房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告

1、房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告結(jié)論：房地產(chǎn)行業(yè)的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表明，自1998年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展階段?，F(xiàn)在我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以住宅為主，住宅產(chǎn)業(yè)具有極大的發(fā)展?jié)摿Γ鶕?jù)預(yù)測(cè)，21世紀(jì)的前20年，我國(guó)平均每年需新建住房3.56億至4.19億平方米，相當(dāng)于2000年住宅新開(kāi)工面積的1.5-1.8倍。但受經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、經(jīng)濟(jì) 政策等因素影響，行業(yè)發(fā)展具有波動(dòng)性。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模偏小，行業(yè)資源分散，今后土地出讓方式向招標(biāo)、拍賣轉(zhuǎn)變將提高行業(yè)集 中度，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也將淘汰小企業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將向規(guī)模化、品牌化方向發(fā)展。我國(guó)加入世界貿(mào)易組織后，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求將擴(kuò)大，供給將增加，地價(jià)和房?jī)r(jià)趨升。一、房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)

2、狀1997年宏觀經(jīng)濟(jì)“軟著陸”之后，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率下降，并出現(xiàn)通貨緊縮趨勢(shì)，為了啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)， 從1998年起國(guó)家開(kāi)始鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，采取多種政策措施促進(jìn)住房消費(fèi)。在國(guó)家政策支持下，房地產(chǎn) 業(yè)開(kāi)始回升，1998年商品房銷售面積比1997年增長(zhǎng)35.24%,此后一直保持穩(wěn)定增長(zhǎng)勢(shì)頭，這說(shuō)明房地 產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過(guò)大起大落之后，進(jìn)入了穩(wěn)定發(fā)展階段。1、行業(yè)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1）投資額圖1全國(guó)房地產(chǎn)投資額（億元）資料來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)及國(guó)家統(tǒng)計(jì)局各年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒 （下同）1995至1997年,全國(guó)房地產(chǎn)投資額一直徘徊在3200億元左右，1998年房地產(chǎn)投資額迅速上升,2000年達(dá)到4901.73億元（圖1）。2）

3、銷售面積和銷售收入從圖2可以看到，自1997年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)銷售面積和銷售收入一直保持較高的增長(zhǎng)率，1998年的高增長(zhǎng)率部分是由于取消福利分房的政策引發(fā)各單位突擊購(gòu)房所造成，隨后市場(chǎng)回到正常狀況，銷售面積和銷售收入增長(zhǎng)率保持在15�20%之間，2000年銷售面積達(dá)到16984.1 萬(wàn)平方米，銷售收入達(dá)到 3572 億元， 2001 年銷售繼續(xù)增長(zhǎng)，第一季度全國(guó)商品房銷售達(dá)1828.7 萬(wàn)平方米，與去年同期相比增長(zhǎng) 31.4%。3）新開(kāi)工面積、施工面積、竣工面積由圖 3 可見(jiàn)，近幾年商品房新開(kāi)工面積、施工面積與竣工面積連年增長(zhǎng)。1998 年受國(guó)家政策鼓勵(lì)及住房制度改革的影響，商品

4、房新開(kāi)工面積增長(zhǎng)率高達(dá)45.35 ，99 年新開(kāi)工面積增長(zhǎng)率有所降低，但2000 年新開(kāi)工面積又呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)之勢(shì)，這預(yù)示今后幾年商品房施工面積與竣工面積還將不斷增長(zhǎng)。新開(kāi)工建設(shè)的商品房以住宅為主（表1 ） 。圖2 1987 年以來(lái)全國(guó)商品房銷售面積增長(zhǎng)率表1 商品房新開(kāi)工面積中住宅的面積及比例年份1997199819992000新開(kāi)工住宅的面積（萬(wàn)平方米）10996.616637.518797.923335.33新開(kāi)工住宅的面積占新開(kāi)工商品房面積的比例（%）78.3981.683.2582.6圖 3 全國(guó)商品房新開(kāi)工面積、施工面積與竣工面積（萬(wàn)平方米）4）價(jià)格走勢(shì)近幾年，全國(guó)商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中趨升

5、（圖4） ， 1998年房?jī)r(jià)上漲3.3%， 1999年略有回落，跌0.5%， 2000年漲2.4%。 1998年突擊購(gòu)房，提前透支了部分購(gòu)買力，使1998 年房?jī)r(jià)上漲幅度較大。99 年房?jī)r(jià)小幅下跌，主要受辦公樓價(jià)格下跌影響。圖 4 全國(guó)商品房平均價(jià)格走勢(shì)（元/ 平方米）5）盈利狀況房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率（不計(jì)土地成本）近幾年一直保持在40%左右（表2） ，若考慮土地成本，則毛利率在20%左右，但利稅率自1995 年以來(lái)不斷下降（表3） 。 1991-1994 年房地產(chǎn)行業(yè)的利稅率一直在15%以上，隨后，受宏觀調(diào)控的影響，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)收入雖有增加，利稅率卻不斷下降，主要原因是行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，以及

6、商品房供給出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩，大量商品房空置積壓。表 2 房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率（不計(jì)土地成本）年份商品房售價(jià)（元/平方米）商品房造價(jià)（元/平方米）毛利率（%）19961806111138.4819971997117541.1619982063121840.9619992053115243.88表 3 房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況（億元）年份經(jīng)營(yíng)總收入利稅率（%）1991284.0316.931992528.5619.8619931135.9122.2319941288.1820.3819951731.6713.519961968.785.6319972218.464.2319982951.213026.013

7、.646）資產(chǎn)負(fù)債率房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高，近幾年一直在76%左右（表4） 。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要投入巨資，而企業(yè)自有資金普遍不足，主要依靠負(fù)債經(jīng)營(yíng)。表 4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債（億元）年份資產(chǎn)總計(jì)負(fù)債總計(jì)所有者權(quán)益資產(chǎn)負(fù)債率（%）199716416.9612515.463901.5076.2199819526.1814857.254668.9276.1199918744.8014263.884480.9376.17）商品房空置量圖 5 全國(guó)商品房空置面積（萬(wàn)平方米）全國(guó)商品房空置面積近幾年增長(zhǎng)很快，但增幅趨緩，到2000 年底空置面積達(dá)到9124 萬(wàn)平方米（圖5） ，占2000 年竣工房屋面

8、積的39.6%，其中商品住宅空置量占70%。商品房空置的原因，從宏觀面看，是商品房供給量過(guò)多及有支付能力的需求不足；從微觀面看，主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資決策失誤致使所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目的選址、定位、設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)等與建成后當(dāng)期的市場(chǎng)脫鉤，或者由于周邊配套設(shè)施缺乏，或工程質(zhì)量不過(guò)關(guān)，或房?jī)r(jià)過(guò)高，造成一部分商品房銷售不出去而形成空置。近年來(lái)商品房銷售面積增長(zhǎng)很快，但銷售的主要是新開(kāi)發(fā)的商品房。盡管國(guó)家也出臺(tái)了不少政策促進(jìn)空置商品房的消化，但實(shí)際消化的空置商品房少，每年還有部分新開(kāi)發(fā)的商品房空置，致使商品房空置面積連年上升。消化空置商品房將是未來(lái)幾年房地產(chǎn)行業(yè)面臨的重要問(wèn)題。8）土地購(gòu)置圖 6 全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企

9、業(yè)土地購(gòu)置面積（萬(wàn)平方米）土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的核心資源，2000 年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積大幅度增加（圖6） ，說(shuō)明各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)看好今后幾年的市場(chǎng)前景，增加土地儲(chǔ)備。2、主要產(chǎn)品情況1）市場(chǎng)狀況按用途分，房地產(chǎn)業(yè)的主要產(chǎn)品為住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等。近幾年住宅銷售面積持續(xù)上升，在商品房中占的比例越來(lái)越大，2000 年這一比例達(dá)到89.12%（表5） ，銷售價(jià)格也持續(xù)上升，2000年全國(guó)住宅平均售價(jià)為1952 元 / 平方米。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的銷售價(jià)格和面積也持續(xù)上升。98 年以后，辦公樓銷售止步不前，價(jià)格回落。由于住宅需求量大，近幾年住宅銷售面積占商品房銷售面積的比

10、例接近90%（表5） ，且住宅開(kāi)發(fā)受國(guó)家政策扶持，因此住宅開(kāi)發(fā)一直是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)，本文對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的分析也以住宅為主。住宅銷售價(jià)格和銷售面積近幾年一直呈上升走勢(shì)，盡管98 年下半年各單位突擊購(gòu)房透支了部分購(gòu)買力，但99 年住宅銷售面積仍然增長(zhǎng)了20.05%，銷售價(jià)格略有上升，2000年住宅銷售面積和價(jià)格分別增長(zhǎng)了16.46%和 5.1%， 2001 年第一季度住宅銷售面積1659.7 萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)32.4%，平均售價(jià)達(dá)2189 元 /平方米，比去年同期增長(zhǎng)12.5%，這充分說(shuō)明住宅具有極大的市場(chǎng)需求。表 5 全國(guó)住宅銷售面積占商品房銷售面積的比例年份19971998199920

11、00商品房銷售面積（萬(wàn)平方米）9010.212185.314556.516984.14住宅銷售面積（萬(wàn)平方米）7864.310827.112997.915136.89住宅銷售面積占商品房銷售面積的比例（%）87.2888.8589.2989.12圖 7 全國(guó)住宅平均銷售價(jià)格走勢(shì)2）住宅發(fā)展趨勢(shì)從經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律和住宅業(yè)自身發(fā)展態(tài)勢(shì)預(yù)見(jiàn)，我國(guó)住宅業(yè)發(fā)展將呈以下七大趨勢(shì)：綠色趨勢(shì)。通過(guò)高科技手段來(lái)營(yíng)造無(wú)污染的綠色居住環(huán)境，充分回收和利用資源，追求人、自然和社會(huì)的和諧統(tǒng)一，走住宅產(chǎn)業(yè)化可持續(xù)發(fā)展之路。規(guī)?；厔?shì)。對(duì)于住宅產(chǎn)業(yè)而言，其規(guī)模效益表現(xiàn)在開(kāi)發(fā)成本的降低、全面物業(yè)管理系統(tǒng)的建立、 完善配套服務(wù)設(shè)施

12、系統(tǒng)的形成和良好公共空間環(huán)境的創(chuàng)造。郊區(qū)化趨勢(shì)。住宅區(qū)建立在城郊有許多優(yōu)勢(shì)。首先，郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美、空氣清新；其次，城郊因拓展空間巨大而可大規(guī)模開(kāi)發(fā)，從而可獲得巨大的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益。隨著城郊交通狀況的改善、通訊設(shè)施的發(fā)展和居民觀念的改變，近郊必將成為未來(lái)城市居民的理想居住地。智能化、信息化趨勢(shì)。智能小區(qū)有完整的建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)和網(wǎng)絡(luò)接口，可以極大方便居民的 工作、生活和學(xué)習(xí)，提高居民生活品質(zhì)。全能化趨勢(shì)。住宅小區(qū)的功能逐步完善，將呈現(xiàn)一種涵蓋工作、生活和學(xué)習(xí)等方面的全能化趨勢(shì)。如由于通訊科技的發(fā)展和完善，使得家庭辦公成為未來(lái)工作模式發(fā)展的一種必然趨勢(shì)。同時(shí)，住戶在小 區(qū)內(nèi)可以享受文化、體育、休閑等

13、多種設(shè)施。階層分離趨勢(shì)。不同層次和水平的住宅將會(huì)吸納不同階層的住戶，從而相互間會(huì)有一種認(rèn)同感而 減少因收入、教育等差別而帶來(lái)的沖突。個(gè)性化趨勢(shì)。家庭結(jié)構(gòu)和社會(huì)年齡結(jié)構(gòu)在發(fā)展變化，人們亦開(kāi)始追求個(gè)性張揚(yáng)。這使得住宅消費(fèi)走向多樣化，擺脫過(guò)去千家萬(wàn)戶一個(gè)樣式的狀況，而在建筑風(fēng)格、結(jié)構(gòu)、戶型、室內(nèi)裝修等方面呈現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢(shì)。3、行業(yè)內(nèi)企業(yè)情況1999 年底，我國(guó)共有房地產(chǎn)企業(yè)25762 家，其中內(nèi)資企業(yè)21422 家，港、澳、臺(tái)投資企業(yè)3167 家，其他外商投資企業(yè)1173 家。內(nèi)資企業(yè)中，國(guó)有企業(yè)7370 家，集體企業(yè)4127 家。圖 8 顯示了各種類型企業(yè)所占比例。我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管

14、理，未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四四個(gè)資質(zhì)等級(jí)，由各級(jí)建設(shè)行政主管部門審批。確定企業(yè)資質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)是注冊(cè)資本、專業(yè)技術(shù)人員數(shù)量及職稱、從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的年限、開(kāi)發(fā)面積、工程質(zhì)量等。其中一級(jí)資質(zhì)企業(yè)要求注冊(cè)資本不低于5000 萬(wàn)元，二級(jí)資質(zhì)企業(yè)不低于2000 萬(wàn)元，三級(jí)資質(zhì)企業(yè)不低于800 萬(wàn)元，四級(jí)資質(zhì)企業(yè)不低于100 萬(wàn)元。房地產(chǎn)行業(yè)所運(yùn)用的主要技術(shù)已經(jīng)成熟化和公開(kāi)化，不存在技術(shù)方面的進(jìn)入壁壘，因此進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)比較容易。由表9 可以看出，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)總數(shù)過(guò)多，其中大多數(shù)資質(zhì)等級(jí)低，企業(yè)規(guī)模小，行業(yè)集中度低，1999

15、 年企業(yè)平均土地開(kāi)發(fā)面積僅3617.58 平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到行業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)要求，行業(yè)資源極度分散，利用效率低。由此導(dǎo)致行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，平均利潤(rùn)率降低。很多企業(yè)專業(yè)水平低，尤其最近一兩年涌入的不少企業(yè)以前從來(lái)沒(méi)接觸過(guò)房地產(chǎn)，有的企業(yè)本身素質(zhì)又很差，有極強(qiáng)的投機(jī)性。一級(jí)市場(chǎng)上土地供應(yīng)秩序混亂、土地供應(yīng)量失控也是房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)總數(shù)過(guò)多的重要原因，各企業(yè)都能通過(guò)不同渠道得到土地，進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，致使土地資源分散，平均開(kāi)發(fā)成本高。據(jù)悉，目前上海、廣州、南京、深圳、成都等地已經(jīng)開(kāi)始清理整頓房地產(chǎn)企業(yè)，提高了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的“門檻”，對(duì)企業(yè)的規(guī)模及專業(yè)化程度都提出了更高要求。一級(jí)市場(chǎng)上土地供應(yīng)秩序混亂、土地供應(yīng)量 失

16、控的狀況今后也將得到改善。由于房地產(chǎn)行業(yè)地域性很強(qiáng)，目前絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都只在本地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，少數(shù)企業(yè)到其他城市進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般采取合作開(kāi)發(fā)的形式，只有極少數(shù)實(shí)力雄厚的企業(yè)才能在兩個(gè)以上的城市獨(dú)立進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，如中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)，萬(wàn)科。展望未來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必將向規(guī)?；?、品牌化方向發(fā)展?，F(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，行業(yè)平均利潤(rùn)率下降，規(guī)模優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)越來(lái)越成為企業(yè)贏得競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵。目前大多數(shù)房地產(chǎn)公司規(guī)模不大，它們開(kāi)發(fā)的樓盤規(guī)模也小。今后規(guī)模大、配套齊全的住宅小區(qū)將成為市場(chǎng)需求主流，而這樣的樓盤只有大企業(yè)才有能力開(kāi)發(fā)。萬(wàn)科在向規(guī)?；⑵放苹矫姘l(fā)展走在全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的前列，在行業(yè)內(nèi)的

17、競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力首屈一指。圖8 各類企業(yè)所占比例表6 全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)狀況年份199719981999企業(yè)總數(shù)（個(gè)）212862437825762企業(yè)平均員工人數(shù)（人）323434平均實(shí)收資本（萬(wàn)元）1790.882370.471754.86平均資產(chǎn)（萬(wàn)元）7712.568009.757276.14平均經(jīng)營(yíng)收入（萬(wàn)元）1042.211210.601174.60平均土地開(kāi)發(fā)面積（平方米）3462.983170.933617.58二、行業(yè)運(yùn)行環(huán)境1、政策和法律環(huán)境80 年代和 90 年代初，房地產(chǎn)業(yè)法律法規(guī)建設(shè)落后于行業(yè)發(fā)展，因此，早期的房地產(chǎn)行業(yè)很不規(guī)范，投機(jī)性太強(qiáng)，發(fā)展失控，波動(dòng)太大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)

18、中黑箱操作嚴(yán)重。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中，有關(guān)法律法規(guī)逐步建立起來(lái)，現(xiàn)在，已形成了從土地出讓、開(kāi)發(fā)建設(shè)、房屋銷售到物業(yè)管理等包括房地產(chǎn)業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)的法律法規(guī)體系，行業(yè)運(yùn)行基本有法可依。近年來(lái)，中國(guó)政府重視住房建設(shè)和住宅消費(fèi)，把啟動(dòng)住房消費(fèi)作為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重點(diǎn)，從政策方面大力支持房地產(chǎn)業(yè)、尤其是住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展?！笆濉庇?jì)劃綱要指出：“深化城鎮(zhèn)住房制度改革，落實(shí)住房分配貨幣化政策，發(fā)展以居民住宅為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)和裝修裝飾業(yè)，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)?！?998 年以來(lái)，政府出臺(tái)了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，主要有：1）取消福利分房，實(shí)行住房商品化、貨幣化，逐步建立起包括商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租屋的多層次住

19、房供應(yīng)體系；2）促進(jìn)住房消費(fèi)信貸，個(gè)人住房貸款年限延長(zhǎng)至30 年，貸款年利率降到5.58%；3）取消房屋開(kāi)發(fā)管理費(fèi)、工程造價(jià)審查費(fèi)、征地安置不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等4 7項(xiàng)不合法、不合理的收費(fèi) 項(xiàng)目；4）促進(jìn)存量房轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)發(fā)展，公房、經(jīng)濟(jì)適用房補(bǔ)交差價(jià)后可以進(jìn)入市場(chǎng)流通，形成房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)格局；5）制定鼓勵(lì)居民購(gòu)房的稅收政策；6）允許房地產(chǎn)企業(yè)上市融資。房地產(chǎn)行業(yè)自98 年來(lái)逐步復(fù)蘇，政策的鼓勵(lì)和刺激發(fā)揮了重要作用。2、需求環(huán)境1996 年以前，商品住宅市場(chǎng)上個(gè)人購(gòu)買和集團(tuán)購(gòu)買同時(shí)存在，以集團(tuán)購(gòu)買為主。自1997 年起，個(gè)人購(gòu)買開(kāi)始占主導(dǎo)地位，1998 年關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通

20、知下達(dá)以后，個(gè)人購(gòu)房比重迅速上升，1999 年個(gè)人購(gòu)買商品住宅10408.5 萬(wàn)平方米，占住宅銷售面積的80.08%（表7，圖9） 。 2000 年是福利分房的最后截止期，2001 年將全面進(jìn)入個(gè)人購(gòu)房時(shí)代。集團(tuán)購(gòu)買退出市場(chǎng)有利于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。集團(tuán)購(gòu)買基本上是一次性付款，受企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益影響大，經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)，企業(yè)效益好，住房需求旺；經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)，企業(yè)效益差，無(wú)力購(gòu)房。因此，在集團(tuán)購(gòu)買為主的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)很大。而個(gè)人購(gòu)買大多采用銀行按揭，需求波動(dòng)相對(duì)較小。個(gè)人需求特征和集團(tuán)需求特征顯著不同。個(gè)人需求千差萬(wàn)別，細(xì)分市場(chǎng)多，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)前進(jìn)行詳盡的市場(chǎng)調(diào)研和準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，

21、否則就有可能空置積壓。我國(guó)居民潛在的住房需求非常大，主要來(lái)自于以下方面：1）新組建家庭的住房需求。全國(guó)每年有1300 萬(wàn)對(duì)新婚夫婦，其中大多需要住房。2）居民提高居住水平對(duì)住房的需求。近年來(lái)我國(guó)居民的居住水平有一定提高，2000 年末人均居住面積達(dá)到10 平方米，但與國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家人均居住面積20-30 平方米相比還有很大差距。在我國(guó)，增加居住面積是提高居住水平的重要方面，居民提高居住水平的需求也意味著對(duì)住房的巨大潛在需求。3）提高城市化水平對(duì)住房的需求。截止1999 年，我國(guó)城市化水平達(dá)到30.9%，而世界城市化水平在 1999 年達(dá)到47%，我國(guó)城市化進(jìn)程嚴(yán)重落后于世界。“十五”計(jì)劃綱要提出

22、，我國(guó)到2005 年城市化水平要達(dá)到35%，城市化水平每提高一個(gè)百分點(diǎn)，將增加城鎮(zhèn)人口1000 多萬(wàn)，對(duì)住房需求極大。在個(gè)人成為購(gòu)房主體的情況下，居民有支付能力的需求將決定住房市場(chǎng)的發(fā)展。因而，潛在的住房需求能否轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的住房需求，還要看我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況、居民收入增長(zhǎng)狀況及房?jī)r(jià)走勢(shì)。我國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高而居民收入太低的狀況將長(zhǎng)期制約住房需求的增長(zhǎng)。表 7 個(gè)人購(gòu)買商品住宅面積（萬(wàn)平方米）年份199119921993199419951996199719981999個(gè)人購(gòu)房面積926.61456.02943.43344.53344.83666.85233.77792.610408.5圖 9 個(gè)人購(gòu)買商品

23、住宅占住宅銷售面積的比重（%）3、供給環(huán)境房地產(chǎn)行業(yè)的主要供給為土地和建筑材料。我國(guó)城市土地依法屬國(guó)家所有，土地供給市場(chǎng)由國(guó)家壟斷，土地使用權(quán)可以依法出讓和轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地的方式有：協(xié)議出讓、招標(biāo)、拍賣、轉(zhuǎn)讓，以不同方式取得的土地成本不一樣，一般而言，以協(xié)議出讓方式取得的土地成本最低。協(xié)議出讓方式透明度低，黑箱操作嚴(yán)重，為防止國(guó)有土地資產(chǎn)的流失，今后我國(guó)將大力推行國(guó)有土地招標(biāo)、拍賣，提高土地供應(yīng)透明度。土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的核心資源，獲得優(yōu)質(zhì)低價(jià)的土地成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最為關(guān)鍵的能力。在土地供應(yīng)不透明的情況下，許多沒(méi)有開(kāi)發(fā)資質(zhì)或資質(zhì)低、并不具備市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力的公司由于特殊的政府關(guān)系而

24、獲得價(jià)格低廉的土地，能夠在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存。但是，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越規(guī)范，土地使用權(quán)的出讓逐漸趨向公開(kāi)、公平，大量土地將通過(guò)公開(kāi)拍賣或招標(biāo)獲得，因此獲得土地的能力越來(lái)越取決于公司的資金實(shí)力，現(xiàn)有的通過(guò)各種非市場(chǎng)化渠道獲得土地的能力所起的作用將逐漸減弱。資金雄厚的企業(yè)，通過(guò)大規(guī)模的儲(chǔ)備和開(kāi)發(fā)土地，能有效地降低土地獲得及開(kāi)發(fā)成本，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中具有優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司可以通過(guò)低廉的融資成本，募集到大量的發(fā)展資金，對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)非常突出的優(yōu)勢(shì)?！笆濉庇?jì)劃綱要提出：“深化土地使用制度改革，全面推行經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)拍賣制度，規(guī)范土地一級(jí)市場(chǎng)，活躍房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，發(fā)展住房

25、租賃市場(chǎng)”。這是針對(duì)我國(guó)當(dāng)前土地市場(chǎng)管理提出的目標(biāo)性要求。推行經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)拍賣制度，可以充分利用地價(jià)杠桿來(lái)推動(dòng)土地資源優(yōu)化配置，控制供應(yīng)總量，避免90 年代初的房地產(chǎn)熱、開(kāi)發(fā)區(qū)熱等土地供應(yīng)失控局面再度出現(xiàn)?？梢灶A(yù)料，土地使用制度改革將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。建筑材料行業(yè)重復(fù)建設(shè)嚴(yán)重，企業(yè)數(shù)量過(guò)多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)建筑材料供應(yīng)商的談判 地位較高，能通過(guò)談判爭(zhēng)取有利的建筑材料價(jià)格。今后建材行業(yè)的發(fā)展將以住宅建筑市場(chǎng)為導(dǎo)向，研究開(kāi)發(fā)高性能的可降低建材生產(chǎn)環(huán)境負(fù)荷、改善生態(tài)環(huán)境和居住環(huán)境、有益健康的生態(tài)建筑材料。三、加入WTO寸中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的影響1、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響1）對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)

26、需求的影響。入世可能帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的較大增加。主要表現(xiàn)在：一是外商對(duì)商品房的需求增加。國(guó)外廠商投資建廠的數(shù)量增多，銀行業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)、中介服務(wù)業(yè)等行業(yè)外商開(kāi)設(shè)的分支機(jī)構(gòu)和營(yíng)業(yè)場(chǎng)所增多，外商進(jìn)駐人員增多，對(duì)工業(yè)廠房、辦公用房、營(yíng)業(yè)用房和高檔外銷住宅的需求大大增加。二是住房的有效需求擴(kuò)大。入世帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，居民就業(yè)機(jī)會(huì)增多，收入增加，購(gòu)房支付能力相應(yīng)提高。三是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的檔次提高。由于收入增加，對(duì)居住物業(yè)的舒適性、享受性要求提高；同時(shí)收入差距拉開(kāi)，促使住房消費(fèi)需求層次更加分明。2）對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量的影響。由于外商對(duì)房地產(chǎn)業(yè)投資增加，商品房供給量上升。外商投資引入先進(jìn)設(shè)計(jì)、技術(shù)和設(shè)備，促使商品

27、房供給質(zhì)量提高。3）對(duì)房?jī)r(jià)的影響。從短期看，關(guān)稅降低，進(jìn)口建材價(jià)格下降，國(guó)內(nèi)建材市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，建材價(jià)格會(huì)有不同程度下降，建筑成本隨之下降。但考慮到入世后商品房需求增加，對(duì)土地的需求也增加，但土地是不可再生資源，需求增加將導(dǎo)致價(jià)格上漲。建材價(jià)格下降是短期的，土地價(jià)格上漲是長(zhǎng)期的。總體而言，加入世貿(mào)組織后，房?jī)r(jià)短期會(huì)微升，并將在長(zhǎng)期保持上升趨勢(shì)。2、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響在我國(guó)外商早已進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)約占企業(yè)總數(shù)的17，其中多數(shù)是港臺(tái)地區(qū)的企業(yè)，來(lái)自歐、美、日等發(fā)達(dá)國(guó)家的微乎其微，并未對(duì)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生多大沖擊。入世后，一些國(guó)外知名的大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)會(huì)進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，這些企業(yè)

28、實(shí)力強(qiáng)，在資金、技術(shù)、銷售、物業(yè)管理等方面有優(yōu)勢(shì)，具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。而我國(guó)現(xiàn)有的2 萬(wàn)多家房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期存在著規(guī)模小、資金少、服務(wù)差、資質(zhì)低等問(wèn)題，處于劣勢(shì)，缺乏競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力；同時(shí)，大量國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)還處于轉(zhuǎn)制過(guò)程中，企業(yè)制度不健全，與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求不相適應(yīng)。有實(shí)力的外商進(jìn)入后，一方面會(huì)給國(guó)內(nèi)眾多的房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)較大的沖擊；另一方面，為應(yīng)對(duì)這種沖擊，國(guó)內(nèi)企業(yè)也會(huì)加快現(xiàn)代企業(yè)制度建設(shè)進(jìn)程，推進(jìn)企業(yè)資產(chǎn)重組，加強(qiáng)企業(yè)管理，提高企業(yè)素質(zhì)，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。四、行業(yè)發(fā)展的不確定因素1、宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)從需求方面看，宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)影響居民的收入水平和收入預(yù)期，決定了居民總體有支付能力的需求。從供給方面看，宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)直

29、接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資風(fēng)險(xiǎn)和盈利預(yù)期，決定了開(kāi)發(fā)商的投資力度。綜合國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析，今后幾年我國(guó)經(jīng)濟(jì)仍將保持較高的增長(zhǎng)率，房地產(chǎn)行業(yè)將面臨較好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。2、宏觀經(jīng)濟(jì)政策宏觀經(jīng)濟(jì)政策直接影響國(guó)內(nèi)的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，其中利率政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響最大。利率政策直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金成本和投資收益，房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債率高、資金密集，對(duì)利率的變化非常敏感?，F(xiàn)在全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，發(fā)達(dá)國(guó)家紛紛降息，但考慮到我國(guó)的具體經(jīng)濟(jì)環(huán)境，短期內(nèi)利率再降的可能性不大，目前的利率水平仍將維持一段時(shí)間。3、政府對(duì)土地市場(chǎng)調(diào)控力度弱在我國(guó)，雖然城市土地屬國(guó)家所有，但中央和省兩級(jí)政府不實(shí)際掌握土地

30、，沒(méi)有土地資產(chǎn)處置的權(quán)力，國(guó)家的“土地所有權(quán)”虛置，土地實(shí)際上為各使用單位“所有”，在土地資產(chǎn)的處置上，其權(quán)力也主要集體中市、縣一級(jí)政府。1998 年新修訂的中華人民共和國(guó)土地管理法雖然將征地和農(nóng)地轉(zhuǎn)用的權(quán)力集中到中央和省一級(jí)，加大了對(duì)新增建設(shè)用地的調(diào)控力度，但由于土地使用權(quán)出讓等權(quán)力仍由市、縣政府掌握，土地有償使用費(fèi)也主要集中在地方政府，因此，對(duì)一級(jí)土地市場(chǎng)的調(diào)控主要集中在地方政府，中央政府的調(diào)控力度還十分有限。而地方政府又受利益驅(qū)動(dòng)，往往對(duì)土地的投放量不加控制，有的地方政府甚至對(duì)土地部門下達(dá)年度土地收益指標(biāo)，以其完成程度來(lái)考核工地管理部門的業(yè)績(jī)，這顯然有違土地市場(chǎng)的調(diào)控原則。中華人民共和國(guó)

31、城市房地產(chǎn)管理法雖然規(guī)定了基準(zhǔn)地價(jià)定期公布制度，但是在實(shí)際中做到的寥寥無(wú)幾，這樣，政府對(duì)土地價(jià)格就缺乏調(diào)控手段。對(duì)舊城區(qū)的存量土地，政府的調(diào)控措施更是微弱，土地管理只是對(duì)自發(fā)的交易給予補(bǔ)辦手續(xù)，缺少統(tǒng)一的管理，政府沒(méi)有足夠的土地儲(chǔ)備來(lái)調(diào)節(jié)土地市場(chǎng)價(jià)格。在地方政府決定土地供給的情況下，土地供給量難以預(yù)測(cè)，且容易導(dǎo)致土地供給失控，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱或過(guò)冷的局面，增加了行業(yè)發(fā)展的不確定性。此外，土地出讓價(jià)格的透明度也很低，不利于企業(yè)之間公平競(jìng)爭(zhēng)。五、行業(yè)發(fā)展前景預(yù)測(cè)1、短期走勢(shì)如前所述，自1998 年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了穩(wěn)定發(fā)展階段，未來(lái)2-3 年內(nèi)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)仍將保持較高的增長(zhǎng)率，居民收入水平會(huì)有

32、所提高，國(guó)家繼續(xù)支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，利率水平將保持穩(wěn)定，綜合這些情況來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，預(yù)計(jì)每年全國(guó)商品房銷售面積和銷售收入增長(zhǎng)率在20%左右。2、長(zhǎng)期預(yù)測(cè)1）從城市化發(fā)展來(lái)預(yù)測(cè)2000年我國(guó)城市化水平為30，城鎮(zhèn)人口3.7 億，預(yù)計(jì)2020年城市化水平達(dá)到45，全國(guó)人口14億，城鎮(zhèn)人口增至6.3 億， 21 世紀(jì)前 20 年城鎮(zhèn)人口增加2.6 億，按人均居住面積10 平方米，即建筑面積20平方米計(jì)算，共需為新增人口建設(shè)住房52億平方米，平均每年需建設(shè)住房2.6億平方米。但是在我國(guó)的城市化進(jìn)程中，多數(shù)農(nóng)民將住在就地發(fā)展起來(lái)的小城鎮(zhèn)中，不會(huì)較多地增加城鎮(zhèn)住房數(shù)量，估 計(jì)前面計(jì)算的因城市化

33、所需要增加的住房數(shù)，要核減一半多。如果按一半核減，則 21世紀(jì)前20年平均 每年需求建設(shè)住宅為1.3億平方米。2）按低速提高居住水平來(lái)預(yù)測(cè)2000年我國(guó)城鎮(zhèn)人均居住面積 10平方米，預(yù)計(jì)2020年城鎮(zhèn)居民人均住房居住面積提到12平方米,即建筑面積24平方米。按2020年城鎮(zhèn)人口達(dá)到6.3億人、每人增加4平方米計(jì)算，21世紀(jì)前20年為 提高居住水平需求新建住房 25.2億平方米，平均每年1.26億平方米。以上預(yù)測(cè)，是把人均建筑面積的 年遞增率定在1 %以下的低速增長(zhǎng)水平上，可能慢了一點(diǎn)。如果把增速稍微提高一點(diǎn)，每年遞增率超過(guò) 1 %,即2020年人均建筑面積達(dá)到26平方米，21世紀(jì)前20年需每年

34、新建住房1.89億平方米。3）從住房折舊拆除重建來(lái)預(yù)測(cè)目前我國(guó)城鎮(zhèn)存量住房有 60多億平方米，按50年折舊計(jì)算，并適當(dāng)減掉有些住房到期未能拆除的 因素，預(yù)計(jì)每年需拆除重建 1億平方米。把以上的三項(xiàng)預(yù)測(cè)相加，21世紀(jì)的前20年，平均每年需新建住房 3.56億至4.19億平方米。而2000年我國(guó)住宅新開(kāi)工面積僅為 2.3億平方米，差距很大，這意味著住宅產(chǎn)業(yè)今后將加速發(fā)展。從這個(gè)預(yù)測(cè)可以看出，21世紀(jì)的前20年，我國(guó)的住宅建設(shè)的投資額和住房消費(fèi)仍將持續(xù)快速發(fā)展， 繼續(xù)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)。卡斯特報(bào)告：簡(jiǎn)析我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)隨著住房制度改革的深化，傳統(tǒng)的以實(shí)物分配和集團(tuán)購(gòu)買為主的住房消費(fèi)方式

35、的淡出，個(gè)人已經(jīng)成為住房消費(fèi)市場(chǎng)的主體，2000年經(jīng)濟(jì)景氣的回升帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)在的整體復(fù)蘇，今年上半年在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、住房金融政策等多方面有利因素的支持下，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)，商品房全面熱銷，價(jià)格穩(wěn)中趨升。進(jìn)入2001年,連續(xù)回落的美國(guó)經(jīng)濟(jì)，引起來(lái)美歐、日本和亞洲的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下滑，全球房地產(chǎn)業(yè)景氣回落，世界各主要城市寫字樓 租金普遍降低，周邊環(huán)境的惡化是否影響到剛剛上行的我國(guó)房地產(chǎn)景氣？未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？請(qǐng)看卡斯特經(jīng)濟(jì)分析 報(bào)告：目前房?jī)r(jià)：總體穩(wěn)中有升2103 元/進(jìn)入90年代以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)從“過(guò)熱”到在規(guī)范中逐步走向平穩(wěn)的發(fā)展過(guò)程，其間房地產(chǎn) 價(jià)格盡管也有過(guò)漲漲落落，

36、但總體上是持續(xù)攀高的。從絕對(duì)價(jià)格方面看，去年全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格為平方米，比1990 年約上漲1.85 倍。從上漲速度看，總體上呈現(xiàn)出前高后低的態(tài)勢(shì)，90 年代上半期，商品房銷售價(jià)格年平均上漲幅度在10%以上，個(gè)別年份甚至超過(guò)20%； 90 年代下半期，特別是進(jìn)入1998 年以來(lái)，商品房銷售價(jià)格上漲幅度明顯減緩，上漲幅度基本穩(wěn)定在1-3%左右。從今年情況看，主要有以下特點(diǎn)：房?jī)r(jià)上揚(yáng)態(tài)勢(shì)仍在持續(xù)，呈現(xiàn)出房屋銷售價(jià)格、土地交易價(jià)格和房屋租賃價(jià)格全面上漲的態(tài)勢(shì)。據(jù)對(duì)全國(guó)三十五個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，一季度全國(guó)房屋銷售價(jià)格比去年同期上漲1.9%，二季度上漲2.5%，漲幅分別比去年第四季度提高了0

37、.7 和 1.3 個(gè)百分點(diǎn)。受政策性調(diào)價(jià)和需求增加等因素的影響，二季度住宅租賃價(jià)格同比上漲 6.9%，其中主要是公房租賃價(jià)格上漲幅度大，同比上升9.4%，私房租賃價(jià)格基本穩(wěn)定在去年同期水平。各類商品房中，經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格漲幅相對(duì)較快。在國(guó)家各項(xiàng)優(yōu)惠政策的支持下，價(jià)格相對(duì)較低的經(jīng)濟(jì)適用房成為目前城市居民爭(zhēng)購(gòu)的熱點(diǎn)，盡管政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格實(shí)行一定的管制，但旺盛的需求仍在牽動(dòng)房?jī)r(jià)的上揚(yáng)。二季度經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格比去年同期上漲2.2%，漲幅比一季度進(jìn)一步有所加快。同期普通住宅價(jià)格上漲2.5%，前幾年價(jià)格走低、積壓比較嚴(yán)重的寫字樓、豪華住宅價(jià)格也出現(xiàn)了不同程度的上漲。土地交易價(jià)格的上揚(yáng)成為推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的重

38、要因素。今年以來(lái)，全國(guó)土地交易活動(dòng)明顯趨向活躍，上半年全國(guó)房地產(chǎn)購(gòu)置土地面積同比增長(zhǎng)57.6%，完成開(kāi)發(fā)土地面積增長(zhǎng)27.7%。與之相對(duì)應(yīng)，土地交易價(jià)格也呈上漲之勢(shì)，在一季度同比上漲1.4%的基礎(chǔ)上，二季度同比又上漲0.4%。各地區(qū)房?jī)r(jià)存在較大差異?？偟目?，東部地區(qū)房?jī)r(jià)要明顯高于中西部地區(qū)。分城市看，北京高居各地之首，每平方米商品房平均銷售價(jià)格在4500 元以上，高于全國(guó)平均值1 倍多，深圳市與北京基本接近，緊隨其后的上海、廣州每平方米商品房平均銷售價(jià)格也接近4000 元左右。從今年各地房屋銷售價(jià)格變動(dòng)情況看，上半年與去年同期相比，全國(guó)35 個(gè)大中城市中，除少數(shù)幾個(gè)城市穩(wěn)中略降外，有31 個(gè)城

39、市房?jī)r(jià)均程度不同地有所上漲。從短期看房?jī)r(jià)：想說(shuō)下降不容易為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)收費(fèi)秩序，減輕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，今年國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部明令取消了47 項(xiàng)不合法、不合理的收費(fèi)項(xiàng)目。不言而語(yǔ)，這對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房者來(lái)說(shuō)都是一個(gè)“利好”消息，然而目前房?jī)r(jià)的 總體走勢(shì)卻并未應(yīng)聲回落，而是持續(xù)上行。究其原因，我們認(rèn)為，主要有以下幾方面：從政策本身看，政策出臺(tái)時(shí)間尚短，效應(yīng)還未充分顯現(xiàn)。目前市場(chǎng)上在售的和一部分即將推出的樓盤，多數(shù)按原來(lái)政策辦理各種交費(fèi)，新出臺(tái)政策對(duì)其銷售價(jià)格影響不大。再者，取消47 項(xiàng)收費(fèi)盡管動(dòng)作很大，但相對(duì)于龐大的開(kāi)發(fā)成本而言，所占比重很小。據(jù)有關(guān)業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，每平方米可降低費(fèi)用1

40、0-20 元左右，按去年全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格計(jì)算，僅占0.5-1%，而且由于各地住房建設(shè)費(fèi)的收取存在很大差異，在政策出臺(tái)之前，有的已部分取消，有的甚至只剩1-2 項(xiàng)，加之各地房?jī)r(jià)的不同，對(duì)一些價(jià)位高的大城市而言，影響更是甚微。從需求方面看，房屋市場(chǎng)銷售的持續(xù)看好是拉動(dòng)目前房?jī)r(jià)居高難下的主要原因。停止單位“福利分房”后，市場(chǎng)房?jī)r(jià)曾一度有所回調(diào)，但很快居民個(gè)人購(gòu)房填補(bǔ)了這塊空白，市場(chǎng)房屋銷售增勢(shì)不減。今年上半年，全國(guó)商品房銷售額同比增長(zhǎng)39.8%，其中銷售給個(gè)人的增長(zhǎng)44.7%，增速明顯快于其它各類投資，個(gè)人購(gòu)房占全部商品房銷售額的比重達(dá)87.8%。盡管取消和降低部分收費(fèi)項(xiàng)目措施的出臺(tái)，在一定程

41、度上減輕了開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本負(fù)擔(dān)，但這只是為房?jī)r(jià)的下調(diào)提供了可能，并不等于房?jī)r(jià)的實(shí)際下降。由于居民對(duì)房屋需求的明顯升溫，開(kāi)發(fā)商不可能也沒(méi)有必要降價(jià)促銷，在一定程度上取消和降低收費(fèi)的好處只是擴(kuò)大了開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間。拉動(dòng)個(gè)人購(gòu)房需求增長(zhǎng)加快的主要因素包括：銀行住房消費(fèi)信貸支持力度的加大，包括增加貸款、延長(zhǎng)還款期限和逐步降低貸款利率等措施，顯著提高了居民購(gòu)房的支付能力。商業(yè)銀行當(dāng)年新增個(gè)人住房貸款呈成倍增加之勢(shì)，從1998 年的 324 億元、 1999 年的 746 億元迅速增加到2000 年的 1934 億元，今年前5 個(gè)月，金融機(jī)構(gòu)累計(jì)新增個(gè)人住房貸款已經(jīng)超過(guò)1000 億元。以2000年為例，當(dāng)年

42、新增個(gè)人住房貸款比1999 年多增加1188 億元，占全年多增貸款的比重超過(guò)40%。住房二級(jí)市場(chǎng)的逐步放開(kāi)和規(guī)范，舊房和轉(zhuǎn)售房上市增多，啟動(dòng)了存量住房交易市場(chǎng)，為居民改善住房條件，提高購(gòu)置新房能力，實(shí)現(xiàn)從“居者有其屋”向“居者有佳屋”的轉(zhuǎn)換創(chuàng)造了條件。此外，一些大中城市危舊房改造力度的加大，也促使一部分居民去購(gòu)置新房。從成本方面看，近年來(lái)總體上呈節(jié)節(jié)攀升之勢(shì)，這是支撐目前房?jī)r(jià)“高昂著頭”的又一重要因素。一般而言，商品房成本主要包括土地使用費(fèi)（包括拆遷費(fèi)）、建筑安裝費(fèi)和開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)三大塊。導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售成本增加的主要因素：一是土地身價(jià)的提高。隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模的擴(kuò)大和國(guó)家控制非農(nóng)用地、實(shí)行土

43、地有償使用制度等措施的出臺(tái)，土地供應(yīng)的相對(duì)稀缺性導(dǎo)致了地價(jià)的上漲。此外，一些城市土地供應(yīng)的不規(guī)范，拆遷費(fèi)用過(guò)高，助長(zhǎng)了地價(jià)的上揚(yáng)。二是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，相應(yīng)地引起了各種交易費(fèi)用和銷售策略中廣告宣傳費(fèi)用的增加；三是各種材料費(fèi)、人工費(fèi)也逐年增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2000 年建筑業(yè)直接費(fèi)用同比上漲2.7%，其中人工費(fèi)上漲7%，材料費(fèi)上漲 2.1%。從中長(zhǎng)期看房?jī)r(jià)：適度回調(diào)應(yīng)是題中之義盡管從眼前看，支撐房?jī)r(jià)居高不下甚至持續(xù)上行的因素不少，短期內(nèi)房?jī)r(jià)明顯下降的可能性不大。但從中長(zhǎng)期看，目前商品房的高價(jià)位難于持久，適度回調(diào)將是市場(chǎng)供求規(guī)律作用的必然趨勢(shì)。理由之一：目前的房?jī)r(jià)收入比不協(xié)調(diào)，相當(dāng)多的大中城市的

44、高房?jī)r(jià)偏離了居民的實(shí)際購(gòu)買能力。按照世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，合理的房?jī)r(jià)應(yīng)當(dāng)?shù)扔诰用窦彝ツ晔杖氲?-6 倍。 2000 年我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6280 元，平均每戶家庭人口數(shù)3.13 人，按此計(jì)算，平均每戶家庭年收入約為2 萬(wàn)元左右，合理房?jī)r(jià)的區(qū)間應(yīng)在6-12 萬(wàn)元之間，其中北京、上海、廣州等大城市應(yīng)在10-20 萬(wàn)元之間，顯然，目前商品房的價(jià)位還超出了相當(dāng)多數(shù)普通百姓的承受能力。住房貨幣化時(shí)代，影響房?jī)r(jià)的決定因素不是成本，更不是開(kāi)發(fā)商、居民的意愿，而是市場(chǎng)這只“無(wú)形的手”。隨著住房大眾化消費(fèi)時(shí)代的到來(lái)，市場(chǎng)購(gòu)房的主力將逐漸由城市中的那些中高收入階層向中低收入階層家庭轉(zhuǎn)換，只有把目前過(guò)高的房?jī)r(jià)降下來(lái)，才能喚起普通百姓的購(gòu)房熱情，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。理由之二