萬科航海路市場報告

1、12010 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司萬達鄭州航海路項目市場報告克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司 2010年4月2010 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司鄭州市在中部城市中，處于較高經(jīng)濟水平，隨著中原城市群的發(fā)展，鄭州市與周邊城市交通網(wǎng)絡將逐漸完善，鄭州市核心城市的地位將逐漸鞏固，作為鄭州市南大門的萬達項目，將有利于導入地市客戶。n國務院通過的促進中部地區(qū)崛起規(guī)劃提出，到2015年，中部地區(qū)實現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展水平顯著提高，加快形成沿長江、隴海、京廣和京九“兩橫兩縱”經(jīng)濟帶。支持城市間及周邊地區(qū)基礎(chǔ)設施建設，引導資源整合、共建共享，形成共同發(fā)展的合作機制，中部地區(qū)有望成為中國經(jīng)濟新的“增長極”。n隨著

2、國內(nèi)區(qū)域形勢的變化，以鄭州為首的中原城市群要突破目前發(fā)展形勢“中原行動”、擴大區(qū)域影響是首要之舉。鄭州在中部崛起中起到承東啟西的重要地位，與周邊城市連接最為便利，優(yōu)勢突出，有著區(qū)域性中心的作用。 2009年，鄭州市GDP完成3300億元，在中部六省中處于第三位；比去年同期增長12%，經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好。2010 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司3鄭州市作為區(qū)域性中心城市，隨著經(jīng)濟的發(fā)展及城市框架的不斷拉大，城市首位度不斷提高，集聚能力不斷增強，城市人口每年以約10萬人的增長速度不斷攀升，外來人口約占全市總?cè)丝诘?/3，龐大的外來人口在為鄭州經(jīng)濟的發(fā)展做出巨大貢獻的同時，也促進鄭州房地產(chǎn)市場和商業(yè)市

3、場的發(fā)展。總?cè)丝?52.1萬城鎮(zhèn)人口476.9萬市區(qū)人口333.1萬全市總?cè)丝冢?52.1萬全市城鎮(zhèn)人口：476.9萬；市區(qū)人口：333.1萬；建成區(qū)面積：336.6平方公里（含上街區(qū)26.6平方公里）城市人口總?cè)丝?100萬城鎮(zhèn)人口880萬市區(qū)人口500萬2009年2020年鄭州市人口保持上漲態(tài)勢，二七區(qū)國民生產(chǎn)總值位于鄭州市第二位2010 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司4鄭州市人均GDP水平及人均可支配收入水平持續(xù)上漲居民收入水平n人均可支配收入的快速增長，直接關(guān)系到居民的消費購買能力，居民對住房的需求意愿加大，將會推動房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。以客戶需求為導向的持續(xù)創(chuàng)新2010 克而瑞（中國

4、）信息技術(shù)有限公司5鄭州未來年的發(fā)展方向，以東西南三向為主，北部控制開發(fā)建設，鄭東新區(qū)依然是鄭州市發(fā)展的主導方向鄭州市城市總體規(guī)劃（2008-2020年）確定了城市的定位和發(fā)展目標：到2020年，鄭州將成為國家區(qū)域性中心城市、重要的商貿(mào)城市和樞紐城市；建成先進制造業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代服務業(yè)中心、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)。 鄭州市城市規(guī)劃南 優(yōu)西 連北部控制發(fā)展東 移六大城市中心區(qū)區(qū)域功能如下：金水區(qū)：綜合服務商圈 中原區(qū)：退二進三 ，繁榮轄區(qū)第三產(chǎn)業(yè) 鄭東新區(qū)：省級區(qū)域服務中心 管城區(qū)：城市級體育文化中心二七區(qū)：四大經(jīng)濟板塊升級 惠濟區(qū)：生態(tài)居住區(qū) 鄭東新區(qū)承擔著拉大城市框架、擴大城市規(guī)模、加快城

5、市現(xiàn)代化的重任，老城區(qū)依托多年發(fā)展、具備良好的居住氛圍和完善配套，目前老城區(qū)定位多為舊城改造，提升老城區(qū)形象。以客戶需求為導向的持續(xù)創(chuàng)新2010 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司6二七區(qū)確定了“一二三四五六”的發(fā)展思路：圍繞一條主線，實施兩大戰(zhàn)略，打造四大經(jīng)濟板塊，培育五大商圈，升級六大產(chǎn)業(yè)集群運河新區(qū)整體規(guī)劃二七商圈升級改造2010年，二七區(qū)確定了“一二三四五六”的發(fā)展思路，即：圍繞“建設現(xiàn)代商貿(mào)強區(qū)、實現(xiàn)經(jīng)濟社會科學發(fā)展新跨越”一條主線;實施“產(chǎn)業(yè)集群升級與項目帶動”兩大戰(zhàn)略;開展“項目落地年、市容環(huán)境美化年、工作效能提升年”三大行動;打造“運河新區(qū)、中心城區(qū)、馬寨食品機械工業(yè)園區(qū)、西南部休

6、閑生態(tài)旅游區(qū)”四大經(jīng)濟板塊;培育“二七商圈、火車站商圈、西廣場商圈、醫(yī)療服務商圈、中原路大學路商業(yè)商務黃金十字架”五大商圈，升級“名街商圈商業(yè)、大學路及濱河樓宇經(jīng)濟、南部物流產(chǎn)業(yè)、馬寨食品機械工業(yè)、服裝（女褲）工業(yè)、文化旅游產(chǎn)業(yè)”六大產(chǎn)業(yè)集群。以客戶需求為導向的持續(xù)創(chuàng)新2010 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司7項目所在區(qū)域位于城市東西發(fā)展軸線上，是鄭州市乃至全國商業(yè)、物流的重要集散地，與二七區(qū)發(fā)展規(guī)劃的運河新區(qū)相距僅2公里運河新區(qū)運河新區(qū)經(jīng)濟指標：總占地面積：27.53平方公里總建筑面積：2400萬平方米總居住人口：約25萬人總就業(yè)人口：約31萬人n 項目周邊銜接航海路、大學路、嵩山路、京廣路

7、主要干道，交通便捷、批發(fā)物流業(yè)發(fā)達。n向北可接二七區(qū)商業(yè)中心及片區(qū)商業(yè)中心、二七區(qū)行政中心、碧沙崗商業(yè)中心，向南接南三環(huán)、南四環(huán)、繞城高速，串聯(lián)運河新區(qū)、各大物流中心及經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。項目與城市發(fā)展關(guān)系：本項目距運河新區(qū)2公里本項目距南水北調(diào)線2公里本項目距碧沙崗商業(yè)中心4公里本項目距二七商業(yè)中心6公里本項目距經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)7公里二七區(qū)位于鄭州市中心偏西南部，區(qū)轄1鎮(zhèn)1鄉(xiāng)13個街道辦事處。轄區(qū)總面積156.2平方公里，建成區(qū)面積33.73平方公里，總?cè)丝?5.9萬人。2010 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司8市場分析供求關(guān)系受08年投資開發(fā)節(jié)奏放緩的影響，09年鄭州市商品住宅出現(xiàn)了階段性的供不應求

8、， 預計2010年下半年全市供求關(guān)系會有所緩和，基本達到供求平衡狀態(tài)。二七區(qū)受典型項目影響，因此區(qū)域項目的供求受典型個案影響較大，08、09年區(qū)域新入市項目較少，因此區(qū)域供求占比相對較少，09年1月10年3月區(qū)域供應、成交占比分別為12.51%、12.36%，從09年、10年掛牌土地情況以及區(qū)域城中村改造項目進度來看，未來2年區(qū)域供應量將有一定的激增。2001年2010年一季度鄭州市商品住宅供求走勢圖808.29105.11640.55568.14236.55990.840200400600800100012002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2

9、009年2010年第一季度單位：萬0.000.501.001.502.002.50批準預售面積（萬）銷售面積（萬）供求比供求平衡線06年10年第一季度二七區(qū)商品住宅供求走勢圖56.178.95124.9286.037.2576.9450.8378.84126.9325.261.370.631.483.480.6402040608010012014006年07年08年09年10年第一季度單位:萬0.000.501.001.502.002.503.003.504.00預售面積銷售面積供求比供求平衡線2010 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司9市場分析量價走勢09年全市供求結(jié)構(gòu)原因?qū)е铝巳心甓瘸山痪?/p>

10、價上漲明顯，但全市成交價格近期出現(xiàn)了滯漲現(xiàn)象，受未來供求關(guān)系影響，未來兩年全市商品住宅銷售價格增長將放緩；二七區(qū)商品住宅09年量價走勢亦呈現(xiàn)為上升的態(tài)勢，區(qū)域均價在全市中處于中游水平，從區(qū)域近兩年入市的大體量城中村改造帶來的競爭格局來看，未來1-2年區(qū)域成交價格上漲幅度將會有一定程度的下降2010 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司10全市商品住宅存量較小，10年3月底全市存量為203萬左右，去化周期僅3個月，而二七區(qū)存量為27.52萬左右，去化周期約4個月左右。全市以及區(qū)域存量壓力較小。市場分析存量2010 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司11未來24個月全市商品住宅可售量為1883萬，其中新增供

11、應1548萬，二七區(qū)未來24個月供應量約252.84萬，區(qū)域未來競爭壓力突出。供應總量預測值：1883萬截止12月底存量值：1548萬新增供應量預測值：335萬1 0 0 .6 33 6 .2 04 2 .1 34 5 .5 47 8 .2 63 2 .2 1金 水鄭 東管 城二 七中 原惠 濟09年12月底存量470.5206249207.3280.1135.26金水鄭東管城二七中原惠濟+未來24個月新增供應量571.13242.20291.13252.84358.36167.47金 水鄭 東管 城二 七中 原惠 濟=未來24個月供應總量市場分析未來供應2010 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公

12、司12區(qū)域客戶消費習慣分析l區(qū)域客戶購房最看重的是項目價格，其次是地段；在項目配套中，客戶多考慮孩子教育的便利性，尤其是小學教育以及中學教育的環(huán)境；l認知途徑集中于報紙、戶外等傳統(tǒng)媒體；其中老帶新現(xiàn)象較為明顯；l郊縣客戶鄭州置業(yè)對區(qū)域認知較為陌生，更多的關(guān)注項目的配套交通以及價格等，鄭州購房是為了給家人孩子提供更加優(yōu)越的生活環(huán)境，享受城市完善的配套，同時得到某種身份的象征?？蛻粝M習慣l區(qū)域典型項目客戶以二七區(qū)客戶為主，主要集中于隴海路、航海路、南三環(huán)沿線的鞋城、茶城等批發(fā)市場的私營業(yè)主；l區(qū)域典型項目購房客戶年齡集中于26-40歲，以首次置業(yè)以及首次改善為主；l區(qū)域客戶購房最看重的是項目價格

13、，其次是地段；認知途徑集中于戶外廣告以及項目的圍擋等方式；l選擇該區(qū)域置業(yè)客戶,價格承受力集中于4500-5500元/之間,總價集中于30-50萬元;2010 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司13l首次置業(yè)者對單價較為敏感;l對房間功能的采光需求度排序是：主臥客廳次臥其他房間；l目前全市市場中“贈送陽臺面積”、“2+1變換戶型”、“贈送入戶花園”等變相“偷面積”成為目前戶型的創(chuàng)新點，市場接受度較高；l對于項目臥室以及客廳開間、進深的設計中，需考慮購房客戶后期的需要，在部分戶型設計中，客廳的開間一般需要在3.9米以上，主臥的開間一般需要在3.6米以上，次臥的開間一般在3.3米以上?？蛻粝M習慣北客

14、廳客廳臥室臥室臥室臥室贈送空間贈送空間熱銷戶型鑒賞：熱銷戶型鑒賞：臥室臥室臥室臥室客廳客廳贈送空間贈送空間臥室臥室臥室臥室贈送空間贈送空間客廳客廳2010 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司周新莊項目與航海路項目對比分析 2010 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司萬達航海路項目：周邊1公里：以居住組團為主，大學高校云集周邊；零星分布部分區(qū)市直單位；周邊2公里：以居住為主，批發(fā)市場云集；周邊3公里：以居住為主，有部分批發(fā)市場，未來城中村改造項目較多；萬達周新莊項目：周邊1公里：以居住為主，周邊舊工廠、汽修、汽貿(mào)云集；周邊2公里：以居住為主，市直單位、醫(yī)院、學校較多；周邊3公里：以居住為主，未來城中村改

15、造較多；周邊1公里周邊2公里 周邊3公里航海路航海路隴海路隴海路中原路中原路大學路大學路嵩山路嵩山路桐柏路桐柏路長江路長江路建設路建設路l鄭州市航院l鄭州市測繪學院l黃河科技學院l鄭州市衛(wèi)生學校l河南交通職業(yè)技術(shù)學院l鞋城l鄭州眼睛批發(fā)市場l華中食品城l金泰城燈飾廣場l古玩城l淮河東路小學l政通路小學l鄭州市二中分校l汝河路小學l齊禮閆城中村改造華泰醫(yī)藥有限公司計算機培訓中心省鐵路工程i檢驗測試工程扁電纜廠l中陸茶業(yè)批發(fā)市場l中陸洗化城l中陸鞋城l白鴿集團l電纜廠l鄭州磨料、磨具研究所l鄭州煤礦機械廠l汽車西站l汽車、汽貿(mào)一條街l秦嶺路為休閑一條街l伊河路小學l市規(guī)劃局l市人大l十九中l(wèi)中原商

16、貿(mào)城碧沙崗商圈碧沙崗商圈l鄭上路副食品批發(fā)市場l鄭州市大學l鄭州市大學附屬中學l世紀聯(lián)華l王胡寨城中村改造l高砦城中村改造l馮莊城中村改造l路砦城中村改造l帝湖花園l升龍國際中心l正商蔚藍港灣l亞星城市山水l中原新城l錦藝國際華都l綠都城l穎河港灣l中原名邸l康橋上城品兩項目周邊環(huán)境對比2010 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司l 區(qū)域房地產(chǎn)供求：09年1月10年3月中原區(qū)商品住宅供應、成交量分別為164.96萬、219.81萬，中原區(qū)供應、成交結(jié)構(gòu)占比分別為22%、18%；截止到10年3月底中原區(qū)商品住宅存量為44.96萬；區(qū)域一房供過于求，二房供求基本平衡，三房供不應求；l 區(qū)域供應結(jié)構(gòu)：區(qū)

17、域一房40-50、二房80-90占絕對市場供應主力；三房戶型中，80-90、110-120、130-140占比較高；l 區(qū)域需求結(jié)構(gòu)：區(qū)域一房40-50、二房80-90為市場成交絕對主力，二房其他戶型占比較??；三房成交集中于80-90小三房、110-120、130-140三房；l 區(qū)域價格：區(qū)域商品住宅09年成交均價為4575元/，中原區(qū)商品住宅成交均價處于全市最低位；09年1月10年3月區(qū)域成交單價集中于4000-5000元/；l 區(qū)域客戶：以首次置業(yè)、首改客戶為主； 客戶職業(yè)：項目客戶以周邊學校、醫(yī)院、企事業(yè)單位職工以及私營業(yè)主為主； 客戶來源：以中原區(qū)客戶為主，以滎陽、上街為主的郊縣客戶

18、為項目客戶的有力補充； 收入水平：以周邊醫(yī)院、學校、企事業(yè)單位的職工為主，收入水平相對較低，客戶承受力相對較低。l區(qū)域房地產(chǎn)供求：09年1月-10年3月，二七區(qū)商品住宅供應、成交量分別為93.28萬、152.19萬，二七區(qū)供應、成交結(jié)構(gòu)占比分別為13%、12%；截止到10年3月底區(qū)域商品住宅存量為27.52萬；區(qū)域一房供過于求，二房、三房均供不應求；l區(qū)域供應結(jié)構(gòu)：區(qū)域各戶型面積段集中度相對較低，30-40、40-50、50-60、60-70均為一房供應主力；二房70-80、80-90占比相對較高；三房80-120占比相對較高；l區(qū)域需求結(jié)構(gòu)：區(qū)域40-50為一房成交主力；80-90為二房需求

19、主力，70-80、90-100二房結(jié)構(gòu)占比分別達到了8.79%、9.50%。l區(qū)域價格：區(qū)域商品住宅09年成交均價為4891元/，二七區(qū)商品住宅成交均價在全市排名處于第四位（第一位鄭東新區(qū)、第二位惠濟區(qū)、第三位金水區(qū)）09年1月10年3月成交單價集中于4500-5500元/；l區(qū)域客戶：以首次置業(yè)、首改置業(yè)為主；客戶職業(yè)：項目所在區(qū)域客戶以批發(fā)市場客戶為主；客戶來源：以二七區(qū)客戶為主，管城區(qū)客戶以及以新密、新鄭為主的郊縣客戶為項目重要客戶；收入水平：項目所在區(qū)域客戶多為批發(fā)市場的私營業(yè)主為主，收入水平相對較高，客戶承受力相對較高。萬達航海路項目萬達周新莊項目兩項目市場環(huán)境分析2010 克而瑞（

20、中國）信息技術(shù)有限公司相同點：不同點：l萬達周新莊項目、航海路項目分別屬于鄭州市的西、南大門，處于鄭州市區(qū)域邊緣地帶， 隨著區(qū)域交通升級，通達性提升，利于郊縣客戶的導入；l周邊城中村改造項目均較多，城中村改造項目密集入市將帶動配套設施的完善，整體形象的提升；l兩個項目均面臨著周邊大型城中村帶來的激烈的競爭；l周邊城改項目均以現(xiàn)金流產(chǎn)品為主，使得兩個項目價格上漲空間較小；l兩個項目面臨的市場大環(huán)境相同：樓市調(diào)控政策密集出臺，謹防樓市政策突變；l兩個項目片區(qū)均以居住組團為主；l兩項目客群均以首次置業(yè)、首改置業(yè)為主；1、兩項目客群不同：由于兩項目周邊環(huán)境不同直接導致了兩項目的客群有較大的不同；2、萬

21、達航海路項目、周新莊項目分別位于的二七區(qū)、中原區(qū)市場環(huán)境不同；3、項目的商業(yè)認知度不同：萬達航海路項目的商業(yè)認知度高于萬達周新莊項目的商業(yè)認知度（原因：項目周邊客戶購買力，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)氛圍以及商業(yè)聚集度）。萬達周新莊項目與萬達航海路項目相距4.5公里，但由于周邊環(huán)境、居住人群的明顯不同，導致直接客群關(guān)系的變化兩項目相同點及不同點2010 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司18未來競爭關(guān)系分析 2010 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司19未來1-2年內(nèi)，項目周邊4公里內(nèi)以大型城中村改造項目為主，2010年下半年以及2011年項目周邊將形成大盤鼎立的局面，競爭激烈。項目周邊4公里范圍：東：紫荊山路西：

22、西三環(huán)沿線南：南三環(huán)北：中原路周邊4公里競爭項目共15個，其中，在售項目9個，潛在供應項目6個競爭項目緊密分布在本項目周邊，包圍之勢顯著。未來競爭關(guān)系分析航海路航海路隴海路隴海路中原路中原路京廣路京廣路大學路大學路桐柏路桐柏路嵩山路嵩山路紫荊山路紫荊山路高砦城中村改高砦城中村改造項目造項目王胡砦城中村王胡砦城中村改造項目改造項目隴海村城中村隴海村城中村改造項目改造項目齊禮閆城中村齊禮閆城中村改造項目改造項目馮莊城中村改馮莊城中村改造項目造項目路砦城中村改路砦城中村改造項目造項目中原新城升龍國際中心亞星城市山水南三環(huán)南三環(huán)長江路長江路橄欖城正商蔚藍港灣帝湖花園隆福國際愛都匯鑫苑現(xiàn)代城未來入市項目

23、未來入市項目在售項目在售項目2010 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司20未來1-2年項目周邊累計新增供應250萬平方米，按現(xiàn)有去化速度看，需24個月才可去化完畢未來競爭關(guān)系分析競爭項目未來新增供應量預測航海路航海路隴海路隴海路中原路中原路京廣路京廣路大學路大學路桐柏路桐柏路嵩山路嵩山路紫荊山路紫荊山路高砦城中村改高砦城中村改造項目造項目王胡砦城中村王胡砦城中村改造項目改造項目隴海村城中村隴海村城中村改造項目改造項目齊禮閆城中村齊禮閆城中村改造項目改造項目馮莊城中村改馮莊城中村改造項目造項目路砦城中村改路砦城中村改造項目造項目中原新城升龍國際中心亞星城市山水南三環(huán)南三環(huán)長江路長江路橄欖城正商蔚藍

24、港灣帝湖花園隆福國際愛都匯鑫苑現(xiàn)代城未來入市項目未來入市項目在售項目在售項目周邊4公里250萬2010 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司21競爭關(guān)系分析在售競爭項目多采取低開高走的價格策略，均價集中在5000-5500元/之間，存量總計25萬;供應戶型以40-50一房、70-90二房為主。存量截止到2010年3月底項目名稱開盤日期總建面積（萬）住宅已推面積（萬）開盤價格（元/）3月銷售均價（元/）供應主力戶型（已推案）住宅存量（萬）未來兩年新增供應（萬）橄欖城2008-11-28135萬18.394363523580-110三房1.120亞星城市山水2008-8-3035.54萬21.71467

25、0523480-90二房4.2710鑫苑現(xiàn)代城預計開盤時間2010年5月25.43萬預計推案6萬/80-90二房/10愛都匯預計開盤時間2010年6月1.15萬/37-47一房、87-93二房/1.15正商蔚藍港灣2008-3-2910.55萬10.555097498460-90二房00中原新城2008-12-20180萬604301520640-60一房、80-90兩房、130-140三房10.2240升龍國際中心2008-5-10120萬44.945045539740-50一房、70-100兩房、130-150三房9.526齊禮閻改造預計2010年180萬/40世界城（路砦城中村改造）預計

26、2010年282.42萬/30（黃金海岸）王胡寨城中村改造預計2010年180萬/30高砦城中村改造（長江路以南、南三環(huán)以北、京廣南路兩側(cè)）預計2010年下半年138萬（其中安置46萬）/20藍海港灣（隴海村城中村改造）預計2010年預計60萬/15馮莊城中村改造預計2010年/15孫八砦城中村改造預計2010年58.6萬/20未來兩年供應量總計2572010 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司22“低開高走”為大盤項目主要的價格策略中原新城，中原區(qū)典型樓盤，08年12月以4301元/的低價入市，后期根據(jù)項目每期的位置進行適度調(diào)價。08年12月09年11月，項目均價一直保持著穩(wěn)定的上漲，空間較小，

27、11月，項目臨近教育配套位置的樓棟開盤，項目價格有一定幅度的上漲。升龍國際中心項目08年5月，以高于周邊項目的價格入市，后期采取了穩(wěn)定的價格，調(diào)高空間較小。自08年5月到目前位置，項目均價上漲在300元/。競爭樓盤價格策略2010 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司23未來競爭關(guān)系分析未來競爭關(guān)系分析小結(jié)n項目周邊4公里有15個項目，包圍之勢顯著，未來競爭激烈；n在售競爭項目多采取低開高走的價格策略，均價集中在5000-5500元/之間，存量總計25萬；n在售項目供應戶型以40-50一房、70-90二房為主；n城中村改造項目是未來競爭關(guān)系的主導形式，周邊4公里未來兩年入市總量高達257萬平方米，再

28、加上現(xiàn)有存量，累計供應量高達280萬平方米，市場競爭激烈。n低開高走為競品項目采取的主要價格策略。2010 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司24二七區(qū)萬達廣場，二七區(qū)又一商業(yè)中心航海路 綜合體項目 都市生活中心致力于打造鄭州市綜合體的標桿之作，創(chuàng)造鄭州市另一個中心2010 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司25戶型配比：產(chǎn)品建議產(chǎn)品線房型面積區(qū)間標準面積套數(shù)（套）套數(shù)比建筑面積（）面積比備注首次置業(yè)二房70-9085108740.00%84239 33.83%本建議就市場判斷得出，具體產(chǎn)品實現(xiàn)需后期與設計方溝通后落定90-1009527210.00%23537 9.45%首次改善三房100-1101

29、0554320.00%52030 20.90%110-12011554320.00%56985 22.89%多次改善型三00%32209 12.94%小計2716249000備注：項目住宅總建筑面積為25.1萬，由于物業(yè)用房的需要，以上的建筑面積為減去物業(yè)用房約2000以后的總建筑面積。2010 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司26戶型配比支撐依據(jù)一：二七區(qū)在售項目一房、二房屬于區(qū)域供應、成交主力戶型，其中二房、三房存在一定的市場機會，四房及以上戶型屬于市場空白點戶型配比支撐依據(jù)二：40-50一房、80-90二房產(chǎn)品為市場主流，70-80、90-100二房市場機

30、會點明顯；三房80-90創(chuàng)新戶型市場接受度較好戶型配比支撐依據(jù)三：二七區(qū)單價承受水平集中于4500-5500元/之間，總價集中于20-50萬元，20-30萬元為區(qū)域一房的總價集中區(qū)間，30-50為區(qū)域二房、三房的總價集中區(qū)域，區(qū)域單價、總價對應的主力面積段區(qū)間為30-60一房、70-110二房或三房戶型配比支撐依據(jù)四：區(qū)域成交客戶以投資型客戶、首次置業(yè)客戶為主，未來市場仍然呈現(xiàn)出二元客戶結(jié)構(gòu)，但首次改善以及多次改善客戶會有一定的增加產(chǎn)品建議戶型配比依據(jù)：2010 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司27住宅定位價格建議價格建議：本項目2011年二季度入市價格建議為5732元/左右。依據(jù)一：全市及區(qū)域

31、商品住宅未來價格空間較小,區(qū)域09年市場均價（剔除經(jīng)濟適用房）4891元/。依據(jù)二：萬達航海路項目競品價格分布在4600-5600元/之間，由于項目所處的位置以及周邊環(huán)境不同，按照不同的權(quán)重，得出項目目前的比準均價為5153元/。增長率確定依據(jù)： 一般價格增長率按照GDP增速來計算，按照GDP平均增長率8%作為項目年度價格增長率，萬達品牌溢價增長率3%。比對項目對比得分銷售均價比準價格權(quán)重權(quán)重均價備注升龍國際中心98.97%52985243 40%2097 二七區(qū)典型城中村改造項目，與項目產(chǎn)品類型相似，對項目客戶分流較大亞星城市山水102.94%50155162 35%1807 客戶分流較大橄

32、欖城97.21%51404997 25%1249 南三環(huán)典型項目，客戶分流較大比準均價51532010 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司28產(chǎn)品體系建筑標準-現(xiàn)代主義建筑項目建筑風格建議：項目名稱建筑風格 升龍國際中心簡約現(xiàn)代 亞星城市山水中式現(xiàn)代橄欖城特德式建筑風格項目建筑風格建議從競品項目來看，競品項目主要呈現(xiàn)出現(xiàn)代簡約風格，未來較大的競爭項目齊禮閆建筑風格亦為現(xiàn)代建筑風格，為了使項目與周邊建筑物共融，以及與萬達商業(yè)呈現(xiàn)出的現(xiàn)代時尚風格一致，萬達航海路項目建筑風格為現(xiàn)代簡約建筑風格！升龍國際中心亞星城市山水橄欖城2010 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司29現(xiàn)代主義風格的元素n推陳出新。強調(diào)建

33、筑要隨時代而發(fā)展，應同工業(yè)化社會相適應，強調(diào)建筑的實用功能和經(jīng)濟問題，主張積極采用新材料、新結(jié)構(gòu)，堅決擺脫過時的建筑式樣的束縛，放手創(chuàng)造新的建筑風格，主張發(fā)展新的建筑美學，創(chuàng)造建筑新風格。n造型和線條。以簡潔的造型和線條塑造鮮明的社區(qū)表情。n立面和建材。通過高聳的建筑外立面和帶有強烈金屬質(zhì)感的建筑材料堆積出居住者的炫富感，以國際流行的色調(diào)和非對稱性的手法，彰顯都市感和現(xiàn)代感。n色彩。豎線條的色彩分割和純粹抽象的集合風格，凝練硬朗，營造挺拔的社區(qū)形象。n布局。波浪形態(tài)的建筑布局高低跌宕，簡單輕松，舒適自然。強調(diào)時代感是它最大的特點。關(guān)鍵詞：推陳出新；造型和線條；立面和材料；色彩；布局深圳泊林花園

34、深圳泊林花園杭州深藍廣場杭州深藍廣場建筑風格建議30升龍國際中心：40萬商業(yè)，除滿足日常生活需求，預建立新二七商圈，同時內(nèi)部配有幼兒園和會所。亞星城市山水：規(guī)劃有4.06萬社區(qū)商業(yè)，帶狀水系景觀帶，滿足社區(qū)居民的基本生活需求。橄欖城：休閑廣場、景觀組團有機結(jié)合。 10萬商業(yè)大體量、新BLOCK商業(yè)街區(qū)、風情會所，大型醫(yī)院、文化活動中心、9所幼兒園、4所小學、1所中學，一站式生活配套。競品基礎(chǔ)配套情況：項目配套建議項目周邊生活配套缺失項：1、健身舞廳、桑拿、影院等娛樂設施較少；2、幼兒園缺失；項目配套設施建議：1、建議開設會所，會所內(nèi)容涵蓋健身、棋牌室、乒乓球、羽毛球等健身設施；2、建議增加項目

35、影院、舞廳、酒吧等娛樂設施；3、建議在小區(qū)內(nèi)部建幼兒園；2010 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司31住宅交房標準：1、外墻：涂料或瓷磚、面磚2、內(nèi)墻：混合砂漿3、頂棚：混合砂漿4、地面：水泥砂漿抹面（廚房、衛(wèi)生間加做防水層）。5、門窗：配入戶防盜門，戶內(nèi)預留門洞，對講單元門；陽臺門、外窗為塑鋼或鋁合金。6、廚房：預留上下水接口；7、衛(wèi)生間：預留上下水接口8、陽臺：地面混合砂漿抹面9、電梯：品牌電梯。 10、其他：公共樓梯間墻面及頂棚采用仿瓷涂料，公共樓梯間地面水泥砂漿抹面；戶外空調(diào)位部分預留；房內(nèi)未預埋電線管；上水管道均采用PPR管材，下水采用UPVC管材；各住宅單元安裝有可視對講系統(tǒng)；燃氣管

36、道安裝到廚房。住宅建造標準2010 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司32鄭州又一座萬達城市廣場訴求一：再現(xiàn)鄭州萬達的風采，再建鄭州市新商圈，為您提供萬達的物業(yè)服務、萬達物業(yè)的投資機會萬達在每一座城市都能創(chuàng)造出另一個城市中心，擁有萬達的一套住宅、一個商鋪，您將坐享物業(yè)升值的喜悅。訴求二：鄭州市純粹的shopping mall ，新生活方式的嘗試給您創(chuàng)造一種“出則入市（shopping)，入則出世”的生活，改善您的居住空間。推廣主訴求2010 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司332022-6-13商業(yè)建議商業(yè)定位2010 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司34鄭州市場對臨街分割店鋪接受程度較高首層層高的增

37、高，獲得更好的展示效果并提高使用率，使產(chǎn)品的附加值加大產(chǎn)品面積分割要符合產(chǎn)品定位需求、另外也要有效控制總價，滿足投資者的投資需求產(chǎn)品體量控制為兩層以及首層和二層連體銷售，增加產(chǎn)品價值的同時加快二層銷售速度；全市典型商業(yè)的單鋪面積集中于30-70；30-60單鋪開間集中于3.5-4米；60-70單鋪開間集中于6-8米；建議本項目單鋪面積30-70。項目名稱單鋪面積開間進深曼哈頓廣場40-603-4.5米8-12米60-706-8米7-10米華城國際中心30-503.5-4米8-12米商業(yè)定位商鋪建議2010 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司35商業(yè)定位商鋪價格建議同等區(qū)域項目名稱商業(yè)類型項目租金水

38、平售價主力面積區(qū)間長城康橋華城步行街（一層）80元/月1-2層平均售價22500元/30-50平米賣場內(nèi)150元/月曼哈頓廣場步行街一層150-180元/月，二層90-100元/月步行街一層36000元/平方米，二層26000元/平方米40-70項目周邊華逸名家住宅底商1-2層租金：50-70元/月1-2層商業(yè)均價13000100-200亞星奧特萊斯住宅底商、步行街內(nèi)街45-50元/月/每平米、外街65元/月/每平米亞星路：內(nèi)街一層售價13000元/，二層售價8500元/；長江路：一二層8000元/；嵩山路：一二層12000-14000元/；30-80大學路（淮河路航海路）底商60-100元/

39、月/住宅底商：從項目周邊目前商業(yè)氛圍來看,住宅底商的租金收益率約在5%左右,住宅一層底商的平均租金水平為65元/月,利用租金還原利率法計算項目1層的商業(yè)售價為15600元/；按照商業(yè)一層與二層價格的經(jīng)驗值比重0.6計算得出住宅底商二層的均價為9360元/；對于住宅底商，如果1-2層捆綁出售，住宅底商的價格側(cè)重于住宅一層的價格，利用加權(quán)平均計算方法，1層價格（70%）、二層價格（30%）計算萬達住宅底商1-2層的捆綁價格約13728元/；步行街：按照同等商圈商業(yè)項目的租金水平計算售價：如長城康橋華城，目前商業(yè)步行街租金80元/（一層），曼哈頓廣場步行街一層的價格150-180元/；按照兩個項目步

40、行街平均租金分別計算售價（收益率8%）為12000元/、24750元/，分別取不同權(quán)重（長城康橋化成20%、曼哈頓廣場80%）計算項目一層售價約22280元/。按照商業(yè)一層與二層價格的經(jīng)驗比重0.8來計算得出項目商業(yè)步行街二層的價格17824元/。對于商業(yè)步行街1-2層銷售，由于商鋪1-2層內(nèi)部打通，客戶對于步行街1-2層的抗性較小，因此步行街的1-2層捆綁的價格可以側(cè)重于1層的價格，一層的價格權(quán)重為80%，二層的價格權(quán)重為20%，步行街1-2層捆綁銷售的價格為21389元/；2010 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司36辦公建議n市場供應：區(qū)域現(xiàn)代辦公物業(yè)與傳統(tǒng)辦公物業(yè)并存,銷售型辦公物業(yè)較少

41、；n市場需求去化：區(qū)域銷售型項目較少，目前銷售型寫字樓與住宅售價基本持平，價值實現(xiàn)度低；n客戶特征：以中小企業(yè)為主, 客戶需求多通過中低檔物業(yè)滿足，辦公客戶租金承受力相對較低，租金水平集中于0.8-1元/月，使得區(qū)域辦公物業(yè)價值實現(xiàn)度較低；n競爭：與萬達航海路100米左右距離，已有一個3萬、2棟的辦公項目，分流了區(qū)域的辦公中小型客戶；n發(fā)展趨勢：項目所在片區(qū)為二七區(qū)邊緣區(qū),辦公氛圍較淡,客戶為中小企業(yè)為主,租金較低，長期來看,本區(qū)域并不是鄭州市辦公的發(fā)展方向，區(qū)域辦公物業(yè)多通過中低檔次物業(yè)滿足，客戶仍以中小客戶為主。定位結(jié)論：為了規(guī)避項目風險，建議萬達航海路項目不做辦公物業(yè)，做可商可住的公寓型

42、產(chǎn)品，公寓產(chǎn)品體量為8.7萬。2010 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司37公寓產(chǎn)品產(chǎn)品建議n 供應結(jié)構(gòu)：主力供應集中在60平米以下的一房，輔以65-90平米左右的二房，三房總體供應極少。各房型大致占比為：1房占80%，2房占18%，3房占2%；n 去化結(jié)構(gòu)：1房為去化主力，其中40-60平米面積段一房產(chǎn)品去化最為良好，二房產(chǎn)品的去化集中于60-90；總價區(qū)間看，20-30萬的1房和30-45萬之間的二房為去化主力；n 價格結(jié)構(gòu)：從單價看，主要集中在4700-6100元/平米，從總價看， 1房總價主要集中在16-36萬，2房的總價主要集中在34-50萬之間，3房的總價集中在56-75萬之間；n 市場特征：在全市范圍來看，多數(shù)項目小戶型公寓類產(chǎn)品去化量和去化速度較好，本項目開發(fā)公寓類產(chǎn)品具有一定可行性；但是項目所處區(qū)域一房產(chǎn)品在城中村改造項目個案的影響下存在較大庫存，存在惡性競爭的威脅;房型面積區(qū)間標準面積套數(shù)套數(shù)比建筑面積面積比備注一房30-4035849 40%29707 34%采用精裝40-50451273 60%57293 66%小計2122 100%87000100%2010 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司38公寓價格定位利用市場比較法得出萬達公寓產(chǎn)品目前的比準價格：項目比準價格：5091元/比對項目一房銷售均價權(quán)重權(quán)重均價中原新城515520%