安全管理方案評估作業(yè)指導書

1、安全管理方案評估作業(yè)指導書編制 日期 審核 日期 批準 日期 修訂記錄修改日期申請單號修改人審核人批準人1目的 規(guī)范住宅小區(qū)的安全管理方案策劃工作，使人防、物防、技防有機組成的防范體系更加全面、更具有可操作性。2范圍 適用于安全管理方案的策劃與評估。3職責部門崗位職責品質(zhì)管理部安全管理部負責組織對新項目安全管理方案的策劃、編制、評審。業(yè)務部門負責安全管理方案的具體實施，并提出動議修改的意見或建議；對現(xiàn)有小區(qū)根據(jù)本指引對現(xiàn)行安全管理方案進行評價和調(diào)整。4方法和過程控制41方案策劃評估流程示意圖項目、周邊環(huán)境特點以及客戶群體需求與特征方針、目標、指標、標準危險源識別及其分布情況確定危險等級和安全防

2、范重點人防設計技防設計物防設計應急事件的處理原則和流程人/技/物防的配合協(xié)調(diào)方案運行方案評估、驗證、完善411公司應確定專人負責新項目的安全管理策劃和方案編制。新項目已確定負責人的，由新項目負責人組織方案的策劃，未確定負責人的由品質(zhì)管理部安全管理部負責組織策劃。策劃小組成員應包括新項目人員、品質(zhì)管理部安全管理部人員、設備管理人員、有豐富實踐經(jīng)驗的一線安全管理人員。42項目調(diào)研421調(diào)研關注因素：分析小區(qū)的周邊環(huán)境、小區(qū)內(nèi)部的建筑風格和小區(qū)的特點，找出小區(qū)內(nèi)的危險源及其分布情況，確定重點防范區(qū)域和部位，制定相應的防范措施?？紤]因素主要內(nèi)容小區(qū)的周邊環(huán)境項目地塊所處位置的特點，周圍是否有山坡、廠房

3、、大型廣場、茂密的樹林、道路分布、靠海等，主要考慮項目能否與周圍復雜的環(huán)境作有效的隔離周邊居住人員的社會構成，是否屬治安事件的高發(fā)區(qū)，主要考慮哪些人員可能對小區(qū)安全造成威脅。政府配套設施及應急處理能力：考慮轄區(qū)派出所與小區(qū)的距離，在意外情況下能否允許時間內(nèi)趕到小區(qū)；考慮在小區(qū)設置社區(qū)警務室。對于山地項目。小區(qū)外圍的防火溝、防火帶、泄洪渠等。小區(qū)特點、建筑風格小區(qū)內(nèi)商業(yè)與住宅是否有效分離。小區(qū)內(nèi)是否有山體公園、廣場等公共休閑區(qū)域。小區(qū)建筑是否形成圍合小區(qū)是平地還是山體。小區(qū)內(nèi)人流、車流流向的確定。小區(qū)人行和車輛出入的數(shù)量及位置特點。消防通道的設置及其應急措施。小區(qū)內(nèi)停車場數(shù)量、位置、大小，商業(yè)停

4、車場和住戶停車場是否有效分開。小區(qū)內(nèi)是否有大型湖泊，其防護措施能否達到安全、美觀相互統(tǒng)一。422調(diào)研方式：現(xiàn)場查勘、訪談。43物防、技防、人防431物防的設置原則、內(nèi)容、局限性 物防設置的原則：主要對外來人員起到阻止的作用，同時對進出小區(qū)的人員和車輛進行有序的規(guī)范，使其分布在不同的區(qū)域，不同授權人員能夠進入經(jīng)過授權區(qū)域，使安全員能夠有效的識別和監(jiān)控。常見物防設置的內(nèi)容、局限性物防手段功能設置位置存在局限性實體圍墻阻止外來人員進入小區(qū)通常設置在小區(qū)外圍紅線位置，建議圍墻高度在2.5-3米；圍墻在水平和垂直方面要求盡量平直，保證圍墻上設置的紅外線報警效果；郊區(qū)或周邊環(huán)境惡劣的外圍墻上需要設置防止攀

5、爬的裝置；郊區(qū)圍墻的拐角處需要設置警燈。犯罪嫌疑人可以通過破壞圍墻的通透部分進出小區(qū)，部分圍墻紅外報警不能全部封堵，存在防范空隙。通透圍墻阻止外來人員進入小區(qū)和院落通常設置在小區(qū)外圍和小區(qū)內(nèi)院落之間的分隔，建議通透性圍墻的高度在1.5-2米之間，制作材料；方通不小于20*20mm、鋼筋之間的間距不大于12cm。外來人員可以通過破壞圍墻的通透部分進出小區(qū)，部分圍墻紅外報警不能全部封堵，存在防范空隙。防爬裝置阻止外來人員借助各種管道進入住戶家外立面和管道進等容易被人利用的管道、平臺，需要設計防攀爬裝置。采光井2.8米以下應利用防爬裝置進行封閉。不美觀。門苑門阻止外來人員進入院落苑門最好使用門禁進行

6、控制，建議采取質(zhì)量好的閉門器，不要使用電動閉門器。外來人員容易尾隨。單元門阻止外來人員進入住戶家單元門建議使用噪音非常小的電插鎖外來人員容易尾隨，使用密碼開鎖的密碼容易泄漏。拉閘門阻止外來人員進入住戶家拉閘門對于居住在一樓的住戶建議在客廳安裝拉閘門。住戶不安裝或安裝后不使用。窗花阻止外來人員通過一樓住戶洗手間、廚房窗戶進入住戶家開放式小區(qū)、建議引導一樓住戶在廚房和洗手間安裝內(nèi)置式窗花。單元樓道處科員通到住戶窗戶或門的窗戶，需要制作窗花，防止外來人員利用該窗戶。住戶不愿意安裝綠籬隔離不允許通過的區(qū)域?qū)τ谝恍┬枰綦x，但是不便使用圍墻的位置，可以通過綠籬進行隔離，起到一定的阻止作用。高度和寬度不夠

7、，效果有限。湖泊水景分隔開放區(qū)域和受控區(qū)域可以充分利用小區(qū)的湖泊和水景，把小區(qū)商業(yè)部分與住宅部分自然分開。在設計時需要考慮。瞭望塔使視野更開闊在視野開闊區(qū)域、比較偏僻的圍墻邊可以考慮設置瞭望塔，通過設置瞭望塔增加安全員控制的區(qū)域。需要周邊的燈光配合，否則效果有限。其他阻止外來人員房屋之間易跨越的部位需要設置必要的障礙。影響外觀。方便巡邏小區(qū)的圍墻內(nèi)靠圍墻處需要設置巡邏路。設計時需要考慮。減少危險源小區(qū)內(nèi)盡量少設置茂密的灌木，可以考慮適當?shù)膯棠?。與小區(qū)的景觀要求矛盾。防止危險源圍墻外圍3米以內(nèi)不要種植高樹。易引起紅外報警誤報。432技防的設置原則、內(nèi)容、局限性項目內(nèi)容技防的設置原則 管理面積超1

8、00萬平方米的公司必須設置公司級E控中心，并與業(yè)務部門的監(jiān)控鏡頭實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)功能。 對小區(qū)內(nèi)的人流、車流、安全隱患部位進行監(jiān)測和辨識，補充物防和人防的不足。技防設置的內(nèi)容、局限性，如附表：技防手段功能設置位置存在問題閉路監(jiān)控系統(tǒng)對小區(qū)的人員、車輛進行監(jiān)測，對重要部位進行錄像固定監(jiān)控攝像頭設置位置：在人員、車輛進出口電梯內(nèi)地下停車場安全隱患大的圍墻上組團內(nèi)夜間光線不足，影響監(jiān)視效果。苑內(nèi)樹木生長茂盛遮擋鏡頭及鏡頭的位置不合理。隨著環(huán)境變化，當初設置發(fā)生變化。受環(huán)境影響，老化、效果變差現(xiàn)象較為普遍。設置太多以后，中心值班人員無法全部關注。車體過長時，探頭不能兼顧人員相貌及車牌號的監(jiān)控。監(jiān)控布局思路不清

9、晰，結果不合理。帶云臺的監(jiān)控鏡頭設置位置：主要干道視野開闊的廣場等。紅外線周界防越系統(tǒng)識別外來人員通過未授權區(qū)域紅外對射主要設置在外圍圍墻上相鄰住戶間的隔離安裝位置不合理，起不到防范的作用；設備誤報的較多；有時因環(huán)境條件及自然老化會出現(xiàn)不報警的問題。被動紅外主要設置在安全死角，人員不常去的地方，如采光井道。居家報警系統(tǒng)對非法進入住戶家的人員進行識別在住戶家入戶門設置門磁報警，住戶家客廳設置被動紅外報警，臥室設置緊急按鈕報警。業(yè)主嫌設防麻煩或需要交市話電話費，不愿設防；系統(tǒng)在操作上還不夠方便；誤報的情況比較多住戶對講系統(tǒng)使住戶與外來人員之間進行確認大門苑門單元門控制中心可視對講的圖像不夠清晰通話

10、質(zhì)量不好通話時間太短分機設置較多時，住戶使用會經(jīng)常占線門禁系統(tǒng)對是否為授權區(qū)域人員的身份進行識別，通過配套的門進行阻止人行出入口大門地下車庫通道門、苑門會所受控房間門控制電梯按鈕無卡人員可以尾隨業(yè)主進入苑內(nèi)卡丟失以后沒有及時掛失存在安全隱患卡的靈敏度不夠部分業(yè)主不愿帶卡巡更管理系統(tǒng)對安全員的巡更路線進行控制。一般一套巡更點不大于50個點安全死角重要部位重要設備房附近安全員在實際使用中，若巡邏期間有其他重要事項耽誤正常巡邏，巡更系統(tǒng)不能體現(xiàn)；上級領導不能實施檢查停車場管理系統(tǒng)對停車場進出車輛進行管理設置在停車場車輛出入口車多時影響進出速度柵欄式道閘在故障時可能砸車消防報警系統(tǒng)對小區(qū)內(nèi)的消防隱患點

11、進行管理設置在小區(qū)的公共場所易產(chǎn)生誤報或靈敏度不高433人防的設置原則、崗位的設置項目內(nèi)容人防的設置原則充分分析該項目的特點，結合項目物防和技防的設置情況，考慮每個崗位的控制能力和控制面積設置崗位進行布放；設置人防崗位時需要綜合考慮的因素：崗位分布的合理性，小區(qū)的防范重點難點，周邊環(huán)境，出租屋、空置房的管理，巡邏路線的設置，巡邏點的設置，巡邏的周期制定，對外來人員的控制，物資搬運車輛出入管理及登記，車輛檢查及登記，消防設施巡查管理，突發(fā)事件的處理等工作內(nèi)容。安全崗位架構的設置在組織架構上設置安全部門，并由主要領導負責。視項目具體情況，可設主管、主辦、督查、班長等崗位，對安全工作進行層級管理，面

12、積達到一定規(guī)模的可以實行分片區(qū)管理，每個片區(qū)設片區(qū)責任人；控制中心崗位，可以根據(jù)實際情況由安全或客服部門管理，但是最好能對其他安全崗位進行監(jiān)控；人防崗位一般分為人行出入剛、車輛出入崗、車場巡邏崗、安全巡邏崗、固定崗、中心崗、便衣崗、檢查崗人防崗位的設置平均每班次每個崗位有效監(jiān)控的面積（多層按占地面積、高層按建筑面積）以不超過1萬平方米為宜附表：人防崗位及功能要求崗位功能要求人行出入崗對進出小區(qū)的人員進行識別和阻止，對大件物品的搬出進行控制，控制非本小區(qū)人員進入小區(qū)。車輛進出口崗非無人化小區(qū)，需要在車輛進出口設置車輛崗位，對進出車輛進行管理，對臨時停放車輛進行收費，防止車輛沒有正常手續(xù)出崗，部門

13、可以根據(jù)實際情況在上下班高峰期考慮增加協(xié)助人員。車輛巡邏崗在停車場內(nèi)設置車輛巡邏崗，引導外來車輛的停放、對車輛停放進行指揮和監(jiān)控、檢查車輛進入時是否存在刮傷、發(fā)現(xiàn)其他安全隱患等。安全巡邏崗發(fā)現(xiàn)、控制巡邏區(qū)域的安全隱患，巡邏安全死角、重要部位、重要設備房等。固定崗設置在小區(qū)的主要出入口，對進入小區(qū)的人員進行識別，阻止進入苑門的尾隨人員，對小偷起到一定的威懾作用，增加業(yè)主的安全感。監(jiān)控中心崗是連接人/物/技防的中心環(huán)節(jié)，組織人員對各種突發(fā)事件和異常情況進行處理；對各崗位的工作情況進行監(jiān)控；在物防、技防出現(xiàn)故障時，協(xié)調(diào)人員進行有效的補充。檢查崗控制本班人員的工作狀態(tài)和質(zhì)量。便衣崗在開放式小區(qū)內(nèi)的公共

14、區(qū)域，可以根據(jù)該區(qū)域安全隱患的多少和危險等級，設置便衣崗位，發(fā)現(xiàn)和控制進入小區(qū)可疑人員。44危險源識別及應對441危險源分類4411危險源分為兩大類：主動侵害型危險源、非主動侵害型危險源。1)主動侵害型危險源：在治安防范中，危害行為實施人的主觀意愿及具體危害行為是治安類突發(fā)事件發(fā)生的本質(zhì)，稱之為主動侵害型危險源。例如，在居家安防上，竊賊就是主動侵害型危險源。2)非主動侵害型危險源：并非主動進行侵害的危險源，包括人的不安全行動、物的不安全狀態(tài)等。 人的不安全行為：指人的行為偏離了被要求的標準，即沒有完成規(guī)定功能的現(xiàn)象，如安全員脫崗、夜班睡覺、維修技術員不按規(guī)程操作等。 物的不安全狀態(tài)：指設施、設

15、備等由于性能低下而不能實現(xiàn)預定功能的現(xiàn)象，物的故障可能是固有的，由設計、制造缺陷造成，也可能由于磨損、腐蝕以及維修、使用不當?shù)仍蛟斐伞?412主動侵害型危險源是風險發(fā)生的前提，而非主動侵害型危險源是風險發(fā)生的必要條件，要兩者兼?zhèn)洳艜霈F(xiàn)風險。因此，可選擇控制主動侵害型危險源，可選擇控制非主動侵害型危險源，也可以考慮兩者同時控制，分清主次。在具體的安全管理工作中如何選擇，可以根據(jù)業(yè)務特點和防范成本、難度來考慮，例如，在居家安防中，抓賊難度較大，我們工作重心應以安防措施的完善(消除非主動侵害型危險源)為主；而泳池管理上，則可以控制醉酒、兒童等容易出現(xiàn)危險的人群(消除主動侵害型危險源)為主。441

16、3“偏離”是風險產(chǎn)生的系統(tǒng)性原因，往往制定防范措施的初衷是正確的，但在操作過程中，卻偏離了當初的意圖，例如，安裝防爬刺是為了阻止竊賊攀爬，但由于位置、大小、材質(zhì)不合適，導致起不到防范作用：安裝了居家報警，但是很多客戶嫌麻煩，不設防；安全員的巡邏漫無目的，并不能消除隱患，等等。操作中，往往認為采取了防范措施以后，就已經(jīng)消除了風險，實際上由于“偏離的緣故，風險依然存在，這也導致了資源效率的低下。442常見危險源及應對防范點危險部分分析說明應對提示外圍圍墻圍墻、圍欄的高度不夠，容易翻越。圍墻低，起不到防范作用，在前期介入階段，應明確要求地產(chǎn)設計、施工部門對圍墻引起高度重視，加高圍墻，一般的圍墻高度應

17、保持在2.5米以上，上端加裝尖刺、紅外報警等，切實防止翻越。圍欄的欄桿間距過大或材料強度不夠、焊點不牢固，容易撬彎、撬斷、鋸斷鉆過。通透式圍欄美觀，但可能被人為破壞，因此需要定期檢查，例如，每天晚間對物防的完好情況仔細檢查一遍。周界紅外與閉路監(jiān)控未實現(xiàn)聯(lián)動，或閉路監(jiān)控畫面模糊，出現(xiàn)報警時無法判斷是否誤報。在交付前就應提示設計、施工單位改進。周界報警防區(qū)過長，出現(xiàn)報警時，不能準確判斷報警位置。調(diào)整防區(qū)大小外圍出入口門禁開啟后歸位時間長，易尾隨調(diào)整門歸位時間，改造成防尾隨出入口外來人員核實不力高峰期增加崗位人員配合增加防尾隨技防補充車場崗對外來臨時車輛不進行盤問，車輛進出隨意。外來車輛也須同樣登記

18、詢問苑圍墻同外圍圍墻苑出入口磁卡門禁開啟后歸位的時間長，容易尾隨。無人值守的門禁應與關鍵鏡頭配合，形成有效的防范，當門禁有陌生人員尾隨，或非正常開啟時，監(jiān)控崗及時通知現(xiàn)場巡邏崗前去處理。單元門單元門無法自動關閉或有限位安裝閉門器或取消限位裝置房屋木體外墻管道、管道井、空調(diào)架、露臺等部位容易攀爬至入戶門窗房屋本體容易攀爬的部位應考慮應防盜網(wǎng)、防爬刺封閉，不能為了美觀而致客戶的安全于不顧，而且容易攀爬的部位往往是隱蔽角落，對美觀影響并不大。樓棟內(nèi)及天臺樓棟通風窗無限位；天臺門無控制；存在從天臺懸吊盜竊的可能對通風窗安裝限位，并定期檢查，防止被破壞；天臺門安裝門禁或監(jiān)控；天臺易懸吊位置安裝防爬刺。地

19、下車庫易通過地下車庫門尾隨進入樓內(nèi)存在盜竊車內(nèi)物品的可能地下車庫門安裝門禁及閉門器；地下車庫內(nèi)安裝監(jiān)控鏡頭。公共區(qū)域巡邏崗巡邏頻次低，身后的隱患部位無人監(jiān)控。有必要加強關鍵時段（如早上上班高峰期，晚飯后的散步時間、凌晨等）的巡邏，避免資源的平均分配。巡邏崗每月關注盜竊途徑上的關鍵部位。巡邏路線上除了簽到點以外，還存在大量的關鍵部位需要控制，如門禁的狀態(tài)、入戶門窗的狀態(tài)、灌木叢以及陌生人員的詢問等。控制中心閉路監(jiān)控畫面模糊、光線不足、位置、角度不合適，不能提供有效的信息。工程施工單位往往只解決閉路監(jiān)控是否能夠正常運行的技術問題，至于鏡頭的點位布置則考慮不多，什么樣的鏡頭才能發(fā)揮作用，需要安全管理

20、人員在前期介入階段認真地研究、規(guī)劃。閉路監(jiān)控鏡頭過多，監(jiān)控崗監(jiān)控不過來而導致監(jiān)控畫面事實上的失控。在眾多的鏡頭當中，應當識別需要實時監(jiān)控的“關鍵鏡頭”，主要用于錄像，例如車場出入口的鏡頭每月必要實時監(jiān)控，一般情況下只需錄像便于追溯。但一般鏡頭在應急情況下，應能夠調(diào)出進行監(jiān)控。監(jiān)控崗忙于電話接聽，而沒有監(jiān)控閉路電視畫面。監(jiān)控崗無暇顧及閉路監(jiān)控，導致閉路監(jiān)控失去了應有的監(jiān)控作用，因此監(jiān)控崗必須從電話接聽當中解脫出來，必要時應安排雙崗。周界紅外出現(xiàn)報警，未核實情況即作為誤報簡單解除。由于經(jīng)常誤報，且難以判斷真實情況的原因，往往會引起工作人員的麻痹，將報警簡單處理，應通過不定期檢查等方式，使工作人員保

21、持警惕業(yè)主家入戶門窗或安裝的防盜窗花不結實，容易撬開入戶門窗是居家安全的基本屏障，也是居家安防的關鍵部位，不能因為美觀而致客戶的安全于不顧，物業(yè)公司不應阻止客戶安裝“內(nèi)置”窗花，否則會無謂的增加后期的安全管理難度，這也是對客戶的安全不負責任。居家報警不開通，或開通以后損壞、不設防由于居家報警設防、撤防比較麻煩，因此而導致的不設防是普通現(xiàn)象，應通過上門引導等方式，檢查居家報警是否正常并提醒客戶設防。有人按家中對講，客戶未詢問核實便隨意打開單元門禁應通過案例宣傳、安防講座、上門引導等方式大力加強居家安防的宣傳，引導客戶重視自身的安全責任。將房屋租給身份不明、無正當職業(yè)的人員對出租戶應動態(tài)管理，及時

22、掌握出租戶的信息，必要時可請派出所協(xié)助，因為普通的安防措施對內(nèi)盜來說，大部分難以發(fā)揮作用。客戶睡覺、外出不關門窗巡邏過程中提醒客戶關窗，應成為巡邏崗的基本職責，重點是對低層樓、容易攀爬的窗戶。人員因素各崗位協(xié)防不到位，緊急情況下不能有效處理。脫崗、睡崗等行為出現(xiàn)突發(fā)情況時，各崗位的有效協(xié)防可能起到補救作用，因此各種突發(fā)情況的應急演練必不可少。由于24小時執(zhí)勤，保持正常的工作狀態(tài)也變得存在一定難度，因此查崗十分必要，如每30分鐘各崗位用對講機報崗。45制訂安全管理方案451綜合上述內(nèi)容，制訂項目的安全管理方案。452安全管理方案應包括如下內(nèi)容 項目安全環(huán)境分析。 項目每道防線的風險點及控制手段。

23、 安全崗位設置及控制范圍。 安全管理組織架構及各崗位職責。 安全巡邏路線。46安全管理方案運行及再評估461在方案運行中，隨著項目進入不同的周期、新的安全技術出現(xiàn)、周邊環(huán)境的改變、危險源及分布情況的變化，安全隊伍的變化，發(fā)生事故等情況，需要不斷地對方案進行評估和優(yōu)化，以適應內(nèi)外形勢的變化。462各項目應定期和不定期的對項目安全管理方案進行評估、完善，包括方式有：序號調(diào)整優(yōu)化階段調(diào)整重點及方向備注（可能發(fā)生的變更）1集中入伙在辦理集中入伙以后，安全管理的重點主要放置在住戶的裝修管理方面。需要加強對裝修人員的管理、裝修防火的管理、裝修時間的控制、房屋主體是否受到破壞的控制、房屋外觀是否受到破壞的控

24、制。加強對裝修車輛、裝修垃圾的控制，對裝修材料搬運的管理的控制。安全管理架構的調(diào)整，危險源等級的重新確定等。2小區(qū)進入穩(wěn)定期在小區(qū)進入穩(wěn)定期以后，各小區(qū)結合防范重點的改變，需要對安全管理方案進行修改，杜絕安全盲點，對安全團隊進行全面的業(yè)務培訓，對周邊治安形勢進行評估，項目群防群治持續(xù)開展?？刂浦攸c的改變，安全管理架構的調(diào)整等。3滾動開發(fā)項目新接管綜合考慮新接管部分和原有部分的安全管理，新接管部分和原有部分安全管理重點的不一致，進行總體策劃、考慮。安全部架構的調(diào)整等、技防、物防改進等。4質(zhì)量事故/可控時間分析和改進通過分析原因，查找人防、技防、物防存在的薄弱環(huán)節(jié)和不足，并針對性的進行改善。架構的調(diào)整、崗位優(yōu)化、巡邏路線優(yōu)化、技防、物防改進等。5危險源變化情況新的危險源的出現(xiàn)。原有的危險源等級高的得以消除或有效控制，各種危險源等級發(fā)生了變化。崗位的優(yōu)化、巡邏路線調(diào)整、技防、物防改進等。6管理評審、內(nèi)部審核、各類檢查后發(fā)現(xiàn)安全管理中的存在不足，對存在的