同17、考慮資金的時間價值有兩種方式：、考慮資金的時間價值有兩種方式：一是采取折現(xiàn)的方式一是采取折現(xiàn)的方式將這種方式下的假設(shè)開發(fā)法稱為將這種方式下的假設(shè)開發(fā)法稱為動態(tài)分析法；動態(tài)分析法；二是采取計算投資利息的方式二是采取計算投資利息的方式將這種方式下的假設(shè)開將這種方式下的假設(shè)

15、開發(fā)法稱靜態(tài)分析法。發(fā)法稱靜態(tài)分析法。第三節(jié)第三節(jié) 動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法18二、動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的區(qū)別（熟悉）二、動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的區(qū)別（熟悉）三大區(qū)別：三大區(qū)別：、對開發(fā)完成后的價值及后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用、對開發(fā)完成后的價值及后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費的測算：銷售費用、銷售稅費的測算：o 靜態(tài)分析法靜態(tài)分析法根據(jù)估價時點的房地產(chǎn)市場狀況作出的，根據(jù)估價時點的房地產(chǎn)市場狀況作出的，是靜止在估價時點的金額；是靜止在估價時點的金額；o 動態(tài)分析法動態(tài)分析法模擬開發(fā)過程，預(yù)測它們未來發(fā)生的時模擬開發(fā)過程，預(yù)測它們未來發(fā)生的時間及金額，即要進(jìn)行

16、現(xiàn)金流量預(yù)測間及金額，即要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測第三節(jié)第三節(jié) 動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法19、靜態(tài)分析法、靜態(tài)分析法不考慮各項收入、支出的時間不同，不考慮各項收入、支出的時間不同，通過計算利息，直接相加減；不考慮預(yù)售和延遲銷售通過計算利息，直接相加減；不考慮預(yù)售和延遲銷售 動態(tài)分析法動態(tài)分析法考慮各項收入支出發(fā)生的時間不同，考慮各項收入支出發(fā)生的時間不同，先要將它們折算到同一時間，然后再相加減先要將它們折算到同一時間，然后再相加減第三節(jié)第三節(jié) 動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法20、靜態(tài)分析法、靜態(tài)分析法投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現(xiàn)出來投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現(xiàn)出來 動

17、態(tài)分析法動態(tài)分析法投資利息和開發(fā)利潤都不顯現(xiàn)出來，投資利息和開發(fā)利潤都不顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中而是隱含在折現(xiàn)過程中第三節(jié)第三節(jié) 動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法21三、動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的優(yōu)缺點（熟悉）三、動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的優(yōu)缺點（熟悉）、動態(tài)分析法測算結(jié)果較精確，但過程復(fù)雜；靜態(tài)分析、動態(tài)分析法測算結(jié)果較精確，但過程復(fù)雜；靜態(tài)分析法結(jié)果粗略，但過程簡單法結(jié)果粗略，但過程簡單、動態(tài)分析法要求、動態(tài)分析法要求“先知先覺先知先覺”：o 后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期究竟多長要預(yù)測準(zhǔn)確后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期究竟多長要預(yù)測準(zhǔn)確o 各項收入、支出在何時發(fā)生要預(yù)測準(zhǔn)確各項收入、支出在何時發(fā)生要預(yù)測準(zhǔn)

18、確o 各項收入、支出發(fā)生的金額要預(yù)測準(zhǔn)確各項收入、支出發(fā)生的金額要預(yù)測準(zhǔn)確第三節(jié)第三節(jié) 動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法22習(xí)題習(xí)題1.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法中的動態(tài)分析法估價時，無須做的是運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法中的動態(tài)分析法估價時，無須做的是( )。A.估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期B.估算后續(xù)開發(fā)的各項支出、收入估算后續(xù)開發(fā)的各項支出、收入C.估算后續(xù)開發(fā)各項支出、收入在何時發(fā)生估算后續(xù)開發(fā)各項支出、收入在何時發(fā)生D.估算開發(fā)期中的利息和利潤估算開發(fā)期中的利息和利潤23習(xí)題習(xí)題2.某市區(qū)有一大型物資儲備倉庫，現(xiàn)根據(jù)城市規(guī)劃和市場某市區(qū)有一大型物資儲備倉庫，現(xiàn)根據(jù)城市規(guī)劃和市場需求，擬改為

19、超級市場。需評估該倉庫的公開市場價值，需求，擬改為超級市場。需評估該倉庫的公開市場價值，最適宜采用最適宜采用( )進(jìn)行估價。進(jìn)行估價。A.比較法比較法B.成本法成本法C.假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法D.長期趨勢法長期趨勢法24第五節(jié) 假設(shè)開發(fā)法總結(jié)和運(yùn)用舉例例：例：某成片荒地的面積為某成片荒地的面積為2km2，適宜進(jìn)行五通一平的，適宜進(jìn)行五通一平的土地開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓；可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為土地開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓；可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%；附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)男K五通一平熟地的單；附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)男K五通一平熟地的單價為價為800元元/m2；建設(shè)期為；建設(shè)期為3年；將該成片荒地開發(fā)成五年

20、；將該成片荒地開發(fā)成五通一平熟地的開發(fā)成本以及管理費用、銷售費用為通一平熟地的開發(fā)成本以及管理費用、銷售費用為2.5億元億元/km2；貸款年利率為；貸款年利率為8%；土地開發(fā)的年投資利潤；土地開發(fā)的年投資利潤率為率為10%；當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的營業(yè)稅等稅；當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的營業(yè)稅等稅費為轉(zhuǎn)讓價格的費為轉(zhuǎn)讓價格的6%，買方需要繳納的契稅等稅費為轉(zhuǎn)，買方需要繳納的契稅等稅費為轉(zhuǎn)讓價格的讓價格的4%。請采用假設(shè)開發(fā)法中的靜態(tài)分析法測算。請采用假設(shè)開發(fā)法中的靜態(tài)分析法測算該成片荒地的總價和單價。該成片荒地的總價和單價。習(xí)題習(xí)題25第四節(jié)第四節(jié) 假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取假設(shè)開發(fā)法測算

21、中各項的求?。ㄕ莆眨ㄕ莆眨┮弧⒑罄m(xù)開發(fā)經(jīng)營期一、后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期 1、開發(fā)經(jīng)營期的起點是（假設(shè)）取得估價對象、開發(fā)經(jīng)營期的起點是（假設(shè)）取得估價對象（待開發(fā)房地產(chǎn)）的日期，即估價時點，終點是預(yù)（待開發(fā)房地產(chǎn)）的日期，即估價時點，終點是預(yù)計未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期。計未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期。26第四節(jié)第四節(jié) 假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求?。ㄕ莆眨ㄕ莆眨?、開發(fā)經(jīng)營期可分為建設(shè)期和經(jīng)營期。、開發(fā)經(jīng)營期可分為建設(shè)期和經(jīng)營期。 建設(shè)期起點：與開發(fā)經(jīng)營期的起點相同；建設(shè)期起點：與開發(fā)經(jīng)營期的起點相同； 終點：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日終點：開發(fā)完成后的房

22、地產(chǎn)竣工之日27第四節(jié)第四節(jié) 假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取（掌握）（掌握）經(jīng)營期根據(jù)銷售、出租、營業(yè)等經(jīng)營方式的不同，又經(jīng)營期根據(jù)銷售、出租、營業(yè)等經(jīng)營方式的不同，又可具體化為銷售期和運(yùn)營期可具體化為銷售期和運(yùn)營期銷售期起點：開始銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)之日銷售期起點：開始銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)之日 終點：將開發(fā)完成后的房地產(chǎn)售出之日終點：將開發(fā)完成后的房地產(chǎn)售出之日運(yùn)營期起點：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日運(yùn)營期起點：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日 終點：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束之日終點：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束之日28開發(fā)經(jīng)營期開發(fā)經(jīng)營期建設(shè)期建設(shè)期建造期建造期前

23、期前期銷售期銷售期經(jīng)營期經(jīng)營期開發(fā)經(jīng)營期開發(fā)經(jīng)營期建設(shè)期建設(shè)期建造期建造期前期前期運(yùn)營期運(yùn)營期經(jīng)營期經(jīng)營期第四節(jié)第四節(jié) 假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取（掌握）?。ㄕ莆眨?9習(xí)題習(xí)題1.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價值時，若采用運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價值時，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計算，則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計算，則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起點應(yīng)是（點應(yīng)是（ ）。）。A待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)開始時的具體日期待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)開始時的具體日期B待開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期待開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期C取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期D房

24、地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期30習(xí)題習(xí)題2.假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后房地產(chǎn)出租或營業(yè)、自用的假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后房地產(chǎn)出租或營業(yè)、自用的情況下，開發(fā)經(jīng)營期為（情況下，開發(fā)經(jīng)營期為（ ）。）。A開發(fā)期開發(fā)期+經(jīng)營期經(jīng)營期B開發(fā)期開發(fā)期+運(yùn)營期運(yùn)營期C開發(fā)期開發(fā)期+經(jīng)營期經(jīng)營期-前期前期-建造期建造期D開發(fā)期開發(fā)期+運(yùn)營期運(yùn)營期-前期前期-建造期建造期E前期前期+建造期建造期+經(jīng)營期經(jīng)營期31第四節(jié)第四節(jié) 假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取（掌握）（掌握）二、開發(fā)完成后的價值二、開發(fā)完成后的價值1、預(yù)測開發(fā)完成后的價值要弄清三個問題：、預(yù)測開發(fā)完成后

25、的價值要弄清三個問題：o 開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的房地產(chǎn)狀況開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的房地產(chǎn)狀況o 開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間o 開發(fā)完成后的價值的預(yù)測方法開發(fā)完成后的價值的預(yù)測方法32第四節(jié)第四節(jié) 假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求?。ㄕ莆眨ㄕ莆眨?、開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的房地產(chǎn)狀況、開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的房地產(chǎn)狀況 （1）以商品房在建工程為例，可能是毛坯房，也可能）以商品房在建工程為例，可能是毛坯房，也可能是粗裝修房或精裝修房是粗裝修房或精裝修房 （2）開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況并不總是純粹的房地產(chǎn)，）開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況并不總是純粹的房地產(chǎn)，除了房地產(chǎn)

26、，還可能包括房地產(chǎn)以外的動產(chǎn)、權(quán)利等除了房地產(chǎn)，還可能包括房地產(chǎn)以外的動產(chǎn)、權(quán)利等33第四節(jié)第四節(jié) 假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求?。ㄕ莆眨ㄕ莆眨?、開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間、開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間（1）對于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷售的，通常是預(yù)測）對于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷售的，通常是預(yù)測它在開發(fā)完成之時的價值它在開發(fā)完成之時的價值（2）房地產(chǎn)市場較好而適宜預(yù)售的，則是預(yù)測它在預(yù)售）房地產(chǎn)市場較好而適宜預(yù)售的，則是預(yù)測它在預(yù)售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值（3）房地產(chǎn)市場不好需延遲銷售的，則是預(yù)測它在延遲）房地產(chǎn)市場不好需延遲銷售的，則是預(yù)

27、測它在延遲銷售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值銷售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值34第四節(jié)第四節(jié) 假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求?。ㄕ莆眨ㄕ莆眨?4、開發(fā)完成后的價值的預(yù)測方法、開發(fā)完成后的價值的預(yù)測方法 （1）通常采用市場法并考慮類似房地產(chǎn)市場價格的未來）通常采用市場法并考慮類似房地產(chǎn)市場價格的未來變動趨勢；或者采用市場法與長期趨勢法相結(jié)合的方法變動趨勢；或者采用市場法與長期趨勢法相結(jié)合的方法 （2）對于出租或營業(yè)的房地產(chǎn)，可先預(yù)測其租賃或經(jīng)營）對于出租或營業(yè)的房地產(chǎn)，可先預(yù)測其租賃或經(jīng)營收益，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)換為價值收益，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)換為價值 注意：運(yùn)用假設(shè)開發(fā)

28、法估價，開發(fā)完成后的價值不注意：運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價，開發(fā)完成后的價值不能采用成本法來求取能采用成本法來求取35第四節(jié)第四節(jié) 假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求?。ㄕ莆眨ㄕ莆眨┤⒑罄m(xù)必要支出及應(yīng)得利潤三、后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤1、具體包括取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費、后續(xù)的開發(fā)成本、具體包括取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費、后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤；管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤；o 實際估價中可根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價格構(gòu)成情況來分項測實際估價中可根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價格構(gòu)成情況來分項測算，測算的方法與成本法中的相同，所不同的是需要預(yù)算，測算

29、的方法與成本法中的相同，所不同的是需要預(yù)測，即預(yù)測它們在未來發(fā)生時的值，而不是在估價時點測，即預(yù)測它們在未來發(fā)生時的值，而不是在估價時點時的值。時的值。36第四節(jié)第四節(jié) 假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求?。ㄕ莆眨ㄕ莆眨?、取得稅費是指購置待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)由購置者交納的有、取得稅費是指購置待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)由購置者交納的有關(guān)稅費，通常按房地產(chǎn)價值的一定比例求。關(guān)稅費，通常按房地產(chǎn)價值的一定比例求。3、后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用等的計算，要、后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用等的計算，要與開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況相對應(yīng)。與開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況相對應(yīng)。4、投資利息和開發(fā)利潤只有

30、在傳統(tǒng)方法中才需要測算。、投資利息和開發(fā)利潤只有在傳統(tǒng)方法中才需要測算。37第四節(jié)第四節(jié) 假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求?。ㄕ莆眨ㄕ莆眨┱_測算投資利息應(yīng)把握六個方面：正確測算投資利息應(yīng)把握六個方面：o 應(yīng)計息的項目；應(yīng)計息的項目；o 計息期的長短；計息期的長短；o 計息的方式；計息的方式；o 利率的高低；利率的高低；o 計息周期；計息周期；o 名義利率和實際利率。名義利率和實際利率。38第四節(jié)第四節(jié) 假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求?。ㄕ莆眨ㄕ莆眨?測算開發(fā)利潤的方法與成本法中的相同，通常是以一測算開發(fā)利潤的方法與成本法中的相同，通常是以一定基數(shù)乘以

31、同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的相定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的相應(yīng)平均利潤率。應(yīng)平均利潤率。39第四節(jié)第四節(jié) 假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取（掌握）（掌握）四、折現(xiàn)率四、折現(xiàn)率 與報酬資本化法中的報酬率的性質(zhì)和求取方法相同，具與報酬資本化法中的報酬率的性質(zhì)和求取方法相同，具體應(yīng)等同于同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平體應(yīng)等同于同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均報酬率，它體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤率兩部分。均報酬率，它體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤率兩部分。40第四節(jié)第四節(jié) 假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取（掌握）（掌握）五、

32、測算中的其他有關(guān)問題五、測算中的其他有關(guān)問題1、注意假設(shè)開發(fā)法的三種估價前提、注意假設(shè)開發(fā)法的三種估價前提o 估價對象仍然由其擁有者或開發(fā)商開發(fā)建設(shè)估價對象仍然由其擁有者或開發(fā)商開發(fā)建設(shè)自己開自己開發(fā)前提；發(fā)前提；o 估價對象要被其擁有者或開發(fā)商自愿轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)建估價對象要被其擁有者或開發(fā)商自愿轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)建設(shè)設(shè)自愿轉(zhuǎn)讓前提自愿轉(zhuǎn)讓前提o 估價對象要被迫轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)建設(shè)估價對象要被迫轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)建設(shè)被迫轉(zhuǎn)讓前提被迫轉(zhuǎn)讓前提2、應(yīng)考慮開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值以外的收益、應(yīng)考慮開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值以外的收益41第五節(jié)第五節(jié) 假設(shè)開發(fā)法總結(jié)和運(yùn)用舉例假設(shè)開發(fā)法總結(jié)和運(yùn)用舉例o 見教材42某宗

33、某宗“七通一平七通一平”熟地的面積為熟地的面積為5000，容積率為，容積率為2，適宜建造一幢乙級寫字樓。預(yù)計取得該宗土地后將該寫適宜建造一幢乙級寫字樓。預(yù)計取得該宗土地后將該寫字樓建成需要字樓建成需要2年，建筑安裝工程費為每平方米建筑面積年，建筑安裝工程費為每平方米建筑面積l500元，勘察設(shè)計和前期工程費及其他工程費為建筑安元，勘察設(shè)計和前期工程費及其他工程費為建筑安裝工程費的裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費的，管理費用為建筑安裝工程費的6%；建筑安裝工程費、勘察設(shè)計和前期工程費及其他工程費、建筑安裝工程費、勘察設(shè)計和前期工程費及其他工程費、管理費用第一年需要投入管理費用第一年需要投入60%，第二年需要投入，第二年需要投入40%。在該寫字樓建成前半年需要開始投入廣告宣傳等銷售費在該寫字樓建成前半年需要開始投入廣告宣傳等銷售費用，該費用預(yù)計為售價的用，該費用預(yù)計為售價的2%。房地產(chǎn)交易中賣方應(yīng)繳。房地產(chǎn)交易中賣方應(yīng)繳納的營業(yè)稅等稅費為交易價格的納的營業(yè)稅等