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文檔簡介

1、1不動產(chǎn)經(jīng)濟學不動產(chǎn)經(jīng)濟學Essentials of Real Estate Economics第二部分:理解不動產(chǎn)市場第二部分:理解不動產(chǎn)市場2第二部分學習內(nèi)容第二部分學習內(nèi)容3 3、 非住房市場非住房市場2 2、 住房市場住房市場1 1、 土地市場土地市場3住房市場住房市場 學習內(nèi)容學習內(nèi)容1第一節(jié)第一節(jié) 住房市場供求關(guān)系住房市場供求關(guān)系 2第二節(jié)第二節(jié) 住房價格住房價格 3第三節(jié)第三節(jié) 國際住房市場發(fā)展趨勢國際住房市場發(fā)展趨勢 4教學目標 掌握供求規(guī)律如何影響住房市場。 掌握住房價格形成機制。 利用專業(yè)術(shù)語分析市場狀況。 預(yù)測住房市場發(fā)展趨勢51、 房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格形成機制形成機制

2、馬克思認為,價值是凝聚在商品中的無差別的人類勞動,商品是用來交換的勞動產(chǎn)品。地租是雇傭勞動者創(chuàng)造的剩余價值的一部分,土地價格是資本化的地租,因此,可以說房地產(chǎn)價格是由地租資本化的價格與建筑物的勞動價格之和組成。 但,這只是從階級本質(zhì)角度的說明,對于具但,這只是從階級本質(zhì)角度的說明,對于具體價格的形成、波動及運行還需從市場和經(jīng)濟的體價格的形成、波動及運行還需從市場和經(jīng)濟的角度加以分析。角度加以分析。61、房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格形成機制形成機制 經(jīng)濟學常識告訴我們,市場化的商品價格不外乎是其價值的市場供求表現(xiàn)。 作為價格核心的房地產(chǎn)價值如何計量? 兩種標準:作為消費品,房價的形成主要取決于其生產(chǎn)成本

3、。理論上,如果生產(chǎn)者出售的價格高于購買者自己生產(chǎn)花費的代價,消費者就會自己生產(chǎn),導(dǎo)致供給增加;作為投資品,消費者對房地產(chǎn)的需求取決于獲得的預(yù)期收益,價格的形成主要由預(yù)期收益決定。 二者殊途同歸。7 1、住房價格住房價格形成機制形成機制供求數(shù)量價格s1d2d1ba供求數(shù)量價格s1s2s3d1d2d3abcdefgLs圖圖a 短期住房價格短期住房價格圖圖b 長期住房價格長期住房價格8D1 D2SP2P1d3 d2 d1 s2住房空置的生成機制住房空置的生成機制9 在市場經(jīng)濟條件下,任何商品的價格都是由市場形成的 房地產(chǎn)的內(nèi)在價值,仍然是房地產(chǎn)價格形成的基礎(chǔ) 商品的價格受供求關(guān)系影響而上下波動 商品

4、的市場價格受到競爭規(guī)律的調(diào)節(jié) 預(yù)期原理對房地產(chǎn)價格形成也有特殊作用10數(shù)量價格sQ0dP02、住房市場均衡與非均衡、住房市場均衡與非均衡11供求非均衡供求非均衡 即供給與需求的失衡狀態(tài),是指住房的供給價格與需求價格、供即供給與需求的失衡狀態(tài),是指住房的供給價格與需求價格、供給數(shù)量與需求數(shù)量之間,或者有一對不一致,或者兩者都不一致給數(shù)量與需求數(shù)量之間,或者有一對不一致,或者兩者都不一致的經(jīng)濟運行狀態(tài)。的經(jīng)濟運行狀態(tài)。 三種狀態(tài): A、總量性供不應(yīng)求狀態(tài)總量性供不應(yīng)求狀態(tài) B、總量性供過于求狀態(tài)總量性供過于求狀態(tài) C、結(jié)構(gòu)性供求失衡的狀態(tài)結(jié)構(gòu)性供求失衡的狀態(tài) !均衡是偶然的,幾乎是不存在的; !非

5、均衡狀態(tài)是絕對的,常見的。 2、住房市場均衡與非均衡、住房市場均衡與非均衡123、住房租售比、住房租售比 住房價格包括出售價格和租賃價格。住房價格包括出售價格和租賃價格。 租售比租售比 = 每平方米使用面積的月租金每平方米使用面積的月租金/每平方米建筑面積每平方米建筑面積的房價的房價 房屋租售比這個概念是國際上用來衡量某地區(qū)樓市運行是房屋租售比這個概念是國際上用來衡量某地區(qū)樓市運行是否良好的指標之一。否良好的指標之一。 由于租房體現(xiàn)的是一種真實的居住需求,因此當一個城市由于租房體現(xiàn)的是一種真實的居住需求,因此當一個城市的房產(chǎn)價格迅速上升而房屋租賃市場的價格卻沒有隨之出的房產(chǎn)價格迅速上升而房屋租

6、賃市場的價格卻沒有隨之出現(xiàn)明顯增長時,就表明該地區(qū)的房產(chǎn)市場存在著價格虛高現(xiàn)明顯增長時,就表明該地區(qū)的房產(chǎn)市場存在著價格虛高或投機行為?;蛲稒C行為。 合理的住房租售比的前提是,在住房租賃期滿時,購房者合理的住房租售比的前提是,在住房租賃期滿時,購房者支付的全部費用的本息和等于租房者所支付的全部租金的支付的全部費用的本息和等于租房者所支付的全部租金的本息和。本息和。134、房價收入比、房價收入比 出處出處 瑞納特瑞納特(Bertnard RenaudBertnard Renaud),),19891989年研究報年研究報告指出,發(fā)達國家中房價收入比告指出,發(fā)達國家中房價收入比1.81.85.55.

7、5,發(fā)展中國家,發(fā)展中國家4.04.06.16.1,窮國和富國房價收入比大不相同。,窮國和富國房價收入比大不相同。 聯(lián)合國人居中心聯(lián)合國人居中心,19981998年對年對9696個國家和地區(qū)進行個國家和地區(qū)進行統(tǒng)計公布房價收入比,各國離散度相當大,統(tǒng)計公布房價收入比,各國離散度相當大,0.80.83030,均值均值8.48.4,中位數(shù),中位數(shù)6.46.4。 報告非學術(shù)研究論文,未給出房價收入比的定義。報告非學術(shù)研究論文,未給出房價收入比的定義。被譯為中文后廣為流傳。被譯為中文后廣為流傳。居民平均年全部收入住房平均價格房價收入比14 國內(nèi)做法國內(nèi)做法 國務(wù)院,國務(wù)院,199823#199823#

8、關(guān)于進一步深化關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革,加快住房建設(shè)的通知城鎮(zhèn)住房制度改革,加快住房建設(shè)的通知中,中,房價收入比:本地區(qū)一套建筑面積為房價收入比:本地區(qū)一套建筑面積為6060平方米的平方米的經(jīng)濟適用房的平均價格與雙職工家庭年平均工資經(jīng)濟適用房的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比。之比。 數(shù)據(jù)定義千差萬別,房價收入比各有內(nèi)數(shù)據(jù)定義千差萬別,房價收入比各有內(nèi)涵,只能用于時間序列的縱向比較,而不能用于涵,只能用于時間序列的縱向比較,而不能用于在不同國家和地區(qū)之間的橫向比較。在不同國家和地區(qū)之間的橫向比較。15不能用來進行國際比較不能用來進行國際比較 房價的統(tǒng)計對象選擇不同房價的統(tǒng)計對象選擇不同

9、 房價的統(tǒng)計定義千差萬別房價的統(tǒng)計定義千差萬別 面積含義分歧面積含義分歧 居民年全部收入各國分歧更大居民年全部收入各國分歧更大16 “房價收入比沒有國際警戒線” 歐洲房地產(chǎn)研究聯(lián)歐洲房地產(chǎn)研究聯(lián)合會主席合會主席本特本特. .特納特納2006.4.22在北京接受記在北京接受記者采訪時明確表示。者采訪時明確表示。 世界銀行的結(jié)論是:在低收入國家,房價收入比普遍偏高,但并不一定意味著房地產(chǎn)市場存在泡沫破裂的危險。175、地價與房價、地價與房價 地價與房價的關(guān)系,一直存在很大的分歧,總體上分為:地價與房價的關(guān)系,一直存在很大的分歧,總體上分為: 成本驅(qū)動型成本驅(qū)動型:房價由土地取得成本、開發(fā)成本、銷售

10、費:房價由土地取得成本、開發(fā)成本、銷售費用和開發(fā)商利潤構(gòu)成,作為成本構(gòu)成因素之一的地價必用和開發(fā)商利潤構(gòu)成,作為成本構(gòu)成因素之一的地價必然對房價有影響,高房價是由高地價造成的。有觀點提然對房價有影響,高房價是由高地價造成的。有觀點提出出“招、拍、掛招、拍、掛”制度存在短期內(nèi)容易推動地價上漲的制度存在短期內(nèi)容易推動地價上漲的明顯缺陷。明顯缺陷。 需求引致論需求引致論:房地產(chǎn)市場需求強勁,房屋供不應(yīng)求,價:房地產(chǎn)市場需求強勁,房屋供不應(yīng)求,價格上漲,拉動地價上漲,而需求強勁的主因是投機盛行。格上漲,拉動地價上漲,而需求強勁的主因是投機盛行。 供求決定論供求決定論:要降低房價,必須調(diào)整住房市場的供求

11、關(guān):要降低房價,必須調(diào)整住房市場的供求關(guān)系。系。18辨析: 不能一概而論誰決定誰,兩者互為因果。不能一概而論誰決定誰,兩者互為因果。取決于分析的角度:取決于分析的角度: 長期和短期長期和短期 宏觀和微觀宏觀和微觀 不同時期的不同區(qū)域不同時期的不同區(qū)域19住房市場住房市場 學習內(nèi)容學習內(nèi)容1第一節(jié)第一節(jié) 住房市場供求關(guān)系住房市場供求關(guān)系 2第二節(jié)第二節(jié) 住房價格住房價格 3第三節(jié)第三節(jié) 國際住房市場發(fā)展趨勢國際住房市場發(fā)展趨勢20第三節(jié)第三節(jié) 國際住房市場發(fā)展趨勢國際住房市場發(fā)展趨勢 住宅形式的個性化住宅形式的個性化 住宅消費的分類化住宅消費的分類化 住宅設(shè)計的無障礙化住宅設(shè)計的無障礙化 住宅環(huán)

12、境的生態(tài)化住宅環(huán)境的生態(tài)化 住宅功能的完善化住宅功能的完善化 住宅建設(shè)的產(chǎn)業(yè)化住宅建設(shè)的產(chǎn)業(yè)化21住宅形式的個性化住宅形式的個性化 朋友式夫妻家庭住宅 開放式住宅 自助式住宅22住宅消費的分類化 城市主流消費群 IT一族 H階層:Happy,High education,Humor,Hard,Hope 老有所養(yǎng)的老年人 待拆遷戶(我國)23住宅設(shè)計的無障礙化 重視老年住宅的合理安排 注重殘障人士的居住設(shè)計24住宅環(huán)境的生態(tài)化 注重居住環(huán)境的綠化 注重新型材料的采用 注重水資源的節(jié)約 注重利用自然能源 注重對小區(qū)生活垃圾的分類處理25住宅功能的完善化 高品位的規(guī)劃設(shè)計 以人為本的戶型設(shè)計 完善便利的配套設(shè)施 優(yōu)美安全的社區(qū)環(huán)境26住宅建設(shè)的產(chǎn)業(yè)化 住宅產(chǎn)業(yè)化,讓住宅納入社會化大生產(chǎn)的范疇,以住宅物業(yè)為最終產(chǎn)品,做到住宅開發(fā)定型化、標準化、建筑施工部件化、集約化,以及住宅投資專業(yè)化、系列化。 與傳統(tǒng)住宅的生產(chǎn)經(jīng)營方式的根本區(qū)別在于,前者

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