某某年-某某年北京公寓市場分析報告-73共--雨欣(共73頁).doc

1、2007年-2008年北京公寓市場分析報告目 錄第一部分 2007年全國房地產(chǎn)宏觀市場分析21. 2007年房地產(chǎn)市場運行特點22. 2007年房地產(chǎn)市場調(diào)控措施與分析43. 2007年房地產(chǎn)市場若干影響因素分析54. 2007年相關公寓的土地計劃解讀和宏觀政策分析7第二部分 2007年北京市公寓市場狀況分析91.總體概述92. 供給狀況分析103. 需求狀況分析184. 成交量狀況分析215. 價格狀況分析236. 區(qū)域發(fā)展狀況分析257. 投資狀況分析398. 二手房市場狀況分析42第三部分 2008年北京市公寓市場預測471. 2008年全國房地產(chǎn)市場預測472. 2008年北京市公寓市

2、場供給預測483. 2008年北京市公寓市場需求預測494. 2008年北京市公寓市場價格預測50第一部分 2007年全國房地產(chǎn)宏觀市場分析1. 2007年房地產(chǎn)市場運行特點1.1 全國房價漲幅分析2007年，我國房地產(chǎn)市場總體上價格漲幅較大。70個大中城市新建商品住房、二手住房的銷售價格持續(xù)走高，8月份，新建商品住房銷售價格同比上漲9.0%，二手住房銷售價格同比上漲7.9%，部分熱點城市房價上漲連續(xù)保持兩位數(shù)。我們分析，導致今年房價高漲的原因主要是供不應求。一方面，供給量大幅度下滑。2007年1-6月，全國房屋竣工面積增速低于房屋銷售增速，商品房銷售面積2.8億平方米，同比增長21.5%；房

3、屋竣工面積1.5億平方米，同比增長11.1%；截至6月，住宅竣工面積連續(xù)30個月低于住宅銷售面積。北京方面，新建商品住房供應自2005年以來持續(xù)減少，批準預售面積由2005年的2205萬平方米下降至2006年的1706萬平方米。另一方面，需求快速膨脹。資金流動性過剩導致了投資性需求增長較快。同時，在房價快速上漲的趨勢下，自住性購房者提前入市，也造成需求驟增。1.2 土地供應量分析近兩年土地供不應求的態(tài)勢仍在持續(xù)，造成市場供求總量的失衡，形成供不應求的市場預期。土地供應量的不足表現(xiàn)在兩個環(huán)節(jié)：一是土地出讓面積的不足。北京方面，2005年，計劃供應的商品住宅用地為1750公頃，而實際入市的只有90

4、0公頃，僅為計劃的51%；2006年，商品住房和經(jīng)濟適用住房用地計劃供應合計為1900公頃，實際供應為1031公頃，僅為計劃的54%。二是開發(fā)企業(yè)囤積土地導致出讓土地無法全部形成當期的有效市場供應。根據(jù)建設銀行研究部的報告，2001年初至2007年5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計購置土地面積21.62億平方米，但實際僅開發(fā)完成12.96億平方米，不足購置面積的60%。特別是上市房地產(chǎn)公司成為大規(guī)模囤積土地的一個主要力量。這是由于土地儲備量是投資者衡量上市房地產(chǎn)公司投資價值的重要指標之一，而其很容易從公開市場上募集大量資金支持大規(guī)模購置并囤積土地。1.3 各種目的住房需求分析在房價快速上升的過程中，多

5、種需求集中釋放。一是改善型需求。高收入家庭對改善型需求的支付能力比較強，家庭收入越高，利用自有資金購房的比例越高，據(jù)我們調(diào)查，高檔商品房一次性付款的比例高于貸款比例，一次性付款的比例一般達到60%以上；而普通商品房的貸款比例高于一次性付款的比例，貸款的比例一般達到60%以上。使得中低端需求和初次購房需求受到擠壓。二是婚齡人口對住房的需求。受傳統(tǒng)的成家置業(yè)理念的影響，新組建家庭購買住房的需求剛性較強。三是城市新增常住人口的住房需求。近年來，我國正處于城市化進程加速時期，城市新增人口對住房的需求旺盛。四是城市拆遷導致的剛性需求。目前，我國處于城市建設快速推進時期，城市房屋拆遷帶來的被動需求隨之增加

6、。五是父母提前為子女購房的需求。在目前房價上漲較快的影響下，年輕人住房需求提前釋放，表現(xiàn)為父母為子女購房的時間大大提前，高收入家庭為正在讀大學，甚至讀高中的子女購房的現(xiàn)象比較普遍。六是投資和投機性需求。除以上以居住為目的的需求外，還包括部分以投資和投機為目的的需求，買房直接用于投資，以其增值獲利；以改善住房條件為目的的高收入家庭，在購買新建商品房后，原有舊房并沒有在存量房市場立即上市交易，更多地是繼續(xù)持有用于投資。1.4 地價房價“倒掛”現(xiàn)象分析2007年，在各地的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了大量地價房價“倒掛”的現(xiàn)象，即招標、拍賣、掛牌等公開出讓土地的樓面地價接近或高于同地段在售新建房屋的價格。由于土地

7、成本的大幅度增加，必然使得未來房價大幅提高，使市場形成了房價繼續(xù)大幅上漲的預期；同時，推高了周邊在售樓盤的銷售價格，形成了地價和房價的相互推高的惡性循環(huán)。當前地價房價“倒掛”的狀況已經(jīng)造成很多地方開發(fā)企業(yè)通過推遲開盤時間，放緩銷售速度等方式捂盤惜售?！拔姹P惜售”現(xiàn)象，正是“期指化”房地比價導致的必然結果。2. 2007年房地產(chǎn)市場調(diào)控措施與分析2007年，針對房地產(chǎn)市場運行中的主要矛盾，政策目標重點是增加有效供給，調(diào)整住房供應結構，抑制投資投機需求、解決低收入家庭住房問題。調(diào)控措施主要包括以下幾個方面。2.1 增大土地供應量根據(jù)國家房地產(chǎn)市場調(diào)控的要求，部分地區(qū)加大了房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應量。2

8、007年15月，全國住宅用地的供應量同比增長35.5%，普通商品房的土地供應總量同比增加76.3%，經(jīng)濟適用房的土地供應總量同比增加166%。2.2 增加市場房屋的有效供給2007年，各級政府特別針對開發(fā)企業(yè)囤積土地的行為采取了幾項措施。一是縮減土地一次性出讓規(guī)模。土地出讓規(guī)模過大易產(chǎn)生種種弊端，其一是開發(fā)周期過長導致變相囤積土地，使出讓土地無法按期形成有效的市場供應；其二是規(guī)模過大的房地產(chǎn)開發(fā)項目易形成區(qū)域供應的壟斷格局，推高房價。為防止大規(guī)模出讓土地導致的土地囤積和價格壟斷，促進開發(fā)企業(yè)之間的競爭，縮短建設周期，使出讓土地按期形成有效的市場供應，國土資源部規(guī)定要合理確定建設用地使用權出讓的

9、宗地規(guī)模，對土地一次性出讓的規(guī)模進行控制。部分地方政府也逐步開始控制出讓宗地的規(guī)模，北京則在2007-2010年土地供應中期計劃中明確規(guī)定，合理控制單宗住宅項目用地出讓規(guī)模，出讓的單宗住宅用地面積將控制在1020公頃以下，規(guī)劃建筑面積在30-50萬平方米以下。二是對開發(fā)時限提出明確要求。國土資源部規(guī)定單宗土地的開發(fā)建設時限原則上不得超過3年。部分地方政府開始限制出讓土地的開發(fā)建設時限，如南京規(guī)定了在土地出讓合同中明確土地的開發(fā)時限，超過開發(fā)時限仍未開發(fā)完畢的，將收取土地違約金。三是不能分期取得建設用地使用權證。建設用地使用權證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得按土地出讓金繳納比例分期

10、取得。四是改預征土地增值稅為清算土地增值稅。從2007年2月起，將預征土地增值稅改為清算土地增值稅。此前，土地增值稅征收多采用預征收制。由于土地增值稅是地方稅種，各地征收標準不一，一般預征額多為房屋銷售價格的0.5%3%。相對來說，這一稅收額度遠遠低于清算應繳的額度。而在房地產(chǎn)開發(fā)項目結束后進行土地增值稅清算，能夠對開發(fā)企業(yè)因土地增值獲取的高額收益進行稅收調(diào)節(jié)，抑制開發(fā)企業(yè)囤積土地的行為。2.3 加大閑置土地處置力度國土資源部出臺通知要求加大閑置土地處置力度。一是改變毛地出讓、凈地交付的模式，實行建設用地使用權“凈地”出讓。在處理好土地的產(chǎn)權、補償安置，完成必要的通水、通電、通路、土地平整等前

11、期開發(fā)后，才可公開出讓。二是明確了土地閑置費的征收標準。按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。2.4 實行差別的住房抵押貸款政策2007年9月，中國人民銀行和中國銀監(jiān)會發(fā)布了關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知，規(guī)定對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準利率的1.1倍，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下，以及超過90平方米的，首付比例仍分別維持不得低于20%和30%。這項規(guī)定將住房的消費與住房的投資嚴格區(qū)分開。對于第一套自住購房的貸款仍是采取保護及鼓勵的政策，首付成數(shù)沒有調(diào)整，仍然采取優(yōu)惠利率。第二套

12、房的首付成數(shù)提至4成，這一政策有望有效地抑制投資投機需求，深圳在該政策出臺后，市場成交量明顯下降。2.5 加快完善住房保障制度在房價快速上漲，低收入家庭住房問題日益突出的情況下，政府高度重視住房保障制度的完善，明確將其列為政府公共服務的一項重要職責。2007年8月，國務院出臺了24號文件，明確了將廉租住房作為住房保障制度的重點，廉租住房制度的保障對象由低保家庭擴大到低收入家庭，形成廉租住房和經(jīng)濟適用住房對低收入住房困難家庭的全覆蓋，并確保多渠道保障資金的到位和土地等政策資源的優(yōu)先配置。具體措施如下：一是將廉租房作為住房保障制度的重點。在住房保障供應體系中，廉租住房制度是解決低收入家庭住房困難的

13、主要途徑。明確了對低收入家庭的住房保障是保障其居住權，以租賃方式保障為主，而不是幫助其獲得住房產(chǎn)權。二是擴大住房保障覆蓋面，解決“夾心層”的住房困難。廉租住房制度由保障城鎮(zhèn)住房困難的低保家庭，擴大到低收入家庭中的住房困難戶。經(jīng)濟適用住房供應對象為城市低收入住房困難家庭，并與廉租住房保障對象銜接。在住房保障供應體系的政策設計上，通過廉租住房保障范圍的擴大，實現(xiàn)對低收入住房困難家庭住房保障的全覆蓋，解決“夾心層”的住房困難問題。三是確保廉租住房保障資金來源。明確規(guī)定了住房保障資金來源渠道：其一，將廉租住房保障資金納入年度預算安排。其二，住房公積金增值收益在提取貸款風險準備金和管理費用之后全部用于廉

14、租住房建設。其三，土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%。其四，對中西部財政困難地區(qū)，通過中央預算內(nèi)投資補助和中央財政廉租住房保障專項補助資金等方式給予支持。四是優(yōu)先確保廉租住房建設用地。根據(jù)住房建設規(guī)劃，切實保證供應廉租住房和經(jīng)濟適用住房建設用地，在土地供應計劃中予以優(yōu)先安排。五是多渠道解決低收入家庭的住房問題。除完善住房保障體系的廉租房和經(jīng)濟適用住房制度外，通過其他方式有針對性地解決低收入家庭住房困難問題，包括棚戶區(qū)改造和舊小區(qū)整治等。3. 2007年房地產(chǎn)市場若干影響因素分析3.1 物價上漲、通貨膨脹推動房價繼續(xù)攀升物價和房價是互為聯(lián)系的，資產(chǎn)價格強烈地受到未來的預期回報

15、的影響，而未來的預期回報則受到未來經(jīng)濟景氣、通貨膨脹與貨幣政策預期的影響。物價上漲造成了通脹預期的加重，這將加大對具有保值能力的房地產(chǎn)的需求，在供給增加一定的情況下，將推動房價的繼續(xù)上揚。相對于資產(chǎn)價格的貨幣貶值，一定會推動人們自覺或不自覺地去“以幣求貨”，以規(guī)避辛辛苦苦積累起來的貨幣資產(chǎn)“縮水”風險。而購房，在銀行按揭貸款的放大作用下，恰好能夠最大程度地滿足這種規(guī)避貨幣貶值的需求。相對于資產(chǎn)價格的貨幣貶值有可能導致購房需求的加速膨脹。3.2 貨幣政策刺激高收入投機者積極入市為應對目前物價上漲過快的趨勢，穩(wěn)定通貨膨脹預期，防范通貨膨脹的發(fā)生，今后一段時期必將繼續(xù)施行從緊的貨幣政策。央行將可能采

16、取提高存款準備金率、繼續(xù)小幅加息等宏觀調(diào)控措施，保持流動性適度偏緊。我們分析，從緊的貨幣政策環(huán)境，對房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生一定的影響：一方面，加息增加了購房者的成本，這對潛在購房者的購房需求有一定程度的影響；另一方面，即使考慮到加息的因素，目前房地產(chǎn)市場的投資回報率仍遠高于資金成本，這種小幅的加息，對抑制投資、投機作用有限。在目前的物價環(huán)境和貨幣政策環(huán)境下，房地產(chǎn)市場的需求結構將發(fā)生變化。一方面，抑制了中低收入者自住需求的支付能力。加息使得中低收入者的自住需求因貸款成本的提高而受到抑制，同時還面臨著開發(fā)企業(yè)將資金成本轉嫁到房價中的可能。因此，加息增加了購房成本，弱化了中低收入者滿足自住需求的購房支付

17、能力。另一方面，高收入者投資投機需求將積極入市。一是高收入者的邊際消費傾向低，隨著收入的不斷增加他們將越來越多的資金用于儲蓄和投資。二是由于通脹的壓力，使得高收入者寧愿將資金以資產(chǎn)的形式保值增值，這將促使其將資金盡可能地轉換為房產(chǎn)等資產(chǎn)形式。三是目前房價等資產(chǎn)價格提高很快，資金成本遠遠低于投資回報，導致投資性買房需求在信貸資金的支持下進一步放大，嚴重推動了投資需求。3.3 資金流動性過剩助長房價上揚 我國出現(xiàn)的流動性過剩，直接原因是國際收支特別是貿(mào)易順差持續(xù)擴大的結果。國際收支較大順差的狀況短期內(nèi)難有改變，這意味著，流動性過剩問題在今后一段時間仍將持續(xù)存在。持續(xù)的流動性過剩導致了資本市場迅速膨

18、脹，迅速推動了國內(nèi)資產(chǎn)價格的攀升，資產(chǎn)價格處于高位震蕩狀態(tài)。由于我國的資本市場不發(fā)達，投資渠道有限，大量的資金追逐保值增值性良好的房地產(chǎn)，這部分需求形成了房地產(chǎn)市場上強勁的購買力。因此，資金流動性過剩加劇了房地產(chǎn)投資需求的入市，推高了房價。3.4 外資投資國內(nèi)房地產(chǎn)市場呈擴張趨勢近年來，美國、歐洲、日本等世界主要經(jīng)濟體的持續(xù)低利率政策，使得世界范圍內(nèi)資金流動性過剩問題凸現(xiàn)，資本的跨國流動異?；钴S，大量國際游資流入國內(nèi)，投資房地產(chǎn)是其中的重要途徑，主要有兩個驅動因素，一是國內(nèi)房價仍然保持上漲勢頭，投資房地產(chǎn)可以獲取高額的投資回報。二是基于對人民幣升值的預期，投資房地產(chǎn)作為獲得套利收益的一個渠道。

19、外資進入我國房地產(chǎn)主要有以下幾種方式：一是直接收購房地產(chǎn)，以非住宅物業(yè)為主；二是設立外資房地產(chǎn)公司或參股國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，介入購買土地、房地產(chǎn)開發(fā)等環(huán)節(jié)；三是通過地產(chǎn)基金進行投資。外資投資房地產(chǎn)主要集中在東部一線城市，如北京、上海、深圳等地，并開始逐步向一些二三線城市擴張。4. 2007年相關公寓的土地計劃解讀和宏觀政策分析4.1 07年北京土地供應計劃低密度大套型住宅項目用地將受到嚴格控制。保障性住房、兩限房和其他中低價位中小套型商品房用地需達到住宅供地總量的70%。今年計劃供應住宅用地1600公頃，比去年減少300公頃，但實際供應速度高于去年，其中兩限房供地已超額完成全年計劃33%。l

20、保障性住房、中低價位商品房等用地占7成供地計劃顯示，今年北京市擬供應土地總面積為6300公頃，其中住宅用地1600公頃。在1600公頃的住宅用地中，經(jīng)適房和廉租房等保障性住房用地為220公頃，“兩限”商品房和其他商品房用地分別為180公頃和1200公頃。供地計劃要求，增加廉租房、經(jīng)適房、兩限房和其他中低價位、中小套型普通商品房的土地供應，其供應量不得低于住宅用地供應總量的70%。保障配建的廉租住房建筑面積達到30萬平方米，兩限房300萬平方米，經(jīng)適房200萬平方米。l 嚴控超過140平方米/套的低密度住宅用地北京將繼續(xù)禁止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地供應。同時，嚴格限制住宅小區(qū)建筑容積率低于1.

21、0、單套住房建筑面積超過140平方米的低密度、大套型住宅項目的土地供應。l 兩限商品房實際供地已超全年計劃雖然今年的住宅商品房用地包括兩限商品房在內(nèi)只有1380公頃，比去年減少了200多公頃。但今年實際供應土地的速度高于去年。據(jù)我們統(tǒng)計，到去年年底，2006年供地計劃僅完成800多公頃。而今年到目前為止就已出讓了近600公頃。尤其值得注意的是今年提出的“兩限”商品房用地的供應速度。根據(jù)計劃，北京市今年將供應此類用地180公頃。截止到今年8月底，已經(jīng)成交的兩限房用地就達到了240公頃，這一數(shù)量超過今年全年供應計劃33%。和公寓市場相關土地計劃解讀：和公寓相關計劃：嚴控超過140平方米/套的低密度

22、住宅用地解讀：高檔公寓戶型普片較大，此項政策的出臺，無疑是在戶型結構上延續(xù)了對高檔住宅供應的限制，這對現(xiàn)有高檔住宅產(chǎn)品是一個利好因素，未來這類產(chǎn)品將由于產(chǎn)品的稀缺性而價格持續(xù)上漲。公寓是高檔住宅市場的主要組成部分，高檔住宅商品房項目建設用地的限制供應將使公寓市場的供應逐漸減少。4.2 2007年房地產(chǎn)主要調(diào)控政策2月，國家稅務總局發(fā)布關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知，明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅將實行清算方式繳納。3月，國務院要求實行最嚴格的耕地保護政策，堅守18億畝耕地紅線。6月，建設部提示城鎮(zhèn)居民不要購買集體土地上建設的房屋。7月，北京市規(guī)劃委發(fā)布北京市“十一五”保障性住

23、房及“兩限”商品住房用地布局規(guī)劃。8月，國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見發(fā)布，要求建立廉租房制度，保障最低收入家庭住房需求。9月，中國人民銀行和銀監(jiān)會發(fā)布關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知，對商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進行了調(diào)整，規(guī)定申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。10月，國土資源部發(fā)布招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定，規(guī)定受讓人依照出讓合同約定，付清全部出讓金后，才能領取國有建設用地使用權證書。10月，發(fā)改委和商務部發(fā)布外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄（2007年修訂），將房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為全部列入“限制”行列。12月，07年一年共加息六次。和公寓市場相關政策：

24、中國人民銀行和銀監(jiān)會發(fā)布關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知，對商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進行了調(diào)整，規(guī)定申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%07年一年共加息六次分析：二套個人住房按揭貸款首付比例的提高對普通住宅市場需求將有一定的抑制，而對高檔住宅產(chǎn)品而言影響不大，因為通過對多個高檔住宅項目的調(diào)研可知，高檔住宅的購買客戶按揭和一次性付款的比例多為1：1，即使是按揭貸款的客戶，首付款的比例也多在30%以上。分析：貸款利率的上調(diào)將使個人住房按揭貸款月還款額增加，從而對住房的需求有一定的抑制作用，雖然每次利率上調(diào)的比例較小，但由于上調(diào)次數(shù)頻繁，因此欲貸款購買高檔公寓的客戶會因承擔較大

25、的負擔而慎重考慮。第二部分 2007年北京市公寓市場狀況分析1. 總體概述據(jù)我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)2007年112月京城公寓排行榜中，在過去的一年里，北京房地產(chǎn)市場中的高檔住宅市場一片火熱。排行前20位的公寓項目成交均價大部分在1.5萬元以上，其中將近半數(shù)的項目均價超過了2萬元/平方米，僅這20個公寓項目總成交套數(shù)就達到了10834套；充分顯示出了2007年房地產(chǎn)市場對高檔住宅項目的強大需求。2007年公寓市場“漲聲”一片 據(jù)我們統(tǒng)計，2007年京城公寓項目的整體供應量較大，而消化量也相對較強，同比于2006年上漲了10%。2007年包括服務式公寓在內(nèi)的眾多公寓項目，租金增長強勁而快速，主要是受到了奧運

26、會的影響比較大，尤其從2007年末到2008年很多項目都會有不同程度的提價。公寓租金的增長，很大部分原因在于外國人的大量涌入拉動了整體的上漲，尤其是近段時期來在奧運會的作用下，眾多與奧運產(chǎn)業(yè)相關的人士頻繁入京，從而也帶動了租金價格的上揚。而從售價來看，進入到2007年三、四季度以來，整體公寓項目的報價幅度上漲較大，這主要是針對散售的項目而言，按成交價的幅度來看，同比增長達到了40%。人們對公寓本身的需求相當大，促使了即便是在市場上公寓項目供應量龐大的情況下依舊價格飛漲，這其中雖然投資的行為占有很高的比例，但并非主流因素，總體而言還是實際居住的需求占了主導地位。無論供應量、成交量以及租金、銷售價

27、格走勢，2007年的公寓市場中，“漲”成了一片。而從市場具體表現(xiàn)上來看，服務式公寓無疑是公寓項目中的重頭。據(jù)統(tǒng)計，2007年前3個季度，市場新增5個服務式公寓項目，一共提供了1214套房間，相比2006年三季度的5750套房間又增長了21%，總供應量達到6964套。外資企業(yè)的高級管理層和資深員工構成了北京市服務式公寓需求的主體。2007年以來，服務式公寓市場需求平穩(wěn)上升，但是由于新增供應同比增長迅速，空置率水平由2006年第三季度的16.2%上升到19.9%。奧運會則更為北京服務式公寓租賃市場帶來了機會，尤其是位于北京商務中心區(qū)及燕莎區(qū)域的優(yōu)質(zhì)住宅物業(yè)，市場需求旺盛，空置率保持較低水平。發(fā)展商

28、對于一年租期的租約，普遍將租金上調(diào)10%以上。對于在奧運會一個月的租金，發(fā)展商普遍預期至少調(diào)整到現(xiàn)在的三至五倍。一些項目抓緊時間在奧運會前進入市場。07年的市場很容易讓人對08年公寓市場充滿信心，但究竟市場會怎么發(fā)展，我們需要對07年的公寓市場做更深入的調(diào)查和分析，才能得出結論。2. 供給狀況分析2.1 供給量同比增加 據(jù)我們統(tǒng)計，2007年京城公寓項目的整體供應量較大，而消化量也相對較強，同比于2006年上漲了10%。2007年開盤銷售的公寓有91個。而2007年全年共有310個項目開盤。公寓項目占了將近三分之一，公寓供應量在07年為主要部分。07年度可售公寓分布表:編號項目名稱區(qū)縣1珠江帝

29、景朝陽區(qū)2中廣宜景灣朝陽區(qū)3置地公館朝陽區(qū)4和喬麗致朝陽區(qū)5潤楓水尚朝陽區(qū)6世界城朝陽區(qū)7天鵝灣朝陽區(qū)8蘋果社區(qū)朝陽區(qū)9US聯(lián)邦公寓朝陽區(qū)10美景東方朝陽區(qū)11康斯丹郡朝陽區(qū)12樂成公館朝陽區(qū)13壹線國際朝陽區(qū)14旭輝奧都朝陽區(qū)15元大都朝陽區(qū)16華彩國際公寓朝陽區(qū)17美倫堡朝陽區(qū)18天際萬象朝陽區(qū)19北京財富中心朝陽區(qū)20北京星河灣朝陽區(qū)21華遠裘馬都朝陽區(qū)22華業(yè)玫瑰郡朝陽區(qū)23榮尊堡國際朝陽區(qū)24梵谷水郡朝陽區(qū)25媒體村公寓朝陽區(qū)26格林萊雅朝陽區(qū)27燕莎Class朝陽區(qū)28方恒國際中心朝陽區(qū)29萬方國際公寓朝陽區(qū)30世奧國際中心朝陽區(qū)31大湖公館朝陽區(qū)32盤古大觀朝陽區(qū)33華瀚國際朝陽

30、區(qū)34悠樂匯朝陽區(qū)35東亞望京中心朝陽區(qū)36萬科金陽國際朝陽區(qū)37上東上層朝陽區(qū)38華業(yè)玫瑰東方朝陽區(qū)39健翔國際公寓朝陽區(qū)40麗都東鎮(zhèn)朝陽區(qū)41上元朝陽區(qū)42北京香頌朝陽區(qū)43A-Z Town朝陽區(qū)44金都杭城朝陽區(qū)45國貿(mào)DNA朝陽區(qū)46嘉美風尚中心朝陽區(qū)47水郡長安朝陽區(qū)48新金山朝陽區(qū)49朝庭公寓朝陽區(qū)50雅安商務公寓東城區(qū)51瑞士公寓東城區(qū)52天安國匯西城區(qū)53京橋國際公館西城區(qū)54君濠國際西城區(qū)55西派國際公寓西城區(qū)56西絨線26號西城區(qū)57冠城名敦道崇文區(qū)58北京上舍崇文區(qū)59國瑞城崇文區(qū)60錦上國際公寓宣武區(qū)61輝煌國際廣場海淀區(qū)62永泰園海淀區(qū)63中灣國際海淀區(qū)64中關村公館

31、海淀區(qū)65瑞海國際中心海淀區(qū)66新華聯(lián)國際海淀區(qū)67褐石海淀區(qū)68國海廣場海淀區(qū)69御園海淀區(qū)70曦城國際豐臺區(qū)71順馳藍調(diào)國際豐臺區(qū)72天下儒寓豐臺區(qū)73設計師廣場豐臺區(qū)74金泰城MINI豐臺區(qū)75方莊6號豐臺區(qū)76撲滿山豐臺區(qū)77北京隨園公寓昌平區(qū)78矩陣昌平區(qū)79佳蓮時代廣場昌平區(qū)80珠江奧古斯塔大興區(qū)81榮京麗都大興區(qū)82國融國際大興區(qū)83廣廈家園大興區(qū)84清城時代廣場大興區(qū)85綠城百合公寓房山區(qū)86昊騰花園房山區(qū)87人濟莊園懷柔區(qū)88琴湖灣順義區(qū)89藍星花園順義區(qū)90月亮河城堡通州區(qū)91柏林山水密云區(qū)2.2 可售公寓集中在朝陽區(qū)和海淀區(qū) 從可售項目的數(shù)量來分析，朝陽區(qū)有49個，占新增

32、量總數(shù)53%，海淀區(qū)地區(qū)有9個，占新增量總數(shù)10%。朝陽區(qū)和海淀區(qū)的總和超過全市新增公寓總數(shù)60%以上的比例，可見這兩個熱點地區(qū)依然是新盤的集中地。 可售公寓分布表 ：區(qū) 域數(shù) 量朝陽區(qū)49海淀區(qū)9豐臺區(qū)7西城區(qū)5東城區(qū)2崇文區(qū)3宣武區(qū)1昌平區(qū)3大興區(qū)5房山區(qū)2懷柔區(qū)1順義區(qū)2通州區(qū)1密云區(qū)1分析：朝陽區(qū)為公寓供應主要區(qū)域，未來仍將是熱點區(qū)域； 西城區(qū)作為老城區(qū)，可開發(fā)用地越來越少，由于未來建設用地的停止供應，公寓供應仍會持續(xù)走低； 海淀區(qū)四環(huán)以內(nèi)的項目用地越來越少，未來公寓供應將主要集中在四環(huán)以外。2.3 公寓形式多樣化發(fā)展 客戶對住宅提出更高的要求，需求的多樣化，使產(chǎn)品功能增多形式多樣化。

33、京城陸續(xù)推出的公寓有老年公寓、青年公寓，商住公寓，服務式公寓，酒店式公寓等多種形式。CBD和中關村地區(qū)以商住公寓為主，突出宜商宜住的特點。2.4 供給公寓戶型分析o 一室一廳、兩室兩廳、三室兩廳為公寓供應的主要房型； o 三室兩廳供應規(guī)模最大，占公寓總供應量的的32.8%；其次為兩室兩廳，占23.1%。2.5 不同面積戶型供應量分析o 戶均建筑面積60以下及60-80平方米的戶型供應套數(shù)占總套數(shù)的比例達到50%，這主要是因為酒店式公寓供應量較大所致； o 100140平方米的戶型供應規(guī)模最大，是公寓市場的主要供應戶型。2.6 高檔公寓供應量大于去年2007年上半年，高端公寓供應量高達1,918

34、套，僅半年的市場供應就超過了2006年全年的供應量。主要供應包括匯富66，北京Oakwood公寓，威斯汀行政公寓，工體3號和萬科東第。其中31.2%的新供應為服務式公寓，剩余部分均為銷售項目。從地區(qū)分布來看，部分新供應聚集在金融街地區(qū)。在此之前，無論在銷售還是租賃市場上，金融街高端住宅項目較為稀缺。政府控制高檔住宅的用地數(shù)量，高檔公寓新增量將不斷減少，其稀缺性將進一步加大。 2007年至今北京高檔公寓（均價13000以上）項目數(shù)共計13個。供應面積合計53.87萬平米，主要供應區(qū)域集中在朝陽區(qū)和海淀區(qū)。朝陽區(qū)依然保持高檔公寓市場供應的龍頭，總供應面積約為44萬平米；排在第二位的海淀區(qū)供應面積5

35、.8萬平米。高檔公寓基本集中在5環(huán)以內(nèi)，超過20000元的高檔公寓主要位于4環(huán)以內(nèi)。主力戶型以120平米以上的大中戶型為主。一季度北京高檔公寓情況表：推廣名坐落位置容積率物業(yè)費（元/月平米）環(huán)線銷售狀態(tài)住宅面積()均價/擬售價(元/平米）主力戶型蘋果社區(qū)朝陽區(qū)百子灣路32號42.68341月開盤83450.551580050-60平米美麗經(jīng)典園海淀區(qū)五路居澤翼住宅小區(qū)1.52.58341月開盤6743.0213000130平米1月拿證22191.8天鵝灣名苑朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)黃杉木店2.274451月開盤22253.9112000/14000110-180/250-350平米西城晶華西城區(qū)豐盛胡同2

36、.966.321月開盤11460.4325000150-240平米2.966.327903.1219000150平米潤楓水尚朝陽區(qū)姚家園113號2.213451月開盤22725.6417000120、160平米2月拿證46015.22六十六號公寓東城區(qū)新中街1號232月拿證21427.7525000上第MOMA海淀區(qū)西三旗清河南庫2.23.553月開盤7887.071400021192.3913500TIMES(東恒時代二期）朝陽區(qū)朝陽路十里堡“方恒家園”2.93.38453月開盤27177.4314500新華聯(lián)麗景珊瑚灣朝陽區(qū)朝陽路華堂商場對面2.65452月開盤19777.86135001

37、40、160平米3月開盤44589.1914000合生國際花園朝陽國貿(mào)橋南600米東三環(huán)西側3.42.99231月開盤16208.371700040-130平米2月開盤9575.9621000130、140平米歐陸經(jīng)典朝陽區(qū)北苑路172號2.43.15451月開盤205591300040-70平米世界城朝陽區(qū)東大橋路10號5.58231月開盤67226.152700055-87平米US聯(lián)邦公寓朝陽區(qū)三元東橋南1000米6.37.8342月開盤60377.1922500200平米2007年第一、二季度新供應量列表：項目名稱 區(qū)域 供應量2007年第一季度1. 匯富66 朝陽區(qū) 1582007年第

38、二季度2.Oakwood Apartment Beijing 朝陽區(qū) 2363.威斯汀公寓 西城區(qū) 2054.工體3號 朝陽區(qū) 2105.公園15號 朝陽區(qū) 2096.豐僑公寓 西城區(qū) 6007.萬科東第 朝陽區(qū) 3002004-2006年各季度新增高檔公寓供應走勢2.7 服務式公寓供應量分析 2007年前三個季度，市場新增五個服務式公寓項目，一共提供了1,214套房間，相比2006年三季度的5,750套房間增長了21，總供應量達到6,964套。其中第三季度新增三個服務式公寓，提供了619套公寓。從今年開始，服務式公寓的供應區(qū)域在逐漸改變，金融街，中關村西區(qū)和三元橋區(qū)域出現(xiàn)了檔次較高的項目，北

39、京威斯汀公寓和金融街公寓的入市緩解了金融街區(qū)域服務式公寓供給短缺的局面。另外，世界著名的服務式公寓管理公司OAKWOOD進入北京，在三元橋和白家莊區(qū)域管理的兩個公寓在今年相繼開業(yè)。2.8 酒店式公寓供應分析我們統(tǒng)計，今年開盤的酒店式公寓項目至少有17個，加上07年之前開盤的7個項目，總供應量不低于130萬平米。從地域分布來看，CBD商圈依然是酒店式公寓比較集中的區(qū)域，供應量達到了47.3萬平米，占總供應量的36.1%，這與CBD集中了大量的外企、駐華使領館及辦事機構有很大關系。其次是三元橋地區(qū)，供應量達到35.5萬平米，占總量的27.1%，其中置地公寓和華遠裘馬都兩個項目供應量就達到了28萬平

40、米，三元橋供應量的提升主要受“國門”地理優(yōu)勢及新建寫字樓增多的影響。金融街、中關村、燕莎三個區(qū)域供應量基本相同，都在10平米左右，三個區(qū)域供應之和占總供應量的22.4%，總的來說供應量偏小，有較大的發(fā)展空間。其它分散分布的項目總供應量為19萬平米，占總供應量的14.5。朝陽區(qū)內(nèi)擁有使館區(qū)和中央商務區(qū)，使得它成為酒店式公寓供應量最大的區(qū)域，隨著中央電視臺、北京電視臺的東遷以及國際貿(mào)易往來的加強，CBD的商務效應將更加凸顯出來，在很大程度上都會促使區(qū)域內(nèi)酒店式公寓租賃市場的上升勢頭。2.9 性價比高的項目增多 北京的房地產(chǎn)市場已經(jīng)邁入產(chǎn)品時代，產(chǎn)品的特點成為最大的賣點，客戶對產(chǎn)品細部的要求越來越多

41、。智能化和優(yōu)良的配套設施，服務已經(jīng)成為公寓必備的要素，而不再是賣點。房子作為特殊的商品其性價比已經(jīng)不再是前幾年的嚴重脫鉤，而是比較適合市場真實情況，性價比高的項目頻頻出現(xiàn)，取得驕人的銷售業(yè)績。 3. 需求狀況分析 3.1 公寓多樣化需求客觀地說，每種房產(chǎn)都有一定的消費者，但不是所有的房產(chǎn)品種都有投資價值。一般從長期投資的角度而言，凡過渡性產(chǎn)品，經(jīng)常會是曇花一現(xiàn)。產(chǎn)品的過渡性，會造成客戶群的狹窄性，所以投資房產(chǎn)最好選擇成熟品種。交通便利、商圈成熟、商業(yè)氛圍濃厚、管理到位的公寓應該是投資首選。無論是追求生活享受的首次置業(yè)者，還是改善居住環(huán)境的二次置業(yè)者，都會選擇購買公寓。因為公寓寬敞舒適、較為符合

42、現(xiàn)代人品位的居住環(huán)境，與普通民宅窄小擁擠的自然狀況相比，居住起來更加舒適宜人。所以公寓以其獨特的高貴品質(zhì)，受到越來越多購房者的青睞?？蛻羧旱耐⑿枨螅厝粚е鹿⒌谋Ｖ怠⒃鲋?。因此，投資房產(chǎn)，公寓是較好的選擇。3.2 公寓進入平穩(wěn)發(fā)展期2000年，處于公寓的開發(fā)時期，大量公寓的建造及入市，曾一度導致公寓房產(chǎn)泡沫膨脹高峰。公寓的房價，租金價格都呈現(xiàn)虛高現(xiàn)象。而如今，經(jīng)過幾年的調(diào)整與恢復，公寓房產(chǎn)已經(jīng)度過泡沫期，進入平穩(wěn)發(fā)展階段。近兩年，公寓的投資回報率一直控制在4%-6%，收益穩(wěn)定，適宜投資。另外，隨著北京2008年奧運會的即將到來，外籍人士的大量涌入，將會加大高端公寓租賃市場的需求，短期租賃將

43、進入旺銷期。公寓的投資回報率有望提高。3.3 公寓抗震性分析面對北京房產(chǎn)市場的過度繁榮，國家在不斷的出臺相關政策加以控制。連續(xù)的加息，首付的提高，都是為了給過熱的房價降降溫。但是，公寓的需求群體決定了公寓的抗震性。購買公寓的人群主要為兩種，一是高收入人群；二是外籍人士。歸根一點，都是經(jīng)濟狀況比較好的人。對于這類人群來說，他們有需求且有能力購買百萬以上的高端物業(yè)，良好的經(jīng)濟狀況使得利息的少額增加不會影響到他們置業(yè)計劃。另外，銀行放款是按照房屋的評估價來核定的，大多銀行批貸時，購房者很少能貸到八成，通常都是貸七成房款。這樣的話，即便首付提高到40%，對于購房者來說，相差不是很多，所以對于高端公寓市

44、場來說，影響甚微。雖然投資公寓，收益、回報都較穩(wěn)定，但這并不說明投資公寓就一定會穩(wěn)掙不賠公寓所處的地理位置、周邊的配套設施、房屋的具體朝向、裝修等等情況，都會影響到房產(chǎn)的價值所以，投資房產(chǎn)還是需要進行專業(yè)的判斷，方可進行投資。3.4高檔公寓需求分析我們發(fā)現(xiàn)，目前北京高檔公寓租賃市場的需求客戶主要集中于外籍公司派出的高級員工、國內(nèi)大型私企的老板等高階層人士，均以商務居住為主，并具有長期居住及安置家人的需求，這些客戶的租期一般為半年以上或更長，由公司擔負高額的房租費用，同時自己在異地沒有買房定居的需要。其中，歐美人占到65%，其他是港澳臺人、日本人和華裔等。這部分租客的具體情況如下圖：客戶職務組成

45、北京作為國際化大都市，云集了眾多腰纏萬貫的商賈，北京的房地產(chǎn)市場不僅僅是北京的或全國的市場，更是全世界的市場，市場需求非常大。而從現(xiàn)在的市場情況來看，真正代表先進居住理念和居住環(huán)境的高檔公寓，在北京不是太多。可以大膽預測，隨著北京的經(jīng)濟發(fā)展和國際地位的不斷提高，高檔公寓在北京依然有廣闊的市場前景。3.5戶增勢明顯調(diào)查顯示高檔公寓中外地人的比例從2003年的25.3增長到2005年前十個月的32.6，這從一定程度上說明北京的房地產(chǎn)市場就是全國各地的市場，北京是首都，擁有其他城市所無法取代的優(yōu)勢，其他城市的高收入人群常常把在北京購房看作是一種榮譽。另外北京的教育、醫(yī)療都是全國先進的，很多外地人出于

46、對下一代的教育和養(yǎng)老的考慮在北京買房。外地人當中的“港澳臺”人士的比例和外國人的比例近幾年變化不大，在10內(nèi)浮動?！皟赏馊耸俊睒嫵闪烁邫n公寓較為穩(wěn)定的客戶群。本地客戶需求強勁北京市統(tǒng)計局公布的北京城市居民生活狀況統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2005年110月，北京市城市居民人均可支配收入為14668元，同比增長12.3%。而2004年最高收入組與最低收入組之比為5.81，2003年為4.7：1，2000年這一數(shù)字為3.1：1。從中可以看出，北京市最高收入組與最低收入組差距在逐年擴大，可以預見，今年的最高收入組與最低收入組之比將超過6：1。另外，據(jù)北京市稅務部門統(tǒng)計：2004年北京市年工薪收入7.44萬元以上

47、的共有74.95萬人。從上面的數(shù)據(jù)可以看出，北京市的高收入人群的數(shù)量在逐漸增加，這為高檔公寓形成有效需求奠定了物質(zhì)基礎。投資客戶異軍突起從今年的高檔公寓市場來看，投資型客戶在一些高檔公寓中占有很大的一部分，而且有逐漸放大的趨勢，個別項目甚至超過50的占有率。經(jīng)過分析，偉業(yè)顧問認為有如下原因：首先，國內(nèi)存款利率過低，據(jù)統(tǒng)計1996年到2002年間我國曾八次調(diào)低存款利率，只在2004年上調(diào)過一次利率，加上國內(nèi)股市持續(xù)低迷，很多資金逐漸涌向投資利潤回報率高的房地產(chǎn)行業(yè);其次，人民幣升值有助于提高外資投入中國房地產(chǎn)行業(yè)的信心。高檔公寓由于其過硬的品質(zhì)和特殊的區(qū)位，使之擁有良好的投資回報率，成為投資客戶

48、的理想選擇。 雖然目前高檔公寓仍以外籍人士為主，但外地客戶在不久的將來也將成為這一市場的又一大消費群體。 在高檔公寓需求的戶型和面積上來分析我們可以發(fā)現(xiàn)，在戶型方面，該類高端人群傾向于1、2室的戶型，該比例占到了整個需求量的78.1%，而特殊的需求是在2居室里有18.8%的群體選擇了2廳的戶型；同時21.7%的群體選擇了2衛(wèi)的戶型，這說明隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，今后的舒適性和合理性兼?zhèn)涞淖≌紝⑾?廳2衛(wèi)的方向發(fā)展，而今后這類住宅的租賃量將有望繼續(xù)提升。在面積上，1居室主要在60平米左右；2居室多集中于90平米；3居室則上升到133.65平米；4、5居室平均將達到208.34平米-213.12平

49、米的水平。這是該類群體對于居住空間的寬敞性和居住環(huán)境的舒適性要求較高的真實體現(xiàn)。3.6寓需求客群分析（一）按客戶的構成來分析，公寓客戶分為以下七類： 1、國內(nèi)有經(jīng)濟實力的高層管理者，可承擔的購房總價在100-200萬元（人民幣，以下相同）。 如私營企業(yè)主、三資企業(yè)中方高級管理人員、各類所有制單位的負責人，其中也包括外地企業(yè)家在京置業(yè)者。這類客戶經(jīng)濟實力雄厚，對于位置優(yōu)越、大戶型高檔公寓的需求依然旺盛，對住宅的綜合品質(zhì)要求高，基本是二次、三次置業(yè)以改善居住條件。 2、從海外歸來的人士，或有國外生活經(jīng)歷人士，可承擔的購房總價在100萬元左右。 這類客戶崇尚自然休閑的居家生活，注重生活品位，看中社區(qū)

50、環(huán)境，不僅是小區(qū)的自然環(huán)境、交通環(huán)境，更看中人文環(huán)境，他們會選擇自己喜歡的環(huán)境和氛圍的項目，既不奢侈也不放棄自己的追求。 3、港、澳、臺、東南亞外商，可承擔的購房總價在200萬元以上。 這類客戶購房置業(yè)一方面是為自住，顯示身份地位；另一方面是為投資，為物業(yè)的保值增值。黃金位置的高檔、豪華公寓以及具有外資背景的開發(fā)商開發(fā)的公寓項目是他們的首選。 4、年輕高級白領和中產(chǎn)階級，可承擔的購房總價在50-100萬元左右。 隨著北京經(jīng)濟的快速發(fā)展，逐漸形成了一個高學歷、高收入，具有生活新觀念和較強消費能力的青年群體，如從事金融、保險、證券、通信等行業(yè)的年輕白領和律師、會計師等中產(chǎn)階級。小戶型符合年輕購房者

51、低積累、高收入、收入上升預期穩(wěn)定的經(jīng)濟特點，同時繁忙高效的工作，較大的工作壓力，使他們對住宅的配套服務功能提出更高要求，因此他們中意小戶型、中高檔次的服務式公寓。 5、小型文化、商貿(mào)、咨詢服務公司和自由職業(yè)者，可承擔的購房總價在100萬元以上。 小型企業(yè)在創(chuàng)業(yè)初期缺乏資金，主要從事腦力勞動，同時企業(yè)性質(zhì)及規(guī)模也不需要大面積工作間，購買商住公寓符合他們的需求特點。臨近商貿(mào)區(qū)，交通便利的商住公寓是這類客 戶的首選。 6、外地來京短期或長期工作的年輕白領，可承擔的租金在2500-5000元/月。 這類客戶以租用公寓為主，他們的需求特點將直接影響投資者。他們希望租用臨近工作地點，周圍配套設施完善，靠近

52、繁華商業(yè)區(qū)的小戶型中檔公寓。同時對于投資型客戶，小戶型公寓的首付低、回報快，易出租，成為大多數(shù)投資者的需求指向。 7、外資公司的外籍雇員，可承擔的租金在5000元/月以上。 外籍雇員會根據(jù)公司給予的住房預算來安排自己的住房，他們?nèi)砸宰庥梅帐焦橹鳌?表：北京典型高檔公寓板塊租金租客情況高檔公寓板塊典型項目租金水平（美元/平米月）租客特征朝陽公園板塊棕櫚泉國際公寓1318歐美籍租客較多，東部高端商務人士及使館區(qū)人士，供需兩旺，租金較穩(wěn)定朝陽公園板塊公園大道1115朝陽公園板塊觀湖國際公寓912麗都板塊陽光上東913外籍租客及海歸租客較多，由于靠近望京區(qū)域，有部分高端韓籍租客三元橋燕莎板塊鳳凰

53、城810三元橋區(qū)域及東三環(huán)高端商務人士為主，租賃市場處于起步區(qū)東直門板塊MOMA萬國城911東二環(huán)、東三環(huán)商務人士及使館區(qū)人士為主東直門板塊海晟名苑1012從此表可以看出高檔公寓的消費群體仍然以外籍人士為主。（二）從市場的角度來分析，公寓市場呈現(xiàn)如下需求特點： *小戶型公寓熱銷，成為公寓市場的亮點； *大戶型豪華公寓受到高收入人士追捧； *中檔公寓的特點不突出，難以在激烈的市場競爭中脫穎而出； *投資購買踴躍，個人投資比重逐漸上升； *買房者對公寓的整體素質(zhì)投以更多關注； *商住公寓的需求依然很大，尤其是在寫字樓相對短缺或價格較高的位置，如中關村地區(qū)和商務區(qū)。 4. 成交量狀況分析4.1 2007年北京市住宅市場成交量小幅縮減2007年1-11月住宅市場成交量為1597萬平方米，成交套數(shù)為13.4萬套。與去年同期相比，2007年的成交量下降了94萬平方米，成交套數(shù)增加了0.4萬套。通過對比07年成交與供應的月度走勢我們可以發(fā)現(xiàn)，與往年金九銀十的情況略有不同，07年北京的樓市供應與成交的集中時間在6-9月份。 通過對供應量與成交量的對比可以得出以下結論：l 今年的成交量雖然較之去年同期有所下降，但仍然大于今年的供給量，市場繼續(xù)呈現(xiàn)供不應求的局