惠水商貿(mào)城項目營銷方案

1、1惠水商貿(mào)城項目營銷思路方案惠水商貿(mào)城項目營銷思路方案21項目整體定位2項目SWOT分析、各業(yè)態(tài)經(jīng)營量化3業(yè)態(tài)區(qū)域劃分及平面布局4客戶分析5經(jīng)營模式和競爭優(yōu)劣勢6項目營銷模式、營銷節(jié)奏建議3惠水概況惠水縣位于貴州省中南部，北鄰貴陽，西及安順，縣域東西寬72公里，南北長68公里，少數(shù)民族占58%?；菟晕宕鹪O(shè)南寧州，宋代置“八番”地，明代建程番府，定番府，自今已有一千余年的歷史。世居在這塊土地上的漢，布依，苗，毛南，壯，彝，水，回等民族，經(jīng)世代開發(fā)，將惠水建設(shè)成為貴州著名的稻粟之地，桔果之鄉(xiāng)。惠水縣屬貴州省黔南布依族苗族自治州，位于苗嶺山地南側(cè)，地跨東經(jīng)1062210706，北緯2541261

2、8。面積2470平方公里，東接平塘，西連長順，南鄰羅甸，北與貴陽、龍里相壤。轄8個鎮(zhèn)，17個鄉(xiāng)， 9個居民委員會，201個村民委員會?？h城面積5.8平方公里。總?cè)丝?6萬人。其中，非農(nóng)業(yè)人口3.59萬人，少數(shù)民族人口24.9萬人，居住著漢、布依、苗、回、壯、侗、水等18個民族，人口較多的少數(shù)民族有布依族、苗族。1998年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)為對外開放縣?？h城常駐人口（ ）萬。4惠水概況5惠水交通貴惠高速公路起于貴陽繞城高速公路南環(huán)線揚眉堡，終點位于惠水縣和平鎮(zhèn)新莊村杉木寨后山。為雙向6車道，全長約40公里，設(shè)計時速每小時100公里，路基寬33.5米，是目前全省等級最高的高速公路之一。其沿線串聯(lián)了青巖古

3、鎮(zhèn)、黃上河谷漂流、漣江田園風(fēng)光、百鳥河等風(fēng)景區(qū)，共有收費站4個，服務(wù)區(qū)與停車區(qū)共1個，其建筑風(fēng)格極具地方民族氣息。從貴陽到惠水約半個小時。6惠水經(jīng)濟1、惠水縣將融入貴陽及貴安新區(qū)城市經(jīng)濟圈，密切關(guān)注貴陽的發(fā)展動向，研究貴陽，學(xué)習(xí)貴陽，借力貴陽，融入貴陽，及時認(rèn)真分析貴陽及貴安新區(qū)十二五規(guī)劃、市場需求、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移以及區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展等優(yōu)勢、劣勢和發(fā)展趨勢，尋找融入貴陽的結(jié)合點。2、作為貴州省黔中經(jīng)濟區(qū)核心區(qū)空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃中的33個縣級行政單元，且被列入黔中經(jīng)濟區(qū)核心區(qū)范圍的20個縣市之一的惠水縣認(rèn)真研究貴陽及貴安新區(qū)的總體規(guī)劃，在產(chǎn)業(yè)調(diào)整、基礎(chǔ)設(shè)施、重大項目、市場體系、生態(tài)保護等方面的專業(yè)規(guī)劃上作細(xì)

4、致深入的研究，去年以來惠水縣財政共投入1000余萬元開展縣城總規(guī)修編、長田經(jīng)濟示范區(qū)總體規(guī)劃等規(guī)劃，編制了6.4平方公里城北新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃和7個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、105個行政村總體規(guī)劃編制。為了推進“四化同步”建設(shè)，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，縮小城鄉(xiāng)差距，目前該縣邀請了省直部門的專家為該縣編制惠水縣統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃。并將逐步落實好各項規(guī)劃，借力貴陽及貴安新區(qū)城市經(jīng)濟圈的“火車頭”、“發(fā)動機”作用，力爭將規(guī)劃的美好藍(lán)圖變成老百姓看得見、摸得著、能受益的現(xiàn)實。7惠水周邊8惠水縣城市建設(shè)目標(biāo)91、項目經(jīng)營定位優(yōu)勢和機會分析（1）惠水消費基礎(chǔ)（2）惠水綜合一站消費批發(fā)市場缺失（3）老市場亟待升級通過市調(diào)補充數(shù)據(jù)通過市調(diào)補

5、充數(shù)據(jù)通過市調(diào)補充數(shù)據(jù)10（4）惠水項目交通優(yōu)勢（5）本項目的發(fā)展前景通過市調(diào)補充數(shù)據(jù)通過市調(diào)補充數(shù)據(jù)112、項目經(jīng)營定位劣勢和威脅分析（1）項目周邊人氣、氛圍（2）項目周邊市政、交通、配套（3）惠水本地經(jīng)營投資客的數(shù)量、實力通過市調(diào)補充數(shù)據(jù)通過市調(diào)補充數(shù)據(jù)通過市調(diào)補充數(shù)據(jù)12惠水現(xiàn)有的地產(chǎn)公司13惠水現(xiàn)售價格14惠水項目對比15惠水房地產(chǎn)現(xiàn)狀及格局16惠水房地產(chǎn)供需分析17惠水房地產(chǎn)營業(yè)性用房的分布18惠水房地產(chǎn)營業(yè)性用房租售情況19惠水商業(yè)分布形態(tài)及規(guī)模20惠水城鎮(zhèn)居民消費力分析21惠水商品品質(zhì)、物價分析22惠水消費需求與供應(yīng)對比23惠水城鎮(zhèn)居民消費消費動態(tài)與流向24惠水營業(yè)用房開發(fā)現(xiàn)狀2

6、5惠水商品需求導(dǎo)向26本項目概況本項目由商貿(mào)城、住宅、住宅沿街底商組成。由圖示所知：商貿(mào)城占主要體量共計四層，住宅六棟（其中可含一棟辦公和一棟酒店）。住宅下方有兩層連體底商。27惠水作為一個縣級地州，人口數(shù)量和消費能力相對有限，要規(guī)避風(fēng)險，迅速銷售，在項目定位上建議遵循：多業(yè)態(tài)組合+商業(yè)與服務(wù)配套組合多業(yè)態(tài)組合單個業(yè)態(tài)品類其規(guī)模體量肯定做不大，一定要通過多業(yè)態(tài)組合，納入多種相互帶動、相互補充的業(yè)態(tài)，強化項目影響力。本項目可將縣級主要消費品類，進行科學(xué)組合，抓住惠水及周邊所需的商業(yè)商業(yè)形態(tài)。商業(yè)與服務(wù)配套組合商業(yè)需要配套，目前新開發(fā)的項目與舊項目的競爭主要是配套的競爭。本項目有足夠大的地塊，應(yīng)將

7、商業(yè)及配套做足，倉儲、物流、五金、建材、貨運、餐飲、娛樂、購物、酒店住宿生活便利服務(wù)。打造一站式消費28業(yè)態(tài)組合品種定位2930分析惠水縣及周邊對本版塊的需求需要詳細(xì)市場調(diào)研，調(diào)研數(shù)據(jù)直接影響到供貨需求，詳細(xì)數(shù)據(jù)附下：市調(diào)的同時可以積攢客戶信息，作為客戶群的儲備通過市調(diào)補充數(shù)據(jù)3132分析惠水縣及周邊對本版塊的需求需要詳細(xì)市場調(diào)研，調(diào)研數(shù)據(jù)直接影響到供貨需求，詳細(xì)數(shù)據(jù)附下：通過市調(diào)補充數(shù)據(jù)3334分析惠水縣及周邊對本版塊的需求需要詳細(xì)市場調(diào)研，調(diào)研數(shù)據(jù)直接影響到供貨需求，詳細(xì)數(shù)據(jù)附下：通過市調(diào)補充數(shù)據(jù)3536分析惠水縣及周邊對本版塊的需求需要詳細(xì)市場調(diào)研，調(diào)研數(shù)據(jù)直接影響到供貨需求，詳細(xì)數(shù)據(jù)附

8、下：通過市調(diào)補充數(shù)據(jù)3738分析惠水縣及周邊對本版塊的需求需要詳細(xì)市場調(diào)研，調(diào)研數(shù)據(jù)直接影響到供貨需求，詳細(xì)數(shù)據(jù)附下：通過市調(diào)補充數(shù)據(jù)39周邊配套性服務(wù)（周邊項目提供）40全部是單鋪形式的四層商貿(mào)城一、1、四層商業(yè)全部是由4.8米-5.4米高，面積30-50，進深89米的單鋪組成?？梢圆煌膶哟蝿澐植煌臉I(yè)態(tài)，例如1樓五金、2樓小商品、三樓針織、四樓兒童用品等。2、優(yōu)勢：迅速全部售出、回籠資金快。不足：整個市場的運營成為最大的難點。注意事項：惠水區(qū)域是否有足夠的散商投資客戶和經(jīng)營客戶成為四層全部是單鋪商業(yè)思路的重點。需要大量可靠的市調(diào)數(shù)據(jù)。41四層全部是單鋪模式的案例：金陽世貿(mào)城西市金陽世貿(mào)城

9、的西市四層全部是由主力戶型30-50的單鋪組成。一、二層服裝百貨、三樓童裝、四樓針織42金陽世貿(mào)城西市“西市”，擁有9.3萬平恢宏體量，規(guī)劃建設(shè)成服裝、鞋帽、皮具、箱包以及針織品多類商品超大型批發(fā)零售市場，將打造成為一個集“展”“貿(mào)”于一體的大型主題市場。43金陽世貿(mào)城西市商業(yè)板塊宣傳簡潔、明了項目業(yè)態(tài)包括高端住宅，商務(wù)辦公，星級酒店，餐飲休閑等物業(yè)。是一個由現(xiàn)代化信息系統(tǒng)全支撐全覆蓋，整合供應(yīng)、倉儲、交易、配送及金融服務(wù)五大功能為一體的現(xiàn)代商貿(mào)交易平臺。44金陽世貿(mào)城西市現(xiàn)場包裝簡潔但重點突出45金陽世貿(mào)城西市業(yè)態(tài)明確46金陽世貿(mào)城西市宣傳重點明確47四層商業(yè)集餐飲、商業(yè)、娛樂一體二、1、四

10、層主力商業(yè)集餐飲、商業(yè)、娛樂于一體，例如一樓五金、二樓百貨、三樓餐飲兒童娛樂、四樓KTV、會所、健身房等。2、優(yōu)勢：覆蓋客戶面廣，商業(yè)容易運營。不足：部分大型娛樂版塊例如KTV、會所、健身房的客戶大都是采用租的形式，如此大面積的商業(yè)很難尋求買的客戶，導(dǎo)致部分物業(yè)自己持有。注意事項：如何搭配各業(yè)態(tài)需要集中對惠水進行市場調(diào)研，如確定以此形式搭配大型商業(yè)體的客戶需提前招商。48四層商業(yè)集餐飲、商業(yè)、娛樂一體二、49四層商業(yè)集餐飲、商業(yè)、娛樂一體二、50住宅部分：小戶型為主公寓式住宅溫馨的外立面51住宅部分：小戶型為主公寓式住宅碧桂園項目，一室一廳50平米小戶型參考以50平米一房和70平米二房為主52

11、住宅部分：小戶型為主公寓式住宅中國鐵建國際城，一室一廳50平米小戶型參考53住宅部分：小戶型為主公寓式住宅綠地伊頓公館，二室二廳76平米小戶型參考54住宅臨街底商高端大氣55商業(yè)經(jīng)營要素一、公交客運中心提高項目周邊的人氣和商業(yè)氛圍，方便快捷的交通為市場經(jīng)營戶帶來便利，三、倉儲本項目為多業(yè)態(tài)聚集型商貿(mào)城，部分業(yè)態(tài)如建材五金等貨物自身較重或較長，經(jīng)營戶需要存放和流通對倉儲條件存在硬性需求。二、停車場本項目為綜合性一站式項目，前來采購的客戶及經(jīng)營的商戶都對停車場存在一定的需求。四、物流讓商品能夠方便快捷的進得來和出的去，為經(jīng)營商戶和采購商家提供便利56惠水市購房 目的分析57住宅市場的客戶基本信息5

12、8住宅市場客戶職業(yè)分布59戶型需求分析60面積需求分析61經(jīng)營類客戶業(yè)態(tài)分布62經(jīng)營類物業(yè)面積需求范圍63經(jīng)營者租賃條件表64經(jīng)營者租賃條件65經(jīng)營者臨街商鋪的需求66經(jīng)營者對層數(shù)的需求67經(jīng)營者對租金的需求68經(jīng)營者對租金的承受范圍69經(jīng)營者目標(biāo)分布70經(jīng)營者面積需求71經(jīng)營者購置條件72經(jīng)營者考慮因素73經(jīng)營者價格承受范圍74主要目標(biāo)客戶群惠水縣城及周邊中高端收入人群，企事業(yè)高管、白領(lǐng)、公務(wù)員、經(jīng)營戶、投資客其它目標(biāo)客戶群惠水周邊城市（貴陽等），投資客惠水意向客戶調(diào)研75具體業(yè)態(tài)具體人群商業(yè)獨立鋪面惠水縣及周邊經(jīng)營戶、投資客商業(yè)大型鋪面惠水縣及貴陽市等大型娛樂餐飲投資公司或個人住宅本地居民

13、住宅底商投資餐飲、品牌服飾等個體投資及銀行等金融配套車庫本小區(qū)居民或者本項目經(jīng)營戶7677項目整體營銷思路“短、平、快”快速回籠資金針對意向客戶，集中上門推銷的模式掃街，覆蓋惠水所有的經(jīng)營戶單鋪沿街獨鋪數(shù)量比較少，挖掘合適的投資客戶，價格比集中單鋪要貴很多，將是整個項目最貴的商業(yè)體整體以小戶型為主，采用單價比周邊略低的模式，整體速銷。住宅辦公、酒店酒店最后修建暫時持有，出租經(jīng)營，后期可考慮銷售產(chǎn)權(quán)，辦公針對項目及周邊商業(yè)的配套辦公服務(wù)78營銷啟動時間節(jié)點1、2014年2月啟動，惠水市調(diào)工作。完成各方面市場調(diào)研數(shù)據(jù)。2、參與項目的設(shè)計進展工作把控戶型及商業(yè)布排配比，以便更好的銷售。3、2014年3月組建團隊，針對項目進行培訓(xùn)。為銷售做好準(zhǔn)備工作。4、完善項目簡介及銷售說辭，及宣傳形象的設(shè)計。5、尋找項目周邊合適的戶外廣告，作為宣傳切入點。79推售時間節(jié)點1、營銷推廣物料準(zhǔn)備，2014年4月前，宣傳DM單，項目綜合簡介折頁，小型沙盤，項目營銷中點地點。2、2014年5月，開始吸納會員，采取付費