商品房買賣合同注意事項和形式

1、商品房買賣合同注意事項和形式(必看商品房, 買賣合同, 事項, 形式逐條祥解概述:商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售的房屋。商品房買賣合同是商品房買賣雙方當事人簽訂的,用以明確各自權(quán)利義務(wù)的具有法律效力的文件。目前實踐中最常用的商品房買賣合同文本是國家工商行政管理局和建設(shè)部于2000年聯(lián)合制定的商品房買賣合同示范文本(GF-2000-0171。該示范文本是兩部門在原商品房購銷合同示范文本(GF-95-0171的基礎(chǔ)上,總結(jié)經(jīng)驗改進而成的。政府部門制定示范文本的原意是將其作為商品房買賣雙方簽訂合同的參考,起到示范、引導(dǎo)作用,并非強制使用。但在實踐中,示范文本已經(jīng)成為各房地產(chǎn)公司簽訂合同的首

2、選甚至是唯一文本。因此,認真研究商品房買賣合同示范文本的確含義并且公平合理地簽訂好示范文本就成了每一個開發(fā)商必須足夠重視的課題。本文將依據(jù)合同法、商品房銷售管理辦法等法律法規(guī)規(guī)章,結(jié)合實際工作中遇到的問題和總結(jié)的經(jīng)驗第一條項目建設(shè)依據(jù)。出賣人以_方式取得位于_、編號為_的地塊的土地使用權(quán)。【土地使用權(quán)出讓合同號】【土地使用權(quán)劃撥批準文件號】【劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準文件號】為_。該地塊土地面積為_,規(guī)劃用途為_,土地使用年限自_年_月_日至_年_月_日。出賣人經(jīng)批準,在上述地塊上建設(shè)商品房,【現(xiàn)定名】【暫定名】_。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號為_,施工許可證號為_?！踞屃x】該條是關(guān)于標的房產(chǎn)建設(shè)過程的合

3、法性的介紹。用以說明建設(shè)項目在用地、規(guī)劃管理、施工管理、開發(fā)主體等方面都符合國家有關(guān)規(guī)定,取得了有關(guān)主管部門的許可?！境Ｒ妴栴}】實踐中,有些項目的建設(shè)用地是以劃撥方式取得的,根據(jù)國務(wù)院城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例的規(guī)定,此類房產(chǎn)要出售的,應(yīng)當取得土地主管部門的批準,并且簽訂土地使用權(quán)出讓合同、向當?shù)厥?、縣人民政府補交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。還有些開發(fā)商只是和土地主管部門簽訂了土地使用權(quán)預(yù)約合同或者雖然簽訂了土地使用權(quán)出讓合同但尚未繳清土地使用權(quán)出讓金。上述情況,嚴格來講都不屬于具備了城市房地產(chǎn)管理法第四十四條規(guī)定的“商品房預(yù)售,應(yīng)當符合下列條件:(一已交

4、付土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書?！薄緦Σ摺侩m然在目前的司法實踐中,法院一般不簡單地因為上述土地使用權(quán)瑕疵而認定商品房買賣合同無效。但由于購買上述土地上建設(shè)的房產(chǎn),較之于已經(jīng)取得土地使用權(quán)證書的土地上的房產(chǎn),買方面臨著較多的不確定因素和較大的風險。賣房應(yīng)當本著誠實信用的原則將建設(shè)用地的實際情況向買方作出全面、客觀的說明,以避免引發(fā)客戶不必要的誤解和糾紛。第二條商品房銷售依據(jù)。買受人購買的商品房為【現(xiàn)房】【預(yù)售商品房】。預(yù)售商品房批準機關(guān)為_,商品房預(yù)售許可證號為_?！踞屃x】該條是關(guān)于預(yù)售許可證的約定。預(yù)售許可證是賣方出售標的房產(chǎn)的行為合法性的最重要的依據(jù)。城市房地產(chǎn)管理法第四十四條規(guī)定:

5、商品房預(yù)售,應(yīng)當符合下列條件:(一已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書;(二持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;(三按提供預(yù)售的商品房計算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上,并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期;(四向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明。按照主管部門許可的發(fā)售范圍不同,預(yù)售許可證分為內(nèi)銷許可證和外銷許可證。只有取得外銷許可證的項目才可以向中國境外客戶銷售?！境Ｒ妴栴}】未取得預(yù)售許可證便簽訂商品房買賣合同或者預(yù)定協(xié)議(又稱認購書、認購協(xié)議、訂購協(xié)議,在業(yè)內(nèi)是常見的。如果產(chǎn)生糾紛,一方以不符合預(yù)售條件為由主張合同無效,法院一般認為只要在

6、一審訴訟階段賣方補辦了預(yù)售許可證,應(yīng)當認定合同有效。但行政主管部門有權(quán)對開發(fā)商的上述行為給予責令停止銷售活動、沒收違法所得、罰款等行政處罰?！緦Σ摺繃栏癜凑辗?、法規(guī)規(guī)定的條件預(yù)售,避免不必要的損失。第三條買受人所購商品房的基本情況。買受人購買的商品房(以下簡稱該商品房,其房屋平面圖見本合同附件一,房號以附件一上表示為準為本合同第一條規(guī)定的項目中的:第_【幢】【座】_【單元】【層】_號房。該商品房的用途為_,屬_結(jié)構(gòu),層高為_,建筑層數(shù)地上_層,地下_層。該商品房陽臺是【封閉式】【非封閉式】。該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共_平方米,其中,套內(nèi)建筑面積_平方米,公共部位與公用房屋分攤

7、建筑面積_平方米(有關(guān)公共部位與公用房屋分攤建筑面積構(gòu)成說明見附件二?！踞屃x】本條是對標的房產(chǎn)的座落、用途、結(jié)構(gòu)、建筑面積等概況的約定。【常見問題】目前實踐中最常見的問題是商品房合同約定面積與建成后房屋交易主管部門實測面積不一致。造成這種的結(jié)果的原因是多方面的。既有不法開發(fā)商的故意欺詐,也有現(xiàn)行法規(guī)不甚完備的原因。一段時間以來,建設(shè)部1995年頒布的商品房銷售面積及公用建筑面積分攤規(guī)則(試行是計算商品房建筑面積和公用面積的主要法律依據(jù)。但該規(guī)定的法律效力較低而且規(guī)定過于原則性。加之由于歷史原因,商品房面積的管理工作存在部門職能交叉的問題。國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局、建設(shè)部對此有過相互抵觸的規(guī)定。筆者曾

8、經(jīng)代理過一個案件,房產(chǎn)管理部門和質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門對同一房產(chǎn)的面積測量結(jié)論相差懸殊,而兩部門都具備“測繪資質(zhì)”,導(dǎo)致法院難以認定?！緦Σ摺酷槍ι鲜銮闆r,我國第一個國家標準房產(chǎn)測量規(guī)范(GB/T 17986-2000于2000年8月正式實施,成為房產(chǎn)面積測量里領(lǐng)域最權(quán)威的標準。國務(wù)院進一步明確了商品房面積管理的部門職能分工,即“房產(chǎn)管理部門負責商品房面積管理工作,制定有關(guān)政策,查處商品房面積管理中的違法行為,對商品房面積測量機構(gòu)的資質(zhì)提出初審意見。質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門負責商品房面積測量器具的監(jiān)督工作,查處違法使用不符合標準的測量器具的行為?！?000年12月28日建設(shè)部和國家測繪局聯(lián)合下發(fā)的房產(chǎn)測繪管

9、理辦法進一步明確:“房產(chǎn)測繪單位應(yīng)當依照中華人民共和國測繪法和本辦法的規(guī)定,取得省級以上人民政府測繪行政主管部門頒發(fā)的載明房產(chǎn)測繪業(yè)務(wù)的測繪資格證書。申請房產(chǎn)測繪資格的單位應(yīng)當向所在地省級測繪行政主管部門提出書面申請,并按照測繪資格審查管理的要求提交有關(guān)材料。省級測繪行政主管部門在決定受理之日起5日內(nèi),轉(zhuǎn)省級房地產(chǎn)行政主管部門初審。省級房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當在15日內(nèi),提出書面初審意見,并反饋省級測繪行政主管部門;其中,對申請甲級房產(chǎn)測繪資格的初審意見應(yīng)當同時報國務(wù)院建設(shè)行政主管部門備案。申請甲級房產(chǎn)測繪資格的,由省級測繪行政主管部門報國務(wù)院測繪行政主管部門審批發(fā)證;申請乙級以下房產(chǎn)測繪資格的

10、,由省級測繪行政主管部門審批發(fā)證。取得甲級房產(chǎn)測繪資格的單位,由國務(wù)院測繪行政主管部門和國務(wù)院建設(shè)行政主管部門聯(lián)合向社會公告。取得乙級以下房產(chǎn)測繪資格的單位,由省級測繪行政主管部門和省級房地產(chǎn)行政主管部門聯(lián)合向社會公告。”第四條計價方式與價款。出賣人與買受人約定按下述第_種方式計算該商品房價款:1、按建筑面積計算,該商品房單價為(_幣每平方米_元,總金額(_幣_千_百_拾_萬_千_百_拾_元整。2、按套內(nèi)建筑面積計算,該商品房單價為(_幣每平方米_元,總金額(_幣_千_百_拾_萬_千_百_拾_元整。3、按套(單元計算,該商品房總價款為(_幣_千_百_拾_萬_千_百_拾_元整。4、_【釋義】本條

11、與原示范文本相比最大的改進是:針對商品房面積問題爭議較多的現(xiàn)狀,在原來“按建筑面積計算”的基礎(chǔ)上,增加了“按套內(nèi)建筑面積計算、按套(單元計算”等二種新的計價方式。使買方有更多選擇?！境Ｒ妴栴}】雖然文本給出了多種計價方式,但由于習慣原因和營銷策略的需要,大部分開發(fā)商拒絕使用“按套內(nèi)建筑面積計算”和“按套(單元計算”等方式?！緦Σ摺坑媰r方式的多樣性,是市場進步的潮流。只要開發(fā)商在計算標的房產(chǎn)面積時,嚴格遵循了現(xiàn)行規(guī)范,以何種方式計算都不應(yīng)損害其利益。只有那些能夠最大限度地滿足客戶個性化需求的開發(fā)商才能充分展示自己的信心并贏得更多客戶。第五條面積確認及面積差異處理。根據(jù)當事人選擇的計價方式,本條規(guī)定

12、以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】(本條款中均簡稱面積為依據(jù)進行面積確認及面積差異處理。當事人選擇按套計價的,不適用本條約定。合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的,以產(chǎn)權(quán)登記面積為準。商品房交付后,產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異,雙方同意按第_種方式進行處理:1、雙方自行約定:(1_(2_2、雙方同意按以下原則處理:(1面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%的,據(jù)實結(jié)算房價款;(2面積誤差比絕對值超出3%時,買受人有權(quán)退房。買受人退房的,出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人,并按_利率付給利息。買受人不退房的,產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%部分

13、的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由出賣人承擔,產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時,面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%部分的房價款由出賣人返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積面積誤差比=×100%合同約定面積因設(shè)計變更造成面積差異,雙方不解除合同的,應(yīng)當簽署補充協(xié)議【釋義】當雙方選擇按建筑面積或按套內(nèi)建筑面積計算房價時,合同約定的面積(通常稱“暫測面積”有可能與申請產(chǎn)權(quán)登記時主管部門實際測量的面積不一致,本條就是為解決該問題設(shè)計的。本條設(shè)計了兩種處理方式:一是雙方約定,二是按建設(shè)部商品房銷售管理辦法處理?！境Ｒ妴栴}

14、】選擇處理方式2,無疑是對買方有利的。但多數(shù)開發(fā)商還是傾向于選擇“雙方自行約定:按實測面積為準,實測面積超過暫測面積的部分,由買方按約定的單價補足房款;實測面積少于暫測面積的部分,由賣方按約定單價退還房款”。這種約定,在面積變更較大的情況下,對買方來講是不公平的?！緦Σ摺控撠熑蔚拈_發(fā)商應(yīng)采取措施避免或減少暫測面積與實測件面積的差距。這樣即使選擇第2種處理方式也不會造成損失和變更價款之煩。第六條付款方式及期限買受人按下列第種第項方式按期付款:1.一次性付款乙方在年月日前付清全部房價款%的,甲方給予乙方占付款金額%的優(yōu)惠,即實際付款額為(幣仟佰拾萬仟佰拾元整。2.分期付款乙方應(yīng)當按以下時間如期將房

15、價款當面交付甲方或匯入甲方指定的銀行(帳戶名稱:,帳號: (1年月日前支付全部房價款的%,計(幣仟佰拾萬仟佰拾元;(2年月日前支付全部房價款的%,計(幣仟佰拾萬仟佰拾元;3.貸款方式付款(1買受人應(yīng)于年月日前支付全部房價款的%,計元;(2買受人應(yīng)于年月日前支付全部房價款的%,計元;(3買受人應(yīng)于年月日前首付款付清后,持有關(guān)材料于年月日前到銀行辦妥貸款手續(xù),否則視為買受人違約。4.其他方式【釋義】本條規(guī)定了一次性付款、分期付款、貸款方式付款、其他等四種買方付款方式。其中貸款方式付款是“2000文本”新增加的內(nèi)容?！境Ｒ妴栴}】貸款方式付款(又稱按揭付款是個人購房常用的付款方式。但該條的相關(guān)規(guī)定顯然

16、過于簡單,比如只規(guī)定了買方未能按期辦妥貸款視為違約,但沒有約定違約責任。而且實踐中,由于買方對按揭貸款的條件知之甚少,賣方售樓人員也沒有給予必要的介紹,致使簽訂購房合同后無法辦妥按揭貸款,給雙方造成麻煩甚至糾紛?！緦Σ摺块_發(fā)商應(yīng)當將與本單位簽訂了按揭貸款合作協(xié)議的銀行的相關(guān)規(guī)定詳細地向客戶說明,必要時可建議客戶先向銀行咨詢在決定是否簽訂購房合同。如果簽訂購房合同后由于買方的原因?qū)е虏荒馨雌谵k妥貸款,可約定一定比例的逾期付款違約金,超過一定期限還不能辦妥的,賣方有權(quán)解除合同,并要求買方支付確定比例或數(shù)額的違約金。第七條買受人逾期付款的違約責任買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款,按下列第種方式處理:

17、1.按逾期時間,分別處理(不作累加(1逾期在日之內(nèi),自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限期之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止,買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之的違約金,合同繼續(xù)履行。(2逾期超過天后,出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的,買受人按累計應(yīng)付款的%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同,經(jīng)出賣人同意,合同繼續(xù)履行,自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限期之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止,買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之(該比率應(yīng)不小于第(1項中的比率的違約金。本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實際已付款的差額;采取分期付款的,按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實際已付款的差

18、額確定。2.【釋義】按時支付購房價款是買方最主要的合同義務(wù),本條規(guī)定了買方逾期付款應(yīng)承擔的違約責任。按本條1項的規(guī)定,買方的違約責任分為兩種,一是按逾期天數(shù)支付違約金,合同繼續(xù)履行;一是按支付累計已付款的適當比例的違約金,合同解除。賣方選擇解除合同必須買足一定的條件,即買方的逾期達到約定天數(shù)。【常見的問題】本條最難掌握的是如何約定賣方有權(quán)選擇解除合同的逾期時間,以及違約金的比例?！緦Σ摺拷Y(jié)合實踐經(jīng)驗,筆者認為確定賣方有權(quán)選擇解除合同的逾期時間應(yīng)考慮下列因素:(一、賣方對資金的需求程度;(二、標的房產(chǎn)價款的數(shù)額;(三、買方的資信狀況;(四是一次性付款還是分期付款、按揭付款。對于逾期付款違約金,筆

19、者建議參照人民銀行公布的金融單位計收逾期貸款利息確定。解除合同時按累計應(yīng)付款計算的違約金,筆者認為不宜超過10%。第八條交付期限出賣人應(yīng)當在年月日前,依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定,將具備下列第種條件,并符合本合同約定的商品房交付買受人使用:1.該商品房經(jīng)驗收合格。2.該商品房經(jīng)綜合驗收合格。3.該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格。4.該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。5.但如遇下列特殊原因,除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外,出賣人可據(jù)實予以延期:1.遭遇不可抗力,且出賣人在發(fā)生之日起日內(nèi)告知買受人的;2.【釋義】本條規(guī)定的是賣方交付標的房產(chǎn)的最后期限、交付條件以及延期交付的免責事由。與原示范

20、文本最大的區(qū)別是:規(guī)定了四種不同的交付使用條件。【常見問題】簽訂該條時買賣雙方最常見的爭議是選擇“該商品房經(jīng)驗收合格”還是“該商品房經(jīng)綜合驗收合格”作為交付條件。由于諸如入住后很長時間供水、供電、交通、綠化等配套設(shè)施遲遲不能落實的案件屢屢被新聞煤體報道,買方越來越多地提出將商品房經(jīng)綜合驗收合格作為交付條件。這種要求也有法律依據(jù)。國務(wù)院城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第十七條規(guī)定:房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工,經(jīng)驗收合格后,方可交付使用;未經(jīng)驗收或者驗收不合格的,不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當自收

21、到竣工驗收申請之日起30天內(nèi),對涉及公共安全的內(nèi)容,組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進行驗收。第十八條:住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工,應(yīng)當依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進行綜合驗收:(一城市規(guī)劃設(shè)計條件的落實情況;(二城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況。(三單項工程的工程質(zhì)量驗收情況;(四拆遷安置方案的落實情況;(五物業(yè)管理的落實情況。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目實行分期開發(fā)的,可以分期驗收。但實際操作起來有一些具體問題。以前的綜合驗收都是由建設(shè)部門召集各有關(guān)部門進行,經(jīng)常出現(xiàn)竣工交付與綜合驗收完畢有很大時間差。2000年新的建設(shè)工程質(zhì)量管理條例實施后,

22、建設(shè)部門對工程竣工驗收采取備案制度,由建設(shè)單位自行組織驗收。這就造成建設(shè)單位需要分別組織多個部門的驗收工作,使得驗收工作更加費時費力。由于房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營和施工涉及政府各個部門,特別是水、電等項目外部配套工程必須由政府指定的企業(yè)施工,開發(fā)商無法自主把握,制約了開發(fā)商交付計劃的實施。絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都難以實現(xiàn)在商品房交付使用的同時通過“綜合驗收”,因此直接導(dǎo)致了開發(fā)商和業(yè)主之間的矛盾,甚至為此訴諸公堂?！緦Σ摺吭诰C合驗收制度尚未完善或者開發(fā)商沒有確切把握的情況下,建議開發(fā)商與客戶選擇“商品房經(jīng)驗收合格”作為交付條件,但要注意向客戶將原因解釋清楚。第九條: 出賣人逾期交房的違約責任除本合同第八

23、條規(guī)定的特殊情況外,出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用,按下列第種方式處理:1.按逾期時間,分別處理(不作累加(1逾期不超過日,自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止,出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之的違約金,合同繼續(xù)履行;(2逾期超過日后,買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的,出賣人應(yīng)當自買受人解除合同通知到達的日子起天內(nèi)退還全部已付款,并按買受人累計已付款的%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的,合同繼續(xù)履行,自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止,出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之(該比率應(yīng)不小于第(1項中的

24、比率的違約金。2.【釋義】本條提供的第1、種賣方逾期交房的違約責任采取分段處理的方式,即違約時間在某天數(shù)內(nèi),賣方按買方已支付房款的一定比例支付違約金,合同繼續(xù)履行;違約時間超過上述天數(shù),則買方有權(quán)選擇解除合同。逾期時間超過確定的天數(shù)時,如果買方選擇解除合同,賣方應(yīng)當支付買方已付房款一定比例的違約金;如果買方選擇合同繼續(xù)履行,則賣方應(yīng)按違約天數(shù)支付違約金。違約天數(shù)應(yīng)從約定交付時間起算起至實際交付止,按統(tǒng)一的比例計算,而不分段計算?！境Ｒ妴栴}】逾期交房是非常普遍的現(xiàn)象。造成逾期交房的原因是多方面的,既有開發(fā)商品的本身怠于履行的因素,也有行政主管機關(guān)強制變更規(guī)劃、采用新型配套設(shè)施等開發(fā)商品不能控制的

25、原因。隨著老百姓權(quán)利意識的增強,因逾期交房引發(fā)的糾紛甚至訴訟也越來越多?！緦Σ摺坎还苁裁丛?只要不構(gòu)成不可抗力賣方就應(yīng)當承擔責任。而且本條的責任應(yīng)當與第七條“買方逾期付款的違約責任”相當。建議開發(fā)商本著公平對等的原則簽訂本條。如果出現(xiàn)逾期交房,應(yīng)及時通知客戶,確屬己方責任的要積極主動承擔責任;不應(yīng)承擔責任的,說明理由爭取客戶諒解。實踐證明,只要處理得當,絕大多數(shù)的客戶對短時間的逾期交付是不會斤斤計較的。第十條規(guī)劃、設(shè)計變更的約定經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致下列影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的,出賣人應(yīng)當在有關(guān)部門批準同意之日起10日內(nèi),書面通知買受人:1.該商品

26、房結(jié)構(gòu)形式、戶形、空間尺寸、朝向;2.【釋義】本條是關(guān)于標的房產(chǎn)發(fā)生設(shè)計變更時如何處理的約定?！境Ｒ妴栴}】根據(jù)該條規(guī)定只有當規(guī)劃變更、設(shè)計變更達到“影響到買受人所購買商品房質(zhì)量或使用功能”的程度,出賣人才有義務(wù)通知買受人。這種規(guī)定過于原則,產(chǎn)生糾紛后難以判定。【對策】為減少誤解,應(yīng)在該條自由約定的部分盡可能地將影響到買受人所購買商品房質(zhì)量或使用功能的情形明確約定。比如“房屋所在小區(qū)的容積率、綠化率、配套設(shè)施等發(fā)生變更”。第十一條交接商品房達到交付使用條件后,出賣人應(yīng)當書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進行驗收交接時,出賣人應(yīng)當出示本合同第八條規(guī)定的證明文件,并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的,

27、出賣人還需提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全,買受人有權(quán)拒絕交接,由此產(chǎn)生的延期交房責任由出賣人承擔。由于買受人原因,未能按期交付的,雙方同意按以下方式處理:【釋義】本條是關(guān)于標的房產(chǎn)的交接程序以及相關(guān)法律后果的約定。范本還規(guī)定了出賣人在交付房產(chǎn)時應(yīng)提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。這是不同與原范本(GF-95-0171的新規(guī)定。住宅質(zhì)量保證書和使用說明書制度是建設(shè)部1998年頒布的商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定確立的。目的是為了保障住宅消費者的權(quán)益,加強商品房住宅售后服務(wù)管理,促進住宅銷售。住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當包括以下內(nèi)容:1、

28、工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級;2、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔保修;3、正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期。住宅使用說明書應(yīng)當對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件的類型、性能、標準等做出說明,并提出使用注意事項,一般應(yīng)當包含以下內(nèi)容:1、開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位,委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位;2、結(jié)構(gòu)類型;3、裝修、裝飾注意事項;4、上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說明;5、有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項;6、門、窗類型,使用注意事項;7、配電負荷;8、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等值得注意事項的說明;9、其他需說明的問題?！境Ｒ妴栴}】由于

29、目前商品房買賣多采用預(yù)售形式,買方在簽訂合同時和其后的很長一段時間內(nèi),對標的房產(chǎn)的認識建立在開放商的宣傳、承諾以及一些書面材料的基礎(chǔ)之上。只有到交接階段,這種“幻想”才變?yōu)榭吹靡?、摸得著的現(xiàn)實。而想象和現(xiàn)實總是有些差別的,更何況在我國房地產(chǎn)業(yè)尚不規(guī)范的大環(huán)境下夸大宣傳、虛假承諾幾乎是全行業(yè)的“慣例”,這些都導(dǎo)致了交接糾紛大面積產(chǎn)生。交接糾紛的表現(xiàn)形式可簡單劃分為逾期交付、標的房產(chǎn)質(zhì)量爭議(包括賣方不能提供驗收證明和雖然能夠提供驗收證明但買方仍有異議、買方不及時驗收入住等?！緦Σ摺拷唤蛹m紛雖然都發(fā)生在交接階段,但其原因卻不一而足,解決的辦法也就應(yīng)區(qū)別分析。比如標的房產(chǎn)的質(zhì)量問題只有在開發(fā)建設(shè)的全

30、過程采取措施才能徹底避免,而采用快捷、安全的方式通知買方、備好住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書等文件、耐心解答買方有關(guān)房屋質(zhì)量等方面的問題等等都會對減少、避免交接糾紛產(chǎn)生意想不到的效果。另外,針對實踐中有些買方由于自身原因未能按時交接標的房產(chǎn)的情況,建議在本條自由約定出約定:由于買受人原因,未能按期交付的,視為交付,標的房產(chǎn)損毀的風險由買受人承擔,基于該房產(chǎn)產(chǎn)生的物業(yè)管理等費用由買受人自負。第十二條出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)糾紛。因出賣人原因,造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的,由出賣人承擔全部責任?！踞屃x】本條是關(guān)于出賣人權(quán)利瑕疵擔保責任的約定。所謂權(quán)利瑕疵擔保責任

31、,是指出賣人就標的物所有權(quán)不能完全轉(zhuǎn)移于買受人而應(yīng)當承擔的責任?！境Ｒ妴栴}】實踐中,出賣人將標的房產(chǎn)向銀行抵押借款的情形屢見不鮮?！緦Σ摺勘緱l只規(guī)定出賣人違反權(quán)權(quán)利瑕疵擔保義務(wù),應(yīng)當“承擔全部責任”,過于籠統(tǒng)。學理上講,出賣人違法權(quán)利瑕疵擔保責任時,買受人可以主張的權(quán)利有:違約金、實際履行、解除合同、損害賠償。建議買受人要求詳細簽訂瑕疵擔保責任。第十三條出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標準承諾的違約責任出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標準應(yīng)符合雙方約定達到(附件三的標準。達不到約定標準的,買受人有權(quán)要求出賣人按照下述第種方式處理:1.出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價?！踞屃x】出賣人交付的房產(chǎn)不符合附件中關(guān)

32、于裝修標準的約定時,應(yīng)承擔的責任。范本提供的處理方式為出賣人賠償雙倍的裝修、設(shè)備差價,這是參照消費者權(quán)利保*第四十九條的規(guī)定做出的。【常見問題】本條雖然提出以附件的方式明確約定裝修標準,但實踐中附加的約定過于籠統(tǒng)。如約定“高級地板、豪華衛(wèi)浴設(shè)備”等等,容易導(dǎo)致糾紛。【對策】裝修、設(shè)備附件的內(nèi)容應(yīng)當盡量明確、具體,比如寫清材料的等級、標準,設(shè)備的品牌、型號等。從開發(fā)商的角度講,由于范本給出“雙倍賠償”的處理方式過于苛刻,建議自行約定為:“經(jīng)雙方選定的鑒定部門確認后,由出賣人在合理的期限內(nèi)恢復(fù)到約定標準,或賠償差價。”第十四條出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運行的承諾出賣人承諾與該商品房正常使

33、用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑,按以下日期達到使用條件:1.;2.;如果在規(guī)定日期內(nèi)未達到使用條件,雙方同意按以下方式處理:1.;2.;【釋義】本條是出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運行時間的承諾,以及違法承諾的責任?；A(chǔ)設(shè)施包括供水、供電、管道煤氣、供暖、電話線路、有線電視等。公共配套建筑指標的房產(chǎn)所在的建筑、建筑群、居民小區(qū)內(nèi)為全體業(yè)主服務(wù)的建筑,一般指安保、幼兒園、學校、商店、會所等,具體項目以開發(fā)商的承諾為準?！境Ｒ妴栴}】有些項目買受人入住后配套設(shè)施長時間不能正常運轉(zhuǎn),甚至連水電也成問題。買受人根本無法正常生活,于是怨聲載道,甚至采取過激的方式向開放商討說法。出賣人的商譽自

34、然大打折扣。【對策】基礎(chǔ)設(shè)施中有很多項目是政府或者處于壟斷地位的企業(yè)經(jīng)營的。他們的服務(wù)意識、工作效率還遠不能令人滿意。對此,開發(fā)商要有清醒的認識。要想使基礎(chǔ)設(shè)施能夠按承諾的期限交付,出了自身合理的規(guī)劃工期、嚴守進度以外,還要注意與有關(guān)部門的協(xié)調(diào)、溝通。第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定出賣人應(yīng)當在商品房交付使用后日內(nèi),將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。如因出賣人的責任,買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的,雙方同意按下列第項處理:1.買受人退房,出賣人在買受人提出退房要求之日起日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人,并按已付房價款的%賠償買受人損失。2.買受人不退房,出賣人按已付

35、房價款的%向買受人支付違約金。3【釋義】出賣人提交辦理產(chǎn)權(quán)證所需材料的時限和違約責任。向房產(chǎn)主管機關(guān)申辦產(chǎn)權(quán)過戶登記(俗稱辦產(chǎn)權(quán)是買賣雙方共同的義務(wù),需要雙方各自提供相應(yīng)材料,協(xié)調(diào)配合。出賣人應(yīng)提供的證件有:1、資質(zhì)證明2、工商營業(yè)執(zhí)照3、國有土地使用證或政府征地批文、征地協(xié)議書及土地出讓金己金額繳納的憑證4、計委立項批文、年度投資計劃5、投資許可證(1991年4月16日以后需提供6、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、征地紅線圖7、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及紅線圖、建筑施工許可證8、商品房預(yù)售許可證9、竣工驗收合格證書及竣工平面圖。買受人需提供的證件有:1、購房發(fā)票2、商品房買賣合同、3、身份證復(fù)印件、4、單位購

36、買商品房還需提供主管部門批文及投資許可證(1991年4月16日起【常見問題】需要注意的是本條約定的限并非買受人最終拿到產(chǎn)權(quán)證的時間,而僅僅是“出賣人提交辦理產(chǎn)權(quán)證所需材料的時限”。很多買受人對此有錯誤認識?！緦Σ摺拷ㄔO(shè)部商品房銷售管理辦法規(guī)定:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商品房交付使用之日起60日內(nèi),將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。建議買賣雙方按該條款約定十六條保修責任買受人購買的商品房為商品住宅的,住宅質(zhì)量保證書作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起,按照住宅質(zhì)量保證書承諾的內(nèi)容承擔相應(yīng)的保修責任。買受人購買的商品房為非商品住宅的,雙方應(yīng)當以合同附件

37、的形式詳細約定保修范圍、保修期限和保修責任等內(nèi)容。在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題,出賣人應(yīng)當履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞,出賣人不承擔責任,但可協(xié)助維修,維修費用由購買人承擔?！踞屃x】本條是關(guān)于標的房產(chǎn)各部位保修期限的約定。具體的保修責任以住宅質(zhì)量保證書的內(nèi)容為準。住宅質(zhì)量保證書規(guī)定:正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期:屋面防水3年;墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年;墻面、頂棚抹灰層脫落1年;地面空鼓開裂、大面積起砂1年;門窗翹裂、五金件損壞1年;管道堵塞2個月;供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個采暖期或供冷期;衛(wèi)生潔具1年;燈具、電器開關(guān)6個月;他部

38、位、部件的保修期限,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定?！境Ｒ妴栴}】商品房質(zhì)量問題是商品房投訴和糾紛的熱點。部分開發(fā)商售后服務(wù)意識淡薄?！緦Σ摺磕壳?有些開發(fā)商本著對客戶負責的態(tài)度,也為了樹立良好的企業(yè)形象,非常重視商品房交付后的保修、維護工作,并且成立了專門負責該項工作的“售后服務(wù)”部門。這些都是非常有益的嘗試。第十七條雙方可以就下列事項約定:1.該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)2.該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)3.該商品房所在樓宇的命名權(quán)4.該商品房所在小區(qū)的命名權(quán)5.6.【釋義】關(guān)于標的房產(chǎn)的屋面、外墻面使用權(quán)以及所在樓宇、小區(qū)的命名權(quán)歸屬。在原商品房銷售合同范本(GF-95-1701中,沒有這

39、方面的內(nèi)容。隨著社會的發(fā)展,商品房除了滿足買方居住使用的主要功能外,又被賦予了若干附加功能。最常見的如在屋面或外墻發(fā)布廣告或商業(yè)招牌等。小區(qū)或樓宇的名稱由于往往和開發(fā)商的名稱密切相聯(lián),因而在一定程度上承載和影響了企業(yè)的無形資產(chǎn)。這些都是促使本條產(chǎn)生的客觀原因?！境Ｒ妴栴}】絕大多數(shù)購房者尤其是個人,不了解本條的確切含義。因此,開發(fā)商一般都毫不含糊的將本條的幾項權(quán)利“約定”為歸出賣人所有。且不容更改。這種做法并不合理?！緦Σ摺渴紫?作為一個負責任的開發(fā)商應(yīng)將該條的確切含義以及可能設(shè)計的經(jīng)濟利益向客戶解釋清楚。其次,該條款中“樓宇、小區(qū)的命名權(quán)”由于涉及開發(fā)商的整體規(guī)劃,由開發(fā)商保留該權(quán)利比較合理。

40、但是,標的房產(chǎn)的外墻面本身就是房屋的一部分,其所有權(quán)自然應(yīng)當歸于買方,開發(fā)商品情形規(guī)定為“歸出賣人”有違公平原則。而“樓宇屋面”就是俗稱的房頂,如果標的房產(chǎn)不在頂層,這條根本無需約定,如果在頂層,也應(yīng)歸買方所有(否則,買了房子但對房頂沒有使用權(quán)豈不是笑話。當然,買受人在行使對外墻面和屋面的使用權(quán)時,也應(yīng)當以不損害所在建筑的整體利益為限,并要遵守政府規(guī)劃管第十八條買受人的房屋僅作使用,買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外,買受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施,并按占地和公共部位與公用房屋分攤面積承擔義務(wù)

41、。出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)?！踞屃x】本條規(guī)定包含兩方面的內(nèi)容,一方面是標的房產(chǎn)的用途及買方使用標的房產(chǎn)時的權(quán)利*。用途一般可分為住宅、辦公、商住等,應(yīng)當與主管部門批準的用途一致。買受人不得擅自進行可能危及標的房屋和所在建筑安全的作業(yè)。另一方面是有關(guān)買受人對建筑物公用部分所享有的權(quán)和承擔的義務(wù)的規(guī)定。權(quán)利主要體現(xiàn)為合理使用和排除他人妨礙，義務(wù)只要體現(xiàn)為分擔物業(yè)管理等方面的費用。 【常見問題及對策】 本條第二方面的規(guī)定隱約體現(xiàn)了民法中關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的理論。由于我國現(xiàn)行民事法律中沒 有關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定， 物權(quán)法 草稿中雖然已經(jīng)彌補了這一缺陷， 但在物權(quán)法出臺之前， 現(xiàn)實