南京中航城商業(yè)綜合體項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、南京中山東路518號(hào)城市綜合體項(xiàng)目可行性研究報(bào)告南京中航城商業(yè)綜合體項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2011年10月18日目 錄目錄2一、項(xiàng)目總論（序）6（一） 項(xiàng)目背景61、 項(xiàng)目名稱62、 開發(fā)公司背景簡(jiǎn)介63、 研究工作依據(jù)74、 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)7（二）可行性研究結(jié)論71、 市場(chǎng)預(yù)測(cè)72、 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度83、 投資估算和資金籌措84、 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論9二、項(xiàng)目投資環(huán)境和宏觀市場(chǎng)研究10宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)101、GDP及其增長(zhǎng)102、人均GDP及其增長(zhǎng)113、固定資產(chǎn)投資及其增長(zhǎng)124、支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r125、人口數(shù)量及其特征136、人均可支配收入及其增長(zhǎng)147、社會(huì)消費(fèi)品零售總額及其增長(zhǎng)158、房地產(chǎn)開

2、發(fā)完成投資額及其增長(zhǎng)15三、南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析17（一）甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)分析171、甲級(jí)寫字樓解析172、南京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展概述183、南京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)當(dāng)前供應(yīng)狀況184、南京甲級(jí)寫字樓分布195、南京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)需求狀況及空置率196、南京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)租金及售價(jià)207、南京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)未來供應(yīng)狀況218、本項(xiàng)目全面竣工時(shí)（2016年）面臨的市場(chǎng)狀況預(yù)測(cè)229、南京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)小結(jié)23（二）優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)分析241、優(yōu)質(zhì)商業(yè)定義242、南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)發(fā)展概述243、南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)當(dāng)前供應(yīng)狀況254、南京現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)商業(yè)分布255、南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)需求及空置率266、南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)租金

3、267、南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)未來供應(yīng)狀況及發(fā)展趨勢(shì)278、南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)28（三）五星級(jí)酒店市場(chǎng)分析291、南京五星級(jí)酒店市場(chǎng)發(fā)展概述292、南京五星級(jí)酒店市場(chǎng)當(dāng)前供應(yīng)狀況293、南京五星級(jí)酒店分布304、南京五星級(jí)酒店需求狀況及入住率315、南京五星級(jí)酒店平均房?jī)r(jià)趨勢(shì)316、南京五星級(jí)酒店未來供應(yīng)狀況及發(fā)展趨勢(shì)327、南京五星級(jí)酒店市場(chǎng)小結(jié)33（四）中高檔公寓市場(chǎng)分析341、中高檔公寓定義342、南京中高檔公寓市場(chǎng)發(fā)展概述343、南京中高檔公寓市場(chǎng)當(dāng)前供應(yīng)狀況344、南京中高檔公寓市場(chǎng)分布355、南京中高檔公寓市場(chǎng)需求狀況及銷售率366、南京中高檔公寓市場(chǎng)售價(jià)趨勢(shì)367、南京中高檔公寓市場(chǎng)

4、未來供應(yīng)狀況378、南京中高檔公寓市場(chǎng)小結(jié)37（五）國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓市場(chǎng)分析381、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓定義382、南京國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓發(fā)展概述383、南京國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓當(dāng)前供應(yīng)狀況394、南京國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓需求狀況及出租率405、南京國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓平均租金趨勢(shì)406、南京國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓未來供應(yīng)狀況417、南京國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓市場(chǎng)小結(jié)41四、項(xiàng)目分析與定位規(guī)劃42（一）地塊解析421、地理位置422、周邊交通分析423、項(xiàng)目周邊設(shè)施及景觀資源分布444、地塊基地分析44（二）項(xiàng)目分析（SWOT分析）461、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（Strength）462、項(xiàng)目劣勢(shì)（Weakness）47

5、3、項(xiàng)目機(jī)會(huì)（Opportunity）484、項(xiàng)目威脅（Threats）48（三）項(xiàng)目評(píng)價(jià)50五、項(xiàng)目定位與規(guī)劃51（一）項(xiàng)目定位511、項(xiàng)目整體定位512、商業(yè)是城市綜合體的核心驅(qū)動(dòng)力523、持有型物業(yè)與銷售型物業(yè)關(guān)系52（二）城市綜合體各元素初步定位541、項(xiàng)目商業(yè)定位方向研判542、其他功能的初步定位55(三) 各功能板塊發(fā)展概念561、商業(yè)562、甲級(jí)寫字樓573、酒店及服務(wù)式公寓574、銷售型物業(yè)發(fā)展定位58(四) 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理59六、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排60（一） 項(xiàng)目整體開發(fā)建設(shè)的原則601、項(xiàng)目整體開發(fā)目標(biāo)602、項(xiàng)目開發(fā)時(shí)序原則61（二） 項(xiàng)目開發(fā)橫道圖62七、投資估算與資金

6、籌措64（一）項(xiàng)目總投資估算64（二）資金籌措651、資金來源652、項(xiàng)目籌資方案65八、對(duì)該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)65（一）評(píng)價(jià)的基本假設(shè)66（二）財(cái)務(wù)分析結(jié)果671、編制現(xiàn)金流量表672、財(cái)務(wù)指標(biāo)703、敏感度分析71（三）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)721、可行性722、償債能力評(píng)價(jià)72九、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及防范措施73（一）國(guó)家宏觀調(diào)控政策分析及相應(yīng)措施731、穩(wěn)定房?jī)r(jià)不等于降低房產(chǎn)的絕對(duì)價(jià)位732、房?jī)r(jià)調(diào)控不等于短期內(nèi)降低房?jī)r(jià)上漲的速度743、宏觀調(diào)控不改行業(yè)長(zhǎng)期向好744、商業(yè)地產(chǎn)前景廣闊，商業(yè)地產(chǎn)是未來重要投資方向745、相應(yīng)措施75（二）政府行政管理行為對(duì)項(xiàng)目的影響及相應(yīng)的措施76（三）施工建設(shè)過程中的風(fēng)險(xiǎn)及

7、防范措施77（四）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及防范措施791、南京商業(yè)地產(chǎn)前景較好792、控制市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)措施79（五）內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施811、科學(xué)的決策管理程序812、嚴(yán)格的工作流程制度和審批程序制度813、公正的招投標(biāo)管理制度814、施工管理制度815、嚴(yán)密的財(cái)務(wù)管理制度826、營(yíng)銷及招商管理制度82序（一）市場(chǎng)分析南京作為長(zhǎng)江中下游的一座大型經(jīng)濟(jì)中心城市，以其歷史悠久、文化底蘊(yùn)深厚、獨(dú)特的資源、豐富的文化、完善的服務(wù)吸引了大批中外商家、游客。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，南京市宏觀經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)勢(shì)頭，運(yùn)行良好，城市具有競(jìng)爭(zhēng)力，南京市常住人口持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，人均可支配收入逐年增加，南京市城市消費(fèi)品零售總額逐年攀升

8、，顯示出持續(xù)強(qiáng)勁的市場(chǎng)購(gòu)買力。近年來，南京消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步升級(jí)，極大地促進(jìn)了南京市消費(fèi)品市場(chǎng)的繁榮活躍，消費(fèi)品市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大。1、甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)分析南京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)從2003年開始進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期主要聚集在鼓樓區(qū)、白下區(qū)和玄武區(qū)，大多數(shù)的甲級(jí)寫字樓以小產(chǎn)權(quán)出售，純租賃型的物業(yè)稀缺，整體市場(chǎng)的品質(zhì)距離上海北京的同類型物業(yè)有差距。南京市甲級(jí)寫字樓現(xiàn)存量54萬平方米，未來3年新增供應(yīng)量高達(dá) 86萬平方米，每年吸納量才5-10萬平方米，供求失衡，空置率已達(dá)預(yù)警狀態(tài)，根據(jù)歷史數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)，從2003開始至2016年底，南京市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)約有200萬平方米的市場(chǎng)存量，但累計(jì)的有效吸納量預(yù)計(jì)只有約84萬平

9、方米，差距非常巨大。市場(chǎng)處于高風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)行水平，若市場(chǎng)需求未得到有效放大，極可能出現(xiàn)供過于求、嚴(yán)重積壓的情況。但有個(gè)性化特征、具有國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)硬件設(shè)施和物業(yè)管理水平的高檔辦公物業(yè)在市場(chǎng)上仍然比重很少。2、優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)南京優(yōu)質(zhì)商形成以新街口為重點(diǎn)，湖南路、珠江路、總統(tǒng)府四大集聚區(qū)，從2000年開始進(jìn)入發(fā)展時(shí)期，目前主要以百貨商場(chǎng)為主，購(gòu)物中心、精品商業(yè)街在2005年開始出現(xiàn)。南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)整體空置率很低。未來優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目以購(gòu)物中心形式為主，大部分的未來供應(yīng)還是集聚在新街口、河西新城、夫子廟將成為新興的優(yōu)質(zhì)商業(yè)區(qū)域。雖然未來將有大量?jī)?yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)，但現(xiàn)階段人均商業(yè)面積僅為0.16平米，市場(chǎng)仍有空間。3、南京當(dāng)

10、前五星級(jí)酒店市場(chǎng)南京市五星級(jí)酒店市場(chǎng)在2000年進(jìn)入了高速發(fā)展的時(shí)期，目前主要分布在市中心區(qū)域的鼓樓區(qū)、玄武區(qū)和白下區(qū)，平均入住率較為平穩(wěn)，近三年來始終保持在70%以上，但各個(gè)酒店之間的惡性價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致平均房?jī)r(jià)一直處于較低的水平。未來供應(yīng)以市中心鼓樓區(qū)為主，江寧、建鄴區(qū)、下關(guān)區(qū)和浦口區(qū)也將有部分供應(yīng)。伴隨著供應(yīng)量的加大，高星級(jí)酒店市場(chǎng)未來的競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈。凱悅、威斯汀和洲際酒店的入駐將進(jìn)一步的提升南京五星級(jí)酒店市場(chǎng)的整體水平。4、中高檔公寓市場(chǎng)2003年起，中高檔公寓新增供應(yīng)放量，市場(chǎng)正式進(jìn)入啟動(dòng)階段，伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)大好，20032007年新增供應(yīng)集中放量。主要分布在鼓樓、玄武、白下、秦淮

11、和建鄴區(qū)。未來供應(yīng)量將大幅增加，建鄴區(qū)將成為未來主力成交區(qū)域，受土地供應(yīng)限制，中心城區(qū)中高檔公寓價(jià)格將得到需求的有效支持。5、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓市場(chǎng)目前南京服務(wù)式公寓主要分布在鼓樓區(qū)、白下區(qū)和建鄴區(qū)，市場(chǎng)上缺乏純正意義上的服務(wù)式公寓項(xiàng)目和知名運(yùn)營(yíng)商。未來供應(yīng)較少，2009年共有兩個(gè)項(xiàng)目合計(jì)353間客房的供應(yīng)，對(duì)外經(jīng)濟(jì)的良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)使得服務(wù)式公寓未來發(fā)展前景向好。（二）項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目整體定位打造南京地標(biāo)級(jí)的城市綜合體項(xiàng)目同南京其它區(qū)域相比，在地理位置和區(qū)域規(guī)模上所具有的特別優(yōu)勢(shì)，使其具備成為城市核心商業(yè)中心的條件，非常有望成為南京商業(yè)格局更新中的重要一員，進(jìn)而有可能在未來占據(jù)南京的商業(yè)主導(dǎo)地

12、位。結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)，以商業(yè)為核心的驅(qū)動(dòng)力，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)、復(fù)合功能、高綠化覆蓋的城市綜合體，打造南京新地標(biāo)！2、項(xiàng)目規(guī)模：持有型物業(yè)與銷售型物業(yè)規(guī)模比例持有型物業(yè)是城市綜合體成功打造的保障，通過整體規(guī)劃項(xiàng)目形象，以高檔次高標(biāo)準(zhǔn)打造項(xiàng)目獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，打造城市級(jí)地標(biāo)。持有型商業(yè)及辦公樓物業(yè)可以帶來長(zhǎng)期、穩(wěn)定的收益，可持續(xù)性發(fā)展能力較強(qiáng)。城市綜合體的開發(fā)是一個(gè)周期長(zhǎng)，投入大得開發(fā)過程，而持有型物業(yè)的財(cái)務(wù)回收期是一個(gè)長(zhǎng)期的過程，在項(xiàng)目較長(zhǎng)的開發(fā)周期內(nèi)，銷售型物業(yè)是維持項(xiàng)目健康財(cái)務(wù)狀況得重要組成部分。考慮本項(xiàng)目前期發(fā)展資金充足，為企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益考慮，發(fā)展較大規(guī)模的持有型物業(yè)，同時(shí)在項(xiàng)目投入期，保證穩(wěn)健的現(xiàn)金流，

13、發(fā)展42%得銷售型物業(yè)。持有型商業(yè)中商業(yè)20萬平米，寫字樓20萬平米，酒店6.5萬平米，服務(wù)式公寓2.5萬平米，銷售型物業(yè)中商業(yè)街5萬，soho辦公10萬，高檔公寓20萬平米。3、持有型物業(yè)定位城市綜合體中商業(yè)是城市綜合體的關(guān)鍵組成元素，由于項(xiàng)目龐大的體量以及較好的地理位置, 故南京項(xiàng)目商業(yè)宜采取城市級(jí)購(gòu)物中心+購(gòu)物公園（街區(qū)）+文化娛樂中心的混合模式發(fā)展，以市場(chǎng)缺失的中高檔購(gòu)物和生活時(shí)尚為商業(yè)主題的產(chǎn)品。其他功能以商業(yè)為核心，各綜合體組成元素相互支持促進(jìn)，推動(dòng)項(xiàng)目資產(chǎn)升值。根據(jù)商業(yè)定位的不同，綜合體其他構(gòu)成元素配置不同。寫字樓發(fā)展甲級(jí)寫字樓，酒店和公寓是提升項(xiàng)目形象和品質(zhì)的重要配套和組成部分

14、，項(xiàng)目將引入國(guó)際知名酒店和公寓品牌。4、銷售型物業(yè)發(fā)展定位基于項(xiàng)目的自然、地理?xiàng)l件、交通以及項(xiàng)目周邊完整的商業(yè)商務(wù)配套，高級(jí)公寓發(fā)展為此中心城區(qū)高尚居住區(qū)。結(jié)合現(xiàn)狀部分商業(yè)及辦公現(xiàn)狀，soho商務(wù)樓以滿足中小企業(yè)辦公需求為主 。（三）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排項(xiàng)目計(jì)劃從2010年1月開始施工，預(yù)計(jì)建設(shè)工期為7年，即項(xiàng)目可望于2016年底全部竣工。本項(xiàng)目沒有太大的資金壓力，側(cè)重開發(fā)能擴(kuò)大項(xiàng)目影響力的產(chǎn)品類型，商業(yè)早期入市可以為后續(xù)開發(fā)產(chǎn)品提供配套，并且早期樹立項(xiàng)目品牌形象。酒店和寫字樓項(xiàng)目入市進(jìn)一步提升項(xiàng)目的整體形象。從開發(fā)中期開始，各種產(chǎn)品租售結(jié)合，住宅公寓產(chǎn)品分期開發(fā)。（四）投資估算與資金籌措本項(xiàng)

15、目開發(fā)建設(shè)的投資總額（含資本化利息）為985,341.37萬元，建筑面積為84萬平方米， 公司總投資約98.5億元，其中自有資金按國(guó)家規(guī)定35%計(jì)算約34.5億元，剩余65%約64億元，可利用銀行貸款和預(yù)售收入結(jié)合覆蓋（五）項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率達(dá)13.22%（稅前），稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為266，253.58萬元， NPV0，則未來的現(xiàn)金流足以抵償原始投資；說明已滿足最低的報(bào)酬要求，覆蓋了資本成本，能夠增加股東財(cái)富；投資回收期為15.36年，說明在開發(fā)產(chǎn)品計(jì)算期內(nèi)能回收投資，本項(xiàng)目可行。 （六）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及防范措施建議本項(xiàng)目組合一批既懂地產(chǎn)又懂商業(yè)和金融的專家和專業(yè)公司，

16、更好地協(xié)調(diào)、監(jiān)督和管理商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。項(xiàng)目加強(qiáng)與本地政府的協(xié)調(diào)公關(guān)能力，建立良好的內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施，建立良好的施工建設(shè)過程中的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施，有效地控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。一、項(xiàng)目總論（一） 項(xiàng)目背景1、 項(xiàng)目名稱 南京中山東路518號(hào)城市綜合體（暫定名）項(xiàng)目2、 開發(fā)公司背景簡(jiǎn)介中國(guó)航空工業(yè)集團(tuán)公司（簡(jiǎn)稱“中航工業(yè)”）是由中央管理的國(guó)有特大型企業(yè)，是國(guó)家授權(quán)投資的機(jī)構(gòu)，由原中國(guó)航空工業(yè)第一、第二集團(tuán)公司重組整合而成立。集團(tuán)公司設(shè)有防務(wù)、運(yùn)輸機(jī)、發(fā)動(dòng)機(jī)、直升機(jī)、機(jī)載設(shè)備與系統(tǒng)、通用飛機(jī)、航空研究、飛行試驗(yàn)、貿(mào)易物流、資產(chǎn)管理等10大產(chǎn)業(yè)板塊，下轄近200家子公司（分公司）、有20多家上市公司，

17、中國(guó)航空工業(yè)集團(tuán)公司秉承“航空?qǐng)?bào)國(guó)、強(qiáng)軍富民”宗旨，弘揚(yáng)“敬業(yè)誠(chéng)信、創(chuàng)新超越”理念，牢牢把握財(cái)富革命的契機(jī)，大力實(shí)施“市場(chǎng)化改革、專業(yè)化整合、資本化運(yùn)作、國(guó)際化開拓、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展”，謀求更高更快更強(qiáng)的發(fā)展，以豪邁的步伐向具有國(guó)際影響力的世界級(jí)大集團(tuán)邁進(jìn)。中航城以“開啟城市未來”的高度，打造中國(guó)首席城市綜合體品牌。通過“中航城模式在各重點(diǎn)城市的復(fù)制，為構(gòu)筑城市繁華，實(shí)現(xiàn)城市升級(jí)和增值做出貢獻(xiàn)。中航城在南京，將依靠母公司-中國(guó)航空工業(yè)集團(tuán)龐大的實(shí)力，與國(guó)際資本融合，整合國(guó)際頂級(jí)團(tuán)隊(duì)資源，以高度的戰(zhàn)略眼光和遠(yuǎn)見，為南京市的城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)建設(shè)帶來一個(gè)嶄新的局面。結(jié)合南京的城市特性，鑒于目前國(guó)內(nèi)和國(guó)際都對(duì)

18、城市綜合體開發(fā)形成了新的認(rèn)識(shí)，提出了對(duì)于城市綜合體的有效資源利用核集合是未來城市規(guī)劃不可忽視的重要領(lǐng)域，同時(shí)也是城市未來發(fā)展的新趨勢(shì)，為了發(fā)展和繁榮南京市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，為南京市民提供嶄新的商業(yè)、商務(wù)和生活的城市空間。3、 研究工作依據(jù)1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法（建設(shè)部：建標(biāo)2000205號(hào)）1 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部：計(jì)投資1993530號(hào)）1 關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法的通知及附件（中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司：咨經(jīng)199811號(hào)）1 南京市建設(shè)工程價(jià)格信息4、 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)見下表。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)表序號(hào)名稱單位數(shù)據(jù)0土地號(hào)1總占地面積公頃39.52總建筑面積

19、萬平方米843控制指標(biāo)說明（二）可行性研究結(jié)論1、 市場(chǎng)預(yù)測(cè)根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，南京市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，城市具有競(jìng)爭(zhēng)力、未來雖然有大量商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)，但與本項(xiàng)目比較而言，地處屬于成熟商圈，并與地鐵無縫聯(lián)通的類似項(xiàng)目在南京市區(qū)比較缺乏，同一區(qū)域范圍內(nèi)，產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)不高。2、 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度項(xiàng)目計(jì)劃從2010年1月開始施工，由于本項(xiàng)目規(guī)模較大，并且工程要求高，因此預(yù)計(jì)建設(shè)工期為7年，即項(xiàng)目可望于2016年底全部竣工。3、 投資估算和資金籌措Ø 投資估算本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的投資總額（含資本化利息）為9853417萬元，建筑面積為84萬平方米，其各項(xiàng)成本費(fèi)用的估算額及單價(jià)詳見下表。 項(xiàng)目總投資估算表&#

20、216; 資金籌措本項(xiàng)目的資金來源主要包括自有資金（資本金）、銀行貸款和預(yù)售收入等。公司總投資約98.5億元，其中自有資金按國(guó)家規(guī)定35%計(jì)算約34.5億元，剩余65%約64億元，可利用銀行貸款和預(yù)售收入結(jié)合覆蓋。項(xiàng)目資金籌措表序號(hào)資金來源金額用途1公司自籌34.5億支付土地出讓金、契稅；購(gòu)置公司固定資產(chǎn)；公司前期開辦費(fèi)用；前期工程費(fèi)的支付，墊支的流動(dòng)資金等。2銀行貸款64億 支付建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)期間費(fèi)等開發(fā)費(fèi)用。3預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入項(xiàng)目竣工后的尾款結(jié)算。合計(jì) 98.5億 備注：籌資款取整數(shù)4、 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)商業(yè)開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)

21、政策，項(xiàng)目已立項(xiàng)，具備開發(fā)條件，建設(shè)資金籌措方案已擬定，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。本項(xiàng)目選址適宜，定位準(zhǔn)確，設(shè)計(jì)合理，售價(jià)適中，符合市場(chǎng)主流需求。從財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率達(dá)13.22%（稅前），稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為266，253.58萬元，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益；此外，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，且從技術(shù)方面看亦充分具備可行性。項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論：本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益，本項(xiàng)目可行?？?3頁第14頁南京中山東路518號(hào)城市綜合體項(xiàng)目可行性研究報(bào)告二、項(xiàng)目投資環(huán)境和宏觀市場(chǎng)研究南京作為長(zhǎng)江中下游的一座大型經(jīng)濟(jì)中心城市，以其歷史悠久、文化底蘊(yùn)深厚、獨(dú)特的資源、豐富的文化、完善的服務(wù)吸

22、引了大批中外商家、游客，特別是近年來，全市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收入和消費(fèi)水平逐年上升，消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步升級(jí)，極大地促進(jìn)了南京市消費(fèi)品市場(chǎng)的繁榮活躍，消費(fèi)品市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大。宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、GDP及其增長(zhǎng)南京地區(qū)GDP增長(zhǎng)趨勢(shì)較為穩(wěn)定：² 2003年南京地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)勢(shì)頭加速，約1,576億元生產(chǎn)總值較之2002年，增長(zhǎng)了約21.4%。2004年的生產(chǎn)總值更是達(dá)到了2,067億元，年增幅約31.2%；² 2005年，受國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的影響，增幅放緩，當(dāng)年增幅15.1%；² 此后增長(zhǎng)勢(shì)頭放緩，至2007年，GDP年增長(zhǎng)率約18.1%，2003年至200

23、7年GDP年均復(fù)合增長(zhǎng)率約20.1%；² 2008年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3775億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)12.1%；² 穩(wěn)定的增長(zhǎng)勢(shì)頭表明了南京經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)以及市場(chǎng)對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的較強(qiáng)信心。2、人均GDP及其增長(zhǎng)南京地區(qū)人均GDP始終保持著較為穩(wěn)定的增長(zhǎng)勢(shì)頭：² 2003年至2005年，南京市人均GDP增長(zhǎng)加速，年均增幅保持在20%以上；² 2006年，受人口數(shù)量的增長(zhǎng)影響，當(dāng)年人均GDP為39,379元，較之上年出現(xiàn)-3.8%的負(fù)增長(zhǎng)；² 至2007年，當(dāng)年的人均GDP年增長(zhǎng)率約13.9%，重新呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭；²

24、; 2008年，按常住人口計(jì)算的人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到50327元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)9.1%；² 人均GDP穩(wěn)定的增長(zhǎng)勢(shì)頭表明了南京消費(fèi)能力保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。3、固定資產(chǎn)投資及其增長(zhǎng)南京市固定資產(chǎn)投資逐年增幅趨緩：² 南京市固定資產(chǎn)投資2007年為1,868億元，較之2006年增長(zhǎng)了15.7%，略高于2005年至2006年的15%的漲幅；² 既2003年約58.2%左右的漲幅后，之后的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)均較為平穩(wěn)，但是增幅較之2003年有了一定的下降，但是總體運(yùn)行態(tài)勢(shì)較為穩(wěn)定，2003年至2007年的年均復(fù)合增長(zhǎng)率為18.3%；² 2008年全市完成全社

25、會(huì)固定資產(chǎn)投資額2154.17億元，比上年增長(zhǎng)15.3%；² 南京市固定資產(chǎn)投資持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)背后，房地產(chǎn)投資成為主要?jiǎng)恿χ弧?、支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r南京市支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好：² 2007年，南京市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值約5,792億元，同口徑對(duì)比（采用新的統(tǒng)計(jì)口徑），比上年增長(zhǎng)22.3%；² 全市當(dāng)年工業(yè)四大支柱產(chǎn)業(yè)（電子、石化、鋼鐵、汽車）實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值達(dá)到約3,985億元，同口徑對(duì)比（采用新的統(tǒng)計(jì)口徑）增長(zhǎng)21.7%；² 四大支柱產(chǎn)業(yè)的總產(chǎn)值占到了全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值約68.8%的比重。并且2007年當(dāng)年完成新產(chǎn)品產(chǎn)值770.14億元，增

26、長(zhǎng)46.1%。5、人口數(shù)量及其特征南京市常住人口持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)：² 截止至2007年底，南京市常住人口數(shù)量達(dá)到了741.3萬人，較之2006年增加了22.24萬人，增長(zhǎng)了3.1%；² 2004年南京市市取消了農(nóng)業(yè)戶口、非農(nóng)業(yè)戶口、地方城鎮(zhèn)戶口等各種戶口性質(zhì)，統(tǒng)一為“居民戶口”，并放寬了外地購(gòu)房、投資、就業(yè)人員的落戶政策，這一舉措促進(jìn)了南京常住人口數(shù)量的增長(zhǎng)，同時(shí)也吸引大批人才落戶南京；² 2008年底，南京市戶籍人口約為624.46萬人，其中市區(qū)人口為541.24萬人，較之上年增加了6.85萬人，人口向市區(qū)集聚的趨勢(shì)較為明顯，這將進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。6、人均

27、可支配收入及其增長(zhǎng)南京市城市居民人均可支配收入逐年增加，但是經(jīng)過2005年約29.3%的增長(zhǎng)高峰后，近兩年來增速放緩，2006年和2007年的年增幅分別為16.9%和15.8%：² 2003年至2005年間，南京市城市居民人均可支配收入大幅增長(zhǎng)，2003年至2007年的年均復(fù)合增長(zhǎng)率約為18.8%；² 2007年，南京市城市居民的人均可支配收入為20,317元；相比較于上海的23,623元，杭州的21,689元，蘇州的21,260元，由此可見南京市人均可支配收入水平在長(zhǎng)三角區(qū)域處于前列；² 據(jù)抽樣調(diào)查，2008年全市城市居民人均可支配收入為23122.69元，比上

28、年增長(zhǎng)13.8%。7、社會(huì)消費(fèi)品零售總額及其增長(zhǎng)南京市城市消費(fèi)品零售總額逐年攀升，2003年至2007年間的年均復(fù)合增長(zhǎng)率約為23.1%，顯示出持續(xù)強(qiáng)勁的市場(chǎng)購(gòu)買力：² 2004年，城市消費(fèi)品零售總額約864億元，較之上年增長(zhǎng)約43.9%，主要是由于南京市消費(fèi)品市場(chǎng)投資環(huán)境的改善，批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)在南京市得到長(zhǎng)足的發(fā)展；² 伴隨著居民可支配收入的增長(zhǎng)，近幾年城市消費(fèi)品零售總額還是保持著較為穩(wěn)定的增長(zhǎng)勢(shì)頭，2008年全市城市消費(fèi)品零售總額約為1651.82億元，較之上年增長(zhǎng)約19.7%。8、房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額及其增長(zhǎng)南京市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額自2003年來保持著較

29、好的增長(zhǎng)勢(shì)頭：² 2004年，受整體良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額約為293億元，增長(zhǎng)率也達(dá)到新高約59.3%；² 2005年，中央房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策直接影響到了房地產(chǎn)投資市場(chǎng)，當(dāng)年的的房地產(chǎn)開發(fā)投資額約為296億元，較之上年僅僅微漲1.1%；² 2006年和2007年伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體升溫，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額穩(wěn)步大幅增長(zhǎng)，兩年分別完成351億元和446億元，年增幅分別為18.6%和27%；² 2008年，受世界經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額508.17億元，增長(zhǎng)13.9%。總83頁第93頁三、南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）甲級(jí)寫字樓市

30、場(chǎng)分析1、甲級(jí)寫字樓解析關(guān)于甲級(jí)寫字樓缺乏統(tǒng)一的官方定義，本節(jié)研究的“甲級(jí)寫字樓”是指：² 位于南京河?xùn)|中心城區(qū)，硬件設(shè)施達(dá)到甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓物業(yè)；² 甲級(jí)寫字樓的建筑形態(tài)主要為高層；² 根據(jù)甲級(jí)寫字樓的的集聚程度，我們將南京市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)主要?jiǎng)澐止臉菂^(qū)、玄武區(qū)和白下區(qū)，而作為新興發(fā)展區(qū)域的建鄴區(qū)將會(huì)在未來供應(yīng)的市場(chǎng)部分涉及。甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)：2、南京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展概述甲級(jí)寫字樓最早出現(xiàn)在1997年，如金鷹國(guó)際商城、金陵飯店世貿(mào)中心、南京國(guó)際貿(mào)易中心等一批較早的知名甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目；² 和其他的二線城市一樣，南京的甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的一個(gè)顯著特點(diǎn)就是“散賣

31、”為主,純租賃項(xiàng)目很少；² 近兩年，南京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)較為活躍， 一批具有特色的已竣工和在建甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目為南京的甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)添加亮點(diǎn)。3、南京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)當(dāng)前供應(yīng)狀況截至2007年底，南京市共有約54萬平方米的甲級(jí)寫字樓供應(yīng)；2003年至2007年的年均增長(zhǎng)率約為8%左右；² 2005-2006年是南京甲級(jí)寫字樓供應(yīng)最為集中的年份，而且絕大部分集中在鼓樓區(qū)域，白下和玄武區(qū)供應(yīng)體量相近；² 經(jīng)歷了2006年較為集中的供應(yīng)高峰后，2007年的供應(yīng)量呈現(xiàn)了減緩的趨勢(shì)。4、南京甲級(jí)寫字樓分布5、南京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)需求狀況及空置率² 南京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的

32、銷售率水平在2003-2005年保持著較高的水平，當(dāng)年的吸納量均超過了當(dāng)年新增供應(yīng)，主要由于消化之前的市場(chǎng)存量；² 2006年起，由于當(dāng)年的新增供應(yīng)量較大，達(dá)到了139,662平方米，導(dǎo)致2006年和2007年的銷售率放緩，當(dāng)年的銷售率分別為39.33%和29.59%。² 南京市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的空置率近幾年來起伏較大，從2003年的19.1%至2005年的9.9%，下降了9.2%左右，主要是由于市場(chǎng)租賃需求強(qiáng)勁所致；² 至2006年起，新增供應(yīng)量的增大使得2006年當(dāng)年的空置率為19.8%，而2007年的空置率為15.1%,較之上年的稍有改善，當(dāng)年的市場(chǎng)新增供應(yīng)較

33、少也是主要原因之一；² 盡管像世茂中心、置地廣場(chǎng)等位處核心地段的寫字樓項(xiàng)目基本能保持85%-90%的出租率,但由于樓宇品質(zhì)明顯低于上海和北京的同類型物業(yè)，部分跨國(guó)公司進(jìn)駐南京無法找到合適的辦公樓，導(dǎo)致甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)無法得到進(jìn)一步升級(jí)。6、南京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)租金及售價(jià)² 受房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展的影響下，自2004年起，租金呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的走勢(shì)，2004-2005年的租金年均增長(zhǎng)率保持在7%左右。至2006年起至2007年，租金大幅提升，年均租金增長(zhǎng)率達(dá)到了16%和12%；² 2003年至2007年， 南京甲級(jí)寫字樓租金的年均復(fù)合增長(zhǎng)率約為11%；² 南京地區(qū)甲

34、級(jí)寫字樓的租金約為為3-5元/平方米/天，市中心區(qū)域的部分優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫字樓租金，如世貿(mào)中心（金陵飯店西樓）和置地廣場(chǎng)的租金可以達(dá)到4.3-5元/平方米/天。² 南京市甲級(jí)寫字樓的平均售價(jià)當(dāng)前約為人民幣14,417元/平方米；² 自2004年起，售價(jià)呈現(xiàn)上升的走勢(shì)，但是2006年由于供應(yīng)較大，2006年和2007年的平均售價(jià)漲幅僅為14% 和12%，相比于2004年和2005年23%和30%的年平均增幅，增幅明顯減緩；² 2003年至2007年甲級(jí)寫字樓售價(jià)年均復(fù)合增長(zhǎng)率約為20%, 伴隨著土地升值和建造成本的增加，售價(jià)保持著較為穩(wěn)定的增長(zhǎng)勢(shì)頭。7、南京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)

35、未來供應(yīng)狀況² 2008-2010年將是南京市甲級(jí)寫字摟集中上市供應(yīng)的時(shí)段，總供應(yīng)體量約在86萬平方米左右；² 2009年的供應(yīng)量約為42萬平方米，伴隨著河西新城CBD區(qū)域的開發(fā)建設(shè)，建鄴區(qū)的甲級(jí)寫字樓的供應(yīng)體量加大，2009年該區(qū)域的供應(yīng)量約為18.5萬平方米， 占到當(dāng)年總供應(yīng)量的44%；² 一批高質(zhì)量寫字樓將會(huì)陸續(xù)上市，如紫峰大廈、南京國(guó)際廣場(chǎng)、金陵飯店二期等， 這些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目必將提升甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的整體品質(zhì)和租售價(jià)格水平。8、本項(xiàng)目全面竣工時(shí)（2016年）面臨的市場(chǎng)狀況預(yù)測(cè)市場(chǎng)供應(yīng)量預(yù)測(cè)² 2003-2007年甲級(jí)寫字樓供應(yīng)的年均增長(zhǎng)率約為8%，截止

36、07年底供應(yīng)量約為54萬平方米；² 2008-2010年大量甲級(jí)寫字樓將集中面世，供應(yīng)量共約86萬平方米；² 已知市場(chǎng)數(shù)據(jù)，2003至2010年甲級(jí)寫字樓的年均供應(yīng)量約為17.5萬平方米；² 按平均每年新增10萬平方米的供應(yīng)量保守預(yù)測(cè)，至2016年底南京市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)總供應(yīng)量約為200萬平方米。市場(chǎng)需求量預(yù)測(cè)² 2003-2007年甲級(jí)寫字樓的年吸納量在2萬-12萬平方米之間變化，波動(dòng)很大；² 甲級(jí)寫字樓的空置率在10%-20%區(qū)間，處于供應(yīng)失衡的預(yù)警狀態(tài)；² 按平均每年6萬平方米的吸納量估計(jì)，至2016年底南京市甲級(jí)寫字樓總吸納量

37、約為84萬平方米。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)預(yù)計(jì)至2016年底，南京市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)約有200萬平方米的市場(chǎng)存量與累計(jì)84萬平方米的市場(chǎng)吸納量，兩者之間存在很大的差距， 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)巨大。9、南京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)小結(jié)南京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)從2003年開始進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期南京甲級(jí)寫字樓主要聚集在鼓樓區(qū)、白下區(qū)和玄武區(qū)整體市場(chǎng)的品質(zhì)距離上海北京的同類型物業(yè)有差距大多數(shù)的甲級(jí)寫字樓以小產(chǎn)權(quán)出售，純租賃型的物業(yè)稀缺南京當(dāng)前甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)南京未來甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)紫峰、南京國(guó)際廣場(chǎng)等高品質(zhì)、地標(biāo)性的項(xiàng)目將有助于整體市場(chǎng)品質(zhì)提升未來寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)激增市場(chǎng)吸收能力有限，存在供過于求、嚴(yán)重積壓的風(fēng)險(xiǎn)（二）優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)分析1、優(yōu)質(zhì)商業(yè)定義

38、本節(jié)研究的“優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施”是指：² 位于南京中心城區(qū)，有國(guó)際一線品牌及國(guó)際二線品牌，國(guó)內(nèi)一線及二線品牌入駐、具有一定規(guī)模（建筑面積5,000平米以上）的商業(yè)設(shè)施；² 優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施的形態(tài)包括百貨商店、購(gòu)物中心以及精品商業(yè)街；² 根據(jù)優(yōu)質(zhì)商業(yè)的集聚程度，我們將南京市優(yōu)質(zhì)商業(yè)主要?jiǎng)澐譃樾陆挚凇⒑下?、總統(tǒng)府商業(yè)街、珠江路四個(gè)區(qū)域。2、南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)發(fā)展概述² 南京市的優(yōu)質(zhì)商業(yè)發(fā)展歷史悠久，可以追溯到19世紀(jì)50年代；² 當(dāng)前的商業(yè)形式以百貨形態(tài)為主；² 近幾年，南京的優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)，正從由百貨形態(tài)壟斷天下向購(gòu)物中心、精品商業(yè)街等形式過渡。3、南

39、京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)當(dāng)前供應(yīng)狀況² 截至2007年底，南京市共有57.64萬平米的優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施供應(yīng)；歷年增長(zhǎng)率14.98，人均優(yōu)質(zhì)商業(yè)面積為0.16平米（以中心城區(qū)人口為基準(zhǔn)）；² 約有43的優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施在2001年前已經(jīng)開業(yè)，最早的可以追溯到1957年；² 1999年及2000年是南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)開業(yè)最集中的年份，而且絕大部分集中在新街口區(qū)域；² 在最近的幾年間，開業(yè)量最大的是2005年；并且此年也首次出現(xiàn)了新的商業(yè)形式，即購(gòu)物中心與精品商業(yè)街。4、南京現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)商業(yè)分布5、南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)需求及空置率² 由于南京市的優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施多以百貨形態(tài)為主，因此空

40、置率水平較低；截至2007年底的空置率為1.56；² 百貨形態(tài)的商業(yè)設(shè)施入駐率都在100；² 購(gòu)物中心形態(tài)與精品商業(yè)街形態(tài)的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)設(shè)施，入駐情況也較為理想；“德基廣場(chǎng)”的入駐率為98，“1912”的入駐率為97.5。6、南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)租金² 南京市優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施的首層平均租金當(dāng)前為人民幣22.2元/平米/天，年均增長(zhǎng)率3.75；² 南京市優(yōu)質(zhì)商業(yè)的租金支付形式有兩種：一種是純租金方式，即沒有支付固定數(shù)額的租金；一種是扣率（營(yíng)業(yè)額提成），即按單店銷售額的固定比例支付租金；² 由于南京現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)商業(yè)多為百貨形態(tài)，因此扣率的租金形式居主導(dǎo)地位：&

41、#178; 精品商業(yè)街采用固定租金的形式：1912當(dāng)前租金的范圍從5元/平米/天 8元/平米/天。7、南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)未來供應(yīng)狀況及發(fā)展趨勢(shì)² 未來三年每年優(yōu)質(zhì)商業(yè)的上市量基本持平，平均每年26萬方左右；² 未來三年內(nèi)，新街口區(qū)域?qū)⒓?7的未來優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)；2010年末，新街口仍然是優(yōu)質(zhì)商業(yè)最集聚的區(qū)域，但其集聚程度將從現(xiàn)在的65降到49；² 河西新城與夫子廟將發(fā)展成為新興的優(yōu)質(zhì)商業(yè)區(qū)域；特別是河西新城，隨著CBD開發(fā)的推進(jìn)，大量?jī)?yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)上市，將占到未來總量供應(yīng)的29；² 越來越多的購(gòu)物中心形式的商業(yè)正在逐漸出現(xiàn)。8、南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)南京優(yōu)質(zhì)商

42、業(yè)市場(chǎng)從2000年開始進(jìn)入發(fā)展時(shí)期，目前主要以百貨商場(chǎng)為主南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)形成以新街口為重點(diǎn)，湖南路、珠江路、總統(tǒng)府四大集聚區(qū)購(gòu)物中心、精品商業(yè)街在2005年開始出現(xiàn)由于以百貨形式為主，南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)整體空置率很低南京當(dāng)前優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)未來優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目以購(gòu)物中心形式為主大部分的優(yōu)質(zhì)商業(yè)未來供應(yīng)還是集聚在新街口河西新城、夫子廟將成為新興的優(yōu)質(zhì)商業(yè)區(qū)域雖然未來將有大量?jī)?yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)，但現(xiàn)階段人均商業(yè)面積僅為0.16平米，市場(chǎng)仍有空間南京未來優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)（三）五星級(jí)酒店市場(chǎng)分析1、南京五星級(jí)酒店市場(chǎng)發(fā)展概述 ² 南京市的老五星級(jí)酒店主要為上世紀(jì)八十年代后期新建的部分酒店，上世紀(jì)九十年代與本世紀(jì)初大量

43、五星級(jí)酒店的發(fā)展使五星級(jí)酒店市場(chǎng)供應(yīng)步入了高峰期；² 1983年，位于鼓樓區(qū)的金陵飯店開業(yè)成為南京市第一家五星級(jí)酒店；² 進(jìn)入2000年，南京酒店業(yè)進(jìn)入了快速發(fā)展的階段，外資不斷進(jìn)入，五星級(jí)酒店越發(fā)受到青睞。2、南京五星級(jí)酒店市場(chǎng)當(dāng)前供應(yīng)狀況 ² 截至2007年底，南京市五星級(jí)酒店數(shù)量約為16家，總客房數(shù)約4,839間；² 2003年后南京五星級(jí)酒店市場(chǎng)的供應(yīng)量較為平穩(wěn)，之后在2004年和2006年供應(yīng)量激增，共增加客房數(shù)1,235間，其中僅2006年內(nèi)就有4家五星級(jí)酒店開業(yè)，索菲特鐘山高爾夫酒店、索菲特銀河大酒店、金陵濱江會(huì)議中心和紫金山莊，總供應(yīng)客房

44、數(shù)約867間；² 目前市場(chǎng)主要以國(guó)內(nèi)酒店酒店管理公司為主，如國(guó)內(nèi)知名的金陵酒店管理公司；國(guó)際品牌的五星級(jí)酒店僅有四家，僅占到總量的25%（約1,200間），增長(zhǎng)速度緩慢。3、南京五星級(jí)酒店分布 ² 南京市五星級(jí)酒店主要分布在玄武區(qū)、鼓樓區(qū)、秦淮區(qū)、白下區(qū)和江寧區(qū)；² 南京市的五星級(jí)酒店主要分布在市中心區(qū)域，其中鼓樓區(qū)和玄武區(qū)五星級(jí)酒店客房數(shù)分別占到總供應(yīng)量的49%和22%,合計(jì)約3424間客房; 白下區(qū)和秦淮區(qū)緊隨其后約占到總數(shù)的13%和9%；江寧區(qū)僅僅占到總量的7%；² 五星級(jí)酒店主要集中在客源較為集中的市中心商業(yè)區(qū)，且伴隨著江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的發(fā)展，

45、區(qū)域內(nèi)也有一定量的供應(yīng)以滿足與日俱增的消費(fèi)需求。4、南京五星級(jí)酒店需求狀況及入住率² 南京市的五星級(jí)酒店一直保持較為穩(wěn)定的入住率，2005年-2007年。年平均入住率從71.9%上升至73.6%，增幅較小；這主要是由于2006年五星級(jí)供應(yīng)量較大，使得五星級(jí)酒店的市場(chǎng)需求量在一定程度上被緩解；² 相比于蘇州、杭州等周邊城市五星級(jí)酒店年均70%以上的入住率，南京市的五星級(jí)酒店入住率保持著較高的水準(zhǔn)，市場(chǎng)需求充足。5、南京五星級(jí)酒店平均房?jī)r(jià)趨勢(shì)² 與南京五星酒店穩(wěn)定較高入住率成對(duì)比的是其相對(duì)較低的房?jī)r(jià)，2005年和2006年的平均房?jī)r(jià)僅為500元/間/天和504元/間/

46、天。至2007年，平均房?jī)r(jià)較之上年有了大幅的提升，增長(zhǎng)幅度達(dá)到7.57%， 2007年平均房?jī)r(jià)達(dá)到了540元/間/天；² 造成五星級(jí)酒店房?jī)r(jià)偏低的原因主要是價(jià)格戰(zhàn)，各大五星級(jí)酒店普遍采取“惡性價(jià)格戰(zhàn)”的策略招攬客源，對(duì)于整體市場(chǎng)的房?jī)r(jià)水平產(chǎn)生了不良的影響，目前市中心類似于僑鴻皇冠假日酒店、金陵飯店這樣的知名五星級(jí)飯店，目前的平均房?jī)r(jià)水平僅在600元/間/天左右。6、南京五星級(jí)酒店未來供應(yīng)狀況及發(fā)展趨勢(shì)² 2008-2010年間南京市將有16家五星級(jí)酒店（包含丁山花園大酒店二期和湖濱金陵飯店二期）上市，總計(jì)客房數(shù)約4,339間，其中國(guó)際管理酒店未來供應(yīng)約1,600間；

47、8; 2008年和2009年將成為供應(yīng)量最為集中的兩年，兩年的供應(yīng)量約占到了未來供應(yīng)總量的91%(3,437間客房),2010年五星級(jí)酒店的供應(yīng)數(shù)量劇減僅有建鄴區(qū)有約250間客房的供應(yīng)；² 市中心區(qū)域仍然是五星級(jí)酒店的的聚集地，大量的新增供應(yīng)在滿足日益增長(zhǎng)的商務(wù)、會(huì)展需求的同時(shí)，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的五星級(jí)酒店的房?jī)r(jià)水平將成為一個(gè)新的考驗(yàn)，頂級(jí)國(guó)際品牌酒店的引入有望打破房?jī)r(jià)堅(jiān)冰，實(shí)現(xiàn)整體提升；² 未來諸多五星級(jí)酒店尤其是國(guó)際品牌的五星級(jí)酒店供應(yīng)量的增加將對(duì)老酒店提出了較為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，促使老酒店在軟硬件設(shè)施、服務(wù)質(zhì)量等條件上進(jìn)行升級(jí)。7、南京五星級(jí)酒店市場(chǎng)小結(jié)南京當(dāng)前五星級(jí)酒店市場(chǎng)

48、南京市五星級(jí)酒店市場(chǎng)進(jìn)入2000年，進(jìn)入了高速發(fā)展的時(shí)期目前五星級(jí)酒店主要分布在市中心區(qū)域的鼓樓區(qū)、玄武區(qū)和白下區(qū)五星級(jí)酒店的年平均入住率較為平穩(wěn)，近三年來始終保持在70%以上各個(gè)酒店之間的惡性價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致平均房?jī)r(jià)一直處于較低的水平未來供應(yīng)以市中心鼓樓區(qū)為主，江寧、建鄴區(qū)、下關(guān)區(qū)和浦口區(qū)也將有部分供應(yīng)伴隨著供應(yīng)量的加大，高星級(jí)酒店市場(chǎng)未來的競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈凱悅、威斯汀和洲際酒店的入駐將進(jìn)一步的提升南京五星級(jí)酒店市場(chǎng)的整體水平南京未來五星級(jí)酒店市場(chǎng)（四）中高檔公寓市場(chǎng)分析1、中高檔公寓定義本節(jié)主要研究南京的中高檔公寓市場(chǎng)（不包括別墅），主要指位于市中心區(qū)域（鼓樓區(qū)，玄武區(qū)、白下區(qū)、秦淮區(qū)和建鄴區(qū)）

49、，目前銷售均價(jià)在8,000元以上的公寓項(xiàng)目。2、南京中高檔公寓市場(chǎng)發(fā)展概述² 南京中高檔公寓市場(chǎng)起步于2001年，代表性項(xiàng)目有金鷹國(guó)際花園等；² 2003年起中高檔公寓供應(yīng)出現(xiàn)放量，年均新增面積超過100萬平方米，其中2004年達(dá)到197萬平方米的近年峰值；² 各區(qū)中，鼓樓、建鄴兩區(qū)發(fā)展迅速，20022007年累計(jì)上市面積均達(dá)到200萬平方米左右，分別位列全市首位和次席。3、南京中高檔公寓市場(chǎng)當(dāng)前供應(yīng)狀況² 20032007，南京中高檔公寓累計(jì)供應(yīng)穩(wěn)定增長(zhǎng)，年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到47.8，至2007年，市場(chǎng)累計(jì)供應(yīng)量達(dá)到730萬平方米；² 2003年

50、起全市中高檔公寓年新增供應(yīng)超過100萬平方米，并在2004年達(dá)到197萬平方米的峰值；² 2005年起受土地供應(yīng)限制及宏觀調(diào)控影響，新增供應(yīng)逐年回落，2007年僅109萬平方米，成為2003年以來的最低值。4、南京中高檔公寓市場(chǎng)分布² 200207年中高檔公寓供應(yīng)集中在中心五城區(qū)；² 鼓樓區(qū)中高檔公寓累計(jì)新增227萬平方米主導(dǎo)因素是中心城區(qū)的地段優(yōu)勢(shì)；² 建鄴區(qū)中高檔公寓累計(jì)供應(yīng)為198萬平方米市場(chǎng)發(fā)展主要得益于政府的河西新CBD規(guī)劃；² 白下區(qū)累計(jì)新增中高檔公寓138萬平方米主要集中在新街口周邊區(qū)域，項(xiàng)目地段較好。5、南京中高檔公寓市場(chǎng)需求狀

51、況及銷售率² 20032007，南京中高檔公寓銷售率穩(wěn)定增長(zhǎng)，至2007年累計(jì)增加14.5個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到97.4，市場(chǎng)需求旺盛；² 20032007，南京中高檔公寓銷售面積與新增供應(yīng)呈同步發(fā)展態(tài)勢(shì)，總量相差較少，市場(chǎng)表現(xiàn)健康；² 2005年起，受中心城區(qū)可用地減少預(yù)期的影響，銷售面積首度超過同期供應(yīng)，市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的供需格局。6、南京中高檔公寓市場(chǎng)售價(jià)趨勢(shì)² 2007年，南京中高端公寓平均售價(jià)為9,139元/平方米，較2003年累計(jì)上漲98.3，漲幅較大。7、南京中高檔公寓市場(chǎng)未來供應(yīng)狀況² 未來三年內(nèi)，南京全市中高檔公寓供應(yīng)仍將保持較高水平

52、，不過供應(yīng)量有逐年減少的趨勢(shì)；² 受中心城區(qū)可用土地減少影響，未來南京中高檔公寓供應(yīng)主要集中在建鄴區(qū)。8、南京中高檔公寓市場(chǎng)小結(jié)2003年起，中高檔公寓新增供應(yīng)放量，市場(chǎng)正式進(jìn)入啟動(dòng)階段伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)大好，20032007年新增供應(yīng)集中放量中高檔公寓市場(chǎng)主要分布在鼓樓、玄武、白下、秦淮和建鄴區(qū)隨著河西CBD的打造，建鄴區(qū)逐漸成為中高檔公寓的主要供應(yīng)區(qū)域之一南京當(dāng)前中高檔公寓市場(chǎng)未來供應(yīng)量將大幅增加中心城區(qū)銷售將保持較高水平，建鄴區(qū)將成為未來主力成交區(qū)域受土地供應(yīng)限制，中心城區(qū)中高檔公寓價(jià)格將得到需求的有效支持南京未來中高檔公寓市場(chǎng)（五）國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓市場(chǎng)分析1、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式

53、公寓定義根據(jù)南京的市場(chǎng)實(shí)際狀況，本節(jié)研究的“國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓”是指：² 高品質(zhì)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：擁有很高的設(shè)計(jì)、建筑標(biāo)準(zhǔn)，在外立面，內(nèi)部硬件設(shè)施方面大幅高于普通高檔公寓，部分項(xiàng)目成為地標(biāo)性建筑；² 配套設(shè)施：擁有豐富，高質(zhì)量的生活配套設(shè)施，相當(dāng)于4-5星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)，均提供健身房、室內(nèi)游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)或相關(guān)的豪華會(huì)所服務(wù)；² 物業(yè)管理：國(guó)際知名酒店管理集團(tuán)管理或相應(yīng)級(jí)別的物業(yè)管理公司，提供完整、便捷的物業(yè)服務(wù)；² 家居裝修：豪華室內(nèi)裝修，采用國(guó)際家俱、廚衛(wèi)品牌及知名家電品牌，提供舒適的生活環(huán)境。南京目前市場(chǎng)上的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓主要集中在幾所五星級(jí)酒店，以長(zhǎng)期出

54、租為主的部分大面積的酒店客房；2007年南京仁恒輝盛閣國(guó)際公寓的開業(yè)將成為南京第一所真正意義上的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓。2、南京國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓發(fā)展概述² 1998年伴隨著南京金絲利喜來登酒店的開業(yè)，標(biāo)志著國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓的雛形進(jìn)入南京；² 2001年是南京市國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓市場(chǎng)的新增供應(yīng)最為集中的一年，當(dāng)年供應(yīng)量約194間；² 2001年后，南京國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓的發(fā)展一直是停滯不前，直至2007年南京仁恒輝盛閣國(guó)際公寓的開業(yè)，標(biāo)志著真正意義上的國(guó)際知名服務(wù)式公寓品牌進(jìn)入南京，為未來市場(chǎng)發(fā)展帶來良好的契機(jī)。3、南京國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓當(dāng)前供應(yīng)狀況² 至

55、2007年底，南京市國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓數(shù)量為5家，總客房數(shù)約425間；² 2000年前南京僅有一家國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓功能的酒店(南京金絲利喜來登酒店），而客房數(shù)僅僅只有21間；² 直至2001年，新增供應(yīng)驟然激增，蘇寧環(huán)球套房酒店、僑鴻皇冠假日酒店和丁山花園大酒店公寓樓的開業(yè)為市場(chǎng)新增了約194間客房的供應(yīng)；² 2001年后南京服務(wù)式公寓缺乏新增供應(yīng)；2007年擁有210間客房的南京仁恒輝盛閣國(guó)際公寓開業(yè)，當(dāng)年的新增供應(yīng)幾乎相當(dāng)于之前的歷史供應(yīng)總和。4、南京國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓需求狀況及出租率² 南京市的服務(wù)式公寓的年平均出租率近兩年來呈現(xiàn)下降的走勢(shì)，20

56、05年全市年平均出租率為92%，2006年的平均出租率較之2005年降低了8%，當(dāng)年平均出租率維持在84%，主要是由于占當(dāng)時(shí)全市供應(yīng)總量的56%的丁山花園大酒店的公寓樓出租率驟降20%；主要是由于租戶中大量的外籍管理人員和工程師在項(xiàng)目結(jié)束后歸國(guó)而導(dǎo)致市場(chǎng)規(guī)模較小，經(jīng)營(yíng)較易受單一事件影響，整體經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大；² 2007年全市的服務(wù)式公寓的平均入住率僅為為48%，主要是由于建鄴區(qū)的仁恒輝盛閣國(guó)際公寓在當(dāng)年11月入市，其當(dāng)年激增的供應(yīng)量和20%的出租率和丁山花園大酒店公寓樓的年平均出租率持續(xù)走低至60% 是導(dǎo)致整體市場(chǎng)平均出租率走低的直接原因。5、南京國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓平均租金趨勢(shì)

57、8; 南京市服務(wù)式公寓的的租金水平基本保持平穩(wěn)上升的態(tài)勢(shì)，2005年的平均租金為251元/平方米/月，2006-2007年的租金水平保持不變，基本維持在255元/平方米/月的水平；² 跨國(guó)公司加大進(jìn)駐南京的力度和外籍人士數(shù)量的增加，尤其是高端商務(wù)人士的數(shù)量的增加對(duì)于服務(wù)式公寓租金的增長(zhǎng)起著一定的推動(dòng)作用；² 由于建鄴區(qū)仁恒盛輝閣國(guó)際公寓在2007年開業(yè)，地理位置的劣勢(shì)在一定程度上體現(xiàn)在其相對(duì)較低的租金水平上僅為210元/平方米/月，對(duì)比上海目前的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)服務(wù)式公寓平均租金270元/平方米/月，未來還有很大的發(fā)展空間。6、南京國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓未來供應(yīng)狀況² 2008-2010年間，目前所知的僅有兩個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓項(xiàng)目將于2009年上市，且兩個(gè)項(xiàng)目均位于市中心的鼓樓區(qū)，其中最引人注目的是位于南京國(guó)際廣場(chǎng)的服務(wù)式公寓項(xiàng)目，此項(xiàng)目已被摩根士丹利收購(gòu)，且交由其全資擁有的物業(yè)管理公司置茂行進(jìn)行管理。7、南京國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓市場(chǎng)小結(jié)目前南京服務(wù)式公寓主要分布在鼓樓區(qū)、白下區(qū)和建鄴區(qū)市場(chǎng)上缺乏純正意義上的服務(wù)式公寓項(xiàng)目和知名運(yùn)營(yíng)商主要客群為長(zhǎng)期居住和工作的中高端外籍商務(wù)人士受市場(chǎng)新增供應(yīng)和客