知名商業(yè)地產(chǎn)公司項目操作指引手冊

1、萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司工程操作指引手冊第一章總那么第1節(jié) 總 那么一、為保證工程執(zhí)行階段的各項工作順利推進(jìn),在不突破治理制度的原那么下,持編制此手冊.本手冊制定的主要目的是：1、增加一些制度正本中未包括的業(yè)務(wù)規(guī)定：2、提供相關(guān)業(yè)務(wù)表單或案例模板；3、明確各項模糊事項的業(yè)務(wù)審批流程,以適應(yīng)快速開展的城市綜合體工程的治理特點；4、為制度中暫未明確約定的錯綜復(fù)雜的相關(guān)業(yè)務(wù)處理,指出業(yè)務(wù)的解決方法和指引, 即工程公司必須在一定時間內(nèi)獲得有效指令,以提升工作效率、實現(xiàn)股份公司的經(jīng)營目標(biāo)二、易于理解、將模糊事項進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)和指引、增加可操作性是本操作手冊文件的根本 要求,明確清楚的作業(yè)流程有助于業(yè)務(wù)治理制度的理解和

2、執(zhí)行.三、本手冊為工程操作的行為標(biāo)準(zhǔn),為工程治理制度的細(xì)化和延續(xù).四、本手冊如與萬達(dá)股份公司治理制度有不符之處,以萬達(dá)股份公司制度為準(zhǔn).第二章工程治理細(xì)化規(guī)定第2章 工程治理細(xì)化規(guī)定、文件上報規(guī)定1、聯(lián)絡(luò)單的發(fā)起聯(lián)絡(luò)公司欄,需注明經(jīng)辦人,便于股份公司處理文件如需溝通能及時 找到相關(guān)責(zé)任人；聯(lián)絡(luò)單和報告性文件必須注明需要由相關(guān)部門進(jìn)行回復(fù)或批示.亦或僅 作為知會等意圖,必須明確標(biāo)注,以明確文件和事物的處理責(zé)任；建議工程公司某些業(yè)務(wù)上報的聯(lián)絡(luò)單上增加“領(lǐng)導(dǎo)批示意見欄,便于股份公司領(lǐng)導(dǎo)可直接批示意見,提升工作 效率.2、關(guān)于聯(lián)絡(luò)工程治理中央的聯(lián)絡(luò)單,其聯(lián)絡(luò)對象欄必須具體至工程治理中央相關(guān)部門, 即經(jīng)

3、營方案類、治理類、工程質(zhì)量平安類、銷售物業(yè)設(shè)計類需分別明確聯(lián)絡(luò)方案部、營銷 部、質(zhì)量監(jiān)管部和設(shè)計部,如與這幾類業(yè)務(wù)不單一相關(guān)的具體業(yè)務(wù),聯(lián)絡(luò)對象可為工程管 理中央.聯(lián)絡(luò)單內(nèi),不需抄送：分管副總裁、工程治理中央總經(jīng)理或各部門總經(jīng)理等,各 部門負(fù)責(zé)人將根據(jù)部門責(zé)任、制度規(guī)定權(quán)限并結(jié)合具體業(yè)務(wù),直接處理下發(fā)執(zhí)行或請示項 目治理中央總經(jīng)理、分管副總裁審批后反應(yīng)至工程公司執(zhí)行.如工程公司與股份公司各部 門溝通有爭議時,上報的聯(lián)絡(luò)單那么可寫抄報相關(guān)分管副總裁、總裁.如按權(quán)限規(guī)定、有特 殊業(yè)務(wù)需要直接向分管副總裁、總裁匯報或請示的,聯(lián)絡(luò)對象可直接為分管副總裁、總裁 或?qū)嵭谐瓐?3、如聯(lián)絡(luò)對象是股份公司其它業(yè)

4、務(wù)部門, 抄送工程治理中央,抄送對象也請遵循第2) 條規(guī)定,同時,需在聯(lián)絡(luò)單內(nèi)說明抄送目的是告知備案或需協(xié)助督辦或需組織協(xié)調(diào)會,便 于明確主辦單位,也有利于及時處理,提升工作效率.4、工程公司擬發(fā)股份公司各部門的聯(lián)絡(luò)單, 必須經(jīng)工程公司總經(jīng)理簽署意見才能生效； 同時,股份公司各部門或公司相互間的聯(lián)絡(luò)單,必須有部門總經(jīng)理簽字和工程公司總經(jīng)理 簽字才為有效指令.5、工程公司對外發(fā)任何正式文件,必須經(jīng)總經(jīng)理審查后才可發(fā)出；牽涉到本錢和經(jīng)營較大影響的文件如對政府和合作單位承諾文件、會帶來經(jīng)濟(jì)爭議和公司事項有影響的公 函等須由財務(wù)負(fù)責(zé)人和總經(jīng)理審核后,報工程治理中央總經(jīng)理,主管工程副總裁,視情況報總裁批

5、準(zhǔn).二、關(guān)于新工程命名的治理規(guī)定萬達(dá)廣場新工程命名,須經(jīng)股份公司各相關(guān)部門商議會簽,股份公司領(lǐng)導(dǎo)批示后,報 董事長審圖會審閱會審?fù)ㄟ^,獲得股份公司審批通過的新工程命名由工程公司報工程所在 地的地名辦批準(zhǔn)后,方可實施.三、工程報批報建流程工程報批報建流程主要為工程公司前期報批報建提供參考依據(jù),為工程開發(fā)效勞.詳見模板四、關(guān)于增強工程公司人防報建工作治理的通知鑒于目前各地工程人防報建結(jié)果的巨大差異,以及人防工程是投資大、無產(chǎn)權(quán)的低效 資產(chǎn),后期需要增加日常治理及維護(hù)投入,對工程的建造本錢影響巨大的現(xiàn)實,現(xiàn)要求項 目公司在人防報建和工程建設(shè)過程中,應(yīng)結(jié)合所在城市的具體情況進(jìn)行準(zhǔn)確把握,認(rèn)真研 究并充

6、分利用當(dāng)?shù)氐母黜椪?盡可能降低人防投入.具體要求如下：1、工程公司應(yīng)增強與人防審批部門的溝通工作, 靈活掌握人防建設(shè)面積和規(guī)模的核定 標(biāo)準(zhǔn),盡可能降低工程的人防建設(shè)本錢.2、工程應(yīng)結(jié)合具體情況,認(rèn)真核算繳納異地建設(shè)費或自建人防須考慮平戰(zhàn)結(jié)合時的 使用收益的本錢比擬分析,原那么上應(yīng)盡量不建繳納異地建設(shè)費.如選擇繳納異地建設(shè)費,應(yīng)盡可能利用相關(guān)優(yōu)惠政策如舊城改造、拆遷等降低繳納的費用,如選擇自建人防,應(yīng)盡可能降低人防等級及建造面積以降低本錢.3、自建人防的工程,人防車位盡可能實現(xiàn)銷售使用權(quán)或長期租賃一次性收取租金 同時,應(yīng)盡可能將為戰(zhàn)時預(yù)留的各種設(shè)備用房加以利用如戰(zhàn)時發(fā)電機房、配電室等考慮 平時

7、用做員工餐廳、非機動車庫等,以提升利用率.4、如自建人防,盡量協(xié)調(diào)建設(shè)過程中的各治理部門,能緩建的盡量緩建,能暫不上設(shè) 備的,先不上設(shè)備.戰(zhàn)時的設(shè)施設(shè)備盡可能不施工.五、與政府簽訂的其它相關(guān)補充協(xié)議工程土地出讓合同簽訂后,工程公司與政府簽訂的其它相關(guān)補充協(xié)議如：收地協(xié)議、 拆遷補償協(xié)議、市政配套建設(shè)、稅收政策落實等,需報工程治理中央方案部,并由方案部 牽頭根據(jù)業(yè)務(wù)類型組織開展部、財務(wù)部、投資部、法律事務(wù)部等部門審核并經(jīng)相關(guān)分管副 總裁、總裁批準(zhǔn)后簽訂,如突破了原土地合同的補充協(xié)議,需報董事長批準(zhǔn)后簽訂.六、關(guān)于各工程土地證等四證辦理的工作要求為了便于工程經(jīng)營及融資工作的開展、工程公司在辦理土地

8、證時,應(yīng)遵循以下原那么：1、規(guī)定設(shè)計方案確定后,應(yīng)盡快制定融資貸款方案并報股份公司財務(wù)部批準(zhǔn),根據(jù)融 資貸款方案制定土地證分拆方案.2、針對不同業(yè)態(tài),按業(yè)態(tài)劃分分別辦理土地證,住宅物業(yè)土地面積較大時需要分拆辦 理,原那么上分拆后,每證面積不應(yīng)超過 50畝.3、無法按業(yè)態(tài)劃分分別辦理土地證時,應(yīng)考慮將可售、不可售物業(yè)搭配辦理土地證.4、插蠟燭工程、盡量按業(yè)態(tài)劃分分別辦理土地證裙樓及塔樓分拆辦理5、單位成立資產(chǎn)持有公司如持有酒店資產(chǎn)的酒店公司的,土地證應(yīng)辦理至對應(yīng)的 資產(chǎn)持有公司名下.6、工程竣工驗收后,產(chǎn)權(quán)證應(yīng)至少按分拆后的土地證對應(yīng)辦理.要求土地證等四證的辦理工作,由工程公司總經(jīng)理全面負(fù)責(zé),工

9、程中央方案部指導(dǎo)、 監(jiān)督、保證按要求如期完成各項辦證工作.七、主力店標(biāo)準(zhǔn)房屋交接技術(shù)條件股份公司商業(yè)開發(fā)模式?jīng)Q定了工程與各主力店對接是整個工程開發(fā)階段的重要環(huán)節(jié), 并將直接影響整個工程的開發(fā)進(jìn)展情況,為提升工作效率,使各主力店的技術(shù)條件更加明 確,現(xiàn)將擬定的“主力店標(biāo)準(zhǔn)房屋交接技術(shù)條件下發(fā)工程公司,要求工程公司嚴(yán)格執(zhí)行, 按此技術(shù)條件推進(jìn)相關(guān)設(shè)計和工程建設(shè)工作,如無董事長的批準(zhǔn)、不得擅自修改.如出現(xiàn) 無有效指令而調(diào)整引起的任何問題,股份公司將追究公司總經(jīng)理及相關(guān)人員的責(zé)任.內(nèi)容 詳見?主力店標(biāo)準(zhǔn)房屋交接技術(shù)條件?.八、設(shè)計會審要求關(guān)于商業(yè)、酒店工程設(shè)計會審工作,要求工程公司總經(jīng)理及規(guī)劃、本錢、

10、工程和營銷 副總認(rèn)真對待,每個工程本錢的關(guān)鍵取決于設(shè)計,同時,也存在著設(shè)計不合理影響工期的 因素,所以,為進(jìn)一步強化設(shè)計會審的重要性,要求工程公司總經(jīng)理一把手要親自組織并 不得缺席的參加每個階段的會審.同時,要求在規(guī)劃院組織會審前,工程公司須對每個階 段圖紙要提前進(jìn)行自審和預(yù)審,才能到達(dá)會審的真正目的.凡今后同工程公司審定后的各階段圖紙,工程操作中如果再提出屬會審漏項的設(shè)計變 更而影響本錢和工期的問題,是屬于工程公司漏審,其責(zé)任由工程公司負(fù)責(zé).九、重大技術(shù)方案專題論證會大型土方方案、基坑支護(hù)與降水方案、施工工藝等與工期目標(biāo)或本錢限制目標(biāo)關(guān)聯(lián)性 很大的事項,需要組織召開“重大技術(shù)方案專題討論會,

11、由規(guī)劃院或工程公司發(fā)起和組織, 工程治理中央?yún)f(xié)調(diào),股份公司參與部門包括：方案部、質(zhì)量監(jiān)管部、規(guī)劃院和本錢限制部 等.十、方案、外立面、環(huán)境、泛光照明等相關(guān)規(guī)定方案、外立面、環(huán)境、泛光照明、標(biāo)識、廣告、室內(nèi)中庭及地面等工程設(shè)計按制度經(jīng) 股份公司各單位批示完成后,在工程招標(biāo)書之前和合同簽署前實施前須報工程治理中 心并分管副總裁批準(zhǔn)前方可向股份公司主管部門申請招標(biāo)方案書和簽訂合同及工程實施此要求主要是為了把好設(shè)計與日后使用中的矛盾關(guān)十一、業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)會、現(xiàn)場協(xié)調(diào)會在工程開發(fā)過程中,當(dāng)工程地方政策、重大影響事項、市場、招商或工期要求的邊界 因素矛盾發(fā)生時,尤其是商業(yè)工程需要按期開業(yè)的邊界條件下, 如工程公

12、司發(fā)生業(yè)態(tài)調(diào)整、 房產(chǎn)技術(shù)條件變更、單項本錢招標(biāo)突破、工程重大質(zhì)量平安問題等影響工期或目標(biāo)本錢的 事項,在與股份公司各對口職能部門已充分溝通仍然無法推進(jìn)時,那么工程公司必須及時將 相關(guān)事項及目前處理中的問題上報工程治理中央,由工程治理中央總經(jīng)理視業(yè)務(wù)類型組織 方案部、規(guī)劃部、本錢限制部、商管總部和工程公司召開業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)會.協(xié)調(diào)會決議內(nèi)容在 不突破工程決策文件情況下由分管工程副總裁簽發(fā)視情況報總裁批準(zhǔn)后,并報總裁批準(zhǔn)后作為各部門執(zhí)行意見；如突破決策文件或矛盾較大,可經(jīng)工程治理中央核準(zhǔn),由相關(guān)副 總裁及總裁請示董事長后決策,各部按請示后意見執(zhí)行.此類事項如在決策文件簽署前發(fā) 生,亦可以業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)會等類

13、似工作形式和對經(jīng)營目標(biāo)要求為導(dǎo)向的決策執(zhí)行思路,進(jìn)行決 策處理,保證工程科學(xué)快速地推進(jìn).在工程開發(fā)過程中,尤其在商業(yè)工程工期緊迫、工程出現(xiàn)市場或經(jīng)濟(jì)、社會危機時, 可由工程公司或工程治理中央發(fā)起,組織定期或不定期的工程現(xiàn)場協(xié)調(diào)會,在不突破總體 經(jīng)營目標(biāo)情況下,會議決定由分管工程副總裁后,作為股份公司各有關(guān)部門和工程公司的 執(zhí)行依據(jù),突破總體經(jīng)營目標(biāo)的,可經(jīng)工程治理中央核準(zhǔn),由相關(guān)副總裁及總裁請示董事 長后決策,各部門按請示后意見執(zhí)行.十二、關(guān)于工程公司人員服從股份公司統(tǒng)一調(diào)配的相關(guān)事宜萬達(dá)商場地產(chǎn)已進(jìn)入快速開展階段,為完成股份公司要求的經(jīng)營目標(biāo),可能會根據(jù)工 作需要階段性調(diào)配各專業(yè)人員或治理人

14、員支援重點工程,屆時將書面通知工程公司.要求 工程公司必須以大局為重,服從統(tǒng)一調(diào)配；工程公司的人員須克服困難服從統(tǒng)一安排.對 經(jīng)書面通知,階段性派駐重點工程工作的人員,在支援工作的工程上將于此期間參加該項 目的獎金分配,同時該同志借調(diào)期間原公司的工程獎金分配不受影響.其中,高管人員臨 時借調(diào)必須報請分管人力資源副總裁批準(zhǔn).工程公司總經(jīng)理人事變化時,雙方必須履行正式交接手續(xù).工程治理中央方案部須派 副總經(jīng)理含以上人員現(xiàn)場督辦落實.所有交接內(nèi)容須形成交接清單并經(jīng)交接雙方簽字 確認(rèn)后存檔,同時抄報工程治理中央方案部備案.十三、新增大額本錢領(lǐng)項或突破目標(biāo)本錢關(guān)于新增大額本錢領(lǐng)項或突破目標(biāo)本錢, 原那么

15、上按工程本錢治理制度中相關(guān)規(guī)定執(zhí)行, 由股份公司歸口業(yè)務(wù)部門牽頭處理,如執(zhí)行過程中發(fā)生爭議影響工程正常推進(jìn)時,那么工程 公司必須及時將相關(guān)事項及目前處理中的問題上報工程治理中央,工程治理中央組織本錢 限制部、規(guī)劃院、財務(wù)部或營銷部進(jìn)行會審后,報相關(guān)副總裁和總裁審批后執(zhí)行,如突破 目標(biāo)本錢,那么需上報董事長批準(zhǔn)后執(zhí)行.十四、工程款提前支付或工程款超付申請關(guān)于工程款提前支付或工程款超付的申請不允許累計申請支付額超過實際已完工程 量,按財務(wù)審批制度規(guī)定執(zhí)行.說明：工程款支付限制原那么：1.1 工程竣驗以后原那么上按合同付款不得超付,特殊工程超付需報股份公司批準(zhǔn).1.2 在施工承包合同中須注明,民工勞

16、資糾紛必須由施工單位負(fù)責(zé), 并執(zhí)行股份公司擬 定的獎罰條款,1.3 工程公司須表達(dá)對施工單位有管控水平,在寬至如上第1.1條的付款條件下.要求工程公司必須做到不得再發(fā)生勞資糾紛事件.2 .如有因工程公司原因而影響工程支付進(jìn)度,那么可以同意提前支付局部工程款前提 是：支付該筆工程款后,不會出現(xiàn)實際超付工程款的情況；否那么,如施工單位不嚴(yán)格遵循 合同約定付款條件而提出提前支付工程款的申請,說明該公司的資金誠信度嚴(yán)重欠缺,那么 在今后其他工程工程招投標(biāo)時,評標(biāo)將加大對該施工單位資金實力的扣分權(quán)重.3 .工程公司將施工單位在各節(jié)日前尤其是春節(jié)前需結(jié)清民工工資作為申請?zhí)嵘?款比例的理由不成立,因簽署合

17、同時已明確工程開發(fā)進(jìn)度,即本階段施工單位應(yīng)預(yù)留足夠 的流動資金來結(jié)清民工工資.即要求工程公司與施工單位簽訂合同時必須強調(diào)其資金的合 理安排.4 .關(guān)于工程公司上報的付款審批單,各業(yè)務(wù)部門經(jīng)辦人或部門經(jīng)理及副總經(jīng)理、總經(jīng) 理、在會簽時必須明確簽署相關(guān)意見是否符合合同付款條件、同意或不同意等；付款審 批單上報股份公司后的審批時限原那么上為 5個工作日內(nèi)完成,必須杜絕“當(dāng)天上報付款審批單當(dāng)天就要求審批反應(yīng)執(zhí)行的情況.十五、關(guān)于保證回遷房保準(zhǔn)要求的通知萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)正處于快速開展的戰(zhàn)略布局階段,為了維護(hù)萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)品牌形象,提 升萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)美譽度,現(xiàn)對回遷房設(shè)計、建設(shè)和交付提出如下工作要求：1 .回遷

18、房的層高須與商品房一致.2 .關(guān)于回遷房的建造標(biāo)準(zhǔn),必須嚴(yán)格按協(xié)議執(zhí)行；沒有約定建造標(biāo)準(zhǔn)的,必須與商品 房建造標(biāo)準(zhǔn)指沒有裝修的商品房一致進(jìn)行設(shè)計和建造.3、回遷房含回遷公建的設(shè)計圖紙必須進(jìn)行公示,且得取回遷人政府、回遷單位 簽字蓋章確實認(rèn)文件,并妥善存檔保管.4、回遷房的建設(shè)過程監(jiān)督和竣工驗收手續(xù)等,與商品房一樣,必須按建設(shè)工程治理規(guī) 范和當(dāng)?shù)卣髧?yán)格執(zhí)行,并妥善留存所有簽確文件.十六、辦公室租賃、裝修事宜對于新成立的工程公司,辦公室租賃及裝修標(biāo)準(zhǔn)租賃面積、價格、地點需報工程 治理中央審核,并經(jīng)工程治理中央方案部、工程治理中央總經(jīng)理、股份公司辦公室主任、 主管工程副總裁審批后執(zhí)行,具體合同

19、審批、招標(biāo)等事宜按制度相關(guān)規(guī)定權(quán)限執(zhí)行.十七、住宅工程會所、幼兒園等經(jīng)營性物業(yè)招商住宅工程會所、幼兒園等經(jīng)營性物業(yè)招商由工程公司負(fù)責(zé),合同簽訂前需將租賃合同 報方案部,會同股份公司法律事務(wù)部、營銷部、商管總部住宅物業(yè)部進(jìn)行會審后由工程管理中央總經(jīng)理、分管副總裁批準(zhǔn)簽署,視情況報總裁批準(zhǔn) 十八、工程開業(yè)或入伙前與商管公司協(xié)調(diào)及落實事宜1、工程公司負(fù)責(zé)商業(yè)廣場開業(yè)前的空調(diào)系統(tǒng)水處理工作.2、工程公司應(yīng)統(tǒng)籌、配合完成步行街商戶自裝應(yīng)符合消防標(biāo)準(zhǔn)的消防報建及報驗 工作.3、商業(yè)廣場開業(yè)前,工程公司牽頭組織空調(diào)主機、消防主機和智能化系統(tǒng)施工生產(chǎn)廠 家給予商管工程運行和維護(hù)保養(yǎng)培訓(xùn).4、工程入伙工作由工程

20、公司牽頭,物業(yè)公司商管公司全力配合,工程公司負(fù)責(zé)承 擔(dān)入伙過程產(chǎn)生的費用已含在物業(yè)啟動費的列支工程除外.十九、商場開業(yè)運行后的維修治理目前商業(yè)工程的包總根本上是外地施工單位,分包單位也比擬多,商場開業(yè)后發(fā)生的 工程質(zhì)量問題難以得到及時的維修. 鑒于此,在工程竣工驗收后,工程公司可和承包商總 包或分包協(xié)商：與一家本地施工單位簽訂三方承包商、業(yè)主、第三方委托維修協(xié)議, 即承包商委托第三方代為完成其承包工程的維修工作,但第三方的代為維修并不因此免除 承包商的連帶責(zé)任.該維修工程所發(fā)生的一切費用均由承包商承當(dāng),業(yè)主將在承包商的質(zhì) 保金中扣除該費用,支付給第三方.維修治理中應(yīng)突出商業(yè)公司的權(quán)利,即三方委

21、托維修 協(xié)議中需明確在維修事務(wù)提出、驗收標(biāo)準(zhǔn)和維修款支付方面應(yīng)由商管公司加批意見須經(jīng) 當(dāng)?shù)厣坦芄究偨?jīng)理簽字生效,同時,如在維保期內(nèi)原業(yè)主公司撤銷時,維修治理業(yè)務(wù)由 商管公司負(fù)責(zé),業(yè)主劃撥質(zhì)保金到商管公司,質(zhì)保達(dá)不到要求的商管公司有權(quán)扣款并組織 自行維修.二十、工程開發(fā)建設(shè)檔案治理工程治理中央和工程公司必須高度重視工程開發(fā)建設(shè)的檔案治理,采取切實可行的有效舉措,切實增強工程的檔案治理工作.詳見?工程開發(fā)建設(shè)檔案治理工作指引?.第三章經(jīng)營方案治理第1節(jié)工程治理操作細(xì)那么一、工程經(jīng)營治理1、經(jīng)營分析現(xiàn)金流分析1.1 時間要求：新工程：工程摘牌后30天內(nèi)老工程：每季度首月10前進(jìn)行修訂,每半年會審一

22、次1.2 責(zé)任部門：股份公司方案部牽頭組織、營銷部、財務(wù)部、本錢限制部配合工程公司財務(wù)部負(fù)責(zé)部門、其他部門配合1.3 上報內(nèi)容：工程現(xiàn)金流分析表、開發(fā)方案部包括關(guān)鍵節(jié)點、面積指標(biāo)、本錢收益、 銷售方案及回款分解表、工程本錢明細(xì)表1.4 流程要求：方案部發(fā)出指令工程公司編制方案表一根據(jù)方案表形成銷售計 劃表、工程本錢明細(xì)表、現(xiàn)金流表f工程公司財務(wù)部匯總-方案部-方案部組織營銷部、 財務(wù)部、本錢限制部聯(lián)合會審反應(yīng)意見并工程公司對口部門修改修改并匯總至工程公 司財務(wù)部-最終定稿-OA上報股份公司-方案部組織財務(wù)部、營銷部、本錢限制部匯總f 形成?各工程開盤前及經(jīng)營期內(nèi)資金平衡分析表?-匯報2、工程經(jīng)

23、營決策文件2.1 工程經(jīng)營期2.1.1 時間要求：簽訂決策文件20天前2.1.2 審核部門：工程治理中央方案部2.1.3 上報內(nèi)容：工程總體經(jīng)營期用于財務(wù)稅務(wù)測算和工程分期經(jīng)營期用于工程 獎金測算 工程總體經(jīng)營期： 方案開始時間：原那么上為開工前6個月,如摘牌或股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成至開工的時間 不到半年,那么以摘牌或股權(quán)站讓完成時間為準(zhǔn),如摘牌或股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成至開工的時間超過 6個月,那么以開工的6個月為經(jīng)營期開始時間. 方案結(jié)束時間：本期最后一個單體竣工驗收后六個月之內(nèi).如工程公司經(jīng)研究銷售或結(jié)算等事宜可能影響方案結(jié)束時點,經(jīng)方案部核準(zhǔn)并請示股份公司領(lǐng)導(dǎo)后,那么結(jié) 束時點可以調(diào)整.2.1.4 流程要求

24、：工程公司財務(wù)部牽頭編制-工程公司領(lǐng)導(dǎo)班子會簽-方案部審核f項 目治理中央總經(jīng)理-主管工程副總裁-方案部轉(zhuǎn)發(fā)財務(wù)部2.2 工程根本獎金測算2.2.1 時間要求：簽訂決策文件前10天2.2.2 前置條件： 工程經(jīng)營期已確認(rèn) 工程目標(biāo)本錢已確認(rèn)并已形成投資方案表 工程公司本錢限制部按經(jīng)營性物業(yè)和銷售性物業(yè)分期分析投資方案表項目最終結(jié)算時分?jǐn)傇敲磻?yīng)與分拆方案表的分?jǐn)傄罁?jù)一致責(zé)任部門：工程治理中央方案部2.2.4流程要求：目標(biāo)本錢確認(rèn)并形成投資方案表本錢限制部-工程公司本錢局部 拆投資方案表-股份公司本錢限制部確認(rèn)-方案部編制根本獎金方案-轉(zhuǎn)股份公司本錢控 制部2.3經(jīng)營決策文件2.3.1 時間要求

25、：工程首期開盤前1個月2.3.2 前置條件：工程經(jīng)營期確認(rèn)、工程面積指標(biāo)確認(rèn)、工程目標(biāo)本錢確認(rèn)、工程銷售 收入確認(rèn)、工程根本獎金方案2.3.3 責(zé)任部門：股份公司本錢限制部2.3.4 執(zhí)行提示：由工程治理中央方案部負(fù)責(zé)確認(rèn)本期經(jīng)營期及相關(guān)內(nèi)容并抄送股份公司財務(wù) 部、本錢限制部、便于復(fù)核費用與稅金及起草決策文件; 工程治理中央營銷部負(fù)責(zé)把批準(zhǔn)的銷售價格抄送股份公司財務(wù)部和本錢限制 部,本錢限制部負(fù)責(zé)將復(fù)核完成的目標(biāo)本錢抄送股份公司財務(wù)部； 股份公司財務(wù)部負(fù)責(zé)將復(fù)核完畢的費用及稅金抄送股份公司本錢限制部； 工程公司分別于規(guī)劃院、營銷部、本錢限制部和財務(wù)部溝通確認(rèn)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、 銷售價格、目標(biāo)本錢、

26、費用及稅金后,將所有經(jīng)營決策文件的相關(guān)附件及風(fēng)險提示上報股 份公司本錢限制部； 在“工程經(jīng)營決策文件批準(zhǔn)后2個工作日內(nèi),股份公司本錢限制部需將相關(guān) 資料抄送方案部并進(jìn)行交底,方案部將依據(jù)批準(zhǔn)的決策文件負(fù)責(zé)審核工程經(jīng)理治理責(zé)任書.2.3.4流程要求：工程公司總經(jīng)理f股份公司本錢限制部組織規(guī)劃院、方案部、營銷部、財務(wù)部、審計部會審-工程治理中央總經(jīng)理-分管工程、財務(wù)、本錢副總裁-總裁-董事 長3、工程經(jīng)營治理責(zé)任書3.1 時間要求：工程決策簽訂后1個月內(nèi)3.2 前置條件：工程經(jīng)營決策文件已簽訂3.3 審核部門：工程治理中央方案部3.4 編制要求：必須依據(jù)決策文件已簽訂內(nèi)容,填列至責(zé)任書中相關(guān)內(nèi)容要

27、求必須按經(jīng)營性物業(yè)、銷售性物業(yè)分別填列如有回遷樓工程,也需將回遷 樓工程單獨填列,經(jīng)營性物業(yè)或銷售性物業(yè)如存在多個分期且經(jīng)營期不同,那么應(yīng)分開填列.3.5 流程要求：工程公司編制并上報-方案部審核-主管工程副總裁簽署-方案部、財務(wù)部、審計部、本錢限制部、投資部和工程公司備案4、工程獎金考核4.1 前置條件：工程結(jié)算復(fù)核報告、稅費復(fù)核報告、?經(jīng)營期暨銷售收入經(jīng)營決算文件? 和?經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)經(jīng)營決算文件?、各部門評價及打分4.2 流程及時間要求：詳見“工程經(jīng)營目標(biāo)治理制度5、工程年度考核5.1 時間要求：年底前5.2 前置條件：年度銷售統(tǒng)計已確認(rèn)、年度方案完成情況統(tǒng)計已確認(rèn)、年度平安質(zhì)量考 核已完

28、成、本錢動態(tài)已確認(rèn)5.3 責(zé)任部門：工程治理中央方案部5.4 考核流程：方案部擬定依據(jù)已簽訂經(jīng)營目標(biāo)治理責(zé)任書,結(jié)合各部門考核打分 -營銷部、本錢限制部、質(zhì)量監(jiān)管部、財務(wù)部、規(guī)劃院、設(shè)計部、投資部、辦公室-平安 監(jiān)督部、審計部-工程治理中央總經(jīng)理-人力資源部-分管工程、本錢、財務(wù)部、人力資 源副總裁-總裁-董事長6、獎金分配方案6.1 時間要求：工程獎金或年終獎金發(fā)放方案批復(fù)后6.2 審核部門：股份公司領(lǐng)導(dǎo)、工程治理中央、財務(wù)部、方案部、人力資源部等6.3 內(nèi)容要求：依據(jù)股份公司批準(zhǔn)的工程獎金方案或年終獎金發(fā)放方案進(jìn)行編制.具體獎金分配原那么：總經(jīng)理20%,其他高管級含以上人員30%-40%其

29、他 員工40%-50%最終以股份公司批復(fù)確認(rèn)為準(zhǔn).獎金分配方案應(yīng)考慮出勤時間、職務(wù)系數(shù)和綜合評定系數(shù)等因素.6.4流程要求：工程公司編制-財務(wù)部審核-方案部審核-工程治理中央總經(jīng)理-財務(wù) 部總經(jīng)理-人力資源部總經(jīng)理-分管工程、財務(wù)、人力資源副總裁二、方案治理1、新工程前期工作方案通知書1.1 時間要求：在工程掛牌或摘牌前視開展部工程拓展推進(jìn)情況1.2 責(zé)任部門：方案部牽頭負(fù)責(zé),股份公司相關(guān)部門、工程公司籌備組按通知書開展工 作1.3 流程要求：得悉新工程信息-方案部編制前期工作方案通知書-向股份公司各部門 發(fā)放-召開新工程條件評審會-各部門及工程籌備組開展前期各工程工作2、工程開發(fā)方案限制書2

30、.1 時間要求：工程摘牌一個月內(nèi)2.2 會審部門：方案部牽頭、規(guī)劃院、營銷部、本錢限制部、商管總部等配合2.3 上報內(nèi)容：按方案限制書模板進(jìn)行編制2.4 流程要求：方案部發(fā)出指令-工程公司組織編制-與對口業(yè)務(wù)部門確認(rèn)主要規(guī)劃院-定稿會簽上報-方案部牽頭組織股份公司各部門等會審-工程治理中央總經(jīng)理 f主管工程副總裁3、工程開發(fā)方案執(zhí)行書3.1 時間要求：工程全面連續(xù)開工前 30天內(nèi)3.2 會審部門：方案部牽頭,規(guī)劃院、營銷部、本錢限制部、商管總部等配合3.3 上報內(nèi)容：按方案執(zhí)行書模板進(jìn)行編制3.4 流程要求：方案部發(fā)出指令-工程公司組織編制-與對口業(yè)務(wù)部門確認(rèn)主要計劃部、商管總部、規(guī)劃院等定稿

31、會簽上報-方案部牽頭組織股份公司各部門會審- 工程治理中央總經(jīng)理-主管工程副總裁4、工程方案周報4.1 時間要求：每周五4.2 上報部門：方案部備案4.3 上報內(nèi)容：拆遷、四證、設(shè)計、招標(biāo)、工程等詳見周報模板4.4 流程要求：工程公司編制周報-工程公司方案負(fù)責(zé)人審核-方案部工程經(jīng)理備案 f工程經(jīng)理向分管副總裁匯報5、工程方案月報5.1 時間要求：每月初2日前5.2 上報部門：方案部考核5.3 上報內(nèi)容：工程方案實施情況5.4 流程要求：工程公司編制一工程公司方案負(fù)責(zé)人審核一工程公司總經(jīng)理審核一項 目經(jīng)理組織考核打分一月度考核會及年度獎金考核6、工程季度/半年總結(jié)/年終總結(jié)6.1 時間要求：每季

32、度首月2日前6.2 審核及責(zé)任部門：方案部、營銷部6.3 上報內(nèi)容：銷售統(tǒng)計表、方案表、土地統(tǒng)計表、施工統(tǒng)計表半年總結(jié)和年終總 結(jié)需報文字總結(jié)6.4 流程要求：工程公司編制一工程公司領(lǐng)導(dǎo)班子會簽一方案部和營銷部審核一方案 部和營銷部審核匯總統(tǒng)計一統(tǒng)計報表轉(zhuǎn)投資部半年統(tǒng)計及年度統(tǒng)計需報總裁會經(jīng)營方案類文件一覽表序號主要內(nèi)容時間要求審批或核準(zhǔn)或備案最高審批權(quán)限備注1工程現(xiàn)金流分析初稿土地合同簽訂或股份公司批示工程公司審核分管工程副總 裁成立后30天2工程現(xiàn)金流分析階段審核稿每季度初10日前審核分管工程副總 裁3各工程開盤前及經(jīng)營期內(nèi)資金平衡分析表每年6月、12月審核總裁4工程經(jīng)營期簽訂決策文件20

33、天刖審批分管工程副總 裁5工程經(jīng)營決策文件開盤前一個月審批董事長本錢控制部經(jīng)辦6經(jīng)營目標(biāo)治理責(zé)任書決策文件批后30天內(nèi)核準(zhǔn)分管工程副總 裁7工程經(jīng)營成果核算書工程實際經(jīng)營期結(jié)束且工程結(jié)算復(fù)核完成審批董事長8年終獎金考核年底前審批董事長9工程或年終獎金發(fā)放工程獎金力榮或年終獎金考核審批完成審批分管人力資源副總裁10工程方案限制書工程摘牌后一個月內(nèi)審批分管工程副總裁11工程方案執(zhí)行書工程開工前一個月審批分管工程副總裁12周報每周五備案13月度方案每月2日前審核分管工程副總裁14經(jīng)營性租賃會所、幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場隨時審批分管工程副總裁15辦公室租賃新工程成立審批分管工程副總裁第2節(jié)業(yè)務(wù)操作指引、模板及

34、表單一、?工程治理籌劃方案?編制模板二、步行街商鋪交場對接時對工程公司時間節(jié)點的要求三、?工程經(jīng)營治理責(zé)任書?模板四、工程獎金分配方案表五、工程經(jīng)營決算文件經(jīng)營期暨銷售表、經(jīng)濟(jì)技術(shù)表六、工程獎金審批會簽表七、年度獎金審批會簽表八、新工程拿地前須關(guān)注或落實事項一覽表九、新工程前期工作方案通知書十、工程辦理四證所需材料清單例如十一、?工程開發(fā)方案限制書?模板綜合體十二、?工程開發(fā)方案執(zhí)行書?模板綜合體十三、?工程開發(fā)方案限制書?模板銷售物業(yè) 十四、?工程開發(fā)方案執(zhí)行書?模板銷售物業(yè) 十五、工程周報模板十六、工程季度報表模板十七、當(dāng)年開業(yè)工程月度方案限制表十八、工程報批報建流程十九、開發(fā)工程審批程序

35、示意圖二十、工程招標(biāo)方案事項清單例如二十一、竣工驗收的消項清單方案例如 二十二、入住許可驗收的消項清單方案例如二十三、集中交房入伙前相關(guān)工作的消項清單方案例如二十四、售樓處建設(shè)專項方案模板二十五、精裝房操作流程及方案模板二十六、工程商家進(jìn)場及裝修方案事項清單例如二十七、檔案治理工作指引?工程治理籌劃方案?編制模板一、工程準(zhǔn)備階段的治理籌劃：一工程工程治理邊界條件調(diào)研與分析：1、政府相關(guān)部門監(jiān)管要求,驗收流程與考前須知；2、工程周邊的市政配套情況與分析如：自來水、燃?xì)?、電力、排水、通信、道路?交通等情況的分析3、工程周邊與場地內(nèi)的自然情況與關(guān)注要點：1周邊建筑物的地下管網(wǎng)和根底情況；2場地內(nèi)的

36、地下障礙物、管網(wǎng)、水文地質(zhì)情況；3場地周邊市政道路狀況和坐標(biāo)、高程點的分布；4工程場地內(nèi)的拆遷情況評估；5工程所在地的氣候情況、抗震等級；6根據(jù)上述情況分析存在的問題與關(guān)注要點.4、工程所在地社會資源的了解與分析如：各專業(yè)分包單位資質(zhì)、水平、效勞意識； 勞動力供給、就業(yè)狀況；機械、設(shè)備市場狀況；常用的建筑材料等二工程進(jìn)度總方案的分解與分享方案編制1、根據(jù)工程開發(fā)方案和工程總進(jìn)度方案、主要節(jié)點要求,編制工程施工進(jìn)度方案2、根據(jù)工程施工進(jìn)度方案,編制各分項專業(yè)進(jìn)度方案如專業(yè)分包單位進(jìn)場方案；主 要材料、設(shè)備進(jìn)場方案；市政配套實施方案；合格供方考察方案；勞動力進(jìn)場方案；施工 用料進(jìn)出場方案；工程量消

37、項清單等3、各方案實施難點分析與對策影響工期及質(zhì)量舉措系統(tǒng)研究,如：塔樓外立面施工 期不夠問題；地下室機電安裝穿插施工后澆帶要提前封閉問題；空調(diào)主機、電梯招標(biāo)、訂 貨、進(jìn)場安裝時間限制；幕墻、泛光照明、步行街鋼結(jié)構(gòu)深化設(shè)計、招標(biāo)、進(jìn)場施工時間限制；各主力店、次主力店、精品店進(jìn)場裝修時間限制；室外管 網(wǎng)施工與裝修施工材料運輸,堆放場地交叉矛盾問題等4、工程進(jìn)度方案實施對設(shè)計、本錢、招商、商管等相關(guān)環(huán)節(jié)要求與建議三、工程施工治理組織架構(gòu)1、現(xiàn)場工程部治理團(tuán)隊組建以及工地治理協(xié)調(diào)模式2、總包對分包的治理模式；3、工程各專業(yè)分包內(nèi)容確實定;4、標(biāo)段的劃分與工作面的組織四、工程招投標(biāo)治理及合格供方的選擇

38、原那么和治理要點：1、工程合同方案和招投標(biāo)方案完成后,要做好招投標(biāo)的治理工作,確定總包、主要分 包施工進(jìn)度治理舉措和技術(shù)條件及工程質(zhì)量限制的舉措,尤其要溝通、落實好進(jìn)入招標(biāo)文 件和施工合同的各項要求詳見?工程治理制度?支持文件7.2?工程招標(biāo)文件和施工合同中應(yīng)明確的質(zhì)量和平安條款?、7.3?工程招標(biāo)文件和施工合同中應(yīng)明確的進(jìn)度限制和施工 組織舉措條款?.2、總包和分包、以及設(shè)備材料供給商等合格供方應(yīng)到達(dá)的工作目標(biāo).3、合格供方的選擇原那么合格供方的來源、入圍要求、考察方法、招標(biāo)文件和合同控 制要點等.4、各合格供方的治理思路對總包、簡歷、專業(yè)分包的單位治理要點.五、與相關(guān)部門的方案互動、銜接、

39、配合1、工程整體方案的協(xié)調(diào)方式與工程方案代表人確實定；2、關(guān)于和設(shè)計的配合、方案銜接如：初勘、詳勘、工程測量、市政配套條件、出圖 方案跟蹤、設(shè)備、材料選型、結(jié)構(gòu)形式、專業(yè)人員的配合、基坑支護(hù)設(shè)計、鋼結(jié)構(gòu)專業(yè)設(shè) 計、泛光照明專業(yè)設(shè)計、幕墻專業(yè)設(shè)計、門窗圖的深化、交房標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容3、關(guān)于和銷售的配合、方案銜接售樓處的位置、工地開放日、樣板房設(shè)置要求、參 觀路線、對業(yè)主的交房標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一說辭、圍墻廣告、實現(xiàn)銷售節(jié)點進(jìn)度方案的限制、業(yè)主 相關(guān)信息的傳遞等4、關(guān)于和招商、商管、物業(yè)的配合、方案銜接招商信息跟蹤；各主力店技術(shù)條件配 合；精品店、次主力店、餐飲招商的技術(shù)支持與更改等5、關(guān)于和本錢的配合、方案銜接

40、招標(biāo)工作內(nèi)容劃定與工作分解、招標(biāo)方案跟蹤等二、工程施工階段的治理政策一現(xiàn)場的平面布置和施工組織治理主要出入口位置；臨舍安排；加工場、堆場 安排；臨水、臨電的設(shè)置與用量；場地內(nèi)道路安排；圍墻設(shè)置等二現(xiàn)場垂直運輸、水平運輸以及材料堆場各施工階段的布置要點如：根底施工、 商業(yè)裙樓主體施工、公寓塔樓主體施工、商業(yè)裝修施工,室外管網(wǎng)和景觀綠化施工等各階 段的垂直運輸、水平運輸、堆場安排原那么,運輸設(shè)備要求,臨水、臨電各施工階段布置要 求,各階段穿插施工、交叉作業(yè)組織思想等三對總包、分包的治理要求1、總分包的工作內(nèi)容、工作界面劃分原那么2、總包的治理方式如：分包工程款支付流程、現(xiàn)場布置、水電使用與收費計量

41、、現(xiàn) 場各方人員的治理、垃圾清運與收費、治理費計取、工作面交接、成品保護(hù)責(zé)任舉措等3、總分包的治理協(xié)議各方責(zé)任、權(quán)利用法律形式明確四工程施工進(jìn)度治理思想1、工程施工進(jìn)度方案的檢查與糾偏如：季、月、周的進(jìn)度方案檢查制度、工程量消 項清單、實際進(jìn)度與方案偏差的動態(tài)跟蹤與分析,方案補救舉措與調(diào)整原那么等2、在施工合同中約定施工方工程進(jìn)度治理保證舉措及違約責(zé)任條款如：工程施工進(jìn) 度方案各中間節(jié)點的進(jìn)度要求的違約責(zé)任條款；季、月方案保證舉措及違約責(zé)任條款；計劃調(diào)整確實認(rèn)流程等3、現(xiàn)場施工治理協(xié)調(diào)會制度的要求如：如會議時間、參加人員、書面匯報內(nèi)容、會 議協(xié)調(diào)內(nèi)容、會議進(jìn)行程序、會議紀(jì)律等4、工程施工進(jìn)度治

42、理中的一些難點和對策如：春節(jié)期間施工、出土階段的周邊交通 組織、各工作面穿插施工的協(xié)調(diào)、施工單位承受力、資金、材料價格波動等五工程的平安、質(zhì)量治理思路1、工程平安、質(zhì)量治理方案如：重點監(jiān)管部位與內(nèi)容；工程質(zhì)量、平安治理目標(biāo)； 監(jiān)督方案等2、工程平安、質(zhì)量保證體系建立3、有針對性的平安、質(zhì)量獎懲舉措以及質(zhì)量通病的防治要點4、工程平安、質(zhì)量的檢查制度、糾偏舉措5、工作量大、施工工藝復(fù)雜、關(guān)鍵工序的限制舉措6、售后效勞的治理體制如：機電設(shè)備維護(hù)與保養(yǎng)方式、與物業(yè)公司的驗收維修流程、 質(zhì)保期間的維修方式等六工程合同、檔案的治理與驗收的考前須知1、工程資料治理的人員配備、各部門的資料員工作要點2、各項資

43、料臺賬的設(shè)置、統(tǒng)一編號、收發(fā)等要求3、工程竣工資料的收集、整理要求如：竣工圖資料份數(shù),按不同接收的方式分類整 理竣工資料目錄等4、工程公司資料治理流程等三、工程驗收、移交階段的治理政策1、各主力店、商管公司技術(shù)條件特點分析如：工作界面、進(jìn)場裝修條件、交房技術(shù) 標(biāo)準(zhǔn)、機電調(diào)試、移交清單等內(nèi)容重點情況分析2、政府部門驗收備案難點分析與對策如：消防驗收、住宅入住許可公示制度、規(guī)劃 驗收等存在風(fēng)險與舉措3、工程驗收的方案和人員組織等四、附件1、設(shè)計與施工及招標(biāo)過程中須強化的時間節(jié)點2、不同綜合體工程的差異及考前須知3、施工組織中應(yīng)注意的問題4、建設(shè)工程中交底會的節(jié)點要求5、工程不同階段場地規(guī)劃的原那么

44、和方法6、工程的質(zhì)量和平安的保證舉措步行街商品交場對接時工程公司時間節(jié)點的工作要求1、工程公司在工程開業(yè)前90天,完成餐飲商鋪工程,到達(dá)商鋪進(jìn)場裝修條件,保證 裝修的臨時水電和裝修的運輸通道,并與當(dāng)?shù)厣坦芄巨k理移交,簽署商戶場確認(rèn)書.2、工程公司在工程開業(yè)前45天完成外玻璃幕墻安裝,將到達(dá)精裝修商鋪交鋪條件的 商鋪正式移交給當(dāng)?shù)厣坦芄?3、供電：開業(yè)前30天,商鋪供電工作完成,尤其是餐飲商鋪；供電系統(tǒng)計量收費系 統(tǒng)；正式電投入使用前安裝調(diào)試完成.4、給排水：開業(yè)前15天,給排水工作完成,具備使用要求,尤其是隔油池、化糞池.5、消防：開業(yè)前15天,包括步行街在內(nèi)的所有商鋪消防系統(tǒng)完成驗收,并

45、保證開業(yè) 前30天獲得建審合格材料以備商家辦理營業(yè)執(zhí)照.消防系統(tǒng)聯(lián)動政策,水壓正常.6、空調(diào)包括采暖：開業(yè)前10天進(jìn)行系統(tǒng)調(diào)試及全面檢查,尤其是主要機房,如： 配電室、消防中控室等.7、樓宇限制：開業(yè)前10天,照明、空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備具備自動限制功能.8、 信號和網(wǎng)絡(luò)通訊：開業(yè)前10天具備使用條件.9、外廣場地面鋪裝、綠化和小品,在開業(yè)前 10日完成.10、公共區(qū)域的裝修,要求開業(yè)前 20天根本完成,包括：步行街地轉(zhuǎn)、玻璃隔斷、天 花吊頂、消防通道、護(hù)欄、采光頂及遮陽簾、總效勞臺等等.11、煤氣：開業(yè)前一個月完成煤氣主管路和調(diào)壓站的安裝,開業(yè)前 10天,完成末端支 管安裝到戶,試壓點火完畢,具備使用

46、條件.12、排油煙系統(tǒng)： 開業(yè)前15天完成設(shè)備的安裝、調(diào)試,并通過環(huán)保部門的驗收13、電梯：開業(yè)前10天,所有電梯、扶梯、觀光梯、坡道梯完成調(diào)試,并取得勞動部 門的準(zhǔn)運證.14、停車場：開業(yè)前10天完成地坪漆、劃線施工,墻面、柱面粉刷和施工,車流引導(dǎo) 系統(tǒng)施工,停車場收費系統(tǒng)的施工和調(diào)試.15、導(dǎo)視系統(tǒng)：開業(yè)前10天完成步行街商業(yè)導(dǎo)視系統(tǒng)的施工.16、客流計數(shù)器：開業(yè)前5天完成調(diào)試具備計數(shù)功能.17、環(huán)評報告：開業(yè)前30天取得環(huán)評報告,以保證商家辦理營業(yè)執(zhí)照.?工程經(jīng)營目標(biāo)治理責(zé)任書范本?工程名稱：本期開發(fā)工程名稱：工程所在公司名稱：第一局部：定義1、經(jīng)營性物業(yè)：各類主力店、酒店、自用物業(yè)及底

47、層商鋪含商業(yè)步行街.2、銷售性物業(yè)：各類住宅樓、商住辦公樓、底層商鋪及其它可售物業(yè).3、經(jīng)營期：工程經(jīng)營開始至工程結(jié)束的時間周期.1工程經(jīng)驗方案開始時間：原那么上為開工前 6個月,如摘牌或股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成至開工的 時間不到半年,那么以摘牌或股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成時間為準(zhǔn),如摘牌或股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成至開工的時間超過6個月,那么以開工前6個月為經(jīng)營開始時間.工程經(jīng)營方案開始時間之前已到現(xiàn)場工作的相關(guān)人員按股份公司當(dāng)年年終獎金標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放獎金2工程經(jīng)營方案結(jié)束時間：本期最后一個單體竣工驗收后六個月之內(nèi).如工程公司經(jīng)研究銷售或結(jié)算等事宜可能影響方案結(jié)束時點,經(jīng)方案部核準(zhǔn)并請示股份公司領(lǐng)導(dǎo)后, 那么結(jié)束時點可進(jìn)行調(diào)整.4、經(jīng)營

48、期實際結(jié)束時點：1銷售性物業(yè)：銷售回款額到達(dá)本期預(yù)計實現(xiàn)銷售額的95%,且本期工程竣工后6個月如方案經(jīng)營期內(nèi)銷售回款未到達(dá)預(yù)計實現(xiàn)銷售額的95%,那么結(jié)束時點為銷售回款到達(dá)95%時點；如規(guī)定結(jié)束時點內(nèi),銷售回款到達(dá)本期預(yù)計實現(xiàn)銷售額的 95%,且本期工程結(jié)算 完成,那么結(jié)束時點允許提前.2經(jīng)營性物業(yè)工程：開業(yè)后6個月并取得大產(chǎn)權(quán)證.3實際經(jīng)營周期即為獎金分配周期.4原那么上經(jīng)營期結(jié)束時間按以上規(guī)定為準(zhǔn),情況特殊時以工程治理中央、股份公司財 務(wù)部確認(rèn)時間為準(zhǔn).5、銷售回款額統(tǒng)計截止時點：銷售性物業(yè)如在經(jīng)營期實際結(jié)束時點時沒有實現(xiàn)100%銷售,那么本次考核時,銷售回款額統(tǒng)計截止經(jīng)營期實際結(jié)束時點.

49、6、稅費計算時點：1費用及稅金計算的開始時間：新公司成立之日或已開發(fā)工程公司分期工程的開工之 日.2費用及稅金計算結(jié)束的時間：原那么上以經(jīng)營期結(jié)束時間為準(zhǔn),情況特殊時以工程管理中央、股份公司財務(wù)部確認(rèn)時間為準(zhǔn)第二局部：總那么1、為了增強股份公司開發(fā)工程的經(jīng)營治理,保證實現(xiàn)開發(fā)工程的目標(biāo)利潤,根據(jù)股份 公司治理的要求,簽訂本期開發(fā)工程的經(jīng)營目標(biāo)治理責(zé)任書.2、簽訂開發(fā)工程經(jīng)營目標(biāo)治理責(zé)任書的根本原那么：以市場需求為導(dǎo)向,以質(zhì)量保證為 前提,以過程限制為手段,以標(biāo)準(zhǔn)運作為根底,以提升綜合經(jīng)濟(jì)效益為目的.3、簽訂開發(fā)工程經(jīng)營目標(biāo)治理責(zé)任書的任務(wù)：明確工程公司責(zé)任人的義務(wù),賦予責(zé)任 人相應(yīng)的權(quán)利,實施

50、經(jīng)營業(yè)績與個人利益掛鉤的獎勵舉措,保證高效、優(yōu)質(zhì)、平安地完成 開發(fā)工程的任務(wù).4、本經(jīng)營責(zé)任書的實際完成情況,將作為股份公司對工程公司及其領(lǐng)導(dǎo)成員業(yè)績考核 的依據(jù).5、要求工程公司依法經(jīng)營,在工程合同、營銷廣告、銷售合同等工作中不得違反國家、地方法律法規(guī),及時解決經(jīng)營過程中產(chǎn)生的各種糾紛,并把責(zé)任分解到崗、到人.概況按政府審批的規(guī)劃設(shè)計方案,工程公司在 整個開發(fā)工程的總經(jīng)營期間內(nèi)完成平方米銷售性物業(yè)的銷售、施工、竣工、驗收及交付使用, 平方米經(jīng)營性物業(yè)的施工、竣工、驗收及開業(yè), 平方米回遷物業(yè)的施工、竣工、驗收及開業(yè).整個開發(fā)工程的總經(jīng)營期為 年_月日至年月日,銷售周期為 年 月日至 年月日.

51、總銷售收入保證 億元；工程實際支出不超過 億元不含銷售局部所得稅.工程凈現(xiàn)金流指標(biāo)限制在 億元,銷售局部凈利潤指標(biāo)限制在 億元.第三局部：經(jīng)營性物業(yè)目標(biāo)治理及考核方法一、工程目標(biāo)及要求一工期限制1、整個工程所有工程全部竣工的合同工期為 一月見總承包協(xié)議,工程最終交付時 間為 年月日,工程交付完成條件如下：1所有土建、機電安裝、內(nèi)裝、外環(huán)境、室外泛光、小品、廣告燈箱及市政配套工程 等全部完工并經(jīng)相關(guān)政府部門驗收合格.2全部到達(dá)開業(yè)條件,即在工程整體開業(yè)前將所有物業(yè)按標(biāo)準(zhǔn)交付給業(yè)主、各主力店及 商管公司.3開業(yè)前按各主力店合同約定取得消防驗收合格證.4開業(yè)前通過竣工質(zhì)檢驗 政府其它治理部門的相關(guān)驗

52、收.以上工作完成的時間應(yīng)滿足開業(yè)的要求.5綠化、規(guī)劃驗收工作應(yīng)在開業(yè)后 日內(nèi)完成.2、在保證工程按期竣工的同時,應(yīng)保證各主力店主力店視具體工程而定的進(jìn)場交 付時間和需到達(dá)的交付標(biāo)準(zhǔn),具體如下:1大型超市： 年 月 日進(jìn)場,責(zé)任清單要求的交付標(biāo)準(zhǔn).2影院： 年一月一日進(jìn)場,責(zé)任清單要求的交付標(biāo)準(zhǔn).3家居廣場： 年月日進(jìn)場,責(zé)任清單要求的交付標(biāo)準(zhǔn).4美食廣場： 年月一日進(jìn)場,責(zé)任清單要求的交付標(biāo)準(zhǔn).5電玩娛樂城： 年月日進(jìn)場,責(zé)任清單要求的交付標(biāo)準(zhǔn).6食品城： 年月日進(jìn)場,責(zé)任清單要求的交付標(biāo)準(zhǔn).7書城： 年月一日進(jìn)場,責(zé)任清單要求的交付標(biāo)準(zhǔn).8大型百貨： 年月日進(jìn)場,責(zé)任清單要求的交付標(biāo)準(zhǔn).9酒

53、店： 年一月一日進(jìn)場,責(zé)任清單要求的交付標(biāo)準(zhǔn).10步行街餐飲： 年月一日交付相關(guān)業(yè)主.11步行街精品店及其他： 年一月一日交付相關(guān)業(yè)主.12其它業(yè)態(tài)： 年一月一日交付業(yè)主,到達(dá)設(shè)計要求及合同約定的標(biāo)準(zhǔn).3、經(jīng)營性物業(yè)全面開業(yè)時間 年一月日,各主力店開業(yè)后 _日內(nèi)完成質(zhì)檢備4、經(jīng)營性物業(yè)經(jīng)營期： 工程經(jīng)營期間為 年_月一日至 年月日.5、自經(jīng)營性物業(yè)開業(yè)之日起一天內(nèi),將自有物業(yè)產(chǎn)權(quán)證俗稱大產(chǎn)權(quán)證辦理完 畢;6、所有經(jīng)營性物業(yè)工程決算于開業(yè)后 月內(nèi)完成除股份公司根據(jù)資金情況進(jìn)行調(diào) 整外,該決算完成時間不得更改.7、要求工程全面開業(yè)后3個月內(nèi)整個工程整改完畢,并經(jīng)當(dāng)?shù)厣坦芄竞蜕坦芸偛拷?管確認(rèn)如該

54、工程成立綜合驗收整改小組,那么需經(jīng)整改小組確認(rèn)形成書面確認(rèn)文件；對 于正式接收后仍未完成的零星工程,要求必須在工程全面開業(yè)后6個月內(nèi)整改完畢.如6個月內(nèi)未完成,那么預(yù)留股份公司最終批準(zhǔn)工程獎金總額的 10%暫緩發(fā)放,如延遲30天仍未 完成零星整改,那么預(yù)留工程獎金總額 10%等永久扣除.二質(zhì)量限制目標(biāo)及要求1、工程質(zhì)量應(yīng)滿足? 工程總承包施工協(xié)議?約定的質(zhì)量要求.2、質(zhì)量驗收執(zhí)行國家標(biāo)準(zhǔn),保證所建工程一次性通過竣工驗收并通過政府部門的備案.3、除政府部門驗收備案外,還應(yīng)通過各主力店、業(yè)主方及 商管公司的驗收,以合 格接受為準(zhǔn).4、根據(jù)中華人民共和國國務(wù)院令第 179號?建設(shè)工程質(zhì)量治理條例?進(jìn)行建設(shè)工 程質(zhì)量的治理,并在建設(shè)過程中遵守國家和地方的其他建設(shè)法規(guī)、條例.5、果斷杜絕嚴(yán)重質(zhì)量事故發(fā)生政府主管部門認(rèn)定的單項工程質(zhì)量事故一次含以 上；單項工程直接經(jīng)濟(jì)損失在100萬元含100萬元以上的發(fā)生,一旦發(fā)生重大質(zhì)量 事故或因質(zhì)量問題而引起集體投訴等重大法律糾紛事件,股份公司將追究工程責(zé)任人的責(zé) 任,視情節(jié)嚴(yán)重程度給予相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)處分和行政處分.6、工程公司總經(jīng)理作為質(zhì)量限制第一負(fù)責(zé)人,嚴(yán)把主體及其他上施工單位入圍資格, 禁止不符合股份公司制度要求的施工隊伍入圍,以保證工程質(zhì)量三平安限制目標(biāo)及要求1、平安生產(chǎn)工作實行工程公司總經(jīng)理或主持日常工作的負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)制.樹立建筑 工程平安生產(chǎn)治理