旅游地產(chǎn)——汽車營地專題研究

1、成果名稱旅游地產(chǎn)研究汽車營地專題研究所屬分類住宅地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn) 辦公地產(chǎn) 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 養(yǎng)老地產(chǎn) 旅游地產(chǎn) 城市運(yùn)營交通地產(chǎn) 企業(yè)咨詢其他成果類型工具包 專題研究 經(jīng)典案例 其他研究方案研究內(nèi)容從露營的發(fā)展歷程、中國的市場發(fā)展情況以及汽車營地的發(fā)展模式等不同方面，研究汽車露營，以便用于旅游地產(chǎn)的開發(fā)之中。解決的關(guān)鍵問題及創(chuàng)新點(diǎn)營地旅游、露營、汽車營地人員配置姓名員工ID號公司咨詢師體系職級積分分配（%）楊帥AA43706Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都

2、不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。Code of this report | 3汽車營地概念是指在原有的生態(tài)基礎(chǔ)上人為的進(jìn)行過相關(guān)設(shè)施的建設(shè)與管理，從而為營地旅游發(fā)展提供吸引物、環(huán)境依托、內(nèi)容載體，進(jìn)而滿足游客以露營體驗(yàn)為主，休閑、娛樂、體育、觀光、養(yǎng)生、科普、餐飲等多種功能為輔的新興旅游體驗(yàn)。汽車營地概念旅游營地的一般特征安全有保障：設(shè)施及人員對于游客財(cái)產(chǎn)和健康安全的保障體驗(yàn)更豐富：增加更多功能的體驗(yàn)，滿足多種游客除露營外的其他需求景觀最優(yōu)性：一般選擇景觀相對比較好的區(qū)域進(jìn)行開發(fā)建設(shè)配套服務(wù)更完善：為游客提供汽車維修、醫(yī)療、餐飲等服務(wù)，解除游客后顧之憂交通更便利：暢通的道路可節(jié)省游客駕駛時(shí)間，更因

3、為擴(kuò)展更多年齡客群Code of this report | 4汽車營地分類小木船汽車營地分類Code of this report | 5汽車營地的發(fā)展歷程汽車營地發(fā)展歷程20世紀(jì)露營地于1860年起源于美國，為組織青少年開展自然環(huán)境中的理想教育而發(fā)起的野外露營活動(dòng)。19世紀(jì)美國汽車工業(yè)快速發(fā)展，因汽車快捷、靈便、載重大，人們逐漸將其用到露營中，駕車露營的歷史隨之展開。當(dāng)代露營如今已經(jīng)變成人們生活中的一部分，更是一種國際化的主流休閑方式。Code of this report | 6全球視野下的中國汽車營地差距汽車營地市場現(xiàn)狀我國汽車營地發(fā)展空間巨大：從世界汽車營地的發(fā)展格局看，歐美地區(qū)是發(fā)

4、展最為成熟的地區(qū)，亞太地區(qū)的澳大利亞和日本發(fā)展較好，與之相比，中國汽車露營協(xié)會(huì)2003年成立，中國國內(nèi)的汽車營地旅游處于剛剛起步階段，發(fā)展?jié)摿驮鲩L空間也極大。Code of this report | 7汽車營地開發(fā)特點(diǎn)中國汽車營地旅游的發(fā)展條件核心條件（需求動(dòng)力，影響營地市場區(qū)域的選擇）l有閑 合適的旅游發(fā)展階段：汽車營地是休閑度假時(shí)代的旅游產(chǎn)品，中國的旅游發(fā)展正經(jīng)歷觀光向休閑度假的轉(zhuǎn)型，尤其三大經(jīng)濟(jì)圈，對新型休閑度假產(chǎn)品的呼喚強(qiáng)烈。l有車 自駕出游的旅游習(xí)慣：汽車營地的重要前提是有足夠的房車或汽車自駕旅游，中國的私家車保有量已躍居世界第二，自駕游已成為近年重要的旅游發(fā)展趨勢，尤其在經(jīng)濟(jì)發(fā)

5、達(dá)區(qū)域。但房車保有量還很低，中國的汽車營地旅游將經(jīng)歷私家車營地逐漸向房車營地轉(zhuǎn)變的過程。Code of this report | 8汽車營地開發(fā)特點(diǎn)基礎(chǔ)條件（建設(shè)動(dòng)力，影響營地建設(shè)區(qū)域的選擇）l有路 便捷的高速公路網(wǎng)絡(luò)：我國近年高速公路網(wǎng)絡(luò)建設(shè)快速發(fā)展，高速公路里程全球第二。l有風(fēng)景 適合汽車出游的旅游區(qū)集群：中國的旅游資源豐度和能級在全球首屈一指；但高品質(zhì)的旅游區(qū)集群、旅游目的地還有較大提升發(fā)展空間。發(fā)展瓶頸l缺營地：缺乏成熟的營地建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、缺乏成熟的營地運(yùn)營模式、缺乏成熟的營地管理經(jīng)驗(yàn)、缺乏成熟的房車產(chǎn)業(yè)支持。Code of this report | 9中國汽車營地的現(xiàn)狀格局現(xiàn)狀格局中

6、國汽車營地目前主要分布區(qū)在三大經(jīng)濟(jì)圈（經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域）和海南（典型度假區(qū)域）北京廣東海南江蘇山東上海汽車營地?cái)?shù)量181615988私家車保有量（萬輛）407.5531.8166.4657.3531.2141.3區(qū)域省份數(shù)量環(huán)渤海北京18山東8河北3內(nèi)蒙古2遼寧1長三角江蘇9上海7浙江3珠三角廣東16海南15福建1西南重慶1四川1西北陜西7甘肅2Code of this report | 10國家規(guī)劃 三圈兩線中國汽車露營協(xié)會(huì)提出“三圈兩線”營地建設(shè)規(guī)劃，即圍繞首都經(jīng)濟(jì)圈、長三角經(jīng)濟(jì)圈和珠三角經(jīng)濟(jì)圈構(gòu)成的東南沿海線和絲綢之路線建成50100個(gè)國際標(biāo)準(zhǔn)營地，使房車露營地網(wǎng)絡(luò)遍布全國主要旅游資源地。未

7、來格局三圈：首都、長三角、珠三角經(jīng)濟(jì)圈；兩線：東部沿海線（大連-北京-上海-溫州-廣州-深圳） 絲綢之路線（連云港-開封-西安-寶雞-天水-青海湖-嘉峪關(guān)-敦煌-羅布泊-博斯騰湖-天池-喀納斯湖-口岸）Code of this report | 11各地態(tài)勢 規(guī)劃預(yù)熱：2007年后，全國各地紛紛開始編制汽車營地規(guī)劃，2020年前將會(huì)掀起一輪汽車營地建設(shè)熱潮。 市場啟動(dòng)：預(yù)計(jì)在未來不到10年的時(shí)間里，國內(nèi)有望形成100億元以上的房車消費(fèi)市場；預(yù)計(jì)2020年，長三角房車旅游的客源規(guī)?？蛇_(dá)到300萬-550萬人。未來格局Code of this report | 12投資利潤開發(fā)流程與要素旅游營地項(xiàng)

8、目開發(fā)的一般流程汽車營地項(xiàng)目開發(fā)核心六要素營地開發(fā)關(guān)聯(lián)行業(yè)及部門l 游行政事業(yè)l 景區(qū)事業(yè)l 農(nóng)業(yè)l 林業(yè)l 水利l 畜牧業(yè)l 建筑業(yè)l 建材業(yè)l 交通運(yùn)輸業(yè)l 市政工程l 木屋l 房車l 戶外裝備業(yè)l 旅游開發(fā)企業(yè)l 運(yùn)營管理企業(yè)l 相關(guān)服務(wù)業(yè)Code of this report | 13汽車營地運(yùn)營管理：必要門票消費(fèi)+出租、出售和多元化的附加值營運(yùn)方式方式特點(diǎn)描述出租營地營位收租汽車營地首要任務(wù)是提供給旅游者營位，包括露營營位、房車營位和自駕車營位。對于營位的出租，相當(dāng)于景區(qū)門票的收取，是實(shí)現(xiàn)營地運(yùn)營和旅游者進(jìn)入的基本條件。出租空閑場地收租營地一般位于野外，擁有大面積空閑之地，在開展?fàn)I地

9、活動(dòng)之余，可將場地出租用于會(huì)展業(yè)務(wù)，收取租金并招徠游客來此消費(fèi)。開發(fā)旅游度假項(xiàng)目附加值汽車營地在發(fā)展過程中，應(yīng)同時(shí)注意旅游度假項(xiàng)目的開發(fā)。汽車營地與主題公園類似，都具有聚攬人氣的作用，能夠提高該地區(qū)故可對知名度，從而帶動(dòng)原本低廉的度假項(xiàng)目的增值。車輛的出租及出售出售汽車營地是出售車輛最好的平臺，故可將汽車營地發(fā)展為車輛分銷商，收取房車等買賣的中間差價(jià)。但是，有能力購買房車的家庭畢竟是少數(shù)，更為廣闊的房車交易市場是通過租賃房車形式實(shí)現(xiàn)的。開發(fā)收費(fèi)性的休閑、娛樂項(xiàng)目附加值為吸引房車旅游者來汽車營地，營地的環(huán)境良好、風(fēng)景優(yōu)美之外，必須有大量的游樂項(xiàng)目豐富營地活動(dòng)。運(yùn)營管理Code of this r

10、eport | 14 汽車營地選址l 可達(dá)性：宜選擇高速公路出入口、國道、省道等主要道路沿線周邊，距地級以上城市車程宜不超過2小時(shí)；l 場地空間：有足夠的場地，能安排一定數(shù)量的停車位，面積一般在3000平米以上；l 周邊旅游資源：有可供游客開展休閑活動(dòng)的環(huán)境吸引物；l 社會(huì)環(huán)境：包括需求、土地規(guī)劃和水電等基礎(chǔ)設(shè)施；l 自然資源：宜選擇在具備植被、河流、湖泊或海岸，日照充沛的地方。汽車營地選址 露營地規(guī)模具體測算方法：l 非旅居車（自駕車）、自行式旅居車營位最小占地面積80。l 半拖掛式和全拖掛式旅居車營位最小占地面積80100。l 房車營地規(guī)模測算可參考汽車營地計(jì)算公式：所需面積=停車數(shù)量(8

11、0120)1輛車所需的場地面積2(保持自然環(huán)境和開放空間的系數(shù))2(場內(nèi)道路管理中心衛(wèi)生設(shè)施等系數(shù))。由此公式得到的是在平地和道路平直的情況下發(fā)揮最大布局效率的標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)。Code of this report | 15區(qū)域汽車營地發(fā)展與布局模式 市場驅(qū)動(dòng)型發(fā)散布局市場驅(qū)動(dòng)的旅游營地依托城市客群市場，圍繞環(huán)城游憩帶做發(fā)散布局。發(fā)展與布局模式 資源驅(qū)動(dòng)型點(diǎn)環(huán)狀布局資源驅(qū)動(dòng)的旅游營地依托景區(qū)景點(diǎn)、風(fēng)景區(qū)、旅游度假區(qū)等旅游資源，在其中點(diǎn)狀布局，規(guī)模較大需要多個(gè)營地時(shí)可結(jié)合內(nèi)部環(huán)線做環(huán)狀布局。 交通驅(qū)動(dòng)型線狀布局交通驅(qū)動(dòng)的旅游營地依托主要交通干線、旅游熱點(diǎn)線路等，結(jié)合其重要節(jié)點(diǎn)、集散樞紐以及疲勞生理期等

12、因素做線狀布局。Code of this report | 16汽車營地根據(jù)其類型、自身特色及目標(biāo)客源市場的消費(fèi)特征設(shè)置有不同的功能區(qū)，一般而言，都設(shè)有綜合服務(wù)區(qū)、宿營區(qū)、休閑娛樂區(qū)等。除以上三大功能分區(qū)外，營地還會(huì)根據(jù)自身資源市場需要等對功能區(qū)進(jìn)行延伸或完善，增設(shè)度假、旅游地產(chǎn)等功能分區(qū)，提供分時(shí)度假等服務(wù)。汽車營地功能分區(qū)Code of this report | 17汽車營地空間模式汽車營地規(guī)劃受道路交通、地形地貌、植被、光照、通風(fēng)等自然環(huán)境影響，尤其是露營區(qū)對場地的地形、坡度、排水等要求較高，另外汽車營地的規(guī)劃設(shè)計(jì)必須滿足汽車順暢通行的基本功能，規(guī)劃時(shí)都應(yīng)結(jié)合地形地貌、自然資源等特征分

13、區(qū)布置。汽車營地總體規(guī)劃按空間布局一般分為以下三種模式：均勻發(fā)展型、輻射型、主軸線型。汽車營地空間布局模式優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)適宜建設(shè)條件均勻發(fā)展型充分利用土地、易于管理、成本低，容易組織交通，道路通常都相互平行，易于識別方向。露營區(qū)的景觀通常比較單一、乏味，缺少變化和情趣。l 場地本身比較平整、形狀也較規(guī)整，像廣闊的平原、低緩的丘陵、海濱沙漠、遼闊的草原等。l 適用于一些用地比較緊張的旅游景區(qū)，充分發(fā)揮其布局緊湊，節(jié)約土地的優(yōu)勢。輻射型將分散又相對集中的零散地塊有機(jī)結(jié)合起來，根據(jù)地塊的自然條件靈活選擇場地用途。露營區(qū)獨(dú)立、景觀各異，還可結(jié)合環(huán)境在露營區(qū)內(nèi)增加娛樂活動(dòng)場/l 景區(qū)內(nèi)可利用空間成輻射型分布，

14、如一些森林、河流沖擊沿岸等。l 臺地為主要地形的地區(qū)所形成的可用場地形成不連續(xù)的成片狀分布，片狀土地之間距離和高程相差不大。l 丘陵地帶可以用來露營區(qū)的輻射狀空間布局的緩坡地帶l 具有相對復(fù)雜地形的景區(qū)l 景區(qū)內(nèi)有分散的資源需要保護(hù)l 對營區(qū)的露營環(huán)境要求較高，景觀具有變化和特色的景區(qū)主軸線型各個(gè)露營區(qū)幾乎都很獨(dú)立，可結(jié)合所處環(huán)境特點(diǎn)開發(fā)出完全不同的露營特色；可選擇性強(qiáng)，易于周邊生態(tài)環(huán)境的營建布局非常分散，較難管理，服務(wù)設(shè)施布局也較為困難，對于一些必要設(shè)施，每個(gè)露營區(qū)都需布置，成本較高。l 適合在風(fēng)景游覽路線較長的大型風(fēng)景旅游區(qū)或景點(diǎn)比較分散的山地環(huán)境中建設(shè)。Code of this repo

15、rt | 18汽車營地空間模式均勻發(fā)展型營地特點(diǎn)：l 管理中心一般布置在場地的中間或入口處，方便對整個(gè)營區(qū)的管理。l 設(shè)置中心位置的功能包括：服務(wù)中心、綜合服務(wù)區(qū)、汽車維修服務(wù)部等。l 露營區(qū)為游客提供露營休息的場所，通常較規(guī)整的分布在服務(wù)區(qū)周圍。l 娛樂活動(dòng)區(qū)布置在露營地一側(cè)或周圍，主要的娛樂活動(dòng)和露營區(qū)相對獨(dú)立。Code of this report | 19汽車營地空間模式輻射型營地特點(diǎn)：l 該布局模式汽車營地的管理中心和服務(wù)設(shè)施中心都建在整塊場地的中心或是各塊地的連接處，以方便對整個(gè)營地各個(gè)區(qū)進(jìn)行管理和提供服務(wù)。l 各個(gè)露營區(qū)根據(jù)場地的地形和環(huán)境特點(diǎn)，不規(guī)則的分散布置于管理區(qū)和服務(wù)區(qū)周

16、圍。Code of this report | 20汽車營地空間模式主軸線型營地特點(diǎn)：l 有一條主道路，各個(gè)露營區(qū)或活動(dòng)娛樂區(qū)都分散布置于主道路兩側(cè)。Code of this report | 21案例北京-港中旅南山房車小鎮(zhèn)（中國首個(gè)國際標(biāo)準(zhǔn)房車營地）產(chǎn)品設(shè)施主要由綜合服務(wù)會(huì)所、房車營位區(qū)、帳篷露營區(qū)、休閑娛樂區(qū)、房車酒店、房車及露營用品展示區(qū)、后勤設(shè)施等幾部分組成，規(guī)劃車位300個(gè)，配套設(shè)施建筑面積9600平方米。小鎮(zhèn)從規(guī)劃選址、功能布局、設(shè)施配置、運(yùn)營管理都完全按照國際標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)了零排放，零污染。一期已建成由100個(gè)房車營位構(gòu)成的房車、自駕車營位區(qū)、帳篷露營區(qū)、休閑娛樂區(qū)、ATV越野區(qū)、山野采摘區(qū)、垂釣區(qū)等多個(gè)戶外活動(dòng)體驗(yàn)區(qū)。小鎮(zhèn)最新引進(jìn)多款美國原裝進(jìn)口拖掛式房車，可供出售及房車住宿體驗(yàn)。房車小鎮(zhèn)試營業(yè)時(shí)間2011年08月01日，客房總數(shù)10間（套）。l 位置：密云縣河南寨鎮(zhèn)河?xùn)|路88號，臨近南山滑雪場l 開業(yè)時(shí)間：2011年l 占地面積：總規(guī)劃面積2858畝，一期470畝l 星級：五星級l 特色：專注美式拖掛式房車產(chǎn)品，主打房車小鎮(zhèn)品牌Code of this report | 22案例蘇州太湖一號房車露營公園l 位置：l 位于江蘇省蘇州市高新區(qū)西部生態(tài)城太湖大堤鎮(zhèn)米泗山l 開業(yè)時(shí)間：2013年9月30日l