綜合體項(xiàng)目投資收益測(cè)算分析研究報(bào)告

1、綜合體項(xiàng)目投資收益測(cè)算分析報(bào)告框架及分析內(nèi)容報(bào)告框架及分析內(nèi)容PART1PART1. . 項(xiàng)目總收益計(jì)算項(xiàng)目總收益計(jì)算u銷(xiāo)售收入計(jì)算u租金收入計(jì)算u其他收入計(jì)算PART2PART2. . 項(xiàng)目成本計(jì)算項(xiàng)目成本計(jì)算PART3PART3. .項(xiàng)目財(cái)務(wù)綜合分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)綜合分析u 土地成本u 項(xiàng)目前期費(fèi)、 建安工程費(fèi)u 營(yíng)銷(xiāo)管理費(fèi)u 投資估算分析u 經(jīng)濟(jì)收益分析u 現(xiàn)金流量表u 靜態(tài)敏感性分析及投標(biāo)建議項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)總占地174321建筑用地134434總建筑面積349528容積率2.6建筑密度20.73%綠化率30%宗地分項(xiàng)面積(平方米)個(gè)數(shù)(個(gè))宗地一地上建筑面積18層酒店式公寓商業(yè)會(huì)所物業(yè)管理用房

2、公廁小計(jì)地下建筑面積人防車(chē)位非人防車(chē)位小計(jì)宗地二地上建筑面積住宅11層小高層18層高層21層高層小計(jì)公建商業(yè)會(huì)所幼兒園物業(yè)管理用房小計(jì)小計(jì)地下建筑面積人防車(chē)位非人防車(chē)位小計(jì)項(xiàng)目背景及規(guī)劃指標(biāo)本項(xiàng)目由公寓、商業(yè)、辦公等物業(yè)組成，具體的項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)如下表：貼圖貼圖貼圖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表體系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表之間的關(guān)系如下圖所示。財(cái)務(wù)報(bào)表體系本項(xiàng)目主要采取以下三類(lèi)報(bào)表作為投資收益分析的主表：成本核算細(xì)表投資、收益估算表現(xiàn)金流量表銷(xiāo)售收入計(jì)算各產(chǎn)品現(xiàn)價(jià)及價(jià)格預(yù)測(cè)產(chǎn)品類(lèi)型200920102011201220132014年復(fù)合均價(jià)（年均增長(zhǎng)幅度） 8.0%7.0%6.0%5.0%5.0%5.0%高

3、層住宅 (元/平方米)a b=a*1.08 c=b*1.07d=c*1.06 e=d*1.05 f=e*1.05g=(a+b+c+d+e)/5（年均增長(zhǎng)幅度） 7.0%6.0%5.0%5.0%5.0%5.0%酒店公寓(元/平方米)一層商業(yè)用房(元/平方米)二層商業(yè)用房(元/平方米)地下車(chē)位(萬(wàn)元/個(gè))（年均增長(zhǎng)幅度）6.0%6.0%5.0%5.0%5.0%5.0%寫(xiě)字樓(元/平方米)所以，該項(xiàng)目住宅部分銷(xiāo)售總收入為：g*住宅銷(xiāo)售面積（其他部分同樣方法計(jì)算） 本項(xiàng)目可售部分為*，可售面積為*，項(xiàng)目分6年售完，各年的產(chǎn)品均價(jià)及銷(xiāo)售總收入如下表：租金收入計(jì)算（以寫(xiě)字樓租金為例） 項(xiàng)目甲級(jí)辦公樓面積為

4、10000平方米，辦公樓租金收益以項(xiàng)目預(yù)計(jì)投入使用的2014年開(kāi)始計(jì)算，以每年3%的租金漲幅計(jì)算，第一年除去40%的不確定因素，之后的每年則除去10%的不確定因素：年份辦公樓租金(建筑面積)小計(jì)201320142.47540930020152.54834390020162.62860670020172.70886950020182.78913230020192.86939510020202.95969075020213.04998640020223.131028205020233.221057770020243.321090620020253.421123470020263.521156320

5、020273.631192455020283.741228590020293.851264725020303.961300860020314.081340280020324.2013797000合計(jì)201063900從2013年開(kāi)始，未來(lái)20年的寫(xiě)字樓租金收益為2.01億元。土地成本土地成本費(fèi)用名稱(chēng)建筑面積估算造價(jià)指標(biāo)估算成本可售面積折合銷(xiāo)售面積指標(biāo)來(lái)源、說(shuō)明（M2）（建筑面積，元/ M2）（萬(wàn)元）（M2）單方成本（元/ M2）土地出讓金349528.00 854.90 29881.00 341962.00 873.81 土地出讓金前期補(bǔ)償費(fèi)用57.22 2000.00 58.49 土地補(bǔ)償費(fèi)

6、土地契稅25.65 896.43 26.21 3%契約小計(jì)937.76 32777.43 958.51 室外配套景觀施工成本費(fèi)用名稱(chēng)基數(shù)估算造價(jià)指標(biāo)估算成本指標(biāo)來(lái)源、說(shuō)明（M2）元/ M2（萬(wàn)元）1、室外市政道路工程費(fèi)120 道路占用地面積20%2、室外景觀工程費(fèi)200 景觀占用地面積55%3、室外水電管線工程費(fèi)35 占地面積為基數(shù)4、電話管線工程6 占地面積為基數(shù)5、有線電視工程8 占地面積為基數(shù)6、住宅安全監(jiān)控40 建筑面積為基數(shù)9、管道煤氣工程22 住宅面積為基數(shù)11、集中供熱(住宅)30 住宅面積為基數(shù)小計(jì)* 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)主體建安工程費(fèi) 分產(chǎn)品主體建安工程費(fèi) 序號(hào)成本項(xiàng)目單位建筑面積單價(jià)

7、（元） 合價(jià) （萬(wàn)元） 單方造價(jià) 工程量及單價(jià)說(shuō)明住宅建安工程費(fèi)25466146,476 1,825 單方造價(jià)以公寓樓面積為基數(shù)1建安工程費(fèi)萬(wàn)38,836 1,525 小高層公寓（11層）6366513008,276 0 高層公寓（18層）127331150019,100 0 高層公寓（21層）63665180011,460 0 2 產(chǎn)品提升萬(wàn)2546613007,640 300 寫(xiě)字樓建安工程費(fèi)224826,070 2,700 單方造價(jià)以寫(xiě)字樓面積為基數(shù)1建安工程費(fèi)萬(wàn)5,396 2,400 21層寫(xiě)字樓2248224005,396 0 2 產(chǎn)品提升22482300674 300 商業(yè)建安工程

8、費(fèi)174162,438 1,400 單方造價(jià)以商業(yè)面積為基數(shù)1建安工程費(fèi)萬(wàn)2,438 1,400 裙房商業(yè)1741614002,438 0 地下車(chē)位建安工程費(fèi)6793510,028 單方造價(jià)以地下車(chē)位面積為基數(shù)1建安工程費(fèi)萬(wàn)10,028 1,476 人防地下車(chē)位2583016004,133 非人防地下車(chē)位4210514005,895 公共廁所建安工程費(fèi)12019 120 1建安工程費(fèi)萬(wàn)19 1層公廁120160019 會(huì)所建安工程費(fèi) 3500875 2,500 1建安工程費(fèi)萬(wàn)875 會(huì)所35002500875 小計(jì)*總成本含地下成本前期費(fèi)費(fèi)用名稱(chēng)建筑面積估算造價(jià)指標(biāo)估算成本（M2）建筑面積元/

9、 M2（萬(wàn)元）設(shè)計(jì)費(fèi)主體設(shè)計(jì)費(fèi)住宅45.00 酒店式公寓60.00 寫(xiě)字樓90.00 景觀設(shè)計(jì)費(fèi)方案費(fèi)、初步設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖費(fèi)35.00 標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)費(fèi)、0.50 配套設(shè)計(jì)費(fèi)市政設(shè)計(jì)費(fèi)（道路、橋梁、排水設(shè)計(jì)費(fèi)）2.00 供水設(shè)計(jì)費(fèi)0.50 燃?xì)庠O(shè)計(jì)費(fèi)0.80 電力設(shè)計(jì)費(fèi)2.50 人防設(shè)計(jì)費(fèi)0.63 樣板房設(shè)計(jì)費(fèi)弱電智能化設(shè)計(jì)費(fèi)1.50 設(shè)計(jì)咨詢(xún)費(fèi)設(shè)計(jì)方案評(píng)審費(fèi)、圖審費(fèi)等技術(shù)咨詢(xún)費(fèi)2.00 其他相關(guān)費(fèi)用曬圖費(fèi)等0.50 三通一平費(fèi)通水、通電、通路、障礙物拆除、土方平整*工程監(jiān)理費(fèi)建安監(jiān)理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)理費(fèi)、工程勘察費(fèi)等*政府審批費(fèi)前期規(guī)劃審批費(fèi)、辦證費(fèi)用*其他費(fèi)用人工費(fèi)、雜費(fèi)等*小計(jì)*營(yíng)銷(xiāo)管理及財(cái)務(wù)費(fèi)用銷(xiāo)

10、售管理物業(yè)管理財(cái)務(wù)費(fèi)用費(fèi)用名稱(chēng)基數(shù)交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算成本指標(biāo)來(lái)源、說(shuō)明（M2）建筑面積元/ M2（萬(wàn)元）營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用0 0 4104 營(yíng)業(yè)稅后收入2%項(xiàng)目公司管理費(fèi)用0 0 1800 開(kāi)發(fā)周期4.5年,每年400萬(wàn)前期物業(yè)管理費(fèi)用0 0 40 財(cái)務(wù)費(fèi)用0 0 16125 土地100%,建安25%,年利率12%小計(jì)22069 分項(xiàng)總額(萬(wàn))單方成本(元/平方米)土地成本主體建安工程費(fèi)室外配套景觀施工成本項(xiàng)目前期費(fèi)銷(xiāo)售管理物業(yè)管理財(cái)務(wù)費(fèi)用合計(jì)成本匯總 舉例說(shuō)明位于上海楊浦區(qū)，為商辦綜合體項(xiàng)目，產(chǎn)品包括辦公樓、商鋪、LOFT公寓式辦公樓。物業(yè)類(lèi)型建筑面積租售模式企業(yè)型小獨(dú)棟辦公樓14507出售持有型甲級(jí)辦

11、公樓10000出租LOFT公寓式辦公樓13233出售贈(zèng)與區(qū)政府使用面積1470無(wú)償商鋪9803出售總計(jì)49013銷(xiāo)售收入合計(jì)：辦公樓總銷(xiāo)金額+商鋪總銷(xiāo)金額+10000平方米持有物業(yè)的租賃收入8.88億元+4.19億元+2.01億元15.08億元投資估算分析編號(hào)工程或費(fèi)用名稱(chēng)單位價(jià)值（元）計(jì)算指標(biāo)（平米）總值（萬(wàn)元）備注1土地出讓金及動(dòng)遷安置費(fèi)549949013269502前期費(fèi)5394901326422-1規(guī)劃設(shè)計(jì)、勘察費(fèi)692-2工程監(jiān)理費(fèi)及審價(jià)費(fèi)462-3三通一平費(fèi)202-4大市政配套3282-5前期籌建開(kāi)辦費(fèi)462-6其他303基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)5084901324903-1供水433-2供電2

12、23含架空線入地開(kāi)關(guān)站費(fèi)用3-3通訊133-4環(huán)保設(shè)施153-5環(huán)衛(wèi)設(shè)施123-6景觀綠化工程費(fèi)142包含公共綠地建設(shè)費(fèi)3-7室外總體等503-8其他104建筑安裝費(fèi)55002127311700（含地下兩層、電梯安裝、水衛(wèi)、電氣、通風(fēng)、弱電、暖通、商場(chǎng)部分及寫(xiě)字樓部分裝飾等）75002774020805包含上述費(fèi)用及服務(wù)式商務(wù)辦公2000元/平方米裝修費(fèi)用建筑安裝費(fèi)總計(jì)325055不可預(yù)計(jì)費(fèi)395490131938直接開(kāi)發(fā)成本3合計(jì)建設(shè)投資 （25項(xiàng)相加）80744901339575 投資估算即為直接開(kāi)發(fā)成本，由項(xiàng)目實(shí)際產(chǎn)生的成本進(jìn)行分類(lèi)并綜合計(jì)算，估算總建設(shè)投資成本。經(jīng)濟(jì)收益分析序號(hào)大項(xiàng)項(xiàng)目

13、名稱(chēng)總收入備注單位萬(wàn)元1成本897241.1土地成本269501.2建設(shè)投資395751.3管理費(fèi)1996(1.1+1.2)*31.4貸款利息38161.5營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用6535收入*5%1.6相關(guān)稅費(fèi)10852收入*5.565%2收入150806營(yíng)業(yè)收入1508063稅前利潤(rùn)56123收入成本折舊4稅前投資利潤(rùn)率62.55%稅前利潤(rùn)/成本5稅前自有資金回報(bào)率208.25%稅前利潤(rùn)/自有資金 方案一：（自有資金26950萬(wàn)元，保留10000平方米甲級(jí)辦公物業(yè)及無(wú)償提供給政府使用的面積，其余物業(yè)全部銷(xiāo)售）。經(jīng)濟(jì)收益表：現(xiàn)金流量表方案一 全售模式現(xiàn)金流量表 序號(hào)年份項(xiàng)目現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流入 現(xiàn)金流出凈現(xiàn)金

14、累計(jì)現(xiàn)金商鋪辦公貸入金額 現(xiàn)金流入合計(jì) 土地成本 建設(shè)投資管理費(fèi)借款本金折舊貸款利息 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用 相關(guān)稅費(fèi) 流出合計(jì)流量流量120100 0 26950 26950 -26950 -26950 2201120785 20785 19788 998 0 20785 0 -26950 3201220785 20785 19788 998 1247 22032 -1247 -28197 42013419003000071900 41571 2569 3595 4001 51736 20164 -8033 520145880058800 261 2940 3272 6473 52327 44294 62

15、0151375.321375 261 245 506 870 45164 72016860.67861 261 153 414 446 45610 82017886.95887 261 158 419 468 46078 92018913.23913 261 163 424 490 46568 102019939.51940 261 167 428 511 47079 112020969.075969 261 172 433 536 47615 122021998.64999 261 178 439 560 48174 1320221028.2051028 261 183 444 584 48

16、759 1420231057.771058 261 188 449 608 49367 1520241090.621091 261 194 455 635 50003 1620251123.471123 261 200 461 662 50665 1720261156.321156 261 206 467 689 51355 1820271192.4551192 261 212 473 719 52074 1920281228.591229 261 219 480 749 52823 2020291264.7251265 261 225 486 779 53601 2120301300.861

17、301 261 232 493 808 54410 2220311340.281340 261 239 500 841 55250 2320321379.71380 261 246 507 873 56123 合計(jì)41900108906.441571 192377 26950 39575 1996 41571 4959 3816 6535 10852 136254 注：為方便計(jì)算，2014年辦公樓租賃收入計(jì)入2015年，由2015年開(kāi)始計(jì)算。 NPV=17,412項(xiàng)目投資：地價(jià)及建設(shè)投資 單位:萬(wàn)元 IRR=30.63%銷(xiāo)售相關(guān)稅費(fèi):營(yíng)業(yè)收入的5.565 租賃相關(guān)稅費(fèi)(營(yíng)業(yè)稅及附加稅房產(chǎn)稅水利

18、建設(shè)資金印花稅): 營(yíng)業(yè)收入的17.8 貸款利息：6 折現(xiàn)率:15% 折舊:年折舊率為建設(shè)投資的3.23，折舊期按20年計(jì)算p 在現(xiàn)金流量表中，項(xiàng)目稅前利潤(rùn)為56123萬(wàn)元，稅前利潤(rùn)率為62.55，稅前自有資金的回報(bào)率為208.25%，從財(cái)務(wù)成本上看可行。p 當(dāng)折現(xiàn)率設(shè)定為15%時(shí)，內(nèi)部收益率（IRR）為30.63%，凈現(xiàn)值(NPV)為17412，該方案可行。比如，有物品A，準(zhǔn)備一年后出售，可估計(jì)賣(mài)到115元，現(xiàn)決定立馬出售，那么A只能賣(mài)出100元，也就是說(shuō)一年后出售的物品A折現(xiàn)到今年出售，損失了15元，折現(xiàn)率可粗略計(jì)作15%。（折現(xiàn)率就是1年后到期的資金折算為現(xiàn)值時(shí)所損失的數(shù)值，以百分?jǐn)?shù)計(jì)。

19、）相對(duì)于賣(mài)方而言，希望折現(xiàn)率越低越好，未來(lái)收益折現(xiàn)成目前價(jià)值損耗的利益越少越好；而作為買(mǎi)方，則相反。（房地產(chǎn)投資行業(yè)一般折現(xiàn)率取8%-15%，折現(xiàn)率肯定比一年定期的國(guó)債利率高，因?yàn)閲?guó)債利率可定義為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。而折現(xiàn)率基本可看作是報(bào)酬率的反過(guò)程。）NPV：IRR：基于折現(xiàn)率基礎(chǔ)上，對(duì)未來(lái)各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)后的價(jià)值總和，減去初始投資額的價(jià)值差。對(duì)于一個(gè)投資項(xiàng)目而言，凈現(xiàn)值為正，表示項(xiàng)目方案可行；凈現(xiàn)值正值越高，說(shuō)明項(xiàng)目越優(yōu)質(zhì)。（作為多種方案比較時(shí)的一個(gè)選擇依據(jù)。）內(nèi)部收益率，表示項(xiàng)目投資實(shí)際可望達(dá)到的收益率。也就是當(dāng)凈現(xiàn)值等于0時(shí)的折現(xiàn)率。（一般20%作為項(xiàng)目安全度的臨界點(diǎn)，越高表示項(xiàng)目越優(yōu)質(zhì)

20、。）折現(xiàn)率：靜態(tài)敏感性分析建設(shè)投資營(yíng)業(yè)收入2010010202086283107120306403860080.55612352165.54820810410132025963（通過(guò)建設(shè)投資、營(yíng)業(yè)收入的變動(dòng)，觀察項(xiàng)目利潤(rùn)變動(dòng)）單位：萬(wàn)元該方案采用靜態(tài)敏感性分析時(shí)，在其它費(fèi)用不變的情況下：l 如將建設(shè)投資下降20，則稅前利潤(rùn)為64038萬(wàn)元；l 如將建設(shè)投資下降10，則稅前利潤(rùn)為60080.5萬(wàn)元；l 如將建設(shè)投資上升10，則稅前利潤(rùn)為52165.5萬(wàn)元；l 如將建設(shè)投資上升20，則稅前利潤(rùn)為48208萬(wàn)元；l 如收入下降20其利潤(rùn)為25963萬(wàn)元；l 如收入下降10其利潤(rùn)為41013萬(wàn)元；l 如收入上升10其利潤(rùn)為71203萬(wàn)元；l 如收入上升20其利潤(rùn)為86283萬(wàn)元；投標(biāo)建議 土地拍賣(mài)項(xiàng)目的可行性研究，其目的是確定企業(yè)可以接受的土地最高限價(jià)，以及接受該限價(jià)需要冒多大的風(fēng)險(xiǎn)，以確定土地最高限價(jià)。首先確定企業(yè)可接受的最低收益率（基準(zhǔn)收益率），