北京中原項目整體預定位模型

1、Code of this report | 1 Copyright Beijing Centaline 2010北京中原住宅部技術中心出品，保留一切權利。模型工具、分析方法北京中原住宅部技術中心 2010.11 創(chuàng)建2010.11 最終更新贏商網(wǎng)-運營中心，最專業(yè)“商業(yè)地產在線商學院”，海量專業(yè)資料每日更新中！資料下載地址：http:/ 所在區(qū)位DesnationE 容積率EnsinessF 項目體量FigureG 項目檔次GradeA 項目屬性AuributeB 發(fā)展商品牌BrandC 城市級數(shù)City項目定位思維模式 在對項目本體進行解讀或者定義產品屬性的的時候，可以用以下7個維度來進行分

2、析、論證，以提高項目定位精準性。 A 項目屬性：定位項目物業(yè)類型 Part 1p A0: 綜合體類物業(yè)p A1: 純居住類物業(yè)p A2：商住類物業(yè)p A3：商業(yè)物業(yè)p A4: 酒店物業(yè)p A5：寫字樓物業(yè)p A6：旅游休閑類物業(yè)p A7：工業(yè)類物業(yè)A0: 綜合體類物業(yè)綜合體類物業(yè)：代表項目：北京中信城 是將城市中的酒店（Hotel）、辦公（Office）、公園（Park）、商業(yè)（Shoppingmall）、會所（Club）、公寓（Apartment）等城市生活空間的三項以上的服務功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。 項目中信城項目

3、位于兩廣路與菜市口南大街相接的黃金板塊，總占地面積為43.65公頃，規(guī)劃總建筑面積地上部分擬建設125萬平方米。 包括高檔住宅、酒店式服務公寓、超5星級酒店、5A甲級寫字樓、約20萬平米的shopping mall，以及將單獨銷售的20座珍藏版四合院，共六種高端建筑形態(tài)A1: 純居住類物業(yè)純居住類物業(yè)：代表項目：世茂奧臨花園 指住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、別墅等用于居住目的單一功能需求物業(yè)。 此類物業(yè)，產權為70年 世茂奧臨花園位于國家森林公園北端，與浩瀚的13000畝國家森林公園僅一路之隔。世茂奧臨花園占地10萬多平米，建筑面積約30萬平米,由6幢俊秀挺拔高低錯落的板式豪宅圍合而成。A2:

4、商住類物業(yè)商住類物業(yè)：代表項目：CROSS朗廷 是指該樓的使用性質為商、住兩用，商住樓一般底層（或數(shù)層）為商場、商店、商務，其余為住宅的綜合性大樓。商住樓不分建設主體，不僅開發(fā)商可以建，非開發(fā)企業(yè)、個人也可以建，沒有規(guī)定必須出售。商住樓的土地使用性質為綜合用地，根據(jù)國家土地法規(guī)定，綜合土地的使用權年限為40或50年。 項目位于管莊楊閘環(huán)島西南，建筑面積為5萬平米，有兩棟商住樓組成，產權為50年 A3: 商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)：代表項目：北京三里屯VILLAGE 是指包含商業(yè)中心或商鋪此類物業(yè)按國家規(guī)定產權多為40年。 三里屯Village自入市以來，已吸引了逾百家國際知名品牌簽約入駐，給北京乃至全國

5、的商業(yè)地產市場帶來驚奇。包括Adidas、Apple、Moiselle、Puma、Columbia等世界品牌紛紛將世界及亞洲范圍內營業(yè)面積最大的環(huán)球店開設于此。A4: 酒店物業(yè)酒店物業(yè)：代表項目：阿拉伯塔BurjAl-Arab酒店 酒店或飯店一詞的解釋可追溯到千年以前，早在1800年國際詞典一書中寫到：“飯店是為大眾準備住宿、飲食與服務的一種建筑或場所。”一般地說來就是給賓客提供歇宿和飲食的場所。具體地說飯店是以它的建筑物為憑證，通過出售客房、餐飲及綜合服務設施向客人提供服務,從而獲得經濟收益的組織。此類物業(yè)產權為40年全世界最豪華的酒店當數(shù)阿聯(lián)酋迪拜的阿拉伯塔（BurjAl-Arab）酒店

6、。阿拉伯塔酒店，它是七星級酒店。A5: 寫字樓物業(yè)寫字樓物業(yè)：代表項目：聯(lián)合大廈 寫字樓就是專業(yè)商業(yè)辦公用樓的別稱,嚴格地講,寫字樓是不能用于住人的。這是房屋的房產證上有明確注明的。寫字樓原意是指用于辦公的建筑物，或者說是由辦公室組成的大樓，1971年，Rhodes和Kan提出：“寫字樓的作用是集中進行信息的收集、決策的制定、文書工作的處理和其他形式的經濟活動管理。” 按照國家規(guī)定，寫字樓公建物業(yè)產權為50年A6: 旅游休閑類物業(yè)旅游休閑類物業(yè)：代表項目：原鄉(xiāng)美利堅 休閑功能融入地產就是休閑地產，狹義的是：休閑住宅地產，旅游地產、運動與康體地產，娛樂地產，文化娛樂地產，養(yǎng)趣地產，教育地產等。廣

7、義的：只要融入休閑元素的地產就叫休閑地產。休閑住宅地產、旅游休閑地產，運動與康體休閑地產，娛樂休閑地產，文化娛樂休閑地產，教育休閑地產、公益休閑地產以及其他很多的種類。 旅游休閑類物業(yè)通常土地性質為綜合立項，產權年限50年。 原鄉(xiāng)美利堅-風景區(qū)里的別墅，純美式、精裝修的休閑度假別墅。項目位于延慶古崖居西側，三面環(huán)山，地形覆蓋自然山谷，有地下山泉及百畝果園。周邊擁有龍慶峽、石京龍滑雪場、康西草原、松山、玉渡山、八達嶺長城等大批旅游景區(qū)，是周末休閑度假，戶外活動的好去處。A7: 工業(yè)類物業(yè)工業(yè)類物業(yè)：代表項目：中間建筑 指工業(yè)類土地使用性質的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住

8、宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質用地。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。在我國，工業(yè)房地產的土地批租年限為50年。 中間建筑位于西山，立項屬于科研辦公樓，產權為50年。 B 發(fā)展商品牌：定位項目血統(tǒng)Part 2p B0: 行業(yè)領袖p B1: 馳名品牌p B2：知名品牌p B3：新生品牌B0: 行業(yè)領袖行業(yè)領袖： 國內外知名品牌開發(fā)商，產品技術在國內保持領先，對中國房地產發(fā)展具有推動作用，品牌長期處于行業(yè)內的領導地位和國家范圍內的崇高榮譽。 全國都有開發(fā)的項目，開發(fā)量和銷售業(yè)績始終保持領先優(yōu)勢，客戶滿意度最高。例如：萬科、綠城、星河灣、

9、龍湖等B1: 馳名品牌馳名品牌： 全國知名企業(yè)，品質、品牌價值最佳、市場占有率高、品牌形象、美譽度、知名度處于領先地位，滿意程度最高、市場競爭力交強的房地產企業(yè)品牌。 全國都有開發(fā)的項目，開發(fā)量和銷售業(yè)績始終保持前列。例如：保利、世茂、綠地、華潤等B2: 知名品牌知名品牌： 某個城市或地區(qū)知名度較高的品牌，消費者比較認可、而且在當?shù)鼐哂休^高市場占有率的房地產企業(yè)。 例如：北京城建、泰達、海航置業(yè)等B3: 新生品牌新生品牌： 操作項目不多，品牌正處于培育期的房地產企業(yè)。例如：中化方興、幸?；鶚I(yè)、融科智地等 C 城市級數(shù)：定位項目發(fā)展策略Part 3p C0: 海外及港澳臺地區(qū)p C1: 中國一線

10、城市p C2：中國二線城市p C3：中國三、四線城市C0: 海外及港澳臺地區(qū)海外及港澳臺地區(qū)： 項目所在地為國外的城市以及中國香港、中國澳門和中國臺灣地區(qū)中國一線城市： 一線城市是指對本國的經濟和政治具有重要作用的大都市。在城市規(guī)模、基建、財政收入、消費、對人才吸引力等各層面，一線城市一般均領先于其他城市。 在商業(yè)活動中，企業(yè)也會將具有重要市場地位的城市稱為一線城市。 中國一線城市包括：北京、上海、廣州、深圳C1: 中國一線城市北京上海廣州深圳中國二線城市： 二線城市是非上述四個城市的區(qū)域性中心城市，一些大中城市、一些有名氣的城市，一些省會、旅游城市 普遍認為是以下十個城市： 南京、杭州、天津

11、、沈陽、武漢、成都、重慶、濟南、西安、烏魯木齊例如：天津、濟南、成都、武漢等C2: 中國二線城市天津武漢濟南成都中國三、四線城市： 三線城市是非區(qū)域性中心城市的經濟較發(fā)達的較大城市，主要是除一、二線城市的： 各省省會(除拉薩、西寧、銀川、合肥等幾個經濟薄弱省會)和大連、青島、蘇州、無錫、常州、徐州、寧波、溫州、廈門、東莞、佛山等十幾個城市。 四線城市為各省經濟較為發(fā)達的地級城市以及唐山、淄博、煙臺、揚州、南通、鎮(zhèn)江、紹興、泉州、惠州、珠海、柳州等十幾個城市。 三線例如：青島、大連、溫州、蘇州等四線例如：唐山、泉州、柳州等C3: 中國三、四線城市大連溫州青島蘇州柳州唐山泉州 D 項目區(qū)位：定位項

12、目物業(yè)特性Part 4p D0: 極致稀缺區(qū)域p D1: 城市核心區(qū)域p D2：次級城市核心區(qū)域p D3：城市邊緣區(qū)域p D4：遠郊衛(wèi)星城區(qū)域p D5：城市外圍區(qū)域D0: 極致稀缺區(qū)域極致稀缺區(qū)域：例如：北京東單王府井、西單、后海、西山板塊、萬柳板塊、朝陽公園板塊 極致稀缺區(qū)域是指占據(jù)城市絕對稀缺資源（絕對城市核心；絕對城市景觀資源；絕對歷史文化傳承資源）的區(qū)域板塊，不可復制。 王府井西單后海西山板塊萬柳朝陽公園D1: 城市核心區(qū)域城市核心區(qū)域：例如：北京三環(huán)路以內的內城部分 城市核心區(qū)是城市政治、經濟、文化等公共活動最集中的地區(qū)，是城市公共活動體系的主要部分。 城市核心區(qū)是一個綜合的概念，是

13、城市結構的核心地區(qū)和城市功能的重要組成部分，是城市公共建筑和第三產業(yè)的集中地，為城市和城市所在區(qū)域集中提供經濟、政治、文化社會等活動設施和服務空間。二環(huán)路三環(huán)路城市核心區(qū)D2: 次級城市核心區(qū)域次級城市核心區(qū)域：例如：北京三環(huán)到四環(huán)所包含的區(qū)域 城市核心區(qū)輻射范圍內，與城市核心區(qū)緊密相連，依托城市核心區(qū)而發(fā)展的區(qū)域； 承載一定城市核心功能，但在發(fā)展規(guī)模、層次上弱于城市核心區(qū)；有便捷密集的公共交通及生活配套設施。二環(huán)路三環(huán)路城市核心區(qū)四環(huán)路次級城市核心區(qū)D3: 城市邊緣區(qū)域城市邊緣區(qū)域：例如：北京四環(huán)到六環(huán)所包含的區(qū)域和衛(wèi)星城及經濟開發(fā)區(qū) 城市化時間較短，但各種城市配套較為齊全，基本能自成體系、

14、成片發(fā)展的區(qū)域；區(qū)域內有城市快速路、快捷的城市公共交通或軌道交通與城市核心區(qū)或次核心區(qū)直接連接，通常到達城市核心 區(qū)的公共交通時間在1小時以內； 五環(huán)路六環(huán)路城市邊緣區(qū)域 城市內部區(qū)域 四環(huán)路D4: 遠郊衛(wèi)星城區(qū)域遠郊衛(wèi)星城區(qū)域：例如：北京遠郊區(qū)縣、衛(wèi)星城及經濟開發(fā)區(qū) 衛(wèi)星城：星城是指在大城市外圍建立的既有就業(yè)崗位，又有較完善的住宅和公共設施的城鎮(zhèn)，是在大城市郊區(qū)或其以外附近地區(qū)，為分散中心城市的人口和工業(yè)而新建或擴建的具有相對獨立性的城鎮(zhèn)。延慶密云平谷房山大興亦莊門頭溝通州昌平懷柔D5: 城市外圍區(qū)域城市外圍區(qū)域：例如：北京外圍城市及地級縣城 處于城市邊緣地帶或一線大型城市的輻射區(qū)域，通常到

15、達城區(qū)的車程時間在1.5小時左右； 城市遠郊區(qū)具有明確、獨立的行政區(qū)劃；缺乏快捷的公共交通但擁有便利的高速路網(wǎng)與城區(qū)連接；通常自然環(huán)境相對較好。懷來寶坻固安香河薊縣城市外圍區(qū)域 涿州燕郊 E 容積率：定位項目物業(yè)形態(tài)Part 5p E0: 超低密度p E1: 低密度p E2：中低密度p E3：中高密度p E4：高密度p E5：超高密度E0: 超低密度超低密度：例如：北京天倫隨園別墅 容積率小于等于 0.6 產品形式為獨棟類別墅產品 產品類型：獨棟別墅 占地面積：17.3萬平米 建筑面積：4萬平米 容積率：0.24E1: 低密度低密度：例如：永定河孔雀城 容積率在 0.61之間 產品形式為類別墅

16、、花園洋房產品 產品類型：大堡、聯(lián)排、洋房 容積率：1.0E2: 中低密度中低密度：例如：香悅四季 容積率在 11.5之間 產品形式為9層以下，小高層板樓產品 產品類型：洋房、板樓、別墅 容積率：1.1E3: 中高密度中高密度：例如：金隅7090 容積率在 1.52.5之間 產品形式為9-20層，高層板樓產品 產品類型：高層板樓住宅 容積率：2.2E4: 高密度高密度：例如：太陽公園 容積率在 2.53之間 產品形式為20層以上，高層產品 產品類型：10-27層，高層板樓 容積率：2.8E5: 超高密度超高密度：例如：北京銀泰中心 容積率在 3以上之間 產品形式為超高層塔樓產品 產品類型：住宅

17、、酒店公寓、寫字樓 樓高：249.9米 容積率：8.0 F 項目體量：定位項目操作思路Part 6p F0: 超級大體量項目p F1: 大體量項目p F2：中等體量項目p F3：中小體量項目p F4：小體量項目F0: 超級大體量項目超級大體量項目：例如：寶坻市珠江京津新城 總建筑面積在200萬平米以上的項目京津新城是珠江合生與政府強強聯(lián)合，成功開發(fā)的一個集工業(yè)園、商貿、教育、休閑會展及文化居住四大板塊于一體的現(xiàn)代化國際移民衛(wèi)星新城，規(guī)劃總面積260平方公里。F1: 大體量項目大體量項目：例如：保利西山林語 總建筑面積在100-200萬平米的項目 項目位于海淀區(qū) 西北旺鎮(zhèn)冷泉村，北臨安陽路，東至

18、冷泉路，南至冷泉規(guī)劃5號街，西至六二一和三0四所東圍墻。項目東南西三側群山環(huán)拱，北側緊臨京密引水渠，總建筑面積為120萬平米，包括別墅、公寓、洋房等產品 。F2: 中等體量項目中等體量項目：例如：北京星河灣 總建筑面積在60-100萬平米的項目 北京星河灣，是宏宇集團“舍得氣度、用心執(zhí)著和創(chuàng)新”精神，凝聚6年品質地產開發(fā)經驗，在京傾心打造的首個房地產項目。項目位于朝陽區(qū)東四環(huán)路朝陽北路四季星河路，距離CBD商圈不到10分鐘車程。用地面積520畝，總建面約60萬平米。 F3: 中小體量項目中小體量項目：例如：領秀新硅谷 總建筑面積在20-60萬平米的項目 項目位于13號線西二旗城鐵站旁,東側緊鄰

19、八達嶺高速,南側臨近北五環(huán)；周邊圍繞多條交通主干道：西二旗大街、上地信息路、京包快速路和安寧莊東路，總占地34公頃，總建筑面積47萬平米F4: 小體量項目中小體量項目：例如：智地-鉆河公館 總建筑面積在20萬平米以下的項目 項目位于海淀區(qū) 西直門立交橋西北角、西環(huán)廣場北側 ，總建筑面積5.5萬平米備注：商業(yè)項目規(guī)模體量定義：代碼代碼定位名稱定位名稱指數(shù)指數(shù)F0超大體量20萬平米以上F1大體量10-20萬平米F2中等體量5-10萬平米F3中小體量2-5萬平米F4小體量2萬平米以下 G 項目檔次：定位項目物業(yè)標準Part 7p G0: 超豪華型項目p G1：豪華型項目p G2：高端舒適型項目p G

20、3：中端改善型項目p G4：首置棲居型項目p G5: 保障型項目 G0: 超豪華型項目超豪華型項目：例如：北京盤古大觀 通常位于極致稀缺資源區(qū)域或者城市核心區(qū)，占有城市頂級稀缺資源，對城市核心功能依賴程度高，既能夠體現(xiàn)客戶身份地位，又能夠實現(xiàn)保值增值的高端住宅項目。盤古大觀緊臨“鳥巢”、水立方西側，2008年8月，奧運會即將開始，全世界最頂尖的運動員聚集北京，全世界眾多富豪也把來北京看奧運視為一種時尚，世界首富比爾蓋茲在盤古大觀租了一套離“水立方”不到180米的空中四合院，窗外就是“水立方”與“鳥巢”。比爾蓋茨租這套空中四合院花費一億，租期一年。G1: 豪華型項目豪華型項目：例如：緣溪堂 通常位于城市核心區(qū)，擁有某種城市稀缺資源，滿足客戶高舒適居住環(huán)境改善需求，展現(xiàn)身份和品味，以大面積奢侈戶型為主的住宅項目。緣溪堂位于北京西部政務