某房地產(chǎn)公司管理制度匯編部門職能崗位設(shè)計工作流程管理制度

1、xx 房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司管理制度匯編(試行二 00八年十一月十六日目錄第 1章 香溢集團(tuán)部門職能設(shè)置 . 41.1集團(tuán)中心職能設(shè)置 . 4 1.2集團(tuán)部門職能設(shè)置 . 6 1.3子公司職責(zé)設(shè)計 . 8 1.4組織結(jié)構(gòu)圖 . 10第 2章 香溢集團(tuán)崗位設(shè)計 . 112.1集團(tuán)公司職等職級劃分 . 11 2.2高層崗位設(shè)計 . 11 2.3營銷類部門崗位設(shè)計 . 16 2.4計劃財務(wù)中心崗位設(shè)計 . 19 2.5綜合管理中心崗位設(shè)計 . 22 2.6工程類部門崗位設(shè)計 . 25 2.7子公司崗位設(shè)計 . 29 2.8崗位圖 . 33第 3章 關(guān)鍵業(yè)務(wù)管理制度 . 343.1工程招標(biāo)管理制度 . 3

2、4 3.2材料 (設(shè)備 采購管理制度 . . 38 3.3合同管理制度 . 41 3.4設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證管理辦法 . . 45第 4章 關(guān)鍵工作流程 . 504.1可研報告編寫工作流程 . 50 4.2概念性規(guī)劃設(shè)計流程 . 51 4.3規(guī)劃方案及修規(guī)的設(shè)計、報批工作流程 . . 52 4.4初步設(shè)計、施工圖設(shè)計報批流程 . . 53 4.5項(xiàng)目報批報建工作流程 . 54 4.6建設(shè)工程施工、監(jiān)理招標(biāo)流程 . . 55 4.7設(shè)備材料采購招標(biāo)流程 . 56 4.8合同簽訂及變更流程 . 57 4.9施工圖管理流程 . 58 4.10工程施工現(xiàn)場管理流程 . 59 4.11工程聯(lián)系單管理工作流

3、程 . 60 4.12客戶要求變更的工作流程 . 61 4.13工程質(zhì)量控制流程 . 62 4.14工程成本管理流程 . 63 4.15工程進(jìn)度控制流程 . 64 4.16售價的制定及調(diào)整工作流程 . 65 4.17招聘錄用工作流程 . 66 4.18薪資管理流程 . 68 4.19財務(wù)簽批流程圖 . 69第 5章 人力資源管理制度 . 735.1招聘錄用管理制度 . 73 5.2香溢集團(tuán)薪酬管理制度 . 75 5.3香溢集團(tuán)員工績效考核制度 . 80第 6章 行政辦公管理制度 . 906.1考勤制度 . 90 6.2休假管理辦法 . 91 6.3車輛及司機(jī)管理辦法 . 92 6.4工作計劃管

4、理辦法 . 93 6.5印章管理制度 . 95 6.6檔案管理辦法 . 96 6.7會議管理辦法 . 98 6.8總裁辦公會議管理細(xì)則 . 99 6.9公文管理辦法 . 101 6.10公共關(guān)系管理制度 . 103 6.11信息管理制度 . 106第 7章 財務(wù)管理制度 . 1087.1財務(wù)管理總則 . 108 7.2財務(wù)管理機(jī)構(gòu)及職責(zé) . 108 7.3會計政策 . 109 7.4會計科目的設(shè)置 . 112 7.5會計憑證和帳簿 . 113 7.6現(xiàn)金、銀行存款管理 . 114 7.7實(shí)物資產(chǎn)管理 . 114 7.8收入管理 . 116 7.9成本費(fèi)用管理 . 118 7.10財務(wù)報告 .

5、120 7.11電算化管理 . 121 7.12會計檔案管理 . 122 7.13會計工作交接 . 123 7.14清算管理 . 123 7.15財務(wù)審批流程 . 124 7.16附則 . 127第 8章 全面預(yù)算管理制度 . 1288.1總則 . 128 8.2組織與職能 . 128 8.3全面預(yù)算的內(nèi)容與編審程序 . 130 8.4預(yù)算的執(zhí)行、調(diào)整及評價考核 . . 132策劃中心市場研究和品牌建設(shè)工作(1整體市場狀況研究:供求分析、客戶分析、競爭對手分析、政策研究等;(2牽頭公司整體的品牌建設(shè)工作。項(xiàng)目開發(fā)工作(3負(fù)責(zé)尋找潛在開發(fā)項(xiàng)目機(jī)會,協(xié)調(diào)公司各部門及外部專業(yè)公司,編寫項(xiàng)目可行性研究

6、 及項(xiàng)目策劃方案,參與產(chǎn)品定位。營銷管理(4根據(jù)公司有關(guān)經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略和項(xiàng)目各時期的租售計劃,制訂年度、季度、月度推廣方 案,并負(fù)責(zé)確定項(xiàng)目營銷方案的制定與配合實(shí)施;(5根據(jù)公司有關(guān)推廣銷售工作的要求,實(shí)施各項(xiàng)推廣方案及措施;(6監(jiān)督項(xiàng)目營銷進(jìn)程,提出營銷計劃的修改建議,參與審核銷售計劃。銷售中心銷售管理(1根據(jù)公司有關(guān)經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略和項(xiàng)目各時期的計劃制定年度、季度、月度銷售計劃;(2根據(jù)公司有關(guān)推廣銷售工作的要求,配合各項(xiàng)推廣方案及措施,推進(jìn)銷售計劃;(3負(fù)責(zé)案場管理;(4負(fù)責(zé)按揭客戶、按揭銀行管理、匯款跟蹤?？蛻舴?wù)(5負(fù)責(zé)建立客戶數(shù)據(jù)庫,配合市場分析以及公司項(xiàng)目總結(jié)提供信息;(6負(fù)責(zé)潛在客戶

7、需求調(diào)查,負(fù)責(zé)調(diào)查的篩選、管理和過程監(jiān)控、成果評估;(7定期市場調(diào)研,為投資和產(chǎn)品開發(fā)做參考。計劃財務(wù)中心擬定公司財務(wù)管理制度會計核算工作(1負(fù)責(zé)現(xiàn)金銀行管理、會計處理、復(fù)核報表等工作。資金管理(2抓好各項(xiàng)應(yīng)收款項(xiàng)的核算的工作,督促經(jīng)辦部門限期清理;(3監(jiān)督銷售部做好按揭客戶、按揭銀行管理、匯款跟蹤;(4負(fù)責(zé)企業(yè)信貸工作;(5派駐收銀員完成銷售現(xiàn)場收款、會計核算、現(xiàn)金管理和報表、統(tǒng)計分析。財務(wù)管理(6預(yù)算匯總、編制和分析考核;(7報表管理:合并報表和財務(wù)狀況分析、決算、企業(yè)基礎(chǔ)材料、產(chǎn)權(quán)登記;(8成本管理:合同管理、項(xiàng)目成本費(fèi)用控制、測算預(yù)估、考核分析;(9配合外部審計檢查,組織內(nèi)部檢查,協(xié)助

8、完成項(xiàng)目后的財務(wù)評估工作;(10財務(wù)監(jiān)督職能:依據(jù)國家相關(guān)法規(guī)和公司相關(guān)制度,對企業(yè)所有的收支行為進(jìn)行監(jiān)督。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目預(yù)決算管理(11負(fù)責(zé)工程預(yù)、決、結(jié)算的管理工作;(12指導(dǎo)、審核各項(xiàng)目的工程資金使用計劃并監(jiān)督實(shí)施;(13審議項(xiàng)目工程付款情況及聯(lián)系單的經(jīng)濟(jì)審核;(14參與工程驗(yàn)收,并對工程適時進(jìn)行預(yù)決算工作。綜合管理中心負(fù)責(zé)文秘工作,起草材料,完成會議記錄和總裁指定的其他工作行政管理工作(1編寫制定集團(tuán)公司行政管理制度;組織統(tǒng)籌并管理、監(jiān)督集團(tuán)公司行政管理運(yùn)作;協(xié) 調(diào)并支持、配合集團(tuán)公司各部對行政開支的管理工作;及其他集團(tuán)公司行政管理的工作。 人力資源管理工作(2負(fù)責(zé)招聘、培訓(xùn)、考核、

9、激勵等各項(xiàng)人力資源管理工作公共關(guān)系管理、項(xiàng)目相關(guān)的對外協(xié)調(diào)工作(3對外協(xié)調(diào)好政府勞動管理部門的關(guān)系;(4配合項(xiàng)目公司完成項(xiàng)目前期與建設(shè)局、規(guī)劃局的相關(guān)協(xié)調(diào)工作;(5負(fù)責(zé)合作單位、來賓的接待。企業(yè)文化建設(shè)工作(6組織統(tǒng)籌策劃企業(yè)文化活動,增強(qiáng)公司凝聚力,員工歸宿感。企業(yè)固定資產(chǎn)的實(shí)物管理(7公司總部固定資產(chǎn)、低值易耗品、辦公用品等方面管理。總工辦項(xiàng)目的設(shè)計開發(fā)工作(1負(fù)責(zé)產(chǎn)品設(shè)計、研發(fā)工作;(2組織產(chǎn)品定位,組織規(guī)劃設(shè)計、初步設(shè)計及與設(shè)計院的協(xié)調(diào);(3參與項(xiàng)目的投資分析、建筑策劃等項(xiàng)目開發(fā)的前期規(guī)劃工作(4對外來方案圖紙,組織本部門和相關(guān)部門討論、論證、上報和實(shí)施;(5與設(shè)計合作公司的交流、配合

10、工作;(6其他產(chǎn)品設(shè)計相關(guān)的工作。負(fù)責(zé)處理和解決各項(xiàng)工程技術(shù)問題(7參與工程項(xiàng)目的設(shè)計方案的討論和審核工作;(8審批各工程項(xiàng)目施工、組織設(shè)計方案;(9主持工程圖紙的會審工作及參與工程的驗(yàn)收工作;(10提供設(shè)備、材料的技術(shù)參數(shù);(11參與工程建設(shè)成本的分析和控制工作;參與工程的建筑材料的選用及設(shè)備、材料進(jìn)場 的驗(yàn)收工作;(12參與工程招、投標(biāo)及工程隊伍的選擇工作;(13負(fù)責(zé)收編并保管已結(jié)束工程項(xiàng)目的全部技術(shù)檔案。負(fù)責(zé)項(xiàng)目的安全、質(zhì)量、進(jìn)度控制(14參與工程施工合同的編寫工作;(15指導(dǎo)、審核各項(xiàng)目工程安全、質(zhì)量、進(jìn)度計劃并監(jiān)督實(shí)施和糾偏;(16監(jiān)督施工現(xiàn)場管理,發(fā)現(xiàn)問題及時督促項(xiàng)目公司解決,參與

11、項(xiàng)目公司重大工程問題的 解決。策劃部(1向策劃中心負(fù)責(zé);(2負(fù)責(zé)市場調(diào)研,收集各種市場信息并整理相關(guān)研究報告;(3負(fù)責(zé)品牌建設(shè)的具體工作;(4根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略制定房地產(chǎn)的各項(xiàng)推廣策劃方案;(5負(fù)責(zé)房地產(chǎn)廣告的制作及實(shí)際操作;(6負(fù)責(zé)根據(jù)物業(yè)的特點(diǎn)組織策劃各項(xiàng)公關(guān)宣傳活動,并負(fù)責(zé)其實(shí)施工作;(7協(xié)同銷售部進(jìn)行物業(yè)招商、租售工作。銷售部(1向銷售中心負(fù)責(zé);(2負(fù)責(zé)公司產(chǎn)品的銷售及物業(yè)的租售工作;(3協(xié)同策劃部掌握市場行情,制定并執(zhí)行相應(yīng)的招商計劃、策略;(4挖掘新的客戶來源,跟蹤潛在客戶,并對客戶資料進(jìn)行整理歸檔;(5與新舊客戶保持良好關(guān)系,協(xié)助客戶解決在招商、租售過程中的問題;(6負(fù)責(zé)辦理招商

12、、租售中的各項(xiàng)手續(xù),做好售后服務(wù)工作;(7協(xié)助財務(wù)部收取客戶需繳交的各項(xiàng)費(fèi)用;(8配合其他部門做好客戶服務(wù)工作。財務(wù)部(1向計劃財務(wù)中心負(fù)責(zé);(2遵守財務(wù)紀(jì)律,建立和健全各項(xiàng)財務(wù)管理制度;(3負(fù)責(zé)具體項(xiàng)目的財務(wù)管理工作;(4抓好分管項(xiàng)目的各項(xiàng)應(yīng)收款項(xiàng)的核算的工作,督促經(jīng)辦部門限期清理;(5負(fù)責(zé)對具體項(xiàng)目的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)合同進(jìn)行審查;(6按有關(guān)合同的要求,做好項(xiàng)目各類工程款項(xiàng)的撥付、結(jié)清工作;(7嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度和支票的使用規(guī)定,做好具體項(xiàng)目收費(fèi)發(fā)票的購買、保管、使 用及回收;(8編制項(xiàng)科目的記帳憑證,及時編制各類報表,妥善管理會計帳冊檔案。行政部(1向綜合管理中心負(fù)責(zé);(2編寫制定公司行政管理制

13、度;(3組織統(tǒng)籌并管理、監(jiān)督公司行政管理運(yùn)作;(4協(xié)調(diào)并支持、配合公司各部對行政開支的管理工作;(5組織統(tǒng)籌策劃企業(yè)文化活動,增強(qiáng)公司凝聚力,員工歸宿感;(6依時計劃統(tǒng)計向公司呈報各項(xiàng)人事、行政工作月、季、年報表給公司決策參考;(7制訂公司辦公費(fèi)用總開支的計劃,并加以調(diào)控;(8配合支持公司對外行政事務(wù)工作;(9公司的各種規(guī)章制度的落實(shí)和執(zhí)行;(10整理建立公司的檔案,統(tǒng)一公司的公文格式;(11負(fù)責(zé)公司的公定資產(chǎn)實(shí)物管理工作(12負(fù)責(zé)日常的接待工作。人力資源部(1向綜合管理中心負(fù)責(zé);(2編寫制定公司人事管理制度,擬定集團(tuán)公司人力資源規(guī)劃方案;(3組織統(tǒng)籌公司人力資源開發(fā),組織招聘、錄用、解聘工作

14、;(4協(xié)調(diào)并支持、配合公司各部對人力計劃管理工作,組織、統(tǒng)籌配合公司各部對員工進(jìn) 行培訓(xùn)及考核;(5負(fù)責(zé)擬定公司的薪酬方案,并組織、統(tǒng)籌配合公司各部對員工進(jìn)行考核;(6對外協(xié)調(diào)好政府勞動管理部門的關(guān)系;(7負(fù)責(zé)公司企業(yè)文化建設(shè)的策劃、安排組織實(shí)施工作。研究發(fā)展部(1向總工辦負(fù)責(zé);(2負(fù)責(zé)新產(chǎn)品研發(fā)工作;(3參與產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計、初步設(shè)計;(4參與項(xiàng)目的投資分析、建筑策劃等項(xiàng)目開發(fā)的前期規(guī)劃工作;(5收集樓盤的產(chǎn)品調(diào)研成果、銷售策劃等部門反饋的資料,做好與相應(yīng)部門的交流工作;(6參與圖紙會審工作;(7與設(shè)計合作公司的交流、配合工作。技術(shù)部(1向總工辦負(fù)責(zé);(2負(fù)責(zé)公司的技術(shù)管理工作;(3組織圖

15、紙會審工作;(4組織產(chǎn)品定位,組織規(guī)劃設(shè)計、初步設(shè)計;(5負(fù)責(zé)與規(guī)劃、設(shè)計單位的協(xié)調(diào);(6負(fù)責(zé)設(shè)計過程中的建筑成本的控制估測工作,實(shí)施限額設(shè)計;(7負(fù)責(zé)樓宇室內(nèi)、外主要建筑材料的規(guī)格、品牌等的選用、確定工作,密切與預(yù)算造價 部配合;(8負(fù)責(zé)公司工程項(xiàng)目的技術(shù) /質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的制定,制定具體項(xiàng)目的技術(shù)與質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn);(9負(fù)責(zé)項(xiàng)目技術(shù)問題研討會,解決項(xiàng)目實(shí)施過程中出現(xiàn)的技術(shù)、質(zhì)量問題;(10負(fù)責(zé)監(jiān)督項(xiàng)目實(shí)施過程中出現(xiàn)的安全問題,并幫助和督促解決;(11負(fù)責(zé)對各項(xiàng)目的技術(shù)共性問題,重大技術(shù)問題進(jìn)行研究,提出解決方案,并對項(xiàng)目公 司提供工程技術(shù)支持;(12負(fù)責(zé)已完工項(xiàng)目技術(shù)檔案和技術(shù)資料管理;(13負(fù)責(zé)項(xiàng)

16、目結(jié)束后的技術(shù)總結(jié)工作;(14協(xié)助人力資源部負(fù)責(zé)公司專業(yè)技術(shù)管理人員培訓(xùn),并組織各項(xiàng)目部(項(xiàng)目公司工程 技術(shù)人員的技術(shù)交流。招標(biāo)采購部(1向總裁負(fù)責(zé);(2組織合作單位的招標(biāo)工作及合同簽訂;(3組織工程招標(biāo)及合同簽訂;(4組織材料設(shè)備招標(biāo),組織合同簽訂和采購,并做好招標(biāo)結(jié)果與項(xiàng)目公司交底對接工作;(5根據(jù)施工承包合同及施工圖文件要求,會同項(xiàng)目公司編制材料設(shè)備采購計劃;(6在采購過程中建立供應(yīng)商檔案和市場信息庫,向相關(guān)部門提供各類材料、設(shè)備的價格 信息;(7嚴(yán)格把關(guān)材料設(shè)備的采購,參與對采購進(jìn)程材料、設(shè)備,參與驗(yàn)收或抽檢并形成驗(yàn)收 報告。房地產(chǎn)項(xiàng)目子公司(1向總裁負(fù)責(zé);(2參與施工圖設(shè)計;(3負(fù)責(zé)

17、制定項(xiàng)目整體及各階段的施工進(jìn)度計劃、材料設(shè)備需求計劃及資金需求計劃;(4協(xié)助集團(tuán)公司進(jìn)行權(quán)限以外招、投標(biāo),組織權(quán)限以內(nèi)的招投標(biāo)工作;(5進(jìn)行施工階段的進(jìn)度控制,審查施工組織設(shè)計,監(jiān)督施工單位進(jìn)度計劃的實(shí)施,完成 工期目標(biāo);(6負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場的安全管理(7負(fù)責(zé)管理施工隊伍,并協(xié)調(diào)好對內(nèi)對外的關(guān)系;(8整理有關(guān)資料、圖紙,做好歸檔工作;(9負(fù)責(zé)工程質(zhì)量檢查及工程驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收工作,及時解決施工中的各種問題;(10協(xié)調(diào)好與項(xiàng)目相關(guān)的與政府部門的關(guān)系。物業(yè)子公司(1向副總裁負(fù)責(zé);(2協(xié)助制定物業(yè)公司的管理發(fā)展戰(zhàn)略和工作計劃;(3負(fù)責(zé)擬定物業(yè)公司的各項(xiàng)制度;(4起草、制訂有關(guān)項(xiàng)目公司物業(yè)服務(wù)的各項(xiàng)策劃方案

18、,呈報主管副總裁;(5負(fù)責(zé)集團(tuán)公司物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)工作;(6協(xié)調(diào)與政府相關(guān)職能部門的公共關(guān)系;(7負(fù)責(zé)編制物業(yè)公司的預(yù)算方案;(8協(xié)調(diào)與業(yè)主之間的關(guān)系,處理各種突發(fā)及投訴事件。連云港香溢房地產(chǎn)集團(tuán)管理制度 101.4 組織結(jié)構(gòu)圖集 團(tuán) 高 層集 團(tuán) 部 門子 公 司表 2.1 職別劃分表 總 裁 - 11 - 副 總 裁 總 工 程 師 - 12 - 策 劃 總 監(jiān) 總 裁 助 理- 13 -行 政 副 總 監(jiān) 銷 售 副 總 監(jiān)- 14 - 財 務(wù) 副 總 監(jiān) 副 總 工 程 師- 15 - 策 劃 部 經(jīng) 理 - 16 - 策 劃 助 理 銷 售 部 經(jīng) 理- 17 - 案 場 主 管 銷 售

19、 員- 18 - 銷 售 文 員 2.4計劃財務(wù)中心崗位設(shè)計 財 務(wù) 部 經(jīng) 理 - 19 - 會 計 出 納 - 20 - 收 銀 員 預(yù) 決 算 員- 21 - 2.5綜合管理中心崗位設(shè)計 行 政 部 經(jīng) 理 人 力 資 源 部 經(jīng) 理- 22 - 行 政 助 理 人 事 助 理- 23 - 文 員 司 機(jī)- 24 -研 究 發(fā) 展 部 經(jīng) 理 研 發(fā) 助 理 技 術(shù) 部 經(jīng) 理- 25 - 結(jié) 構(gòu) 工 程 師 - 26 - 建 筑 工 程 師 招 標(biāo) 采 購 部 經(jīng) 理- 27 - 采 購 員 - 28 -房 地 產(chǎn) 項(xiàng) 目 子 公 司 總 經(jīng) 理 房 地 產(chǎn) 項(xiàng) 目 子 公 司 副 總

20、 經(jīng) 理- 29 - 工 程 部 經(jīng) 理 - 30 -辦 公 室 主 任 物 業(yè) 子 公 司 總 經(jīng) 理 連云港香溢房地產(chǎn)集團(tuán)管理制度 - 33 -2.8 崗位圖高 管 層部 層 主 層 員 層子 公 司集 團(tuán) 公 司目的為規(guī)范香溢集團(tuán)工程招標(biāo)管理,維護(hù)招標(biāo)單位的權(quán)益,在保證項(xiàng)目質(zhì)量、工期等要求 的前提下,以合理低價選擇最滿意的投標(biāo)單位,制定本管理辦法。范圍本管理辦法適用于香溢集團(tuán)所屬各房地產(chǎn)公司。職責(zé)1、香溢集團(tuán)總部招標(biāo)采購部負(fù)責(zé)本管理辦法的制訂、修改、指導(dǎo)、解釋、監(jiān)督檢查。2、香溢集團(tuán)進(jìn)行招標(biāo)工作的經(jīng)辦人員、審批人員和其他責(zé)任人員負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行本管理 辦法。方法與過程控制1、 本管理辦法適用

21、于集團(tuán)所屬各房地產(chǎn)公司的工程施工、 監(jiān)理、 造價咨詢委托的招標(biāo), 其中金額(工程造價在 5萬元以上(含的工程施工項(xiàng)目和所有工程監(jiān)理、工程造價咨 詢委托必須實(shí)行招標(biāo)選擇合作單位。工程招標(biāo)應(yīng)采用公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)的方式,但無論 采取何種方式,都必須有三家以上的投標(biāo)單位參與競標(biāo)。但下列情況除外:(1金額(工程造價在 5萬元以下的工程可按照貨比三家、合理低價的原則,經(jīng)填 報承包商考察結(jié)果審批表 ,報項(xiàng)目公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后確定承包單位;(2某些已經(jīng)過集團(tuán)審批確定了長期合作伙伴關(guān)系的工程。2、工程招標(biāo)應(yīng)遵循以下原則:(1 全面招標(biāo)原則:凡是符合招標(biāo)條件的工程項(xiàng)目都要以招標(biāo)方式確定承包單位;(2 整體招標(biāo)原則

22、:禁止將項(xiàng)目肢解或化整為零,規(guī)避招標(biāo)。(3 事前預(yù)算原則:施工類工程在招標(biāo)前,應(yīng)先根據(jù)施工圖預(yù)算編制標(biāo)底;不提倡在 無標(biāo)底的情況下,進(jìn)行費(fèi)率招標(biāo)。(4 資質(zhì)審查原則:所有投標(biāo)單位都要經(jīng)過嚴(yán)格的資質(zhì)預(yù)審,符合項(xiàng)目要求的投標(biāo)單 位才有資格參加項(xiàng)目投標(biāo)。(5 合理低價中標(biāo)原則:選擇的中標(biāo)單位應(yīng)是在滿足招標(biāo)綜合要求的前提下,報價較 低且合理。(6 透明公正原則:整個招標(biāo)過程務(wù)必有充分的透明度,各部門間積極配合、全面溝 通、信息共享、杜絕暗箱操作。(7 保密原則:要做好標(biāo)底、投標(biāo)文件、評標(biāo)、定標(biāo)等內(nèi)容的保密工作,以防影響招 標(biāo)的公正與效果。3、招標(biāo)管理機(jī)構(gòu)(1總部設(shè)立招標(biāo)委員會,招標(biāo)委員會是集團(tuán)招標(biāo)工作

23、的決策機(jī)構(gòu)。原則上, 20萬元 以上(含 20萬元的工程招標(biāo)委員會成員由:總裁、 (副總工、招標(biāo)采購部(副主任、 財務(wù)中心(副主任、項(xiàng)目公司(副總經(jīng)理、工程部經(jīng)理組成; 20萬元以下的工程招標(biāo) 委員會成員:項(xiàng)目公司(副總經(jīng)理、工程部經(jīng)理、辦公室主任、招標(biāo)采購部采購員、財 務(wù)中心造價師、總工辦工程師組成。 20萬元以上(含 20萬元的工程招標(biāo)委員會主任由總 裁(可作授權(quán)擔(dān)任, 20萬元以下的工程招標(biāo)委員會主任由項(xiàng)目(副總經(jīng)理擔(dān)任(可作 授權(quán) ;招標(biāo)委員會對定標(biāo)起集體決策的作用。(2項(xiàng)目公司工程部會同總工辦提出詳細(xì)的招標(biāo)要求(如承包單位、材料設(shè)備的進(jìn)場 計劃和技術(shù)要求 ,項(xiàng)目公司(副總經(jīng)理及工程部

24、經(jīng)理全過程參與招標(biāo)工作 (主要是會審 工作 ,并督查招標(biāo)工作的進(jìn)展。(3項(xiàng)目公司工程部負(fù)責(zé)工程招標(biāo)全過程的組織協(xié)調(diào)工作,是工程招標(biāo)工作的承辦部 門;集團(tuán)招標(biāo)采購部負(fù)責(zé)材料設(shè)備招標(biāo)采購全過程的組織協(xié)調(diào)工作,是材料設(shè)備招標(biāo)工作 的承辦部門。1、合格承包商是經(jīng)各相關(guān)部門推薦,并經(jīng)招標(biāo)委員會審查合格的工程施工、監(jiān)理、造 價咨詢單位,招標(biāo)采購部主持合格承包商相關(guān)資料的收集、整理,并建立合格承包商數(shù)據(jù) 庫,所有項(xiàng)目的招標(biāo)都須從合格承包商數(shù)據(jù)庫中選擇投標(biāo)單位。2、合格承包商應(yīng)符合以下要求:(1證照齊全、守法經(jīng)營、管理規(guī)范;(2技術(shù)力量和資金實(shí)力雄厚,在本行業(yè)中有一定的知名度;(3重合同、守信用,信譽(yù)良好;(

25、4近三年無重大質(zhì)量、安全事故;(5近三年與香溢無訴訟。3、對未列入合格承包商數(shù)據(jù)庫中的投標(biāo)單位,應(yīng)由招標(biāo)委員會組織考察,考察人員不 得少于三人(且分屬不同部門 ,考察結(jié)束后填寫承包商考察結(jié)果審批表 ,經(jīng)公司招標(biāo) 委員會審查合格后列入合格承包商數(shù)據(jù)庫中。4、合格承包商資格評審(1合格承包商資格(并非終身制 ,每隔一定時間應(yīng)對其進(jìn)行重新評審調(diào)整。(2對于簽署承包合同的承包商,招標(biāo)采購部及項(xiàng)目公司協(xié)同定時對其履約情況進(jìn)行 評審,評審主要內(nèi)容為承包商工作質(zhì)量、進(jìn)度、配合情況等,評審結(jié)果經(jīng)招標(biāo)委員會審查 后作為該承包商綜合記錄。(3招標(biāo)委員會根據(jù)承包商的評審情況決定該承包商是否在合格承包商數(shù)據(jù)庫中保 留

26、。流程圖見 4.6。1、招標(biāo)文件(1施工招標(biāo)文件內(nèi)容施工招標(biāo)文件應(yīng)包括正文和附件。正文包括:招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)范圍、項(xiàng)目簡介、工期、 質(zhì)量要求、工程造價要求、投標(biāo)須知、投標(biāo)截止日期、開標(biāo)時間和地點(diǎn)、評標(biāo)辦法、違約 責(zé)任、投標(biāo)押金、相關(guān)規(guī)范、投標(biāo)文件格式、特別約定等;附件包括:施工圖、擬簽標(biāo)準(zhǔn) 合同(合同中應(yīng)明確發(fā)包單位要求的全部內(nèi)容等。(2施工招標(biāo)文件中的工程造價要求應(yīng)包括:定額及計價文件約定;合同造價包含范圍,甲方分包的范圍;工程款支付方式;主材價格在標(biāo)書中詳細(xì)明確;甲供材料和限價材料的范圍及其價格結(jié)算辦法;設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的處理及其費(fèi)用確定的原則;人工、材料、設(shè)備等調(diào)差;報價明細(xì)表;開辦費(fèi)、

27、施工組織措施費(fèi)、文明現(xiàn)場施工費(fèi)、趕工費(fèi)、擾民費(fèi)等費(fèi)用明確的計取方 式;總價結(jié)算方式。(3施工類工程招標(biāo),正常情況下,應(yīng)根據(jù)施工圖編制標(biāo)底,標(biāo)底作為評標(biāo)的重要依 據(jù),應(yīng)力求準(zhǔn)確、全面,不得漏項(xiàng)。(4施工類工程提倡總價招標(biāo)。如確因施工圖不能及時提供但確因經(jīng)營需要而采用費(fèi) 率招標(biāo),則應(yīng)由招標(biāo)委員會會審;后期在有詳細(xì)施工圖的情況下,嚴(yán)禁采用費(fèi)率招標(biāo);總 部財務(wù)中心對各公司費(fèi)率招標(biāo)情況進(jìn)行跟蹤監(jiān)控,不定期進(jìn)行檢查。(5采用費(fèi)率招標(biāo)的項(xiàng)目,須在招標(biāo)文件和合同中明確計費(fèi)依據(jù),并規(guī)定在施工圖預(yù) 算編制完成后,及時根據(jù)施工圖預(yù)算和中標(biāo)費(fèi)率確定工程造價,雙方核對后作為合同造價, 并就確定后的總價簽署補(bǔ)充協(xié)議。(6

28、采用費(fèi)率招標(biāo)的項(xiàng)目,特別要求投標(biāo)單位按招標(biāo)文件規(guī)定對以下費(fèi)用作出詳細(xì)、 明確的說明(是否計取,如何計取 ,這類費(fèi)用包括:開辦費(fèi)、施工組織措施費(fèi)、擾民費(fèi)、 文明現(xiàn)場施工費(fèi)、趕工費(fèi)用、總承包配合管理費(fèi)等。2、招標(biāo)信息發(fā)布及投標(biāo)邀請(1公開招標(biāo)的項(xiàng)目在當(dāng)?shù)刂饕獔蠹埳匣蚪ㄔO(shè)交易服務(wù)中心發(fā)布招標(biāo)信息,并按政府 有關(guān)部門規(guī)定辦理手續(xù)。(2實(shí)行邀請招標(biāo),選擇投標(biāo)單位的工作由招標(biāo)委員會從合格承包商數(shù)據(jù)庫中選擇等 數(shù)量的投標(biāo)單位進(jìn)行邀請招標(biāo)。(3如合格承包商數(shù)據(jù)庫中沒有合適的投標(biāo)單位,應(yīng)由招標(biāo)委員會再組織進(jìn)行考察確 定(考察人員不得少于三人且分屬不同部門 ,進(jìn)一步補(bǔ)充、完善該數(shù)據(jù)庫。3、發(fā)標(biāo)(1招標(biāo)文件的發(fā)放和

29、答疑由承辦單位組織招標(biāo)委員會進(jìn)行。(2公開招標(biāo)的項(xiàng)目,要按照合格承包商標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目要求對投標(biāo)單位進(jìn)行審查,審查 合格的投標(biāo)單位才能領(lǐng)取招標(biāo)文件。(3招標(biāo)答疑要做好記錄工作,該記錄將作為招標(biāo)文件的附件一并發(fā)給投標(biāo)單位。 4 、開標(biāo)(1招標(biāo)文件應(yīng)規(guī)定:投標(biāo)單位應(yīng)在規(guī)定日期之前將投標(biāo)文件送交承辦單位,投標(biāo)截 止日期之后,原則上不再接受任何投標(biāo)文件。(2招標(biāo)委員會主持開標(biāo)工作,開標(biāo)工作應(yīng)集體在場,現(xiàn)場拆封,該過程和內(nèi)容需作 好記錄,參加開標(biāo)的全體人員簽字確認(rèn)。5、評標(biāo)、定標(biāo)(1評標(biāo)、定標(biāo)應(yīng)按照貨比三家的原則進(jìn)行充分、科學(xué)的比較和論證,招標(biāo)委員會根 據(jù)項(xiàng)目情況選擇采用:最低評標(biāo)價法、綜合權(quán)重評標(biāo)打分法、合

30、理最低投標(biāo)價法,進(jìn)行綜 合評議。(2中標(biāo)單位應(yīng)滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求,并且投標(biāo)價格是合理低價;對于技術(shù)簡 單、規(guī)模不大的施工招標(biāo)原則上應(yīng)按合理最低投標(biāo)價法確定中標(biāo)單位。(3招標(biāo)委員會全體人員參與評標(biāo)工作(與投標(biāo)單位有利害關(guān)系的人員不得參與評 標(biāo) ,分別評審技術(shù)標(biāo)和經(jīng)濟(jì)標(biāo)。(4評標(biāo)過程中,如果不同投標(biāo)單位的綜合評價結(jié)果相同或很相近,其中與發(fā)包單位 在類似工程中有過良好合作關(guān)系的投標(biāo)單位可考慮其在企業(yè)實(shí)力 (信譽(yù)、項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)、 施工經(jīng)驗(yàn) 方面的綜合評標(biāo)權(quán)重,在同等條件下,優(yōu)先中標(biāo)。(5招標(biāo)委員會應(yīng)根據(jù)招標(biāo)文件中的各項(xiàng)指標(biāo)要求,制定評標(biāo)辦法,并結(jié)合項(xiàng)目目標(biāo) 成本指導(dǎo)書,客觀、公正地對所有投標(biāo)文件

31、進(jìn)行評價。(6確定中標(biāo)單位后 3天內(nèi),承辦部門向中標(biāo)單位發(fā)出中標(biāo)通知書,并將中標(biāo)結(jié)果以 書面形式通知其他投標(biāo)單位。(7下列情況須重新招標(biāo):發(fā)現(xiàn)投標(biāo)單位相互串通投標(biāo),投標(biāo)單位以向招標(biāo)委員會成員行賄的手段謀取中標(biāo)的 情況;投標(biāo)單位以他人名義投標(biāo)或以其他方式弄虛作假,騙取中標(biāo)的情況;開標(biāo)后,發(fā)現(xiàn)所有投標(biāo)皆不滿意,例如各標(biāo)價皆高出標(biāo)底價,不在合理報價范圍之 內(nèi);(8整個評標(biāo)、定標(biāo)過程需做好記錄,全體參加評標(biāo)人員簽字確認(rèn)。6、簽定合同(1在中標(biāo)通知規(guī)定的簽定合同時間之內(nèi),承辦部門按照招標(biāo)文件中的合同條件和中 標(biāo)單位的相關(guān)承諾與中標(biāo)單位簽訂承包合同。簽定合同按照合同管理制度及合同管理 流程執(zhí)行。(2積極加強(qiáng)與當(dāng)?shù)卣袠?biāo)辦等政府有關(guān)部門的溝通,積極配合政府部門的工作,爭取 政府有關(guān)部門的支持。(3在配合當(dāng)?shù)卣块T有關(guān)招標(biāo)工作的同時,全面考慮各種不確定因素,注意規(guī)避各種風(fēng)險,確保合同實(shí)際利益條款(讓利優(yōu)惠、承包商資金墊付等的有效執(zhí)行。(4具體情況參照合同管理制度執(zhí)行。1、 本管理辦法僅適用于香溢集團(tuán)內(nèi)所屬房地產(chǎn)公司的工程施工、 監(jiān)理、 價格咨詢招標(biāo), 而當(dāng)?shù)卣袠?biāo)辦規(guī)定的招標(biāo)則按當(dāng)?shù)卣袠?biāo)辦的規(guī)定辦理。2、投標(biāo)結(jié)束后,承辦部門應(yīng)做好項(xiàng)目招標(biāo)資料(招標(biāo)文件、投標(biāo)文件、承包商考察結(jié) 果審批表、答疑記錄、開標(biāo)和評標(biāo)的記錄、評定標(biāo)評審表、相關(guān)會議紀(jì)要等的收集、整 理、