商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)例

1、估價(jià)人員：估價(jià)人員： 劉劉 強(qiáng)強(qiáng) -中國注冊資產(chǎn)評估師中國注冊資產(chǎn)評估師-中國房地產(chǎn)估價(jià)師中國房地產(chǎn)估價(jià)師-世界資產(chǎn)評估界四大金剛之一世界資產(chǎn)評估界四大金剛之一 商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告1.委托人委托人銀川攻略大悅城2.估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)機(jī)構(gòu)銀川哥斯拉資產(chǎn)評估有限公司3.估價(jià)對象估價(jià)對象估價(jià)對象為銀川西夏區(qū)同心路攻略大悅城現(xiàn)華誼影城所使用的房地產(chǎn)。共有五個(gè)廳分東、西、南、北、四面，總面積700平米。 4.估價(jià)目的估價(jià)目的 為委托人轉(zhuǎn)讓估價(jià)對象評估估價(jià)對象的市場價(jià)格5.估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2014年01月01日6.價(jià)值定義價(jià)值定義 本報(bào)告采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，即評估估價(jià)對象在市場上最

2、有可能形成的價(jià)值7.估價(jià)依據(jù)估價(jià)依據(jù).國家、建設(shè)部、銀川市政府、建設(shè)廳有關(guān)文件及規(guī)定。.中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法.中華人民共和國土地管理法.建設(shè)部（92）579號(hào)城市房地產(chǎn)市場估價(jià)管理暫行辦法.國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T502911999房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范.銀川市政府房產(chǎn)管理局有關(guān)規(guī)定。.寧政發(fā)（2000）115號(hào)關(guān)于調(diào)整濟(jì)南市土地價(jià)格的批復(fù).寧房局 (1993) 167號(hào)濟(jì)南市房地產(chǎn)評估管理實(shí)施辦法。.委托方提供的建設(shè)用地批準(zhǔn)書、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議及其他相關(guān)資料。.注冊房地產(chǎn)估價(jià)師現(xiàn)場查勘情況，向委托方了解房地產(chǎn)現(xiàn)狀情況。.本所掌握的現(xiàn)行土地市場價(jià)格等參考資料。8.估價(jià)原則 本報(bào)告遵循的主要原則為：獨(dú)立客

3、觀公正的基本原則，以及合法原則，替代原則，估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、最高最佳使用原則等技術(shù)原則。9.估價(jià)作業(yè)日期 2013年12月20日至2013年12月30日估價(jià)對象權(quán)屬狀況估價(jià)對象權(quán)屬狀況 根據(jù)委托人提供的房地產(chǎn)權(quán)證記載：估價(jià)對象的權(quán)屬均是銀川攻略大悅城。房屋所有權(quán)來源為購買?，F(xiàn)被華誼影城租用，合約期為2011年1月1日至2021年1月1日。用途為商業(yè)用途，根據(jù)估價(jià)對象房地產(chǎn)證顯示，估價(jià)對象未設(shè)定其他權(quán)項(xiàng)。其房地產(chǎn)證復(fù)印件如下 估價(jià)對象區(qū)位狀況估價(jià)對象區(qū)位狀況 評估對象位于銀川西夏區(qū)同心路浙江商城四樓。屬于銀川攻略大悅城。周圍有浙江商城步行街，KTV餐飲夜市等娛樂休閑場所實(shí)地查看概況實(shí)地查看概況估價(jià)對

4、象所在大樓為框架結(jié)構(gòu)的14層商業(yè)樓。外墻面部分為瓷磚飾面。部分為玻璃幕墻。估價(jià)對象位于浙江商城的4樓，中等裝修，現(xiàn)被華誼影城租用為影視廳。1.估價(jià)對象位置示意圖估價(jià)對象位置示意圖估價(jià)思路租期內(nèi)的收益（2014.01.012021.01.01）預(yù)測租期之外的收益年限的收益（2021.01.012051.01.01）計(jì)算總收益（+）大悅城違約情況下的收益（2014.01.012051.01.01的市場客觀收益減去違約成本）兩種情況收益比較得出最終估價(jià)結(jié)果合約期間，華誼影城于每年年初向大悅城支付當(dāng)年租金500元/m2 *年，則2014.01.01至2021.01.01年的收益折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)為： 50

5、0500（16）-66%700=2071069（元）調(diào)查檔次相同、用途相近、結(jié)構(gòu)相似、裝修檔次相近的房地產(chǎn)的租金水平和出租率，分析確定出租的客觀租金水平和租金率。根據(jù)調(diào)查分析，用市場法推算估價(jià)對象客觀租金水平。月比準(zhǔn)租金=（54.74+54.42+55.73）/3=55（元/）年運(yùn)營費(fèi)用=維修費(fèi)管理費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)稅金由此得出年運(yùn)營費(fèi)率為19% 年有效收入年有效收入=月租金月租金12收益總面積出租率收益總面積出租率 年凈收益年凈收益=年有效毛收入年運(yùn)營費(fèi)用年有效毛收入年運(yùn)營費(fèi)用 經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地查看與調(diào)查，估價(jià)對象客觀出租率為100%，估價(jià)對象年運(yùn)營費(fèi)率為19%。故得出： 年有效收入=5512100%=

6、660（元/） 年凈收益=660（119%）=534.6（元/） 根據(jù)市場發(fā)展走向以及宏觀經(jīng)濟(jì)政策尤其是“大銀川”計(jì)劃，預(yù)測2014.01.01至2021.01.01評估對象年租金上漲5%，并假設(shè)2021.01.01至2051.01.01年收益期內(nèi)收益平穩(wěn)。 根據(jù)市場預(yù)測價(jià)格計(jì)算2021.01.01至2051.01.01租金收益并折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)得：752.241（16%）-306%（16%）-77004820410（元）（元）已計(jì)算得2014.01.01至2021.01.01華誼影城支付租金折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)值為2071069元，2021.01.01至2051.01.01租金收益折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)為

7、4820410元。由此得出評估對象價(jià)值為： 2071069+4820410=68914792071069+4820410=6891479元元 若大悅城對華誼取消租賃合約，則2014.01.01至2021.01.01估價(jià)對象的收益采用市場客觀租金。 534.6534.6（15%）（）（16%）-1534.6（15%）2（16%）-2. . . 534.6700（15%）6（16%）-62546558（元）（元）根據(jù)合約，大悅城單方面違約需支付華誼違約金50萬元，假設(shè)因此帶來的信用損失和額外管理等成本可量化為10萬元，則違約成本為60萬元。違約情況下評估對象的價(jià)值為：2546558+4820410 -600000=67669682546558+4820410 -600000=6766968（元）（元）雙方遵守合約的情況下，估價(jià)對象給大悅城帶來的收益為6891479元，而大悅城單方面違約時(shí)，評估對象帶來的收益為