社區(qū)商業(yè)如何定位與招商PPT課件

1、2022-5-311社區(qū)商業(yè)定位與招商社區(qū)商業(yè)定位與招商萬商俱樂部萬商俱樂部 楊澤軒楊澤軒2022-5-312說在前面的話說在前面的話 n目的導(dǎo)向n顧客思維：投資商、開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者、消費者、政府n案例借鑒n他山之石n感悟應(yīng)用2022-5-313目目 錄錄第一部分第一部分 定義與特征分析定義與特征分析第二部分第二部分 定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃第三部分第三部分 招商與銷售管理招商與銷售管理第四部分第四部分 營銷與運營管理營銷與運營管理第五部分第五部分 案例分享案例分享2022-5-314社區(qū)商業(yè)定義與特征分析社區(qū)商業(yè)定義與特征分析n社區(qū)商業(yè)的定義n社區(qū)商業(yè)的特征n社區(qū)商業(yè)的角色n社區(qū)商

2、業(yè)的問題2022-5-315社區(qū)商業(yè)的定義社區(qū)商業(yè)的定義何謂社區(qū)商業(yè)? 社區(qū)是指在一定區(qū)域內(nèi)的居民具有歸屬感的相對獨立的住宅區(qū)。 社區(qū)商業(yè)則是主要為社區(qū)居民提供日常生活必需品、服務(wù)的商業(yè)及服務(wù)設(shè)施（含無店鋪的各種服務(wù)），具體指能滿足和支撐不同業(yè)態(tài)商業(yè)設(shè)施正常運營的居民住宅區(qū)商業(yè)。 它的服務(wù)人口一般在5萬人以下，服務(wù)半徑一般在2公里以內(nèi)。由于這一商業(yè)的屬性決定了它的總規(guī)模一般應(yīng)控制在3萬平米以內(nèi)， 社區(qū)商業(yè)是什么？不是什么？業(yè)態(tài)社區(qū)商業(yè)是什么？不是什么？業(yè)態(tài)? ? 定義突出的是什么？定義突出的是什么？ 商圈？商圈？ 同類對應(yīng)的是城市商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心 2022-5-316n輻射型：511，商業(yè)

3、體量大，對外來客流要求高，對交通、人流、商業(yè)氛圍要求較高。 n中間型：25，主要依賴于本社區(qū)居民的需求,兼顧周邊.n內(nèi)向型：2以下，基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對外性，完全依賴本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營。社區(qū)商業(yè)類型社區(qū)商業(yè)類型-按照商住比指標(biāo)分類按照商住比指標(biāo)分類2022-5-317類型案例戶數(shù)人口商業(yè)總面積（）人均商業(yè)面積（/人）輻射型美麗365花園1,799 6,297 16,000 2.54 招商海月花園4,199 14,697 28,000 1.91 錦繡江南4,400 15,400 25,000 1.62 海濱廣

4、場4,760 16,660 18,000 1.08 中間型陽光棕櫚園2,946 10,311 9,000 0.87 蔚藍(lán)海岸5,119 17,917 15,500 0.87 內(nèi)向型祈福新邨7,464 26,124 19,800 0.76 皇御苑3,690 12,915 5,940 0.46 萬科四季花城4,700 16,450 6,000 0.36 風(fēng)和日麗3,600 12,600 1,980 0.16 星河灣10,330 36,155 5,000 0.14 上表中，輻射型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在上表中，輻射型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在1.01.02.52.5之間，中間型及內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的人均商

5、之間，中間型及內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在業(yè)面積在0.140.141 1之間之間 。面積不是判斷輻射。面積不是判斷輻射 中間中間 內(nèi)向型的唯一標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)向型的唯一標(biāo)準(zhǔn). .（來自外部資料）（來自外部資料）社區(qū)商業(yè)類型社區(qū)商業(yè)類型-人均商業(yè)面積比指標(biāo)人均商業(yè)面積比指標(biāo)2022-5-318 社區(qū)商業(yè)提供的服務(wù)一般交通時間15分鐘內(nèi)可到。有專家把構(gòu)建社區(qū)購物網(wǎng)稱作“51015”，即居民出家門步行5分鐘可以到達(dá)便利店，步行10分鐘可到達(dá)超市和餐飲店，步行15分鐘可到達(dá)社區(qū)購物中心。社區(qū)商業(yè)類型社區(qū)商業(yè)類型-按照交通時間分類按照交通時間分類2022-5-319n便利級商業(yè)：面積一般在3000M2以下，由一

6、組小店或集中在一起的一個大集成店組成，包括便利性零售、服務(wù)、餐飲等店鋪，服務(wù)人口一般在3000人以下；n鄰里級商業(yè)：面積一般在3000-20000M2，以超市為主力店，包括便利性零售、服務(wù)、餐飲等店鋪，服務(wù)人口一般在3000-50000人；n社區(qū)級商業(yè)：面積一般在20000-50000M2，以生活百貨或大賣場為主力店，輔助其它專業(yè)、專賣、餐飲和服務(wù)，服務(wù)人口一般在50000-150000人。社區(qū)商業(yè)類型社區(qū)商業(yè)類型-按照服務(wù)的規(guī)模分類2022-5-3110n底商型商業(yè)n裙房型商業(yè)n獨立型商業(yè)社區(qū)商業(yè)類型社區(qū)商業(yè)類型-按照載體建筑形式分類2022-5-3111n散點式商業(yè)n商業(yè)街型商業(yè)n購物中心

7、型商業(yè)社區(qū)商業(yè)類型社區(qū)商業(yè)類型-按照布局分類2022-5-3112n內(nèi)部型商業(yè)n外部型商業(yè)n兼有型商業(yè)社區(qū)商業(yè)類型社區(qū)商業(yè)類型-按照位置分類2022-5-3113社區(qū)商業(yè)類型社區(qū)商業(yè)類型-按照社區(qū)規(guī)模分類小型社區(qū)：n人口規(guī)模：300-700戶（組團(tuán)，相當(dāng)于居委會管轄規(guī)模）；n人均商業(yè)面積：0.6平米/人以下；n可設(shè)定的商業(yè)層次：便利商業(yè)組合，個別交通條件特別優(yōu)良者可考慮形成商業(yè)街區(qū)；n商業(yè)交通時間：步行5分鐘內(nèi)，如形成商業(yè)街區(qū)則可考慮步行十分鐘內(nèi)；n商業(yè)功能滿足：服務(wù)為主，便利性商品和服務(wù)，便捷性餐飲。2022-5-3114中型社區(qū)：n人口規(guī)模：2000-5000戶；n人均商業(yè)面積：0.6-0

8、.8平米/人；n可設(shè)定的商業(yè)層次：便利商業(yè)組合+商業(yè)街區(qū)或鄰里購物中心(交通條件優(yōu)良者可考慮形成商業(yè)街區(qū))；n商業(yè)交通時間：步行10分鐘以內(nèi)；n商業(yè)功能滿足：日常性服務(wù)與商品并重，便捷性餐飲并可結(jié)合部分中式正餐，可考慮建設(shè)社區(qū)商業(yè)中心。社區(qū)商業(yè)類型社區(qū)商業(yè)類型-按照社區(qū)規(guī)模分類2022-5-3115大型社區(qū)：n人口規(guī)模：1-1.5萬戶（相當(dāng)于街道辦事處管轄規(guī)模）；n人均商業(yè)面積：0.8-1.2平米/人；n可設(shè)定的商業(yè)層次：便利商業(yè)組合+（商業(yè)街區(qū)）+社區(qū)商業(yè)(鄰里購物中心或社區(qū)購物中心)，交通條件優(yōu)良者可考慮形成商業(yè)街區(qū)；n商業(yè)交通時間：步行15分鐘以內(nèi)；n商業(yè)功能滿足：可考慮建設(shè)全方位服務(wù)和

9、商品的社區(qū)商業(yè)中心的設(shè)置，并考慮休閑娛樂類商業(yè)的補(bǔ)充，餐飲全業(yè)態(tài)引進(jìn)； 社區(qū)商業(yè)類型社區(qū)商業(yè)類型-按照社區(qū)規(guī)模分類2022-5-3116社區(qū)商業(yè)的特征社區(qū)商業(yè)的特征n顧客屬地性n業(yè)種配套性n日常便利性n服務(wù)親和性n贏利穩(wěn)定性n需求依賴性n商圈擴(kuò)展性社區(qū)商業(yè)的特性決定了它的角色2022-5-3117社區(qū)商業(yè)的角色社區(qū)商業(yè)的角色n 忽悠買房者？n 服務(wù)業(yè)主者？n 品牌支撐者？n 利潤獲取者？n 敷衍指標(biāo)者？n 自我作品者？n 其它社區(qū)商業(yè)與住宅開發(fā)者之間的關(guān)系究竟是什么？2022-5-3118社區(qū)商業(yè)的角色社區(qū)商業(yè)的角色n局部服從整體優(yōu)先原則n利益最大化的輔助原則n顧客需求導(dǎo)向產(chǎn)品原則忠告：玩社區(qū)

10、商業(yè)的不要讓社區(qū)商業(yè)把你玩了！2022-5-3119 社區(qū)商業(yè)的開發(fā)應(yīng)該遵循“商業(yè)服從整個社區(qū)的大盤思維原則”，首先要考慮的就是如何更好地提升整個社區(qū)的綜合價值及居民生活素質(zhì)。其次才是社區(qū)商業(yè)自身價值的最大化。商業(yè)特色的營造也不例外，應(yīng)與住宅的文化、特色保持高度一致。假如住宅營造的是歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情，社區(qū)商業(yè)卻以江南園林特色為主題，則顯得非常突兀、不協(xié)調(diào)。不但整體建筑外觀應(yīng)堅持此原則，甚至一草一木都不容疏忽，不能只停留在“表面功夫”,細(xì)節(jié)也是體現(xiàn)事物本質(zhì)的重要組成部分。社區(qū)商業(yè)與整體住宅區(qū)關(guān)系社區(qū)商業(yè)與整體住宅區(qū)關(guān)系2022-5-3120樓盤名稱樓盤名稱主題風(fēng)格主題風(fēng)格表現(xiàn)形式表現(xiàn)形式萬科四季花城

11、歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情建筑外觀、線條地方代表植物景觀小品點綴與住宅風(fēng)格統(tǒng)一中海陽光棕櫚園都市閑情+地中海生活情景建筑外觀、線條地方代表植物景觀小品點綴與住宅風(fēng)格統(tǒng)一波托菲諾意大利風(fēng)情山海小鎮(zhèn)建筑外觀、線條地方代表植物景觀小品點綴與住宅風(fēng)格統(tǒng)一桃源居世外桃源建筑外觀、線條地方代表植物景觀小品點綴與住宅風(fēng)格統(tǒng)一社區(qū)商業(yè)與整體住宅區(qū)關(guān)系社區(qū)商業(yè)與整體住宅區(qū)關(guān)系2022-5-3121萬科四季花城桃源居波托菲諾社區(qū)商業(yè)與整體住宅區(qū)關(guān)系社區(qū)商業(yè)與整體住宅區(qū)關(guān)系2022-5-3122p 從整個社區(qū)的綜合價值提升的角度來看，商業(yè)服從于社區(qū)，這一點，反映在商業(yè)特色的營造上，體現(xiàn)為商業(yè)的文化、主題、特色應(yīng)該與住宅保持高度統(tǒng)

12、一；p 在建筑外觀及線條上，除了與住宅風(fēng)格相統(tǒng)一，還應(yīng)該注意強(qiáng)調(diào)自身色彩及線條的強(qiáng)化運用，因為商業(yè)與住宅是不同區(qū)間的兩種物業(yè)，商業(yè)在外觀的處理上更強(qiáng)調(diào)視覺的沖擊力；p 景觀小品、植物及地方代表性建筑對于整個社區(qū)商業(yè)的特色營造及商業(yè)氛圍提升也有著重要作用，具體可依據(jù)自身特點進(jìn)行相應(yīng)的布置。如萬科四季花城特色主題是歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情，其在假日大道商業(yè)街的整體景觀營造，包括常綠喬木、休閑座椅等均給人很強(qiáng)烈的歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情感受。唯有做到大到建筑外墻，小到一草一木，均渾然一體，各具特點而又圍繞同一主題，整個社區(qū)商業(yè)才能夠給人很鮮明的特點，形成項目自身的差異化優(yōu)勢；p 除了以上幾點，定期或不定期地舉辦一些與主題相

13、關(guān)的活動也很有幫助，目前來說，較少有社區(qū)商業(yè)采取這樣的形式，原因是處于剛起步階段，運作模式尚不成熟。這種較為靈活的方式不但可鞏固社區(qū)商業(yè)特色，使之在業(yè)主/消費者心中留下深刻印象，而且也是與業(yè)主/消費者拉近距離，可以從一個側(cè)面體現(xiàn)社區(qū)商業(yè)的貼心服務(wù)，營造活潑、親切的商業(yè)氛圍。社區(qū)商業(yè)與整體住宅區(qū)關(guān)系社區(qū)商業(yè)與整體住宅區(qū)關(guān)系2022-5-3123社區(qū)商業(yè)的問題社區(qū)商業(yè)的問題n雞先還是蛋先n便民與擾民n出租與出售n一鋪養(yǎng)三代與三代養(yǎng)一鋪n放水養(yǎng)魚還是殺雞取卵n物業(yè)：管理還是經(jīng)營n步行街還是不行街2022-5-3124小結(jié)小結(jié)n搞清楚社區(qū)商業(yè)是什么？n搞清楚你要什么？2022-5-3125目目 錄錄第

14、一部分第一部分 定義與特征分析定義與特征分析第二部分第二部分 定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃第三部分第三部分 招商與銷售管理招商與銷售管理第四部分第四部分 營銷與運營管理營銷與運營管理第五部分第五部分 案例分享案例分享2022-5-3126社區(qū)商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃社區(qū)商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃n社區(qū)商業(yè)市場分析n社區(qū)商業(yè)定位策劃n社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合n社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局2022-5-3127社區(qū)商業(yè)市場分析社區(qū)商業(yè)市場分析主要要素n 周邊人口統(tǒng)計n 周邊消費群特征分析n 競爭對手分析（現(xiàn)有及潛在的競爭對手）n 周邊人車流量統(tǒng)計分析n 周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的統(tǒng)計分析n 周邊市政規(guī)劃分析周邊市政規(guī)劃分析n 商業(yè)物業(yè)條件分析

15、商業(yè)物業(yè)條件分析2022-5-3128社區(qū)商業(yè)市場分析社區(qū)商業(yè)市場分析-調(diào)研模板1.項目周邊環(huán)境調(diào)研分析 1)項目1.5公里半徑周邊商家/機(jī)構(gòu)分布 2)項目周邊未來20000平米以上商業(yè)規(guī)劃/在建項目 3)項目商圈調(diào)查與分析:n分別0.5/1/1.5公里半徑居民人口數(shù)、人口結(jié)構(gòu)、家庭收入水平,n流動人口調(diào)研分析（數(shù)量、構(gòu)成、職業(yè)、年齡、收入水平、消費特點等）n項目周邊交通設(shè)施圖示及主要客流對象及走向（普通路、快速路、軌道交通、公交樞紐與線路）n項目客流監(jiān)測:平時周末,（7：0022：00）不同方向客流量及其交通工具；2.小型租戶分類入戶深訪（租戶類型、面積、營業(yè)額、經(jīng)營狀況、項目規(guī)劃概念測試等

16、）3.消費者街頭攔訪調(diào)查（個人基本信息、消費習(xí)慣與特征、項目繪畫概念測試問題等）4.特別調(diào)研項目：典型或可參考個案深度研究、特殊消費群體調(diào)研分析5.項目概念測試（設(shè)計項目定位與初步規(guī)劃，對消費者、小型商家和相關(guān)人士進(jìn)行測試）2022-5-3129社區(qū)商業(yè)的定位策劃社區(qū)商業(yè)的定位策劃n市場定位n顧客定位n規(guī)模定位n主題定位2022-5-3130社區(qū)商業(yè)市場定位社區(qū)商業(yè)市場定位市場定位是前期定位策劃的最重要定位之一，主要包括：n 功能定位：按商業(yè)輻射程度分為輻射型社區(qū)商業(yè)、中間型社區(qū)商業(yè)、內(nèi)部型社區(qū)商業(yè)；n 業(yè)態(tài)類型：日常生活消費、社區(qū)配套、餐飲、休閑、娛樂、專業(yè)市場等，但社區(qū)商業(yè)中定位為專業(yè)市場

17、的商業(yè)較少；n 形象定位：低檔、中低檔、中檔、中高檔、高中檔、高檔；n 名稱建議（通常是綜合項目所處區(qū)域、項目自身特點、開發(fā)商名稱等來確定）。2022-5-3131n顧客是誰n顧客規(guī)模n顧客特征：肖像描繪社區(qū)商業(yè)顧客定位社區(qū)商業(yè)顧客定位2022-5-3132 商業(yè)規(guī)模是確定社區(qū)商業(yè)類型的基本要素之一，特別是對于未確定商業(yè)面積的項目來說，規(guī)模的定位更是重中之重，適中的商業(yè)規(guī)模才能有利于項目的整體發(fā)展。商業(yè)規(guī)模的大小在一定程度上決定著社區(qū)商業(yè)的性質(zhì)，一般情況下，社區(qū)商業(yè)的規(guī)模越大，人均商業(yè)面積越高，其商業(yè)的對外經(jīng)營性質(zhì)越強(qiáng)，呈現(xiàn)出正相關(guān)的關(guān)系。規(guī)模定位中主要考慮的因素有：n 區(qū)域的商業(yè)市場容量n

18、市場整體租售狀況對項目規(guī)模的影響n 項目的商業(yè)屬性（輻射型、中間型或內(nèi)向型）n 主力店的帶動效應(yīng)（一般主力店與其輻射區(qū)域面積比為1：1.5）n 競爭性項目對項目規(guī)模的影響n 市政規(guī)劃對項目片區(qū)商業(yè)規(guī)模的影響n 項目自身條件對規(guī)模的影響等。社區(qū)商業(yè)規(guī)模定位社區(qū)商業(yè)規(guī)模定位2022-5-3133商業(yè)主題形象定位主要考慮的因素：n 住宅樓盤的整體風(fēng)格n 項目片區(qū)的整體氛圍n 主題營造的可實現(xiàn)性等社區(qū)商業(yè)主題定位社區(qū)商業(yè)主題定位2022-5-3134社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合n 百貨、超市、餐飲、服務(wù)配套、美容、服飾精品、生活家居和休閑八大類業(yè)態(tài)構(gòu)成了社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)態(tài)。n 業(yè)態(tài)組合規(guī)劃原則：n

19、 社區(qū)商業(yè)基本特性：超市、餐飲和服務(wù)配套是社區(qū)商業(yè)三大基本業(yè)態(tài)；n 租金收益的最大化，位置較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力較高的業(yè)態(tài)；n 是否具有招商的可執(zhí)行性，符合項目實際情況；n 能否在項目目前條件下開業(yè)經(jīng)營，培育商業(yè)氛圍；n 符合商鋪建筑設(shè)計技術(shù)指標(biāo)。2022-5-3135租戶特點租金承受能力租金模式人流貢獻(xiàn)型租戶一般零售主力店、次主力店如百貨、大賣場，娛樂業(yè)態(tài)如影院、電玩、冰場等通常承受租金能力相對最低以純租金方式居多， 也有可控租戶采取扣率租金（有保底營業(yè)額）的方式租金貢獻(xiàn)型租戶部分品牌店、一般專賣店、中西快餐、花車租戶承租能力相對最高零售類以扣率租金或兩者取高為主，而中西快餐則以純租金模

20、式為主提升形象型租戶各業(yè)態(tài)業(yè)種中的旗艦品牌，如休閑運動服飾中的NIKE，快餐中的必勝客承租能力相對一般，視地段、客流、交通等情況以扣率租金為主功能配套型租戶以服務(wù)類機(jī)構(gòu)為主，以滿足購物中心的一站式消費除了個別租賃面積小或銀行、展示等機(jī)構(gòu)外，一般承租能力較低以純租金為主填空補(bǔ)漏型租戶以消化購物中心富裕樓層或面積為考慮一般很低純租金為主社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合租戶角色定位租戶角色定位2022-5-3136名稱名稱位置位置規(guī)模（）規(guī)模（）1家樂福福田區(qū)福強(qiáng)路與新洲三街交匯處19,0002家樂福福田區(qū)梅林一村一區(qū)12,0003萬佳福田區(qū)華強(qiáng)北路華發(fā)大廈18,5004萬佳福田區(qū)福中路福景大廈12

21、,0005沃爾瑪福田區(qū)福星路福民樓9,8006沃爾瑪福田區(qū)上步路百花大廈裙樓18,7007人人樂福田區(qū)金田南路銀莊大廈21,8008新一佳福田區(qū)彩田南路彩福大廈14,4009百佳福田區(qū)福強(qiáng)路益田村中港城購物廣場13,00010百佳福田區(qū)華強(qiáng)北路群星廣場6,00011沃爾瑪羅湖區(qū)洪湖路湖景花園16,80012沃爾瑪羅湖區(qū)鳳凰路12號中山花園大廈裙樓12,50013萬 佳羅湖區(qū)春風(fēng)路2021號長豐苑20,00014萬佳羅湖區(qū)翠竹路華麗園大廈12,50015新一佳羅湖區(qū)東門中路20,00016人人樂寶安25區(qū)華豐商貿(mào)城13,50017萬佳寶安5區(qū)新安湖商業(yè)城24,00018沃爾瑪寶安35區(qū)前進(jìn)路安華

22、工業(yè)區(qū)16,50019新一佳寶安22區(qū)公園路24,00020沃爾瑪龍崗區(qū)布吉街道大芬社區(qū)深惠路旁17,00021新一佳龍崗區(qū)布吉街道白鴿路信義假日名城23,00022沃爾瑪南山區(qū)蛇口東濱路與南海大道交匯處20,00023人人樂南山區(qū)后海大道6,300平均規(guī)模（）平均規(guī)模（）15,870社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合- -深圳深圳2323個社區(qū)個社區(qū)來自外部資料2022-5-3137 每個社區(qū)都有自身的具體情況，因此在配套商業(yè)的業(yè)態(tài)組合上也會有鮮明的個性，23個案例也不例外，如某些社區(qū)超市業(yè)態(tài)占了較大部分的經(jīng)營面積，象旭飛花園（69.3%）、港灣麗都（67.3%）、蔚藍(lán)海岸（52.6%）等；某

23、些社區(qū)則餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營規(guī)模較大，如波托菲諾（50.5%）、東海坊（70.1%），而一些商業(yè)規(guī)模較小的社區(qū)一般以服務(wù)配套類業(yè)態(tài)為主，以滿足居民的日常購物及生活便利基本需求為目的，如招商海月花園（24.7%）、星海名城（20.6%），因服務(wù)配套類商家單體經(jīng)營面積較小，經(jīng)營面積占比達(dá)到15以上可以說是該社區(qū)商業(yè)的主力業(yè)態(tài)，發(fā)揮著主體作用。社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合- -深圳深圳2323個社區(qū)個社區(qū)來自外部資料2022-5-3138社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合- -深圳深圳2323個社區(qū)個社區(qū)來自外部資料2022-5-3139社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合- -深圳深圳2323個社區(qū)個社區(qū)來

24、自外部資料2022-5-3140社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合- -深圳深圳2323個社區(qū)個社區(qū)來自外部資料2022-5-3141社區(qū)商業(yè)三種類型的業(yè)態(tài)組合各有特點，區(qū)別主要體現(xiàn)在社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)業(yè)態(tài)上。業(yè)態(tài)輻射型中間型內(nèi)向型超市50.12%30.41%29.23%餐飲11.92%24.84%17.23%服務(wù)配套6.14%8.98%14.4%便利店0.49%1.84%0.90%美容2.57%6.03%8.58%生活家居0.49%3.43%0.11%休閑23.96%7.59%6.79%服飾精品1.81%4.60%3.50%地產(chǎn)中介0.73%2.87%7.18%雜貨/肉菜/五金/證券0.77%3.3

25、8%0.76%其他0.99%6.04%8.80%合計100.00%100.00%100.00%社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合- -深圳深圳2323個社區(qū)個社區(qū)來自外部資料2022-5-3142社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合- -深圳深圳2323個社區(qū)個社區(qū)來自外部資料2022-5-3143社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合- -星河灣示例星河灣示例2022-5-3144社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局n社區(qū)商業(yè)布局類型n各業(yè)態(tài)布局特點n人流動線的規(guī)劃n社區(qū)商鋪鋪位面積配比n社區(qū)商鋪鋪位開間/進(jìn)深比例來自外部資料2022-5-3145 商業(yè)的布局形式是前期規(guī)劃重點問題之一。整體的布局與商業(yè)的規(guī)

26、模、性質(zhì)有直接關(guān)系，而現(xiàn)實案例中不同業(yè)態(tài)商家的布局則體現(xiàn)了商家對于位置的偏好及商業(yè)整體規(guī)劃的合理程度。根據(jù)對深圳社區(qū)商業(yè)的研究，發(fā)現(xiàn)各社區(qū)商業(yè)的布局主要有四種類型：類型案例優(yōu)點缺點底商滿布型底商滿布型美麗365花園、錦繡江南招商海月花園、陽光棕櫚園商業(yè)體量可以較大限度的擴(kuò)大，展示面較長，可視性佳，較有效的吸引外部的消費者，對外性較強(qiáng)，在一定程度上利于商業(yè)的銷售。商業(yè)規(guī)模較大，不利于業(yè)態(tài)的控制，如果出現(xiàn)街鋪空置的情況，對社區(qū)的整體形象有較大的負(fù)面影響。入口商街型入口商街型風(fēng)和日麗、萬科四季花城蔚藍(lán)海岸有利社區(qū)居民的購物消費，街鋪商業(yè)價值較高。一定程度上限制了商業(yè)的規(guī)模擴(kuò)大，且展示面不長，可視性不

27、強(qiáng)。入口集中型入口集中型星河灣、鳳凰城祈福新邨、皇御苑將商業(yè)獨立于住宅區(qū)，減少商業(yè)對居住的影響，同時，在一定程度商業(yè)利于商業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，易于形成規(guī)模效應(yīng)，帶旺整個社區(qū)商業(yè)。商業(yè)較集中，弱化了社區(qū)商業(yè)的便利性特點，有時不方便居民的購物消費。散點列布型散點列布型海濱廣場商業(yè)較分散，在一定程度上方便居民的購物。商業(yè)較分散，難以形成規(guī)模效應(yīng)。社區(qū)商業(yè)布局類型社區(qū)商業(yè)布局類型2022-5-3146底商滿布型示例：底商滿布型示例：錦繡江南錦繡江南入口商街型示例：入口商街型示例：萬科四季花城萬科四季花城入口集中型示例：入口集中型示例：星河灣星河灣散點列布型示例：散點列布型示例：海濱廣場海濱廣場社區(qū)商業(yè)布局類

28、型社區(qū)商業(yè)布局類型各類型示例來自外部資料2022-5-3147 根據(jù)各業(yè)態(tài)的經(jīng)營特點，對于位置的要求也不盡一致。從方便居民生活及合理分配資源的角度出發(fā)，應(yīng)該要注意的基本原則有以下幾點：n 在商業(yè)布局時，可優(yōu)先考慮體現(xiàn)居民生活便利的業(yè)態(tài)，如超市、服務(wù)配套類和便利店等業(yè)態(tài)的位置，既方便社區(qū)及周邊居民的消費，又兼顧龍頭商家對其它小商家的帶動作用；n 餐飲等業(yè)態(tài)有噪音、衛(wèi)生等問題，在規(guī)劃業(yè)態(tài)時應(yīng)避免影響到社區(qū)居民的正常生活；n 對位置要求不高的業(yè)態(tài)可規(guī)劃于相對較偏的位置，如裝飾公司、美容一般是以二樓為主要承租面積，但必須預(yù)留良好的展示面。各業(yè)態(tài)布局特點各業(yè)態(tài)布局特點2022-5-3148綜合社區(qū)商業(yè)主

29、要業(yè)態(tài)的布點，則主要有以下基本要求：各業(yè)態(tài)布局特點各業(yè)態(tài)布局特點主出入口 /主干道1層/2層1,000 -5,000社區(qū)標(biāo)超社區(qū)標(biāo)超位置要求不高，可移動彈性較強(qiáng)1層1040其他其他不要求靠近社區(qū)主出入口，雖配套性質(zhì)明顯，但單體購買頻率不高1層1020沖印店沖印店靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層1020干洗店干洗店新興社區(qū)門店數(shù)量較多，有一定過渡業(yè)態(tài)性質(zhì)，租金承受能力較高，通常位置較優(yōu)越1層30100地產(chǎn)中介地產(chǎn)中介屬于新興社區(qū)的過渡業(yè)態(tài)，位置上要求不高，樓層位于1、2層皆可1層/2層100-200生活家居生活家居一般處于社區(qū)商業(yè)街中間位置，單體購買頻率較高1層3060餅屋（蛋糕店）餅屋（蛋糕店

30、）靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層50-200便利店便利店主力承租面積通常位于2層，具體位置上無特殊要求，但要有一個較好的展示面1層/2層500-1,000休閑類休閑類主力承租面積通常位于2層，具體位置上無特殊要求1層/2層美發(fā)： 50-100 美容： 200-1,000美容美容/ /美發(fā)美發(fā)偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨主干道1層/2層快餐類： 100500；西餐咖啡： 200800 中式酒樓： 1,000 -3,000餐飲餐飲主出入口1層100-500便利超市便利超市主干道 /主出入口-1-3層6,000 15,000綜合超市綜合超市位置位置經(jīng)營樓層經(jīng)營樓層經(jīng)營面積（）經(jīng)營面積（）業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)指標(biāo)

31、指標(biāo)主出入口 /主干道1層/2層1,000 -5,000社區(qū)標(biāo)超社區(qū)標(biāo)超位置要求不高，可移動彈性較強(qiáng)1層1040其他其他不要求靠近社區(qū)主出入口，雖配套性質(zhì)明顯，但單體購買頻率不高1層1020沖印店沖印店靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層1020干洗店干洗店新興社區(qū)門店數(shù)量較多，有一定過渡業(yè)態(tài)性質(zhì)，租金承受能力較高，通常位置較優(yōu)越1層30100地產(chǎn)中介地產(chǎn)中介屬于新興社區(qū)的過渡業(yè)態(tài)，位置上要求不高，樓層位于1、2層皆可1層/2層100-200生活家居生活家居一般處于社區(qū)商業(yè)街中間位置，單體購買頻率較高1層3060餅屋（蛋糕店）餅屋（蛋糕店）靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層50-200便利店便利店主

32、力承租面積通常位于2層，具體位置上無特殊要求，但要有一個較好的展示面1層/2層500-1,000休閑類休閑類主力承租面積通常位于2層，具體位置上無特殊要求1層/2層美發(fā)： 50-100 美容： 200-1,000美容美容/ /美發(fā)美發(fā)偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨主干道1層/2層快餐類： 100500；西餐咖啡： 200800 中式酒樓： 1,000 -3,000餐飲餐飲主出入口1層100-500便利超市便利超市主干道 /主出入口-1-3層6,000 15,000綜合超市綜合超市位置位置經(jīng)營樓層經(jīng)營樓層經(jīng)營面積（）經(jīng)營面積（）業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)指標(biāo)指標(biāo)2022-5-3149一層一層二層二層 商業(yè)分布形式為環(huán)

33、繞街鋪型，展示面較寬。臨蓮花路展示效果最好，也是大型品牌主力商家分布最密集的區(qū)域，如麥當(dāng)勞、肯德基、民潤、小六湯包等。 各業(yè)態(tài)布局特點各業(yè)態(tài)布局特點萬科金色家園來自外部資料2022-5-3150 東海坊是位于深圳福田區(qū)的大型高尚住宅社區(qū)。商業(yè)面積約7,000多。商業(yè)屬性為中間型，布局形式為入口商街型，與高尚社區(qū)的住宅定位相呼應(yīng)，商業(yè)整體形象較好。餐飲是其配套商業(yè)最突出的特色，占總經(jīng)營面積的比重大，并且經(jīng)營種類較齊全，其分布也相對較合理，主要位于端口位置，符合餐飲經(jīng)營特點要求，主力商家卡碧桃展示面臨香軒路，代表了整體商業(yè)的形象。 服務(wù)配套類業(yè)態(tài)如藥店、沖印店、餅屋等均位于社區(qū)出入口附近，方便居民

34、日常消費。各業(yè)態(tài)布局特點各業(yè)態(tài)布局特點東海坊來自外部資料2022-5-3151 波托菲諾是深圳華僑城片區(qū)的高尚住宅社區(qū)。與東海坊相似，餐飲也是其經(jīng)營的一大特色。主力店百佳超市臨展示效果較好的香山街，7-11便利店位置與其隔漢陽館相鄰，但較靠近出入口。 主力餐飲商家如丹桂軒、舞鶴等位于相對深入位置，因為有可依托的湖水資源，并且可解決停車問題，展示面則通過于香山街加設(shè)導(dǎo)視牌解決。服務(wù)配套類業(yè)態(tài)位于以香山街分界的兩邊社區(qū)的中間位置，兼顧了整體便利性。 各業(yè)態(tài)布局特點各業(yè)態(tài)布局特點波托菲諾來自外部資料2022-5-3152 在社區(qū)商業(yè)的人流動線中，一般存在人流的集散中心，目前主要表現(xiàn)為兩種形式：人流焦

35、點人流焦點和人流端點人流端點。 人流焦點人流焦點一般位于社區(qū)主出入口或商業(yè)的主力店，是人流的集散地，具有唯一性，一般情況下，人流焦點人流較密集，具有凝集人流的作用。 人流端點人流端點一般位于社區(qū)出入口和商業(yè)的主力店，是拉動人流的關(guān)鍵，可以并存多個，有效地提升人流流動頻率。 在深圳典型社區(qū)商業(yè)中，人流動線規(guī)劃較具有代表性的是：西海灣花園、萬科四季花城、萬科金色花園、港灣麗都、東海坊和波托菲諾。 人流動線規(guī)劃人流動線規(guī)劃2022-5-3153人流動線規(guī)劃人流動線規(guī)劃來自外部資料2022-5-3154人流動線規(guī)劃人流動線規(guī)劃來自外部資料2022-5-3155人流動線規(guī)劃人流動線規(guī)劃來自外部資料202

36、2-5-3156以上6個社區(qū)中： 西海灣花園和萬科四季花城主力店與社區(qū)主出入口相距較近，兩者形成一個整體，作為人流焦點； 萬科金色家園和港灣麗都的主力店與社區(qū)主出入口雖然相距較遠(yuǎn)，但由于商業(yè)分布較長，兩者都能吸引人流經(jīng)過大部分商業(yè)，仍是以主力店作為人流焦點。 東海坊商業(yè)在臨香軒路和農(nóng)軒路處規(guī)劃品牌餐飲主力店，以此拉動整個商業(yè)的人流，是商業(yè)的人流端點。 波托菲諾以超市主力店、臨天鵝湖的品牌餐飲店和社區(qū)出入口為人流端點，三個端點拉動人流經(jīng)過社區(qū)的大部分商業(yè)。人流動線規(guī)劃人流動線規(guī)劃2022-5-3157從以上6個社區(qū)看，焦點型人流動線和端點型人流動線的主要特性是：焦點型人流動線焦點型人流動線端點型

37、人流動線端點型人流動線人流集散中心具有唯一性；能有效的聚集人流，對人流焦點附近的商鋪價值提升明顯；人流集散中心為兩個或多個；兩端或多端拉動人流，增加人流頻率，提升商業(yè)的整體價值。人流動線規(guī)劃人流動線規(guī)劃2022-5-3158 綜合兩種類型人流動線分析，社區(qū)商業(yè)人流動線規(guī)劃應(yīng)主要注意以下幾點：1、規(guī)劃人流動線應(yīng)簡單易達(dá)，增強(qiáng)商業(yè)的便利性；2、人流焦點或人流端點盡量臨主要道路設(shè)置，對外展示面良好，利于導(dǎo)入外 部人流；3、人流焦點應(yīng)設(shè)置于商業(yè)的中心位置，均勻的拉動人流；人流端點的設(shè)置應(yīng)考慮能否引導(dǎo)人流經(jīng)過盡可能多的商業(yè)；4、人流動線設(shè)計以直線為主，在人流視野范圍內(nèi)的商鋪，具有較高租金價值，同時適當(dāng)勾

38、勒弧線，體現(xiàn)層次感及節(jié)奏，增加人流動線的變化；5、人流動線規(guī)劃中，可結(jié)合具體情況設(shè)置具有銜接過渡的中庭等設(shè)施，一方面使人流動線較靈活，同時也起到很好的凝聚人氣作用，提升部分商鋪商業(yè)價值。人流動線規(guī)劃人流動線規(guī)劃2022-5-3159 硬件規(guī)劃設(shè)計如不合理，會導(dǎo)致合適的業(yè)態(tài)無法進(jìn)駐，因此，硬件規(guī)劃是社區(qū)商業(yè)能否良好經(jīng)營的重要環(huán)節(jié)。 每種業(yè)態(tài)對于硬件技術(shù)指標(biāo)的要求都不一致，對于鋪位面積的需求也各不相同，結(jié)合社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)面積需求，將鋪位按面積區(qū)間分為“30以下、3180、81200、201500、501以上”五種面積區(qū)間。鋪位面積鋪位面積2022-5-3160鋪位面積鋪位面積來自外部資料2022-

39、5-3161 從以上特點看，面積區(qū)間較大的鋪位在面積比例上占有較大的比例，符合輻射型社區(qū)商業(yè)的特點：輻射面較廣的業(yè)態(tài)如餐飲、美容等的比例相對其他面積區(qū)間的社區(qū)商業(yè)較高，而這些業(yè)態(tài)的經(jīng)營面積都較大，因此，面積區(qū)間較大的鋪位比例相對應(yīng)的較高。但是，在個數(shù)比例上，“30以下”和“3180”兩種面積區(qū)間的鋪位還是占有較大的比例，雖然其所占面積比例較低，但由于單體面積偏小，在個數(shù)上有著較大的優(yōu)勢。鋪位面積鋪位面積來自外部資料2022-5-3162 中間型社區(qū)商業(yè)的輻射力相對于輻射型社區(qū)商業(yè)較弱，經(jīng)營面積較大的主力店在規(guī)模上會相對的減少，因而該面積區(qū)間中“501以上”的面積相對應(yīng)的降低，但個數(shù)比例卻有所上

40、升，主要由于在缺少經(jīng)營面積較大的主力店，為保持商業(yè)的輻射面，相應(yīng)增加次主力店的數(shù)量，形成規(guī)模效應(yīng)。 鋪位面積鋪位面積來自外部資料2022-5-3163 內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)中面積區(qū)間較大的鋪位面積比例下降較多，主要由于內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的對外輻射力較弱，一些輻射面廣且經(jīng)營面積較大的業(yè)態(tài)比例會相應(yīng)的較少。 鋪位面積鋪位面積來自外部資料2022-5-3164類型面積配比30以下318081200201500501以上內(nèi)向型8.330.39.815.236.3中間型5.221.314.010.049.6輻射型1.32.85.67.283.2類型個數(shù)配比30以下318081200201500501以上內(nèi)向型33

41、.655.05.53.72.1中間型27.551.813.63.83.2輻射型32.529.719.510.28.1三種類型商業(yè)的鋪位個數(shù)比：三種類型商業(yè)的鋪位面積比：鋪位面積比鋪位面積比來自外部資料2022-5-3165業(yè)態(tài)30及以下318081200201500501以上超市0.0%0.0%0.6%5.0%40.4%餐飲9.9%12.7%29.7%46.7%27.7%便利店2.3%4.1%0.0%0.0%0.0%服務(wù)配套37.6%25.2%18.4%15.0%4.3%美容5.7%14.7%18.4%5.0%4.3%生活家居3.9%4.1%7.6%1.7%0.0%休閑2.9%1.5%4.4%

42、20.0%17.0%服飾精品11.0%10.1%4.4%1.7%0.0%地產(chǎn)中介11.2%12.2%5.7%0.0%0.0%其他15.4%15.5%10.8%5.0%6.4%合計100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%經(jīng)統(tǒng)計，23個典型社區(qū)商業(yè)各面積區(qū)間商鋪的各業(yè)態(tài)比例如下表所示：鋪位面積比鋪位面積比與業(yè)態(tài)之間關(guān)系來自外部資料2022-5-3166類別類別區(qū)間區(qū)間開間開間3m以下3m6m6m9m9m18m18m以上進(jìn)深進(jìn)深3m以下3m6m6m9m9m15m15m18m18m以上開間區(qū)間開間區(qū)間比例比例3m以下13.2%3m6m51.2%6m9m26.9%9m18m4.0%1

43、8m以上4.8%合計100.0%進(jìn)深區(qū)間進(jìn)深區(qū)間比例比例3m以下4.5%3m6m29.0%6m9m30.8%9m15m30.1%15m18m1.6%18m以上4.0%合計100.0%社區(qū)商業(yè)的開間/進(jìn)深主要在以下幾個區(qū)間：鋪位開間/進(jìn)深比2022-5-3167底商設(shè)計要點底商設(shè)計要點n 客流量與面積大小正相關(guān)n 客流量低，價值低，內(nèi)街鋪盡量不要n 面寬進(jìn)深1：3n 面寬一般4-9米，進(jìn)深8-15米（餐飲盡可能大于12米），總面積控制在100平以下；n 餐飲一般不能做，如果做，需要在平面預(yù)留共用排煙道（結(jié)合塔樓高空排放）n 預(yù)留上下水,DN40/100n 室內(nèi)外高差100-300毫米n 電量至少

44、100W/平米n 廣告位預(yù)留n 空調(diào)機(jī)位考慮，頂或立面（2.2米)n 層高根據(jù)各地看,盡可能4.5以上,2層可低點,管道穿梁問題n 剪力墻優(yōu)化問題,可考慮部分轉(zhuǎn)換(如轉(zhuǎn)換層出現(xiàn),則與設(shè)備層合用),從經(jīng)濟(jì)性考慮,不提倡除核心筒落地外其它剪力墻全部轉(zhuǎn)換的做法,除非商鋪價值足夠n 消火栓安裝完成,但要暗裝2022-5-3168北京某項目商業(yè)整體規(guī)劃北京某項目商業(yè)整體規(guī)劃來自外部資料2022-5-3169目目 錄錄第一部分第一部分 定義與特征分析定義與特征分析第二部分第二部分 定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃第三部分第三部分 招商與銷售管理招商與銷售管理第四部分第四部分 營銷與運營管理營銷與運營管理第五部

45、分第五部分 案例分享案例分享2022-5-3170社區(qū)商業(yè)招商與銷售管理社區(qū)商業(yè)招商與銷售管理n社區(qū)商業(yè)租售定位n社區(qū)商業(yè)租售比例n社區(qū)商業(yè)租賃管理n社區(qū)商業(yè)銷售管理2022-5-3171社區(qū)商業(yè)租售定位社區(qū)商業(yè)租售定位租售定位原則：p 市場租售態(tài)勢對項目的影響（租售市場壓力的大?。籶 發(fā)展商的意圖： 若希望短期回籠資金，則建議盡可能的銷售； 若有條件長期經(jīng)營并希望作為自有的品牌來打造，則建議以租為主； 若希望短期回籠資金，同時兼顧品牌的打造，則通常建議只售價值較高的街鋪，而主力店及內(nèi)鋪只租。p 項目的租售前景預(yù)判。 2022-5-3172社區(qū)商業(yè)租售定位社區(qū)商業(yè)租售定位來自外部資料2022

46、-5-3173租金定位：通常是運用市場比較法進(jìn)行定價，通過項目周邊主要項目（相近或相類似的商業(yè)項目）的市場調(diào)研，進(jìn)行綜合比較，主要比較的要素有：a、整體區(qū)位 b、商業(yè)氛圍c、人流量 d、主力店e、交通條件 f、發(fā)展商實力g、規(guī)模主題 h、升值前景社區(qū)商業(yè)租售定位社區(qū)商業(yè)租售定位租價定位2022-5-3174 主要有兩種方法對售價進(jìn)行定位，即市場比較法和收益還原法。市場比較法同租金定位類似，綜合比較上述幾種因素進(jìn)行分析，如中海坂田項目（參考項目綜合系數(shù)評估表） ：比較因素權(quán)重%可類比項目本項目春華四季園左庭右院萬科城畢加索大道商業(yè)世紀(jì)華廈整體區(qū)位201815181913商業(yè)氛圍201716171

47、913人流量201814181912主力店1513812148交通條件1086896發(fā)展商實力543434規(guī)模主題542432升值前景532332合計100%85%66%84%89%60%社區(qū)商業(yè)租售定位社區(qū)商業(yè)租售定位售價定位來自外部資料2022-5-3175根據(jù)可比項目銷售價格，通過市場比較法，得出項目市場參考價格，如下表：指 標(biāo)可類比項目本項目春華四季園左庭右院萬科城畢加索大道商業(yè)世紀(jì)華廈合計權(quán)重值85%66%84%89%60%一層街鋪銷售均價19000175001500020000權(quán)重值比例0.7059 0.9091 0.7143 0.6742 所占權(quán)重20%30%30%20%一層街鋪

48、權(quán)重均價2682 5250 3214 2697 13843 根據(jù)市場比較法推導(dǎo)出本項目的根據(jù)市場比較法推導(dǎo)出本項目的銷售均價銷售均價，約：，約：1380013800元元/ /。社區(qū)商業(yè)租售定位社區(qū)商業(yè)租售定位售價定位來自外部資料2022-5-3176售價定位的另一方法為收益還原法，即通過租金的調(diào)研來推算售價。還以中海坂田項目為例：主要選取區(qū)位相同或類似參考性強(qiáng)的項目：雅園路、四季花城、萬科城、惠鑫公寓、四季春城等，進(jìn)行橫向比較。商業(yè)項目雅園路四季花城萬科城畢加索大道華美麗苑惠鑫公寓四季春城租金水平（元/）4575-80706060-6550-60根據(jù)目前市場租金水平判斷，由于本項目商業(yè)處于成長

49、期，平均租金約5060元/。社區(qū)商業(yè)租售定位社區(qū)商業(yè)租售定位售價定位來自外部資料2022-5-3177 收益還原法根據(jù)商業(yè)租金與投資回報率來確定售價，按照目前深圳市場租金與價格比的參考標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)前期實際租金回報率一般為6：均價租金/投資回報率；由于項目周邊商業(yè)尚處于市場培養(yǎng)期，租金價位較低，投資回報率相應(yīng)較低,均價：60元/6%12月=12000元/ 50元/6%12月=10000元/ 根據(jù)收益還原法，項目售價在1000015000元/之間。 即通過市場比較法與收益還原法得出項目的均價為：12000元/ 左右。社區(qū)商業(yè)租售定位社區(qū)商業(yè)租售定位售價定位來自外部資料2022-5-3178n 無固定

50、比例n 開發(fā)商戰(zhàn)略是根本依據(jù)n 底商一般是銷售n 大中商業(yè)（1000平米）原則上先租后售）n 內(nèi)部商鋪原則不售社區(qū)商業(yè)租售比例社區(qū)商業(yè)租售比例2022-5-3179總體思路：以品牌商家或大商家增強(qiáng)鞏固小商家及投資者信心。主力店及次主力店的主要代表：生活超市中西連鎖快餐中餐特色酒樓美容SPA、休閑足浴品牌商家品牌24小時便利店等社區(qū)商業(yè)租賃管理社區(qū)商業(yè)租賃管理租賃策略租賃策略2022-5-3180優(yōu)惠形式細(xì)分內(nèi)容扣率形式扣率即從營業(yè)額中提取一部份作為商場的回報(含稅)，發(fā)展商跟商戶共同承擔(dān)市場風(fēng)險，共同分享利潤其它形式年期一般行業(yè)2年固定合約2年約或3年固定合約3年生約，餐飲業(yè)一般510年固定合

51、約，可商議免租期給予一定期限的免租期可作為協(xié)商合作的洽談條件之一。由于項目所在區(qū)域，該區(qū)域目前商業(yè)還未形成規(guī)模，周邊商業(yè)氣氛不濃厚，要將本項目形成強(qiáng)烈的商業(yè)氛圍需要一定的時間，所以租戶生存角度考慮，有時需要給予足夠的免租期管理費按實際營運管理的支出預(yù)算平均分?jǐn)?。此費用已包括中央空調(diào)費、清潔、保安、設(shè)備維護(hù)、公共水電、公共保險、人員工資、辦公費用、管理者酬金和宣傳推廣費用等。此條款也可作為協(xié)商合作的一些酌情條件裝修除公共地方裝修外，可考慮為個別優(yōu)質(zhì)商家分擔(dān)部份裝修費用，藉以吸引其進(jìn)駐商場，為本項目帶來口碑以客帶客進(jìn)場的主力旗艦店介紹一定量客戶入駐商場，給予增加一定期限的免租期或一定折扣特定時間簽

52、約優(yōu)惠客戶在招商會或其他特定時間中，如果是前幾位簽約客戶將給予一定優(yōu)惠，如租金折扣，管理費優(yōu)惠等宣傳推廣費用商場要持續(xù)濃厚的商業(yè)氣氛，宣傳推廣是必不可少的，此費用有可能包括在租金中，也有可能在管理費中，為了更好的引進(jìn)商家，宣傳推廣費的高低及如何計算可作為招商優(yōu)惠的另一斟酌條件社區(qū)商業(yè)租賃管理社區(qū)商業(yè)租賃管理常用招商優(yōu)惠形式2022-5-3181社區(qū)商業(yè)租金模式社區(qū)商業(yè)租金模式n純租金n保底+扣點租金n“保底+扣率租金”兩者取高n純扣率租金2022-5-3182社區(qū)商業(yè)租金模式社區(qū)商業(yè)租金模式2022-5-3183租金收取模式及計算依據(jù)租金收取模式及計算依據(jù)影響租戶應(yīng)負(fù)多少租金因素：n經(jīng)營的商品

53、業(yè)種n店鋪面積大小n店的面寬n店的位置n承租戶在整體策略重點角色n市場可參考類比租金2022-5-3184租金收取模式及計算依據(jù)租金收取模式及計算依據(jù)n新開業(yè)n正常期n成熟期n臺灣：部分新開購物中心為減少租戶進(jìn)駐疑慮，有的采取前三年租金逐步回歸正常租金策略或租金與抽成合并運用方式。2022-5-3185社區(qū)購物中心費用收取類型社區(qū)購物中心費用收取類型n管理費（空調(diào)費有的含在內(nèi)）；n宣傳推廣費（推廣基金，若包含于管理費中，則此項費用不收?。?； n收銀系統(tǒng)使用費（用于社區(qū)或鄰里購物中心,有提成形式時） n履約保證金；n租金押金；n水費、電費、燃?xì)赓M、通訊費的接駁費及押金；n施工管理費；n保險金；n

54、刷卡手續(xù)費(用于社區(qū)或鄰里購物中心,有提成形式時） ；n合同相關(guān)律師費、稅費；n店鋪海報制作費(用于社區(qū)或鄰里購物中心,有提成形式時）；n設(shè)備使用費（大型機(jī)電設(shè)備等）。2022-5-3186某項目租金預(yù)測某項目租金預(yù)測樓層樓層/Floor單元單元/Unit套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積/Area(m2)品類品類/Trade Mix保低租金保低租金/rental (RMB/Day/sqm)總租金總租金/Total/Total Rental(RMB/Month)Rental(RMB/Month)B1B101健身GYMB102餐飲(廚房)F&B(kitchen)B103美容美發(fā)SPA&Hair Salon

55、B104美容美發(fā)SPA&Hair SalonSub-total0#DIV/0!L1L101銀行BankL102餐館F&B-restaurantL103餐館F&B-restaurantL104服務(wù)ServiceL105郵政儲蓄ServiceL106服務(wù)ServiceL107服務(wù)ServiceSub-total0#DIV/0!L2L201餐館F&B-restaurantL202餐館F&B-restaurantL203服務(wù)ServiceL204茶室F&B-tea houseL205服務(wù)ServiceL206服務(wù)ServiceSub-total0#DIV/0!L3L301餐館F&B-restauran

56、tL302餐館F&B-restaurantL303足療中心Foot MassageL304服務(wù)ServiceL305服務(wù)ServiceSub-total0#DIV/0!Total月租金水平月租金水平0#DIV/0!年租金水平年租金水平來自外部資料2022-5-3187某項目前五年運營收入及費用預(yù)期某項目前五年運營收入及費用預(yù)期不包含前期投入費用不包含前期投入費用1,912萬元萬元來自外部資料2022-5-3188n生活百貨類n超市類n餐飲類n便利店類n服務(wù)配套及服飾精品類n美容美發(fā)類n生活家居類n休閑娛樂類社區(qū)商業(yè)租賃管理社區(qū)商業(yè)租賃管理各類型商家物業(yè)條件各類型商家物業(yè)條件2022-5-318

57、9業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)商家商家百貨生活百貨JUSCO、伊藤洋華堂、北京華聯(lián)、物美、步步高超市大型綜合超市（大賣場）沃爾瑪、家樂福、大潤發(fā)、世紀(jì)聯(lián)華、物美社區(qū)標(biāo)超華潤萬佳、蘇果、各區(qū)域性超市餐飲大型餐飲湘江老廚、毛家飯店、天天漁港、醉翁亭西餐咖啡雨花西餐、上島咖啡、米蘿西餐中西式快餐麥當(dāng)勞、肯德基、真功夫、吉野家、永和大王便利店7-11、快客、好鄰居服務(wù)配套及服飾精品服務(wù)配套一致藥店、海王藥業(yè)、柯達(dá)沖印、博恩凱音像、中國銀行、千百度花藝、三春暉書店、久美書店、一品軒、小白兔、雪莉阿姨、正章服飾精品以純、愛特愛、尤可、芬怡內(nèi)衣、貝蒂童裝、品質(zhì)生活（天工坊）、圣駿水晶、風(fēng)之谷精品美容及美發(fā)美容NB自然美、瑪莎、

58、思妍麗、明之堡女子美容桑拿會所美發(fā)純剪一派、出發(fā)點生活家居瑞信家具、儂儂家私、綠源沙發(fā)、雅蘭休閑避風(fēng)塘茶樓、清風(fēng)茶藝館、新港鴻沐浴保健中心各類型商家列表示意各類型商家列表示意來自外部資料2022-5-3190生活百貨物業(yè)條件生活百貨物業(yè)條件技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)具體要求具體要求需求面積（）25,000-30,000單層面積（）6,0008,000，長寬比一般大于10：7經(jīng)營樓層選擇（層）1-4結(jié)構(gòu)層高要求（m）5進(jìn)深50樓板承重（Kg/）超市區(qū)500，其它樓層350給排水提供市政管道供水，日供水量100噸；排水管道、隔油池、降溫池、污水井、化糞池等供配電來自兩不同100/10KV級變電站的兩路10K

59、V專用線路，另需配備柴油發(fā)電機(jī)以備急用 中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通店內(nèi)垂直交通每層設(shè)置自動扶梯，客梯和貨梯各兩部電話線提供配口燃?xì)夤艿捞峁┏鞘腥細(xì)夤艿琅淇谂盼垲A(yù)留排油煙豎井，為風(fēng)機(jī)設(shè)置機(jī)基；其他排污系統(tǒng)均要建設(shè)到位卸貨/理貨區(qū)（）500-1,000停車位（個）500-800物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯/或按照裝修要求提供來自外部資料2022-5-3191技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)具體要求具體要求需求面積（）10,000-25,000單層面積（）5,00010,000經(jīng)營樓層選擇（層）1-3結(jié)構(gòu)層高要求（m）4.8進(jìn)深50樓板承重（Kg/）700-1000給排水提供市政管道供水，日供水量100噸；排水管道、隔

60、油池、降溫池、污水井、化糞池等供配電提供符合國家標(biāo)準(zhǔn)的市電和變壓器，電量要求約為100kw150kw/1000，同時提供后備發(fā)電機(jī)中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通，國際品牌一般要求與消防到位店內(nèi)垂直交通每層設(shè)置自動扶梯，貨梯兩部*3T電話線提供配口燃?xì)夤艿捞峁┏鞘腥細(xì)夤艿琅淇谂盼垲A(yù)留排油煙豎井，為風(fēng)機(jī)設(shè)置機(jī)基；其他排污系統(tǒng)均要建設(shè)到位卸貨/理貨區(qū)（）500-1,000停車位（個）200-500物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯大型綜合超市物業(yè)條件大型綜合超市物業(yè)條件來自外部資料2022-5-3192技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)具體要求具體要求需求面積（）1,000-3,000單層面積（）1,000-3,000經(jīng)營樓層選擇