天成物業(yè)公項(xiàng)目前期介入管理規(guī)定

1、天成物業(yè)公司項(xiàng)目前期介入管理規(guī)定吉林市天成物業(yè)管理有限公司1 總則1.1 物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)交付使用前，物業(yè)管理單位向開(kāi)發(fā)商提供的為了優(yōu)化設(shè)計(jì)、優(yōu)化施工、服務(wù)銷(xiāo)售的一系列有償物業(yè)管理服務(wù)，它是前期物業(yè)管理服務(wù)的重要內(nèi)容。1.2 物業(yè)管理的前期介入必須保證充分、嚴(yán)密、細(xì)致，為后續(xù)的物業(yè)奠定良好基礎(chǔ)，并按管理公司制度規(guī)定及時(shí)協(xié)助、配合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作。1.3 對(duì)華隆地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，物業(yè)公司(籌建處)有責(zé)任主動(dòng)參與項(xiàng)目前期介入工作。2 相關(guān)職責(zé)界定2.1 物業(yè)公司(籌建處)負(fù)責(zé)施工圖設(shè)計(jì)階段開(kāi)始至項(xiàng)目正式接管前的前期介入作和營(yíng)銷(xiāo)配合工作。2.2 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)組織和監(jiān)督物業(yè)公司(籌建處)的前期

2、介入工作，提供必需的工作配合和資源支持，并對(duì)物業(yè)人員的意見(jiàn)和建議做出反饋。3 項(xiàng)目前期介入階段、內(nèi)容和責(zé)任3.1 根據(jù)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，以及物業(yè)服務(wù)的需要，物業(yè)管理前期介入的階段和內(nèi)容包括(但不限于)：3.1.1項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段其主要任務(wù)是：a) 將開(kāi)發(fā)的其他樓盤(pán)中出現(xiàn)過(guò)的問(wèn)題整理匯總、分析；b) 通過(guò)調(diào)查3個(gè)以上當(dāng)?shù)兀ɑ蚋浇貐^(qū)）類(lèi)似樓盤(pán)，收集并分析這些樓盤(pán)在規(guī)劃及房屋質(zhì)量方面的通病；c) 從物業(yè)的使用便利、配套完善的角度提出建議。將以上問(wèn)題整理編制成物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段前期介入意見(jiàn)書(shū)提交給項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司。3.1.2施工圖設(shè)計(jì)階段在施工圖設(shè)計(jì)階段，前期介入工作由物業(yè)公司籌備處負(fù)責(zé)，其主要工作任務(wù)是

3、：從方便業(yè)主生活，降低日后物業(yè)管理成本的角度，向項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)部門(mén)提出物業(yè)管理施工圖設(shè)計(jì)階段物業(yè)管理前期介入報(bào)告。也可通過(guò)相關(guān)項(xiàng)目的調(diào)查，總結(jié)類(lèi)似的工程質(zhì)量問(wèn)題，如建筑中出現(xiàn)的漏水、墻面冷橋、維護(hù)欄的設(shè)置等，在接入報(bào)告中列入反饋給項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)部門(mén)，以便在設(shè)計(jì)中關(guān)注并避免。3.1.3項(xiàng)目施工階段在項(xiàng)目施工階段，前期介入工作由物業(yè)公司籌備處負(fù)責(zé)，其主要工作任務(wù)是：重點(diǎn)掌握隱蔽工程、配套工程關(guān)鍵部位的材料選擇和施工質(zhì)量，及時(shí)向項(xiàng)目公司提出改進(jìn)建議和防治通病的措施，減少業(yè)主入伙后投訴數(shù)量，為接管驗(yàn)收做好前期準(zhǔn)備工作，并及時(shí)(每周或每月)向項(xiàng)目公司提出施工階段物業(yè)管理前期介入報(bào)告。3.1.4營(yíng)銷(xiāo)配

4、合根據(jù)項(xiàng)目公司具體提出的配合要求，在房產(chǎn)銷(xiāo)售過(guò)程中物業(yè)公司(籌建處)有責(zé)任提供協(xié)助和支持，包括：配合促銷(xiāo)活動(dòng)的實(shí)施、銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)秩序維持，以及銷(xiāo)售中心、樣板間的清潔和維護(hù)等。針對(duì)營(yíng)銷(xiāo)推廣過(guò)程中涉及的物業(yè)管理內(nèi)容向項(xiàng)目公司營(yíng)銷(xiāo)(策劃)部提出營(yíng)銷(xiāo)配合物業(yè)管理前期介入報(bào)告。3.2 特殊情況下，物業(yè)公司可提供其它內(nèi)容的前期介入報(bào)告。3.3 物業(yè)公司(籌建處)在前期介入及營(yíng)銷(xiāo)配合工作所發(fā)生成本均應(yīng)視為第三方提供的咨詢服務(wù)，按雙方合同約定的價(jià)格提供服務(wù)，費(fèi)用由項(xiàng)目公司承擔(dān)，列入成本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理成本。每一階段的前期介入和配合工作開(kāi)展前，物業(yè)公司(籌建處)必須按規(guī)定做好成本測(cè)算，并作為工作計(jì)劃(方案)的必需

5、組成部分報(bào)項(xiàng)目公司審批(確認(rèn))。3.4 對(duì)外承接項(xiàng)目的前期介入必須與開(kāi)發(fā)商簽訂正式的物業(yè)前期介入服務(wù)合同，明確約定雙方責(zé)任、權(quán)利，前期介入工作內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。4 前期介入工作的控制4.1 為保證前期介入工作的密切配合，項(xiàng)目公司在上述項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各階段，應(yīng)將開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃提前知會(huì)物業(yè)部門(mén)，以便物業(yè)部門(mén)做出相應(yīng)的前期介入工作安排。4.2 前期介入工作必須有計(jì)劃地進(jìn)行。根據(jù)項(xiàng)目公司提出的配合要求，以及本手冊(cè)及其支持文件的規(guī)定，物業(yè)公司(籌建處)總經(jīng)理應(yīng)有針對(duì)性地制定各階段前期介入工作計(jì)劃，明確介入工作內(nèi)容、執(zhí)行責(zé)任部門(mén)(人員)、工作要求和依據(jù)等，經(jīng)項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)審批后備案。4.3 物業(yè)公司(籌建處)在各階

6、段的前期介入工作必須形成書(shū)面的介入工作報(bào)告，有針對(duì)性地提出物業(yè)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)和建議。4.4 項(xiàng)目公司相關(guān)職能部門(mén)在收到物業(yè)管理前期介入報(bào)告后，須對(duì)報(bào)告進(jìn)行評(píng)審，將評(píng)審結(jié)果記錄在案并執(zhí)行，同時(shí)向物業(yè)公司(籌建處)做出反饋。4.5 物業(yè)公司(籌建處)在每一階段的前期工作結(jié)束后應(yīng)進(jìn)行物業(yè)前期介入工作小結(jié)，形成前期介入工作小結(jié)報(bào)告(周期超過(guò)1個(gè)月的按月度報(bào)告)，經(jīng)項(xiàng)目公司確認(rèn)。5 支持文件5.1 前期介入階段與工作內(nèi)容要點(diǎn)5.2 營(yíng)銷(xiāo)配合管理規(guī)定前期介入階段與工作內(nèi)容要點(diǎn)1 適用范圍本指引適用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中各階段物業(yè)介入的工作要求，明確介入階段、工作內(nèi)容和關(guān)注事項(xiàng)。2 物業(yè)介入階段與工作內(nèi)容2.1 項(xiàng)目規(guī)

7、劃設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的前期介入工作內(nèi)容包括，但不限于：1) 整體布局是否有利于日后開(kāi)展物業(yè)管理工作；2) 在滿足消防要求等房地產(chǎn)相關(guān)法律的基礎(chǔ)上，道路系統(tǒng)規(guī)劃是否滿足日后開(kāi)展物業(yè)管理要求：包括小區(qū)出入口設(shè)計(jì)、建筑單體入口與道路關(guān)系的合理性、人流、車(chē)流的組織是否相互干擾，消防車(chē)道設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)車(chē)位停車(chē)量、各種停車(chē)方式的分配比例、步行系統(tǒng)分布等是否合理。分期開(kāi)發(fā)的，在保障小區(qū)整體協(xié)調(diào)的前提下，應(yīng)設(shè)置圍墻間隔已開(kāi)發(fā)、未開(kāi)發(fā)區(qū)域，考慮前期開(kāi)發(fā)區(qū)域的人流、車(chē)流、停車(chē)場(chǎng)等規(guī)劃是否滿足該區(qū)域交付使用的需求。3) 公建的配套設(shè)計(jì)和功能分配；4) 綠化與景觀系統(tǒng)設(shè)計(jì)的功能及經(jīng)濟(jì)性；5) 配套與公共設(shè)施的配置種

8、類(lèi)、數(shù)量及分布；6) 物業(yè)管理用房的位置及功能劃分，面積是否符合法律法規(guī)的要求；7) 戶型的平面設(shè)計(jì)是否合理；8) 建筑外立面的設(shè)計(jì)是否留下治安隱患。2.2 施工圖設(shè)計(jì)階段施工圖設(shè)計(jì)階段前期介入工作內(nèi)容包括，但不限于：1) 土建a) 屋面、有防水要求的衛(wèi)生間(廚房)等防水材料的選擇；b) 門(mén)、窗的材質(zhì)；c) 屋面及管道井檢修口的位置及尺寸；d) 地區(qū)氣候差異對(duì)房屋質(zhì)量的特殊要求；e) 空調(diào)外掛機(jī)預(yù)留位的尺寸、冷凝水的統(tǒng)一收集；f) 煙道、排氣道的位置；g) 廣場(chǎng)、道路用飾面磚的互換性及清潔的便利性。2) 配套a) 室內(nèi)管道、計(jì)量器具、智能化設(shè)施布置的合理性，及給業(yè)主造成的影響；b) 各種設(shè)備產(chǎn)

9、生的噪音對(duì)業(yè)主的影響；c) 各種設(shè)備總控制開(kāi)關(guān)是否設(shè)在公共區(qū)域內(nèi)；d) 各種設(shè)備設(shè)施的能源消耗；e) 室外管線、管道井布局的合理性，及給業(yè)主造成的影響；f) 設(shè)備用房、管理用房、垃圾中轉(zhuǎn)站、公共區(qū)域等的設(shè)計(jì)是否合理。2.3 施工階段施工階段前期介入工作內(nèi)容包括，但不限于：1) 項(xiàng)目公司招標(biāo)工作介入（協(xié)助項(xiàng)目公司就以下問(wèn)題對(duì)投標(biāo)單位提出相關(guān)要求）a) 門(mén)、窗質(zhì)量及售后服務(wù)；b) 智能化設(shè)施設(shè)備質(zhì)量及后期維修保養(yǎng)成本；c) 供暖、空調(diào)、衛(wèi)生設(shè)施設(shè)備的質(zhì)量及后期維修保養(yǎng)成本。2) 施工過(guò)程介入a) 房屋質(zhì)量控制；b) 隱蔽工程檢查驗(yàn)收記錄；c) 設(shè)計(jì)變更記錄的收集；d) 設(shè)施、設(shè)備的安裝調(diào)試及售后服

10、務(wù)；e) 成品保護(hù)；f) 體育設(shè)施、兒童游樂(lè)設(shè)施質(zhì)量；g) 水景設(shè)施防水施工監(jiān)管。2.4 營(yíng)銷(xiāo)介入(配合)1) 銷(xiāo)售承諾對(duì)物業(yè)管理造成的影響；2) 發(fā)展商贈(zèng)送業(yè)主物品給物業(yè)公司帶來(lái)的保修責(zé)任及法律責(zé)任；3) 協(xié)助項(xiàng)目公司擬訂業(yè)主臨時(shí)公約；4) 協(xié)助項(xiàng)目公司向政府主管申辦物業(yè)管理單位的招標(biāo)手續(xù)；5) 具體按營(yíng)銷(xiāo)配合管理規(guī)定執(zhí)行。3 各階段物業(yè)介入通用關(guān)注要點(diǎn)3.1設(shè)備房設(shè)備房包括：配電機(jī)房、水泵機(jī)房、發(fā)電機(jī)房、中央空調(diào)機(jī)房、電梯機(jī)房、二氧化碳?xì)怏w滅火系統(tǒng)房、消防控制中心、風(fēng)機(jī)房、鍋爐房等。3.1.1設(shè)備房通用關(guān)注要點(diǎn)：1) 獨(dú)立用房，面積適用；2) 有必要的通風(fēng)、采光、防潮、防水、防暑措施；3)

11、 地面貼有瓷磚，坡度合理，并設(shè)有防止回灌的地漏；4) 配有專(zhuān)用滅火器1-2個(gè)位置；5) 預(yù)留設(shè)備檢修、散熱空間(設(shè)備與墻體，設(shè)備與設(shè)備之間)，通過(guò)通風(fēng)、采暖等設(shè)備避免溫度過(guò)高或過(guò)低對(duì)設(shè)備造成損壞；6) 有應(yīng)急通訊、照明設(shè)施；7) 窗戶加裝內(nèi)置護(hù)欄、鐵花等防止人員攀爬；8) 位置合理，減少管道交叉和總長(zhǎng)度；9) 對(duì)設(shè)備采取相應(yīng)的降低噪音措施，避免影響住戶正常使用和居?。?0) 主要標(biāo)識(shí)、線路圖、制度上墻、上設(shè)備。3.1.2特殊設(shè)備房關(guān)注要點(diǎn)1) 電梯機(jī)房設(shè)置有專(zhuān)用工具掛置位置；2) 二氧化碳滅火系統(tǒng)機(jī)房在房外設(shè)置啟動(dòng)設(shè)備和系統(tǒng)的裝置；3) 配電機(jī)房設(shè)備前設(shè)有專(zhuān)用的絕緣墊；4) 二氧化碳滅火系統(tǒng)機(jī)

12、房日常檢測(cè)位置可與消防監(jiān)控中心聯(lián)系；5) 水泵機(jī)房冬季最低溫度低于0時(shí)，必須采用供暖措施；6) 二次供水儲(chǔ)水池上方加蓋防塵，內(nèi)壁應(yīng)有玻璃鋼涂襯，有不銹鋼扶手，便于清潔；7) 宜設(shè)專(zhuān)用消防水儲(chǔ)水池，容量能滿足消防需求；8) 發(fā)電機(jī)房有專(zhuān)用儲(chǔ)備油箱房(與發(fā)電機(jī)設(shè)備房之間有防火隔斷)；9) 配電房、消防控制中心等需要工作人員24小時(shí)值班的設(shè)備房應(yīng)裝有空調(diào)和辦公設(shè)備；10) 供暖系統(tǒng)中鍋爐房的位置應(yīng)設(shè)置在冬季主導(dǎo)風(fēng)向下風(fēng)口，防止給小區(qū)造成污染。3.2 公共房屋3.2.1 管理用房(管理處辦公室、工程人員辦公室、保安值班室、清潔/綠化人員辦公室)1) 滿足功能要求；2) 自然采光、通風(fēng)、防水、防潮；3)

13、 配有相應(yīng)的辦公設(shè)施、工具；4) 位置便于住戶來(lái)訪；5) 大小能滿足人員工作要求；6) 配有空調(diào)(采暖)系統(tǒng)；7) 裝修時(shí)考慮資料柜、辦公布局的設(shè)置；8) 工程人員辦公室與工程材料、工具、倉(cāng)庫(kù)鄰近；9) 位置以便于開(kāi)展工作為準(zhǔn)；10) 清潔/綠化人員辦公室面積能夠滿足人員工作休息。3.2.2 食堂1) 通風(fēng)、采光、防水、防潮、有專(zhuān)用的防水設(shè)施；2) 有專(zhuān)用倉(cāng)庫(kù)，位置相鄰；3) 地面走水順暢；4) 有專(zhuān)用供水、供氣等專(zhuān)用設(shè)施；5) 位置相對(duì)隱蔽，以氣味、聲音不影響住戶正常生活為宜，同時(shí)盡可能與員工辦公、宿舍區(qū)位置接近；6) 配有專(zhuān)用的廚房設(shè)備，用餐桌椅。3.2.3 宿舍1) 通風(fēng)、采光、防潮、防

14、水；2) 床、被褥等寢具和設(shè)備；3) 通電話(員工打卡及內(nèi)線電話)；4) 分工集中管理。3.2.4 員工會(huì)議室(娛樂(lè)室、培訓(xùn)室)1) 通風(fēng)、采光、防潮、防水；2) 位置隱蔽(與業(yè)戶互不影響)；3) 布局方正，便于靈活使用；4) 配有專(zhuān)用桌椅(數(shù)量參照管理處工作人數(shù)的80%85%)，白板等；5) 層高要求至少在3.3米以上，便于開(kāi)展室內(nèi)文體活動(dòng)；6) 配有彩燈，供娛樂(lè)使用。3.2.5 垃圾中轉(zhuǎn)站1) 不能設(shè)置在物業(yè)的上風(fēng)向，位置隱蔽，氣味不能影響住戶正常生活；2) 垃圾清運(yùn)車(chē)輛能夠順利達(dá)到及時(shí)清運(yùn)；3) 留有專(zhuān)用清水源；4) 房屋面積大小能滿足小區(qū)一天的生活垃圾中轉(zhuǎn)要求；5) 房屋本身有通風(fēng)窗口

15、，保障室內(nèi)空氣流暢；6) 地面有地漏，坡度合理，走水順暢(地面貼瓷磚)；7) 有必要的照明及采光。3.2.6 倉(cāng)庫(kù)(辦公資料、工程工具材料房、清潔、綠化工具)1) 通風(fēng)，有自然采光、防潮、防水；2) 大小適用、內(nèi)有資料柜架；3) 位置方便使用，清潔、綠化工具的位置隱蔽，特別對(duì)清潔、綠化用藥品、肥料氣味的處理。3.2.7 公共洗手間1) 位置應(yīng)集中在外來(lái)人員集中點(diǎn)和管理處行政辦公室內(nèi)附近；2) 數(shù)量適中，以滿足小區(qū)(大廈)基本要求為準(zhǔn)；3) 上下通暢，地面走水順暢，有地漏；4) 避免出現(xiàn)洗手間與其它使用區(qū)域在空間上出現(xiàn)交錯(cuò)。3.3 公共區(qū)域3.3.1 綠化區(qū)域1) 植物品種適應(yīng)當(dāng)?shù)爻砷L(zhǎng)，維護(hù)費(fèi)用

16、較低；2) 綠化整體布局合理，局部搭配得當(dāng)(蔭生植物的搭配及種植)；3) 綠化澆灌覆蓋全部，必要地區(qū)設(shè)置澆灌用水取水車(chē)(可與清潔用水綜合考慮)；4) 綠化覆蓋區(qū)域應(yīng)便于修剪、消殺，不能留有修剪盲點(diǎn)及治安、清潔盲點(diǎn)；5) 在井、溝、標(biāo)等處預(yù)留工程維修通道(鵝卵石)。3.3.2 停車(chē)場(chǎng)1) 機(jī)動(dòng)車(chē)場(chǎng)a) 停車(chē)場(chǎng)系統(tǒng)及配件的長(zhǎng)期可持續(xù)改進(jìn)性(車(chē)用IC卡等)；b) 車(chē)位線、導(dǎo)向線(牌)、車(chē)位檔桿清晰、牢固；c) 地面平整，無(wú)明顯積水，溝渠蓋板有預(yù)留；d) 人員的專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)及證照申辦(價(jià)目及時(shí)管理制度標(biāo)上墻)；e) 配有專(zhuān)用的消防滅火器材；f) 地下車(chē)場(chǎng)需有配套的排風(fēng)換氣系統(tǒng)；g) 道閘系統(tǒng)技術(shù)成熟便于維

17、修、養(yǎng)護(hù)；h) 地溝蓋板做防震(防噪)處理；i) 排水溝渠形式環(huán)通，排水量滿足雨季高發(fā)期的要求。2) 非機(jī)動(dòng)車(chē)場(chǎng)a) 露天設(shè)置值班崗?fù)?防風(fēng)、防雨、防暑)；b) 有單車(chē)支護(hù)架及上墻制度。3.3.3 道路(小區(qū))含周邊維護(hù)1) 布局合理，方便住戶日常使用；2) 形成網(wǎng)狀式、環(huán)狀；3) 主要干道寬度能滿足消防、救護(hù)車(chē)輛使用；4) 路面磚、路砑石等材料備留(便于日后維修)；5) 走水順暢；6) 有殘疾人通道(不用下車(chē)直至門(mén)棟)；7) 保證任何一點(diǎn)都不同，兩條道路可到達(dá)；8) 井蓋、渠蓋做防震、仿造噪理，防止夜間行車(chē)造成過(guò)人噪音；9) 消防通道高度、寬度能滿足消防車(chē)輛進(jìn)出需求。3.3.4 天面1) 同

18、高相鄰天面盡可能相通；2) 空間充裕，滿足人員消防疏散要求；3) 周邊有防護(hù)措施及“禁止攀爬”標(biāo)識(shí)(高空拋物)；4) 天面走水順暢，下水口處有過(guò)濾網(wǎng)；5) 天面防火門(mén)的檢修方便；6) 對(duì)于供私家使用的公共平臺(tái)有專(zhuān)用的出入口供檢修、清潔使用；7) 可設(shè)專(zhuān)供晾曬衣物的支持(保證不影響天面人員疏散要求)。 3.3.5 架空層的布置與利用1) 地面一層或地下負(fù)一層，以員工宿舍、停車(chē)場(chǎng)等為主；2) 樓層架空層、在保障各類(lèi)管道檢修方便的同時(shí)，以倉(cāng)庫(kù)設(shè)置為主；3) 架空層與其他公共區(qū)域進(jìn)行分割封閉管理；4) 整體規(guī)劃、功能分區(qū)、定位明確。3.3.6 樓梯間1) 安裝感應(yīng)節(jié)能燈；2) 扶手安全、牢固；3) 地

19、面磁片完整，便于消防；4) 消防器材配套齊全，標(biāo)識(shí)清楚(疏散示意圖)；5) 墻面平整無(wú)破損。3.3.7 大堂(含電梯、地下前室)1) 墻、地面平整、顏色均勻；2) 配有信報(bào)箱、牛奶箱、宣傳欄；3) 有公共滅火器材；4) 公共電話、緊急電話標(biāo)識(shí)牌；5) 通風(fēng)順暢，采光良好(可加燈)，所有照明燈用感應(yīng)燈或定時(shí)開(kāi)關(guān)；6) 定位與小區(qū)整體定位搭配、協(xié)調(diào)；7) 來(lái)訪人員與住戶直接溝通便捷(可不用對(duì)講)；8) 大堂選用燈具設(shè)置位置必須便于日后更換、維修。3.3.8 溝渠井(污水井、化糞池)1) 管道布置合理，避免交叉，維護(hù)外觀整齊，排放量能夠滿足實(shí)際要求；2) 溝渠底部有必要坡度，便于走水；3) 預(yù)留檢修

20、口，檢修口必須設(shè)在公共區(qū)域；4) 位置恰當(dāng)，檢修中對(duì)小區(qū)人流、車(chē)流的影響降至最低；5) 溝、井、渠干加防震措施減少噪音，同時(shí)便于開(kāi)啟、清潔、檢修；6) 采光井頂部不宜封閉，便于井壁檢修、清潔；7) 采光井底部設(shè)置照明并用護(hù)欄封閉，減少可能的治安盲點(diǎn)，同時(shí)留門(mén)便于清潔、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)備檢修；8) 所有管道排水必須引入井、渠、溝，并設(shè)有必要的檢查口；9) 除工程特殊要求的管道，其他均應(yīng)盡可能設(shè)置墻內(nèi)，確保小區(qū)外觀整齊；10) 雨水管、行水管產(chǎn)生的噪音應(yīng)采取相應(yīng)措施進(jìn)行消除、避免對(duì)住戶正常生活產(chǎn)生影響；11) 井、管上采取必要的安全措施防止攀爬；12) 所有管線上均貼上標(biāo)簽進(jìn)行明示；13) 所有管道出

21、口必須接入溝、渠、井，不宜直排至地面；14) 驗(yàn)收前進(jìn)行全面試水、并進(jìn)行疏通清理。3.3.9 小區(qū)景觀1) 與小區(qū)整體格調(diào)、定位搭配一致；2) 水景、燈光應(yīng)考慮長(zhǎng)期使用的節(jié)能問(wèn)題；3) 配有休閑設(shè)施，便于住戶休閑使用(桌椅等)；4) 考慮背景音樂(lè)、水景噪音對(duì)住戶日常生活的影響；5) 景觀中的道路布局合理，防止綠化植物被人踩踏；6) 采取必要的安全措施和提示。3.3.10 休閑場(chǎng)所(兒童娛樂(lè)場(chǎng)所)1) 有明確安全提示標(biāo)識(shí)；2) 有明確的使用管理規(guī)定；3) 設(shè)施質(zhì)量過(guò)關(guān)，布局合理，定位與小區(qū)定位協(xié)調(diào)；4) 地面防護(hù)層在設(shè)備滿足安全保護(hù)同時(shí)，能夠便于清潔；5) 娛樂(lè)室聲音以不影響住戶正常休息為準(zhǔn)。3

22、.3.11 裝修垃圾堆放點(diǎn)1) 位置隱蔽，便于清運(yùn)車(chē)輛進(jìn)出，最好為避風(fēng)處或采用防風(fēng)處理；2) 可露天設(shè)置，但不能設(shè)在各類(lèi)通道上；3) 便于小區(qū)住戶集中堆放；4) 維護(hù)好垃圾清運(yùn)過(guò)程中的設(shè)備維護(hù)(電梯、通道、地面等)；5) 與生活垃圾區(qū)別處理；6) 周邊排水口必須設(shè)置過(guò)濾網(wǎng)，雨天應(yīng)及時(shí)清理防止堵塞。3.3.12 公共晾曬區(qū)1) 位置便于全體住戶共同使用；2) 數(shù)量充足；3) 有必要的安全措施減少和防止外來(lái)人員進(jìn)入公共晾曬區(qū)。3.4 其他特殊事項(xiàng)3.4.1 商鋪規(guī)劃及廣告設(shè)置(裝修)1) 對(duì)商鋪的經(jīng)營(yíng)范圍、用途提前進(jìn)行規(guī)劃和約定，以方便業(yè)主生活為主，同時(shí)兼顧小區(qū)公共衛(wèi)生(如有餐廳必須有專(zhuān)用煙道)；

23、2) 商鋪前后的預(yù)留空調(diào)位及排水位；3) 裝修時(shí)必須嚴(yán)格按照消防申報(bào)審批程序監(jiān)管，同時(shí)盡量減少其裝修過(guò)程對(duì)原有消防器材設(shè)施的損壞；4) 商鋪廣告位大小應(yīng)提前規(guī)劃，并進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的加固、防風(fēng)處理；5) 商鋪用廣告設(shè)計(jì)、安裝需經(jīng)專(zhuān)業(yè)審核審批后進(jìn)行。3.4.2 出入口布置1) 人流、車(chē)流集中使用，同時(shí)使住戶整體小區(qū)內(nèi)行走路線相縮短；2) 特殊出入口因住戶生活需求采用定時(shí)或特批開(kāi)放；3) 人車(chē)分流(“禁止單車(chē)在人行路面行使” 和“禁止人行車(chē)道”的標(biāo)識(shí))；4) 配有專(zhuān)用設(shè)施對(duì)人車(chē)進(jìn)行監(jiān)控、服務(wù)；5) 滿足小區(qū)消防，緊急疏散等的使用；6) 配有專(zhuān)用值班室；7) 滿足小區(qū)人員車(chē)輛高峰期的正常使用。3.4.3 垃

24、圾箱(果皮箱)整體布局1) 便于垃圾投放及清運(yùn)；2) 樓層設(shè)置煙灰缸或果皮桶；3) 對(duì)垃圾進(jìn)行分類(lèi)收集；4) 設(shè)施方便、實(shí)用、無(wú)安全隱患，與小區(qū)整體定位協(xié)調(diào)；5) 寫(xiě)字樓樓層設(shè)辦公垃圾回收箱，住宅可集中地面收集；6) 垃圾桶點(diǎn)與垃圾中轉(zhuǎn)站有推車(chē)通道(無(wú)臺(tái)階)。3.4.4 清潔取水點(diǎn)的布置1) 滿足清潔用水要求(地面、地下、天面、樓層、大堂等)；2) 與綠化用水點(diǎn)配合使用時(shí)，考慮取水時(shí)對(duì)綠化的影響；3) 采取防止非工作人員用水措施；4) 整體布置合理，無(wú)重大取水盲點(diǎn)。3.4.5 空調(diào)位的預(yù)留與安裝1) 對(duì)空調(diào)位置統(tǒng)一制定；2) 確定空調(diào)主機(jī)的長(zhǎng)、寬、高，提供給業(yè)主，減少對(duì)外墻破壞的隱患；3) 對(duì)

25、空調(diào)水進(jìn)行集中收集；4) 預(yù)留空調(diào)管線口、大小適中，避免住戶擅自拆改。3.4.6 防盜門(mén)與防盜窗(陽(yáng)臺(tái)鐵花)1) 主陽(yáng)臺(tái)禁止安裝防盜窗，其它部位建議安裝內(nèi)置防盜窗花；2) 預(yù)先統(tǒng)一防盜門(mén)窗的款式、材料、顏色規(guī)格等；3) 對(duì)于底層安裝防盜窗花可采用統(tǒng)一款式進(jìn)行；4) 其它部位封閉(如次陽(yáng)臺(tái))以不伸出房屋主體為準(zhǔn)。營(yíng)銷(xiāo)配合管理規(guī)定1 適用范圍本指引適用于物業(yè)公司在項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)各階段中的配合工作，具體明確物業(yè)公司與項(xiàng)目公司之間的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。2 營(yíng)銷(xiāo)策劃介入2.1 物業(yè)公司(籌建處)須參與項(xiàng)目公司營(yíng)銷(xiāo)方案討論，對(duì)以下內(nèi)容的銷(xiāo)售承諾提出相關(guān)意見(jiàn)： 1) 對(duì)于銷(xiāo)售過(guò)程中涉及到物業(yè)公司的相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

26、和水平標(biāo)準(zhǔn)的描述；2) 買(mǎi)房?jī)?yōu)惠政策中有關(guān)抵繳物業(yè)管理費(fèi)的條款；3) 物業(yè)管理費(fèi)的收繳標(biāo)準(zhǔn)的變化；4) 對(duì)未辦理入住手續(xù)的空房的處理辦法；5) 房屋裝修管理辦法及主要注意事項(xiàng)；6) 物業(yè)公司代收、代繳服務(wù)內(nèi)容；7) 物業(yè)公司日后市場(chǎng)開(kāi)拓經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目方面。 2.2 嚴(yán)禁出現(xiàn)銷(xiāo)售過(guò)程中的過(guò)分承諾，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的正常開(kāi)展和管理費(fèi)及其他物業(yè)相關(guān)費(fèi)用的收繳帶來(lái)諸多不便。任何超出項(xiàng)目物業(yè)管理方案規(guī)定的內(nèi)容，均必須報(bào)管理公司經(jīng)營(yíng)委員會(huì)批準(zhǔn)。3 開(kāi)盤(pán)階段3.1 銷(xiāo)售配合工作方案3.1.1 銷(xiāo)售開(kāi)盤(pán)階段物業(yè)公司(籌建處)應(yīng)提供的配合工作包括(不限于，具體根據(jù)項(xiàng)目公司要求確定)：a) 銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理(售樓處及室外環(huán)境

27、、秩序等)；b) 樣板房管理(樣板房清潔、維護(hù)、秩序、引導(dǎo)等)；c) 營(yíng)銷(xiāo)推廣活動(dòng)配合；d) 房產(chǎn)銷(xiāo)售人員的物業(yè)知識(shí)培訓(xùn)；e) 協(xié)助申報(bào)物業(yè)管理單位招標(biāo)手續(xù)。3.1.2 在售樓進(jìn)入到內(nèi)部認(rèn)購(gòu)前1個(gè)月，物業(yè)公司根據(jù)項(xiàng)目公司的具體要求制訂銷(xiāo)售配合工作方案，明確規(guī)定需要提供配合服務(wù)事項(xiàng)、人員安排、工作內(nèi)容、成本測(cè)算，以及相關(guān)準(zhǔn)備工作的落實(shí)責(zé)任和時(shí)間要求。3.1.3 項(xiàng)目公司應(yīng)在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)前完成向政府主管部門(mén)申報(bào)物業(yè)管理公司招標(biāo)手續(xù)，物業(yè)公司予以協(xié)助。3.1.4 營(yíng)銷(xiāo)配合工作方案中必須包括相關(guān)費(fèi)用測(cè)算，并由項(xiàng)目公司承擔(dān)，費(fèi)用測(cè)算按項(xiàng)目前期專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用測(cè)算指引的規(guī)定執(zhí)行。3.1.5 物業(yè)公司(籌建處)制訂的銷(xiāo)售配合工作方案經(jīng)項(xiàng)目公司營(yíng)銷(xiāo)(策劃)部審核，項(xiàng)目公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行，同時(shí)報(bào)管理公司物業(yè)管理部備案。3.2 銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)配合工作內(nèi)容要點(diǎn)a) 售樓處內(nèi)、外的現(xiàn)場(chǎng)布置的配合；b) 現(xiàn)場(chǎng)清潔衛(wèi)生，包括辦公桌椅、各展示臺(tái)及宣傳板、室內(nèi)各種配套設(shè)施、室外場(chǎng)地及設(shè)施等；c) 現(xiàn)場(chǎng)秩序維持及安全防范工作；d) 為售樓處提供維修服務(wù)；e) 作為開(kāi)發(fā)商成員，為現(xiàn)場(chǎng)的參觀人員和認(rèn)購(gòu)客戶提供必要幫助。3.3 樣板房管理的工作要點(diǎn)a) 樣板房的清潔衛(wèi)生；b) 工作時(shí)間內(nèi)樣板房?jī)?nèi)物品的看管；c) 樣板開(kāi)、關(guān)及鑰匙收管；d) 樣板房?jī)?nèi)參觀秩序的維持；e) 為樣板房提供維修服務(wù)；f)