設計階段的4大成本控制點

1、設計階段的4大成本控制點導讀：從設計優(yōu)化來優(yōu)化成本，設計在整個項目的成本投入上占比不大，卻影響75%勺項目成本和項目盈利。一方面不能不計成本盲目追求設計效果，另一方面要避免成本不合理導致品質(zhì)下降。從設計優(yōu)化來優(yōu)化成本，設計在整個項目的成本投入上占比不大，卻影響75%勺項目成本和項目盈利。一方面不能不計成本盲目追求設計效果，另一方面要避免成本不合理導致品質(zhì)下降。定位拿地、規(guī)劃設計、報批報審、招標采購、總包分包、銷售推廣、物業(yè)管理、 客戶服務是相互關聯(lián)、貫穿項目全生命周期的節(jié)點匯集，這其中，因為拿地成本是不可控的，所以成本前置的重點在于規(guī)劃設計階段。在項目一開始，要確定級別、檔次，設定設計和材料部

2、品部件配置標準，從而在精裝 設計、材料部品、成本指標上能輕松“對號入座”。方案設計階段是成本定型的重要階段， 決定了房地產(chǎn)整個項目開發(fā)成本的75%以上，其重要程度不言而喻，具體而言，初步設計階段，主要在于減少不可售面積 ；施工圖階段，主要在于降低部分對產(chǎn)品品質(zhì)影響不大的材料 檔次。成本管控的最高階段主要圍繞設計做文章，設計方案落地，就決定了大致的成本?；?礎數(shù)據(jù)表、圖紙核算出來的技術經(jīng)濟指標、建造標準等，逐一分解到相應的成本科目，進行量價合理判斷，確定目標成本。方案版、施工圖版確定，圖紙設計指標確定與落地后，再要 進行調(diào)整影響會很大，因而對圖紙質(zhì)量的要求很高。像是有些招標階段，如總包，算清單，

3、發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)含量偏高，比如長沙某項目，鋼筋含量40-43公斤每平米就已足夠， 實際使用卻達到50-60公斤每平米，遠遠偏離指標，而此時 設計再做優(yōu)化，進行圖紙調(diào)整，可行性和效率非常低。又如，進入施工狀態(tài)之后，要調(diào)整圖 紙，影響也會很大，牽一發(fā)而動全身。因此，在目標成本階段，設計、工程、財務、成本、營銷等業(yè)務部門會進行討論，提 出大量成本優(yōu)化的建議，發(fā)現(xiàn)優(yōu)化的方向，而強有力的執(zhí)行還是在于業(yè)務部門，尤其是設計部門。方案階段的成本控制要點有很多，如地下面積、豎向標高、窗地比、外立面率、核心 筒及消防前室、建筑形態(tài)、工藝標準、建筑風格、人防面積、層高等等，本文將從地下面積、 窗地比、外立面以及無效成本等方

4、面來重點分析方案設計階段的大頭成本如何控制。一、盡可能減少和科學利用地下面積建筑面積跟銷售面積是兩個概念，建筑面積無論可售還是不可售都投入了成本。過去 在于得房率，現(xiàn)在講求可售比?？墒郾仁强射N售面積占總建筑面積的比例?？墒郾仍酱?，用于分攤的成本將越少，所有的成本都會分攤到銷售面積的單方造價。提高可售比，地下室面 積是很重要的一部分。一般來說，住宅的地下室不計容，建造成本卻高于地面上建筑一倍以 上。地下室面積越大，投入面積越高，分攤成本越高，可售比越低。投入成本在于希望產(chǎn)生溢價，如果能夠有利于價格提高，亦可分擔增加的平均成本， 否則就是浪費。以上海某項目的地下室設計為例，地下車庫無法直接進入地下

5、室，因而2層、3層贈送的地下室面積實際使用量很低，且沒有做到真正意義上的獨立入戶和較好的私 密性。經(jīng)驗證明，如果地下室的面積超過建筑面積15徹不具經(jīng)濟性了。因此要嚴格控制地下室面積，控制土方開挖量，控制以贈送面積作為賣點；聯(lián)排別墅慎用地下停車方式，減少大開挖的地下室。地下面積跟車位配比相關，有些車位配比比較大，會設計大的地下車庫，大地庫成本很高，如果是容積率高的項目如超高層等，要滿足車位比，可能還得往地下發(fā)展， 這其中鋼筋配比、結(jié)構(gòu)成本、樁基、土方等，要增加很多成本。因此，地下車庫的設計，一是在車位配比上盡可能與政府博弈，取得優(yōu)惠政策；二是可通過配置機械停車庫達到車位配比；三是在地下室功能布局

6、上注重設計合理性，充分利用空間；四是通過車位劃線和單雙行合理動線設置，來盡可能增加停車位數(shù)量。如小戶型樓盤車 位配比壓力很大，可充分采用這一方式；五是通過設計地上停車位來實現(xiàn)車位配比。但地上停車位會影響小區(qū)景觀， 對于某些項目來說不合用。此外，對于一些贈送地下車庫的別墅產(chǎn)品，可以設計半地下室， 半地下室土方開挖量少， 成本低于地下室，尤其是西南地區(qū)由于山 區(qū)地下多石頭，開挖成本更高。但是，半地下室設計，一要考慮當?shù)氐刭|(zhì)， 二要讓客戶滿意。二、控制窗地比減少開窗面，實現(xiàn)門窗節(jié)能并降低造價窗地比是指窗洞的面積與地上計容面積（不含地下室）的比例。開窗越大，意味著成本越高，對節(jié)能保溫的要求越高?？刂拼?/p>

7、地比就是控制外立面門窗的造價，外立面門窗造價比鋼筋混凝土的結(jié)構(gòu)造價要高得多。因此，要控制窗地比及過多過大的開窗面，并控制會影響門窗節(jié)能和造價的設計方案。首先，通過產(chǎn)品定位和成本標準化，來控制窗地比的比率，通過指標來控制，比如普通住宅的窗地比在 0.21-0.23，別墅的窗地比可達 0.3。其次，通過門窗和立面分割方式減少耗材。凹凸越少、窗洞越小節(jié)能保護越容易配置，采用普通玻璃、型材就能滿足，但是如果開窗太大、立面設計曲線過多，則能耗越大，型材 和節(jié)能要求就比較高。比如采用斷橋鋁合金等等來節(jié)能，會增加成本。再次，窗開啟方式、型材品牌和五金配置標準會影響造價。比如，平開窗比推拉窗要 貴，會在窗扇上

8、使用更多五金材料，這都需要通過設計來控制標準。磁瓦涂層的處理上，可用陽極氧化、粉末噴涂來代替成本相對較高的氟碳烤漆。三、降低外立面率，優(yōu)化設計工藝外立面率，是指扣除窗門洞的外立面裝飾面積與地上計容面積的比率。外立面率這個指標在于控制外立面裝飾成本，線條和凹凸越多越復雜，外立面率越高，越費人工和模板，用的裝飾材料也多，成本越高。建筑形態(tài)不同則外立面造價及結(jié)構(gòu)體系不同，結(jié)構(gòu)體系影響外立面指標和外立面消耗的模板，而建筑風格不同對外飾面的標準與造價亦有影響。因而，控制外立面率、外墻面保溫層與外裝飾面的造價及施工模板的損耗、措施費的增加，是減少成本的重要舉措。首先，外立面越平整，成本越低。通常外立面率會

9、超過 1.5-1.6，加大外立面投入，一方面要考慮設計師的發(fā)揮空間；另一方面要看能不能通過銷售的途徑收回來。其次，外立面率又跟不同的設計風格相關，比如英倫風格和地中海風格的外立面形狀不一樣，地中海輪廓簡單，英倫風格比較復雜 ；又如某些建筑強調(diào)豎向線條，實際展開的裝 修面積比較多，成本指標也比較高。 因此，建筑風格的定位要與初始成本指標結(jié)合起來，保 證每個系列、每種產(chǎn)品外立面的造型能標準化、固化，實現(xiàn)相對可控。再次，材料方面，主要靠設計發(fā)揮，將普通材料做出優(yōu)質(zhì)或高端的設計效果。例如，大面積石材如果沒有體現(xiàn)立體感，遠看跟涂料沒有區(qū)別， 好的真石漆也可以達到這種平面效果，但卻成本低得多，像是砂巖的成

10、本為 800-900元每平米，加上施工費，要達到1200-1300 元每平米，如果線條復雜，則到2000-2500元每平米，造價非常高，而真石漆可能才120元每平方米左右。此外，無論是PK磚、陶瓷磚的拼接和色彩搭配、組合，要達到很有質(zhì)感的效果，可通過高超的設計功力來達到節(jié)省成本的效果。此外，保溫材料是外立面的內(nèi)在，消防要求等級高，要滿足消防和節(jié)能保溫的要求，從成本、設計的角度，要找新產(chǎn)品、新工藝來替代它。比如，抗反射保溫材料，同一涂層既抗反射又保溫，自然可以節(jié)省工序和成本；又如，對于A級保溫板來說，巖棉上不能貼PK磚，所以涂一些涂料，可兩步并成一步。新工藝帶來差異化的競爭，在于研發(fā)部門要大量研

11、發(fā)，還要經(jīng)政府驗收、支持指導，圖審要通過。在歐美國家，涂料替代貼磚已經(jīng)很普遍了，但是國內(nèi)的占比才10%左右。四、不均衡使用成本，規(guī)避無效成本上述地下面積、窗地比、外立面率等方面的成本管控要注意掌控一個度。比如，全地下室比半地下室更受歡迎，大開窗光線更通透， 復雜的外立面設計風格往往更吸引客戶，所以要看由此產(chǎn)生的溢價是否能夠償付增加的成本，否則就是無效成本。如下引出灰空面積、 品質(zhì)拐點和無效空間等概念。1.灰空面積與品質(zhì)拐點灰空面積，是指直接投入成本但卻不能作為銷售面積換取產(chǎn)出的部分。不同于無效成本，灰空面積對營銷會起到賣點的作用，是有溢價空間的面積。如下沉式庭院、架空層、轉(zhuǎn)換層、閣樓、陽臺、電

12、梯前室后室等，出售時都不計面積。品質(zhì)拐點是指品質(zhì)追加的臨界點，即到了這個界限，客戶不會再買單。比如外立面的 打造，是敏感性成本，如將單方造價200元的涂料改用單方造價高達400-500元的石材，這個轉(zhuǎn)變在品質(zhì)上是有沖擊力的，即便銷售單價增加 500元，客戶還是會認可，但是，當以品質(zhì)為哄抬，致使最終銷售單價從 5500元漲到7500元，客戶就不會買單了。到了一定臨界點， 客戶會覺得沒有必要，就不愿意花更多的錢。并不是說灰空面積投入越多越好，要根據(jù)需要來打造；品質(zhì)提升不是無極限地提升，提高售價的目標在于投資回報最大化。所以，在設計前期，營銷部門要對客戶關注點進行調(diào)研。營銷自然希望品質(zhì)越高越好， 售

13、價越低越好，賣得越快越好，而設計部門會與營銷匯總意見， 通過標準化來實現(xiàn)產(chǎn)品設計與成本之間的平衡。2.無效空間與無效體積無效成本不同于前述灰空面積，無效成本對整個銷售沒有溢價，沒有帶動銷售、擴大品牌影響的價值，比如砸掉重做的成本、存貨的資金成本、容積率浪費、結(jié)構(gòu)含量過大增加的成本等。無效成本在結(jié)構(gòu)性成本這一塊反映得最多，而設計方面主要控制結(jié)構(gòu)方面的成本；敏感性成本方面也有一些無效成本的例子，如在景觀石材如鋪磚材料的選擇、花池壓頂?shù)淖龇ǖ确矫?，也容易發(fā)生浪費。比如圍墻的石材壓頂，10公分就足夠了，但是有個項目卻采用整塊石材，很厚，進行整石雕刻，效果也不見得很好，即便分開壓頂也能實現(xiàn)相同的效果。無

14、效空間，主要體現(xiàn)在層高上，政府規(guī)定2.5米以下不算銷售面積，如果進深和開間固定，那么層高越高意味著空間越大，體積越大，但是因為房子按面積賣，層高過高無法產(chǎn)生溢價，就是浪費。層高每增加10公分，土家建造成本將增加 3%-5% 般來說，首置產(chǎn)品層高宜為2.9米，不應超過3.0米。當然，通過市場檢驗溢價貢獻，如果設置成3米或3.1，更通風舒適，溢價更高，則可適當調(diào)高層高。此外，層高增加，還要注意空間比例， 比如，開間4米，進深10米，一旦層高過高就會顯得過于狹窄，不成比例。一言以蔽之，永遠要圍繞客戶敏感點來進行成本分配，成本是活的，不是死算，“成 本只為創(chuàng)造價值”。57710018030900120

15、95 5790368228596330825771001803090012386 5761373997357606965771001803090013594 5780775799025155125771001803090012387 5771649826018180515771001803090012138 5721311921589183265771001803090012359 5790368223610760535771001803090012356 5761352861437917425771001803090012355 57508786970469327917088100343355274 10122994432583337917088100343355275 10186673293883200817088100343356107 10158115250150052217088100343356108 10100018005987173217088100343354295 10107419414268701717088100343356184 10187866086962880217088