復(fù)興東路項(xiàng)目終稿(20150917)

1、20222022年年5 5月月1919日日復(fù)興東路舊改項(xiàng)目介紹與價(jià)值研判復(fù)興東路舊改項(xiàng)目介紹與價(jià)值研判目錄目錄一、項(xiàng)目區(qū)位及現(xiàn)狀二、產(chǎn)品規(guī)劃調(diào)整三、項(xiàng)目市場(chǎng)概況四、經(jīng)濟(jì)測(cè)算五、結(jié)論2項(xiàng)目區(qū)位3延安路高架延安路高架南北高架南北高架地鐵地鐵1010號(hào)線號(hào)線地鐵地鐵8 8號(hào)線號(hào)線本案人民廣場(chǎng)人民廣場(chǎng)1.6km1.6km陸家嘴陸家嘴2km2km新天地新天地1km1km豫園豫園500m500m大興街項(xiàng)目大興街項(xiàng)目復(fù)興東路復(fù)興東路方浜中路方浜中路松雪街松雪街中華路中華路項(xiàng)目現(xiàn)狀4目前僅東北角有部分拆遷，其他地區(qū)均為拆遷目錄目錄一、項(xiàng)目區(qū)位及現(xiàn)狀二、產(chǎn)品規(guī)劃調(diào)整三、項(xiàng)目市場(chǎng)概況四、經(jīng)濟(jì)測(cè)算五、結(jié)論5項(xiàng)目原經(jīng)

2、濟(jì)指標(biāo)6土地于土地于20032003年毛地年毛地取得取得，歷時(shí)一年拆遷，已拆遷，歷時(shí)一年拆遷，已拆遷800800余戶，后拆遷工作停滯余戶，后拆遷工作停滯占地面積：93950。其中，舊改面積90916容積率：2.5商住比：15：85總戶數(shù)4795戶，單位101家。已動(dòng)遷戶數(shù)817戶，單位12家。未動(dòng)遷戶數(shù)3978戶，未動(dòng)遷單位89家（未動(dòng)遷面積約2萬(wàn)）戶均人口3.68可享有政策：土地出讓金為零（免去舊改面積的出讓金約6200余萬(wàn)元，非舊改土地出讓金繳納了773萬(wàn)余元）免收拆除公房補(bǔ)償費(fèi)免收房屋動(dòng)拆遷管理費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證費(fèi)減免人防設(shè)施結(jié)建費(fèi)、住宅建設(shè)（配套費(fèi)）包干使用銷售5年

3、內(nèi)營(yíng)業(yè)稅區(qū)得部分60%返稅，最高不超過(guò)4890萬(wàn)7目前目前已已取得證取得證照：照：土地出讓合同項(xiàng)目建議書(shū)可行性研究報(bào)告修建性詳規(guī)選址意見(jiàn)書(shū)建設(shè)用地規(guī)劃許可證拆遷許可證項(xiàng)目取得證照注：由于取得證照日期較早，部分證照有可能已過(guò)時(shí)效項(xiàng)目現(xiàn)狀81.1. 地塊共分地塊共分3 3個(gè)個(gè)居委會(huì)居委會(huì)。地塊東面地塊東面的的居委居委會(huì)會(huì)約約有戶數(shù)有戶數(shù)21702170戶，地塊西北戶，地塊西北面面居委會(huì)居委會(huì)約約有戶數(shù)有戶數(shù)19001900戶，地塊西南戶，地塊西南面面居委會(huì)居委會(huì)約約有戶數(shù)有戶數(shù)700700戶戶2.2. 每戶至少有人口數(shù)每戶至少有人口數(shù)6767人，達(dá)到每戶人，達(dá)到每戶1010人的也十分常人的也十分常

4、見(jiàn)見(jiàn)3.3. 0303年除東北角拆遷小部分年除東北角拆遷小部分外外（約（約800800戶）戶），基本無(wú)拆基本無(wú)拆遷遷4.4. 0303年拆遷的費(fèi)用約年拆遷的費(fèi)用約3030萬(wàn)萬(wàn)/ /人，單位不人，單位不詳詳5.5. 目前居民的拆遷心理價(jià)位估計(jì)為目前居民的拆遷心理價(jià)位估計(jì)為8080萬(wàn)萬(wàn)/ /人人復(fù)興東路復(fù)興東路方浜中路方浜中路松雪街松雪街中華路中華路約約21702170戶戶約約19001900戶戶約約700700戶戶經(jīng)調(diào)查，目前項(xiàng)目實(shí)際情況如下：經(jīng)調(diào)查，目前項(xiàng)目實(shí)際情況如下：項(xiàng)目方案調(diào)整 因原規(guī)劃制定于2003年，與目前的實(shí)際狀況已無(wú)法匹配，故建議規(guī)劃重新制訂，出讓合同作調(diào)整或補(bǔ)充，允許在重新辦理

5、土地證時(shí)，將原先的土地證按街坊進(jìn)行劃分。劃分方案建議如下：方案調(diào)整建議方案調(diào)整建議1、所有建筑物全部拆平，路網(wǎng)重新規(guī)劃2、土地控規(guī)須全部調(diào)整，具體調(diào)整建議如下： a、地塊總?cè)莘e率4且總建405000 b、建筑密度40% c、綠地率20% d、住宅停車(chē)位按1：1 .25配置，商辦停車(chē)位按每個(gè)車(chē)位服務(wù)100配置 e、地塊限高100米 f、商業(yè)占比15%，住宅占比85% g、地鐵規(guī)劃與地塊退讓的關(guān)系3、拆遷分期方案（按居委會(huì)排布）。分三期開(kāi)發(fā)，西南角（復(fù)興路中華路）為一期，西北角（中華路方浜路）為二期，東面（復(fù)興路松雪街方浜路）為三期10項(xiàng)目方案調(diào)整政府單位需配合內(nèi)容：政府單位需配合內(nèi)容：1、規(guī)劃指

6、標(biāo)、方案調(diào)整2、土地證按街坊進(jìn)行劃分3、動(dòng)拆遷工作的時(shí)間要求及實(shí)物配置的房源（安置房的落實(shí)，基本以政府行政性房源為主）4、優(yōu)惠政策的落實(shí)5、新規(guī)劃方案的確定6、前期報(bào)建的綠色通道（拆遷的同步進(jìn)行報(bào)建）地塊重新調(diào)整商住辦用地商住辦用地住宅用地住宅用地1-012-013-01單位：地塊性質(zhì)土地面積 建筑面積 容積率1-01商辦2850550164.04 酒店式公寓36252住宅73920小計(jì)1151882-01商業(yè)3083292444.04 住宅115440小計(jì)1246843-01商業(yè)4096338164.05 住宅162000小計(jì)165816合計(jì)1003004056884.04 修改后項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指

7、標(biāo)12名稱名稱合計(jì)合計(jì)占地面積占地面積1-0128,505 2-0130,832 3-0140,963 合計(jì)合計(jì)100,300 地上建筑面積（）地上建筑面積（）按地塊分按地塊分1-01商業(yè)5,016 酒店式公寓36,252 住宅73,920 小計(jì)115,188 2-01商業(yè)9,244 住宅115,440 小計(jì)124,684 3-01商業(yè)3,816 住宅162,000 小計(jì)165,816 合計(jì)合計(jì)405,688 按物業(yè)類型分按物業(yè)類型分商業(yè)18,076 酒店式公寓36,252 住宅351,360 合計(jì)合計(jì)405,688 地下建筑面積（）地下建筑面積（）地下車(chē)庫(kù)地下車(chē)庫(kù)189,080 合計(jì)合計(jì)18

8、9,080 地下車(chē)庫(kù)數(shù)量（個(gè)）地下車(chē)庫(kù)數(shù)量（個(gè)）4,727 容積率容積率4.04 總建筑面積（）總建筑面積（）594,768 目錄目錄一、項(xiàng)目區(qū)位及現(xiàn)狀二、產(chǎn)品規(guī)劃調(diào)整三、項(xiàng)目市場(chǎng)概況四、經(jīng)濟(jì)測(cè)算13徐匯區(qū)徐家匯中心項(xiàng)目地塊商辦；樓板價(jià)3726437264元/新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司2013-9-5閘北區(qū)市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)N070501單元09-03地塊住辦；樓板價(jià)3806238062元/珠海華煒,超智資源2015-6-8黃浦區(qū)小東門(mén)街道611街坊3/1宗地塊，613街坊2/1總地塊辦公；樓板價(jià)3820138201元/上海外灘濱江綜合開(kāi)發(fā)有限公司，上海黃金交易所2013-12-12黃浦區(qū)老西

9、門(mén)街道673街坊1/1宗地商辦；樓板價(jià)3405934059元/上海黃浦置地，上海經(jīng)緯2013-9-12長(zhǎng)寧區(qū)新華路街道49街坊11/3丘B(yǎng)1-06地塊商業(yè)；樓板價(jià)4087940879元/大連福萬(wàn)2015-8-5內(nèi)環(huán)高架黃浦區(qū)淮海中路街道45街坊17/2地塊商辦；樓板價(jià)4282142821元/Winmine pte ltd2013-11-29靜安區(qū)南西社區(qū)111-09地塊商辦；樓板價(jià)5357553575元/上海靜安地鐵投資有限公司，上海滬中房地產(chǎn)聯(lián)合發(fā)展總公司2014-12-10重點(diǎn)參考地塊：閘重點(diǎn)參考地塊：閘北北區(qū)大寧路街道區(qū)大寧路街道325325街街坊地塊坊地塊普通商品房；普通商品房；樓板價(jià)

10、樓板價(jià)4760947609元元/ /方興地產(chǎn)方興地產(chǎn)2014-1-282014-1-28浦東新區(qū)上海世博會(huì)地區(qū)A09B-02地塊商辦；樓板價(jià)4007940079元/遠(yuǎn)東新世紀(jì)2013-5-9南北高架延安路高架市場(chǎng)概況：典型成交土地黃浦區(qū)小東門(mén)街道616、735街坊地塊商住辦樓板價(jià)3539235392元/中民投聯(lián)合體2014-11-18重點(diǎn)參考地塊：浦重點(diǎn)參考地塊：浦東新區(qū)黃東新區(qū)黃浦江南延伸段前灘地區(qū)浦江南延伸段前灘地區(qū)Z000801Z000801編制單元編制單元32-0132-01地塊地塊住宅；住宅；樓板價(jià)樓板價(jià)6583265832元元/ /2014-12-242014-12-24格力地產(chǎn)格

11、力地產(chǎn)中心商業(yè)區(qū)2014年成交2015年成交2013年成交市場(chǎng)概況：典型成交土地近年商辦地塊樓板價(jià)在40000元/以上，住宅地塊樓板價(jià)在50000元/以上3726442821382013405940079476095357535392658324087938062010000200003000040000500006000070000徐家匯中心地塊淮海中路地塊小東門(mén)611地塊老西門(mén)地塊世博會(huì)地塊大寧路地塊南西社區(qū)地塊小東門(mén)616地塊前灘地區(qū)地塊新華路街道地塊市北高新技術(shù)園區(qū)地塊成成交樓板價(jià)交樓板價(jià)13年成交14年成交15年成交商辦商辦辦公商辦商辦商品房商辦商住辦住宅商業(yè)住辦注：上述價(jià)格為項(xiàng)目2

12、015年以來(lái)市場(chǎng)成交價(jià)市場(chǎng)概況：住宅項(xiàng)目凱德茂名公館126011元/華僑城蘇河灣96063元/嘉御庭95536元/嘉天匯99141元/南北高架延安路高架華潤(rùn)外灘九里95863元/中糧世紀(jì)海景149813元/濱江凱旋門(mén)129203元/湯臣一品188029元/黃埔灘名苑95863元/華府天地睿園74894元/露香園74017元/綠城黃浦灣90070元/重點(diǎn)參考：復(fù)興瓏御88966元/嘉御庭95536元/外灘公館58703元/綠洲雅濱利花園62136元/建邦十六區(qū)62861元/農(nóng)房熙藏苑67002元/市場(chǎng)概況：商辦項(xiàng)目17金巢鉑瑞閣50000元/日月光中心70000元/萬(wàn)業(yè)新階30000元/華僑城蘇

13、河灣120000元/匯京國(guó)際廣場(chǎng)62000元/淺水灣愷悅大廈34000元/月星環(huán)球港70000元/CITY15535000元/上置金融大廈50000元/君譽(yù)江畔50000元/綠地北外灘中心50000元/東方金融廣場(chǎng)65000元/外灘金融中心150000元/保利ONE56135000元/悅園商廈130000元/商鋪辦公酒店式公寓目錄目錄18一、項(xiàng)目區(qū)位及現(xiàn)狀二、產(chǎn)品規(guī)劃調(diào)整三、項(xiàng)目市場(chǎng)概況四、經(jīng)濟(jì)測(cè)算投資概述1.地塊分為兩期開(kāi)發(fā)，一期一標(biāo)段01-1；一期二標(biāo)段2-01；二期03-1；其中01-1為商辦住地塊，其他為住宅地塊2.所有地塊均以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)；3.預(yù)計(jì)取地時(shí)間為T(mén)，拆遷

14、三個(gè)季度，一期一標(biāo)段于T+3季度拆遷完畢，一期二標(biāo)段T+1季度開(kāi)始拆遷，T+4季度拆遷完畢；二期T+3季度開(kāi)始拆遷，T+6季度拆遷完畢4.1-01.2-01地塊供需動(dòng)遷居民2174戶；3-01地塊需拆遷戶數(shù)為1804戶；5.拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為300萬(wàn)/戶；單位拆遷費(fèi)用10億元；拆遷服務(wù)費(fèi)為拆遷補(bǔ)償總額的0.5%，辦公運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為拆遷補(bǔ)償總額的0.15%，銀團(tuán)財(cái)務(wù)融資成本為8%6.土地取得費(fèi)用為18億元，并由亞龍?zhí)峁┌l(fā)票7.項(xiàng)目操作過(guò)程共需總資金1637007萬(wàn)元，由銀團(tuán)提供，利率8%，包括土地款180000萬(wàn)(付給亞龍），拆遷費(fèi)用1293400萬(wàn)，拆遷服務(wù)費(fèi)6467萬(wàn)，辦公運(yùn)營(yíng)費(fèi)用1940萬(wàn)，財(cái)務(wù)費(fèi)

15、用155200萬(wàn)。項(xiàng)目啟動(dòng)資金約為50億元（包含付給亞龍的費(fèi)用和一期一標(biāo)段拆遷費(fèi)用，財(cái)務(wù)成本，拆遷服務(wù)費(fèi)，辦公運(yùn)營(yíng)費(fèi)用）8.每期土地拆遷時(shí)長(zhǎng)為九個(gè)月，總拆遷時(shí)長(zhǎng)為18個(gè)月，項(xiàng)目總體運(yùn)作周期為2年9.地上部分共計(jì)405688，其中住宅351360，商業(yè)18076，酒店式公寓36252；10.目前周邊市場(chǎng)商辦住用地價(jià)格約48000元/，住宅用地價(jià)格約55000元/。20開(kāi)發(fā)序列一期一標(biāo)段一期二標(biāo)段二期1-01地塊為商辦用地；共需拆遷人口約1087戶。涉及西北、西南兩個(gè)居委會(huì)。2-01為住宅用地，供需拆遷人口約1087戶。涉及西北、西南兩個(gè)居委會(huì)。3-01為住宅用地，供需拆遷人口約1804戶。涉及東

16、北部一個(gè)居委會(huì)。項(xiàng)目公司A項(xiàng)目公司B項(xiàng)目公司C1-012-013-0121備注：1 取地時(shí)間為假設(shè)時(shí)點(diǎn)T。以后時(shí)間以季度為單位 2 簽完股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同: a.每個(gè)標(biāo)段拆遷時(shí)間為九個(gè)月 b.以上施工節(jié)點(diǎn)為各期各個(gè)施工節(jié)點(diǎn) c.總拆遷時(shí)長(zhǎng)為十八個(gè)月開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)TT+1T+2T+3T+4T+5一期一標(biāo)段1-01拆遷二標(biāo)段2-01拆遷二期3-01拆遷22銷售總價(jià)公司名地塊性質(zhì)建筑面積樓板價(jià)土地總價(jià)合計(jì)項(xiàng)目公司A1-01商辦5016 48,000 24076.82150652公寓36252174009.6住宅73920354816項(xiàng)目公司B2-01商業(yè)9244 5500050842住宅115440634920項(xiàng)目公司C3-01商業(yè)381620988住宅162000891000盈利核算銷售收入建筑面積（平方米）一期一標(biāo)段 115,188 一期二標(biāo)段 124,684 二期 165,816 銷售樓板價(jià)（元/平方米）一期一標(biāo)段 48,000 一期二標(biāo)段 55,000 二期 55,000 銷售總價(jià)（萬(wàn)元）一期一標(biāo)段 552,902 一期二標(biāo)段 685,762 二期 911,988 銷售總價(jià)合計(jì)（萬(wàn)元） 2,1