星匯海珠項(xiàng)目商業(yè)部分分析報(bào)告

1、星星匯海珠匯海珠灣項(xiàng)目灣項(xiàng)目商業(yè)商業(yè)分析分析報(bào)告報(bào)告易居營(yíng)銷星匯海珠灣項(xiàng)目組易居營(yíng)銷星匯海珠灣項(xiàng)目組20152015年年1212月月1212日日目錄目錄一一市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析二二項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目本體分析三三項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位四四營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略目錄市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境宏觀市場(chǎng)宏觀市場(chǎng)中觀市場(chǎng)中觀市場(chǎng)微觀市場(chǎng)微觀市場(chǎng)20142014中國(guó)中國(guó)GDPGDP增速增速7.4% 7.4% 創(chuàng)創(chuàng)5 5年來(lái)新低年來(lái)新低中國(guó)中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入下行通道，增速放緩的主要原因在于固定資產(chǎn)投資減速，在供應(yīng)過(guò)剩的房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)進(jìn)入下行通道，增速放緩的主要原因在于固定資產(chǎn)投資減速，在供應(yīng)過(guò)剩的房地產(chǎn)和制造業(yè)領(lǐng)域，投

2、資放緩尤為明顯；制造業(yè)領(lǐng)域，投資放緩尤為明顯；中國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出增長(zhǎng)率這幾年連續(xù)降速已是不爭(zhēng)現(xiàn)象，2012年以來(lái)尤為明顯，GDP增長(zhǎng)率連續(xù)在7.5%左右徘徊，成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“新常態(tài)”。2015年，中國(guó)政府預(yù)設(shè)的增長(zhǎng)率目標(biāo)僅為7%宏觀市場(chǎng)宏觀市場(chǎng)整體經(jīng)濟(jì)整體經(jīng)濟(jì)宏觀市場(chǎng)宏觀市場(chǎng)出口貿(mào)易出口貿(mào)易中國(guó)海關(guān)總署周一（4月13日）公布的數(shù)據(jù)顯示，按美元計(jì)價(jià)的中國(guó)三月出口下滑出口下滑14.6%14.6%，遠(yuǎn)低于預(yù)期和前值；進(jìn)口下滑進(jìn)口下滑12.7%12.7%，不及預(yù)期但好于前值；貿(mào)易順差縮減至30.8億美元，二月份為創(chuàng)紀(jì)錄的606.2億美元。當(dāng)前當(dāng)前，世界經(jīng)濟(jì)仍處于國(guó)際金融危機(jī)后的深度調(diào)整期，總體復(fù)蘇疲軟，態(tài)勢(shì)

3、難有明顯改觀，世界經(jīng)濟(jì)仍處于國(guó)際金融危機(jī)后的深度調(diào)整期，總體復(fù)蘇疲軟，態(tài)勢(shì)難有明顯改觀。人。人民幣過(guò)強(qiáng)導(dǎo)致國(guó)內(nèi)出口部門受內(nèi)傷，短期出口形勢(shì)仍不樂(lè)觀，人民幣匯率可能受到政治意愿綁架。民幣過(guò)強(qiáng)導(dǎo)致國(guó)內(nèi)出口部門受內(nèi)傷，短期出口形勢(shì)仍不樂(lè)觀，人民幣匯率可能受到政治意愿綁架。人民幣強(qiáng)勢(shì)升值人民幣強(qiáng)勢(shì)升值 進(jìn)出口雙雙下滑進(jìn)出口雙雙下滑 貿(mào)易順差亦創(chuàng)一年最糟貿(mào)易順差亦創(chuàng)一年最糟人力成本上漲人力成本上漲 廠商轉(zhuǎn)至越南印巴等發(fā)展中國(guó)家廠商轉(zhuǎn)至越南印巴等發(fā)展中國(guó)家雖然中國(guó)仍是全球最大的生產(chǎn)國(guó)、出口國(guó)，但部分產(chǎn)能開(kāi)始轉(zhuǎn)到越南等東南亞地區(qū)。而要延緩雖然中國(guó)仍是全球最大的生產(chǎn)國(guó)、出口國(guó)，但部分產(chǎn)能開(kāi)始轉(zhuǎn)到越南等東南亞地

4、區(qū)。而要延緩產(chǎn)能轉(zhuǎn)移，向中西部地區(qū)發(fā)展、穩(wěn)定廠家預(yù)期是可行的辦法。產(chǎn)能轉(zhuǎn)移，向中西部地區(qū)發(fā)展、穩(wěn)定廠家預(yù)期是可行的辦法。宏觀市場(chǎng)宏觀市場(chǎng)制造業(yè)市場(chǎng)制造業(yè)市場(chǎng)20132013年電商交易規(guī)模達(dá)年電商交易規(guī)模達(dá)10.210.2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)20%20%，預(yù)計(jì)到，預(yù)計(jì)到20192019年電子商務(wù)市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)年電子商務(wù)市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)31.531.5萬(wàn)萬(wàn)億元；據(jù)億元；據(jù)20132013中國(guó)城市電子商務(wù)發(fā)展指數(shù)報(bào)告中國(guó)城市電子商務(wù)發(fā)展指數(shù)報(bào)告顯示，廣州排名全國(guó)第二，零售網(wǎng)商數(shù)量占比已超顯示，廣州排名全國(guó)第二，零售網(wǎng)商數(shù)量占比已超65%65%。這表明，一線城市中，電商已被普遍認(rèn)可，對(duì)線下客戶分

5、流嚴(yán)重，商家逐步趨向線上發(fā)展；。這表明，一線城市中，電商已被普遍認(rèn)可，對(duì)線下客戶分流嚴(yán)重，商家逐步趨向線上發(fā)展；2009-20132009-2013年中國(guó)電子商務(wù)交易規(guī)模變化趨勢(shì)圖（單位：萬(wàn)億元）年中國(guó)電子商務(wù)交易規(guī)模變化趨勢(shì)圖（單位：萬(wàn)億元）2013-20192013-2019年中國(guó)電子商務(wù)市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)分析年中國(guó)電子商務(wù)市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)分析電子商務(wù)沖擊日益嚴(yán)重電子商務(wù)沖擊日益嚴(yán)重 傳統(tǒng)商業(yè)逐步轉(zhuǎn)向線上發(fā)展傳統(tǒng)商業(yè)逐步轉(zhuǎn)向線上發(fā)展20132013中國(guó)城市電子商務(wù)發(fā)展指數(shù)報(bào)告中國(guó)城市電子商務(wù)發(fā)展指數(shù)報(bào)告宏觀市場(chǎng)宏觀市場(chǎng)零售業(yè)市場(chǎng)零售業(yè)市場(chǎng)宏觀市場(chǎng)小結(jié)宏觀市場(chǎng)小結(jié)整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境低迷不振，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)疲軟

6、，拉動(dòng)內(nèi)需是根本，整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境低迷不振，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)疲軟，拉動(dòng)內(nèi)需是根本，利好新政刺激尚需時(shí)間考驗(yàn)。利好新政刺激尚需時(shí)間考驗(yàn)。 產(chǎn)能過(guò)剩導(dǎo)致GDP增速逐年遞減； 人民幣強(qiáng)勢(shì)升值，進(jìn)出口雙雙出現(xiàn)下滑； 勞動(dòng)力成本上升致“中國(guó)制作”地位動(dòng)搖； 電子商務(wù)沖擊嚴(yán)重，傳統(tǒng)商業(yè)模式正在轉(zhuǎn)型； 證券市場(chǎng)崛起形成巨大資金吸力，投資主力紛紛轉(zhuǎn)向；市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境宏觀市場(chǎng)宏觀市場(chǎng)中觀市場(chǎng)中觀市場(chǎng)微觀市場(chǎng)微觀市場(chǎng)廣州市主要零售百貨商圈分布廣州市主要零售百貨商圈分布天河路天河路上下九上下九北京路北京路珠江新城珠江新城環(huán)市東環(huán)市東淘金淘金廣州市經(jīng)過(guò)多年的沉淀，已經(jīng)形成了以北京路、上下九、天河路、環(huán)東淘金及珠江新

7、城廣州市經(jīng)過(guò)多年的沉淀，已經(jīng)形成了以北京路、上下九、天河路、環(huán)東淘金及珠江新城的五大核心零售商圈；的五大核心零售商圈；中中觀市場(chǎng)觀市場(chǎng)零售商圈零售商圈商圈商圈規(guī)劃規(guī)劃經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)首層租金首層租金天河路打造立足華南、面向亞太的世界級(jí)商業(yè)門戶，構(gòu)建國(guó)際商貿(mào)中心核心承載區(qū)，塑造亞太潮流生活時(shí)尚引領(lǐng)區(qū)，境筑美麗商都綠色人文窗口區(qū)。定位合理，管理完善，出租率非常高，經(jīng)營(yíng)狀況好均價(jià)2000元/上下九嶺南文化與現(xiàn)代文明相結(jié)合的嶺南商業(yè)街商圈，充滿了時(shí)尚與傳統(tǒng)濃郁的西關(guān)文化，成為旅游購(gòu)物的休閑場(chǎng)所，首層臨街鋪3050萬(wàn)/均價(jià)1800元/北京路國(guó)際貿(mào)易旅游區(qū)北京路的廣百百貨2014年單日銷售金額最高8150萬(wàn)均價(jià)2

8、500/珠江新城廣州21世紀(jì)中央商務(wù)區(qū)由于周邊寫字樓眾多，餐飲業(yè)非常繁榮800元/起環(huán)市路、淘金商貿(mào)辦公區(qū)風(fēng)情酒吧、面向外籍、白領(lǐng)人士臨街鋪400元/起廣州市主要零售百貨商圈情況一覽廣州市主要零售百貨商圈情況一覽天河、上下九、北京路作為廣州三大傳統(tǒng)商圈，租金始終位于各大商圈的最高水平。珠江新城天河、上下九、北京路作為廣州三大傳統(tǒng)商圈，租金始終位于各大商圈的最高水平。珠江新城作為全新崛起的商圈，正在逐漸成長(zhǎng)。而環(huán)市路、淘金商圈也一如既往地繁榮。作為全新崛起的商圈，正在逐漸成長(zhǎng)。而環(huán)市路、淘金商圈也一如既往地繁榮。（來(lái)源：二手中介）中中觀市場(chǎng)觀市場(chǎng)零售商圈零售商圈路段路段20122012年年租金租

9、金20142014年年租金租金下九路12401240上九路800800站南路450510北京路17361744石牌西（橫街）500500石牌西（直街）500500石牌西路（北至天河路）600626石牌西路（南至黃埔大道西）490500天河路（東至體育東路）390575天河路（東至石牌東）500581華利路420600零售租賃市場(chǎng)低迷零售租賃市場(chǎng)低迷 廣州廣州1111個(gè)路段中個(gè)路段中4 4路段鋪?zhàn)馊晡礉q路段鋪?zhàn)馊晡礉q（來(lái)源：廣州日?qǐng)?bào)、南方都市報(bào)）近三年廣州商鋪的租金基本原地踏步，而去年有的地段商鋪?zhàn)饨鹕踔磷咂鸾陱V州商鋪的租金基本原地踏步，而去年有的地段商鋪?zhàn)饨鹕踔磷咂稹盎仡^路回頭路”，傳

10、統(tǒng)零，傳統(tǒng)零售行業(yè)遭受到電商多重沖擊，致使商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)需求低迷，租金不容樂(lè)觀；售行業(yè)遭受到電商多重沖擊，致使商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)需求低迷，租金不容樂(lè)觀；中中觀市場(chǎng)觀市場(chǎng)零售商圈零售商圈廣州市主要批發(fā)商圈分布廣州市主要批發(fā)商圈分布三元里三元里一德路一德路中大紡織中大紡織十三行十三行站西站西廣州目前已形成了以三元里、站西、十三行、一德路、中大紡織及沙河為主的核心批發(fā)商圈，廣州目前已形成了以三元里、站西、十三行、一德路、中大紡織及沙河為主的核心批發(fā)商圈，并逐漸從單一內(nèi)銷轉(zhuǎn)向?yàn)閮?nèi)外同銷的競(jìng)爭(zhēng)格局；并逐漸從單一內(nèi)銷轉(zhuǎn)向?yàn)閮?nèi)外同銷的競(jìng)爭(zhēng)格局；沙河沙河中中觀市場(chǎng)觀市場(chǎng)批發(fā)批發(fā)商圈商圈廣州市主要批發(fā)商圈歷史租金對(duì)比廣

11、州市主要批發(fā)商圈歷史租金對(duì)比（來(lái)源：二手中介）受電商及國(guó)內(nèi)反傾銷的嚴(yán)重沖擊，各大批發(fā)市場(chǎng)的商鋪?zhàn)饨鹪鲩L(zhǎng)乏力，二手交易市場(chǎng)活躍度明受電商及國(guó)內(nèi)反傾銷的嚴(yán)重沖擊，各大批發(fā)市場(chǎng)的商鋪?zhàn)饨鹪鲩L(zhǎng)乏力，二手交易市場(chǎng)活躍度明顯下降，部分商鋪更出現(xiàn)低價(jià)拋售無(wú)人接收的現(xiàn)象；顯下降，部分商鋪更出現(xiàn)低價(jià)拋售無(wú)人接收的現(xiàn)象；商圈商圈項(xiàng)目項(xiàng)目20122012年租金年租金20142014年租金年租金年均漲幅年均漲幅一德路一德交易市場(chǎng)100010000.00%山海城（德豐大廈）160016000.00%站西步云天地105011002.38%天富荔珊8509002.94%三元里中港皮具城130014003.85%白云世界皮具

12、貿(mào)易中心135014001.85%中中觀市場(chǎng)觀市場(chǎng)批發(fā)批發(fā)商圈商圈商鋪存量將達(dá)峰值商鋪存量將達(dá)峰值 空置率高走空置率高走供過(guò)于求現(xiàn)象突出，廣州近四年一手商鋪存量遠(yuǎn)大于成交量，商鋪處于供過(guò)于求現(xiàn)象突出，廣州近四年一手商鋪存量遠(yuǎn)大于成交量，商鋪處于“過(guò)剩時(shí)代過(guò)剩時(shí)代”，預(yù)計(jì)商，預(yù)計(jì)商鋪空置率持續(xù)高走，銷售難度大于預(yù)期效果；鋪空置率持續(xù)高走，銷售難度大于預(yù)期效果；（數(shù)據(jù)來(lái)源：網(wǎng)易數(shù)據(jù)中心）5886667848866854597201002003004005006007008009001,0002011年 2012年 2013年 2014年 供應(yīng)量(萬(wàn)平米)已售(萬(wàn)平米)2014年月均去化：6 6萬(wàn)萬(wàn)

13、目前商鋪庫(kù)存量：857857萬(wàn)萬(wàn)按2014年每月去化速度計(jì)算存量去化周期：142月庫(kù)存量（萬(wàn)平米）中中觀市場(chǎng)觀市場(chǎng)商商鋪庫(kù)存鋪庫(kù)存 廣州專業(yè)市場(chǎng)門類齊全，市場(chǎng)專業(yè)度領(lǐng)先，經(jīng)營(yíng)得當(dāng)?shù)膶I(yè)批發(fā)市場(chǎng)租金不亞于傳統(tǒng)的零售商圈； 整體租賃市場(chǎng)均出現(xiàn)不同程度的租金漲幅降低或停漲的現(xiàn)象； 廣州商鋪供求失衡局面嚴(yán)峻，空置率持續(xù)高走；中中觀市場(chǎng)小結(jié)觀市場(chǎng)小結(jié)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境宏觀市場(chǎng)宏觀市場(chǎng)中觀市場(chǎng)中觀市場(chǎng)微觀市場(chǎng)微觀市場(chǎng)微觀市場(chǎng)分析微觀市場(chǎng)分析項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱樂(lè)峰廣場(chǎng)規(guī)模規(guī)模項(xiàng)目共5層，總建面10萬(wàn)等級(jí)等級(jí)中高端交通交通直接連接8號(hào)線沙園地鐵站月租金月租金60,000元/入駐率入駐率90%戶型區(qū)間戶型區(qū)

14、間項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位年輕時(shí)尚的一站式購(gòu)物中心業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布L3層：特色餐飲L2層：服飾、電影院L1層：童裝、精品B1層：少淑裝、時(shí)尚服飾、精品B2層:零售美食、精品、停車場(chǎng)海珠區(qū)海珠區(qū)樂(lè)峰廣場(chǎng)樂(lè)峰廣場(chǎng)樂(lè)峰廣場(chǎng)位于工業(yè)大道地鐵8號(hào)線沙園地鐵站A出口，目標(biāo)消費(fèi)群體是周邊多個(gè)成熟住宅小區(qū)逾百萬(wàn)居民，是海珠區(qū)珠區(qū)較為繁華的購(gòu)物商場(chǎng)。較為繁華的購(gòu)物商場(chǎng)。江南新地江南新地項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱江南新地規(guī)模規(guī)模地下兩層，總建面16000，共260間商鋪等級(jí)等級(jí)中高端交通交通直接連通地鐵站月月租金租金負(fù)一層：750元/負(fù)二層：450元/入駐率入駐率90%戶型區(qū)間戶型區(qū)間40-80業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布負(fù)一層：品牌服飾、化

15、妝品、皮具、餐飲；負(fù)二層：精品、玩具、零食；江南新地一二期貫穿江南西地鐵站與廣百新一城，共有共有1313個(gè)出入口與地面連接，其中負(fù)一層個(gè)出入口與地面連接，其中負(fù)一層的店面相對(duì)較大，的店面相對(duì)較大，前期業(yè)態(tài)定位普遍偏低，后期通過(guò)引進(jìn)大型品牌商家逐漸提高商場(chǎng)的整體檔次，租金水平較2012年提升約30%。微觀市場(chǎng)分析微觀市場(chǎng)分析項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱 廣百新一城規(guī)模規(guī)模占地面積1.4萬(wàn)，經(jīng)營(yíng)面積8萬(wàn)，共8層等級(jí)等級(jí)高端交通交通上有內(nèi)環(huán)路，下有地鐵二號(hào)線，毗鄰地鐵二號(hào)線江南西站E出口、市二宮站月租金月租金5000元/戶型區(qū)間戶型區(qū)間入駐率入駐率95%項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲等多元素于一體的購(gòu)物中心

16、業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布百貨,服飾,箱包鞋帽,餐飲,珠寶首飾,化妝品,運(yùn)動(dòng)用品,床上用品（國(guó)家品牌）海珠海珠區(qū)廣百新一城區(qū)廣百新一城場(chǎng)內(nèi)匯聚了廣百百貨、百佳超市、屈臣氏UME國(guó)際影城等多個(gè)知名品牌，棒！約翰、仙蹤林、肯德基、綠茵閣等多家時(shí)尚餐飲和新華書店及華爾街國(guó)際英語(yǔ)國(guó)際培訓(xùn)等眾多休閑娛樂(lè)元素，滿足消費(fèi)者一站式的購(gòu)物娛樂(lè)體驗(yàn)。微觀市場(chǎng)分析微觀市場(chǎng)分析社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)微觀市場(chǎng)分析微觀市場(chǎng)分析名稱名稱光大花園光大花園規(guī)模規(guī)模類型類型社區(qū)商鋪/裙樓底商定位定位中高端，服務(wù)自身住宅住戶并輻射周邊社區(qū)租金租金180-220元./入住率入住率98%戶型面積段戶型面積段30-150業(yè)態(tài)組成業(yè)態(tài)組成以餐飲、小型零售

17、業(yè)為主商鋪經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀微觀市場(chǎng)分析微觀市場(chǎng)分析名稱名稱保利花園保利花園規(guī)模規(guī)模類型類型社區(qū)商鋪/裙樓底商定位定位中高端，服務(wù)自身住宅住戶并輻射周邊社區(qū)租金租金150-180元/入住率入住率93%戶型面積段戶型面積段20-80業(yè)態(tài)組成業(yè)態(tài)組成以餐飲、小型零售業(yè)為主社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)商鋪經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)微觀市場(chǎng)分析微觀市場(chǎng)分析名稱名稱金碧花園金碧花園規(guī)模規(guī)模類型類型社區(qū)商鋪/裙樓底商定位定位中高端，服務(wù)自身住宅住戶并輻射周邊社區(qū)租金租金130-250元./入住率入住率90%戶型面積段戶型面積段30-1110業(yè)態(tài)組成業(yè)態(tài)組成以餐飲、小型零售業(yè)為主商鋪經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀微觀市場(chǎng)小結(jié)微觀市場(chǎng)小結(jié)通過(guò)以上分析可得

18、：通過(guò)以上分析可得：1.項(xiàng)目周邊社區(qū)及商圈存在龐大的潛在消費(fèi)人群，商鋪進(jìn)駐率較高；2.周邊擁有幾個(gè)超大型住宅小區(qū)，不乏高端消費(fèi)人群；3.主要交通干道沿街商鋪的租金水平較高，租金集中在50,000元/月左右；前言前言項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目本體分析本本案分析案分析廣紙片區(qū)定位為廣紙片區(qū)定位為“海珠西引擎、廣佛活力港海珠西引擎、廣佛活力港” 廣紙片區(qū)位于海珠區(qū)西部，東至工業(yè)大道、西鄰珠江、南到石崗路、北至鶴洞橋，面積約2.45平方公里。 根據(jù)2014年 廣紙片區(qū)規(guī)劃深化及控規(guī)修編 對(duì)廣紙片區(qū)定位為“海珠西引擎、廣佛活力港”，將被打造成廣州產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、廣佛濱水休閑生活港廣州產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、廣佛濱水休閑生活港灣、

19、珠三角西岸配套灣、珠三角西岸配套服務(wù)服務(wù)組團(tuán)之一組團(tuán)之一。本案分析本案分析公共交通網(wǎng)絡(luò)成熟，多條主干道環(huán)繞公共交通網(wǎng)絡(luò)成熟，多條主干道環(huán)繞地鐵：地鐵：5號(hào)線、8號(hào)線、地鐵廣佛線、十一號(hào)線（在建）公交公交站：站：珠江醫(yī)院站、紙廠路站、廣紙路站主要交通干線：主要交通干線：工業(yè)大道、寶鋼大道、江燕路、東曉南路工業(yè)大道鶴洞大橋鶴洞大橋?qū)殟彺蟮澜嗦返罔F二號(hào)線本案廣州大道南東曉南路地鐵八號(hào)線本案分析本案分析超超5 5萬(wàn)常住人口，生活配套需求巨大萬(wàn)常住人口，生活配套需求巨大光大花園光大花園約約1200012000戶戶保利花園保利花園約3500戶南箕花園南箕花園約約20002000戶戶城啟天鵝灣城啟天鵝灣8

20、00800戶戶金碧花園金碧花園約80000戶本案本案鄧崗小區(qū)鄧崗小區(qū)約約10001000戶戶項(xiàng)目基本技術(shù)指標(biāo)一覽項(xiàng)目基本技術(shù)指標(biāo)一覽本案分析本案分析地塊地塊二二AH050316商住混合商住混合地塊地塊二二AH050323商住混合商住混合地塊地塊二二AH050114商住混合商住混合地塊地塊二二AH050108體育體育/供電供電地塊地塊二二AH050204商業(yè)商業(yè)地塊地塊二二AH050201商業(yè)兼容商業(yè)兼容商務(wù)商務(wù)地塊地塊二二AH050201商業(yè)兼容商業(yè)兼容商務(wù)商務(wù)AH050107AH050316AH050323AH050108AH050114AH050201AH050203AH050204 本本

21、次出讓的廣紙地塊地塊二捆綁次出讓的廣紙地塊地塊二捆綁7 7宗商住、商業(yè)和商務(wù)用地宗商住、商業(yè)和商務(wù)用地本案分析本案分析地塊編號(hào)土地性質(zhì)用地面積（）出讓宗地面積（可建設(shè)用地面積，）容積率計(jì)容建筑面積（）商住配比商業(yè)/商務(wù)配比建筑密度綠地率建筑限高（米）機(jī)動(dòng)車位商業(yè)建筑面積（）商務(wù)建筑面積（）居住建筑面積（)地塊二AH050201商業(yè)用地兼容商務(wù)用地（B1/B2）22,439.3 22,439.3 5.9132,346.6 46,321.3 86,025.3 商業(yè)占比35%商務(wù)占比65%60% 20%沿地塊西側(cè)道路50米內(nèi)建筑高度不得超過(guò)50米，其他不得超過(guò)150米，可上浮15%794（另配建10

22、0個(gè)公共停車位）AH050203商業(yè)用地兼容商務(wù)用地（B1/B2）15,591.9 15,591.9 6.195,137.2 33,298.1 61,839.1 商業(yè)占比35%商務(wù)占比65%60% 20%沿地塊西側(cè)道路50米內(nèi)建筑高度不得超過(guò)50米，其他不得超過(guò)120米571 AH050204商業(yè)用地（B1）12,112 12,112 1.012,112 12,112 70% 10%按現(xiàn)狀保留的歷史文化線索建筑高度控制73 AH050108體育用地/供電用地（A4/U12）6,812 6,812 4,000 60% 20%小計(jì)小計(jì) 項(xiàng)目基本技術(shù)指標(biāo)一覽項(xiàng)目基本技術(shù)指標(biāo)一覽備注：備注：u 廣紙片

23、區(qū)范圍內(nèi)現(xiàn)有不可移動(dòng)文物4處；u 本次文化遺產(chǎn)普查推薦歷史建筑線索9處、傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑11處。本案分析本案分析特殊規(guī)劃設(shè)計(jì)特殊規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位面對(duì)面對(duì)3131萬(wàn)的巨型商萬(wàn)的巨型商業(yè)體，怎樣才擊敗競(jìng)爭(zhēng)業(yè)體，怎樣才擊敗競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，對(duì)手，如何才能如何才能做出自己的特做出自己的特色？色？SS-wS-w發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)p 區(qū)位：區(qū)位：位于海珠西片區(qū)，中心城區(qū)核心地段，居住氛圍濃厚；p 交通交通: :公共交通四通八達(dá)，地鐵、公交即在家門口；p 配套：配套：距離幾大購(gòu)物商圈p 景觀：景觀：項(xiàng)目景觀資源豐富，莊頭公園和珠江景色觸手可及；p 品牌：品牌：越秀品牌，國(guó)企實(shí)力，品質(zhì)保證。W優(yōu)

24、劣優(yōu)劣勢(shì)分析勢(shì)分析p 區(qū)位：區(qū)位：屬于海珠西板塊，整體發(fā)展尚未形成氣候；p 環(huán)境：環(huán)境：肘板多萬(wàn)場(chǎng)中村，廠房，稍顯環(huán)境氛圍一般；p 配套：配套：周邊消費(fèi)檔次較地段，生活消費(fèi)需乘車外出。TOO-O-T T捉住機(jī)遇，避免威脅捉住機(jī)遇，避免威脅p 供應(yīng)：供應(yīng)：中心城區(qū)，特別是海珠區(qū)長(zhǎng)期處于供應(yīng)量低位，周邊商業(yè)供應(yīng)量并不多；p 區(qū)域：區(qū)域：大品牌開(kāi)發(fā)商扎堆進(jìn)駐，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)有烘托作用；p 消費(fèi)：消費(fèi)：周邊多個(gè)大型住宅小區(qū)，常住人口達(dá)到 5萬(wàn)人，具有強(qiáng)大的消費(fèi)力；且周邊商業(yè)配套少而潛在需求大，缺乏競(jìng)品消費(fèi)場(chǎng)所，商業(yè)存在發(fā)展機(jī)遇；p 交通：交通：四條地鐵線貫穿，42米環(huán)島路建成在即，出行暢通無(wú)阻。p 競(jìng)爭(zhēng)：

25、競(jìng)爭(zhēng)：附近在售項(xiàng)目雖然不多，但海珠區(qū)已經(jīng)形成已樂(lè)峰廣場(chǎng)為主導(dǎo)的大型購(gòu)物中心，萬(wàn)國(guó)、廣百新一城，板塊間形成競(jìng)爭(zhēng)激烈；p 客戶：客戶：區(qū)域給予客戶的印象還是屬于傳統(tǒng)的城中村與郊區(qū)印象，對(duì)財(cái)改觀需要時(shí)間的驗(yàn)證優(yōu)劣優(yōu)劣勢(shì)分析勢(shì)分析案例分析案例分析天津萬(wàn)科天津萬(wàn)科水晶城水晶城歷史背景：原為天津玻璃制造廠天津玻璃制造廠，周邊多為農(nóng)田與工廠舊址，項(xiàng)目屬于舊改地塊。項(xiàng)目項(xiàng)目區(qū)位區(qū)位 ： 該宗地位于天津市區(qū)南部,北側(cè)緊臨正在建設(shè)中的梅江居住區(qū),行政區(qū)劃屬于河西區(qū),距離中環(huán)線圍堤道段5公里,距離正在建設(shè)的東南半環(huán)線約 3公里。原有的老廠房、煙囪、鐵軌作為天津前期工業(yè)化的標(biāo)志性產(chǎn)物，是整個(gè)城市歷史文脈的延續(xù)，這些在

26、水晶城的規(guī)劃中被巧妙地這些在水晶城的規(guī)劃中被巧妙地保留和使用保留和使用起來(lái)，并起來(lái)，并使其巧妙地融入現(xiàn)在的使其巧妙地融入現(xiàn)在的建筑中。建筑中。吊裝車間，吊裝車間，被賦予現(xiàn)代材料和形式，激激活成為晶瑩剔透活成為晶瑩剔透的會(huì)所的會(huì)所；老的鐵路和水塔鐵路和水塔，則滲透在景觀的規(guī)劃中，成為標(biāo)志性的要素成為標(biāo)志性的要素。拆除后的殘墻意向和地面肌理融入了社區(qū)設(shè)計(jì)中。設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)理念理念：對(duì)比、保留、疊加，：對(duì)比、保留、疊加，“歷史歷史中構(gòu)建未來(lái)中構(gòu)建未來(lái)”案例分析案例分析天津萬(wàn)科天津萬(wàn)科水晶城水晶城案例分析案例分析廣州紅磚廠創(chuàng)意園廣州紅磚廠創(chuàng)意園“紅專廠紅專廠”前身是廣州鷹金錢食品廠前身是廣州鷹金錢食品廠，沿

27、，沿用用建於建於19561956年中國(guó)最大的年中國(guó)最大的罐頭廠廣州罐頭廠，罐頭廠廣州罐頭廠，以蘇式建筑為主，區(qū)內(nèi)現(xiàn)在仍保留著幾十座大小不一的蘇式建筑。如今，老廠房已經(jīng)人去樓空，而新藝術(shù)空間已經(jīng)有了幾分雅致的面貌。案例分析案例分析廣州紅磚廠創(chuàng)意園廣州紅磚廠創(chuàng)意園將廢棄生產(chǎn)車間改造成將廢棄生產(chǎn)車間改造成LOFT,LOFT,既既時(shí)尚又能給予無(wú)限靈感的創(chuàng)意時(shí)尚又能給予無(wú)限靈感的創(chuàng)意空間，空間，它散發(fā)著輝煌的城市文化歷史，是城市發(fā)展的烙印。保留歷史建筑，并在原有基保留歷史建筑，并在原有基礎(chǔ)上進(jìn)行現(xiàn)代化改造，礎(chǔ)上進(jìn)行現(xiàn)代化改造，引進(jìn)特色餐飲、文化創(chuàng)意公司，使得片區(qū)成為就該項(xiàng)目的榜樣！設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)理念理念：保留

28、：保留+ +現(xiàn)代化修飾，從過(guò)去中尋找未來(lái)現(xiàn)代化修飾，從過(guò)去中尋找未來(lái)項(xiàng)目地位項(xiàng)目地位越秀星匯海珠灣項(xiàng)目為海珠區(qū)三舊改造的重點(diǎn)項(xiàng)目，廣州民營(yíng)造紙廠雖已撤離，但其園區(qū)內(nèi)有多處歷史文化保留，借鑒天津水晶城與廣州紅磚廠成功改造的經(jīng)借鑒天津水晶城與廣州紅磚廠成功改造的經(jīng)歷，廣紙地塊的設(shè)計(jì)理念建議為：歷，廣紙地塊的設(shè)計(jì)理念建議為：沉淀歷史、修舊如舊、活化利用。沉淀歷史、修舊如舊、活化利用。因此，項(xiàng)目定位為：因此，項(xiàng)目定位為：廣州市唯一的廣州市唯一的“紙文化紙文化”商業(yè)購(gòu)物城商業(yè)購(gòu)物城案名建議：案名建議：虹虹MALLMALL坊坊產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議打造海珠西唯一的打造海珠西唯一的“紙雕紙雕”商業(yè)購(gòu)物街商業(yè)購(gòu)物街

29、u 模仿北京路商業(yè)步行街的形式，打造集娛打造集娛樂(lè)、購(gòu)物、飲食與一身的商業(yè)步行街；樂(lè)、購(gòu)物、飲食與一身的商業(yè)步行街；u 商業(yè)街上配備各種形式各異的紙雕工藝品商業(yè)街上配備各種形式各異的紙雕工藝品，突出紙文化特色。u 步行街設(shè)置各種宣傳欄，對(duì)廣紙廠文化進(jìn)對(duì)廣紙廠文化進(jìn)行宣傳，進(jìn)行精神文化營(yíng)銷。行宣傳，進(jìn)行精神文化營(yíng)銷。產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議沉淀歷史，活化利用，打造懷舊特色辦公區(qū)沉淀歷史，活化利用，打造懷舊特色辦公區(qū)廣紙地塊規(guī)劃中共計(jì)有11處傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑，集中表現(xiàn)為廣紙?jiān)蟼}(cāng)、廣紙煤倉(cāng)等等，這些都為老舊的工業(yè)廠房，我們可以參考紅磚廠、太古倉(cāng)參考紅磚廠、太古倉(cāng)碼頭的做法，對(duì)其進(jìn)行現(xiàn)代化改造，碼頭的做法，對(duì)其

30、進(jìn)行現(xiàn)代化改造，打造成打造成LOFTLOFT辦公區(qū)域，并引進(jìn)著名辦公區(qū)域，并引進(jìn)著名廣告類、設(shè)計(jì)類等公司，塑造區(qū)域特廣告類、設(shè)計(jì)類等公司，塑造區(qū)域特色價(jià)值。色價(jià)值。產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議申報(bào)國(guó)家級(jí)文化遺產(chǎn)，申報(bào)國(guó)家級(jí)文化遺產(chǎn)，修建修建“時(shí)時(shí)代代 文明展文明展覽覽館館”前言前言推廣形式推廣形式推廣策略推廣策略以以論壇、重大事件營(yíng)銷為主線，論壇、重大事件營(yíng)銷為主線，制造社會(huì)大輿論，吸引社會(huì)各界人士關(guān)注，實(shí)現(xiàn)短時(shí)間吸粉功能。推廣策略推廣策略開(kāi)展項(xiàng)目項(xiàng)目的新聞發(fā)布會(huì)的新聞發(fā)布會(huì)，展示項(xiàng)目高度及調(diào)性。同時(shí)舉辦舉辦廣州市大型綜合體值廣州市大型綜合體值典范頒獎(jiǎng)典范頒獎(jiǎng)典禮典禮，邀請(qǐng)廣州市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、評(píng)委會(huì)親臨現(xiàn)場(chǎng)廣州市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、評(píng)委會(huì)親臨現(xiàn)場(chǎng)為項(xiàng)目進(jìn)行頒獎(jiǎng)，擴(kuò)大越秀公司在市民中的影