關(guān)于保障性住房建設(shè)的主題分析報(bào)告

1、關(guān)于保障性住房建設(shè)的主題分析報(bào)告概述黨的十七大報(bào)告和 2008 年政府工作報(bào)告中 , 住房保障已成為一項(xiàng)關(guān)系社會(huì)穩(wěn)定與和諧的民生問題， 保障性住房的建設(shè)在今后的一定時(shí)期內(nèi)將成為各級(jí)政府安居工作的重點(diǎn)。隨著保障房規(guī)模的擴(kuò)大， 逐漸確立了商品房和保障房多層次住房供應(yīng)體系。 但在保障房建設(shè)的背后， 一些深層次的問題也逐漸暴露出來，主要是保障房制度相對(duì)滯后，政策配套措施不完善，資金缺口巨大，導(dǎo)致一些地區(qū)保障房進(jìn)度緩慢，截止到 6 月 6 日，部分城市的開工率不足30%，嚴(yán)重影響到了全年任務(wù)的完成。本次報(bào)告，就是從保障房的現(xiàn)狀、宏觀政策面、運(yùn)作模式等一系列問題作出研究，通過對(duì)成功案例的分析，進(jìn)而得出結(jié)論

2、，為國(guó)有企業(yè)運(yùn)作保障房提供借鑒。一、 現(xiàn)狀總體分析（一）概況保障性住房是我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)中較具特殊性的一種類型住宅，它通常是指根據(jù)國(guó)家政策以及法律法規(guī)的規(guī)定， 由政府統(tǒng)一規(guī)劃、 統(tǒng)籌， 提供給特定的人群使用， 并且對(duì)該類住房的建造標(biāo)準(zhǔn)和銷售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)給予限定，起社會(huì)保障作用的住房。針對(duì)不同情況的低收入群體，對(duì)住房有租賃與買賣的不同需求，保障性住房主要分為經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、廉租房、公租房、棚戶區(qū)改建房和農(nóng)村危房改建等幾種形式。其特點(diǎn)詳見下表：類別特點(diǎn)土地獲取方式銷售方式建筑面積權(quán)屬經(jīng)濟(jì)適用房微利銷售（5%）,免土 地出讓金，產(chǎn)權(quán)歸個(gè) 人，但無收益權(quán)劃撥或出讓面向中低收入人 群，定向銷售中套

3、80平方米小套60平方米兩證有限產(chǎn)權(quán)廉租房只租不售，租金政府補(bǔ) 貼，免土地出讓金，產(chǎn) 權(quán)歸國(guó)家劃撥面對(duì)困難家庭， 定向出租35平方米45平方米55平方米國(guó)有公共租賃房只租不售，租金比商品 房低一些，免土地出讓 金，產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家劃撥或出讓面對(duì)新入職“夾 心層”，定向出租60平方米出資人所 有兩限房限價(jià)、限戶型，產(chǎn)權(quán)歸 個(gè)人掛牌或出讓面對(duì)中低收入人 群，定向銷售90平方米兩證有限產(chǎn)權(quán)棚戶區(qū)改建房產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人原地/置換定向銷售各地區(qū)自行制 定標(biāo)準(zhǔn)兩證農(nóng)村危房改建集體產(chǎn)權(quán)原地改建人均面積不少 于20增方米集體產(chǎn)權(quán)1、中央要求嚴(yán)十二五期間，全國(guó)計(jì)劃新建保障性住房 3600萬套。同時(shí)，每年 還將改造農(nóng)村危房1

4、50萬戶以上。其中2011年全國(guó)就將開工建設(shè)保 障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套。國(guó)家要求，要通過大規(guī)模保 障性住房建設(shè)，爭(zhēng)取到 十二五”末，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率將提 高到20%以上，基本解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難問題，同時(shí)改善 一部分中等偏下收入家庭住房條件，幫助更多困難群眾實(shí)現(xiàn)安居夢(mèng)”。與此同時(shí)，為確保各級(jí)政府高度重視保障性住房建設(shè)， 對(duì)住房保 障工作實(shí)行目標(biāo)責(zé)任制管理，列入市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)和對(duì)黨政領(lǐng)導(dǎo) 班子、領(lǐng)導(dǎo)干部績(jī)效考核內(nèi)容。建立了約談、巡查、通報(bào)、問責(zé)和考 核機(jī)制，對(duì)推進(jìn)保障性住房建設(shè)管理工作不力， 影響社會(huì)發(fā)展和穩(wěn)定 的要追究責(zé)任；對(duì)沒有完成任務(wù)的各級(jí)政府，根據(jù)有關(guān)規(guī)定

5、對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)。2、省級(jí)責(zé)任大2 月 24 日， 國(guó)家保障性安居工程協(xié)調(diào)小組與各省級(jí)政府簽訂了今年工程建設(shè)目標(biāo)責(zé)任書， 將 1000萬套保障房建設(shè)任務(wù)分解到各地。國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)在全國(guó)保障性安居工程工作會(huì)議上強(qiáng)調(diào)， 今年保障性住房任務(wù)是硬指標(biāo)，各地要抓緊安排開工，盡早建成投入使用，并要求在今年6 月 6 日把各省具體開工情況進(jìn)行匯總上報(bào)， 對(duì)完不成要求的地方政府進(jìn)行問責(zé)。針對(duì)中央提出的要求， 各省級(jí)政府相繼出臺(tái)了符合本地區(qū)情況的保障性住房政策， 完善了政策措施。 對(duì)建設(shè)所需資金來源進(jìn)行一系列有益的模索和嘗試。3、市縣壓力大中央的要求和省里任務(wù)， 作為執(zhí)行政策的市縣兩級(jí)政府， 面臨著巨大

6、的壓力。由于發(fā)展理念上的差異，加之受地方財(cái)力、土地指標(biāo)、征地拆遷等因素限制，各地之間存在著建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目推進(jìn)、工程進(jìn)展、管理服務(wù)等方面的不平衡，導(dǎo)致部分地區(qū)進(jìn)程緩慢。另外， 融資渠道不夠暢通； 建設(shè)用地儲(chǔ)備不夠； 配套基礎(chǔ)設(shè)施不建全。保障房的建設(shè)困難重重。4、百姓呼聲高我國(guó)保障性住房自產(chǎn)生以來就存在供給總量不足、 保障覆蓋范圍有限的現(xiàn)象，供求缺口巨大，與中央“應(yīng)保盡?！钡囊笊杏休^大距離。 截至 2008 年， 我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積在10 平方米以下的低收入家庭近1000萬戶，其中最低收入家庭（低保戶）約400萬戶，占 城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的5. 5%,其收入只能維持日常生活，無力解決住 房困難

7、，迫切需要通過保障性住房改善住房條件。而據(jù)統(tǒng)計(jì)，400萬戶低保戶中通過廉租住房制度解決居住問題的，只有 26. 8萬戶，不 到10%。近年來，百套經(jīng)濟(jì)適用房吸引上萬市民申請(qǐng)，經(jīng)濟(jì)適用房 放號(hào)市民全家熬夜排隊(duì)的報(bào)道屢屢見諸于報(bào)端，保障性住房供不應(yīng)求 狀況可見一班。5、房企熱情低自房改以來，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要以商品房為主， 房地產(chǎn)企業(yè)借 此獲得巨額回報(bào)，已經(jīng)習(xí)慣了這種開發(fā)模式，即使市場(chǎng)行情不好，也 有不錯(cuò)的回報(bào)。對(duì)于利潤(rùn)僅有 3%-5%的保障性住房，如果項(xiàng)目運(yùn)作 不好，很可能還要虧錢，因此房企參與保障房開發(fā)的熱情很低。1、建設(shè)規(guī)模大自2008年起，中央政府加大對(duì)保障性住房工程建設(shè)力度，當(dāng)年 計(jì)劃建

8、設(shè)廉租房、限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房共 63萬套，實(shí)際完成100萬 套；2009年計(jì)劃建設(shè)各類保障住房 387萬套，實(shí)際完成330萬套； 2010年計(jì)劃新開工保障性住房580萬套，實(shí)際超額完成590萬套。詳情見下表（單位：萬套）年份建設(shè)計(jì)劃實(shí)際開工棚改房公租房廉租房限價(jià)房經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃合并增長(zhǎng)率200863631002009800177013038733020002800180012058049.9%5902011400220160200100072.4%2、建設(shè)時(shí)間緊在今年 2 月份的全國(guó)保障性住房會(huì)方式上， 國(guó)家保障性安居工程協(xié)調(diào)小組與各省、市簽訂了2 0 1 1年保障性安居工程目標(biāo)責(zé)任書。同時(shí)要

9、求，對(duì)于 2011 年的保障性安居工程建設(shè)任務(wù)，各地要抓緊安排開工，盡早建成投入使用，必須在 10 月 31 日前開工建設(shè)。屆時(shí)，住建部將聯(lián)合監(jiān)察部、 審計(jì)署等部門組成聯(lián)合檢查組進(jìn)行檢查， 對(duì)于未能按期開工的地方政府，視情況對(duì)其行政首長(zhǎng)及負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)。3、建設(shè)模式多目前， 我國(guó)保障性住建設(shè)模式主要為分開發(fā)模式和代建模式。 經(jīng)濟(jì)適用房、 限價(jià)房建設(shè)采用開發(fā)模式， 房地產(chǎn)企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目開發(fā)，該模式風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高，也意味著收益較高。謙租房、公租房采用代建模式， 此模式對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較小， 利潤(rùn)也很小， 但收益很穩(wěn)定。4、資金缺口大十二五規(guī)劃綱要指出，我國(guó)將在今后5年內(nèi)新建3 6 0 0萬套保

10、障性住房。業(yè)內(nèi)則預(yù)計(jì)今明兩年每年將建設(shè)1 0 0 0萬套住房，十二五”后三年每年將建設(shè)5 0 0萬 6 0 0萬套。五年總投資額累 計(jì)約在5萬億元。根據(jù)住建部的測(cè)算，今年1000 萬套保障房建設(shè)需要1.3 萬億左右的資金， 其中 5000 億由政府以土地的形式籌措， 剩余 8000 億元需通過社會(huì)機(jī)構(gòu)和保障對(duì)象及其所在企業(yè)籌建。 由于保障房建設(shè)運(yùn)營(yíng)期長(zhǎng)、利潤(rùn)低，加之配套政策不夠，各類資本參與意向不強(qiáng)，在沒有較好的融資模式出現(xiàn)之前，保障性住房建設(shè)資金缺口的問題將長(zhǎng)期存在。5、開工情況不理想根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，截至6月初，全國(guó)大部分省市保障性住房開工 率在20%以上，一些進(jìn)展比較快的省份開工率達(dá)到了3

11、0%以上。例如，河北省開工13.1萬套，占全年任務(wù)的37.4%;湖北省開工19.21 萬套，占到全年任務(wù)的49.67%,安徽省新開工11萬套，占全年計(jì) 劃任務(wù)的30%;海南省已開工4.09萬套，占今年計(jì)劃任務(wù)的30.8%。各地區(qū)發(fā)展情況不同，執(zhí)行情況并不樂觀，部分地區(qū)開工率不到30%。這些既有項(xiàng)目自身規(guī)律規(guī)律問題，也與融資困難等因素有關(guān)。二、政策分析（一）宏觀政策分析 1,優(yōu)惠政策多，落實(shí)難度大從1994年我國(guó)提出住房制度改革以來，我國(guó)保障房政策發(fā)發(fā)展經(jīng)歷了 5個(gè)階段：保障房建設(shè)提出、保障房制度初步確立、保障房建 設(shè)缺位、保障障房回歸和保障房加大建設(shè)。其政策變遷見下表:時(shí)間及文件主要內(nèi)容主要特

12、點(diǎn)1994年國(guó)務(wù)院 關(guān)于深化城鎮(zhèn) 住房制度改革的決定把住房實(shí)物福利分配的方式改為以按勞分配為主的貨幣工資分配 方式標(biāo)志福利分房轉(zhuǎn)向住 房貨幣化，首次提出經(jīng) 濟(jì)適用房保障房體系停止以中低收入為家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房 供應(yīng)體系和以高收入家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系1998年國(guó)務(wù)院 關(guān)于進(jìn)一步深 深城鎮(zhèn)住房制 度改加快住房建設(shè)的通知停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。建立和完善以經(jīng)濟(jì) 適用房為主的多層次城鎮(zhèn)供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住 房交易市場(chǎng)。標(biāo)志住房商品化正式 開始，確立了以經(jīng)濟(jì)適 用住房為主的多層次 城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系對(duì)不同的家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策，最低收入

13、家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房，中低收入家庭購(gòu)買力經(jīng)濟(jì)適用房，其他收 入高的家庭購(gòu)買、租賃市場(chǎng)價(jià)商品住房。調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房（安居工程），出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利原則確定。廉租住房可以從騰退的舊公有住房中調(diào)劑解決，也可以由政府或單位出資興建。廉租住房的租金饑寒交迫行政府定價(jià)。全面推行和不斷完善住房公積金制度。2003年國(guó)務(wù)院 關(guān)于促進(jìn)房地 產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健 康發(fā)展的能知完善住房供應(yīng)政策，調(diào)速住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購(gòu)買或 承租普通商品住房，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理，建立和完善 廉租住房制度。確立了房地產(chǎn)為國(guó)民 經(jīng)濟(jì)的支持產(chǎn)業(yè)，商品 房成為市場(chǎng)的供應(yīng)主 體，

14、導(dǎo)致隨后幾年保障 房建設(shè)缺位增加普通商品房供應(yīng)，控制土地價(jià)格，努力使住房?jī)r(jià)格與大多數(shù)居 民家庭的住房支付能力豐適應(yīng)。2007年國(guó)務(wù)院 關(guān)于解決城市 低收入家庭住 房困難的若干 意見進(jìn)一步建立健全城市廉租住房制度：逐步擴(kuò)大廉租住房制度的保障范圍，建全廉租住房保障方式，多渠道增加廉租住房房源與資金來 源。標(biāo)志加快建立健全以 廉租住房制度為重點(diǎn)、 多渠道解決城市低收 入家庭住房困難的政 策體系的開始，房地產(chǎn) 政策重點(diǎn)開始向保障 房轉(zhuǎn)移改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房制度城市新審批、新開工的住房制度，套型建筑面積 90平方米以下住 房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上；廉租住房、 經(jīng)濟(jì)適用住房和中

15、低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地的年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70% o2010年國(guó)務(wù)院 關(guān)于堅(jiān)決遏制 部分城市房?jī)r(jià) 過快上漲的通 知要切實(shí)履行穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障職責(zé)，建立考核問責(zé)機(jī)制。提出要采取堅(jiān)決的措 施，遏制房?jī)r(jià)過快上 漲，增加住房有效供 給，加快保障性安居工 程建設(shè)增加住房有效供給：探索“綜合評(píng)標(biāo)”、“一次競(jìng)價(jià)”、“雙向競(jìng)價(jià)” 等出讓方式，抑制居住用地出讓價(jià)格非理性上漲，保障性住房、棚 戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng) 總量的70%,并優(yōu)先保證供應(yīng)。加快保障性住房工程建設(shè)為支持保障房建設(shè)，近年政府出臺(tái)了一系列涉及土地供應(yīng)、金融、 稅費(fèi)優(yōu)惠等方面政策，

16、總的來看，力度逐步加大，措施更加具體，更 強(qiáng)調(diào)落實(shí)。類別優(yōu)惠政策備注土地政策保障房計(jì)劃供地7.74萬公頃，同比增加138.9%。金融政策允許民間資本、保險(xiǎn)資金、信托資金、企來發(fā)放中長(zhǎng)期債券等進(jìn)入保障房建設(shè)工程。財(cái)稅政策經(jīng)適房免征營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、減半契稅、土地增值稅。廉租房免征營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、免契稅、所得稅、土地增值稅。公租房免征營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、免契稅、土地增值稅。行政收費(fèi)施工圖審查費(fèi)最低標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)評(píng)費(fèi)減20%、招標(biāo)代理費(fèi)設(shè)上限、工程勘查監(jiān)理費(fèi)有指導(dǎo)價(jià)、保障房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)頭減半收取。（二）湖北省政策分析2011年，湖北省保障住房的任務(wù)為36

17、.86萬套，除新增發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼4萬戶以外，實(shí)物建筑任務(wù)為32.86萬套，包括：新增廉租住房3.5萬套，新增公租房9萬套，新建經(jīng)濟(jì)適用住房3萬套，新建 限價(jià)商品住房2萬套，城市棚戶區(qū)改造10萬戶，國(guó)有工礦棚戶區(qū)改 造2萬戶，林業(yè)棚戶區(qū)（危舊房）改造 1.1萬戶，墾區(qū)危房改造2.26 萬戶。為了完了中央央下達(dá)的任務(wù)，湖北省出臺(tái)了一系列配套政策來,從各方面來落實(shí)保障房的建設(shè)。時(shí)間及文件主要內(nèi)容主要特點(diǎn)2007年關(guān)于加強(qiáng)城鎮(zhèn)居民住 房保障工作的意見提出建立廉租房制度，對(duì)救助標(biāo)準(zhǔn)、資金、用地等方面 做出安排，改進(jìn)規(guī)范經(jīng)適房制度。建立多渠道的保 障體系。2009年 湖北省20092011年廉租房保障規(guī)

18、劃制定2009-2011年廉租房任務(wù)，從政策、資金、用地等 方面作了部屬。進(jìn)一步加化了廉 租房政策。2010年省政府進(jìn)一步加強(qiáng)住 房保障工作的意見提出了加強(qiáng)廉租房等保障房建設(shè)要求，進(jìn)一步加大政策 扶持力度。理順體制，推進(jìn)保 障房各項(xiàng)目工作。2010年關(guān)于研究全省住房保 障和房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)工作的會(huì) 議紀(jì)要（15）提出了 2010年建設(shè)20萬套保障房任務(wù)，并制定實(shí)施細(xì) 貝U。加快保障房建設(shè) 和房地產(chǎn)市健康 發(fā)展。2010年關(guān)于全面推進(jìn)我省住 房保障工作的會(huì)議紀(jì)要（61）針對(duì)建設(shè)保障房出現(xiàn)在問題進(jìn)行了分析，進(jìn)一步完善目 標(biāo)責(zé)任制。研究部屬完成保 障房任務(wù)的措施。2010年關(guān)于審計(jì)有關(guān)問題的 會(huì)議紀(jì)要

19、（66）對(duì)廉租房建設(shè)和資金使用的審計(jì)情況進(jìn)行分析。促進(jìn)廉租房健康 發(fā)展。2010年關(guān)于開發(fā)性金融合作 第二次聯(lián)席會(huì)議經(jīng)要（2）住建廳和湖北開行簽署了開發(fā)性金融合作協(xié)議。擴(kuò)大了保障房的 資金來源。2011年關(guān)于加快發(fā)展公共租 賃住房的意見對(duì)公租房發(fā)展提出了明確規(guī)定，公租房成了保障房發(fā)展 的方向。重點(diǎn)扶持公租房 的發(fā)展。三、運(yùn)作模式分析（一）各類保障房的建設(shè)模式“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作”的建設(shè)模式將是完成保障房任務(wù)的主要方式。同時(shí)，各級(jí)地方政府也探索保障房建設(shè)新的舉措。見下表:地區(qū)模式特點(diǎn)北京組建保障性住房投融資公司通過發(fā)放基金、債券等金融產(chǎn)品，用于保障性住房建設(shè)。天津國(guó)內(nèi)首個(gè)政府公屋天津開發(fā)區(qū)政府

20、公屋將實(shí)行“輪候租賃、有限租期、契約管理、 只租不售”的運(yùn)營(yíng)管理模式；政府公屋的出租對(duì)象為開發(fā)區(qū)內(nèi)注冊(cè)經(jīng)營(yíng)的制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)以及高新技術(shù)企業(yè)和研發(fā)機(jī)構(gòu)，不對(duì)個(gè)人出租。深圳安居型商品房經(jīng)濟(jì)適用房住滿5年后就可上市，安居型商品房則須簽訂買賣合同10年后才能取得完成產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)買賣延至10年。廣州提高土地凈收益用于保障房的比例，試點(diǎn)建立保障房建設(shè) 投融資平臺(tái)，在商品房項(xiàng)目中 配建保障房保障房建設(shè)資金在土地凈收益中的提取比例從10%提高至13% ,并研究制定保障性住房建設(shè)資金與土地出讓收益動(dòng)態(tài)掛鉤的新機(jī) 制； 試行在商品房房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中配建保障房；試點(diǎn)建立保障房建設(shè)投融資平臺(tái)；河北保障房補(bǔ)助金采取以

21、獎(jiǎng)代補(bǔ) 的方式按套獎(jiǎng)補(bǔ)，商品商配套 建保障房省級(jí)補(bǔ)助資金采取以獎(jiǎng)代補(bǔ)的方式按套獎(jiǎng)補(bǔ)，與工程進(jìn)度掛鉤；各地須按宗提取土地出讓總收入的5%以上作為保障性住房建設(shè)資金；規(guī)定凡掛牌出讓的商品住房用地項(xiàng)目10%以上強(qiáng)制配建保障性住房，其中廉租房、公租房各 5%。福建商品房配建保障房，公租房配 建店鋪，限地價(jià)，限保障房面 積年度出讓的新增商品住宅建設(shè)用地，按照住宅建筑面積不低于10%的比例配建公共租賃房，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，扣除拆遷安置房后，按照不低于5%的比例配建公共租賃房；允許各地按一定比例在新建公共租賃住房底層配建商業(yè)店鋪，用于出租出售，以彌補(bǔ)公租房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)成本；改革土地招拍掛制度，“限地價(jià)、限保障房

22、面積”。在一系列建設(shè)模式的背后，也暴露出保障性住房層次過多，部分 形式的保障房制度設(shè)計(jì)存在著漏洞，造成了保障房管理成本過高的局 面。因此，經(jīng)過一段時(shí)間的模索，市場(chǎng)需求量最大公租房成了房地產(chǎn)政策的支持的重點(diǎn)。如黃石把所有的保障房全部納入公租房進(jìn)行試 點(diǎn)，形成了廣泛影響的“黃石模式”，并受到了住建部的肯定。各地區(qū)也重點(diǎn)對(duì)公租房建設(shè)進(jìn)行探討。 在此背景下，公租房建設(shè)成了房地產(chǎn)政策支持的重點(diǎn)，支持力度會(huì)進(jìn)一步加大，公租房建設(shè)三種模式序號(hào)建設(shè)模式備注第一種模式由政府出地、政府投資、政府管理。像建設(shè)廉租住房一樣，由政府無償劃 撥或出讓土地，由政府融資建設(shè)。黃石模式第二種模式政府可以劃撥土地，吸引社會(huì)機(jī)構(gòu)來

23、參與建設(shè)，就形成了政府出地，企業(yè) 出錢，主要用在一些用工比較集中的開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以及一些用工比 較集中的大企業(yè)。代建模式第三種模式政府拿出一部分土地，讓各類企業(yè)通過市場(chǎng)方式取得這些土地，然后自己 去建設(shè)公租房，并擁有所有權(quán)。開發(fā)模式（二）各類保障性住房的盈利模式2011年-2015保障房利潤(rùn)總額測(cè)算時(shí)間數(shù)量（刃套）投資金額（億元）投資收益（億元）3%5%201110001300039065020121000130003906502013-20151600240007201200合計(jì)36005000015002500由表中得知，雖然保障性住房?jī)衾麧?rùn)低，但總量大，市場(chǎng)有保證, 是行業(yè)內(nèi)獲得新增

24、市場(chǎng)和穩(wěn)定利潤(rùn)來源的重要保證，止匕外，目前保障性住房經(jīng)營(yíng)模式也開始升級(jí)，這是參與保障性住房建設(shè)未來獲取更大 利潤(rùn)的保證。下圖是各種盈利模式的比較序號(hào)模式競(jìng)標(biāo)選擇價(jià)格付款優(yōu)勢(shì)收益1住宅產(chǎn)業(yè)化開 發(fā)集團(tuán)限制性招標(biāo)競(jìng)價(jià)、議價(jià)標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)，易 控制成本3%-10%2保障房比例配 建開發(fā)一次性競(jìng)拍拿地統(tǒng)一支付地價(jià)開發(fā)商按規(guī)定運(yùn)作10%以上3限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià) 開發(fā)公開招標(biāo)和邀 請(qǐng)議標(biāo)支付開發(fā)補(bǔ)償款、得到劃撥土地/限 房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)首付20%, 結(jié)構(gòu)封頂付80%限價(jià)出售，成本 能控制3%-10%4綜合運(yùn)營(yíng)開發(fā)政府招標(biāo)采購(gòu)、 企業(yè)競(jìng)標(biāo)實(shí)施政府限地價(jià)/房?jī)r(jià)政府提供土，回 購(gòu)有保證10%以 上5現(xiàn)金流平衡滾 動(dòng)開發(fā)限制性

25、招標(biāo)競(jìng)價(jià)/議價(jià)租金還息， 收入還本開發(fā)商資金有 保證，政府回購(gòu) 有保證3%-10%6工業(yè)用地開發(fā)競(jìng)價(jià)/議價(jià)/原企業(yè) 的補(bǔ)償款首付20%, 結(jié)構(gòu)封頂付80%土地成本低，收 益取決于商品 商和保障房的比例12%以 上（數(shù)據(jù)來源：海通證券保障房盈利分析）由于保障房兼具公共屬性與商品屬性，未來可見的盈利模式中， 雖然會(huì)以市場(chǎng)化為主導(dǎo)，但政府在其中也將始終扮演重要作用。因此, 政府主導(dǎo)+市場(chǎng)化運(yùn)作”的模式將成為保障房的最主要盈利方式。市場(chǎng)化運(yùn)作、公司化經(jīng)營(yíng)、企業(yè)化管理將是必然選擇部分盈利企業(yè)參建保障性住房的收益比較開發(fā)企業(yè)企業(yè)優(yōu)勢(shì)利潤(rùn)水平中冶集團(tuán)成本控制和低融資成本；建設(shè)周期短，資金周轉(zhuǎn)快。代建模式12

26、.5%金隅股份自有工業(yè)用地轉(zhuǎn)作保障房開發(fā)用地；豐富的建設(shè)保障房經(jīng)驗(yàn)。毛利率20%北京住總與政府關(guān)系良發(fā)了；長(zhǎng)期開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房，積累了豐富的開發(fā)中低端住房經(jīng)驗(yàn)經(jīng)適房利潤(rùn)率2%-3%限價(jià)房利潤(rùn)率8%-10%萬科集團(tuán)較好的控制成本經(jīng)驗(yàn)；專住大眾化；住宅標(biāo)準(zhǔn)化，批量生產(chǎn)。代建模式6%中國(guó)建筑規(guī)?；a(chǎn)，多元參建模式。根據(jù)自身經(jīng)驗(yàn)，模索出多種種盈利模式：施工總承包模式；投資建造模式；混合開發(fā)模式等。施工總承包模式3%-6% ;投資建造模式8%-10%;混合開發(fā)模式10%（數(shù)據(jù)來源：公司年度報(bào)告業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì) 中國(guó)房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)政策設(shè)計(jì)研究組）由此可見，在國(guó)家規(guī)定保障性住房利潤(rùn) 3%5%的情況下，各 大房

27、地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)保障性住房都獲得了收益。但獲利情況卻不盡相 同。部分企業(yè)參建保障性住房的利潤(rùn)十分可觀，從這些企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)來看，深度挖掘自身優(yōu)勢(shì)是具有較高利潤(rùn)水平的關(guān)鍵。因而，房地產(chǎn)企 業(yè)應(yīng)該在保障性住房的開發(fā)進(jìn)程中， 不斷探索自身優(yōu)勢(shì)，尋求適合企 業(yè)發(fā)展的模式。（三）案例分析湖北黃石市是擁有258萬人口的地級(jí)市，是老工業(yè)基地和資源枯 竭轉(zhuǎn)型城市，有164片棚戶區(qū)、1.5萬戶居民保障房急需改造，又有 2萬戶人均居地面積在13平方米以下中低收入群體以及更多的外來 務(wù)工人員需要解決住房，住房保障任務(wù)艱巨，資金缺口大。黃石市 2009年組合棚戶區(qū)改造進(jìn)行完善保障性住房體系的大膽探索，建立取得較好成績(jī)，列為住

28、房與城鄉(xiāng)建設(shè)部公共租賃房建設(shè)的試點(diǎn)城市。1、政策靈活多樣1） 將所有政策性保障房全部納入公租房， 并作為唯一的住房保障方式。2）多元化籌集房源，盤活存量、發(fā)展增量，鼓勵(lì)各種形式的房源進(jìn)行公租房管理體系。3）成立國(guó)有控股公司，多渠道籌集資金。4）租金和市場(chǎng)掛鉤，鼓勵(lì)購(gòu)買。推出“共有產(chǎn)權(quán)”，回籠資金。2、創(chuàng)新運(yùn)作模式組建國(guó)有住房投資公司， 用政府主導(dǎo) +專業(yè)平臺(tái) +市場(chǎng)化運(yùn)作的方式進(jìn)行保障房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。形式獨(dú)特的“黃石模式” ，為保障性住房建設(shè)注入源源不斷的活力2009 年 12 月，啟動(dòng)棚戶區(qū)改造。由眾邦公司運(yùn)作，異地還建的“金廣廈”小區(qū)破土動(dòng)工，項(xiàng)目占地207 畝，規(guī)劃 12 棟高層住宅樓，

29、總建筑面積 42 萬平方米，配套4608 套住宅。其中配建商品房5 萬平方米、 門面 2 萬平方米。 不僅為中低收入者提供住宅，還可以獲得部分商業(yè)銷售收入。另外， 國(guó)家開發(fā)銀行為眾邦公司制定了期限30 年、 總投資 60 億元保障房投融資計(jì)劃。 有力的支持了黃石保障房的建設(shè)。 由拆遷置換出來的原中心土地約合270 畝，按市價(jià)，約合4.86 億元；為公司的后續(xù)開發(fā)創(chuàng)造了較好的局面。 租金市場(chǎng)化每年為眾邦公司提供了穩(wěn)定的收入。目前的公租房出售試點(diǎn)，也加大了資金回籠的力度。期間，由市委市政府組成工作組，統(tǒng)一協(xié)調(diào)建設(shè)中所遇到的各種 問題，極大的加快了保障房建設(shè)。3、收益情況該項(xiàng)目按黃石市目前的商品房銷

30、售均價(jià)和市場(chǎng)租金進(jìn)行測(cè)算，根據(jù)不同的時(shí)間得出了不同的收益及投資回報(bào)期。（詳情見成本效益分析）四、成本效益分析以黃石“金廣廈”小區(qū)保障房為例，進(jìn)行成本效益分析。該項(xiàng)目占地207畝，土地以出讓的形式取得，出讓金每畝 35萬 元，規(guī)劃共有12棟住宅樓，項(xiàng)目配套4608套住宅，總建筑面積42 萬平方米，配建商品房7萬平方米，全部為18-33層高層建筑，住宅 面積最小的只有36平方米，最大約60平方米。原地置換出來的市內(nèi) 土地270畝，也歸眾邦公司所有。項(xiàng)目建成后，我們以黃石市目前商品房市場(chǎng)均價(jià) 3500元和黃石 市平均月租金300元來測(cè)算，按12年、20年和30年的租金收入來 測(cè)算該項(xiàng)目的投資回收期：

31、項(xiàng)目總投資分析估算表：靜態(tài)財(cái)務(wù)綜合表（12年）序號(hào)總額（萬元）1項(xiàng)目收入1288072總投資合計(jì)120390.752.1項(xiàng)目開發(fā)成本81026.482.2期間費(fèi)用39364.283稅費(fèi)4480.504總成本合計(jì)124871.255稅后凈利潤(rùn)3935.756稅后投資收益率3.27%靜態(tài)財(cái)務(wù)綜合表（20年）序號(hào)總額（萬元）1項(xiàng)目收入1420782總投資合計(jì)120523.462.1項(xiàng)目開發(fā)成本81026.482.2期間費(fèi)用39496.993稅費(fèi)4480.504總成本合計(jì)125003.965稅后凈利潤(rùn)17074.046稅后投資收益率14.17%靜態(tài)財(cái)務(wù)綜合表（30年）序號(hào)總額（萬元）1項(xiàng)目收入1586

32、672總投資合計(jì)120689.352.1項(xiàng)目開發(fā)成本81026.482.2期間費(fèi)用39662.883稅費(fèi)4480.504總成本合計(jì)125169.855稅后凈利潤(rùn)33497.156稅后投資收益率27.75%由表得知：在其他收入相對(duì)固定的情況下，市場(chǎng)租金收入是該項(xiàng)盈利的關(guān)健因素，公租房的時(shí)間越長(zhǎng)，投資回報(bào)率越大，這不考慮后期市場(chǎng)租金的上漲因素。五、風(fēng)險(xiǎn)分析保障性住房的建設(shè)在我國(guó)剛剛起步 , 并且處于需要大規(guī)模建設(shè)的時(shí)期。各項(xiàng)制度尚不完善，雖然國(guó)家大力提倡，但所面臨見險(xiǎn)也很大，主要體現(xiàn)以下幾個(gè)方面。1、政策風(fēng)險(xiǎn)1）地方政府是否回購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)協(xié)議履行過程中， 存在政策非連續(xù)性的風(fēng)險(xiǎn)。 保障性住房項(xiàng)目要求在

33、開工后 2 年內(nèi)建成。項(xiàng)目建成后，如果當(dāng)?shù)卣蛸Y金短缺，無力回購(gòu)或部分回購(gòu)，項(xiàng)目將面臨無法回收成本的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，部分保障性住房項(xiàng)目用地為劃撥土地，因現(xiàn)行政策障礙，無法將廉租房和公租房對(duì)外銷售。2）地方政府財(cái)政能力及融資能力風(fēng)險(xiǎn)保障房建設(shè)所需資金較大，隨著建設(shè)量的增加，缺口越來越大。除中央補(bǔ)助資金1300 億元外，大量資金需要地方政府支出，對(duì)政府的財(cái)政壓力巨大。3）地方政府的還款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。在開發(fā)建設(shè)資金不足的情況下， 除發(fā)當(dāng)?shù)刎?cái)政的撥款， 還需經(jīng)多方融資，地方政府能否提供足額的項(xiàng)目資金擔(dān)保？2、融資風(fēng)險(xiǎn)1）開發(fā)商籌資墊資的融資風(fēng)險(xiǎn)。由于保障房項(xiàng)目時(shí)間緊， 任務(wù)重， 導(dǎo)致的項(xiàng)目資金支付能力達(dá)不到

34、計(jì)劃要求，無法及時(shí)融資，給項(xiàng)目建設(shè)造成的風(fēng)險(xiǎn)2）項(xiàng)目收益的風(fēng)險(xiǎn)保障性住房建設(shè)期僅為兩年，工程規(guī)模大，工期短，如果回購(gòu)期較長(zhǎng)，將會(huì)影響項(xiàng)目投資的回收，增加大量的財(cái)務(wù)成本。直接影響到贏利情況及后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的運(yùn)作。3）工程管理風(fēng)險(xiǎn)。做好工程管理是承包商項(xiàng)目獲得成功的一個(gè)很關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。 在建筑工程項(xiàng)目中，參與實(shí)施的分包單位多，相互協(xié)調(diào)工作難度大，在企業(yè)內(nèi)部各職能部門與項(xiàng)目經(jīng)理部的關(guān)系是否和諧， 項(xiàng)目管理的其他相關(guān)各主體間的配合是否協(xié)調(diào)， 政府有關(guān)部門的介入等問題上， 如果管理跟不上，不能應(yīng)用現(xiàn)代管理手段，不提高自己的全面素質(zhì)，結(jié)果將導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的失敗，由此可能造成巨大的損失。4）項(xiàng)目進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目運(yùn)作和建設(shè)過程中，涉及土地轉(zhuǎn)讓、融資、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、工程地質(zhì)勘察、設(shè)計(jì)與勘察設(shè)計(jì)成果審核、招標(biāo)代理、施工、材料設(shè)備供應(yīng)、質(zhì)量檢測(cè)等協(xié)議簽約、履約過程，由于項(xiàng)目的一次性（不可重復(fù)性）特點(diǎn)，建設(shè)周期又比較長(zhǎng)，涉及的方方面面又比較多，如果在關(guān)鍵的過程出現(xiàn)控制失誤，那將給項(xiàng)目造成相當(dāng)大的風(fēng)