第六章 住宅建設(shè)項目竣工備案和交付使用許可管理

1、第六章 住宅建設(shè)項目竣工備案和交付使用許可管理 第一節(jié)第一節(jié) 住宅工程竣工備案制度住宅工程竣工備案制度 從事建設(shè)工程各有關(guān)方面承擔(dān)的質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)，工程竣工后，由建設(shè)單位組織設(shè)計、施工、監(jiān)理等有關(guān)單位進行竣工驗收，驗收合格方可交付使用，并應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程驗收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件報建設(shè)行政主管部門備案。 上海新開工的建設(shè)工程實行竣工備案制度。至此，由政府質(zhì)監(jiān)機構(gòu)對建設(shè)工程竣工直接發(fā)合格證的管理模式被由建設(shè)單位自己組織竣工驗收報政府建設(shè)行政主管部門備案的管理模式所替代。二、住宅工程竣工備案管理的特點二、住宅工程竣工備案管理的特點（一）住

2、宅建設(shè)工程竣工備案往往不能一次完（一）住宅建設(shè)工程竣工備案往往不能一次完成，需要分期分批地進行成，需要分期分批地進行（二）住宅建設(shè)工程竣工備案后，需要完成相應(yīng)的配套設(shè)施，經(jīng)審核許可后方能交付使用 三、住宅工程竣工備案制度的實施三、住宅工程竣工備案制度的實施（一）主管部門和驗收條件（一）主管部門和驗收條件1、主管部門 上海市建設(shè)和管理委員會是本市建設(shè)工程竣工驗收備案主管部門，上海市建筑業(yè)管理辦公室負責(zé)本市建設(shè)工程竣工驗收備案管理工作。各區(qū)、縣建設(shè)行政主管部門負責(zé)本區(qū)、縣立項工程的竣工驗收備案管理工作。上海市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站和各區(qū)、縣建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站，分別受市和區(qū)、縣建設(shè)行政主管部門委托，具

3、體實施建設(shè)工程竣工驗收備案工作。 3、竣工驗收主體由建設(shè)單位組織實施。4、竣工驗收條件（1）完成工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容，達到竣工標(biāo)準(zhǔn)；（2）施工單位完成對工程質(zhì)量自檢，并提出工程竣工報告；（3）勘察、設(shè)計單位確認施工單位的工程質(zhì)量達到設(shè)計要求，并提出工程質(zhì)量檢查報告；（4）監(jiān)理單位對工程質(zhì)量完成檢查并確定合格，提出工程質(zhì)量評估報告；（5）有完整的竣工檔案資料（分期分批建設(shè)的住宅，除最后一批外，可暫不作要求；）（6）建設(shè)單位已按合同約定支付工程款，有證明；（7）施工單位與建設(shè)單位簽訂了工程質(zhì)量保修書；（8）規(guī)劃部門對工程是否符合規(guī)劃設(shè)計要求進行了檢查，出具認可文件（分期分批建設(shè)的住宅，除最

4、后一批外，可暫不作要求）；（9）公安消防、環(huán)保等部門出具許可文件（分期分批建設(shè)的住宅，除最后一批外，可暫不作要求）；（10）要求整頓的質(zhì)量問題全部整改完畢。 （二）竣工驗收程序和方法（二）竣工驗收程序和方法1、竣工驗收程序（1）建設(shè)單位收到施工單位報告、勘察設(shè)計報告、監(jiān)理單位報告，組織施工單位、勘察設(shè)計單位、監(jiān)理單位、其他單位的專家組成驗收組，制定驗收方案；（2）在竣工驗收7日前，向備案管理部門（質(zhì)量監(jiān)督站）申領(lǐng)建設(shè)工程竣工驗收備案表、建設(shè)工程竣工驗收報告，并書面通知質(zhì)監(jiān)站驗收時間、驗收地點、驗收組名單；（3）備案管理部門（質(zhì)量監(jiān)督站）審查，符合要求的，發(fā)給兩表；不符合要求的，通知整改，重新確

5、定驗收時間。 2、建設(shè)單位組織竣工驗收方法（1）由參與各方匯報介紹工程合同履約情況和標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范執(zhí)行情況；（2）驗收組審閱檔案資料；（3）驗收組實地查驗； （4）驗收組形成驗收意見。意見不一致時，協(xié)商解決；否則由建設(shè)行政主管部門或質(zhì)監(jiān)站裁決。 3、建設(shè)單位編寫工程竣工驗收報告（1）按照建設(shè)工程竣工驗收報告（樣本）填寫；（2）應(yīng)附文件；4、備案（1）自竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，向備案部門（質(zhì)量監(jiān)督站）備案。（2）提交備案文件（3）備案部門收到建設(shè)單位備案文件和質(zhì)量監(jiān)督報告后，在備案表上簽署文件收訖。備案表一式二份，一份由建設(shè)單位保存，一份由備案部門存檔。 第二節(jié)第二節(jié) 住宅項目竣工交付使用許可制

6、度住宅項目竣工交付使用許可制度一、住宅項目竣工交付使用許可制度的基本涵義和作用一、住宅項目竣工交付使用許可制度的基本涵義和作用（一）住宅項目竣工交付使用許可制度的有關(guān)概念（一）住宅項目竣工交付使用許可制度的有關(guān)概念1、住宅項目竣工 住宅項目按照批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計圖紙和文件的內(nèi)容全部建成，達到入住居民使用的條件，經(jīng)過竣工驗收合格的，稱為住宅項目竣工。 只有住宅項目達到入住居民的使用條件，才可以申辦交付使用許可手續(xù)。 2、住宅工程竣工驗收 住宅一項或數(shù)項工程已按照規(guī)劃設(shè)計要求建成，在施工單位預(yù)先完成自檢自驗并認為符合正式驗收條件的基礎(chǔ)上，向建設(shè)單位辦理正式驗收并移交手續(xù)，建設(shè)單位組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)

7、理等各有關(guān)方面對住宅項目技術(shù)資料和實物進行檢查驗收，稱為住宅工程竣工驗收。 3住宅項目竣工交付使用許可 住宅工程竣工驗收合格后，相應(yīng)的市政、公用、公建配套項目也已完成，達到入住居民的使用條件，建設(shè)單位就可向政府住宅建設(shè)主管部門提出交付使用許可審核申請，住宅建設(shè)管理部門在規(guī)定的期限內(nèi)按照確定的標(biāo)準(zhǔn)進行綜合檢驗。經(jīng)審核符合交付使用條件的住宅，按幢頒發(fā)住宅交付使用許可證，稱為住宅項目竣工交付使用許可。 二、新建住宅交付使用許可制度的主要內(nèi)容二、新建住宅交付使用許可制度的主要內(nèi)容（一）交付使用管理辦法實施的適用范圍及（一）交付使用管理辦法實施的適用范圍及主管和協(xié)調(diào)部門主管和協(xié)調(diào)部門2、主管部門和協(xié)管部

8、門 新建住宅交付使用審核及發(fā)證的主管部門是市房地局和各區(qū)（縣）房地局。 協(xié)同管理部門是各級計劃規(guī)劃、市政、電力、環(huán)衛(wèi)、環(huán)保、水務(wù)、工商、公安、財貿(mào)、郵電、教育、衛(wèi)生、民政和園林等部門。 （二）（二） 住宅竣工交付使用申請的條件和管理原則住宅竣工交付使用申請的條件和管理原則 新建住宅工程竣工驗收合格并備案后，已達到入住居民生活基本條件，可以交付使用的，住宅建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向市或區(qū)（縣）住宅建設(shè)管理部門提出交付使用許可審核的申請。 這里提出了兩個申請交付使用的前提條件：一是住宅工程項目包括的各個單體及相應(yīng)的配套設(shè)施已經(jīng)竣工，并經(jīng)驗收合格；二是已達到滿足入住居民生活基本條件需要。 新建住宅經(jīng)審核合格，取

9、得住宅交付使用許可證后，方可交付使用。（五）審核時間的規(guī)定及限制措施（五）審核時間的規(guī)定及限制措施 新建住宅交付使用許可證是住宅開發(fā)建設(shè)單位交付使用住宅項目的依據(jù)，有了該證，方可到房地產(chǎn)管理部門辦理商品房注冊登記、入戶手續(xù)，居民才能入住。三、住宅竣工交付使用許可證的申辦三、住宅竣工交付使用許可證的申辦建設(shè)單位提交資料提出申請經(jīng)辦人員審核提交的文件和資料請建設(shè)單位填寫交付使用申請表發(fā)出受理通知書與建設(shè)單位確定現(xiàn)場踏勘時間發(fā)整改通知開具交付使用驗收意見表部門負責(zé)人審核主管局長審核核發(fā)許可證登記歸檔分送房地局、公安局符合交付使用標(biāo)準(zhǔn)不符合不符合不符合第三節(jié) 住宅交付時的“兩書”提供 一、一、“兩書兩

10、書”制度的含義與特征制度的含義與特征（一）新建住宅質(zhì)量保證書的含義與特征（一）新建住宅質(zhì)量保證書的含義與特征 新建住宅質(zhì)量保證書是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銷售的商品住宅建設(shè)質(zhì)量以書面的形式承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的承諾。1、承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的主體是經(jīng)批準(zhǔn)的有行為能力的開發(fā)企業(yè)，有法律規(guī)定的對自己生產(chǎn)的產(chǎn)品質(zhì)量負責(zé)的責(zé)任、能力和資格。 （二）住宅使用說明書的含義與特征（二）住宅使用說明書的含義與特征 住宅使用說明書是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對建設(shè)的住宅結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等，以書面形式向購房者作出的使用說明和注意事項。具有以下特點：1、編制和提交住宅使用說明書的主體是建設(shè)單位，不是設(shè)計、施工或物業(yè)管理公司

11、。2、住宅使用說明書既是建設(shè)單位為方便住戶安全使用住宅而編制提交的指導(dǎo)性文書，也是向住戶發(fā)出的建設(shè)單位承擔(dān)質(zhì)量保證責(zé)任的前置條件的詳細說明，是住宅質(zhì)量保證書的配套性文件。 3、建設(shè)單位對住宅使用說明書介紹和說明的真實性、正確性和科學(xué)性負責(zé)。 第四節(jié)第四節(jié) 物業(yè)的交接與前期物業(yè)管理物業(yè)的交接與前期物業(yè)管理一、物業(yè)管理早期介入一、物業(yè)管理早期介入 （一）（一） 早期介入的含義早期介入的含義1、物業(yè)管理服務(wù) 物業(yè)管理服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主、開發(fā)商和業(yè)主委員會委托，對已建成并經(jīng)竣工驗收投入使用的房屋建筑物及其相關(guān)的公共設(shè)施進行全面管理服務(wù)的經(jīng)營活動。 2、物業(yè)管理早期介入的概念 物業(yè)管理的早期介入

12、是指在住宅項目開始設(shè)計時起，由擬在竣工驗收后接管物業(yè)進行管理的企業(yè)主要管理人員、工程人員、維修人員參與介入，或請有關(guān)的物業(yè)管理企業(yè)上述人員對規(guī)劃設(shè)計、環(huán)境布局、市政配套、設(shè)備安裝等方面，就質(zhì)量和使用功能從物業(yè)管理角度提出意見和建議，為今后用好、管好物業(yè)打下基礎(chǔ)。 項目設(shè)計啟動 項目竣工驗收出售 業(yè)委會成立早期介入 前期物業(yè)管理 物業(yè)管理（二）早期介入內(nèi)容（二）早期介入內(nèi)容1、設(shè)計階段2、基礎(chǔ)驗收之前3、建筑結(jié)構(gòu)封頂前4、設(shè)備安裝5、竣工驗收時 二、竣工驗收后物業(yè)交接二、竣工驗收后物業(yè)交接 （一）（一） 竣工驗收后物業(yè)交接的概念竣工驗收后物業(yè)交接的概念1、住宅項目物業(yè)交接的概念 住宅項目的物業(yè)交

13、接是指開發(fā)單位在住宅經(jīng)竣工驗收并交付使用許可后進行選聘物業(yè)管理公司，并簽訂委托管理服務(wù)合同，將物業(yè)交給物業(yè)管理企業(yè)進行管理服務(wù)的活動。 三、前期物業(yè)管理服務(wù)三、前期物業(yè)管理服務(wù)（一）前期物業(yè)管理的含義（一）前期物業(yè)管理的含義 前期物業(yè)管理是指住宅出售后至業(yè)主委員會成立前的物業(yè)管理，它是物業(yè)全過程管理的重要一環(huán)。 一般情況下，符合下列條件之一，住宅開發(fā)單位就應(yīng)會同所在區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，成立業(yè)主委員會：（1）公有住宅出售建筑面積達到30%以上；（2）新建商品住宅出售建筑面積達到50%以上；（3）住宅出售已滿兩年。 在業(yè)主委員會成立前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理公司簽定的委

14、托合同，稱為前期物業(yè)管理服務(wù)合同；而在業(yè)主委員會成立后所簽定的合同稱為物業(yè)管理服務(wù)合同，前者簽訂合同的主體是開發(fā)商與物業(yè)管理公司，后者是業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司。 （二）前期物業(yè)管理與物業(yè)管理早期介入的區(qū)別（二）前期物業(yè)管理與物業(yè)管理早期介入的區(qū)別 “前期物業(yè)管理”與“物業(yè)管理早期介入”的區(qū)別主要有以下兩點：1、早期介入的物業(yè)管理公司不一定與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定物業(yè)管理的委托關(guān)系，可以咨詢、顧問等服務(wù)形式提出建議和意見；而前期物業(yè)管理活動必須在與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定了委托關(guān)系后方可進行，此時，物業(yè)管理公司已依約擁有該物業(yè)的管理服務(wù)權(quán)。 2、早期介入的物業(yè)管理公司是從物業(yè)管理者的思維角度，從是否有利

15、于日后物業(yè)管理服務(wù)等具體細節(jié)上提出改進意見或建議，是否接受提出的意見或建議進行改進，還有待開發(fā)商決定。早期介入能否進行，介入的時機、介入的程度均取決于開發(fā)商，因而物業(yè)管理的早期介入僅有輔助功能；而在前期物業(yè)管理中，物業(yè)管理公司被開發(fā)商全權(quán)委托，進行物業(yè)管理服務(wù)，承擔(dān)相應(yīng)民事法律責(zé)任。 （三）前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容（三）前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容 經(jīng)理室財務(wù)室辦公室項目1項目2項目3項目1項目2項目3辦公室工程部維修部經(jīng)營部財務(wù)部保安部保潔部經(jīng)理大產(chǎn)證銷售合同入伙通知業(yè)主使用人驗看物業(yè)業(yè)主與裝修隊簽訂合同合同經(jīng)物業(yè)公司備案交付鑰匙，業(yè)主交管理費物業(yè)公司、業(yè)主監(jiān)督檢查裝修，裝修竣工業(yè)主入住四、房地產(chǎn)產(chǎn)

16、權(quán)產(chǎn)籍管理四、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理（一）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的內(nèi)涵（一）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的內(nèi)涵1、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍的概念 以房地產(chǎn)為標(biāo)的產(chǎn)權(quán)，統(tǒng)稱為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。 產(chǎn)籍是記載財產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的各種簿冊資料的總稱。 房地產(chǎn)產(chǎn)籍是記載房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系和歷史情況的各種簿冊資料。 房地產(chǎn)產(chǎn)籍資料包括在房地產(chǎn)權(quán)屬申請登記、調(diào)查、測繪、確權(quán)及發(fā)證上等過程中獲得的各種圖、檔、卡、冊及相關(guān)資料。這些檔案資料集中反映了房地產(chǎn)的權(quán)屬、座落、位置、用地面積、房地權(quán)界、房屋建筑面積、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、建筑時間、權(quán)源、用途、有無設(shè)定他項權(quán)利、是否受到限定等基本狀況。 3、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的原則（1）房屋、土地權(quán)利主體一致原則（2）房

17、地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍屬地管理原則 （二）房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度（二）房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度 城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定“國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”。 房地產(chǎn)權(quán)屬登記分為總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項權(quán)利登記、注銷登記六種。 1、總登記 總登記也稱靜態(tài)登記，是指縣級以上地方人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)進行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。 2、初始登記 初始登記分為土地使用權(quán)的初始登記和房屋所有權(quán)的初始登記。3、轉(zhuǎn)移登記 轉(zhuǎn)移登記是指房地產(chǎn)權(quán)利主體因買賣、贈與等原因發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移而進行的登記。4、變更登記房地產(chǎn)變更登記是指房地產(chǎn)權(quán)權(quán)利人名稱變更或房屋現(xiàn)狀發(fā)生變化等進行的登記。 5、房地產(chǎn)其它權(quán)利登記 6、注銷登記