房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學(xué)

1、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學(xué)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學(xué)王軍武王軍武 教授教授緒言緒言房地產(chǎn)業(yè)是一個獨立的大產(chǎn)業(yè)，是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)鏈中重要一環(huán)，房地產(chǎn)業(yè)是一個獨立的大產(chǎn)業(yè)，是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)鏈中重要一環(huán)，其基本學(xué)科定位應(yīng)是經(jīng)濟學(xué)（產(chǎn)業(yè)）范疇，歸屬于部門經(jīng)濟其基本學(xué)科定位應(yīng)是經(jīng)濟學(xué)（產(chǎn)業(yè)）范疇，歸屬于部門經(jīng)濟學(xué)。是工程管理專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營管理方向的一門專業(yè)基礎(chǔ)課。學(xué)。是工程管理專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營管理方向的一門專業(yè)基礎(chǔ)課。從研究領(lǐng)域來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)是房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程的理從研究領(lǐng)域來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)是房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程的理論化和系統(tǒng)化，以揭示和反映房地產(chǎn)經(jīng)濟運行規(guī)律為宗旨，論化和系統(tǒng)化，以揭示和反映房地產(chǎn)經(jīng)濟運行規(guī)律為宗旨，是應(yīng)用經(jīng)濟學(xué)的一個

2、分支學(xué)科門類。是應(yīng)用經(jīng)濟學(xué)的一個分支學(xué)科門類。從研究對象來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)既研究經(jīng)濟關(guān)系，也研究資從研究對象來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)既研究經(jīng)濟關(guān)系，也研究資源配置，通過資源配置研究來揭示反映經(jīng)濟關(guān)系和經(jīng)濟規(guī)律。源配置，通過資源配置研究來揭示反映經(jīng)濟關(guān)系和經(jīng)濟規(guī)律。緒言緒言同時，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)又是多學(xué)科的交叉，具有交叉學(xué)科的性同時，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)又是多學(xué)科的交叉，具有交叉學(xué)科的性質(zhì)：質(zhì)：1、與城市經(jīng)濟學(xué)的交叉：與城市經(jīng)濟學(xué)的交叉：城市土地的利用，城市住房，城城市土地的利用，城市住房，城 市經(jīng)營中的土地經(jīng)營等；市經(jīng)營中的土地經(jīng)營等；2、與資源經(jīng)濟學(xué)的交叉：與資源經(jīng)濟學(xué)的交叉：研究土地開發(fā)利用和土地資源合研究

3、土地開發(fā)利用和土地資源合 理配置；理配置；3、與生態(tài)經(jīng)濟學(xué)的交叉：與生態(tài)經(jīng)濟學(xué)的交叉：房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展理論和生態(tài)房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展理論和生態(tài) 平衡理論的一致性；平衡理論的一致性；4、與金融學(xué)的交叉：與金融學(xué)的交叉：房地產(chǎn)業(yè)天然需要金融業(yè)的支持；房地產(chǎn)業(yè)天然需要金融業(yè)的支持；5、與理論經(jīng)濟學(xué)的交叉：與理論經(jīng)濟學(xué)的交叉：受理論經(jīng)濟學(xué)的指導(dǎo)。受理論經(jīng)濟學(xué)的指導(dǎo)。緒言緒言房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)所涉及的理論不僅多而且復(fù)雜。其理論框架可分三個層房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)所涉及的理論不僅多而且復(fù)雜。其理論框架可分三個層次：次：對房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的研究可采用對房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的研究可采用多種方法，比如：多種方法，比如：講授內(nèi)容：講授內(nèi)容：

4、一、房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)概述一、房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)概述1、房地產(chǎn)的概念、房地產(chǎn)的概念2、房地產(chǎn)的特點、房地產(chǎn)的特點3、房地產(chǎn)類型、房地產(chǎn)類型4、描述房地產(chǎn)、描述房地產(chǎn)5、房地產(chǎn)業(yè)的概念、房地產(chǎn)業(yè)的概念6、房地產(chǎn)業(yè)的運作過程、房地產(chǎn)業(yè)的運作過程7、房地產(chǎn)的特征、房地產(chǎn)的特征8、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用一、房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)概述一、房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)概述1、房地產(chǎn)的概念、房地產(chǎn)的概念了解房地產(chǎn)的概念，首先需要對以下概念有清晰的認識：了解房地產(chǎn)的概念，首先需要對以下概念有清晰的認識：（1）土地：）土地：土地是地球的陸地（內(nèi)陸水域、海）表面范圍內(nèi)，有土土地是地球的陸地（內(nèi)陸水域、海）表

5、面范圍內(nèi)，有土壤、巖石、礦藏、水、氣、地質(zhì)、地貌，以及人類活動對上述要素產(chǎn)壤、巖石、礦藏、水、氣、地質(zhì)、地貌，以及人類活動對上述要素產(chǎn)生的種種結(jié)果所組成的自然經(jīng)濟綜合體：生的種種結(jié)果所組成的自然經(jīng)濟綜合體：我們可以從土地的我們可以從土地的自然形態(tài)、用途以及房地產(chǎn)開發(fā)自然形態(tài)、用途以及房地產(chǎn)開發(fā)等方面將土地劃分等方面將土地劃分類型。類型。1 1、房地產(chǎn)的概念、房地產(chǎn)的概念1 1、房地產(chǎn)的概念、房地產(chǎn)的概念（2）地）地 產(chǎn)：產(chǎn)：土地及其相關(guān)的財產(chǎn)權(quán)利。即土地財產(chǎn)或土地要素所擁土地及其相關(guān)的財產(chǎn)權(quán)利。即土地財產(chǎn)或土地要素所擁有的所有權(quán)和使用權(quán)。有的所有權(quán)和使用權(quán)。（3）房地產(chǎn)：）房地產(chǎn)：是指房屋及其

6、附屬物（與房屋相關(guān)的建筑物或小區(qū)設(shè)施）是指房屋及其附屬物（與房屋相關(guān)的建筑物或小區(qū)設(shè)施）和承載房屋及其附屬物的土地，以及與他們相應(yīng)的多種財產(chǎn)權(quán)利。和承載房屋及其附屬物的土地，以及與他們相應(yīng)的多種財產(chǎn)權(quán)利。或：或：建筑地塊和建筑地塊上以房屋為主的永久性建筑及其衍生的權(quán)力，根據(jù)建筑地塊和建筑地塊上以房屋為主的永久性建筑及其衍生的權(quán)力，根據(jù)房屋建筑的不同，可分為住宅房地產(chǎn)、非住宅房地產(chǎn)和其他房地產(chǎn)。房屋建筑的不同，可分為住宅房地產(chǎn)、非住宅房地產(chǎn)和其他房地產(chǎn)。（4）不動產(chǎn)：）不動產(chǎn)：指不能移動或移動后會引起性質(zhì)、形狀改變，損失其經(jīng)指不能移動或移動后會引起性質(zhì)、形狀改變，損失其經(jīng)濟價值的物及其財產(chǎn)權(quán)利。

7、（建筑物附著物可以理解為動產(chǎn)的不動產(chǎn)化）濟價值的物及其財產(chǎn)權(quán)利。（建筑物附著物可以理解為動產(chǎn)的不動產(chǎn)化）1 1、房地產(chǎn)的概念、房地產(chǎn)的概念（5）土地、地產(chǎn)、房地產(chǎn)及不動產(chǎn)之間的關(guān)系：）土地、地產(chǎn)、房地產(chǎn)及不動產(chǎn)之間的關(guān)系：2 2、房地產(chǎn)的特點、房地產(chǎn)的特點（1 1）不可移動性：）不可移動性：不像其他商品那樣，可以運輸。這一性質(zhì)使得區(qū)位環(huán)境不像其他商品那樣，可以運輸。這一性質(zhì)使得區(qū)位環(huán)境條件在房地產(chǎn)質(zhì)量、功能及交易價格的分析中格外重要。條件在房地產(chǎn)質(zhì)量、功能及交易價格的分析中格外重要。（2 2）耐用性：）耐用性：房地產(chǎn)是最具耐耗性的物品。房地產(chǎn)是最具耐耗性的物品。（3 3）異質(zhì)性：）異質(zhì)性：不可

8、能有兩宗完全一樣的房地產(chǎn)。不可能有兩宗完全一樣的房地產(chǎn)。（4 4）高價值性：）高價值性：從個人或國家來看，其價值都比較高。從個人或國家來看，其價值都比較高。（5 5）供給有限性：）供給有限性：房屋可以建造，但土地資源有限。房屋可以建造，但土地資源有限。（6 6）投資與消費的雙重性：）投資與消費的雙重性：居住使用（消費性）；保值增值（投資性）。居住使用（消費性）；保值增值（投資性）。（7 7）房地產(chǎn)實體構(gòu)成的二元性：）房地產(chǎn)實體構(gòu)成的二元性：非勞動產(chǎn)品和勞動產(chǎn)品。非勞動產(chǎn)品和勞動產(chǎn)品。3 3、房地產(chǎn)類型、房地產(chǎn)類型（1 1）居住類房地產(chǎn)：）居住類房地產(chǎn)：專供人們居住的房地產(chǎn)（普通住宅、高級公寓、

9、別專供人們居住的房地產(chǎn)（普通住宅、高級公寓、別墅）墅）（2 2）商業(yè)類房地產(chǎn)：）商業(yè)類房地產(chǎn)：用于商業(yè)經(jīng)營活動的房地產(chǎn)（寫字樓、商店、旅用于商業(yè)經(jīng)營活動的房地產(chǎn)（寫字樓、商店、旅館、酒店）館、酒店）（3 3）休閑類房地產(chǎn)：）休閑類房地產(chǎn)：指娛樂、健身類活動用房地產(chǎn)（體育館、娛樂中指娛樂、健身類活動用房地產(chǎn)（體育館、娛樂中心）心）（4 4）公共事業(yè)類房地產(chǎn)：）公共事業(yè)類房地產(chǎn)：指文教衛(wèi)、行政、社會福利、交通郵政等用指文教衛(wèi)、行政、社會福利、交通郵政等用途房地產(chǎn)（校舍、教堂、醫(yī)院、公園、政府辦公樓、養(yǎng)老院等）途房地產(chǎn)（校舍、教堂、醫(yī)院、公園、政府辦公樓、養(yǎng)老院等）（5 5）工業(yè)類房地產(chǎn)：）工業(yè)類房

10、地產(chǎn)：指生產(chǎn)活動用房地產(chǎn)（工業(yè)廠房、倉庫）指生產(chǎn)活動用房地產(chǎn)（工業(yè)廠房、倉庫）4 4、描述房地產(chǎn)、描述房地產(chǎn)（1 1）位置、四至、形狀）位置、四至、形狀（2 2）面積大小：）面積大?。悍康禺a(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍行政管理部門依法確認的面積房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍行政管理部門依法確認的面積（3 3）建筑物層數(shù)和高度：）建筑物層數(shù)和高度：住宅住宅13為低層，為低層，46多層，多層，79中層，中層，10層以上為高層，層以上為高層，30層以上或超過層以上或超過100米為超高層米為超高層（4 4）建筑結(jié)構(gòu)：）建筑結(jié)構(gòu)：指建筑物中由基礎(chǔ)、墻、柱、梁、屋架、支撐屋面板等指建筑物中由基礎(chǔ)、墻、柱、梁、屋架、支撐屋面板等承重構(gòu)件組成的

11、體系。（鋼結(jié)構(gòu)、鋼混、磚混、磚木、木結(jié)構(gòu)）承重構(gòu)件組成的體系。（鋼結(jié)構(gòu)、鋼混、磚混、磚木、木結(jié)構(gòu)）（5 5）建筑物構(gòu)成、建筑質(zhì)量、維護保養(yǎng)狀況、采光、通風(fēng)等）建筑物構(gòu)成、建筑質(zhì)量、維護保養(yǎng)狀況、采光、通風(fēng)等（6 6）使用現(xiàn)狀及規(guī)劃設(shè)計要求：）使用現(xiàn)狀及規(guī)劃設(shè)計要求：包括用途、建筑容積率、建筑覆蓋率等包括用途、建筑容積率、建筑覆蓋率等4 4、描述房地產(chǎn)、描述房地產(chǎn)建筑容積率：建筑容積率：單位面積土地的建筑面積數(shù)（建筑總面積單位面積土地的建筑面積數(shù)（建筑總面積土地總面積）土地總面積）建筑覆蓋率：建筑覆蓋率：單位土地的建筑總面積數(shù)（底層建筑面積單位土地的建筑總面積數(shù)（底層建筑面積土地總面積）土地總面

12、積）（7 7）描述房地產(chǎn)的其他方面：）描述房地產(chǎn)的其他方面：5 5、房地產(chǎn)業(yè)的概念、房地產(chǎn)業(yè)的概念中國國民經(jīng)濟行業(yè)分類與代碼中國國民經(jīng)濟行業(yè)分類與代碼16個門類中，第五類（個門類中，第五類（E）為建筑業(yè)，）為建筑業(yè)，第十一類（第十一類（K）為房地產(chǎn)業(yè)。）為房地產(chǎn)業(yè)。聯(lián)合國聯(lián)合國全部經(jīng)濟活動產(chǎn)業(yè)分類的國際標準全部經(jīng)濟活動產(chǎn)業(yè)分類的國際標準中，房地產(chǎn)業(yè)位于十大類中，房地產(chǎn)業(yè)位于十大類經(jīng)濟活動的第八類。經(jīng)濟活動的第八類。廣義的房地產(chǎn)業(yè)兼有第二、三產(chǎn)業(yè)的特征，俠義的房地產(chǎn)業(yè)則可列為流廣義的房地產(chǎn)業(yè)兼有第二、三產(chǎn)業(yè)的特征，俠義的房地產(chǎn)業(yè)則可列為流通領(lǐng)域的第三產(chǎn)業(yè)。通領(lǐng)域的第三產(chǎn)業(yè)。從經(jīng)濟理論角度看，房地

13、產(chǎn)業(yè)為生產(chǎn)經(jīng)營型產(chǎn)業(yè)，兼有第二、三產(chǎn)業(yè)的從經(jīng)濟理論角度看，房地產(chǎn)業(yè)為生產(chǎn)經(jīng)營型產(chǎn)業(yè)，兼有第二、三產(chǎn)業(yè)的特征，從核算統(tǒng)計管理來說，房地產(chǎn)業(yè)屬于流通領(lǐng)域或第三產(chǎn)業(yè)。特征，從核算統(tǒng)計管理來說，房地產(chǎn)業(yè)屬于流通領(lǐng)域或第三產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)的開發(fā)組織、經(jīng)營管理、買賣和租賃經(jīng)營以及中房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)的開發(fā)組織、經(jīng)營管理、買賣和租賃經(jīng)營以及中介、咨詢、評估等服務(wù)的行業(yè)（第三產(chǎn)業(yè)）。介、咨詢、評估等服務(wù)的行業(yè)（第三產(chǎn)業(yè)）。5 5、房地產(chǎn)業(yè)的概念、房地產(chǎn)業(yè)的概念房地產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)形態(tài)分為：房地產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)形態(tài)分為：（1 1）房地產(chǎn)開發(fā)組織業(yè)：）房地產(chǎn)開發(fā)組織業(yè)：組織城市的開發(fā)、再開發(fā)，主要組織城市的開發(fā)、

14、再開發(fā)，主要是指開發(fā)公司是指開發(fā)公司（2 2）房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)：）房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)：買賣、交換、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)荣I賣、交換、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)龋? 3）房地產(chǎn)中介：）房地產(chǎn)中介：咨詢及評估服務(wù)業(yè)咨詢及評估服務(wù)業(yè)（4 4）物業(yè)管理業(yè)：）物業(yè)管理業(yè)：物業(yè)管理業(yè)是作為商業(yè)模式運作的產(chǎn)業(yè)物業(yè)管理業(yè)是作為商業(yè)模式運作的產(chǎn)業(yè)（5 5）房地產(chǎn)行政管理）房地產(chǎn)行政管理6 6、房地產(chǎn)業(yè)的運作過程、房地產(chǎn)業(yè)的運作過程包括生產(chǎn)、流通、消費三個環(huán)節(jié)包括生產(chǎn)、流通、消費三個環(huán)節(jié)（1）生產(chǎn)環(huán)節(jié)：）生產(chǎn)環(huán)節(jié)：通過對土地進行勞動和資本投入，建設(shè)房通過對土地進行勞動和資本投入，建設(shè)房屋和城市基礎(chǔ)設(shè)施的過程，包括通常所說的房地產(chǎn)開發(fā)過

15、程。屋和城市基礎(chǔ)設(shè)施的過程，包括通常所說的房地產(chǎn)開發(fā)過程。（2）流通環(huán)節(jié)：）流通環(huán)節(jié)：供應(yīng)方與消費者之間的買賣、租賃過程，供應(yīng)方與消費者之間的買賣、租賃過程，即房地產(chǎn)的銷售與租賃過程。即房地產(chǎn)的銷售與租賃過程。（3）消費環(huán)節(jié)：）消費環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到使用者手中，進入消費環(huán)節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到使用者手中，進入消費環(huán)節(jié)（進行各種社會化管理，為產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、經(jīng)常性維修保護）（進行各種社會化管理，為產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、經(jīng)常性維修保護）7 7、房地產(chǎn)的特征、房地產(chǎn)的特征（1 1）基礎(chǔ)性：）基礎(chǔ)性：生產(chǎn)生活資料生產(chǎn)生活資料（2 2）先導(dǎo)性：）先導(dǎo)性：進行國民經(jīng)濟建設(shè)，首先要有房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營提供進行國民經(jīng)濟建設(shè)，首先

16、要有房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營提供生產(chǎn)和生活的空間生產(chǎn)和生活的空間（3 3）關(guān)聯(lián)性：）關(guān)聯(lián)性：建筑業(yè)發(fā)展導(dǎo)致建材、冶金、設(shè)計等發(fā)展，進而導(dǎo)致建筑業(yè)發(fā)展導(dǎo)致建材、冶金、設(shè)計等發(fā)展，進而導(dǎo)致勞動的需求勞動的需求（4 4）地域性：）地域性：位置固定性全過程具有地域性價格、發(fā)展因位置固定性全過程具有地域性價格、發(fā)展因素、政策法規(guī)也有地域性差異素、政策法規(guī)也有地域性差異（5 5）周期性：）周期性：房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)周期性波動的特征（發(fā)展復(fù)蘇、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)周期性波動的特征（發(fā)展復(fù)蘇、繁榮、危機、衰退蕭條四階段）繁榮、危機、衰退蕭條四階段）（6 6）高回報、高風(fēng)險性：）高回報、高風(fēng)險性：價格水平是長期上漲趨勢，

17、過量資金涌入價格水平是長期上漲趨勢，過量資金涌入（7 7）對金融業(yè)的依賴性：）對金融業(yè)的依賴性：房地產(chǎn)高價值性使房地產(chǎn)開發(fā)購買都需要房地產(chǎn)高價值性使房地產(chǎn)開發(fā)購買都需要大量資金，必須有金融業(yè)的支持方能持續(xù)發(fā)展大量資金，必須有金融業(yè)的支持方能持續(xù)發(fā)展8 8、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用在我國現(xiàn)階段，房地產(chǎn)業(yè)既是基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，又是支柱產(chǎn)業(yè)，具有在我國現(xiàn)階段，房地產(chǎn)業(yè)既是基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，又是支柱產(chǎn)業(yè)，具有“雙重雙重”產(chǎn)業(yè)地位。產(chǎn)業(yè)地位。（1）房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)定位）房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)定位房地產(chǎn)業(yè)是社會經(jīng)濟活動的基本物質(zhì)前提，是國民經(jīng)濟發(fā)展的基本保證。房地產(chǎn)業(yè)是社會經(jīng)濟活動

18、的基本物質(zhì)前提，是國民經(jīng)濟發(fā)展的基本保證。房地產(chǎn)業(yè)是人口素質(zhì)提高和社會全面進步的基本條件。房地產(chǎn)業(yè)是人口素質(zhì)提高和社會全面進步的基本條件。房地產(chǎn)業(yè)是城市經(jīng)濟發(fā)展和城市現(xiàn)代化的重要基礎(chǔ)。房地產(chǎn)業(yè)是城市經(jīng)濟發(fā)展和城市現(xiàn)代化的重要基礎(chǔ)。房地產(chǎn)業(yè)是社會財富創(chuàng)造的重要源泉。房地產(chǎn)業(yè)是社會財富創(chuàng)造的重要源泉。8 8、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用（2）房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)定位）房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)定位房地產(chǎn)業(yè)不論是占房地產(chǎn)業(yè)不論是占GDP的比重，還是其增長速度，都具備支柱產(chǎn)業(yè)的條的比重，還是其增長速度，都具備支柱產(chǎn)業(yè)的條件。件。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長，關(guān)聯(lián)度大，能直接或間接地引導(dǎo)

19、和影響很多相關(guān)產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長，關(guān)聯(lián)度大，能直接或間接地引導(dǎo)和影響很多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有利于高新技術(shù)的應(yīng)用和擴散。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有利于高新技術(shù)的應(yīng)用和擴散。（3）房地產(chǎn)業(yè)主要經(jīng)濟變量對國民經(jīng)濟的影響）房地產(chǎn)業(yè)主要經(jīng)濟變量對國民經(jīng)濟的影響房地產(chǎn)業(yè)增長率、效益增長率、信用規(guī)模、需求和供給水平等方面都能房地產(chǎn)業(yè)增長率、效益增長率、信用規(guī)模、需求和供給水平等方面都能夠直接影響國民經(jīng)濟的發(fā)展。夠直接影響國民經(jīng)濟的發(fā)展。二、房地產(chǎn)市場二、房地產(chǎn)市場1、房地產(chǎn)市場類型、房地產(chǎn)市場類型2、房地產(chǎn)市場特點、房地產(chǎn)市場特點3、房地產(chǎn)市場的功能、房地產(chǎn)市場的功能4、房地產(chǎn)市場的供給和需求、

20、房地產(chǎn)市場的供給和需求5、房地產(chǎn)市場運行機制、房地產(chǎn)市場運行機制6、房地產(chǎn)市場運行特征、房地產(chǎn)市場運行特征7、影響房地產(chǎn)供求的因素、影響房地產(chǎn)供求的因素8、房地產(chǎn)投資與消費市場、房地產(chǎn)投資與消費市場9、分類房地產(chǎn)市場及運行規(guī)律、分類房地產(chǎn)市場及運行規(guī)律二、房地產(chǎn)市場二、房地產(chǎn)市場市場：市場：買賣雙方交易的場所買賣雙方交易的場所 交易活動發(fā)生的過程交易活動發(fā)生的過程房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)交易活動的總和，是買賣雙方相互作是房地產(chǎn)交易活動的總和，是買賣雙方相互作用的一種機制用的一種機制1、房地產(chǎn)市場類型、房地產(chǎn)市場類型1 1、房地產(chǎn)市場類型、房地產(chǎn)市場類型（1）地產(chǎn)市場）地產(chǎn)市場A、土地一級市

21、場：、土地一級市場：是以讓渡一定時期土地使用權(quán)益為內(nèi)容的地產(chǎn)市是以讓渡一定時期土地使用權(quán)益為內(nèi)容的地產(chǎn)市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場，征用為國有土地后出讓給使用者的市場， 兩種情況（國家開發(fā)商）兩種情況（國家開發(fā)商） 土地批發(fā)市場：開發(fā)企業(yè)或土地使用者向國家一次支出讓金土地批發(fā)市場：開發(fā)企業(yè)或土地使用者向國家一次支出讓金 土地租賃市場：土地使用者每年向國家交納地租土地租賃市場：土地使用者每年向國家交納地租B、土地二級市場：、土地二級市場：土地使用者將達到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土

22、地，放入流土地使用者將達到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，放入流通領(lǐng)域進行交易的市場，是指生地熟地通領(lǐng)域進行交易的市場，是指生地熟地 轉(zhuǎn)讓，或者直接建轉(zhuǎn)讓，或者直接建成商品房出售成商品房出售 （開發(fā)商消費者）（開發(fā)商消費者）C、土地三級市場：、土地三級市場：消費者之間的交易消費者之間的交易1 1、房地產(chǎn)市場類型、房地產(chǎn)市場類型（2）房地產(chǎn)物業(yè)市場）房地產(chǎn)物業(yè)市場A、房地產(chǎn)開發(fā)市場：、房地產(chǎn)開發(fā)市場：主體房地產(chǎn)開發(fā)商主體房地產(chǎn)開發(fā)商 （指房地產(chǎn)從策劃（指房地產(chǎn)從策劃 建造使用，直至拆毀的全過程）建造使用，直至拆毀的全過程）1 1、房地產(chǎn)市場類型、房地產(chǎn)市場類型B、建筑施工市場：、建筑施工市場：主體是建筑商主

23、體是建筑商C、房地產(chǎn)物業(yè)交易租賃市場：、房地產(chǎn)物業(yè)交易租賃市場：主要是指出售和出租，主體開發(fā)商或代主要是指出售和出租，主體開發(fā)商或代理商，主體在該市場中：理商，主體在該市場中： 獲取利潤；獲取利潤； 收集用戶的意見反饋從而指導(dǎo)以后的開發(fā)經(jīng)營活動；收集用戶的意見反饋從而指導(dǎo)以后的開發(fā)經(jīng)營活動； 多種出售和出租形式為用戶提供方便多種出售和出租形式為用戶提供方便D、房地產(chǎn)金融市場：、房地產(chǎn)金融市場：是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動過程中貨幣資金融通的場是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動過程中貨幣資金融通的場所，貫穿于所有市場的各個環(huán)節(jié)。所，貫穿于所有市場的各個環(huán)節(jié)。開發(fā)商開發(fā)商建筑商建筑商工程承包合同工程承包合同2 2、房地

24、產(chǎn)市場特點、房地產(chǎn)市場特點（1 1）地區(qū)性：）地區(qū)性：不能進行調(diào)劑，因而房價存在極大差異不能進行調(diào)劑，因而房價存在極大差異,主要主要是由房地產(chǎn)的位置固定性和性能差異性決定的。是由房地產(chǎn)的位置固定性和性能差異性決定的。（2 2）供給調(diào)節(jié)過程滯后性：）供給調(diào)節(jié)過程滯后性：供不應(yīng)求時，供給的增加需要供不應(yīng)求時，供給的增加需要較長時間；供過于求時，多余的需要較長時間方能被市場消較長時間；供過于求時，多余的需要較長時間方能被市場消化?；?。（3 3）壟斷競爭性：）壟斷競爭性：交易價格及交易信息多為非公開的，而交易價格及交易信息多為非公開的，而且房地產(chǎn)投資決策受價格以外的因素影響較大。且房地產(chǎn)投資決策受價格

25、以外的因素影響較大。（4 4）投機性：）投機性：僅次于金融市場僅次于金融市場（5 5）交易形式多樣性：）交易形式多樣性：買賣、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)龋I賣、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)?，并且交易活動持續(xù)時間較長。并且交易活動持續(xù)時間較長。2 2、房地產(chǎn)市場特點、房地產(chǎn)市場特點（6 6）交易復(fù)雜性：）交易復(fù)雜性：房地產(chǎn)交易從有初步意向到交易完成，需要進行尋找房地產(chǎn)交易從有初步意向到交易完成，需要進行尋找買賣雙方、現(xiàn)場考察、查閱資料、簽訂契約、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或設(shè)定登記等等買賣雙方、現(xiàn)場考察、查閱資料、簽訂契約、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或設(shè)定登記等等一系列活動。一系列活動。（7 7）受金融市場的強烈影響性：）受金融市場的強

26、烈影響性：房地產(chǎn)價值大，其交易對信貸的依賴房地產(chǎn)價值大，其交易對信貸的依賴性較強性較強（8 8）市場效率低：）市場效率低：房地產(chǎn)形式多樣，很多方面存在較多差異，買賣雙房地產(chǎn)形式多樣，很多方面存在較多差異，買賣雙方需要花費相當(dāng)?shù)臅r間和費用進行了解方需要花費相當(dāng)?shù)臅r間和費用進行了解（9 9）政府干預(yù)性：）政府干預(yù)性：政府通過財政金融政策、土地利用政策、城市規(guī)劃政府通過財政金融政策、土地利用政策、城市規(guī)劃以及環(huán)境保護等手段來鼓勵或限制房地產(chǎn)開發(fā)以及環(huán)境保護等手段來鼓勵或限制房地產(chǎn)開發(fā)3 3、房地產(chǎn)市場的功能、房地產(chǎn)市場的功能房地產(chǎn)市場的功能房地產(chǎn)市場的功能可以歸納為三個方面：資源配置功能、信息傳遞功

27、能、可以歸納為三個方面：資源配置功能、信息傳遞功能、價值實現(xiàn)和價值評價功能，是通過房地產(chǎn)的供求、競爭、價格機制及其價值實現(xiàn)和價值評價功能，是通過房地產(chǎn)的供求、競爭、價格機制及其相互作用表現(xiàn)出來的。相互作用表現(xiàn)出來的。（1 1）資源配置功能：）資源配置功能：房地產(chǎn)市場的首要功能，又可分為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的供房地產(chǎn)市場的首要功能，又可分為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的供求、優(yōu)化房地產(chǎn)資源的配置兩個層面。求、優(yōu)化房地產(chǎn)資源的配置兩個層面。（2 2）信息傳遞功能：）信息傳遞功能：是連接房地產(chǎn)開發(fā)和需求的紐帶，也是連接社會是連接房地產(chǎn)開發(fā)和需求的紐帶，也是連接社會總供給和總需求的橋梁?？偣┙o和總需求的橋梁。（3 3）價值實現(xiàn)和

28、價值評價功能：）價值實現(xiàn)和價值評價功能：房地產(chǎn)市場通過逐步建立健全的價格房地產(chǎn)市場通過逐步建立健全的價格機制，對房地產(chǎn)的價值進行客觀的評價，使得房地產(chǎn)業(yè)部門及相關(guān)產(chǎn)業(yè)機制，對房地產(chǎn)的價值進行客觀的評價，使得房地產(chǎn)業(yè)部門及相關(guān)產(chǎn)業(yè)部門都能得到合理的利潤和滿足自身發(fā)展的資金積累，從而促進各產(chǎn)業(yè)部門都能得到合理的利潤和滿足自身發(fā)展的資金積累，從而促進各產(chǎn)業(yè)部門的健康發(fā)展乃至整個國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展。部門的健康發(fā)展乃至整個國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展。4 4、房地產(chǎn)市場的供給和需求、房地產(chǎn)市場的供給和需求經(jīng)濟學(xué)中，經(jīng)濟學(xué)中，供給供給是指在其他條件相同時，賣者在既定的時間和既定的市場上以是指在其他條件相同時，賣者在

29、既定的時間和既定的市場上以不同價格所提供的一種商品或勞務(wù)的數(shù)量。不同價格所提供的一種商品或勞務(wù)的數(shù)量。需求需求是指在其他條件相同時，買者是指在其他條件相同時，買者在既定的時間和既定的市場上以不同價格所樂意購買的一種商品或勞務(wù)的數(shù)量。在既定的時間和既定的市場上以不同價格所樂意購買的一種商品或勞務(wù)的數(shù)量。4.1 房地產(chǎn)需求房地產(chǎn)需求房地產(chǎn)需求房地產(chǎn)需求是指在一個特定時期內(nèi)，消費者在多種可能的價格下，愿意而且能是指在一個特定時期內(nèi)，消費者在多種可能的價格下，愿意而且能夠購買的房地產(chǎn)數(shù)量夠購買的房地產(chǎn)數(shù)量房地產(chǎn)的需求量房地產(chǎn)的需求量是在一個特定價格下，消費者愿意而且能夠購買房地產(chǎn)的數(shù)量是在一個特定價格

30、下，消費者愿意而且能夠購買房地產(chǎn)的數(shù)量房地產(chǎn)需求的特點：房地產(chǎn)需求的特點：多樣性、區(qū)域性、層次性、雙重性以及可替代性。多樣性、區(qū)域性、層次性、雙重性以及可替代性。4.1 4.1 房地產(chǎn)需求房地產(chǎn)需求影響房地產(chǎn)需求量的因素有：影響房地產(chǎn)需求量的因素有：房地產(chǎn)價格、消費者收入和消費偏好、替代房地產(chǎn)的價格、預(yù)期房房地產(chǎn)價格、消費者收入和消費偏好、替代房地產(chǎn)的價格、預(yù)期房地產(chǎn)價格的變動趨勢以及社會發(fā)展水平和人口因素等。地產(chǎn)價格的變動趨勢以及社會發(fā)展水平和人口因素等。房地產(chǎn)價格：房地產(chǎn)價格：在其他條件不變的情況下，房地產(chǎn)價格高，就會限制在其他條件不變的情況下，房地產(chǎn)價格高，就會限制房地產(chǎn)的需求，反之依然

31、。但是由于房地產(chǎn)這種特殊商品具有自身房地產(chǎn)的需求，反之依然。但是由于房地產(chǎn)這種特殊商品具有自身的特殊性，所以房地產(chǎn)價格對房地產(chǎn)的影響又呈現(xiàn)出復(fù)雜的變化規(guī)的特殊性，所以房地產(chǎn)價格對房地產(chǎn)的影響又呈現(xiàn)出復(fù)雜的變化規(guī)律，如在投機性需求占據(jù)主導(dǎo)地位時，房地產(chǎn)需求與房地產(chǎn)價格往律，如在投機性需求占據(jù)主導(dǎo)地位時，房地產(chǎn)需求與房地產(chǎn)價格往往呈現(xiàn)一種正向變動關(guān)系。往呈現(xiàn)一種正向變動關(guān)系。消費者收入水平和消費偏好：消費者收入水平和消費偏好：消費者收入決定消費者的消費邊界，消費者收入決定消費者的消費邊界，消費偏好則決定其消費結(jié)構(gòu)。消費偏好則決定其消費結(jié)構(gòu)。消費者預(yù)期：消費者預(yù)期：如果消費者的預(yù)測是樂觀的，對房地產(chǎn)

32、需求就會增加，如果消費者的預(yù)測是樂觀的，對房地產(chǎn)需求就會增加，反之減少。反之減少。4.1 4.1 房地產(chǎn)需求房地產(chǎn)需求社會經(jīng)濟發(fā)展水平和城市化水平：社會經(jīng)濟發(fā)展水平和城市化水平：房地產(chǎn)需求與社會經(jīng)濟發(fā)展水平以及房地產(chǎn)需求與社會經(jīng)濟發(fā)展水平以及城市化水平是一種正相關(guān)的關(guān)系。城市化水平是一種正相關(guān)的關(guān)系。政策因素：政策因素：政策因素可以導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的變化、消費者預(yù)期的變化以政策因素可以導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的變化、消費者預(yù)期的變化以及融資困難度的變化等，從而影響房地產(chǎn)的需求。及融資困難度的變化等，從而影響房地產(chǎn)的需求。價格價格需求量需求量價格變動對需求量的影響價格變動對需求量的影響價格價格需求量需求量價

33、格不變，消費者收入對需求量的影響價格不變，消費者收入對需求量的影響收入增加收入增加4.2 4.2 房地產(chǎn)供給房地產(chǎn)供給房地產(chǎn)供給可以從微觀和宏觀兩個角度理解，宏觀角度的房地產(chǎn)供給是房地產(chǎn)供給可以從微觀和宏觀兩個角度理解，宏觀角度的房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)總供給，其數(shù)量上應(yīng)該是微觀房地產(chǎn)供給的總和。指房地產(chǎn)總供給，其數(shù)量上應(yīng)該是微觀房地產(chǎn)供給的總和。房地產(chǎn)供給房地產(chǎn)供給是指在一個特定時期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商在多種可能的價格下，是指在一個特定時期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商在多種可能的價格下，愿意而且能夠供給的房地產(chǎn)數(shù)量愿意而且能夠供給的房地產(chǎn)數(shù)量供給量供給量是指在一個特定價格下，開發(fā)商愿意而且能夠供給的房地產(chǎn)數(shù)量是

34、指在一個特定價格下，開發(fā)商愿意而且能夠供給的房地產(chǎn)數(shù)量房地產(chǎn)供給的特點：房地產(chǎn)供給的特點：缺乏彈性缺乏彈性層次性層次性滯后性。滯后性。4.2 4.2 房地產(chǎn)供給房地產(chǎn)供給影響某一房地產(chǎn)供給的因素有：影響某一房地產(chǎn)供給的因素有：房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)開發(fā)成本、建筑技房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)開發(fā)成本、建筑技術(shù)水平、替代房地產(chǎn)價格、預(yù)期房地產(chǎn)價格變動以及政策因素等。術(shù)水平、替代房地產(chǎn)價格、預(yù)期房地產(chǎn)價格變動以及政策因素等。房地產(chǎn)價格：房地產(chǎn)價格：按照供給定理，房地產(chǎn)供給與房地產(chǎn)價格正相關(guān)，即價格按照供給定理，房地產(chǎn)供給與房地產(chǎn)價格正相關(guān)，即價格與供給量存在著同向變動的關(guān)系，在其他條件不變的情況下，供給量隨與供

35、給量存在著同向變動的關(guān)系，在其他條件不變的情況下，供給量隨著價格的上升而增加。著價格的上升而增加。房地產(chǎn)開發(fā)成本：房地產(chǎn)開發(fā)成本：即生產(chǎn)要素價格，包括土地價格、建筑材料以及人工即生產(chǎn)要素價格，包括土地價格、建筑材料以及人工費等等。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)商可以利用提高容積率以及縮小生產(chǎn)規(guī)費等等。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)商可以利用提高容積率以及縮小生產(chǎn)規(guī)模和放慢開發(fā)進度等措施應(yīng)對土地等生產(chǎn)要素的微升，但當(dāng)這些生產(chǎn)要模和放慢開發(fā)進度等措施應(yīng)對土地等生產(chǎn)要素的微升，但當(dāng)這些生產(chǎn)要素價格上升較大時則會影響房地產(chǎn)的供給。素價格上升較大時則會影響房地產(chǎn)的供給。4.2 4.2 房地產(chǎn)供給房地產(chǎn)供給房地產(chǎn)開發(fā)商的未來

36、預(yù)期：房地產(chǎn)開發(fā)商的未來預(yù)期：這種對未來的預(yù)期包括對國民經(jīng)濟發(fā)展形式、這種對未來的預(yù)期包括對國民經(jīng)濟發(fā)展形式、通貨膨脹、未來房地產(chǎn)價格走勢、經(jīng)濟周期的預(yù)期、對國家房地產(chǎn)政策、通貨膨脹、未來房地產(chǎn)價格走勢、經(jīng)濟周期的預(yù)期、對國家房地產(chǎn)政策、產(chǎn)業(yè)政策等等的預(yù)期。產(chǎn)業(yè)政策等等的預(yù)期。政策因素：政策因素：包括房地產(chǎn)政策、相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策等。包括房地產(chǎn)政策、相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策等。價格價格供給量供給量價格變化對供給量的影響價格變化對供給量的影響價格價格供給量供給量價格不變，開發(fā)成本降低對供給量的影響價格不變，開發(fā)成本降低對供給量的影響成本降低成本降低4.3 4.3 房地產(chǎn)供求均衡房地產(chǎn)供求均衡房

37、地產(chǎn)價格的形成是由房地產(chǎn)市場需求和房地產(chǎn)市場供給相互作用共房地產(chǎn)價格的形成是由房地產(chǎn)市場需求和房地產(chǎn)市場供給相互作用共同決定：同決定：價格的變化與房地產(chǎn)市場均衡的形成價格的變化與房地產(chǎn)市場均衡的形成q0數(shù)量數(shù)量價格價格p0sdp1p2s1d1需求曲線需求曲線供給曲線供給曲線4.4 4.4 房地產(chǎn)供求彈性房地產(chǎn)供求彈性（1）概念）概念彈性彈性是一個變量對于另一個變量的敏感性的度是一個變量對于另一個變量的敏感性的度量。量。房地產(chǎn)需求（價格）彈性房地產(chǎn)需求（價格）彈性是指房地產(chǎn)價格上升是指房地產(chǎn)價格上升（下降）（下降）1，消費者對房地產(chǎn)的需求量將會下，消費者對房地產(chǎn)的需求量將會下降（上升）的百分數(shù)，

38、反映了需求量對于價格降（上升）的百分數(shù)，反映了需求量對于價格變化的敏感性。也就是指房地產(chǎn)需求量對房地變化的敏感性。也就是指房地產(chǎn)需求量對房地產(chǎn)價格變動的反映程度。產(chǎn)價格變動的反映程度。房地產(chǎn)需求（收入）彈性房地產(chǎn)需求（收入）彈性是指收入每增加（減是指收入每增加（減少）一個百分點所引起的房地產(chǎn)需求量增加少）一個百分點所引起的房地產(chǎn)需求量增加（減少）的百分點，即房地產(chǎn)需求量的變動對（減少）的百分點，即房地產(chǎn)需求量的變動對收入變動的反應(yīng)程度。收入變動的反應(yīng)程度。dQ QEP P價格彈性：dQ QEY Y收入彈性：PQ需求需求S4.4 4.4 房地產(chǎn)供求彈性房地產(chǎn)供求彈性房地產(chǎn)供給（價格）彈性房地產(chǎn)供

39、給（價格）彈性是指房地產(chǎn)價格上升（下降）是指房地產(chǎn)價格上升（下降）1，開發(fā)商對，開發(fā)商對房地產(chǎn)的供給量將會上升（下降）百分數(shù)，反映了供給量對于價格變化房地產(chǎn)的供給量將會上升（下降）百分數(shù)，反映了供給量對于價格變化的敏感性。的敏感性。sQ QQPPEctgP PPQQ價格彈性：QP供給供給S4.4 4.4 房地產(chǎn)供求彈性房地產(chǎn)供求彈性（2）房地產(chǎn)供給彈性分析）房地產(chǎn)供給彈性分析由于房地產(chǎn)開發(fā)周期比較長，所以房地產(chǎn)供給彈性在不同的時期具有由于房地產(chǎn)開發(fā)周期比較長，所以房地產(chǎn)供給彈性在不同的時期具有不同的特點。一般來說，短期內(nèi)房地產(chǎn)供給彈性較小，長期內(nèi)房地產(chǎn)不同的特點。一般來說，短期內(nèi)房地產(chǎn)供給彈性

40、較小，長期內(nèi)房地產(chǎn)供給彈性較大。供給彈性較大。QP短期內(nèi)供給彈性較小短期內(nèi)供給彈性較小SQPS長期內(nèi)供給彈性較大長期內(nèi)供給彈性較大4.4 4.4 房地產(chǎn)供求彈性房地產(chǎn)供求彈性此外，還有對完全無彈性、缺乏彈性、等彈性、有彈性、完此外，還有對完全無彈性、缺乏彈性、等彈性、有彈性、完全有彈性等情況的描述：全有彈性等情況的描述：QPS0S1S2S3S45 5、房地產(chǎn)市場運行機制、房地產(chǎn)市場運行機制（1）短期房地產(chǎn)供求：）短期房地產(chǎn)供求：供求數(shù)量供求數(shù)量PS1bad2d1需求由需求由d1增加到增加到d2，供給調(diào)節(jié)滯后，短供給調(diào)節(jié)滯后，短期供給不變，價格期供給不變，價格由由a增加到增加到b5 5、房地產(chǎn)市

41、場運行機制、房地產(chǎn)市場運行機制（2）長期房地產(chǎn)供求：）長期房地產(chǎn)供求：Pd2d1供求數(shù)量供求數(shù)量S1S2S3d3長期供長期供給曲線給曲線經(jīng)濟日益增長的地區(qū)，需求穩(wěn)經(jīng)濟日益增長的地區(qū)，需求穩(wěn)定增長，地價、勞動力成本、定增長，地價、勞動力成本、建材成本持續(xù)上漲，由于供求建材成本持續(xù)上漲，由于供求的相互影響，價格產(chǎn)生波動：的相互影響，價格產(chǎn)生波動：a b c d e，在經(jīng)濟日益衰減的地區(qū)則呈現(xiàn)：在經(jīng)濟日益衰減的地區(qū)則呈現(xiàn)：e f c g adbacef6 6、房地產(chǎn)市場運行特征、房地產(chǎn)市場運行特征（1）質(zhì)量、位置相近房地產(chǎn)，價格相近）質(zhì)量、位置相近房地產(chǎn)，價格相近（2）供求均衡，價格穩(wěn)定）供求均衡，

42、價格穩(wěn)定（3）供過于求，價格下降，開發(fā)項目減少，市場成為買方）供過于求，價格下降，開發(fā)項目減少，市場成為買方市場；供不應(yīng)求，價格上漲，開發(fā)項目增多，市場成為賣方市場；供不應(yīng)求，價格上漲，開發(fā)項目增多，市場成為賣方市場市場（4）市場利率下降，開發(fā)信貸成本降低，開發(fā)量增加，消）市場利率下降，開發(fā)信貸成本降低，開發(fā)量增加，消費信貸成本降低，需求量上漲了；反之亦然費信貸成本降低，需求量上漲了；反之亦然（5）需維持適量的房地產(chǎn)）需維持適量的房地產(chǎn)“存貨存貨”，即空置率，因時間、，即空置率，因時間、地區(qū)不同而不同地區(qū)不同而不同7 7、影響房地產(chǎn)供求的因素、影響房地產(chǎn)供求的因素影響房地產(chǎn)供求的因素可概括為一

43、下幾個方面：影響房地產(chǎn)供求的因素可概括為一下幾個方面：（1）人口：）人口：人口數(shù)量，特別是年齡組成、家庭構(gòu)成等人口數(shù)量，特別是年齡組成、家庭構(gòu)成等（2）就業(yè)及工資水平）就業(yè)及工資水平（3）利率及抵押貸款條件：）利率及抵押貸款條件：利率下降，貸款放松，需求和供給均會上利率下降，貸款放松，需求和供給均會上升，反之亦然升，反之亦然（4）稅率，土地利用控制，租金水平控制）稅率，土地利用控制，租金水平控制（5）土地價格，建筑工人的工資，建材價格）土地價格，建筑工人的工資，建材價格（6）建筑技術(shù)的變化，建筑質(zhì)量）建筑技術(shù)的變化，建筑質(zhì)量（7）售價、空置率）售價、空置率8 8、房地產(chǎn)投資與消費市場、房地產(chǎn)投

44、資與消費市場房地產(chǎn)需求可以分為投資性需求和消費性需求，相應(yīng)地，房地產(chǎn)市場也房地產(chǎn)需求可以分為投資性需求和消費性需求，相應(yīng)地，房地產(chǎn)市場也可以分為投資性供給和消費性供給，這樣，房地產(chǎn)市場可以看作是由房可以分為投資性供給和消費性供給，這樣，房地產(chǎn)市場可以看作是由房地產(chǎn)投資市場和房地產(chǎn)消費市場有機地構(gòu)成。地產(chǎn)投資市場和房地產(chǎn)消費市場有機地構(gòu)成。房地產(chǎn)投資市場房地產(chǎn)投資市場反映房地產(chǎn)投資性需求和供給之間的關(guān)系，價格是投資反映房地產(chǎn)投資性需求和供給之間的關(guān)系，價格是投資市場供求作用的結(jié)果市場供求作用的結(jié)果房地產(chǎn)消費市場房地產(chǎn)消費市場反映房地產(chǎn)消費性需求和供給之間的關(guān)系，租金是消費反映房地產(chǎn)消費性需求和供

45、給之間的關(guān)系，租金是消費市場供求作用的結(jié)果市場供求作用的結(jié)果在投資市場上，租金上漲會引起價格上漲，開發(fā)量增加，市場上的供給在投資市場上，租金上漲會引起價格上漲，開發(fā)量增加，市場上的供給量增加；在消費市場上，租金上漲，需求量減少，供給量增加，進一步量增加；在消費市場上，租金上漲，需求量減少，供給量增加，進一步導(dǎo)致租金下降導(dǎo)致租金下降8 8、房地產(chǎn)投資與消費市場、房地產(chǎn)投資與消費市場房地產(chǎn)投資與消費市場的運動是沿著租賃供求作用房地產(chǎn)投資與消費市場的運動是沿著租賃供求作用租金租金價格價格開發(fā)開發(fā)量量消費市場消費市場供給量供給量租賃供求作用進行的。租賃供求作用進行的。8 8、房地產(chǎn)投資與消費市場、房地

46、產(chǎn)投資與消費市場投資與消費市場運行分析：投資與消費市場運行分析：A、經(jīng)濟增長，居民收入提高，房地產(chǎn)需求增加，在供給一定的情況下，、經(jīng)濟增長，居民收入提高，房地產(chǎn)需求增加，在供給一定的情況下，租金上漲，導(dǎo)致價格上漲，引起開發(fā)供給量增加，會增加消費市場供應(yīng)租金上漲，導(dǎo)致價格上漲，引起開發(fā)供給量增加，會增加消費市場供應(yīng)量，降低租金，直至運動達到新的均衡，租金價格、開發(fā)量較以前增加；量，降低租金，直至運動達到新的均衡，租金價格、開發(fā)量較以前增加；如果經(jīng)濟萎縮，則出現(xiàn)相反情況。如果經(jīng)濟萎縮，則出現(xiàn)相反情況。B、如果實施寬松的金融政策，投資需求上升，則在租金不變的條件下、如果實施寬松的金融政策，投資需求上

47、升，則在租金不變的條件下出現(xiàn)價格上漲，開發(fā)商會增加開發(fā)量，從而增加消費市場供給，降低租出現(xiàn)價格上漲，開發(fā)商會增加開發(fā)量，從而增加消費市場供給，降低租金。金。C、開發(fā)成本的變動、開發(fā)成本的變動如果實施緊縮經(jīng)濟政策，貸款難度增大、資金成本增加或土地供給減少，如果實施緊縮經(jīng)濟政策，貸款難度增大、資金成本增加或土地供給減少，使地價上漲，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本提高，在房地產(chǎn)價格不變的條件下，使地價上漲，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本提高，在房地產(chǎn)價格不變的條件下，開發(fā)量減少，消費市場供給減少，租金上漲。開發(fā)量減少，消費市場供給減少，租金上漲。9 9、分類房地產(chǎn)市場及運行規(guī)律、分類房地產(chǎn)市場及運行規(guī)律由于不同類型的房地產(chǎn)

48、從投資決策、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)、由于不同類型的房地產(chǎn)從投資決策、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)、產(chǎn)品功能以及面向客戶的類型等方面均存在較大差異，因此產(chǎn)品功能以及面向客戶的類型等方面均存在較大差異，因此需要按照房地產(chǎn)的用途分類，將其分解為若干子市場進行討需要按照房地產(chǎn)的用途分類，將其分解為若干子市場進行討論。如：論。如：居住物業(yè)市場：含普通住宅市場、別墅市場、公寓市場等居住物業(yè)市場：含普通住宅市場、別墅市場、公寓市場等商業(yè)物業(yè)市場：寫字樓市場、商場或商鋪市場、酒店市場等商業(yè)物業(yè)市場：寫字樓市場、商場或商鋪市場、酒店市場等工業(yè)物業(yè)市場：標準工業(yè)廠房市場、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房市場、工業(yè)物業(yè)市場：標準工業(yè)廠房市場、高

49、新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房市場、研究與發(fā)展用房市場等研究與發(fā)展用房市場等土地市場，是指各種類型用地市場土地市場，是指各種類型用地市場特殊物業(yè)市場。特殊物業(yè)市場。9.1 9.1 住宅市場住宅市場（1）住宅類型和特點）住宅類型和特點類型：類型：按照經(jīng)營方式，住宅分為租賃住宅和出售住宅按照經(jīng)營方式，住宅分為租賃住宅和出售住宅按照價格構(gòu)成，可分為商品住宅和政策性住宅按照價格構(gòu)成，可分為商品住宅和政策性住宅按照交房方式，可分為現(xiàn)房和期房按照交房方式，可分為現(xiàn)房和期房按層數(shù)的不同，可分低層、多層以及高層等按層數(shù)的不同，可分低層、多層以及高層等也可以按其他方式，比如新舊程度、銷售對象等。也可以按其他方式，比如新舊程度、

50、銷售對象等。住宅特點：住宅特點：位置的固定性、消費的層次性、需求的多樣性、房價的巨額性、購房的位置的固定性、消費的層次性、需求的多樣性、房價的巨額性、購房的投資性，此外還有家庭性以及連續(xù)性等。投資性，此外還有家庭性以及連續(xù)性等。9.1 9.1 住宅市場住宅市場（2）住宅市場的特點與構(gòu)成）住宅市場的特點與構(gòu)成特點：特點：經(jīng)營對象的非物流性經(jīng)營對象的非物流性市場范圍的區(qū)域性市場范圍的區(qū)域性流通形式的多樣性流通形式的多樣性構(gòu)成：構(gòu)成：新住宅供給體系的結(jié)構(gòu)組成主要有市場價商品房、經(jīng)濟適用新住宅供給體系的結(jié)構(gòu)組成主要有市場價商品房、經(jīng)濟適用房、廉租屋等，組成成分的運作方式各不相同。房、廉租屋等，組成成分

51、的運作方式各不相同。9.1 9.1 住宅市場住宅市場（3）住宅市場的供求與運行特點）住宅市場的供求與運行特點住宅市場的供求可從以下幾個方面來理解：住宅市場的供求可從以下幾個方面來理解：潛在總供給與潛在總需求潛在總供給與潛在總需求意愿總供給與意愿總需求意愿總供給與意愿總需求實際總供給與實際總需求、有效總供給與有效總需求實際總供給與實際總需求、有效總供給與有效總需求住宅市場運行的特點：住宅市場運行的特點：住宅市場供求在總量上難以達到均衡，但在一定時間、一定區(qū)域又可能住宅市場供求在總量上難以達到均衡，但在一定時間、一定區(qū)域又可能達到在結(jié)構(gòu)上的平衡達到在結(jié)構(gòu)上的平衡住宅供應(yīng)的相對滯后性住宅供應(yīng)的相對滯

52、后性短期供求的不均衡性與長期供求的均衡性。短期供求的不均衡性與長期供求的均衡性。9.2 9.2 非住宅市場非住宅市場非住宅房地產(chǎn)市場包括商業(yè)房地產(chǎn)市場、工業(yè)房地產(chǎn)市場以及其他類型非住宅房地產(chǎn)市場包括商業(yè)房地產(chǎn)市場、工業(yè)房地產(chǎn)市場以及其他類型的房地產(chǎn)市場。的房地產(chǎn)市場。（1）商業(yè)房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)與運行特點：）商業(yè)房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)與運行特點：結(jié)構(gòu)：結(jié)構(gòu)：商業(yè)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)相對簡單，基本上是由用于商業(yè)機構(gòu)經(jīng)營辦公的寫商業(yè)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)相對簡單，基本上是由用于商業(yè)機構(gòu)經(jīng)營辦公的寫字樓市場和用于商品服務(wù)的商貿(mào)娛樂中心房地產(chǎn)市場組成。字樓市場和用于商品服務(wù)的商貿(mào)娛樂中心房地產(chǎn)市場組成。運行特點：運行特點：

53、需求彈性較大，且受到多種綜合因素的影響需求彈性較大，且受到多種綜合因素的影響供給緊張，供給彈性較小供給緊張，供給彈性較小對價格等因素較為敏感。對價格等因素較為敏感。9.2 9.2 非住宅市場非住宅市場（2）工業(yè)房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)與供求平衡的調(diào)整：）工業(yè)房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)與供求平衡的調(diào)整：結(jié)構(gòu)：結(jié)構(gòu)：工業(yè)房地產(chǎn)的市場結(jié)構(gòu)可以按照房地產(chǎn)服務(wù)的對象和工業(yè)產(chǎn)業(yè)類型劃分，工業(yè)房地產(chǎn)的市場結(jié)構(gòu)可以按照房地產(chǎn)服務(wù)的對象和工業(yè)產(chǎn)業(yè)類型劃分，比如按工業(yè)產(chǎn)業(yè)類型劃分為：比如按工業(yè)產(chǎn)業(yè)類型劃分為：勞動密集型工業(yè)產(chǎn)業(yè)勞動密集型工業(yè)產(chǎn)業(yè)資金密集型工業(yè)產(chǎn)業(yè)資金密集型工業(yè)產(chǎn)業(yè)技術(shù)密集型工業(yè)產(chǎn)業(yè)技術(shù)密集型工業(yè)產(chǎn)業(yè)調(diào)整工業(yè)房地產(chǎn)供

54、求平衡應(yīng)注意的因素：調(diào)整工業(yè)房地產(chǎn)供求平衡應(yīng)注意的因素：經(jīng)濟增長和工業(yè)房地產(chǎn)使用需求經(jīng)濟增長和工業(yè)房地產(chǎn)使用需求長期利率與工業(yè)房地產(chǎn)物業(yè)產(chǎn)品的需求長期利率與工業(yè)房地產(chǎn)物業(yè)產(chǎn)品的需求短期信貸、開發(fā)成本和工業(yè)房地產(chǎn)的新增供給。短期信貸、開發(fā)成本和工業(yè)房地產(chǎn)的新增供給。三、房地產(chǎn)價格三、房地產(chǎn)價格1、地租理論、地租理論2、土地價格、土地價格3、建筑物價格、建筑物價格4、房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)價格5、房地產(chǎn)價格種類、房地產(chǎn)價格種類1 1、地租理論、地租理論地租：地租：是租地人為了得到使用自己資本的生產(chǎn)經(jīng)營場所（土是租地人為了得到使用自己資本的生產(chǎn)經(jīng)營場所（土地），要在一定期限內(nèi)按契約規(guī)定，支付給他所使用土

55、地的地），要在一定期限內(nèi)按契約規(guī)定，支付給他所使用土地的所有者的一個貨幣額。所有者的一個貨幣額。租地人取得平均利潤，土地所有人取得超額利潤，即地租。租地人取得平均利潤，土地所有人取得超額利潤，即地租。地租包括地租包括絕對地租、級差地租、壟斷地租絕對地租、級差地租、壟斷地租1 1、地租理論、地租理論（1）產(chǎn)生地租的條件）產(chǎn)生地租的條件兩個直接條件：社會生產(chǎn)力有一定發(fā)展，出現(xiàn)剩余勞動；土地所有權(quán)與兩個直接條件：社會生產(chǎn)力有一定發(fā)展，出現(xiàn)剩余勞動；土地所有權(quán)與使用權(quán)分離使用權(quán)分離原始社會原始社會生產(chǎn)力低生產(chǎn)力低沒有剩余勞動沒有剩余勞動土地統(tǒng)一公有土地統(tǒng)一公有沒有地租沒有地租奴隸社會奴隸社會有剩余勞動

56、有剩余勞動土地所有權(quán)與使用權(quán)為奴隸主所有土地所有權(quán)與使用權(quán)為奴隸主所有也沒有地也沒有地租租封建社會封建社會生產(chǎn)力提高生產(chǎn)力提高剩余勞動增加，農(nóng)民在地主所有的土地上勞動，剩余勞動增加，農(nóng)民在地主所有的土地上勞動，產(chǎn)生封建地租產(chǎn)生封建地租資本主義資本主義社會產(chǎn)生現(xiàn)代地租社會產(chǎn)生現(xiàn)代地租社會主義社會主義：以前在農(nóng)村，土地所有權(quán)與使用權(quán)歸集體經(jīng)濟組織所有；現(xiàn)：以前在農(nóng)村，土地所有權(quán)與使用權(quán)歸集體經(jīng)濟組織所有；現(xiàn)在，主要進行承包，因此存在地租。在，主要進行承包，因此存在地租。1 1、地租理論、地租理論（2）級差地租）級差地租舉例：某國絕大多數(shù)工廠是用蒸汽機推動的，少數(shù)用自然瀑布。舉例：某國絕大多數(shù)工廠是

57、用蒸汽機推動的，少數(shù)用自然瀑布。前者耗費資本前者耗費資本100的商品量取得的市場價格為的商品量取得的市場價格為115，利潤率為，利潤率為15，后者，后者生產(chǎn)同樣的商品的資本耗費為生產(chǎn)同樣的商品的資本耗費為90，但按，但按115出售，利潤率為出售，利潤率為25。這樣就有這樣就有10的超額利潤，他不是產(chǎn)生于資本，而是產(chǎn)生于對一種能夠的超額利潤，他不是產(chǎn)生于資本，而是產(chǎn)生于對一種能夠壟斷且已經(jīng)被壟斷的、數(shù)量有限的自然力的利用。壟斷且已經(jīng)被壟斷的、數(shù)量有限的自然力的利用。10的超額利潤落入的超額利潤落入瀑布者手中，轉(zhuǎn)化為地租。瀑布者手中，轉(zhuǎn)化為地租。定義：定義：這種產(chǎn)生于支配著可壟斷自然力的個別資本的

58、個別生產(chǎn)價格和投這種產(chǎn)生于支配著可壟斷自然力的個別資本的個別生產(chǎn)價格和投入該生產(chǎn)部門的一級資本的社會生產(chǎn)價格之間的差額，就是級差地租。入該生產(chǎn)部門的一級資本的社會生產(chǎn)價格之間的差額，就是級差地租。來源：來源：由于經(jīng)營較好土地企業(yè)的個別生產(chǎn)價格與由經(jīng)營劣等地企業(yè)的個由于經(jīng)營較好土地企業(yè)的個別生產(chǎn)價格與由經(jīng)營劣等地企業(yè)的個別生產(chǎn)價格決定的社會生產(chǎn)價格之間的差額所產(chǎn)生的超額利潤，是超額別生產(chǎn)價格決定的社會生產(chǎn)價格之間的差額所產(chǎn)生的超額利潤，是超額利潤的轉(zhuǎn)化形式。利潤的轉(zhuǎn)化形式。1 1、地租理論、地租理論A、級差地租、級差地租：是由土地的肥沃程度不同和位置差異引起：是由土地的肥沃程度不同和位置差異引起

59、的：的：土地土地等級等級投入投入資本資本平均平均利潤利潤產(chǎn)量產(chǎn)量個別生產(chǎn)價格個別生產(chǎn)價格社會生產(chǎn)價格社會生產(chǎn)價格利利潤潤級差級差地租地租全部產(chǎn)品全部產(chǎn)品單位產(chǎn)品單位產(chǎn)品全部產(chǎn)品全部產(chǎn)品單位產(chǎn)品單位產(chǎn)品劣劣5010160606060100中中501026030120607060優(yōu)優(yōu)501046015240601901801 1、地租理論、地租理論B、級差地租、級差地租：在同一塊土地上連續(xù)投入等量資本，各等：在同一塊土地上連續(xù)投入等量資本，各等量資本之間的生產(chǎn)率不同所產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化形成的地租量資本之間的生產(chǎn)率不同所產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化形成的地租土地土地等級等級投入投入資本資本平均平均利潤利潤產(chǎn)產(chǎn)

60、量量個別生產(chǎn)價格個別生產(chǎn)價格社會生產(chǎn)價格社會生產(chǎn)價格利利潤潤級差級差地租地租全部產(chǎn)品全部產(chǎn)品 單位產(chǎn)品單位產(chǎn)品 全部產(chǎn)品全部產(chǎn)品 單位產(chǎn)品單位產(chǎn)品 劣劣50101606060601000中中5010260301206070 60 0追加追加50103602018060130120601 1、地租理論、地租理論（3）絕對地租（農(nóng)業(yè)）絕對地租（農(nóng)業(yè)）定義：定義：由土地所有權(quán)存在所決定的不論租種什么樣的土地都必須交納的由土地所有權(quán)存在所決定的不論租種什么樣的土地都必須交納的地租成為絕對地租。地租成為絕對地租。農(nóng)產(chǎn)品按劣等土地決定的社會生產(chǎn)價格出售，但實際是農(nóng)產(chǎn)品市場價格農(nóng)產(chǎn)品按劣等土地決定的社會生產(chǎn)