個(gè)人房屋交易(買(mǎi)賣(mài))行為涉稅問(wèn)題分析

1、2022-5-201歡迎您到古都開(kāi)封學(xué)習(xí)考察歡迎您到古都開(kāi)封學(xué)習(xí)考察2022-5-202個(gè)人房屋交易（買(mǎi)賣(mài)）行為個(gè)人房屋交易（買(mǎi)賣(mài)）行為涉稅問(wèn)題分析涉稅問(wèn)題分析開(kāi)封市地稅稽查局開(kāi)封市地稅稽查局 孫利民孫利民TELEL-mailE-mail：2022-5-203導(dǎo)導(dǎo) 讀：讀：v 近年來(lái)，為了引導(dǎo)居民住房合理消費(fèi)，抑制投機(jī)性購(gòu)房，近年來(lái)，為了引導(dǎo)居民住房合理消費(fèi)，抑制投機(jī)性購(gòu)房，國(guó)家出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，就稅收方面而言，包括土國(guó)家出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，就稅收方面而言，包括土地增值稅實(shí)行核定征收方式審批門(mén)檻的提高，需要經(jīng)省級(jí)稅務(wù)地增

2、值稅實(shí)行核定征收方式審批門(mén)檻的提高，需要經(jīng)省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)；細(xì)化房地產(chǎn)性質(zhì)并多次調(diào)整土地增值稅的預(yù)征率機(jī)關(guān)核準(zhǔn)；細(xì)化房地產(chǎn)性質(zhì)并多次調(diào)整土地增值稅的預(yù)征率（如河南省自（如河南省自20102010年年5 5月月1 1日起，實(shí)行的預(yù)征率為：日起，實(shí)行的預(yù)征率為：1 1、普通標(biāo)、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅準(zhǔn)住宅1.5%1.5%；2 2、除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅、除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅3.5%3.5%；3 3、除、除上述上述1 1、2 2項(xiàng)以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目4.5%4.5%；4 4、經(jīng)濟(jì)適用房、經(jīng)濟(jì)適用房0.5%0.5%）；以及對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房交易環(huán)節(jié)優(yōu)惠政策的幾經(jīng)調(diào)整等。）；以及對(duì)

3、個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房交易環(huán)節(jié)優(yōu)惠政策的幾經(jīng)調(diào)整等。尤其是尤其是20132013年年2 2月月2020日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議又出臺(tái)了調(diào)控樓市的日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議又出臺(tái)了調(diào)控樓市的新新“國(guó)五條國(guó)五條”，要求各地限期出臺(tái)，要求各地限期出臺(tái)細(xì)則細(xì)則，再次升級(jí)了房地，再次升級(jí)了房地產(chǎn)調(diào)控措施，并特別強(qiáng)調(diào)要充分發(fā)揮稅收政策等經(jīng)濟(jì)杠桿的調(diào)產(chǎn)調(diào)控措施，并特別強(qiáng)調(diào)要充分發(fā)揮稅收政策等經(jīng)濟(jì)杠桿的調(diào)節(jié)作用，對(duì)出售自有住房能核實(shí)房屋原值的，要依法嚴(yán)格按節(jié)作用，對(duì)出售自有住房能核實(shí)房屋原值的，要依法嚴(yán)格按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”20%20%的比例稅率計(jì)征個(gè)人所得稅等。為了能的比例稅率計(jì)征個(gè)人所得稅等。為了能夠在夠在細(xì)則細(xì)則未出

4、臺(tái)之前搭上最后一班車(chē)，人們不惜排成長(zhǎng)龍、未出臺(tái)之前搭上最后一班車(chē)，人們不惜排成長(zhǎng)龍、吃住在交易場(chǎng)所附近，造成全國(guó)上下一時(shí)間二手房交易市場(chǎng)十吃住在交易場(chǎng)所附近，造成全國(guó)上下一時(shí)間二手房交易市場(chǎng)十分火爆，甚至發(fā)生公職人員因公殉職的情況。分火爆，甚至發(fā)生公職人員因公殉職的情況。v 那么我們?cè)谵k理房屋權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移過(guò)程中，到底需要繳那么我們?cè)谵k理房屋權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移過(guò)程中，到底需要繳納哪些稅收？在什么情況下可以享受稅收優(yōu)惠呢？等等。針對(duì)納哪些稅收？在什么情況下可以享受稅收優(yōu)惠呢？等等。針對(duì)在交易過(guò)程中遇到的這些問(wèn)題，下面我們就一起來(lái)共同學(xué)習(xí)探在交易過(guò)程中遇到的這些問(wèn)題，下面我們就一起來(lái)共同學(xué)習(xí)探討一下這

5、些有關(guān)的稅收問(wèn)題吧。討一下這些有關(guān)的稅收問(wèn)題吧。2022-5-204基本內(nèi)容結(jié)構(gòu)基本內(nèi)容結(jié)構(gòu)v第一章第一章 營(yíng)業(yè)稅金及附加涉稅問(wèn)題營(yíng)業(yè)稅金及附加涉稅問(wèn)題-“-“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅 v第二章第二章 契稅涉稅問(wèn)題契稅涉稅問(wèn)題-房屋買(mǎi)賣(mài)房屋買(mǎi)賣(mài) 房屋贈(zèng)與房屋贈(zèng)與 房屋交換房屋交換 v第三章第三章 土地增值稅涉稅問(wèn)題土地增值稅涉稅問(wèn)題-房屋買(mǎi)賣(mài)房屋買(mǎi)賣(mài) 房屋繼承房屋繼承 房屋贈(zèng)與房屋贈(zèng)與 房屋交換房屋交換 v第四章第四章 印花稅涉稅問(wèn)題印花稅涉稅問(wèn)題“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)”稅目稅目 印花稅印花稅v第五章第五章 個(gè)人所得稅涉稅問(wèn)題個(gè)人所得稅涉稅問(wèn)題“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”個(gè)人所得

6、稅個(gè)人所得稅2022-5-205第一章第一章 營(yíng)業(yè)稅金及附加涉稅問(wèn)題營(yíng)業(yè)稅金及附加涉稅問(wèn)題v一、納稅人的一般規(guī)定：一、納稅人的一般規(guī)定：中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例稅暫行條例（20092009年年1 1月月1 1日起施行）第一條日起施行）第一條“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的單位和的單位和個(gè)人，個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅為營(yíng)業(yè)稅的納稅人。的納稅人?！眝二、二、中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例第二條第二條第一款第一款 “ “營(yíng)業(yè)稅稅目、稅率，依照營(yíng)業(yè)稅稅目、稅率，依照營(yíng)業(yè)稅暫

7、營(yíng)業(yè)稅暫行條例行條例所附的所附的營(yíng)業(yè)稅稅目稅率表營(yíng)業(yè)稅稅目稅率表執(zhí)行。執(zhí)行?！眝三、個(gè)人之間進(jìn)行房屋交易（轉(zhuǎn)讓或者買(mǎi)賣(mài)），三、個(gè)人之間進(jìn)行房屋交易（轉(zhuǎn)讓或者買(mǎi)賣(mài)），其實(shí)質(zhì)是進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移的行為，其實(shí)質(zhì)是進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移的行為，屬于屬于營(yíng)業(yè)稅暫行條例營(yíng)業(yè)稅暫行條例規(guī)定的規(guī)定的“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目，適用稅目，適用5%5%比例稅率。比例稅率。2022-5-206第一章第一章 營(yíng)業(yè)稅金及附加涉稅問(wèn)題營(yíng)業(yè)稅金及附加涉稅問(wèn)題 一、普通住宅的界定標(biāo)準(zhǔn)：一、普通住宅的界定標(biāo)準(zhǔn)： 個(gè)人之間買(mǎi)賣(mài)住房，進(jìn)行住房產(chǎn)權(quán)變更、個(gè)人之間買(mǎi)賣(mài)住房，進(jìn)行住房產(chǎn)權(quán)變更、轉(zhuǎn)移、登記，在如何確定計(jì)稅依據(jù)

8、計(jì)征營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)移、登記，在如何確定計(jì)稅依據(jù)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅金及附加時(shí)，稅收政策要求將住房區(qū)分為金及附加時(shí)，稅收政策要求將住房區(qū)分為普通普通住房和非普通住房，住房和非普通住房，因?yàn)榘凑宅F(xiàn)行稅收政策，因?yàn)榘凑宅F(xiàn)行稅收政策，普通住房交易（買(mǎi)賣(mài)）時(shí)，可以享受一定的稅普通住房交易（買(mǎi)賣(mài)）時(shí)，可以享受一定的稅收優(yōu)惠，因此我們有必要首先先明確一下普通收優(yōu)惠，因此我們有必要首先先明確一下普通住房的界定標(biāo)準(zhǔn)。住房的界定標(biāo)準(zhǔn)。 國(guó)務(wù)院辦公廳規(guī)定享受優(yōu)惠政策的住房原國(guó)務(wù)院辦公廳規(guī)定享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)則上應(yīng)同時(shí)同時(shí)滿(mǎn)足以下三個(gè)條件（也就是稅法上滿(mǎn)足以下三個(gè)條件（也就是稅法上對(duì)普通住房的界定標(biāo)準(zhǔn)）：對(duì)普通住房的界定標(biāo)準(zhǔn)

9、）：住宅小區(qū)建筑容住宅小區(qū)建筑容積率在積率在1.01.0以上；以上；單套建筑面積在單套建筑面積在120120平方米平方米以下；以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格平均交易價(jià)格1.21.2倍以下。倍以下。 （轉(zhuǎn)下頁(yè)）（轉(zhuǎn)下頁(yè)） 2022-5-207第一章第一章 營(yíng)業(yè)稅金及附加涉稅問(wèn)題營(yíng)業(yè)稅金及附加涉稅問(wèn)題（承上頁(yè)）（承上頁(yè)） 各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，

10、但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20%20%。因此，不同地區(qū)普通住房與非普通住房各地都有自己的標(biāo)準(zhǔn)，因此，不同地區(qū)普通住房與非普通住房各地都有自己的標(biāo)準(zhǔn)，納稅人應(yīng)按照本地的具體標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行納稅人應(yīng)按照本地的具體標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 -（國(guó)辦發(fā)（國(guó)辦發(fā)200526200526號(hào)）號(hào)）國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知 ！一個(gè)需要關(guān)注的細(xì)節(jié)：一個(gè)需要關(guān)注的細(xì)節(jié)： 享受稅收優(yōu)惠政策普通住房的面積標(biāo)準(zhǔn)是指地方政府按享受稅收優(yōu)惠政策普通住房的面積標(biāo)準(zhǔn)是指地方政府按國(guó)辦發(fā)國(guó)辦發(fā)200520052

11、626號(hào)號(hào)文件規(guī)定確定并公布的文件規(guī)定確定并公布的“普通住房建筑普通住房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)面積標(biāo)準(zhǔn)”。對(duì)于以套內(nèi)面積進(jìn)行計(jì)量的，應(yīng)換算成建筑面對(duì)于以套內(nèi)面積進(jìn)行計(jì)量的，應(yīng)換算成建筑面積積 (即：建筑面積即：建筑面積=套內(nèi)面積套內(nèi)面積系數(shù)系數(shù)) ，判斷該房屋是否符合，判斷該房屋是否符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)。普通住房標(biāo)準(zhǔn)。 -國(guó)稅發(fā)國(guó)稅發(fā)20051722005172號(hào)號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問(wèn)題的通知執(zhí)行中幾個(gè)具體問(wèn)題的通知第六條第六條2022-5-208第一章第一章 營(yíng)業(yè)稅金及附加涉稅問(wèn)題營(yíng)業(yè)稅金及附加涉稅問(wèn)題v二、政策依據(jù)二、政策依據(jù)： 近年來(lái)，國(guó)家本著運(yùn)

12、用稅收手段調(diào)控房?jī)r(jià)、抑制投機(jī)近年來(lái)，國(guó)家本著運(yùn)用稅收手段調(diào)控房?jī)r(jià)、抑制投機(jī)性購(gòu)房的目的，幾經(jīng)調(diào)整了個(gè)人住房交易（銷(xiāo)售）環(huán)節(jié)營(yíng)性購(gòu)房的目的，幾經(jīng)調(diào)整了個(gè)人住房交易（銷(xiāo)售）環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅的征免政策：業(yè)稅的征免政策： 1 1、自、自20102010年年1 1月月1 1日起，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足日起，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5 5年的年的非普通非普通住房住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5 5年年（含（含5 5年）的年）的非普通住房非普通住房或者不足或者不足5 5年的年的普通住房普通住房對(duì)外銷(xiāo)售對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)的，按照其銷(xiāo)售收

13、入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5 5年（含年（含5 5年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅的，免征營(yíng)業(yè)稅。 -（財(cái)稅（財(cái)稅20091572009157號(hào)）號(hào)）財(cái)政部財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局國(guó)家稅務(wù)總局 的通知的通知 即即 “非普通住房非普通住房”5 5年年 全額全額征收營(yíng)業(yè)稅征收營(yíng)業(yè)稅； 5 5年年 差額差額征收營(yíng)業(yè)稅征收營(yíng)業(yè)稅。 “普通住房普通住房”5 5年年 差額差額征收營(yíng)業(yè)稅征收營(yíng)業(yè)稅； 5 5年年 免征免征營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)業(yè)稅。（轉(zhuǎn)下頁(yè)）（轉(zhuǎn)下頁(yè)） 2022-5-209第一章第一章 營(yíng)業(yè)稅金及附加涉稅問(wèn)題營(yíng)業(yè)稅金及附加涉稅問(wèn)題（承

14、上頁(yè)）（承上頁(yè)） 2 2、自、自20112011年年1 1月月2828日起，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足日起，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5 5年的年的住房住房對(duì)外銷(xiāo)售的，對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)過(guò)5 5年（含年（含5 5年）的年）的非普通住房非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5 5年（含年（含5 5年）的年）的普通住房普通住房對(duì)外銷(xiāo)售對(duì)外銷(xiāo)售的，的，免征營(yíng)業(yè)稅。免征營(yíng)業(yè)稅。 -（財(cái)稅（財(cái)稅201112201112號(hào)）號(hào)）財(cái)政部財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總

15、局國(guó)家稅務(wù)總局 的通知的通知 即：即： “住房住房” 5 5年年 全額全額征收營(yíng)業(yè)稅。征收營(yíng)業(yè)稅。 “ “非普通住房非普通住房” ” 5 5年年 差額差額征收營(yíng)業(yè)稅征收營(yíng)業(yè)稅； “普通住房普通住房” ” 5 5年年 免征免征營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)業(yè)稅。 （轉(zhuǎn)下頁(yè)）（轉(zhuǎn)下頁(yè)） 2022-5-2010第一章第一章 營(yíng)業(yè)稅金及附加涉稅問(wèn)題營(yíng)業(yè)稅金及附加涉稅問(wèn)題（承上頁(yè)）（承上頁(yè)） 3 3、上述兩政策顯著變化、上述兩政策顯著變化： （1 1）新政策（財(cái)稅）新政策（財(cái)稅201112201112號(hào)）自號(hào)）自20112011年年1 1月月2828日對(duì)于個(gè)日對(duì)于個(gè)人出售購(gòu)買(mǎi)不足人出售購(gòu)買(mǎi)不足5 5年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，實(shí)行

16、全額征收營(yíng)業(yè)稅，年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，實(shí)行全額征收營(yíng)業(yè)稅，不再按照不再按照20102010年年1 1月月1 1日起執(zhí)行的舊政策（財(cái)稅日起執(zhí)行的舊政策（財(cái)稅20091572009157號(hào)）號(hào)）區(qū)分普通住房和非普通住房實(shí)行不同的征收標(biāo)準(zhǔn)。區(qū)分普通住房和非普通住房實(shí)行不同的征收標(biāo)準(zhǔn)。 （2 2）新政策）新政策僅保留僅保留對(duì)于個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)對(duì)于個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5 5年（含年（含5 5年）的年）的非非普通住房普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，實(shí)行差額征收營(yíng)業(yè)稅，將對(duì)外銷(xiāo)售的，實(shí)行差額征收營(yíng)業(yè)稅，將20102010年年1 1月月1 1日日起執(zhí)行個(gè)人出售購(gòu)買(mǎi)不足起執(zhí)行個(gè)人出售購(gòu)買(mǎi)不足5 5年的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，也一并年的普

17、通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，也一并實(shí)行全額征收營(yíng)業(yè)稅的范圍。實(shí)行全額征收營(yíng)業(yè)稅的范圍。 通過(guò)比較，可以看到按財(cái)稅通過(guò)比較，可以看到按財(cái)稅201112201112號(hào)執(zhí)行的稅收政策明號(hào)執(zhí)行的稅收政策明顯地加強(qiáng)了對(duì)顯地加強(qiáng)了對(duì)“普通住宅普通住宅”的調(diào)控力度，發(fā)揮了稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控力度，發(fā)揮了稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的杠桿作用。的杠桿作用。 （轉(zhuǎn)下頁(yè)）（轉(zhuǎn)下頁(yè)）2022-5-2011第一章第一章 營(yíng)業(yè)稅金及附加涉稅問(wèn)題營(yíng)業(yè)稅金及附加涉稅問(wèn)題（承上頁(yè)）（承上頁(yè)） 4 4、購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)間的確認(rèn)：、購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)間的確認(rèn)： 、國(guó)稅發(fā)國(guó)稅發(fā)200589200589號(hào)號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局國(guó)家稅務(wù)總局 財(cái)政部財(cái)政部 建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理

18、的通知建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知 第三條第第三條第四款規(guī)定四款規(guī)定“個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房以取得的個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證房屋產(chǎn)權(quán)證或或契稅契稅完稅證明完稅證明上注明的時(shí)間作為其購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間上注明的時(shí)間作為其購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間”，之，之后，國(guó)稅發(fā)后，國(guó)稅發(fā)20051722005172號(hào)號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問(wèn)題的通知稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問(wèn)題的通知 又對(duì)上述國(guó)又對(duì)上述國(guó)稅發(fā)稅發(fā)200589200589號(hào)規(guī)定的購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間認(rèn)定問(wèn)題進(jìn)行號(hào)規(guī)定的購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間認(rèn)定問(wèn)題進(jìn)行了進(jìn)一步的明確，將了進(jìn)一步的明確，將“契稅完稅證明上注明的時(shí)間契稅完稅證明上注明

19、的時(shí)間”明確為明確為“契稅完稅證明上注明的契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期填發(fā)日期”。 （轉(zhuǎn)下頁(yè)）（轉(zhuǎn)下頁(yè)）2022-5-2012第一章第一章 營(yíng)業(yè)稅金及附加涉稅問(wèn)題營(yíng)業(yè)稅金及附加涉稅問(wèn)題（承上頁(yè)）（承上頁(yè)） 確認(rèn)購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)間確認(rèn)購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)間“孰先孰先”原則原則 國(guó)稅發(fā)國(guó)稅發(fā)20051722005172號(hào)第四條號(hào)第四條“納稅人申報(bào)時(shí)，納稅人申報(bào)時(shí)，同時(shí)出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明同時(shí)出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時(shí)間不一致的，按照的時(shí)間不一致的，按照“孰先孰先”的原則確定購(gòu)買(mǎi)房的原則確定購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間。即房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間早于契稅完屋的時(shí)間。即房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間早于

20、契稅完稅證明上注明的時(shí)間的，以房屋產(chǎn)權(quán)證注明的時(shí)間稅證明上注明的時(shí)間的，以房屋產(chǎn)權(quán)證注明的時(shí)間為購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間；契稅完稅證明上注明的時(shí)間早為購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間；契稅完稅證明上注明的時(shí)間早于房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間的，以契稅完稅證明上于房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間的，以契稅完稅證明上注明的時(shí)間為購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間。注明的時(shí)間為購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間?！币虼?，因此，確認(rèn)購(gòu)買(mǎi)確認(rèn)購(gòu)買(mǎi)房屋房屋年限的確定就是上述時(shí)點(diǎn)至出售日的時(shí)間間隔，年限的確定就是上述時(shí)點(diǎn)至出售日的時(shí)間間隔，而非房屋年齡。而非房屋年齡。 （轉(zhuǎn)下頁(yè)）（轉(zhuǎn)下頁(yè)）2022-5-2013第一章第一章 營(yíng)業(yè)稅金及附加涉稅問(wèn)題營(yíng)業(yè)稅金及附加涉稅問(wèn)題（承上頁(yè)）（承上頁(yè)）v

21、 5 5、需要明確的一個(gè)問(wèn)題：、需要明確的一個(gè)問(wèn)題：v 單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓其單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。 單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓抵債抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)、土所得的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。 -財(cái)稅財(cái)稅200316200316號(hào)號(hào)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于財(cái)政部

22、、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知 這里需要明確的一個(gè)問(wèn)題就是：上述政策不適這里需要明確的一個(gè)問(wèn)題就是：上述政策不適用個(gè)人之間用個(gè)人之間住房住房交易（買(mǎi)賣(mài)）行為。交易（買(mǎi)賣(mài)）行為。2022-5-2014城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加適用稅（費(fèi)）率問(wèn)題適用稅（費(fèi)）率問(wèn)題v 我們知道，個(gè)人在房屋交易（買(mǎi)賣(mài)）繳納營(yíng)業(yè)稅我們知道，個(gè)人在房屋交易（買(mǎi)賣(mài)）繳納營(yíng)業(yè)稅的同時(shí)，還需以實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)繳的同時(shí)，還需以實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)繳納城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加，那么，稅納城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加，那么，

23、稅（費(fèi)）率如何確定呢？（費(fèi)）率如何確定呢？v1 1、城建稅稅率應(yīng)當(dāng)按、城建稅稅率應(yīng)當(dāng)按房屋所在地房屋所在地進(jìn)行確定（稅（費(fèi)）進(jìn)行確定（稅（費(fèi)）率確定原則），房屋所在地在市區(qū)的稅率為率確定原則），房屋所在地在市區(qū)的稅率為7%7%；房屋；房屋所在地在縣城、建制鎮(zhèn)的稅率為所在地在縣城、建制鎮(zhèn)的稅率為5%5%；房屋所在地在工；房屋所在地在工礦區(qū)的稅率為礦區(qū)的稅率為1%1%。v2 2、教育費(fèi)附加征收率為、教育費(fèi)附加征收率為3%3%。v4 4、地方教育附加征收率為、地方教育附加征收率為2%2%。 2022-5-2015案例案例1 1v 某市王先生某市王先生20072007年年6 6月在市區(qū)一住宅小區(qū)購(gòu)買(mǎi)了

24、月在市區(qū)一住宅小區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套一套住房，住房，支付房屋價(jià)款支付房屋價(jià)款6060萬(wàn)元，該住宅小區(qū)建筑萬(wàn)元，該住宅小區(qū)建筑容容積率為積率為1.21.2、住房住房建筑面積建筑面積130130平方米、平方米、實(shí)際成交價(jià)格實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格平均交易價(jià)格1.21.2倍以下。倍以下。v 20122012年年3 3月王先生為了改善住房條件將該套住房月王先生為了改善住房條件將該套住房以以8080萬(wàn)元的價(jià)款賣(mài)給了張先生，試問(wèn)王先生應(yīng)繳納營(yíng)萬(wàn)元的價(jià)款賣(mài)給了張先生，試問(wèn)王先生應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加多少元？（該市按照國(guó)辦發(fā)業(yè)稅金及附加多少元？（該市按照國(guó)辦發(fā)2005262005

25、26號(hào)號(hào)的規(guī)定允許單套建筑面積向上浮動(dòng)的規(guī)定允許單套建筑面積向上浮動(dòng)20%20%的比例標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)的比例標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行）行）2022-5-2016案例案例1 1分析分析 1 1、王先生的這套住房屬于普通住房嗎？如果、王先生的這套住房屬于普通住房嗎？如果屬于普通住房，是否可以按照差額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅呢？屬于普通住房，是否可以按照差額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅呢？ 2 2、王先生自、王先生自20072007年年6 6月購(gòu)買(mǎi)該套住房至月購(gòu)買(mǎi)該套住房至20122012年年3 3月出售該套住房，月出售該套住房，前后不足前后不足5 5年時(shí)間。年時(shí)間。根據(jù)根據(jù)20112011年年1 1月月2828日起施行的（財(cái)稅日起施行的（財(cái)稅201112

26、201112號(hào)）號(hào)）關(guān)于調(diào)整個(gè)關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知的規(guī)定，計(jì)征王先的規(guī)定，計(jì)征王先生的這一住房轉(zhuǎn)讓行為，無(wú)需界定該套住房是普通生的這一住房轉(zhuǎn)讓行為，無(wú)需界定該套住房是普通住房還是非普通住房，營(yíng)業(yè)稅應(yīng)一律住房還是非普通住房，營(yíng)業(yè)稅應(yīng)一律全額全額計(jì)征。計(jì)征。2022-5-2017案例案例1 1計(jì)算過(guò)程計(jì)算過(guò)程v1 1、營(yíng)業(yè)稅：、營(yíng)業(yè)稅：8000008000005%=400005%=40000元；元；v2 2、城建稅：、城建稅：40000400007%=28007%=2800元；元；v3 3、教育費(fèi)附加：、教育費(fèi)附加：40000400003%=12003%=

27、1200元；元；v4 4、地方教育附加：、地方教育附加：40000400002%=8002%=800元；元；v5 5、合計(jì)應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅金及附加：、合計(jì)應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅金及附加： 40000+2800+1200+800=4480040000+2800+1200+800=44800元。元。2022-5-2018案例案例2 2v 在案例在案例1 1中，如果王先生的該套住房出售時(shí)間中，如果王先生的該套住房出售時(shí)間改為改為20122012年年8 8月，其他條件不作改動(dòng)，這樣是不是月，其他條件不作改動(dòng)，這樣是不是需要界定該住房是否屬于普通住房或者非普通住房需要界定該住房是否屬于普通住房或者非普通住房呢？營(yíng)業(yè)稅金及

28、附加計(jì)算的結(jié)果又會(huì)是怎樣的呢？呢？營(yíng)業(yè)稅金及附加計(jì)算的結(jié)果又會(huì)是怎樣的呢？2022-5-2019案例案例2 2分析分析 1 1、王先生自、王先生自20072007年年6 6月購(gòu)買(mǎi)該套住房至月購(gòu)買(mǎi)該套住房至20122012年年8 8月出售該套住房，月出售該套住房，前后超過(guò)了前后超過(guò)了5 5年時(shí)間。年時(shí)間。根據(jù)（財(cái)根據(jù)（財(cái)稅稅201112201112號(hào)）號(hào)）關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知策的通知的規(guī)定，這就要求我們界定該住房屬于的規(guī)定，這就要求我們界定該住房屬于普通住房或者非普通住房，從而確定這一轉(zhuǎn)讓行為普通住房或者非普通住房，從而確定這一轉(zhuǎn)讓行為實(shí)行差額征收或者

29、是免于征收營(yíng)業(yè)稅。實(shí)行差額征收或者是免于征收營(yíng)業(yè)稅。 2 2、該住宅小區(qū)、該住宅小區(qū)建筑容積率為建筑容積率為1.21.2、住房建筑面、住房建筑面積積130130平方米平方米（按照該市允許單套建筑面積向上?。ò凑赵撌性试S單套建筑面積向上浮動(dòng)動(dòng)20%20%的比例標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的規(guī)定，該市規(guī)定的單套建的比例標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的規(guī)定，該市規(guī)定的單套建筑面積標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為筑面積標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為120120120%=144120%=144平方米）、實(shí)際成平方米）、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格平均交易價(jià)格1.21.2倍倍以下。以下。 3 3、王先生的這套住房同時(shí)符合（國(guó)辦發(fā)、王先生的這套住房同時(shí)

30、符合（國(guó)辦發(fā)200526200526號(hào)）文件及該市執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，屬于號(hào)）文件及該市執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，屬于“普通住房普通住房”，應(yīng)免于計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。，應(yīng)免于計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。2022-5-2020案例案例3 3v 在案例在案例1 1中，如果王先生該套住房建筑面積為中，如果王先生該套住房建筑面積為150150平方米，出售時(shí)間改為平方米，出售時(shí)間改為20122012年年8 8月，其他條件不月，其他條件不作改動(dòng)，這樣是不是需要界定該住房是否屬于普通作改動(dòng)，這樣是不是需要界定該住房是否屬于普通住房或者非普通住房呢？營(yíng)業(yè)稅金及附加計(jì)算的結(jié)住房或者非普通住房呢？營(yíng)業(yè)稅金及附加計(jì)算的結(jié)果又會(huì)是怎樣的呢？果又會(huì)是怎樣的

31、呢？2022-5-2021案例案例3 3分析分析 1 1、王先生自、王先生自20072007年年6 6月購(gòu)買(mǎi)該套住房至月購(gòu)買(mǎi)該套住房至20122012年年8 8月出售該套住房，月出售該套住房，前后超過(guò)了前后超過(guò)了5 5年時(shí)間。年時(shí)間。根據(jù)（財(cái)稅根據(jù)（財(cái)稅201112201112號(hào)）號(hào)）關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知的通知的規(guī)定，需要界定該住房屬于普通住房或的規(guī)定，需要界定該住房屬于普通住房或者非普通住房，從而確定這一轉(zhuǎn)讓行為實(shí)行差額或者非普通住房，從而確定這一轉(zhuǎn)讓行為實(shí)行差額或者免征營(yíng)業(yè)稅。者免征營(yíng)業(yè)稅。 2 2、該住宅小區(qū)建筑容積率為、該住宅小區(qū)建筑容積率

32、為1.21.2、住房建筑面、住房建筑面積積150150平方米平方米（按照該市允許單套建筑面積向上浮動(dòng)（按照該市允許單套建筑面積向上浮動(dòng)20%20%的比例標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的規(guī)定，該市規(guī)定的單套建筑面的比例標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的規(guī)定，該市規(guī)定的單套建筑面積標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為積標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為120120120%=144120%=144平方米）、實(shí)際成交價(jià)格平方米）、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格住房平均交易價(jià)格1.21.2倍以下。倍以下。 3 3、王先生的這套住房建筑面積、王先生的這套住房建筑面積150150平方米，也平方米，也就是說(shuō)，就是說(shuō)，“單套建筑面積單套建筑面積”不符合根據(jù)（國(guó)辦發(fā)不符合根據(jù)（國(guó)辦

33、發(fā)200526200526號(hào)）文件及該市執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，號(hào)）文件及該市執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，屬于屬于“非普通住房非普通住房”，應(yīng)差額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。，應(yīng)差額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。2022-5-2022案例案例3 3計(jì)算過(guò)程計(jì)算過(guò)程v1 1、營(yíng)業(yè)稅、營(yíng)業(yè)稅：（：（800000-600000800000-600000）5%=100005%=10000元；元；v2 2、城建稅：、城建稅：10000 10000 7%=7007%=700元；元；v3 3、教育費(fèi)附加：、教育費(fèi)附加：10000 10000 3%=3003%=300元；元；v4 4、地方教育附加：、地方教育附加：10000 10000 2%=2002%=200

34、元；元；v5 5、合計(jì)應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅金及附加：合計(jì)應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅金及附加： 10000+700+300+200=1120010000+700+300+200=11200元。元。2022-5-2023結(jié)結(jié) 論論v 通過(guò)上述幾個(gè)案例的比較，我們可以看到，通過(guò)上述幾個(gè)案例的比較，我們可以看到，在在個(gè)人住房交易（買(mǎi)賣(mài)）個(gè)人住房交易（買(mǎi)賣(mài)）中，由于住房性質(zhì)、交中，由于住房性質(zhì)、交易時(shí)點(diǎn)上的不同，存在著很大的差異，尤其比較易時(shí)點(diǎn)上的不同，存在著很大的差異，尤其比較案例案例1 1和和案例和和案例2 2后，發(fā)現(xiàn)由于交易時(shí)點(diǎn)上的不同，后，發(fā)現(xiàn)由于交易時(shí)點(diǎn)上的不同，兩者雖同屬兩者雖同屬“普通住房普通住房”，但案例，但案例

35、1 1由于房屋轉(zhuǎn)由于房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)購(gòu)買(mǎi)時(shí)間不足讓時(shí)購(gòu)買(mǎi)時(shí)間不足5 5年，但按照財(cái)稅年，但按照財(cái)稅201112201112號(hào)號(hào)關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知的的規(guī)定，計(jì)征王先生的這一住房轉(zhuǎn)讓行為，無(wú)需界規(guī)定，計(jì)征王先生的這一住房轉(zhuǎn)讓行為，無(wú)需界定該套住房是普通住房還是非普通住房，營(yíng)業(yè)稅定該套住房是普通住房還是非普通住房，營(yíng)業(yè)稅應(yīng)一律全額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，而案例應(yīng)一律全額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，而案例2 2由于房屋轉(zhuǎn)讓由于房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)購(gòu)買(mǎi)時(shí)間超過(guò)了時(shí)購(gòu)買(mǎi)時(shí)間超過(guò)了5 5年，免于計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，就這年，免于計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，就這樣眼看著白花花的銀子就不見(jiàn)了！樣眼看著白花花的銀子就不見(jiàn)了！20

36、22-5-2024第二章第二章 契稅涉稅問(wèn)題契稅涉稅問(wèn)題v一、納稅人的一般規(guī)定：一、納稅人的一般規(guī)定：中華人民共和國(guó)契稅暫中華人民共和國(guó)契稅暫行條例行條例第一條第一條“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受房屋權(quán)屬，承受的單位和的單位和個(gè)人個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅。當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅?！眝二、契稅適用稅率規(guī)定：二、契稅適用稅率規(guī)定：中華人民共和國(guó)契稅暫中華人民共和國(guó)契稅暫行條例行條例第三條第一款第三條第一款“契稅稅率為契稅稅率為35%35%?！钡诘诙疃睢捌醵惖倪m用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人契稅的適用稅率

37、，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定，并報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局備案。確定，并報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局備案?！?022-5-2025契稅征稅對(duì)象契稅征稅對(duì)象v 契稅征稅對(duì)象是指在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移契稅征稅對(duì)象是指在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移的土地、房屋權(quán)屬。具體包括以下內(nèi)容：的土地、房屋權(quán)屬。具體包括以下內(nèi)容：v1 1、國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)ㄍ恋厥褂脵?quán)出讓是指國(guó)家、國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)ㄍ恋厥褂脵?quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與給土地使用者，并由土地使用

38、者向國(guó)家支付土地與給土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為）；使用權(quán)出讓金的行為）；v2 2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?、土地使用?quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄍ恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與）贈(zèng)與）；v3 3、房屋買(mǎi)賣(mài)；、房屋買(mǎi)賣(mài)；v4 4、房屋贈(zèng)與；、房屋贈(zèng)與；v5 5、房屋交換；、房屋交換；v6 6、承受?chē)?guó)有土地使用權(quán)支付的土地出讓金。、承受?chē)?guó)有土地使用權(quán)支付的土地出讓金。2022-5-2026涉及個(gè)人之間房屋買(mǎi)賣(mài)的契稅問(wèn)題涉及個(gè)人之間房屋買(mǎi)賣(mài)的契稅問(wèn)題v一、概念：一、概念：“房屋買(mǎi)賣(mài)房屋

39、買(mǎi)賣(mài)”是指以貨幣為媒介，是指以貨幣為媒介，出賣(mài)者向購(gòu)買(mǎi)者過(guò)渡出賣(mài)者向購(gòu)買(mǎi)者過(guò)渡房產(chǎn)所有權(quán)房產(chǎn)所有權(quán)的交易行為。的交易行為。v二、幾種視同房屋買(mǎi)賣(mài)的特殊情況：二、幾種視同房屋買(mǎi)賣(mài)的特殊情況：v1 1、以房產(chǎn)抵債或者實(shí)物交換房屋；、以房產(chǎn)抵債或者實(shí)物交換房屋；v2 2、以房產(chǎn)作投資或者作股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?、以房產(chǎn)作投資或者作股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)籿3 3、買(mǎi)房拆料或翻建新房。、買(mǎi)房拆料或翻建新房。2022-5-2027涉及個(gè)人之間房屋買(mǎi)賣(mài)的契稅問(wèn)題涉及個(gè)人之間房屋買(mǎi)賣(mài)的契稅問(wèn)題v三、以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋三、以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋v1 1、實(shí)現(xiàn)條件：、實(shí)現(xiàn)條件：原房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有者與債權(quán)人或者原房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有者與債權(quán)人

40、或者實(shí)物持有者雙方協(xié)商同意，如雙方要簽訂相應(yīng)的房實(shí)物持有者雙方協(xié)商同意，如雙方要簽訂相應(yīng)的房屋權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移合同、契約；屋權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移合同、契約；須經(jīng)當(dāng)?shù)卣宽毥?jīng)當(dāng)?shù)卣块T(mén)和有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)；門(mén)和有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)；經(jīng)有關(guān)部門(mén)核準(zhǔn)進(jìn)行房屋權(quán)經(jīng)有關(guān)部門(mén)核準(zhǔn)進(jìn)行房屋權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移，同時(shí)辦理相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)確權(quán)手續(xù)等。屬變更、轉(zhuǎn)移，同時(shí)辦理相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)確權(quán)手續(xù)等。v2 2、納稅人：、納稅人：房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)承受人，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)承受人，即依法取得房屋產(chǎn)即依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人。權(quán)的單位和個(gè)人。v3 3、計(jì)稅依據(jù)：、計(jì)稅依據(jù)：成交價(jià)格，成交價(jià)格，即房屋權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移即房屋權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移合同或者契約等所確定的價(jià)格，包括合同

41、或者契約等所確定的價(jià)格，包括承受者承受者應(yīng)支付應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益（的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益（抵償?shù)謨攤鶆?wù)時(shí)，債務(wù)時(shí)，按照房產(chǎn)雙方同意的按照房產(chǎn)雙方同意的房屋折價(jià)款房屋折價(jià)款作為計(jì)稅作為計(jì)稅依據(jù)；若以金銀飾品等等價(jià)物依據(jù)；若以金銀飾品等等價(jià)物交換房屋，交換房屋，則應(yīng)視同則應(yīng)視同以貨幣購(gòu)買(mǎi)房屋）。以貨幣購(gòu)買(mǎi)房屋）。2022-5-2028案例案例4 4v 甲某因無(wú)力償還乙某債務(wù)，經(jīng)雙方協(xié)商同意，甲某因無(wú)力償還乙某債務(wù)，經(jīng)雙方協(xié)商同意，有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，乙某取得甲某的一套房屋產(chǎn)權(quán)，雙有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，乙某取得甲某的一套房屋產(chǎn)權(quán)，雙方房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確認(rèn)的房產(chǎn)折價(jià)款為方房

42、屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確認(rèn)的房產(chǎn)折價(jià)款為8080萬(wàn)元，萬(wàn)元，同時(shí)甲某支付乙某現(xiàn)金同時(shí)甲某支付乙某現(xiàn)金1010萬(wàn)元。那么甲某支付乙某萬(wàn)元。那么甲某支付乙某現(xiàn)金現(xiàn)金1010萬(wàn)元是否應(yīng)作為契稅的計(jì)稅依據(jù)？甲某和乙萬(wàn)元是否應(yīng)作為契稅的計(jì)稅依據(jù)？甲某和乙某各應(yīng)繳納契稅多少元？（假設(shè)當(dāng)?shù)卮_定的契稅稅某各應(yīng)繳納契稅多少元？（假設(shè)當(dāng)?shù)卮_定的契稅稅率為率為3%3%）2022-5-2029案例案例4 4分析及計(jì)算過(guò)程分析及計(jì)算過(guò)程v 1 1、計(jì)稅依據(jù)：、計(jì)稅依據(jù)：以房產(chǎn)抵債時(shí)，以房產(chǎn)抵債時(shí)，計(jì)征契稅的計(jì)計(jì)征契稅的計(jì)稅依據(jù)為雙方同意的稅依據(jù)為雙方同意的房產(chǎn)折價(jià)款，包括承受者房產(chǎn)折價(jià)款，包括承受者應(yīng)支應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形

43、資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益，甲付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益，甲某為債務(wù)人，是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓方，其支付的價(jià)款不某為債務(wù)人，是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓方，其支付的價(jià)款不應(yīng)作為計(jì)稅依據(jù)。應(yīng)作為計(jì)稅依據(jù)。v 2 2、納稅人：、納稅人：以房產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)的納稅以房產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)的納稅人為人為產(chǎn)權(quán)承受人產(chǎn)權(quán)承受人（即乙某）。（即乙某）。v 3 3、故乙某作為產(chǎn)權(quán)承受人，在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)、故乙某作為產(chǎn)權(quán)承受人，在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，應(yīng)按照雙方同意的房產(chǎn)折價(jià)款手續(xù)時(shí)，應(yīng)按照雙方同意的房產(chǎn)折價(jià)款8080萬(wàn)元繳納萬(wàn)元繳納契稅：契稅：8000008000003%=240003%=24000元。元。v 4 4、甲某作為

44、房屋產(chǎn)權(quán)、甲某作為房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓方不繳納契稅。方不繳納契稅。2022-5-2030案例案例5 5v 甲某因無(wú)力償還乙某債務(wù)甲某因無(wú)力償還乙某債務(wù)9090萬(wàn)元，萬(wàn)元，20102010年年5 5月經(jīng)月經(jīng)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)調(diào)解，雙方同意，相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，甲當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)調(diào)解，雙方同意，相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，甲某以自己的一套房產(chǎn)抵償乙某債務(wù)，乙某因此取得某以自己的一套房產(chǎn)抵償乙某債務(wù)，乙某因此取得了該套房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，另向甲某支付了該套房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，另向甲某支付1010萬(wàn)元差價(jià)款。萬(wàn)元差價(jià)款。那么乙某支付甲某現(xiàn)金那么乙某支付甲某現(xiàn)金1010萬(wàn)元是否應(yīng)作為契稅的計(jì)萬(wàn)元是否應(yīng)作為契稅的計(jì)稅依據(jù)？甲某和乙某各應(yīng)繳納契稅多少元？（

45、假設(shè)稅依據(jù)？甲某和乙某各應(yīng)繳納契稅多少元？（假設(shè)當(dāng)?shù)卮_定的契稅稅率為當(dāng)?shù)卮_定的契稅稅率為5%5%）2022-5-2031案例案例5 5分析及計(jì)算過(guò)程分析及計(jì)算過(guò)程v 1 1、計(jì)稅依據(jù)：、計(jì)稅依據(jù)：以房產(chǎn)抵債，以房產(chǎn)抵債，計(jì)征契稅的計(jì)稅依計(jì)征契稅的計(jì)稅依據(jù)為雙方同意的據(jù)為雙方同意的房產(chǎn)折價(jià)款，包括承受者房產(chǎn)折價(jià)款，包括承受者應(yīng)支付的應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益，故乙某貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益，故乙某作為產(chǎn)權(quán)承受人，其支付的價(jià)款應(yīng)作為計(jì)稅依據(jù)，作為產(chǎn)權(quán)承受人，其支付的價(jià)款應(yīng)作為計(jì)稅依據(jù)，所以這套房產(chǎn)的折價(jià)款應(yīng)為：所以這套房產(chǎn)的折價(jià)款應(yīng)為：90+10=10090+10=1

46、00萬(wàn)元。萬(wàn)元。v 2 2、納稅人：、納稅人：以房產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)的納稅人以房產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)的納稅人為為產(chǎn)權(quán)承受人產(chǎn)權(quán)承受人（即乙某）。（即乙某）。 v 3 3、故乙某作為產(chǎn)權(quán)承受人，在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手、故乙某作為產(chǎn)權(quán)承受人，在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，應(yīng)按照雙方同意的房產(chǎn)折價(jià)款續(xù)時(shí)，應(yīng)按照雙方同意的房產(chǎn)折價(jià)款100100萬(wàn)元繳納契萬(wàn)元繳納契稅：稅： 100000010000005%=500005%=50000元。元。v 4 4、甲某作為房產(chǎn)、甲某作為房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓方不繳納契稅。方不繳納契稅。2022-5-2032涉及個(gè)人之間房屋買(mǎi)賣(mài)的契稅問(wèn)題涉及個(gè)人之間房屋買(mǎi)賣(mài)的契稅問(wèn)題v四、買(mǎi)房拆料或翻建新房

47、（不論購(gòu)買(mǎi)方的目的是四、買(mǎi)房拆料或翻建新房（不論購(gòu)買(mǎi)方的目的是取得出售者房產(chǎn)的建筑材料還是翻建新房，其行取得出售者房產(chǎn)的建筑材料還是翻建新房，其行為實(shí)際上是一種房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)關(guān)系）為實(shí)際上是一種房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)關(guān)系）v1 1、納稅人：產(chǎn)權(quán)承受人，即依法取得房屋產(chǎn)權(quán)、納稅人：產(chǎn)權(quán)承受人，即依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人。的單位和個(gè)人。v2 2、計(jì)稅依據(jù)：、計(jì)稅依據(jù)：成交價(jià)格成交價(jià)格( (即購(gòu)買(mǎi)價(jià)款即購(gòu)買(mǎi)價(jià)款) )。v3 3、計(jì)稅依據(jù)確定原則：計(jì)稅依據(jù)確定原則：為了避免納稅人偷、逃為了避免納稅人偷、逃稅款，稅法規(guī)定，成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格并稅款，稅法規(guī)定，成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格并且無(wú)正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)可以參

48、照市場(chǎng)價(jià)格核且無(wú)正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)可以參照市場(chǎng)價(jià)格核定計(jì)稅依據(jù)。定計(jì)稅依據(jù)。2022-5-2033涉及個(gè)人之間房屋贈(zèng)與的契稅問(wèn)題涉及個(gè)人之間房屋贈(zèng)與的契稅問(wèn)題v1 1、概念：、概念：“房屋贈(zèng)與房屋贈(zèng)與”是指原房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋無(wú)償轉(zhuǎn)是指原房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋無(wú)償轉(zhuǎn)讓給他人所有的行為。讓給他人所有的行為。v 無(wú)償轉(zhuǎn)交房產(chǎn)的法人和自然人，稱(chēng)作贈(zèng)與人（贈(zèng)與方），無(wú)償轉(zhuǎn)交房產(chǎn)的法人和自然人，稱(chēng)作贈(zèng)與人（贈(zèng)與方），接受他人房屋的法人和自然人，稱(chēng)作受贈(zèng)人（受贈(zèng)方）。接受他人房屋的法人和自然人，稱(chēng)作受贈(zèng)人（受贈(zèng)方）。v2 2、贈(zèng)與房屋實(shí)現(xiàn)的前提及條件：、贈(zèng)與房屋實(shí)現(xiàn)的前提及條件： （1 1）房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)糾

49、紛、贈(zèng)與人與受贈(zèng)人雙方自愿；）房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)糾紛、贈(zèng)與人與受贈(zèng)人雙方自愿； （2 2）雙方需按照法律規(guī)定書(shū)立書(shū)面合同（契約），達(dá)成一致）雙方需按照法律規(guī)定書(shū)立書(shū)面合同（契約），達(dá)成一致意見(jiàn)；意見(jiàn)； （3 3）依法辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更、轉(zhuǎn)移、登記過(guò)戶(hù)手續(xù)，進(jìn)行確）依法辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更、轉(zhuǎn)移、登記過(guò)戶(hù)手續(xù)，進(jìn)行確權(quán)；若涉及涉外關(guān)系，還須提供公證處證明、經(jīng)外事部門(mén)認(rèn)證。權(quán)；若涉及涉外關(guān)系，還須提供公證處證明、經(jīng)外事部門(mén)認(rèn)證。 3 3、納稅人：、納稅人：房產(chǎn)的受贈(zèng)人（受贈(zèng)方）房產(chǎn)的受贈(zèng)人（受贈(zèng)方）為贈(zèng)與房產(chǎn)契稅的納稅為贈(zèng)與房產(chǎn)契稅的納稅人。人。 4 4、計(jì)稅依據(jù)：征收機(jī)關(guān)參照同類(lèi)房屋買(mǎi)賣(mài)的、計(jì)稅依據(jù)：征收機(jī)關(guān)

50、參照同類(lèi)房屋買(mǎi)賣(mài)的市場(chǎng)價(jià)格核定。市場(chǎng)價(jià)格核定。 5 5、贈(zèng)與房屋的特殊方式：以、贈(zèng)與房屋的特殊方式：以獲獎(jiǎng)方式獲獎(jiǎng)方式取得房屋產(chǎn)權(quán)，其實(shí)質(zhì)取得房屋產(chǎn)權(quán)，其實(shí)質(zhì)是獲獎(jiǎng)人接受贈(zèng)與人給予的贈(zèng)與房產(chǎn)（如：某房地產(chǎn)公司為了是獲獎(jiǎng)人接受贈(zèng)與人給予的贈(zèng)與房產(chǎn)（如：某房地產(chǎn)公司為了提高企業(yè)的知名度對(duì)奧運(yùn)會(huì)冠軍以獎(jiǎng)勵(lì)的方式贈(zèng)與給獲得冠軍提高企業(yè)的知名度對(duì)奧運(yùn)會(huì)冠軍以獎(jiǎng)勵(lì)的方式贈(zèng)與給獲得冠軍運(yùn)動(dòng)員的房產(chǎn)）。運(yùn)動(dòng)員的房產(chǎn)）。2022-5-2034涉及個(gè)人之間房屋交換的契稅問(wèn)題涉及個(gè)人之間房屋交換的契稅問(wèn)題v1 1、概念：、概念：“房屋交換房屋交換”是指房屋產(chǎn)權(quán)所有者之間是指房屋產(chǎn)權(quán)所有者之間相互之間互換房屋的行為。

51、相互之間互換房屋的行為。v2 2、納稅人：在、納稅人：在房屋交換過(guò)程中，房屋交換過(guò)程中，多交付多交付貨幣、實(shí)貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方。物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方。v3 3、計(jì)稅依據(jù)：、計(jì)稅依據(jù)：雙方所交換房屋的雙方所交換房屋的價(jià)格差額。價(jià)格差額。v4 4、為了避免納稅人偷、逃稅款，稅法規(guī)定，雙方、為了避免納稅人偷、逃稅款，稅法規(guī)定，雙方所交換房屋價(jià)格的差額明顯不合理并且無(wú)正當(dāng)理由所交換房屋價(jià)格的差額明顯不合理并且無(wú)正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)可以參照市場(chǎng)價(jià)格核定計(jì)稅依據(jù)。的，征收機(jī)關(guān)可以參照市場(chǎng)價(jià)格核定計(jì)稅依據(jù)。2022-5-2035案例案例6 6v 李明共有三套房產(chǎn)，李明共

52、有三套房產(chǎn)，20112011年分別將年分別將A A套市價(jià)套市價(jià)8080萬(wàn)元的房產(chǎn)賣(mài)給了甲某；將萬(wàn)元的房產(chǎn)賣(mài)給了甲某；將B B套市價(jià)為套市價(jià)為100100萬(wàn)元的房萬(wàn)元的房產(chǎn)與乙某進(jìn)行了房屋交換，并支付給乙某產(chǎn)與乙某進(jìn)行了房屋交換，并支付給乙某2020萬(wàn)元；萬(wàn)元；將將C C套市價(jià)為套市價(jià)為6060萬(wàn)元的房產(chǎn)折價(jià)給丙某抵償了萬(wàn)元的房產(chǎn)折價(jià)給丙某抵償了5050萬(wàn)萬(wàn)元的債務(wù)元的債務(wù), ,同時(shí)收到支付的差價(jià)款同時(shí)收到支付的差價(jià)款1010萬(wàn)元；當(dāng)年其萬(wàn)元；當(dāng)年其又以市價(jià)又以市價(jià)7070萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了丁某的一處房產(chǎn)準(zhǔn)備翻建新萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了丁某的一處房產(chǎn)準(zhǔn)備翻建新房。試計(jì)算李明、甲某、乙某、丙某、丁某各應(yīng)繳房。試計(jì)算李

53、明、甲某、乙某、丙某、丁某各應(yīng)繳納契稅多少元？（假設(shè)該市的契稅稅率為納契稅多少元？（假設(shè)該市的契稅稅率為3%3%，上述，上述的所有房產(chǎn)手續(xù)均已辦好手續(xù)。）的所有房產(chǎn)手續(xù)均已辦好手續(xù)。）2022-5-2036案例案例6 6分析分析v1 1、A A套市價(jià)套市價(jià)8080萬(wàn)元的房產(chǎn)賣(mài)給了甲某，其行為屬于房屋買(mǎi)賣(mài)萬(wàn)元的房產(chǎn)賣(mài)給了甲某，其行為屬于房屋買(mǎi)賣(mài)行為，計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格（購(gòu)買(mǎi)價(jià)款），應(yīng)由房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)承行為，計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格（購(gòu)買(mǎi)價(jià)款），應(yīng)由房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)承受人甲某按受人甲某按成交價(jià)格成交價(jià)格繳納契稅；繳納契稅；v2 2、B B套市價(jià)為套市價(jià)為100100萬(wàn)元的房產(chǎn)與乙某進(jìn)行了房屋交換，并支付萬(wàn)元的房產(chǎn)與乙

54、某進(jìn)行了房屋交換，并支付給乙某給乙某2020萬(wàn)元，計(jì)稅依據(jù)為雙方所交換房屋的萬(wàn)元，計(jì)稅依據(jù)為雙方所交換房屋的價(jià)格差額，價(jià)格差額，應(yīng)應(yīng)由支付差價(jià)款的李明按照支付的由支付差價(jià)款的李明按照支付的差價(jià)款差價(jià)款2020萬(wàn)元繳納契稅，乙萬(wàn)元繳納契稅，乙某沒(méi)有發(fā)生契稅納稅義務(wù)，不繳納契稅某沒(méi)有發(fā)生契稅納稅義務(wù)，不繳納契稅 ；v3 3、C C套市價(jià)為套市價(jià)為6060萬(wàn)元的房產(chǎn)折價(jià)給丙某抵償了萬(wàn)元的房產(chǎn)折價(jià)給丙某抵償了5050萬(wàn)元的債務(wù)，萬(wàn)元的債務(wù)，屬于屬于“視同買(mǎi)賣(mài)房屋視同買(mǎi)賣(mài)房屋以房屋抵償債務(wù)以房屋抵償債務(wù)”行為，計(jì)稅依據(jù)為行為，計(jì)稅依據(jù)為雙方同意的雙方同意的房產(chǎn)折價(jià)款，房產(chǎn)折價(jià)款，包括承受者應(yīng)支付的貨幣、

55、實(shí)物、包括承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益，故丙某作為房屋承受著，其支無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益，故丙某作為房屋承受著，其支付的價(jià)款付的價(jià)款1010萬(wàn)元應(yīng)作為計(jì)稅價(jià)格，丙某作為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)承受人萬(wàn)元應(yīng)作為計(jì)稅價(jià)格，丙某作為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)承受人應(yīng)按照房產(chǎn)應(yīng)按照房產(chǎn)折價(jià)款折價(jià)款50+10=6050+10=60萬(wàn)元繳納契稅；萬(wàn)元繳納契稅；v4 4、以市價(jià)、以市價(jià)7070萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了丁某的一處房產(chǎn)準(zhǔn)備翻建新房，其行萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了丁某的一處房產(chǎn)準(zhǔn)備翻建新房，其行為實(shí)際上是一種房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，屬于為實(shí)際上是一種房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，屬于“視同買(mǎi)賣(mài)房屋視同買(mǎi)賣(mài)房屋-買(mǎi)房買(mǎi)房翻建新房翻建新房”行為，行為，應(yīng)由購(gòu)買(mǎi)人李明

56、按照成交價(jià)格應(yīng)由購(gòu)買(mǎi)人李明按照成交價(jià)格7070萬(wàn)元繳納萬(wàn)元繳納契稅；契稅；v5 5、丁某沒(méi)有發(fā)生契稅納稅義務(wù)，不繳納契稅。、丁某沒(méi)有發(fā)生契稅納稅義務(wù)，不繳納契稅。（轉(zhuǎn)下頁(yè)）（轉(zhuǎn)下頁(yè)）2022-5-2037案例案例6 6計(jì)算過(guò)程計(jì)算過(guò)程v（承上頁(yè)）（承上頁(yè)）v各方應(yīng)繳納契稅明細(xì)：各方應(yīng)繳納契稅明細(xì)：v1 1、李明、李明（200000200000+ +700000700000）3%=270003%=27000元；元；v2 2、甲某：、甲某： 8000008000003%=240003%=24000元；元；v3 3、乙某：不繳納契稅；、乙某：不繳納契稅；v4 4、丙某：、丙某： 6000006000

57、003%=180003%=18000元；元；v5 5、丁某：不繳納契稅；、丁某：不繳納契稅；2022-5-2038個(gè)人住房交易（買(mǎi)賣(mài)）契稅稅收優(yōu)惠個(gè)人住房交易（買(mǎi)賣(mài)）契稅稅收優(yōu)惠v一、普通住房稅收優(yōu)惠一、普通住房稅收優(yōu)惠 1 1、對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)、對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)“普通住房普通住房”，且該住房屬于家庭（成員且該住房屬于家庭（成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同）范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，唯一住房的，減半征收契稅。減半征收契稅。 2 2、對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)、對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)9090平方米及以下平方米及以下“普通住房普通住房”，且該住房且該住房屬于家庭屬于家庭唯一住房唯一住房的，減按的，

58、減按1%1%的稅率征收契稅。的稅率征收契稅。 注：注：“普通住房普通住房” ” 按國(guó)辦發(fā)按國(guó)辦發(fā)200526200526號(hào)號(hào)國(guó)務(wù)院辦公廳國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知列舉的需要列舉的需要同時(shí)符合同時(shí)符合的的“三個(gè)條件三個(gè)條件”和當(dāng)?shù)匾?guī)定進(jìn)行界定。和當(dāng)?shù)匾?guī)定進(jìn)行界定。v二、繼承房屋權(quán)屬稅收優(yōu)惠二、繼承房屋權(quán)屬稅收優(yōu)惠 對(duì)于對(duì)于中華人民共和國(guó)繼承法中華人民共和國(guó)繼承法規(guī)定的規(guī)定的法定繼承人法定繼承人（包（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承房屋權(quán)屬

59、，不征契稅。房屋權(quán)屬，不征契稅。 但對(duì)于非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的房屋權(quán)屬，但對(duì)于非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的房屋權(quán)屬，屬于房屋贈(zèng)與行為，應(yīng)按照規(guī)定征收契稅。屬于房屋贈(zèng)與行為，應(yīng)按照規(guī)定征收契稅。 （轉(zhuǎn)下頁(yè)）（轉(zhuǎn)下頁(yè)） 2022-5-2039個(gè)人住房交易（買(mǎi)賣(mài)）契稅稅收優(yōu)惠個(gè)人住房交易（買(mǎi)賣(mài)）契稅稅收優(yōu)惠v（承上頁(yè)）（承上頁(yè)）v三、房屋附屬設(shè)施稅收優(yōu)惠三、房屋附屬設(shè)施稅收優(yōu)惠 對(duì)于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施（包括停車(chē)位、對(duì)于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施（包括停車(chē)位、汽車(chē)庫(kù)、自行車(chē)庫(kù)、頂層樓閣以及儲(chǔ)藏室，下同）所汽車(chē)庫(kù)、自行車(chē)庫(kù)、頂層樓閣以及儲(chǔ)藏室，下同）所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，征收契

60、稅；有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，征收契稅；對(duì)于不涉及房對(duì)于不涉及房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的，不征收契稅；屋所有權(quán)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的，不征收契稅；v四、拆遷重新購(gòu)置住房的稅收優(yōu)惠四、拆遷重新購(gòu)置住房的稅收優(yōu)惠v 對(duì)拆遷居民因拆遷重新購(gòu)置住房的，對(duì)拆遷居民因拆遷重新購(gòu)置住房的，對(duì)購(gòu)房成交對(duì)購(gòu)房成交價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價(jià)格成交價(jià)格超過(guò)補(bǔ)償款的，對(duì)超過(guò)部分征收契稅。超過(guò)補(bǔ)償款的，對(duì)超過(guò)部分征收契稅。2022-5-2040第三章第三章 土地增值稅涉稅問(wèn)題土地增值稅涉稅問(wèn)題v一、一、概念：土地增值稅是對(duì)概念：土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓有償轉(zhuǎn)讓國(guó)