創(chuàng)新戶型-90+戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)匯總課件

1、大牌大牌開發(fā)商的開發(fā)商的對策對策70/9070/90政策下一、前言與緒論一、前言與緒論三、綠地三、綠地9090墅墅二、萬科金色系列二、萬科金色系列四、金地四、金地90+90+小復(fù)式小復(fù)式五、總結(jié)五、總結(jié)一、前言與緒論一、前言與緒論故事從一塊平凡的布料說起故事從一塊平凡的布料說起前言與緒論前言與緒論同樣的一塊布，不同的大師可以剪裁出完全不同的款式同樣的一塊布，不同的大師可以剪裁出完全不同的款式 前言與緒論前言與緒論同樣的同樣的9090平米，不同的地產(chǎn)大腕又會如何平米，不同的地產(chǎn)大腕又會如何點(diǎn)綴？點(diǎn)綴？ 拼貼？拼貼？ 裁剪？裁剪？ 前言與緒論前言與緒論大牌的設(shè)計(jì)師為不同的明星定制紅毯禮服大牌的設(shè)計(jì)

2、師為不同的明星定制紅毯禮服 前言與緒論前言與緒論大牌的開發(fā)商又為誰定制特別的大牌的開發(fā)商又為誰定制特別的9090？前言與緒論前言與緒論答案是答案是我我 們們前言與緒論前言與緒論我們是我們是既要照顧到錢包，又要照顧到 的一群人前言與緒論前言與緒論能滿足我們的能滿足我們的9090平米，必須是平米，必須是領(lǐng)先的：領(lǐng)先的： 倡導(dǎo)者、傳揚(yáng)者，而非追隨者創(chuàng)新的：創(chuàng)新的： 有自身理念融入其中值得借鑒的：值得借鑒的： 得到認(rèn)可，受到追捧前言與緒論前言與緒論作為一生可能僅此一次購買的奢侈品縱觀上海的住宅市場這些品牌的90+產(chǎn)品列入考慮范圍二、萬科金色系列二、萬科金色系列9090的三房的三房 萬科對空間的萬科對空

3、間的全新詮釋全新詮釋萬科金色萬科金色90+90+系列系列狀態(tài)：已售罄所在板塊：三林板塊物業(yè)類型：多層、小高層占地：5.3萬方容積率：1.59總建面：8.5萬方綠化率：35%90+特色戶型簡要客戶構(gòu)成：自住，年輕人為主狀態(tài)：已售罄所在板塊：三林板塊物業(yè)類型：別墅、高層占地：18.7萬方容積率：1.5總建面：10.5萬方綠化率：50%90+特色戶型簡要客戶構(gòu)成：自住，年輕人為主戶型分析戶型分析金色雅筑、金色里程金色雅筑、金色里程位于城市中的住宅，滿足客戶對便捷城市生活的追求位于城市中的住宅，滿足客戶對便捷城市生活的追求萬科金色系列萬科金色系列萬科金色里程、金色雅筑萬科金色里程、金色雅筑90+90+

4、戶型鑒賞戶型鑒賞金色里程 89平米3房 缺點(diǎn)：動線不佳，客臥朝北客廳開間不寬進(jìn)門及餐廳空間較局促書房面積較小僅有一個(gè)衛(wèi)生間優(yōu)點(diǎn)：主臥設(shè)置衣帽間衛(wèi)生間干濕分離儲物間設(shè)計(jì)缺點(diǎn)：排布不佳；南臥緊挨廚房、客臥靠北僅有一個(gè)衛(wèi)生間廚房衛(wèi)生間均為夾縫窗，不利于采光和通風(fēng)金色雅筑 93平米3房優(yōu)點(diǎn)：衛(wèi)生間干濕分離主臥附帶衣帽間U型廚房設(shè)計(jì)萬科金色萬科金色90+90+系列樣板房實(shí)景圖系列樣板房實(shí)景圖金色里程樣板房展示主臥緊靠廚房衛(wèi)生間沒有全明設(shè)計(jì)萬科金色萬科金色90+90+系列樣板房實(shí)景圖系列樣板房實(shí)景圖金色雅筑樣板房展示客廳開間不寬，只能擺放液晶屏電視機(jī)餐廳空間較小，兩個(gè)廳空間局促萬科金色萬科金色90+90+

5、系列戶型總結(jié)系列戶型總結(jié)特征1：2房空間升級3房享受 傳統(tǒng)意義的90兩房經(jīng)過萬科的重新打造，通過提高面積使用率改造成創(chuàng)新的小三房特征2：麻雀雖小五臟俱全 90的空間里，起居室、餐廳、廚房、書房、衣帽間一應(yīng)俱全； 布局雖顯緊湊卻對日常生活的沒有太大影響萬科金色萬科金色90+90+系列系列同時(shí)，鋪天蓋地鋪天蓋地的廣告宣傳為萬科90+系列籠絡(luò)了極高的人氣萬科金色萬科金色90+90+系列系列項(xiàng)目名投放次數(shù)起始時(shí)間高頻時(shí)間段代表性媒體萬科金色雅筑2808年5月08年9月租售情報(bào)、東方早報(bào)新民晚報(bào)、新聞晨報(bào)萬科金色里程5208年8月08年10月11月09年2月上海樓市、租售情報(bào)、新聞晨報(bào)、東方早報(bào) 08年

6、5月，金色雅筑的高調(diào)宣傳引起了強(qiáng)烈的市場反響，在需求與人氣不斷高漲的同時(shí)，萬科又乘勝追擊，先后推出了金色里程等一系列90+產(chǎn)品，萬科的90+理念逐步在市場上被認(rèn)可及推廣，形成了一個(gè)具有品牌影響力的產(chǎn)品線。萬科金色系列萬科金色系列我們到底要不要買萬科的房子？！我們到底要不要買萬科的房子？！房價(jià)飆升！炒房不斷！投機(jī)無數(shù)！廣告鋪天蓋地！萬科金色萬科金色90+90+系列系列購房關(guān)鍵詞購房關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞1 1：兩房空間三房享受：兩房空間三房享受 90平方米的高得房率3房；萬科巧妙設(shè)計(jì)的l型廚房、“三分離式”衛(wèi)生間、“大面積的飄窗和陽臺”以及有效整合和運(yùn)用了“邊邊角角”的空間，讓面積得到了充分的利用關(guān)

7、鍵詞關(guān)鍵詞2 2：低價(jià)的超值享受：低價(jià)的超值享受 90+的產(chǎn)品面積小，總價(jià)低,這也是萬科90+產(chǎn)品積聚高人氣的原因之一。此外萬科90+產(chǎn)品一大創(chuàng)新即MINI情景花園洋房，層層退臺設(shè)計(jì)，可謂低總價(jià)提供類別墅的生活體驗(yàn) 關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞3 3：萬科品牌：萬科品牌 從首創(chuàng)“物業(yè)管理”模式而響徹全國到全國第一個(gè)業(yè)主委員會的成立，從萬客會的成立到近年來“建筑無限生活”品牌理念的提出，萬科品牌的已經(jīng)在市場上形成一定的影響力；因此每次有“大動作”都會得到市場的關(guān)注萬科金色萬科金色90+90+系列系列最終，他們還是被這片小小的空間所打動萬科金色系列萬科金色系列李小姐李小姐& &周先生周先生身份：金

8、色雅筑業(yè)主來源：6號線沿線客戶年齡：27歲/29歲職業(yè)：外企白領(lǐng)現(xiàn)身說法： 準(zhǔn)備做婚房，沖著萬科品牌慕名而來，小三房的設(shè)計(jì)，帶裝修，功能齊全，小區(qū)的花園洋房式的風(fēng)格很漂亮，總價(jià)也在接受的范圍。樓盤周邊的配套設(shè)施較全，兩個(gè)人都在張江上班，地鐵6號線十分便捷！自住是首選自住是首選萬科金色系列萬科金色系列王先生王先生身份：金色里程業(yè)主來源：三林區(qū)域客年齡：38歲職業(yè)：國企職員現(xiàn)身說法： 家住在三林，看到家樂福門口的廣告，過來看看，小三房的設(shè)計(jì)很有特色，總價(jià)也不是很高，準(zhǔn)備自己用來住，本身對于周邊的環(huán)境也較為熟悉，教育配套不錯，孩子上學(xué)更方便了。而且三林現(xiàn)在屬于世博經(jīng)濟(jì)輻射區(qū)，房價(jià)估計(jì)還會漲。改善居住

9、，投資為輔改善居住，投資為輔萬科金色萬科金色90+90+系列系列在這個(gè)炒房的年代，這兩個(gè)項(xiàng)目的在這個(gè)炒房的年代，這兩個(gè)項(xiàng)目的入住率均高達(dá)入住率均高達(dá)90%90%原因是原因是萬科金色萬科金色90+90+系列系列l(wèi)以中產(chǎn)家庭的首購（年輕白領(lǐng)為主）及經(jīng)濟(jì)型改善客戶（因動遷獲得資金的客戶占有一定比例）為主中中中產(chǎn)年年年輕上上上海軌軌軌道附附附加值l關(guān)注社區(qū)品質(zhì)、產(chǎn)品附加值l對軌道交通依賴度高l上海本地的客戶浦東浦西的客戶各占一半，而外地的也只占了一成左右；這說明對于從小居住環(huán)境擁擠的本地人而言這樣的戶型恰到好處萬科金色萬科金色90+90+系列系列但是，豪華品牌包裝背后的負(fù)面評論也不絕于耳萬科金色系列萬

10、科金色系列評論1： 房子比想象中稍微大一點(diǎn)，90的3房，廳（面子）還是可以的，但是廚房很小，衛(wèi)生間更小，并且被拆成了三間讓人很不習(xí)慣。陽臺很小更本放不近大的滾筒洗衣機(jī)，房間墻壁很薄，隔壁說話這邊都聽得到評論2： 聽說外墻內(nèi)保溫，材料多所以會減小實(shí)用面積，對于小房型更是致命傷；而且交房是精裝修房，自己就沒辦法布置了評論3： 房型不好，飯廳客廳連在一起，房間小、小房間就更??！衛(wèi)生間、浴室和電梯墻圍成了一個(gè)面積不小但是用不上的過道你總不能在廁所門口擺個(gè)桌子什么的吧，再說也沒那么大的地方評論4： 住久了居然發(fā)現(xiàn)房子出現(xiàn)不隔音、漏水、地板發(fā)霉、裝修材料假冒偽劣等問題，90%的房子都在漏水，還有10%是沒

11、有入住的，這臺夸張了！萬科金色萬科金色90+90+系列系列這時(shí)，萬科掌門人王石出來說話了萬科金色系列萬科金色系列住宅小型化的必然趨勢是萬科自1997年以來已經(jīng)形成的定論 2001年，王石已明確提出“小戶型將是未來市場的主流” 2006年12月，“萬科可能住宅設(shè)計(jì)競賽”的方題定為：80平方米的可能性70/90政策出臺后，我們就根據(jù)萬科的總體營銷思路走，往小戶型方 面發(fā)展；同時(shí)，市場需求和反饋也給了我們很多思路：90平米左右 的房子，有效利用合理規(guī)劃的話，能延長戶型的使用周期，滿足成長 型家庭所需企業(yè)做的廉租房，如何作為一項(xiàng)商品介入到城市的政策性廉租房市場， 萬科也正在研究琢磨的過程中，在產(chǎn)品層面

12、，也要做很多研究表面上，萬科為順應(yīng)表面上，萬科為順應(yīng)7070、9090政策，提出了政策，提出了2+12+1的創(chuàng)新戶型的創(chuàng)新戶型實(shí)則，萬科早在實(shí)則，萬科早在1010年前開始了他的小戶型戰(zhàn)略！年前開始了他的小戶型戰(zhàn)略！萬科金色系列萬科金色系列嫌嫌9090平太大？！平太大？！還要更小的？！還要更小的？！萬科金色城市萬科金色城市狀態(tài)：在售所在板塊：北蔡板塊物業(yè)類型：高層占地：6萬方容積率：1.99總建面：14萬方綠化率：50%80+特色戶型為主 80+戶型均已售罄簡要客戶構(gòu)成：自住，年輕人為主戶型分析戶型分析金色城市金色城市繼承繼承90+90+所有優(yōu)點(diǎn)的所有優(yōu)點(diǎn)的80+80+萬科金色城市萬科金色城市萬

13、科金色城市萬科金色城市80+80+戶型附加面積解析戶型附加面積解析建筑面積：79一房一房 三房三房79 99贈送約20兩個(gè)設(shè)備平臺設(shè)備平臺設(shè)備平臺萬科金色城市萬科金色城市80+80+戶型鑒賞戶型鑒賞南北通透，房型方正11118.58.5約3.6米L型廚房，餐廚一體，完善了功能僅有一個(gè)衛(wèi)生間過道較長贈送的兩個(gè)房間均朝北，且空間局促主臥落地窗設(shè)計(jì)，增加視野入戶玄關(guān)帶隱蔽式收納空間萬科金色城市樣板房實(shí)景細(xì)部萬科金色城市樣板房實(shí)景細(xì)部近11平米的贈送面積主臥間的落地窗設(shè)計(jì)萬科金色城市萬科金色城市80+80+戶型附加面積解析戶型附加面積解析建筑面積：76一房一房 二房二房76 87 贈送11設(shè)備平臺贈送

14、11設(shè)備平臺萬科金色城市萬科金色城市80+80+戶型鑒賞戶型鑒賞U型廚房空間，料理臺功能分區(qū)入戶玄關(guān)帶隱蔽式收納空間約3.7米約6平米的露臺直連客廳，增加奢侈感僅有一個(gè)衛(wèi)生間主臥落地窗設(shè)計(jì)，增加視野南北不通透，影響空氣流通萬科金色城市樣板房實(shí)景細(xì)部萬科金色城市樣板房實(shí)景細(xì)部近11平米的贈送面積約3.7米面寬開間萬科金色萬科金色80+80+系列戶型總結(jié)系列戶型總結(jié)兩個(gè)戶型均有1018特征特征1 1：1+N1+N房，更多空間房，更多空間 繼90+系列后，80+在其基礎(chǔ)上再次深度剖析空間，更多的功能間，1房可變成2房，甚至3房。 空間被科學(xué)化的劃分， 面積縮小的同時(shí)卻不影響居住品質(zhì)特征特征2 2：贈

15、送設(shè)備平臺：贈送設(shè)備平臺 兩個(gè)戶型具有10-20左右的贈送面積，可自行改造成書房，兒童房或儲藏室。這一點(diǎn)無疑贏得了許多購房者的青睞特征特征1 1：入戶收納空間：入戶收納空間 80的空間雖不大，但是入戶設(shè)有玄關(guān)及收納空間，實(shí)用方便，且更巧妙地提高了主人的私密性萬科金色系列萬科金色系列為了這個(gè)剛出生的娃兒，父母沒少花心思為了這個(gè)剛出生的娃兒，父母沒少花心思萬科金色萬科金色80+80+系列系列項(xiàng)目名投放次數(shù) 起始時(shí)間 高頻時(shí)間段代表性媒體萬科金色城市555508年6月09年5月6月租售情報(bào)、東方早報(bào)新民晚報(bào)、上海樓市 借著08年推出的90+房型的熱潮和積聚的高人氣，為80+的推廣做了很好的鋪墊。加之

16、09年年中為80+產(chǎn)品系列做的一系列的高調(diào)宣傳，為該樓盤積攢了極高的關(guān)注度 萬科金色系列萬科金色系列這位這位80+80+的寵兒在開盤后的的寵兒在開盤后的3 3天就被瘋搶完畢天就被瘋搶完畢 并且，自住性需求較并且，自住性需求較90+90+更高更高 萬科金色系列萬科金色系列80+80+客戶看重的是什么？客戶看重的是什么？房型？房型？價(jià)格？價(jià)格？環(huán)境？環(huán)境？升值潛力？升值潛力？品牌？品牌？萬科金色萬科金色90+90+系列系列相較于相較于90+90+更高的附加值更高的附加值 80+房型都很方正，利用率也很高，更重要的是它有許多附贈的面積，實(shí)際面積都要比建筑面積多出 20平方米左右，原本一房可變兩房，兩

17、房變?nèi)?，更令人可難以置信的是原本一房的C1戶型居然變成了小三房！相較于相較于90+90+更多的彈性空間更多的彈性空間 對于家庭生活的可塑性大， 有幾個(gè)空間都是可以根據(jù)每個(gè)家庭的需要，進(jìn)行重新打造的；比如，同 樣是一個(gè)放置拖把、掃帚的設(shè)備平臺，在傳統(tǒng)戶型中設(shè)備平臺只能“始終如一”地履行它的職責(zé)，而在 萬科80+產(chǎn)品系的房子中，主人可以獲得更多更自由的選擇，可以將設(shè)備平臺改作孩子的陽光活動室， 改成藏書室，改成客人房間等等這是客戶與開發(fā)商共同認(rèn)定的這是客戶與開發(fā)商共同認(rèn)定的90+90+現(xiàn)身現(xiàn)身（金色雅筑）（金色雅筑）雙城奇兵雙城奇兵（金色里程）（金色里程）王者歸來王者歸來（金色城市）（金色城市）

18、萬科金色系列萬科金色系列東東浦浦萬科金色系列萬科金色系列同策觀點(diǎn)同策觀點(diǎn) 我們認(rèn)為，萬科緊跟“7090”政策推出了金色系列中一系列的90+戶型（金色里程、金色雅筑），并且緊隨其后推出了80+戶型（金色城市）；其創(chuàng)新性、經(jīng)濟(jì)性、實(shí)用性的戶型引起了年輕購房者強(qiáng)烈的關(guān)注，一房二房變?nèi)?、四房成為了其灌入的理念?萬科的90+ 80+產(chǎn)品的熱賣最有利地證明了其成功。 萬科越做越大，面積越做越小萬科越做越大，面積越做越小其中蹊蹺終得見其中蹊蹺終得見三、綠地三、綠地9090墅墅9090平米能做別墅？！平米能做別墅？！綠地綠地9090墅墅綠地布魯斯小鎮(zhèn)綠地布魯斯小鎮(zhèn)綠地薔薇九里綠地薔薇九里所在板塊：松江新城

19、物業(yè)類型：聯(lián)排別墅、小高層占地：18.7萬方容積率：1.39總建面：26萬方綠化率：35%90墅面積段：80、95-98推量：09年12月首次推出300套房源，至今共陸續(xù)推出526套去化速度：開盤首日去化200套，目前剩下10套房源簡要客戶構(gòu)成：軌道9號線沿線客戶，自住投資比例各半所在板塊：惠南物業(yè)類型：聯(lián)排別墅、多層、小高層占地：8.6萬方容積率：1.25總建面：10.75萬方綠化率：37%90墅面積段：84-92、92-98目前銷售情況：尚未開盤的客戶蓄水期，200套房源已有1000組意向客戶意向客構(gòu)成：區(qū)域客較少，市區(qū)客為主；投資客多來自溫州綠地綠地9090墅墅戶型分析戶型分析薔薇九里薔

20、薇九里佘山腳下、有天有地；閑看花園、后停車位佘山腳下、有天有地；閑看花園、后停車位薔薇九里薔薇九里 9595 附加面積解析附加面積解析三層閣樓二層一層地下室贈送地下室面積33平米、層高約3米一層贈送花園，面積約4平米二層贈送北向露臺，面積為4平米一層連二層挑高6.3米，可分割出一間約12平米的臥室三層為主臥套間，高2.7米；贈送北向露臺，面積為6平米閣樓是從三層分割出來，可使用面積為10-15平米，尖頂處約2.5米閣樓+三層=5.2米開放式車位薔薇九里薔薇九里 9595 戶型鑒賞戶型鑒賞一層地下室二層閣樓三層一層南北通透，但由于棟距只有3-6米、日照和私密性受到影響客衛(wèi)只能擺放一個(gè)座便器餐廳空

21、間略顯局促樓梯狹窄，寬約1米二層北臥室略顯局促附贈的2樓、3樓露臺可由物業(yè)統(tǒng)一搭建玻璃房客衛(wèi)餐廳北臥約5米不能封閉的車庫最高處2.5米的閣樓薔薇九里薔薇九里 9595 實(shí)景圖片細(xì)部實(shí)景圖片細(xì)部約4平米的入戶花園交房時(shí)未隔層的挑高大廳1F1F2F2F3F3F閣樓閣樓薔薇九里薔薇九里 8080 附加面積分析附加面積分析一層地下室二層閣樓贈送地下室面積33平米、層高約3米一層贈送花園，面積約4平米一層無挑高，層高3米二層贈送南向露臺2平米，北向露臺4平米供南北兩間臥室使用閣樓面積約20平米，最高處達(dá)4.1米開放式車位可編輯薔薇九里薔薇九里 8080 戶型鑒賞戶型鑒賞一層地下室二層閣樓二層附贈南北雙露

22、臺；但西南側(cè)陽臺易受西曬影響樓梯狹窄，寬約1米一層南北通透，但由于棟距只有3米、日照和私密性受到影響客衛(wèi)只能擺放一個(gè)座便器廚房面積較小，功能性欠佳廚房西南側(cè)2平米陽臺閣樓露臺約5米一層、地下室薔薇九里薔薇九里 8080 實(shí)景圖片細(xì)部實(shí)景圖片細(xì)部最高處4.1米的閣樓地下室的窗地下室一樓衛(wèi)生間，只能容納一個(gè)座便器廚房面積偏小閣樓最高處閣樓最高處4.14.1米米1F1F2F2F綠地綠地9090墅墅戶型分析戶型分析布魯斯小鎮(zhèn)布魯斯小鎮(zhèn)周康之下、別有洞天；西望薔薇、遙相輝映周康之下、別有洞天；西望薔薇、遙相輝映布魯斯小鎮(zhèn)布魯斯小鎮(zhèn) C1C1戶型戶型 92-9892-98 附加面積分析附加面積分析一層地下

23、室二層三層贈送地下室面積45平米、層高超過2.6米一層贈送南向入戶花園，面積約10平米；送北向花園約2平米一至三層層高2.9m 車庫一層架空、二層可隔開做臥室套間，增加約15平米三層是主臥的套內(nèi)設(shè)計(jì)： 在二層臥室套間上再隔一層做露臺和全明浴室 贈送朝南方向約2的露臺 東側(cè)不封頂?shù)臉翘菘筛糸_做衣帽間開放式車位布魯斯小鎮(zhèn)布魯斯小鎮(zhèn) C1C1戶型戶型 92-9892-98 戶型鑒賞戶型鑒賞二層三層一層地下室衛(wèi)生間寬不足1米，長僅1.5米，十分窄小 房型方正、南北通透，但由于棟距只有8.8-11米、私密性受影響二層北臥因有一個(gè)衛(wèi)生間而空間略顯局促樓梯狹窄，寬約1米三層主臥套間尺度較大，可看望星空的全明

24、浴室是戶型賣點(diǎn)約5米約10米衛(wèi)生間采光天井采光天井布魯斯小鎮(zhèn)布魯斯小鎮(zhèn) C1C1戶型戶型 92-9892-98 實(shí)景圖片細(xì)部實(shí)景圖片細(xì)部10平米的入戶花園主臥套間設(shè)置，寬敞氣派二層、三層的2平米南向露臺可遙望星空的全明浴室布魯斯小鎮(zhèn)布魯斯小鎮(zhèn) C2C2戶型戶型 84-9284-92 附加面積分析附加面積分析二層三層一層地下室贈送地下室面積45平米、層高超過2.6米一層贈送南向入戶花園，面積約10平米；送北向花園約2平米贈送室內(nèi)挑高庭院，可改建為餐廳 一至三層層高2.9m 二層將挑高庭院隔開，增加約8的面積，可用作衛(wèi)生間三層是主臥的套內(nèi)設(shè)計(jì)： 北向可打通做L型的大露臺 南向臥室贈送約2的雨棚 在

25、二層庭院隔開的衛(wèi)生間上再做三層的衛(wèi)生間開放式車位布魯斯小鎮(zhèn)布魯斯小鎮(zhèn) C2C2戶型戶型 84-9284-92 戶型鑒賞戶型鑒賞二層三層一層地下室衛(wèi)生間寬不足1米，長僅1.5米，十分窄小 房型方正、南北通透，但由于棟距只有8.8-11米、私密性受影響二層南北各有一間臥室，面積適中；美中不足的是只有一個(gè)次衛(wèi)樓梯狹窄，寬約1米三層主臥套間尺度較大，但只有3平米的書房顯得畫蛇添足約10米衛(wèi)生間約5米書房采光天井采光天井布魯斯小鎮(zhèn)布魯斯小鎮(zhèn) C2C2戶型戶型 84-9284-92 實(shí)景圖片細(xì)部實(shí)景圖片細(xì)部挑高的內(nèi)置式庭院（未封閉）客廳南向1.5米高落地窗采光封閉內(nèi)置式庭院后做成的餐廳三層的書房，略顯局促

26、9090墅戶型特征總結(jié)墅戶型特征總結(jié)附加值1：不可封頂?shù)能囄?私家車位為戶型加分不少，但對于有車一族而言，刮風(fēng)下雨時(shí)愛車何去何從成為無法規(guī)避的問題附加值2：地下室贈送 附贈的地下室不計(jì)入銷售面積，卻可在再次出售時(shí)計(jì)入產(chǎn)權(quán)；這為投資客帶來福音附加值3：挑空客廳 在挑空客廳上隔出一個(gè)房間無疑增加了功能間的使用，但也因此顯得排布更加局促附加值4：內(nèi)庭院 在首層戶型中可打通與餐廳相連，形成半室外采光餐廳；增添不少用餐樂趣9090墅戶型特征總結(jié)墅戶型特征總結(jié)附加值5：主臥套房 通過交房后封閉各項(xiàng)空間形成的主臥套房在尺寸上體現(xiàn)了別墅應(yīng)有的氣度附加值6：花園與露臺 附贈的花園與露臺使得“豎起來的三房”有了別

27、墅的空間感附加值7：閣樓 閣樓最高4.1米打破了傳統(tǒng)閣樓“低頭彎腰”的感覺，使得閣樓不再是戶型中的雞肋綠地綠地9090墅墅非主流產(chǎn)品的橫空出世，吸引了不少略帶沖動的消費(fèi)者非主流產(chǎn)品的橫空出世，吸引了不少略帶沖動的消費(fèi)者就像興致勃勃地拿著200200萬萬和心愛之人私奔一樣， 這樣的人居然以1：4的概率出現(xiàn)在現(xiàn)場綠地綠地9090墅墅甚至，出現(xiàn)了甚至，出現(xiàn)了9090墅購房團(tuán)墅購房團(tuán) “綠地90墅購房圈”的標(biāo)志明確地指出該論壇是以產(chǎn)品為導(dǎo)向以產(chǎn)品為導(dǎo)向的購房團(tuán)，這是在以項(xiàng)目為導(dǎo)向的基礎(chǔ)上的突破突破綠地綠地9090墅墅購房關(guān)鍵字購房關(guān)鍵字購房關(guān)鍵詞購房關(guān)鍵詞1 1： 9015090150的高附加值的高附

28、加值 庭院車庫、空中露臺、閣樓等對半室內(nèi)空間的挖掘和利用，很好地在視覺上、感官上擴(kuò)大了原本只有90平米的空間；這使得“蝸居”在城市的人們有了眼前一亮的感覺購房關(guān)鍵詞購房關(guān)鍵詞2 2：位置：位置& &價(jià)格價(jià)格 在佘山腳下?lián)碛幸惶讋e墅是許多人終生的夢想，而這個(gè)夢想現(xiàn)在只需200萬就能實(shí)現(xiàn)，夢想的提前實(shí)現(xiàn)增加了客戶的沖動購房關(guān)鍵詞購房關(guān)鍵詞3 3：開發(fā)商的：開發(fā)商的“牌子牌子”和項(xiàng)目本身的和項(xiàng)目本身的“牌子牌子” 新產(chǎn)品的“一炮走紅”在綠地產(chǎn)品系中已不是首例；在開發(fā)商已經(jīng)樹立起的良好品牌效應(yīng)的前提下推出應(yīng)景的產(chǎn)品，受到大眾的關(guān)注綠地綠地9090墅墅盡管盡管，他們還有那么一點(diǎn)點(diǎn)顧慮綠地

29、綠地9090墅墅評價(jià)1： 并沒有大別墅一眼看不完的氣派，倒像是童話中的林間小屋。雖然聯(lián)排別墅使之看起來長長的，撇開一排8戶不說，單拿一戶來說是真的相當(dāng)窄，從邊上看去層高也不高，3層還有閣樓的高度也不覺得高，有些難以想象這些內(nèi)容是怎么容納進(jìn)這么小小的空間之中評價(jià)2： 每戶人家的地基大約40-50，拿一層來說，這么小的面積里面有客廳、餐廳、衛(wèi)生間、廚房、車庫、樓梯等等這么多內(nèi)容，可想而知能有多大地方了，就算挑高的設(shè)計(jì)使得客廳并不顯得那么壓抑，但空間還是很小，顯得很局促 評價(jià)3： 挑空上方重量將達(dá)數(shù)噸，如要改裝，安全保證要求極高，成本肯定也要上去；萬一再來個(gè)搭建不合法，那以后有得是罪可受了綠地綠地9

30、090墅墅但還是但還是，毅然決然地做了決定綠地綠地9090墅墅張女士張女士身份：薔薇九里簽約客來源：9號線沿線客戶年齡：37歲職業(yè)：公司中層管理現(xiàn)身說法： 當(dāng)初是聽到綠地集團(tuán)放出消息說有90平米的別墅還是在佘山的就想過來看看，看了看覺得反正房子夠大什么（功能間）都有、雙休日可以過來小?。粊砹酥笾赖叵率沂撬偷亩肄D(zhuǎn)手賣掉的時(shí)候是算面積的就當(dāng)場決定買下來！投資自住兩不誤！投資自住兩不誤！綠地綠地9090墅墅李先生李先生身份：薔薇九里簽約客來源：市區(qū)自駕客年齡：29歲職業(yè)：小型私營業(yè)主現(xiàn)身說法： 一直想買套別墅當(dāng)做資產(chǎn)分配，但價(jià)格示意我還要繼續(xù)奮斗?，F(xiàn)在花200多萬就能在佘山買套別墅，這里學(xué)校那

31、么多租出去肯定沒問題；其實(shí)現(xiàn)在想想住著也挺好，反正地鐵就在旁邊，到徐家匯也就半小時(shí)！錢已經(jīng)付了，還沒決定買來錢已經(jīng)付了，還沒決定買來“組啥組啥”！綠地綠地9090墅墅面對如此堅(jiān)決的“新娘新娘”，“新郎新郎”綠地是怎么說的呢？綠地綠地9090墅墅獨(dú)棟有的，獨(dú)棟有的，9090墅都有墅都有創(chuàng)新90平方米的三層別墅 獨(dú)特產(chǎn)品形態(tài)避免同質(zhì)競爭 一款擁有三層格局的別墅產(chǎn)品，其從室內(nèi)、半室內(nèi)、室外多維角度，深度挖掘建筑空間的可塑部分，通過創(chuàng)新設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)大面積生活空間，成就超高性價(jià)比別墅 ； 另一方面，隨著上海社會結(jié)構(gòu)的變化，中堅(jiān)階層正在成為上海消費(fèi)主流，這部分群體的財(cái)富積累雖沒有達(dá)到塔尖水平，但具有獨(dú)特的生

32、活和文化品位，從內(nèi)心深處不喜歡擁擠的城市公寓，對別墅的需求卻因?yàn)榭們r(jià)高企而望而卻步 綠地集團(tuán)董事長綠地集團(tuán)董事長 張玉良張玉良 “以正合，以奇勝以正合，以奇勝”“饑渴營銷饑渴營銷”制造懸念制造懸念只有“內(nèi)涵”不注重“門面”也是種膚淺，良好的營銷手段帶來名利雙收宣傳新概念最有效的方法，是充分利用新概念的“新聞性”，張揚(yáng)它的沖擊力，從而給人深刻印象；綠地90墅在上市之前，就綜合了新聞、公關(guān)、促銷、廣告等多種形式，來為新概念開路，以期獲得人們最大的關(guān)注綠地綠地9090墅墅在推廣操作過程中，綠地90墅推廣打破以往通過項(xiàng)目入市建立產(chǎn)品品牌的傳統(tǒng)模式，反其道而行之 首先對產(chǎn)品進(jìn)行獨(dú)立包裝，推向市場 10月

33、份一系列亮相動作之后，市場被吊足了胃口卻遲遲不見產(chǎn)品的饑餓狀態(tài)下，再以“雙響炮”的方式，推出兩個(gè)90墅項(xiàng)目綠地薔薇九里和綠地布魯斯小鎮(zhèn)，將市場積蓄的能量推到最大爆發(fā)當(dāng)量項(xiàng)目名投放次數(shù)起始時(shí)間高頻時(shí)間段代表性媒體綠地薔薇九里909年10月09年10月理財(cái)周刊、東方早報(bào)新民晚報(bào)、新聞晨報(bào)綠地布魯斯小鎮(zhèn)2209年10月09年10月12月理財(cái)周刊、新民晚報(bào)新聞晨報(bào)綠地綠地9090墅墅面對如此堅(jiān)決的“新娘”，她的娘家娘家又是怎么說的呢？綠地綠地9090墅墅正方觀點(diǎn)正方觀點(diǎn) 綠地在90平方米上做創(chuàng)新從時(shí)間上來看并不是最新，但他把90平米豎起來了，這就是升級豎起來了，這就是升級 “綠地90墅購房圈”的上線意

34、味著購房圈跨入了產(chǎn)品購房圈的新紀(jì)元產(chǎn)品購房圈的新紀(jì)元，也標(biāo)志著供求雙方的良好信心反方觀點(diǎn)反方觀點(diǎn) 綠地90墅賣的是房子還是概念？是滿足客戶對“別墅”的偏好需求還是滿足客戶的實(shí)際居住實(shí)際居住需求需求？房間太小了！ 本來買90墅的目的是想少花錢、多得面積，現(xiàn)在算下來一套房子的總價(jià)和周圍150平米的三房的價(jià)格差不多，這不是在欺騙感情欺騙感情嗎？ 綠地綠地9090墅墅同策觀點(diǎn)同策觀點(diǎn) 我們認(rèn)為，一個(gè)產(chǎn)品的熱銷一定有他的理由，我們不僅要看他的產(chǎn)品，更要看他的推廣手段；綠地90墅項(xiàng)目抓住了客戶最關(guān)注的東西“面子過硬、里子過得面子過硬、里子過得去去”，因此在營銷過程中得到巨大成功。 但是，一個(gè)品牌要走得遠(yuǎn)，

35、是與其口碑成無限正相關(guān)性的；該產(chǎn)品究竟是一場革命還是曇花一現(xiàn)，關(guān)鍵要看“新娘”在入住后對這場婚姻的切實(shí)感受切實(shí)感受四、金地四、金地90+90+小復(fù)式小復(fù)式未未來，有多未來？金地未未來金地未未來90+90+系列系列狀態(tài)：已售罄所在板塊：外高橋板塊占地：96383平方米容積率：1.6總建面：154212平方米綠化率：35%面積段：89.6（小復(fù)式）、約89（小洋房）、86.17（兩房公寓）推量：共推出1611戶，約80%房源為90以下戶型去化速度：花園洋房全部內(nèi)部消化，不對外出售；公寓和小復(fù)式推出首月便去化62.3%、目前售罄簡要客戶構(gòu)成：自住客以在外高橋工作的客戶為主金地未未來是是“超空間生活超

36、空間生活”還是還是“看上去很看上去很美美”戶型分析戶型分析金地未未來金地未未來金地未未來金地未未來90+90+系列系列金地未未來金地未未來8989平米花園洋房附加面積解析平米花園洋房附加面積解析附加面積約附加面積約1818平米平米 南露臺，面積約6平米（不可封作房間） 北露臺約3.3m3.3m寬寬，面積約10 主臥南飄窗金地未未來金地未未來8989平米花園洋房戶型鑒賞平米花園洋房戶型鑒賞交房標(biāo)準(zhǔn)： 精裝修（除電視機(jī)以外所有電器贈送） 北露臺需自行封閉鑒賞： 南北通透，2臥1廳朝南，通風(fēng)采光佳 客廳面寬4.54.5米米，寬敞舒適 主臥面寬3.83.8米米，為家居放置提供寬裕空間 次臥處有一嵌入式

37、儲藏室設(shè)計(jì)，實(shí)用性差且造成套內(nèi)家具擺放不便內(nèi)嵌式儲物室三房兩廳一衛(wèi) 約894.5米3.8米金地未未來金地未未來8989平米花園洋房實(shí)景細(xì)部平米花園洋房實(shí)景細(xì)部花園洋房外立面4.5米面寬客廳3.8米面寬臥室主臥附贈飄窗 北露臺改建房屋一層二層附贈北向入戶花園面積約1010平米平米可改做功能間半面積陽臺面積約1010平米平米，可將餐廳面寬由5米加大到9米客廳挑空5.75.7米米，可分割作為過廳使用附贈半面積陽臺約6 6平米平米，與臥室相連，可將臥室面寬由5米加大到9米金地未未來金地未未來8989平米復(fù)式附加面積解析平米復(fù)式附加面積解析入戶花園算一半面積的陽臺挑空客廳與臥室相連的陽臺若將挑空樓層隔出

38、一個(gè)二樓的房間，可增加套內(nèi)面積，但是沒有采光處金地未未來金地未未來8989平米復(fù)式戶型鑒賞平米復(fù)式戶型鑒賞贈送陽臺面積，該面積可封起來作為創(chuàng)意空間，但是會影響客廳采光 樓梯下方可作儲藏室，增強(qiáng)實(shí)用性廚房和衛(wèi)生間的窗戶正對夾縫，透氣較差且室內(nèi)只有一個(gè)衛(wèi)生間二層一層2梯10戶，樓道過長，私密性欠佳交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯北露臺需自行封閉北向贈送陽臺南向公共走廊二樓隔出的房間俯視圖入口仰視圖北向空調(diào)外機(jī)擺放處外墻金地未未來金地未未來8989平米復(fù)式實(shí)景細(xì)部平米復(fù)式實(shí)景細(xì)部贈送面積：贈送面積：南北雙陽臺，北面10平米可封作房間使用主臥南飄窗金地未未來金地未未來8989平米公寓附加面積解析平米公寓附加面積解析南向

39、陽臺北向陽臺金地未未來金地未未來8989平米公寓戶型鑒賞平米公寓戶型鑒賞藍(lán)色標(biāo)注區(qū)域?yàn)殚_窗區(qū)域客廳狹長，且墻上有5處門洞設(shè)計(jì)，使用率下降客廳以及北陽臺都朝西，采光不足且有西曬作為房間使用的北陽臺可用面積都很小，在6、7平米左右洗手間離主臥較遠(yuǎn)，使用不便；空間狹小，淋浴房轉(zhuǎn)身都困難交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯金地未未來金地未未來8989平米公寓實(shí)景細(xì)部平米公寓實(shí)景細(xì)部淋浴排布局促客廳朝西，且設(shè)置過多門窗次臥面寬窄可改為功能間的陽臺，面積小特征1：南向算一半面積的陽臺 該陽臺封閉的情況下會增加室內(nèi)使用面積，但采光會受影響 特征2：主臥飄窗 增加了視野和空間感特征3：北向不算面積的露臺 使用面積增加不少，但需根據(jù)

40、不同的戶型決定是否可封金地未未來金地未未來90+90+系列特征總結(jié)系列特征總結(jié)欣賞者如是說欣賞者如是說金地未未來金地未未來90+90+系列系列購房關(guān)鍵字購房關(guān)鍵字購房關(guān)鍵詞1：高得房率露臺、飄窗、入戶花園、南北陽臺，這些附贈面積都提高了戶型本身的得房率，1房變2房、2房變3房，為居住提供便捷購房關(guān)鍵詞2：創(chuàng)新戶型公寓、townhouse、花園洋房為90平米提供了更多可能購房關(guān)鍵詞3：規(guī)劃項(xiàng)目比鄰六號線五洲大道站，位于規(guī)劃中的森蘭綠地板塊，將成為上海第四大國際社區(qū)。交通便捷，環(huán)境優(yōu)雅，學(xué)校環(huán)繞，使未未來兼?zhèn)滠壍婪俊W(xué)區(qū)房、國際社區(qū)等得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，投資、自主兩相宜金地未未來金地未未來90+90+

41、系列系列劉先生劉先生身份：花園洋房業(yè)主來源：外高橋上班的白領(lǐng)年齡：28歲職業(yè)：公司部門主管現(xiàn)身說法： 聽金地的朋友推薦未未來，小區(qū)離軌道交通近，上班很方便。花園洋房的房型很不錯，面積不大總價(jià)也還能承受。雖然現(xiàn)在周圍還有化工廠，但過幾年周邊學(xué)校、綠地都建好后環(huán)境會更好，做婚房用很合適！金地未未來金地未未來90+90+系列系列陳先生陳先生身份：復(fù)式業(yè)主來源：溫州投資客年齡：40歲職業(yè)：小型私營業(yè)主現(xiàn)身說法： 項(xiàng)目是上海第一個(gè)90平米復(fù)式，附加值高，總價(jià)低。交通便捷，學(xué)區(qū)房，出租轉(zhuǎn)手都容易，適合投資。金地未未來金地未未來90+90+系列系列王小姐王小姐身份：公寓業(yè)主來源：區(qū)域客年齡：25歲職業(yè)：公司職員現(xiàn)身說法： 原本住的是老公房，想改善一下。90平米三房兩廳感覺很劃算，小區(qū)內(nèi)部環(huán)境不錯，售樓員把周圍的規(guī)劃說的花好稻好，還保證房子會不斷升值，一沖動就買了。金地未未來金地未未來90+90+系列系列 在70/90政策下，以小戶型小戶型為主打的金地未未來能在一個(gè)項(xiàng)目中推出三種分屬不同產(chǎn)品線三種分屬不同產(chǎn)品線的戶型，同樣是對市場的一種試水龍生九子，各有千秋龍生九子，各有千秋怎樣的產(chǎn)品接受度更高，去化更快，或許便是金地日后的開發(fā)方向怎樣的產(chǎn)品接受度更高，去化更快，或許便是金地日后的開發(fā)方向金地未未來金地未未來90+90+系列系列創(chuàng)新戶型、創(chuàng)新生活創(chuàng)