綠城彭州項(xiàng)目整體定位及物業(yè)發(fā)展建

1、n 發(fā)展環(huán)境綜合調(diào)研發(fā)展環(huán)境綜合調(diào)研n 區(qū)域房地產(chǎn)市場綜合分析區(qū)域房地產(chǎn)市場綜合分析n 區(qū)域住宅市場供需特征分析區(qū)域住宅市場供需特征分析n 區(qū)域住宅市場典型案例分析區(qū)域住宅市場典型案例分析n 商業(yè)商業(yè)& &商務(wù)城市綜合體環(huán)境分析商務(wù)城市綜合體環(huán)境分析n 典型商業(yè)典型商業(yè)& &商務(wù)城市綜合體案例分析商務(wù)城市綜合體案例分析n 項(xiàng)目所在區(qū)域商圈調(diào)研項(xiàng)目所在區(qū)域商圈調(diào)研n 項(xiàng)目地塊開發(fā)條件再調(diào)研項(xiàng)目地塊開發(fā)條件再調(diào)研n 階段發(fā)展環(huán)境總結(jié)和預(yù)判階段發(fā)展環(huán)境總結(jié)和預(yù)判n區(qū)域現(xiàn)實(shí)客群需求及消費(fèi)習(xí)性研究區(qū)域現(xiàn)實(shí)客群需求及消費(fèi)習(xí)性研究n本案住宅潛在客群需求意向研究本案住宅潛在客群

2、需求意向研究n經(jīng)營者深訪調(diào)研經(jīng)營者深訪調(diào)研n專業(yè)人士深訪調(diào)研專業(yè)人士深訪調(diào)研n市場需求調(diào)研總結(jié)市場需求調(diào)研總結(jié)n宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析n項(xiàng)目基地分析項(xiàng)目基地分析n本案商業(yè)物業(yè)發(fā)展特征梳理本案商業(yè)物業(yè)發(fā)展特征梳理n項(xiàng)目住宅發(fā)展方向鎖定項(xiàng)目住宅發(fā)展方向鎖定n各商業(yè)物業(yè)發(fā)展定位各商業(yè)物業(yè)發(fā)展定位n項(xiàng)目定位總結(jié)及延展項(xiàng)目定位總結(jié)及延展n全案發(fā)展建議全案發(fā)展建議n項(xiàng)目運(yùn)營經(jīng)濟(jì)測算項(xiàng)目運(yùn)營經(jīng)濟(jì)測算2010/08/122010/08/122010/09/122010/09/122010/09/222010/09/222010/08/252010/08/25 本案既定商業(yè)發(fā)展方向本案既定商業(yè)發(fā)展方向本案商業(yè)

3、地塊體量配比本案商業(yè)地塊體量配比基于既定商業(yè)發(fā)展方向的打造思路基于既定商業(yè)發(fā)展方向的打造思路工區(qū)工區(qū)鎖定本案商業(yè)主營業(yè)態(tài)及體量鎖定本案商業(yè)主營業(yè)態(tài)及體量偏高端休閑娛樂類商業(yè)具有良好的市場基礎(chǔ)以及發(fā)展空間偏高端休閑娛樂類商業(yè)具有良好的市場基礎(chǔ)以及發(fā)展空間鎖定本案商業(yè)主營業(yè)態(tài)及體量鎖定本案商業(yè)主營業(yè)態(tài)及體量潛在商務(wù)辦公功能需求未被激發(fā)，市場機(jī)會(huì)有待引導(dǎo)與釋放潛在商務(wù)辦公功能需求未被激發(fā)，市場機(jī)會(huì)有待引導(dǎo)與釋放鎖定本案商業(yè)主營業(yè)態(tài)及體量鎖定本案商業(yè)主營業(yè)態(tài)及體量B B區(qū)區(qū)丹郡銀座丹郡銀座項(xiàng)目發(fā)展關(guān)聯(lián)點(diǎn)分析：項(xiàng)目發(fā)展關(guān)聯(lián)點(diǎn)分析：該項(xiàng)目的快速去化驗(yàn)證商務(wù)辦公物業(yè)的潛在市場需求存在；但其通過先期住宅與底商

4、物業(yè)發(fā)展墊定商氣人氣，再行推出城市化屬性較強(qiáng)的辦公物業(yè)的操作手法同樣值得本案借鑒。而本案的商務(wù)辦公類物業(yè)發(fā)展有待于片區(qū)配套及社區(qū)人氣成熟，為此，本案的商務(wù)辦公類物業(yè)推售需適當(dāng)置后。鎖定本案商業(yè)主營業(yè)態(tài)及體量鎖定本案商業(yè)主營業(yè)態(tài)及體量市場現(xiàn)有酒店市場現(xiàn)有酒店整體營運(yùn)狀況良好整體營運(yùn)狀況良好鎖定本案商業(yè)主營業(yè)態(tài)及體量鎖定本案商業(yè)主營業(yè)態(tài)及體量類別功能規(guī)模位置主要業(yè)態(tài)城市級(jí)商業(yè)城市級(jí)商業(yè)（游憩型消費(fèi)）（游憩型消費(fèi)）與項(xiàng)目核心資源與項(xiàng)目核心資源構(gòu)成經(jīng)濟(jì)型酒店構(gòu)成經(jīng)濟(jì)型酒店及多功能商業(yè)及多功能商業(yè)/ /商商務(wù)公寓。吸引城務(wù)公寓。吸引城市流動(dòng)及投資人市流動(dòng)及投資人口進(jìn)駐口進(jìn)駐約約1 1萬平米的特色經(jīng)萬平米

5、的特色經(jīng)濟(jì)型酒店濟(jì)型酒店，可與兼，可與兼具小戶投資具小戶投資/ /商務(wù)辦商務(wù)辦公的多功能商務(wù)公公的多功能商務(wù)公寓，構(gòu)成大規(guī)模的寓，構(gòu)成大規(guī)模的商業(yè)商業(yè)/ /商務(wù)綜合樓商務(wù)綜合樓應(yīng)置于臨近牡應(yīng)置于臨近牡丹大道處，形丹大道處，形成展示性與達(dá)成展示性與達(dá)到性較強(qiáng)的地到性較強(qiáng)的地標(biāo)性建筑標(biāo)性建筑經(jīng)濟(jì)型特色經(jīng)濟(jì)型特色酒店酒店/ /商務(wù)商務(wù)會(huì)所會(huì)所/ /商務(wù)商務(wù)茶樓等茶樓等區(qū)域級(jí)商業(yè)區(qū)域級(jí)商業(yè)（到達(dá)型消費(fèi)）（到達(dá)型消費(fèi)）開放型城區(qū)商業(yè)開放型城區(qū)商業(yè)中心，輻射整個(gè)中心，輻射整個(gè)牡丹新城及彭州牡丹新城及彭州主城區(qū)消費(fèi)人群主城區(qū)消費(fèi)人群建議以建議以3-43-4萬方的純?nèi)f方的純街區(qū)獨(dú)立式商業(yè)街區(qū)獨(dú)立式商業(yè)，形成具

6、有規(guī)模效應(yīng)形成具有規(guī)模效應(yīng)的城市品質(zhì)休閑娛的城市品質(zhì)休閑娛樂商業(yè)聚點(diǎn)，樂商業(yè)聚點(diǎn)，應(yīng)置于北部地應(yīng)置于北部地塊，與市政公塊，與市政公園形成無縫對(duì)園形成無縫對(duì)接，提升生態(tài)接，提升生態(tài)休閑感與人流休閑感與人流交通組織交通組織品牌餐飲旗品牌餐飲旗艦店艦店/ /特色特色風(fēng)情酒吧風(fēng)情酒吧/KTV/KTV娛樂會(huì)娛樂會(huì)所所/SPA/SPA康體康體俱樂部等俱樂部等鄰里商業(yè)街鄰里商業(yè)街（配套型消費(fèi)）（配套型消費(fèi)）服務(wù)于社區(qū)居民服務(wù)于社區(qū)居民，滿足基本生活，滿足基本生活需求需求總體規(guī)模不超過總體規(guī)模不超過1.51.5萬方萬方，以可自由分，以可自由分割的產(chǎn)品形態(tài)，提割的產(chǎn)品形態(tài)，提升變現(xiàn)速率升變現(xiàn)速率隨住宅物業(yè)分隨住

7、宅物業(yè)分布，滿足生活布，滿足生活需求的便利性需求的便利性日常家居服日常家居服務(wù)務(wù)/ /中小型中小型超市及日常超市及日常購買類購買類基于主營業(yè)態(tài)的目標(biāo)客群解構(gòu)基于主營業(yè)態(tài)的目標(biāo)客群解構(gòu)類別主力消費(fèi)群體主力消費(fèi)群體消費(fèi)動(dòng)機(jī)消費(fèi)動(dòng)機(jī)消費(fèi)特征消費(fèi)特征城市級(jí)商業(yè)城市級(jí)商業(yè)（游憩型消費(fèi)）（游憩型消費(fèi)）來自政務(wù)辦公、來自政務(wù)辦公、石化基地與工業(yè)石化基地與工業(yè)園區(qū)衍生產(chǎn)業(yè)的園區(qū)衍生產(chǎn)業(yè)的相關(guān)外來辦公相關(guān)外來辦公/ /商務(wù)會(huì)談人士及商務(wù)會(huì)談人士及私營企業(yè)老板。私營企業(yè)老板。休閑性消費(fèi)休閑性消費(fèi)、社交性消、社交性消費(fèi)、商務(wù)接費(fèi)、商務(wù)接待性消費(fèi)。待性消費(fèi)。他們是一群具有較高的社會(huì)地位以及良他們是一群具有較高的社會(huì)地

8、位以及良好的經(jīng)濟(jì)收益、有一定的社交圈層以及好的經(jīng)濟(jì)收益、有一定的社交圈層以及商務(wù)交際需求的人士，大多為短暫駐留商務(wù)交際需求的人士，大多為短暫駐留彭州的流動(dòng)人口，彭州的流動(dòng)人口，主要基于生意、公務(wù)主要基于生意、公務(wù)、差旅等事宜進(jìn)行經(jīng)濟(jì)酒型酒店入駐或、差旅等事宜進(jìn)行經(jīng)濟(jì)酒型酒店入駐或相關(guān)商務(wù)接待等游憩型消費(fèi)。相關(guān)商務(wù)接待等游憩型消費(fèi)。區(qū)域級(jí)商業(yè)區(qū)域級(jí)商業(yè)（到達(dá)型消費(fèi)）（到達(dá)型消費(fèi)）彭州主城區(qū)商務(wù)彭州主城區(qū)商務(wù)人士、單位高層人士、單位高層管理人員、私企管理人員、私企業(yè)老板、商務(wù)接業(yè)老板、商務(wù)接待待/ /公務(wù)性以及公務(wù)性以及偏高端生活休閑偏高端生活休閑性消費(fèi)。性消費(fèi)。一站式的商一站式的商務(wù)接待性與務(wù)接

9、待性與休閑娛樂型休閑娛樂型消費(fèi)。消費(fèi)。工作應(yīng)酬或商務(wù)接待的他們他們奔波于工作應(yīng)酬或商務(wù)接待的他們他們奔波于各大休閑娛樂場所，基于項(xiàng)目的一站式各大休閑娛樂場所，基于項(xiàng)目的一站式休閑業(yè)態(tài)而選擇的便捷型商務(wù)消費(fèi)。休閑業(yè)態(tài)而選擇的便捷型商務(wù)消費(fèi)。目目前城市化休閑娛樂消費(fèi)場所無法滿足身前城市化休閑娛樂消費(fèi)場所無法滿足身份需求以及個(gè)性需求，份需求以及個(gè)性需求，試圖尋求與其身試圖尋求與其身份特征追求相匹配的消費(fèi)聚集地，滿足份特征追求相匹配的消費(fèi)聚集地，滿足其個(gè)人以及社交、商務(wù)類消費(fèi)場所。其個(gè)人以及社交、商務(wù)類消費(fèi)場所。鄰里商業(yè)街鄰里商業(yè)街（配套型消費(fèi)）（配套型消費(fèi)）石化基地務(wù)工人石化基地務(wù)工人員員/ /政務(wù)

10、辦公職政務(wù)辦公職員及周邊住宅小員及周邊住宅小區(qū)業(yè)主區(qū)業(yè)主日常生活配日常生活配套型消費(fèi)套型消費(fèi)基于生活便利以及便捷、完善的消費(fèi)心基于生活便利以及便捷、完善的消費(fèi)心理而理而進(jìn)行的就近消費(fèi)。進(jìn)行的就近消費(fèi)。主力業(yè)態(tài)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)及體量解構(gòu)主力業(yè)態(tài)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)及體量解構(gòu)鎖定：本案商業(yè)業(yè)態(tài)總體量鎖定：本案商業(yè)業(yè)態(tài)總體量細(xì)化：各類商業(yè)功能、業(yè)態(tài)及體量細(xì)化：各類商業(yè)功能、業(yè)態(tài)及體量 業(yè)態(tài)布局示意圖業(yè)態(tài)布局示意圖1F酒店大堂酒店大堂2F商務(wù)茶樓商務(wù)茶樓3F商務(wù)會(huì)所商務(wù)會(huì)所3F以上以上商務(wù)商務(wù)酒店酒店3F以上以上酒店酒店式公寓式公寓&寫字樓寫字樓商務(wù)酒店商務(wù)酒店集商務(wù)辦公、會(huì)晤接集商務(wù)辦公、會(huì)晤接待、住宿功能為一

11、體待、住宿功能為一體的經(jīng)濟(jì)型特色酒店的經(jīng)濟(jì)型特色酒店1000010000 安逸安逸158158、7 7天等天等商務(wù)公寓商務(wù)公寓融居住融居住/ /辦公為一體，辦公為一體，并可靈活分配體量并可靈活分配體量1000010000注：此類產(chǎn)品可視屆時(shí)注：此類產(chǎn)品可視屆時(shí)市場容量及片區(qū)成熟情市場容量及片區(qū)成熟情況進(jìn)行體量及功能的靈況進(jìn)行體量及功能的靈活調(diào)整。活調(diào)整。住宅住宅20000m20000m 總面積控制總面積控制 40000m40000m 細(xì)化：各類商業(yè)功能、業(yè)態(tài)及體量細(xì)化：各類商業(yè)功能、業(yè)態(tài)及體量細(xì)化：各類商業(yè)功能、業(yè)態(tài)及體量細(xì)化：各類商業(yè)功能、業(yè)態(tài)及體量休閑類休閑類咖啡廳咖啡廳偏高端休閑場所偏高

12、端休閑場所20002000碎碟等碎碟等茶樓茶樓商務(wù)、棋牌商務(wù)、棋牌2500m2500m 商務(wù)會(huì)所商務(wù)會(huì)所會(huì)議、休閑會(huì)議、休閑2000m2000m 洗浴中心洗浴中心桑拿、洗浴桑拿、洗浴2000m2000m SPASPA美容、美體美容、美體500m500m 詩麗堂等詩麗堂等健身房健身房運(yùn)動(dòng)健身設(shè)施運(yùn)動(dòng)健身設(shè)施10001000奇跡等奇跡等娛樂類娛樂類電玩電玩動(dòng)漫電玩娛樂城動(dòng)漫電玩娛樂城2000m2000m 大型豪華大型豪華KTVKTV優(yōu)質(zhì)設(shè)備、量販服務(wù)優(yōu)質(zhì)設(shè)備、量販服務(wù)30003000ATTATT、卡樂迪等、卡樂迪等酒吧主力店酒吧主力店品牌酒吧品牌酒吧10001000空瓶子、音樂房子等空瓶子、音樂房

13、子等特色酒吧特色酒吧風(fēng)情感強(qiáng)、特點(diǎn)鮮明風(fēng)情感強(qiáng)、特點(diǎn)鮮明20002000 迪吧迪吧參與型娛樂場所參與型娛樂場所2000m2000m BABY/BABY/熱舞等熱舞等餐飲類餐飲類餐飲主力店餐飲主力店品牌餐飲品牌餐飲6000m6000m 皇城老媽、菜根香等皇城老媽、菜根香等特色餐飲店特色餐飲店特色餐飲特色餐飲1042110421肯德基肯德基/ /天天漁港等天天漁港等總面積控制總面積控制3642136421細(xì)化：各類商業(yè)功能、業(yè)態(tài)及體量細(xì)化：各類商業(yè)功能、業(yè)態(tài)及體量細(xì)化：各類商業(yè)功能、業(yè)態(tài)及體量細(xì)化：各類商業(yè)功能、業(yè)態(tài)及體量中小型超市中小型超市調(diào)味品、生活小用品調(diào)味品、生活小用品30003000 紅

14、旗、互惠等紅旗、互惠等藥品保健藥品保健中中 西藥、保健品、西藥、保健品、10001000 德仁堂等德仁堂等快餐冷飲快餐冷飲快餐、糕點(diǎn)房快餐、糕點(diǎn)房20002000 生活服務(wù)生活服務(wù)干洗店、發(fā)廊干洗店、發(fā)廊1680m1680m 休閑生活休閑生活花店、書店花店、書店10001000 總面積控制總面積控制 1068010680細(xì)化：各類商業(yè)功能、業(yè)態(tài)及體量細(xì)化：各類商業(yè)功能、業(yè)態(tài)及體量本案既定住宅發(fā)展方向本案既定住宅發(fā)展方向本案住宅地塊體量配比本案住宅地塊體量配比n檔次定位檔次定位n客群定位客群定位n戶型配比建議戶型配比建議本案住宅物業(yè)檔次定位本案住宅物業(yè)檔次定位商業(yè)部分商業(yè)部分39.023畝畝住宅

15、部分住宅部分45.887畝畝本案住宅物業(yè)檔次定位本案住宅物業(yè)檔次定位本案偏高端休閑娛樂集中區(qū)的定位，將本案偏高端休閑娛樂集中區(qū)的定位，將為住宅提供較為完善的配套，在濃厚商為住宅提供較為完善的配套，在濃厚商氣包圍的環(huán)境之下，本案住宅的可居住氣包圍的環(huán)境之下，本案住宅的可居住性得到提升，且具有較高的投資價(jià)值。性得到提升，且具有較高的投資價(jià)值。隨著本案周邊五星級(jí)酒店、商業(yè)步行街、隨著本案周邊五星級(jí)酒店、商業(yè)步行街、市政公園的呈現(xiàn)及各住宅的交付，區(qū)域人市政公園的呈現(xiàn)及各住宅的交付，區(qū)域人氣漸旺氣漸旺/商氣漸濃，區(qū)域價(jià)值顯現(xiàn)，將為商氣漸濃，區(qū)域價(jià)值顯現(xiàn)，將為本案發(fā)展提供更大的市場空間。為此，將本案發(fā)展提

16、供更大的市場空間。為此，將提升本案的市場發(fā)展及溢價(jià)空間能力。提升本案的市場發(fā)展及溢價(jià)空間能力。本案住宅物業(yè)檔次定位本案住宅物業(yè)檔次定位本案住宅物業(yè)檔次定位本案住宅物業(yè)檔次定位n檔次定位檔次定位n客群定位客群定位n戶型配比建議戶型配比建議本案住宅物業(yè)客群定位本案住宅物業(yè)客群定位本案住宅物業(yè)客群定位本案住宅物業(yè)客群定位本案住宅物業(yè)客群定位本案住宅物業(yè)客群定位本案住宅物業(yè)客群定位本案住宅物業(yè)客群定位基于區(qū)域在售樓盤基于區(qū)域在售樓盤 客群特征客群特征本案客群鎖定本案客群鎖定基于城市產(chǎn)業(yè)未來基于城市產(chǎn)業(yè)未來結(jié)構(gòu)發(fā)展態(tài)勢結(jié)構(gòu)發(fā)展態(tài)勢結(jié)合本案開發(fā)背景結(jié)合本案開發(fā)背景結(jié)合本案產(chǎn)品定位結(jié)合本案產(chǎn)品定位本案住宅目

17、標(biāo)客群特征演繹本案住宅目標(biāo)客群特征演繹處于社會(huì)中偏高端層面的他們，主要來自彭州處于社會(huì)中偏高端層面的他們，主要來自彭州老城區(qū)家庭實(shí)力豐厚的有婚房或養(yǎng)老老城區(qū)家庭實(shí)力豐厚的有婚房或養(yǎng)老/ /教育購教育購房需求實(shí)力剛需人士，以及由石化基地衍生的房需求實(shí)力剛需人士，以及由石化基地衍生的外來實(shí)力務(wù)工的配套型居住需求者，多為年外來實(shí)力務(wù)工的配套型居住需求者，多為年輕一族的他們具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力輕一族的他們具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力/ /追求張揚(yáng)追求張揚(yáng)和個(gè)性的生活方式，和個(gè)性的生活方式，n檔次定位檔次定位n客群定位客群定位n戶型配比建議戶型配比建議本案住宅物業(yè)戶型配比建議本案住宅物業(yè)戶型配比建議潛在客群戶型面積

18、區(qū)間需求調(diào)研潛在客群戶型面積區(qū)間需求調(diào)研通過市場需求調(diào)研：潛在客戶戶型面積需求主要集中在通過市場需求調(diào)研：潛在客戶戶型面積需求主要集中在80-12080-120，平均面積為平均面積為99m99m，戶型結(jié)構(gòu)則多傾向于三室兩廳兩衛(wèi)的實(shí)用型戶型，戶型結(jié)構(gòu)則多傾向于三室兩廳兩衛(wèi)的實(shí)用型戶型潛在客群戶型結(jié)構(gòu)需求調(diào)研潛在客群戶型結(jié)構(gòu)需求調(diào)研本案住宅物業(yè)戶型配比建議本案住宅物業(yè)戶型配比建議基于既定物業(yè)形態(tài)的戶型配比策略基于既定物業(yè)形態(tài)的戶型配比策略鎖定：本案住宅物業(yè)戶型配比鎖定：本案住宅物業(yè)戶型配比 鎖定：本案商務(wù)公寓戶型配比鎖定：本案商務(wù)公寓戶型配比 n開發(fā)主題建議開發(fā)主題建議n建筑風(fēng)格建議建筑風(fēng)格建議n

19、產(chǎn)品優(yōu)化建議產(chǎn)品優(yōu)化建議n全案啟動(dòng)策略全案啟動(dòng)策略n既期產(chǎn)品價(jià)格建議既期產(chǎn)品價(jià)格建議基于定位策略的開發(fā)主題方向思考基于定位策略的開發(fā)主題方向思考發(fā)展片區(qū)發(fā)展片區(qū)商住大盤商住大盤發(fā)展一站式休發(fā)展一站式休閑娛樂基地閑娛樂基地發(fā)展偏高端發(fā)展偏高端商業(yè)聚點(diǎn)商業(yè)聚點(diǎn)發(fā)展高性價(jià)比發(fā)展高性價(jià)比城市化住區(qū)城市化住區(qū)鎖定本案開發(fā)主題鎖定本案開發(fā)主題彭州首席偏高端都市休閑商住區(qū)彭州首席偏高端都市休閑商住區(qū)革新區(qū)域革新區(qū)域消費(fèi)的消費(fèi)的填補(bǔ)城市填補(bǔ)城市空白的空白的商住聯(lián)動(dòng)商住聯(lián)動(dòng)共贏的共贏的本案開發(fā)主題演繹本案開發(fā)主題演繹本案開發(fā)主題演繹本案開發(fā)主題演繹本案開發(fā)主題演繹本案開發(fā)主題演繹基于開發(fā)主題方向的案例建議基于開

20、發(fā)主題方向的案例建議n開發(fā)主題建議開發(fā)主題建議n建筑風(fēng)格建議建筑風(fēng)格建議n產(chǎn)品優(yōu)化建議產(chǎn)品優(yōu)化建議n全案啟動(dòng)策略全案啟動(dòng)策略n既期產(chǎn)品價(jià)格建議既期產(chǎn)品價(jià)格建議本案建筑風(fēng)格建議本案建筑風(fēng)格建議市場產(chǎn)品建筑風(fēng)格共性市場產(chǎn)品建筑風(fēng)格共性本案建筑風(fēng)格建議本案建筑風(fēng)格建議市場環(huán)境層面市場環(huán)境層面本案發(fā)展背景層面：本案發(fā)展背景層面：本案建筑風(fēng)格建議本案建筑風(fēng)格建議 本案建筑風(fēng)格演繹本案建筑風(fēng)格演繹n超炫的超炫的n超時(shí)尚的超時(shí)尚的n品質(zhì)高檔的品質(zhì)高檔的n填補(bǔ)市場空白的填補(bǔ)市場空白的n地標(biāo)昭示的地標(biāo)昭示的本案建筑風(fēng)格演繹本案建筑風(fēng)格演繹n立面層次豐富的立面層次豐富的n外形挺拔俊朗的外形挺拔俊朗的n色調(diào)炫麗的色

21、調(diào)炫麗的n細(xì)節(jié)處理生動(dòng)的細(xì)節(jié)處理生動(dòng)的n區(qū)域標(biāo)志性建筑的區(qū)域標(biāo)志性建筑的n開發(fā)主題建議開發(fā)主題建議n建筑風(fēng)格建議建筑風(fēng)格建議n產(chǎn)品優(yōu)化建議產(chǎn)品優(yōu)化建議n全案啟動(dòng)策略全案啟動(dòng)策略n既期產(chǎn)品價(jià)格建議既期產(chǎn)品價(jià)格建議本案產(chǎn)品優(yōu)化方向及原則本案產(chǎn)品優(yōu)化方向及原則個(gè)性立面結(jié)構(gòu)處理個(gè)性立面結(jié)構(gòu)處理大膽時(shí)尚色彩搭配大膽時(shí)尚色彩搭配強(qiáng)調(diào)都市感觀體驗(yàn)強(qiáng)調(diào)都市感觀體驗(yàn)強(qiáng)調(diào)戶型實(shí)用性強(qiáng)調(diào)戶型實(shí)用性結(jié)構(gòu)處理創(chuàng)造灰空結(jié)構(gòu)處理創(chuàng)造灰空間間強(qiáng)調(diào)公園觀景效應(yīng)強(qiáng)調(diào)公園觀景效應(yīng)太陽能節(jié)能設(shè)備應(yīng)太陽能節(jié)能設(shè)備應(yīng)用用建筑節(jié)能材料應(yīng)用建筑節(jié)能材料應(yīng)用注重成本控制注重成本控制提升全案產(chǎn)品附加值及溢價(jià)能力提升全案產(chǎn)品附加值及溢價(jià)能力本案產(chǎn)

22、品優(yōu)化建議本案產(chǎn)品優(yōu)化建議本案產(chǎn)品優(yōu)化建議本案產(chǎn)品優(yōu)化建議本案產(chǎn)品優(yōu)化建議本案產(chǎn)品優(yōu)化建議色彩跳躍的色彩跳躍的吸引眼球的吸引眼球的聚合人氣的聚合人氣的區(qū)域標(biāo)志的區(qū)域標(biāo)志的本案產(chǎn)品優(yōu)化建議本案產(chǎn)品優(yōu)化建議本案產(chǎn)品優(yōu)化建議本案產(chǎn)品優(yōu)化建議戶型特征趨勢戶型特征趨勢本案產(chǎn)品優(yōu)化建議本案產(chǎn)品優(yōu)化建議本案產(chǎn)品優(yōu)化建議本案產(chǎn)品優(yōu)化建議市場層面本案住宅戶型本案客群特征灰空間面積贈(zèng)送及觀景面拓展為主高層電梯，面積集高層電梯，面積集中在中在80-90套二，套二，100-120套三套三實(shí)力型剛需為主改善型和投資型客群為輔設(shè)計(jì)形式趨于設(shè)計(jì)形式趨于大眾，需要突破大眾，需要突破需要結(jié)合產(chǎn)品特需要結(jié)合產(chǎn)品特征，合理創(chuàng)新征，

23、合理創(chuàng)新需要滿足不同客需要滿足不同客群心理需求群心理需求本案產(chǎn)品優(yōu)化建議本案產(chǎn)品優(yōu)化建議創(chuàng)新、實(shí)用、舒適的城市化產(chǎn)品創(chuàng)新、實(shí)用、舒適的城市化產(chǎn)品通過布局與結(jié)構(gòu)的創(chuàng)新與內(nèi)部空間的拓展，形成品質(zhì)居家。本案產(chǎn)品優(yōu)化建議本案產(chǎn)品優(yōu)化建議部分樓盤在設(shè)計(jì)圖紙中和毛坯部分樓盤在設(shè)計(jì)圖紙中和毛坯房交付時(shí)會(huì)有飄窗窗臺(tái)，但消房交付時(shí)會(huì)有飄窗窗臺(tái)，但消費(fèi)者可將其自行打掉。由于飄費(fèi)者可將其自行打掉。由于飄窗本身有窗本身有2.22.2米的層高，加上米的層高，加上打掉的那部分窗臺(tái)，層高可以打掉的那部分窗臺(tái)，層高可以達(dá)到達(dá)到2.22.2米以上，并擴(kuò)大了其米以上，并擴(kuò)大了其室內(nèi)使用面積，對(duì)中小戶型的室內(nèi)使用面積，對(duì)中小戶型的

24、客群有一定的吸引力?？腿河幸欢ǖ奈?。本案產(chǎn)品優(yōu)化建議本案產(chǎn)品優(yōu)化建議落地凸窗是在普通凸窗基礎(chǔ)上的生活化創(chuàng)新。將原有的凸窗高度降低到落地凸窗是在普通凸窗基礎(chǔ)上的生活化創(chuàng)新。將原有的凸窗高度降低到于室內(nèi)地面高度，于室內(nèi)地面高度，本案產(chǎn)品優(yōu)化建議本案產(chǎn)品優(yōu)化建議本案產(chǎn)品優(yōu)化建議本案產(chǎn)品優(yōu)化建議本案產(chǎn)品優(yōu)化建議本案產(chǎn)品優(yōu)化建議形態(tài)結(jié)構(gòu)創(chuàng)新灰空間方式運(yùn)用功能性增強(qiáng)功能性增強(qiáng)客群面提升客群面提升商務(wù)、投資、過渡居家皆可的增值小戶商務(wù)、投資、過渡居家皆可的增值小戶本案產(chǎn)品優(yōu)化建議本案產(chǎn)品優(yōu)化建議本案產(chǎn)品優(yōu)化建議本案產(chǎn)品優(yōu)化建議本案產(chǎn)品優(yōu)化建議本案產(chǎn)品優(yōu)化建議通過市場需求調(diào)研：節(jié)能元素可提升客戶購買可能性

25、，但同時(shí)需考通過市場需求調(diào)研：節(jié)能元素可提升客戶購買可能性，但同時(shí)需考慮慮“先進(jìn)理念先進(jìn)理念”基礎(chǔ)之上的成本控制，確保與目標(biāo)客群的有效對(duì)接基礎(chǔ)之上的成本控制，確保與目標(biāo)客群的有效對(duì)接本案產(chǎn)品優(yōu)化建議本案產(chǎn)品優(yōu)化建議技術(shù)一：綠化節(jié)地，成本控制技術(shù)二：建筑材料技術(shù)應(yīng)用本案產(chǎn)品優(yōu)化建議本案產(chǎn)品優(yōu)化建議技術(shù)三：節(jié)水系統(tǒng)，實(shí)用實(shí)惠通過綠化節(jié)地、材料節(jié)能、系統(tǒng)節(jié)水三方面節(jié)能技術(shù)的應(yīng)用，打造集景觀效應(yīng)、科學(xué)效應(yīng)與實(shí)用效應(yīng)為一體的低成本“節(jié)能示范小區(qū)”n開發(fā)主題建議開發(fā)主題建議n建筑風(fēng)格建議建筑風(fēng)格建議n產(chǎn)品優(yōu)化建議產(chǎn)品優(yōu)化建議n全案啟動(dòng)策略全案啟動(dòng)策略n既期產(chǎn)品價(jià)格建議既期產(chǎn)品價(jià)格建議影響全案啟動(dòng)策略因素思

26、考影響全案啟動(dòng)策略因素思考全案啟動(dòng)時(shí)序及推售節(jié)奏建議全案啟動(dòng)時(shí)序及推售節(jié)奏建議STEP 1STEP 2STEP 3STEP 4運(yùn)作籌備運(yùn)作籌備項(xiàng)目入市期項(xiàng)目入市期項(xiàng)目強(qiáng)銷期項(xiàng)目強(qiáng)銷期項(xiàng)目清盤期項(xiàng)目清盤期2013年2011年2012年2014年注：上述時(shí)間排布及運(yùn)營計(jì)劃為初步排布，屆時(shí)需視實(shí)際執(zhí)行情況而定。注：上述時(shí)間排布及運(yùn)營計(jì)劃為初步排布，屆時(shí)需視實(shí)際執(zhí)行情況而定。住宅地塊2F底商與住宅同期入市推售旗艦店招商前期接洽并確定一期部分物業(yè)及配套型商業(yè)進(jìn)駐住宅持續(xù)銷售/商務(wù)公寓強(qiáng)銷持續(xù)商務(wù)公寓銷售/強(qiáng)銷商業(yè)地塊二期部分物業(yè)及配套交付2014年全線清盤商業(yè)投入運(yùn)營旗艦主力店進(jìn)駐帶動(dòng)北部商業(yè)鋪面清盤

27、n開發(fā)主題建議開發(fā)主題建議n建筑風(fēng)格建議建筑風(fēng)格建議n產(chǎn)品優(yōu)化建議產(chǎn)品優(yōu)化建議n全案啟動(dòng)策略全案啟動(dòng)策略本案住宅物業(yè)定價(jià)方法說明本案住宅物業(yè)定價(jià)方法說明定價(jià)方法定價(jià)方法方法說明方法說明可比案例選取原則可比案例選取原則鎖定：本案住宅產(chǎn)品價(jià)格鎖定：本案住宅產(chǎn)品價(jià)格恒昌恒昌貴筑貴筑案案 名名占地規(guī)模占地規(guī)模產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)容容 積積 率率主力戶型主力戶型銷售均價(jià)銷售均價(jià)景觀打造景觀打造客群簡析客群簡析核心賣點(diǎn)核心賣點(diǎn)恒昌恒昌貴筑貴筑總占地62.1畝，項(xiàng)目總建面積20.5萬左右。18F高層電梯。4.2。8090。3300元/。中庭景觀。彭州老城剛需及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)個(gè)體經(jīng)營者。巴厘島景觀。鎖定：本案住宅產(chǎn)品價(jià)

28、格鎖定：本案住宅產(chǎn)品價(jià)格朋城遠(yuǎn)界案案 名名占地規(guī)模占地規(guī)模產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)均容積率均容積率主力戶型主力戶型銷售均價(jià)銷售均價(jià)景觀打造景觀打造客群簡析客群簡析核心賣點(diǎn)核心賣點(diǎn)朋城遠(yuǎn)界朋城遠(yuǎn)界總占地82畝，總建面積16.5萬左右。小高層、高層電梯。3.0。87的套二、115套三。3400元/。中庭景觀。彭州老城剛需、個(gè)體經(jīng)營者；周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)個(gè)體經(jīng)營者。戶型。鎖定：本案住宅產(chǎn)品價(jià)格鎖定：本案住宅產(chǎn)品價(jià)格鴻運(yùn)星城鴻運(yùn)星城案案 名名占地規(guī)模占地規(guī)模產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)均容積率均容積率主力戶型主力戶型銷售均價(jià)銷售均價(jià)景觀打造景觀打造客群簡析客群簡析核心賣點(diǎn)核心賣點(diǎn)鴻運(yùn)星城鴻運(yùn)星城總占地182畝，總建面積30萬左右。多層、18F高層電梯。3.4。90-120。3300元/。中庭景觀。彭州老城剛需、個(gè)體經(jīng)營者；周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)個(gè)體經(jīng)營者。園林。鎖定：本案街區(qū)商業(yè)產(chǎn)品價(jià)格鎖定：本案