低密度住宅的增值設(shè)計

1、低密度住宅的增值設(shè)計YS憨憨摘錄于：北京房地產(chǎn) 原作者：嚴濤內(nèi)容簡介： 文中關(guān)于低密度概念實質(zhì)上應(yīng)是低容積率+高建筑密度的意識，加上限高、限套型和套型面積配比，中高端居住小區(qū)走低密度的規(guī)劃思路是一條出路，萬科的“第五園”和房策天下討論的一些多層住宅案例都屬于低密度住宅范疇，所以選編本文供大家學習研討，順便感謝原作者。*正文*目前我們所談到的低密度住宅，國內(nèi)還未有嚴格的標準，更多是房地產(chǎn)界和媒體一種約定俗成的界定，通常認為容積率在1.2以下的住宅區(qū)屬于低密度住宅范疇。其建筑形式根據(jù)容積率的不同表現(xiàn)為獨立別墅、聯(lián)排別墅、疊拼別墅、四、五層的花園洋房等。在當前土地資源稀缺的國情下， 0.61.2容積

2、率的低密度住宅區(qū)無疑將占據(jù)主流地位。一.增值設(shè)計對低密度住宅的重要性 低密度住宅近年來由于它所提供的居住舒適度、人性化的建筑尺度、良好的環(huán)境和社區(qū)氛圍等受到市場供求雙方的共同青睞，成為房地產(chǎn)開發(fā)中的一大熱點，與此同時低密度住宅的設(shè)計建造過程中的增值設(shè)計也漸漸受到人們的重視。 所謂低密度住宅的增值設(shè)計，簡單來說就是通過設(shè)計建造過程中采用適當?shù)募夹g(shù)手段，使低密度住宅在使用價值、保值增值和社會價值等方面獲得提升。 出色的增值設(shè)計可以使住宅產(chǎn)品為發(fā)展商贏得更豐厚的利潤。以上海復(fù)地美墅為例，該項目原已建成別墅11棟，但一方面由于設(shè)計水平所限，另一方面受項目所處區(qū)位的影響（項目位于上海城市環(huán)境較差的普沱區(qū)

3、），銷售較為困難。北京五合接手該項目后，根據(jù)自身豐富的Townhouse設(shè)計經(jīng)驗，從戶型規(guī)劃到立面設(shè)計等都進行了全面修改和完善。通過創(chuàng)造性的規(guī)劃，不但以不超過三層的Townhouse達到前所未有的0.85容積率，并使該項目成為整個區(qū)域的亮點。在之后的銷售中，所有樓盤被搶購一空，成為通過設(shè)計使地產(chǎn)增值的典范。 然而，利潤只是動力之一。提升購房者所購住宅產(chǎn)品的使用功能價值其實是增值設(shè)計之本，這是以人為本的體現(xiàn)；同時，低密度住宅以其較好的自然環(huán)境、較低的容積率、較高的綠化率和不菲的價格，通常為中高端的住宅產(chǎn)品，這樣的產(chǎn)品有保值和增值的需要；最后一點，住宅和社區(qū)作為組成社會的重要實體，具有很強的社會職

4、能，應(yīng)該提升其社會價值，70年之后仍然具有保留的可能。通過哪些適當?shù)募夹g(shù)手段可以達到低密度住宅增值的目的呢？I.舒適宜人的整體社區(qū)環(huán)境 建筑不是獨立存在的，它與城市和外界有著不可分割的密切關(guān)系。低密度住宅與社區(qū)的關(guān)系也是如此，只有當社區(qū)整體環(huán)境提升了，單棟住宅就能夠在高起點高平臺上繼續(xù)增值。 建筑是可以生長的住宅與人的生活休戚相關(guān)。隨著生活的展開，在原有住宅建筑的基礎(chǔ)上，非建筑元素會日益增加，從而豐富其原有的形態(tài)和氣質(zhì)。庭院內(nèi)的綠化和鋪裝、陽臺和窗臺上的盆栽、掛在門廊的燈、從窗口映襯出來的豐富多彩的窗簾等各種因素，因為人們生活的演變而不斷變化，形成美麗多姿的社區(qū)景觀。設(shè)計師在設(shè)計建造住宅時應(yīng)該

5、預(yù)先考慮這些不可控的因素，進行合理的引導(dǎo)和控制。 對社區(qū)的整體創(chuàng)造一個成熟的居住社區(qū)其概念主要包含了：在組織上，建立全新的物業(yè)管理機制；在社會學上，強調(diào)社區(qū)作為生存空間對人類心智健康的影響；在心理上，形成社區(qū)居民的共同歸屬感，強調(diào)社區(qū)整體環(huán)境的和睦，促進人際交往；在城市意象上，注重增強住區(qū)的特色。在這方面，“慧谷根源”、“清華坊”就是較好的社區(qū)建設(shè)示例。 社區(qū)規(guī)劃與專業(yè)配合居住區(qū)的建設(shè)是一個系統(tǒng)工程，根據(jù)環(huán)境，通過對建筑設(shè)計規(guī)劃、住宅的聲、光、熱以及風場等諸多技術(shù)整合，從小區(qū)規(guī)劃、單體設(shè)計到環(huán)境控制系統(tǒng)等諸多環(huán)節(jié)，合理安排并組織住宅建筑與氣候、民俗、人文、歷史、城市規(guī)劃以及目標客戶特點等相關(guān)因

6、素之間的關(guān)系，使住宅和環(huán)境成為一個有機的結(jié)合體。 人居與生態(tài)社區(qū)真正的生態(tài)住區(qū)是以人居發(fā)展為依據(jù)的，是根據(jù)當?shù)氐淖匀簧鷳B(tài)環(huán)境，運用生態(tài)學、建筑技術(shù)科學基本原理、現(xiàn)代科學技術(shù)手段等，合理地安排并組織建筑與其他相關(guān)因素之間的關(guān)系，使其建筑與環(huán)境之間成為一個有機結(jié)合體，并有良好的室內(nèi)氣候條件和較強的氣候調(diào)節(jié)能力，以滿足人們生活工作所需的舒適環(huán)境，使人、建筑與自然生態(tài)環(huán)境之間形成一個良性循環(huán)系統(tǒng)，它具有節(jié)地、節(jié)水、節(jié)能，改善生態(tài)環(huán)境，減少環(huán)境污染等諸多好處，可以使經(jīng)濟效益、環(huán)境效益、社會效益得到較好的統(tǒng)一。II.居住舒適度、土地利用率與空間利用率的平衡關(guān)系 低密度住宅多為高使用率，甚至零公攤；在保證居

7、住舒適度的前提下，適度提高土地利用率，盡可能提高空間利用率；空間向上、向下、向內(nèi)向外的發(fā)展，充分利用土地。a)向上發(fā)展： 提高低密度住宅土地使用率最常見的方法是“向上發(fā)展”，即在嚴格控制容積率的前提下，為充分利用上空空間、爭取更多使用面積提供最大的可能性。比較可行的做法大致有如下三種：增層 指在大空間中設(shè)置夾層。開發(fā)商為住戶提供高大的室內(nèi)空間（比如在望京新近開發(fā)的某項目中，住宅內(nèi)部空間最高處達）在建筑物完工后的裝修階段，開發(fā)商根據(jù)業(yè)主的要求，在部分高大空間中設(shè)置夾層，主要公共活動部分則保留原有高度。由于夾層是在裝修階段附加的部分，不被計算在建筑面積內(nèi)，因而是開發(fā)商無償為業(yè)主提供的使用面積。這種

8、做法的優(yōu)點在于既保證了室內(nèi)空間的高大開敞，充分體現(xiàn)業(yè)主尊貴的身份，又能為業(yè)主提供一定的免費面積，活躍室內(nèi)空間氛圍，正好滿足了一部分購房者“面子上要氣派，使用上要實惠”的要求。 從開發(fā)商的角度考慮，在需要嚴格控制容積率，而建筑高度尚有余地情況下，最適合選擇此類做法，增加建筑空間的高度。這種做法可以說使開發(fā)者和使用者雙方受益。 當然，居住者決不希望因為設(shè)置夾層而影響室內(nèi)的空間效果，這就要求建筑師在設(shè)計過程中充分考慮增層的可能性，包括增層后夾層空間的采光通風問題，交通問題，以及衛(wèi)生間等服務(wù)設(shè)施的分配問題。通過恰當?shù)脑O(shè)計，不但可以預(yù)先解決上述問題，還可以為居住者提供多種增層形式的可能性，使得增層后既增

9、加了使用面積，又豐富和美化了室內(nèi)空間。露臺 對沒有地面花園的二、三層住戶而言，露臺的意義如同空中的私家庭院。沒有頂?shù)穆杜_完全不用計入面積，因而設(shè)置寬敞的屋頂露臺，成為開發(fā)商提高住宅品質(zhì)，增加賣點的重要手段。 對于設(shè)計師，如何設(shè)計出經(jīng)濟舒適的露臺是要頗花一番心思的。在功能方面，設(shè)置北露臺對相鄰的北側(cè)建筑沒有遮擋，有利于減小建筑間距節(jié)省土地，但北露臺在背陰面缺少日照，使用舒適度較低；南露臺的情況則與之相反。在外形方面，露臺可以增加建筑外觀的層次感，調(diào)節(jié)建筑物的尺度，尤其適合進行綠化裝飾，既能美化建筑，塑造居住建筑應(yīng)有的親切宜人的氛圍，又能美化環(huán)境，提高社區(qū)品質(zhì)。因而，如何合理安排露臺的位置兼顧節(jié)省

10、土地、使用舒適和外形美觀，是露臺設(shè)計中不斷探索的問題。閣樓 所謂閣樓是位于坡屋頂下方的不規(guī)則空間。在西方古典建筑中，幾乎所有的建筑都有閣樓，閣樓空間剖面形狀呈三角形，通過開在屋頂上的老虎窗通風采光。 當前國內(nèi)的低密度住宅多采用混凝土框架結(jié)構(gòu)，且通常是坡屋頂形式。借鑒西方經(jīng)驗，充分利用屋頂下的閣樓空間，成為提高空間利用率的一種做法。很多住宅在屋頂下單設(shè)一層，專門作為儲藏室放置雜物，居住者一般不會在閣樓內(nèi)活動，這種做法空間利用率不高，作為儲藏室面積常常過大；有的住宅則通過精巧的剖面設(shè)計，充分利用屋頂下異型空間的趣味性，大大改善了閣樓的使用面貌，將其組織到日常的居住生活空間中來，成為獨特的休息、讀書

11、或居住場所。可見通過優(yōu)化閣樓空間的方式進一步提升住宅品質(zhì)還是大有潛力的。b)向內(nèi)發(fā)展：內(nèi)庭院 低密度住宅中的內(nèi)庭院是相對于外庭院而言的，通常位于住宅的中部或側(cè)面。適用于進深較大的住宅，兼具采光、通風等功能，是提升中間沒有直接日照和通風條件房間的品質(zhì)的做法。通過損失占地面積起到提高住宅使用率的目的。 由于建造時期內(nèi)庭院沒有頂棚，不被計算在建筑面積內(nèi)，因而是開發(fā)商無償為業(yè)主提供的使用面積。在建筑物完工后的使用階段，業(yè)主還可根據(jù)需求，在部分內(nèi)庭院空間設(shè)置雨罩雨棚等設(shè)施，為家庭生活增加可以擋風避雨的“灰”空間活動區(qū)。 設(shè)計師可以通過精心設(shè)置內(nèi)庭院，在位置面積、庭院高寬比例、生態(tài)節(jié)能等方面進行推敲，使之

12、既符合使用功能又具有可持續(xù)發(fā)展的可能。內(nèi)庭院使空間富于情趣，客廳與居室空間形成流動，增強并豐富了空間感。c)向外發(fā)展：樓梯外掛 低密度住宅中，樓梯作為主要交通通道在氣候允許的情況下可以外置于宅與宅之間。這樣做的好處主要體現(xiàn)在兩點：首先，在相同面寬和進深的情況下，樓梯外置，住宅建筑本身就可以有更豐富的形體變化；另一點，在相同面寬和進深的情況下，樓梯外置，并不改變?nèi)照臻g距，提高了出房率，也就節(jié)省了土地，提高了土地利用率。構(gòu)筑物 所謂構(gòu)筑物，就是指沒有完全封閉的建筑，有頂無墻或者有墻無頂。 如果將外庭院中的車庫建設(shè)成為構(gòu)筑物，那么它就既可以做車庫，也鼓勵業(yè)主自己開發(fā)用途，可以成為燒烤角落、兒童活動、

13、休閑涼棚等等，使生活富于情趣。d)向下發(fā)展：地下室 在大部分的項目中，地下室都因為其既無自然采光也無自然通風，而贈送給業(yè)主。成為一個較好的家庭儲藏空間。 還有一種做法，結(jié)合下沉庭院一起設(shè)計，既可以解決日照和通風的不足，又大大提高了地下室的使用率。對開發(fā)商來說，這種情況通常是在項目受高度限制、容積率還未做夠的前提下。 可以利用的以下高度的不計入建筑面積，這是大家都熟知的，可以通過巧妙的設(shè)計使之成為空間的高潮。 無論空間是地下室還是頂層閣樓，如果能夠?qū)⑵浜蜕蠈涌臻g或者下層空間結(jié)合考慮，結(jié)合使用，可以在有限的居室空間中創(chuàng)造出出人意料的高大氣勢。 設(shè)計師應(yīng)該充分考慮這樣改造的可能性和便利性，從結(jié)構(gòu)和設(shè)

14、備上給予預(yù)先安排。III.巧妙設(shè)計居住與活動空間： 居住與活動空間需要靈活布局，室內(nèi)外空間應(yīng)該一體化設(shè)計。 室內(nèi)空間室內(nèi)空間從傳統(tǒng)的幾居室概念已經(jīng)發(fā)生了很大變化，需要提升檔次。隨著家庭構(gòu)成和成員年齡的變化，對戶內(nèi)空間也呈現(xiàn)出多樣化的需求。加強靈活性，完善現(xiàn)代功能并優(yōu)化組合，是對傳統(tǒng)功能流線和房間規(guī)模的突破。例如在別墅戶型設(shè)計中，個性化功能空間的增加能極大提升其品質(zhì)。同時客廳也不再承擔家庭生活中心的職能，而由家庭起居室來承擔，客廳的面積也可適當縮小，回歸接待會客的功能。而房間數(shù)量的增多，應(yīng)體現(xiàn)出更細的功能劃分。 樓梯、走廊等傳統(tǒng)意義上的交通空間，需要發(fā)展成為兼具過渡、調(diào)節(jié)、展示等多種功能可能性的

15、過渡空間。特別是對于高檔低密度住宅，交通空間往往會成為室內(nèi)空間的亮點。窗與采光 居室中的窗除了采光作用，對營造室內(nèi)空間效果也有很強的作用。一般的住宅設(shè)計中，窗的功能僅僅滿足采光和通風的要求。而事實上可以把窗的各種功能分離出來，形成滿足采光需要、通風需要以及純裝飾作用等不同特點的窗。這樣在其大小和形式等方面也可產(chǎn)生豐富的變化，形成極富特色的建筑外立面和室內(nèi)容間。落地窗、飄窗、帶形窗還有天窗等等可以產(chǎn)生不同氣質(zhì)的空間效果，滿足不同的功能需求。在不同高度、不同位置開窗，既產(chǎn)生不同的室內(nèi)光影效果，同時形成從室內(nèi)到室外特殊的取景框，是對室外風景的特殊限定。結(jié)構(gòu)形式 隨著住宅科技的發(fā)展，其結(jié)構(gòu)、構(gòu)造以及設(shè)

16、備技術(shù)也在不斷提高，這些都將充分反映在低密度住宅的開發(fā)設(shè)計中。今天，大跨度空間和集中的管道井已有了足夠的技術(shù)支撐，住宅的承重體系更加簡單明確，如果要求住宅有更強的適應(yīng)性，那么在建筑設(shè)計過程中在既要考慮居室空間的靈活性，有先見的考慮到將來的改造可能，對結(jié)構(gòu)和設(shè)備也需要預(yù)先考慮。庭院 對庭院的要求，已經(jīng)從是否有上升到對舒適的追求。庭院的舒適并不僅僅在于其面積大小，而在于其有效的使用面積，以及庭院本身的私密性。很難想象在鄰居的眾目睽睽之下能有悠閑的室外活動。設(shè)計師需要充分考慮庭院的尺度設(shè)計，盡量形成圍合或者半圍合的庭院空間；同時，庭院與室內(nèi)空間交互，室內(nèi)外空間應(yīng)一體化設(shè)計，體現(xiàn)不同功能房間對庭院要求

17、的變化，形成室內(nèi)生活和室外生活空間的自然滲透。朝向 如何可以提升東西朝向房屋的價值呢？從大局著眼，東西向住宅對社區(qū)內(nèi)部景觀和庭院圍合起到良好的貢獻作用；同時，增加東西向布置的住宅極大地改變了千篇一律的行列式規(guī)劃格局，形成豐富的空間效果。從小家看待，健康舒適的家除了室內(nèi)空間需要充足的日照，室外庭院也非常需要，沒有陽光和景觀的庭院并不適合戶外活動。而東西向住宅兩側(cè)的庭院恰恰是陽光最充足的區(qū)域。東西朝向房屋在朝向方面的劣勢可以通過很好的景觀視線來彌補，況且現(xiàn)代化的空調(diào)采暖設(shè)備以及西窗防曬遮陽設(shè)施已得到廣泛應(yīng)用。這也是國外特別是歐美發(fā)達國家并不特別重視住宅朝向的原因。IV.采用更具價值感和品質(zhì)感的經(jīng)典

18、外立面設(shè)計風格 建筑的外立面，除了滿足視覺好看，需要有良好的尺度感，對于庭院空間和整體社區(qū)都起到良性作用，建筑設(shè)計師具有引導(dǎo)大眾審美的天職，但在市場化的低密度住宅設(shè)計過程中不應(yīng)脫離大眾審美。新古典 新古典風格是一個典型的房地產(chǎn)名詞，并非建筑史名詞。包括各種有古典建筑或傳統(tǒng)建筑韻味或符號的風格類型，既可以是古典的，也可以是鄉(xiāng)村、田園的。并不是提倡照搬和不倫不類的組合，而是倡導(dǎo)運用現(xiàn)代材料工藝，體現(xiàn)古典神韻、雙重價值，新瓶裝陳釀?，F(xiàn)代感 造型精美、注重細節(jié)，通風采光性能良好是大家喜聞樂見的類型。作為居住建筑，人們普遍追求長久的美和簡單的舒適性，住宅不能追求太過新奇、太酷的的建筑造型。工業(yè)化 工業(yè)化是指不應(yīng)該僅僅因為其新奇而大力突出和強